購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同精選(九篇)

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第1篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險(xiǎn)分析 合理性分析 立法完善

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

盡管許多購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)都有了解，但由于大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)居高不下，仍有很多人考慮購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。一份來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查報(bào)告顯示，仍有75%的受訪者表示“會(huì)考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。 對(duì)于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)之間，您選擇？”這個(gè)問(wèn)題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但價(jià)格低，還是會(huì)購(gòu)買”，選擇“考慮到風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)北京 400 余個(gè)在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。也就是說(shuō)，北京約有小產(chǎn)權(quán)樓盤 72 個(gè)。[3]

二、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。主要表現(xiàn)為一下幾方面：

（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

由于所購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)槿狈?guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，無(wú)法行使房屋的所有權(quán)，尤其是在行使處分權(quán)時(shí)受到影響最明顯。購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

（二）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，買受人很難向出售人主張權(quán)利，買受人的利益很難得到維護(hù)。

（三）交易風(fēng)險(xiǎn)

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）政府補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。[12]

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的建議

我國(guó)現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣 ，購(gòu)房者情況復(fù)雜。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不僅關(guān)系到政府管理社會(huì)的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會(huì)涉及更深層次的問(wèn)題。不進(jìn)行處置或處置不當(dāng)，都會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。

（一）出臺(tái)司法解釋疏通小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！倍靶‘a(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地，集體土地使用權(quán)一般不可流通，另?yè)?jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，實(shí)際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過(guò)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一味的阻撓“小產(chǎn)權(quán)房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，堵不如通，可以通過(guò)對(duì)法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通。

由于“小產(chǎn)權(quán)房”不是商品房，所以法律規(guī)定其轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。為了使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通，可以對(duì)現(xiàn)行的《合同法》進(jìn)行改革，或者出臺(tái)新的司法解釋，使符合土地用途，質(zhì)量又合格的“小產(chǎn)權(quán)房”，只要符合《合同法》中規(guī)定的合同生效要件的，就認(rèn)定為合同有效，即只要該類合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照從維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，認(rèn)定合同有效，以此來(lái)維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，從而達(dá)到疏通“小產(chǎn)權(quán)房”的目的。

第2篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì)違反國(guó)家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類房屋本身屬于違章（法）建筑，無(wú)論城鎮(zhèn)居民是否去購(gòu)買，都屬于拆違范疇，是沒(méi)有任何補(bǔ)償?shù)?。所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過(guò)民事訴訟判決合同無(wú)效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來(lái)行政機(jī)關(guān)來(lái)拆違，可能人房?jī)煽?。?shí)踐中，較為理性的購(gòu)房者買到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)報(bào)批后給村民興建的住宅。對(duì)于這類住宅，并不如原來(lái)住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購(gòu)買當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高?jí)人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購(gòu)房者被判決合同無(wú)效。

小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有拆遷補(bǔ)償？雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買房屋的城鎮(zhèn)居民是無(wú)法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無(wú)法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無(wú)補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過(guò)拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。

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第3篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險(xiǎn)鏈

一、“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。這種房屋權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要在建設(shè)、銷售、權(quán)屬登記三個(gè)環(huán)節(jié)上存在著風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈?zhǔn)住?，銷售環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈身”，權(quán)屬登記是風(fēng)險(xiǎn)“鏈尾”，三個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)鏈。如下圖所示:

二、“鏈?zhǔn)住报D―建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn)?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng),經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后,方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地,經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后,依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！?/p>

由此可見(jiàn),“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設(shè)，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。第二是占用耕地，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施,一定的面積必須經(jīng)過(guò)不同層次政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的面積大小和政府的權(quán)限是直接相關(guān)的。所以,如果未經(jīng)政府批準(zhǔn),“小產(chǎn)權(quán)房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類建設(shè)一開(kāi)始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應(yīng)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設(shè)本身而言，該類“小產(chǎn)權(quán)房”不違法。但即使建設(shè)合法，并不意味著“小產(chǎn)權(quán)房”的其他環(huán)節(jié)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

三、“鏈身”――銷售風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售存在著購(gòu)買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的主體包括兩類群體，一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該群體購(gòu)買是法律允許的。

風(fēng)險(xiǎn)主要存在第二類群體，即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國(guó)務(wù)院為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地?zé)帷?，發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證?！贝送猓锻恋毓芾矸ā返诎藯l第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處,這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。

四、“鏈尾”――權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)

城市居民購(gòu)買了“小產(chǎn)權(quán)房”，產(chǎn)權(quán)不能明確?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國(guó)有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無(wú)法登記權(quán)屬，城市居民購(gòu)買的“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權(quán)房”受限制，抵押權(quán)人將無(wú)法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理繼承。對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，在原購(gòu)房人死亡后，其繼承人仍無(wú)法對(duì)該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過(guò)戶手續(xù)，房屋價(jià)值無(wú)法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷。一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買該類房屋的城市居民來(lái)講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述,從運(yùn)作程序來(lái)看,“小產(chǎn)權(quán)房”包括了三個(gè)緊密相關(guān)的環(huán)節(jié),即建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)。與此對(duì)應(yīng),“小產(chǎn)權(quán)房”“鏈?zhǔn)住钡娘L(fēng)險(xiǎn)主要在于建設(shè)環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn);“鏈身”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于購(gòu)買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn);“鏈尾”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn)。這三個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”。

參考文獻(xiàn):

[1]丁烈云:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).中國(guó)建工出版社,2004年

[2]符啟林:房地產(chǎn)法.法律出版社, 2004年

第4篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

就在各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)”房時(shí)，濟(jì)南傳來(lái)消息，已率先“開(kāi)炸野樓盤”。與此同時(shí)，所謂的“大產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)開(kāi)始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國(guó)，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強(qiáng)行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權(quán)”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調(diào)控以期降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高。而“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉，是否可以考慮通過(guò)合理的方式對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行整改，讓它成為高價(jià)房市的一個(gè)補(bǔ)充。

本文對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的原因、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進(jìn)一步思考和探討。

什么是“小產(chǎn)權(quán)”房？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開(kāi)發(fā)建造的房屋。這些房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易方面的很多稅收費(fèi)用，因而房屋銷售價(jià)格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對(duì)外打出“小產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”的旗號(hào)。

“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的三大原因

可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多長(zhǎng)的歷史，“小產(chǎn)權(quán)”房就有多長(zhǎng)的發(fā)展史?？蔀槭裁吹浆F(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的熱銷呢？

首先，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控背景下“越調(diào)越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉。在價(jià)格對(duì)比懸殊的情況下，鋌而走險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房成為多數(shù)購(gòu)房人無(wú)奈的選擇。

其次，“小產(chǎn)權(quán)”房經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權(quán)”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房違法、但不受法律追究。隨著越來(lái)越多的違法“小產(chǎn)權(quán)”房被建設(shè)和銷售，無(wú)論是建設(shè)者還是購(gòu)房人都堅(jiān)信“法不責(zé)眾”。

第三，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控連續(xù)失利的情況下，民眾對(duì)監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認(rèn)可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價(jià)形成強(qiáng)烈沖擊，“小產(chǎn)權(quán)”房也因此被民眾視為政府解決住房問(wèn)題的未來(lái)希望。

一邊是遙不可及的商品房房?jī)r(jià)，一邊是價(jià)格低廉的違法“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者“兩害相權(quán)取其輕”。一旦“小產(chǎn)權(quán)”房被相當(dāng)規(guī)模的人群所購(gòu)買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，政府就很難簡(jiǎn)單地作為違法建筑處理。

購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的五大風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)”房的唯一優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房?jī)r(jià)10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權(quán)”房3000元/平方米左右。但是，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險(xiǎn)卻是極高的?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房低廉價(jià)格的背后潛藏著人身和財(cái)產(chǎn)安全的危機(jī)。

第一，“小產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開(kāi)發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒(méi)有合法的土地使用證和房屋建設(shè)許可證，這樣的房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權(quán)”房，購(gòu)房人補(bǔ)償要求將得不到法律支持。

第二，房屋質(zhì)量沒(méi)有保障。由于沒(méi)有合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)，房屋建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督缺位，房屋質(zhì)量得不到保障，購(gòu)房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題難以解決。

第三，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)和銷售手續(xù)，沒(méi)有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人的合法權(quán)益無(wú)法保障。

第四，“小產(chǎn)權(quán)”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，“小產(chǎn)權(quán)”房社區(qū)多是村委會(huì)組織人員看護(hù)，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費(fèi)和治安問(wèn)題都很突出。

第五、“小產(chǎn)權(quán)”房住戶的水電等公用設(shè)施不配套，子女上學(xué)成問(wèn)題。多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部都是土政策，水電費(fèi)等收取很不規(guī)范。

合法化出路：納入“合作建房”體系

建設(shè)部近日要求各地停止“小產(chǎn)權(quán)”房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售，但是，民眾擔(dān)心的是這個(gè)“禁令”能否令行禁止。同時(shí)，對(duì)于十多年發(fā)展起來(lái)的“小產(chǎn)權(quán)”房市場(chǎng)的客觀存在該如何處理？

房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開(kāi)發(fā)商投機(jī)炒作土地和房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”和“亮點(diǎn)”。官員的政績(jī)出自房地產(chǎn)，GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)來(lái)自房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商高達(dá)60%的利潤(rùn)有一半貢獻(xiàn)給了地方政府，宏觀調(diào)控增加的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，這樣房?jī)r(jià)自然越調(diào)越高。

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為何發(fā)展不起來(lái)？一是政府沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；二是開(kāi)發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認(rèn)可。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不適用，廉租房不廉價(jià)，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開(kāi)發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實(shí)施措施不當(dāng)；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開(kāi)發(fā)商和銀行。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權(quán)”房上?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)批程序，那么，價(jià)格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎(chǔ)。鑒于此，政府應(yīng)該立法鼓勵(lì)“合作建房”，把“小產(chǎn)權(quán)”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題的較好辦法。

“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的地價(jià)炒作和商品房交易稅費(fèi)，因而價(jià)格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有土地使用證和房產(chǎn)證，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房居住小區(qū)為單位，“購(gòu)房者”聯(lián)合起來(lái)達(dá)成合作建房協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會(huì)。這樣既解決了“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化問(wèn)題，又避免了商品房正常開(kāi)發(fā)程序的高房?jī)r(jià)。

“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)房者已經(jīng)客觀形成了一個(gè)群體，注冊(cè)一個(gè)現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補(bǔ)辦土地房產(chǎn)證。這當(dāng)然需要地方政府出臺(tái)政策支持，并給予有關(guān)稅費(fèi)的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權(quán)”房就變成了“合作建房”，并由此開(kāi)創(chuàng)合作建房的新思路。

董正偉 北京市中銀律師事務(wù)所律師

案例背景

“小產(chǎn)權(quán)”房從熱銷到熱查

第5篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;產(chǎn)權(quán)登記

小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來(lái)隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過(guò)程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國(guó)城市房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長(zhǎng)速度無(wú)法追趕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問(wèn)題，越來(lái)越多人將視線集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問(wèn)題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。

筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無(wú)效，應(yīng)分情況認(rèn)定。

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。

（二）違反我國(guó)房地一體主義

我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無(wú)法同國(guó)家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。

三、房屋合同無(wú)效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無(wú)效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過(guò)錯(cuò)，雙方過(guò)錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣方承擔(dān)更重的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

（二）實(shí)際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無(wú)效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。

對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見(jiàn)的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見(jiàn)到的，當(dāng)然，其因買房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

2011 年 11 月 9 日，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在 2012 年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展了對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理工作。這就讓小產(chǎn)權(quán)房再一次的走到風(fēng)口浪尖。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀及產(chǎn)生原因。

（ 一） “小產(chǎn)權(quán)房”的概念。

“小產(chǎn)權(quán)”房并不是一個(gè)法律上的概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作，或由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)。因用地性質(zhì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)“房產(chǎn)證”，區(qū)別于國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，因這種房屋的權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬，故稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或“小產(chǎn)權(quán)房”。

有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)，建成房屋后入市交易； 有的什么手續(xù)都沒(méi)辦，直接與開(kāi)發(fā)商合作興建商品房后公開(kāi)銷售。“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣出現(xiàn)了。

（ 二） “小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)并非近一兩年的事，而是已經(jīng)十載有余?；蛟S沒(méi)有多少人能準(zhǔn)確說(shuō)出“小產(chǎn)權(quán)房”的興起時(shí)間，但從賣房者的視角看，“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此維持生計(jì)”。但實(shí)際情況慢慢地發(fā)生了微妙的變化，就北京的情況而言，“早在 1994 年，香堂村就已經(jīng)開(kāi)始出售 200 平方米大小的村建別墅，售價(jià)僅為 5 萬(wàn)元一套”。應(yīng)當(dāng)說(shuō)從這時(shí)起，村民部分自建房的性質(zhì)開(kāi)始改變，村集體在土地增值開(kāi)發(fā)上的自利意識(shí)已經(jīng)萌芽。當(dāng)時(shí)主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或直接購(gòu)買農(nóng)家院。當(dāng)時(shí)購(gòu)買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒(méi)有引起相關(guān)部門注意。然而，從 2003 年開(kāi)始，由于城市商品房的價(jià)格驟升，而農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”以其低價(jià)吸引了許多城市購(gòu)房者。很多人購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，作為第一居所使用，這一情勢(shì)迅速在全國(guó)大中城市蔓延。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)分析。

商鞅在《商君書(shū)》中說(shuō)： “一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權(quán)利歸屬”，所有權(quán)屬于誰(shuí)?？梢?jiàn)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬確定，就可以消弭紛爭(zhēng)。反之，財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬不定、權(quán)利界限不清，就會(huì)引發(fā)紛爭(zhēng)。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)界限清楚并受到切實(shí)的法律保護(hù)，就可以促進(jìn)所有權(quán)人充分利用其財(cái)產(chǎn)，發(fā)揮物的效用，確保“物盡其用”。

對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”合法與非法的爭(zhēng)論，自然也就是對(duì)于產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)。那么“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)到底屬于誰(shuí)？ 下面本文將從開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、村委會(huì)、村集體四方利益主體進(jìn)行分析。

（ 一） 開(kāi)發(fā)商。

由于其并無(wú)獨(dú)立承擔(dān)“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的資格，基本上是與村委會(huì)合作的，而且作為開(kāi)發(fā)商，他的征地程序是法定的。所以其并不能作為“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)人。

《中華人民共和國(guó)憲法》第 10 條、《土地管理法》第 2 條和《物權(quán)法》第 42 條均明確規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。之后由國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商。根據(jù)《土地管理法》第 55 條的規(guī)定，國(guó)家以出讓方式為開(kāi)發(fā)商設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)。“小產(chǎn)權(quán)”房占用的土地是集體土地，未由國(guó)家征收，售房者也沒(méi)有向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi)，因此售房者并不具有合法房屋交易的主體資格。也無(wú)法作為“小產(chǎn)權(quán)房”的所有人。

（ 二） 購(gòu)房者。

《民法通則》第七十二條規(guī)定： 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法的方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)居民權(quán)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種途徑，一種是直接從農(nóng)民手中購(gòu)買已經(jīng)建成的房屋，二是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者村委會(huì)手中購(gòu)得由其開(kāi)發(fā)的“商品房”。

從農(nóng)民手中購(gòu)得的方式基本上是屬于交款移接式，購(gòu)房者把錢一次性或者按照約定的方式交付給房屋的所有者，然后屋主將房產(chǎn)證交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者再去辦理過(guò)戶手續(xù)。但是目前，登記機(jī)關(guān)是不準(zhǔn)許“小產(chǎn)權(quán)房”過(guò)戶的，如北京、東南沿海地區(qū)的省份明確出臺(tái)規(guī)定： “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋，無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)成的商品房，按照商品房的銷售程序?qū)ν獬鍪?，?gòu)房者購(gòu)得房屋并取得。但這類房屋無(wú)法取得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會(huì)蓋章的所有權(quán)歸屬證明。也就是說(shuō)，購(gòu)房者僅僅取得了形式上的所有權(quán)。因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力； 未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。第十條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。但是村委會(huì)和鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 政府并不是法律規(guī)定的登記機(jī)關(guān)。所以城鎮(zhèn)居民通過(guò)商品房銷售的程序購(gòu)得的“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法在登記機(jī)關(guān)登記，所以也就無(wú)法取得實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)的證明并不能證明所有權(quán)的歸屬。因?yàn)樗麄冮_(kāi)發(fā)商品房程序本來(lái)就是不合法的。

綜上，“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)對(duì)于購(gòu)房者僅僅是個(gè)形式，并無(wú)實(shí)質(zhì)的法律保障，也無(wú)法對(duì)抗第三人。

（ 三） 村委會(huì)。

《土地管理法》第 10 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。”《物權(quán)法》第58 條至 60 條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”其中“屬于村農(nóng)民集體所有的，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。”“小產(chǎn)權(quán)房”有很大一部分是由村委會(huì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的，那么村委會(huì)到底有沒(méi)有所有權(quán)，在法律條文中規(guī)定的村委會(huì)形式的是經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和代農(nóng)民集體行使所有權(quán)。沒(méi)有明確規(guī)定所有權(quán)屬于村委會(huì)。

村委會(huì)是農(nóng)民的自治組織，是一種自主管理、自主選舉、自主決策的組織，不是一級(jí)權(quán)利機(jī)關(guān)，也不具有法人資格。換言之，村委會(huì)是村民自主選舉產(chǎn)生代表組成的處理內(nèi)部事務(wù)的組織，是與政府聯(lián)系的村民自治組織。所以，它所行使事務(wù)的權(quán)力實(shí)際上是由村民賦予的，它無(wú)法作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體享受權(quán)利與履行義務(wù)，也就無(wú)法作為一個(gè)主體去擁有某物的所有權(quán)。

綜上，“小產(chǎn)權(quán)房”即使是村委會(huì)開(kāi)發(fā)的，村委會(huì)也不能作為其所有者。

（ 四） 村民集體。

實(shí)踐中，“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)人多為鄉(xiāng)政府或村委會(huì)，他們以“新農(nóng)村建設(shè)”、“舊村改造”、“改善村民居住環(huán)境”等為名，或使用存量宅基地或?qū)⒋迕衽f宅拆除，甚至將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，然后進(jìn)行住宅建設(shè)，并從中截取利益。要深入思考的是，興建“小產(chǎn)權(quán)房”所使用的土地到底歸誰(shuí)所有，誰(shuí)有權(quán)決定將其用于興建住宅并銷售給集體組織以外的人，誰(shuí)有權(quán)享受土地所有權(quán)帶來(lái)的利益？ 鄉(xiāng)政府或村委會(huì)又憑什么可以開(kāi)發(fā)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，他們是否代表了真正的權(quán)利人的真實(shí)意思？

他們行使權(quán)利所獲得的收益是否歸屬了真正的權(quán)利人？ 而權(quán)利主體問(wèn)題顯然應(yīng)當(dāng)由《物權(quán)法》來(lái)解決。

先來(lái)看看其他的法律規(guī)定。我國(guó)《憲法》第 10 條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地也屬于集體所有。”《民法通則》第 74 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。”《土地管理法》第10 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”再來(lái)看看《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定。《物權(quán)法》第 58 條至第 60 條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”其中“屬于村農(nóng)民集體所有的，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。”分析該條規(guī)定，可以得出“農(nóng)民集體”和“集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者村民小組”并不等同，后者是前者的代表機(jī)關(guān)。［5］所以將開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的土地歸農(nóng)民集體所有，而在集體土地上建設(shè)銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)歸誰(shuí)呢。筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)具體情況來(lái)分析。假如開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”是經(jīng)過(guò)村民集體同意的，那自然開(kāi)發(fā)商只能作為承建人，與村集體構(gòu)成一個(gè)建設(shè)工程合同關(guān)系，村集體作為發(fā)包人，開(kāi)發(fā)商建成后銷售，銷售款即作為建設(shè)款。這種情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)論是銷售還是未售出，綜合上文所述，其所有權(quán)都只能歸農(nóng)民集體所有。第二種情況即村委會(huì)私自與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)村民不知此種情況。這種情形下，可以按不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合類推。

法律實(shí)踐中，對(duì)于附合物的所有權(quán)規(guī)定為： 如增建的房屋與原不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值懸殊時(shí)，附合物的所有權(quán)歸原不動(dòng)產(chǎn)所有人； 如果價(jià)值相當(dāng)，則按雙方共有。但是對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)爭(zhēng)奪其所有權(quán)，最多只能規(guī)定為建設(shè)者，村委會(huì)不具有獨(dú)立主體資格，非所有權(quán)主體。“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)共有人。

綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)還是村民集體所有。其實(shí)，村民集體也是由村民組成的，村民在村民集體所有權(quán)下充當(dāng)?shù)氖枪灿腥说纳矸?，所以，也可以認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的終極所有權(quán)還是歸農(nóng)民所有的。“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題實(shí)際是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下的產(chǎn)物，其迅速發(fā)展是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展的一個(gè)負(fù)面帶動(dòng)。可是由于我國(guó)現(xiàn)行政策、法規(guī)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的產(chǎn)權(quán)界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對(duì)于已購(gòu)和將購(gòu)的群體，政府不能一概而論，而應(yīng)該要區(qū)別對(duì)待。首先應(yīng)出臺(tái)有關(guān)政策以禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣，同時(shí)政府要結(jié)合實(shí)際將已購(gòu)的“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。其實(shí)，如果想從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題，最根本的方法便是改變我國(guó)城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，從而改變土地的二元制結(jié)構(gòu)狀況。

參考文獻(xiàn)：

［1］龐文青。“小產(chǎn)權(quán)房”的法律規(guī)制［J］。 財(cái)經(jīng)政法資訊，2009（ 4） : 66－ 68.

［2］王德山，姜曉林。“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題研究［J］。 法學(xué)雜志，2008（ 6） :45－ 46.

［3］商鞅。 商君書(shū)［M］。 北京： 人民出版社，1974:23.

第7篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。

七嘴八舌小產(chǎn)權(quán)房

策劃/夢(mèng)雪

2007年上半年，“小產(chǎn)權(quán)房”，一個(gè)之前業(yè)內(nèi)人士都很少知道的名詞，在新聞媒體中高頻出現(xiàn)。

最初，人們關(guān)注的僅是北京地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”。但很快，人們發(fā)現(xiàn)，西安、天津、武漢、濟(jì)南、深圳等許多地方，也都存在這種似乎合情合理、但至少目前卻并不合法的住房形態(tài)。

“小產(chǎn)權(quán)房”，這個(gè)幾乎是橫空出世的名詞，肇始于北京，迅速漫延至全國(guó)。

“小產(chǎn)權(quán)房”至少有以下特征：價(jià)格，只相當(dāng)于普通商品房?jī)r(jià)格的40－60％甚至更低；一般在城市郊區(qū)，交通略有不便，但卻有濃郁的田園風(fēng)格；也有“房產(chǎn)證”，但卻僅是鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒布的。

“小產(chǎn)權(quán)房”面世，歡迎者有之，否定者有之，認(rèn)為應(yīng)該大力打壓、嚴(yán)格取締者有之。

建設(shè)部出面了：買房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)；

北京市政府出面了：部署開(kāi)展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要停工停售。

也許，“存在即是合理”，“小產(chǎn)權(quán)房”是現(xiàn)行體制邊緣上對(duì)中低收入人群的福利大餐？也許，“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)樵诜蛇吘壣嫌巫撸⒍☉?yīng)該像“秋風(fēng)掃落葉一樣”被掃進(jìn)“歷史的墻角”？進(jìn)入大眾媒體的視野，究竟是“小產(chǎn)權(quán)房”的幸，還是不幸？

“小產(chǎn)權(quán)房”，究竟是誰(shuí)在歡迎，誰(shuí)在否定，又是誰(shuí)在在積極主張打壓與取締？

“小產(chǎn)權(quán)房”，究竟是體現(xiàn)了誰(shuí)的利益、滿足了哪些人的現(xiàn)實(shí)需求，而又不經(jīng)意間觸動(dòng)了哪些人的奶酪？

第8篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；合理性。

小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生之日起，就面臨著合法與非法的爭(zhēng)論。盡管國(guó)家表示其為非法并明令禁止，但就其實(shí)際情況而言，小產(chǎn)權(quán)房的交易量不斷上升，甚至呈現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，也帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷，反映了法律與社會(huì)發(fā)展的緊張。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)如何回應(yīng)，是以現(xiàn)有的法律予以取締還是對(duì)其加以引導(dǎo)規(guī)范？

本文從小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個(gè)方面來(lái)論述小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念。

小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，是人們?cè)趯?shí)踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說(shuō)來(lái)，是指在農(nóng)民集體所有的土地上由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并向外銷售的房屋。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)發(fā)證書(shū)的叫“小產(chǎn)權(quán)”，一般僅有村委會(huì)或鄉(xiāng)政府制作的房屋權(quán)屬證書(shū)而沒(méi)有國(guó)家房屋主管部門的蓋章。

二、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境。

1、理論上，是守成還是革新？是堅(jiān)持現(xiàn)有的一味禁止的政策，還是在新的形勢(shì)下對(duì)其加以引導(dǎo)規(guī)范?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”2007年6月18日，我國(guó)建設(shè)部新聞發(fā)言人《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示城市居民不要購(gòu)買在集體土地建設(shè)的房屋。但是，從制度變革的角度來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村利益團(tuán)體通過(guò)自發(fā)的力量來(lái)尋求變革之道的產(chǎn)物。法律不是獨(dú)立于社會(huì)的規(guī)則體系。它植根于社會(huì)這個(gè)母體之中。

它必須隨著社會(huì)的發(fā)展不斷調(diào)整自己，否則就不會(huì)有良好的實(shí)踐效果。

2、從實(shí)踐上說(shuō)，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也要尋求自己最基本的居住權(quán)的保障。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)于一些中等或收入較低的人們而言，是實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)的福音。但是目前現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的一味的禁止和限制使得購(gòu)房者面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地征收。未來(lái)如果涉及到道路、施工等規(guī)劃變更，國(guó)家要對(duì)該片土地征收，只能對(duì)土地的實(shí)際所有人—當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對(duì)購(gòu)房者作出補(bǔ)償；二是此類購(gòu)房合同或協(xié)議不受目前法律保護(hù)，村委會(huì)若要收回房子，購(gòu)房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小產(chǎn)權(quán)房在理論層面、實(shí)踐層面、民意基礎(chǔ)方面具有合理性。

1、法理基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在法律框架方面的合理性。

首先，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的交易具有正當(dāng)合理的法理基礎(chǔ)。我國(guó)《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”按照法理，所有權(quán)包括占有、使用、收益 、處分等各項(xiàng)權(quán)能。農(nóng)民房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，《憲法》應(yīng)保護(hù)農(nóng)民對(duì)其房屋的所有權(quán)能。

2、實(shí)踐基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在交易機(jī)制方面的合理性。

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時(shí)遭遇種種限制，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，市場(chǎng)化程度日益深入，農(nóng)民法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民利用自己的意識(shí)和智慧，通過(guò)各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。

3、民意基礎(chǔ) ：小產(chǎn)權(quán)房在傳遞民意方面的合理性。

小產(chǎn)權(quán)房在中國(guó)的發(fā)展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達(dá)了他們?cè)诰幼⌒枨笊蟽?nèi)心熱切的希望。我認(rèn)為，任何一項(xiàng)法律和決策的執(zhí)行都不能對(duì)這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒(méi)有民意和社會(huì)自發(fā)的秩序作支撐，法律就缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，合理正當(dāng)?shù)姆缮钪刃蚓碗y以形成和發(fā)展。探究小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的形成和發(fā)展，可以看出它是我國(guó)自發(fā)形成的一個(gè)具有真正市場(chǎng)模式的解決住房問(wèn)題的途徑。農(nóng)民（通常以集體名義）在農(nóng)村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場(chǎng)模式是以人員、土地、資本在城鄉(xiāng)間的雙向自由流動(dòng)為基礎(chǔ)，是鄉(xiāng)村城市化、也是城市擴(kuò)展的自然途徑。在這種模式下，購(gòu)買者以其能承受的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了安居的夢(mèng)想，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了其財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，增加了收入。這種實(shí)實(shí)在在的利益構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)存在和發(fā)展的強(qiáng)大民意基礎(chǔ)。

四、合法化途徑。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法化，不應(yīng)追求一蹴而就，而應(yīng)循序漸進(jìn)的通過(guò)制定短期的解決方案和長(zhǎng)期的制度建構(gòu)來(lái)逐步開(kāi)展和完善。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，兼顧農(nóng)民，購(gòu)房者，政府和開(kāi)發(fā)商的各方利益，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房加以正確的疏導(dǎo)和規(guī)范。

1、短期的解決方案：區(qū)別對(duì)待。

對(duì)于已經(jīng)建設(shè)并居住的小產(chǎn)權(quán)房，符合法律規(guī)定和整體建設(shè)規(guī)劃的，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)繳稅費(fèi)（如給集體組織的補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓費(fèi)用、 應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)等）后，應(yīng)當(dāng)納入市場(chǎng)統(tǒng)一管理范疇，給予正式的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行合法化。

1并且建立科學(xué)的評(píng)估方法，使城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)一致，做到城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“同證、同權(quán)、同價(jià)”。

2、 長(zhǎng)期的解決途徑：制度建構(gòu)。

我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)沒(méi)有明文規(guī)定，主要是運(yùn)用《土地管理法》來(lái)規(guī)范。一是國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)于相關(guān)條文進(jìn)行修改完善，盡快制定全國(guó)性的法律法規(guī)。二是各級(jí)政府要制定出具有前瞻性的城市規(guī)劃，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村的規(guī)劃，對(duì)耕地進(jìn)行嚴(yán)格界定。但對(duì)建設(shè)用地和荒地可逐步放開(kāi)對(duì)其流轉(zhuǎn)的限制。明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)，三是要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)。

結(jié)語(yǔ)：小產(chǎn)權(quán)房的存在具有一定的合理性，在我國(guó)其存在具有必然性。通過(guò)分析，可以得出以下結(jié)論，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房采取一味的禁止政策是不能阻擋小產(chǎn)權(quán)房的熱銷的趨勢(shì)，而更為理智的做法應(yīng)當(dāng)是：完善相關(guān)規(guī)制，科學(xué)引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域。并對(duì)其加以引導(dǎo)和規(guī)范。我認(rèn)為農(nóng)村土地有限制的進(jìn)入市場(chǎng)流通是其財(cái)產(chǎn)屬性的一種回歸，我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)趨勢(shì)，使法律成為社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；原因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2014）07-054-01

一、引言

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。目前的小產(chǎn)權(quán)房，一種是在村集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建成的房子；而另一種是占用耕地違法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)一般的交易秩序相矛盾。。由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題涉及利益面很廣，廣泛存在，而且是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重大問(wèn)題，因此值得我們進(jìn)行深入的研究。

二、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題產(chǎn)生的原因

（一）城市房?jī)r(jià)的上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤

城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于想去大城市，而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低，在于其省去了三部分費(fèi)用：一是購(gòu)地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費(fèi)以及各種腐敗成本是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，當(dāng)然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤。

（二）新農(nóng)村建設(shè)為其發(fā)展提供了便利條件

近幾年小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，還有一個(gè)很重要的因素就是新農(nóng)村建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項(xiàng)工程時(shí)，由于資金窘迫，便會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作，將上級(jí)政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣給農(nóng)民，另一部分房子便讓開(kāi)發(fā)商出售給城市居民獲取利潤(rùn)了。

（四）市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間

小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，從某種意義上說(shuō)，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能，當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。當(dāng)很多人嘗到了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的甜頭，那么需求自然就上去了。

（五）現(xiàn)行的土地制度是其產(chǎn)生的根本原因

在《物權(quán)法》中，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)力。農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償，在這樣的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生更是自然而然。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策與建議

（一）修改土地管理法、完善農(nóng)村土地法律制度，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)

應(yīng)明確修改現(xiàn)行土地管理法，明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

（二）合理處理小產(chǎn)權(quán)房，政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益，具體問(wèn)題具體分析

對(duì)于已建的部分小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)謹(jǐn)慎拆除。對(duì)非法占用基本農(nóng)田、違法建筑等應(yīng)予以，拆除前必須協(xié)調(diào)好相關(guān)各方的利益，考慮拆除后應(yīng)該落實(shí)的工作和補(bǔ)救方案，避免一些社會(huì)糾紛的產(chǎn)生。對(duì)已售的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)的情況下，應(yīng)核發(fā)房產(chǎn)證。對(duì)于在建的小產(chǎn)權(quán)房予以處理，對(duì)開(kāi)發(fā)商依法給予相應(yīng)的處罰并追究部分法律責(zé)任。堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析。

（三）向小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅

這不僅可以使得房產(chǎn)稅獲得正當(dāng)性，還可以為小產(chǎn)權(quán)房的治理開(kāi)辟一條新的道路，達(dá)到相得益彰的效果。另一方面，也可以提高小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房成本，這也對(duì)遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展具有一定的作用。

（四）完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加快城鄉(xiāng)建設(shè)一體化

從供求角度來(lái)看，政府應(yīng)該加大保障性住房的建設(shè)。若經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)滿足人們需求，那么又有誰(shuí)愿意去冒風(fēng)險(xiǎn)買沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證、無(wú)法交易的同樣價(jià)位的小產(chǎn)權(quán)房。因此政府應(yīng)積極完善住房保障的相關(guān)體系。

（五）建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)

要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格。形成有效的激勵(lì)機(jī)制和統(tǒng)一市場(chǎng)才是解決這一問(wèn)題的根本出路。