國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)的影響

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［摘要］國(guó)家為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，采取了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，也獲得了一些成效，但是發(fā)展至今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的根本問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決。稅收作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控的杠桿，合理的稅收政策能夠達(dá)到資源配置的效果，在國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家都采用稅收政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行了調(diào)控，并取得了一定成果。文章就國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控對(duì)我國(guó)的啟示進(jìn)行了探討，以供借鑒和參考。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場(chǎng);稅收;宏觀調(diào)控

作為一種稅收分配手段，房地產(chǎn)稅收政策直接關(guān)系著開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者兩者的收入分配，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)起著引導(dǎo)作用，從而進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的調(diào)控，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要善于學(xué)習(xí)國(guó)外已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性成果的政策，取長(zhǎng)補(bǔ)短、與時(shí)俱進(jìn)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控基本內(nèi)容

自1994年我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度形成至今，已經(jīng)有近30年的發(fā)展歷程，在其發(fā)展中不斷完善，到現(xiàn)在為止我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策已經(jīng)有12種，這12種稅收政策分布在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，用以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，其中以房地產(chǎn)作為直接征收對(duì)象的稅種有5種。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場(chǎng)的大熱直接帶來(lái)了商品房?jī)r(jià)格的急劇攀升，超出了消費(fèi)者的承受能力，市場(chǎng)房?jī)r(jià)與居民收入嚴(yán)重失衡，部分一線房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，為了調(diào)控市場(chǎng)秩序，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策用于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如“國(guó)八條”“國(guó)六條”等，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，稅收是其重要手段，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行稅收調(diào)控的發(fā)展歷程中，可以將其劃分為兩大類(lèi)別，分別是緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控階段以及寬松型房地產(chǎn)調(diào)控階段。

2國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

2.1美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

美國(guó)相比其他國(guó)家而言，雖然發(fā)展歷程沒(méi)有特別深厚，但是其國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展較為完善，其房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較為成熟，這主要得力于美國(guó)政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的調(diào)控作用，美國(guó)注重對(duì)于房地產(chǎn)稅收制度的完善，美國(guó)針對(duì)不同的區(qū)域制定了不同的稅種，而且各個(gè)區(qū)域之間的稅率也是不同的，不僅如此，國(guó)家還針對(duì)中低收入人群制定了相對(duì)優(yōu)惠的購(gòu)房政策，這樣使得國(guó)民都能夠買(mǎi)得起房，住得起房，打擊了投機(jī)倒把行為，有效抑制了泡沫經(jīng)濟(jì)的興起。

2.2德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

在德國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的過(guò)程中，其將稅收作為其主要的調(diào)控手段，通過(guò)相關(guān)稅收政策的制定與實(shí)施，有效地遏制了炒房者的行為，炒房者的利益被最小化，讓炒房行為近乎于消失，因而其市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求，如果是自己居住的住宅，那么居民只需要繳納最基本的宅基地土地稅;如果是對(duì)于住房進(jìn)行出售，則還要繳納交易稅及不動(dòng)產(chǎn)稅;如果是在房屋出售的過(guò)程中，銷(xiāo)售者獲得了較高的經(jīng)濟(jì)利益，則還需繳納差價(jià)盈利稅;如果屋主將自身住宅用于租賃獲取經(jīng)濟(jì)利益，則還需要另外繳納個(gè)人所得稅。這些稅種的存在嚴(yán)重遏制了投機(jī)行為的產(chǎn)生，有效降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房者的利潤(rùn)，遏制了炒房行為的產(chǎn)生，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是具有重要作用的。

2.3日本房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史悠久，而且相關(guān)體系較為完善，其房地產(chǎn)稅收政策貫穿房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)之中，體系嚴(yán)密，國(guó)稅與地稅是日本房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的最為主要的稅種，地稅又可以劃分為土地持有稅、固定資產(chǎn)稅等，地價(jià)稅是國(guó)稅的主要組成部分，在日本房地產(chǎn)的取得及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中稅收種類(lèi)多，在不同的環(huán)節(jié)中征收的國(guó)稅及地稅都是不同的，正是由于這么嚴(yán)密的稅收制度的存在才得以維持其國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控對(duì)我國(guó)的啟示

3.1不斷完善稅收體系，制定切合實(shí)際的稅收調(diào)控政策

從國(guó)外政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅收政策來(lái)看，嚴(yán)謹(jǐn)完善的稅收體系是保障國(guó)家調(diào)控有效性的基礎(chǔ)，只有稅收體系完善，才能保證調(diào)控取得可行的成果，通過(guò)對(duì)于美國(guó)稅收政策分析可以發(fā)現(xiàn)，因地制宜、實(shí)事求是的稅收政策是十分重要的，中國(guó)自古以來(lái)就存在著區(qū)域發(fā)展不平衡、貧富差距大的問(wèn)題，房地產(chǎn)中標(biāo)準(zhǔn)化的稅收政策不能夠滿足每一個(gè)區(qū)域發(fā)展及消費(fèi)者的需要，因而在實(shí)際的稅收制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)、不同區(qū)域、不同消費(fèi)人群制定出不同的稅收政策，讓有剛需的消費(fèi)者能夠受到稅收政策的庇護(hù)，讓炒房者的投機(jī)倒把行為得到遏制，讓每一個(gè)稅收政策都能得到實(shí)際執(zhí)行，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收政策與其他相關(guān)法律之間協(xié)調(diào)性的構(gòu)建，營(yíng)造一個(gè)綠色健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

3.2通過(guò)房地產(chǎn)稅收調(diào)控房產(chǎn)交易市場(chǎng)，打擊投機(jī)行為

國(guó)家在對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)行稅收調(diào)控政策時(shí)，可以通過(guò)稅收調(diào)節(jié)利益分配，是打擊炒房行為的最有力的手段。房地產(chǎn)稅收的征收無(wú)論是對(duì)于買(mǎi)房者還是賣(mài)房者的行為都是起著一定的引導(dǎo)作用的，在房屋買(mǎi)進(jìn)的過(guò)程中，稅收加劇了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，對(duì)賣(mài)房行為起到了抑制作用;在賣(mài)房的過(guò)程中，稅收使得賣(mài)家利潤(rùn)下降，這樣就能夠遏制部分炒房者通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房屋獲得暴利的行為。針對(duì)消費(fèi)者擁有的房屋數(shù)量如首套房、二套房等制定不同的稅收，加重二套房購(gòu)買(mǎi)稅率，針對(duì)其個(gè)人名下房屋買(mǎi)賣(mài)次數(shù)制定稅收政策，消費(fèi)者對(duì)于名下房屋的定時(shí)居住時(shí)間的長(zhǎng)短也可以作為不同稅收政策制定的依據(jù)，這樣讓投機(jī)者無(wú)利可圖，炒房行為自然消失，有效維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.3整合稅種，優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)

雖然當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)制定了一系列稅收政策，但是在稅收政策的分布中大多處于開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收是一種“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的結(jié)構(gòu)形式。要想使得我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化就必須采取一些必要的措施，如在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)降低稅收，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)存在的亂收費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行清理，將不合理收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行取締，加強(qiáng)對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅后監(jiān)管，對(duì)于房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，在有必要的情況下可以將部分收費(fèi)項(xiàng)目納入財(cái)政進(jìn)行管理，優(yōu)化征收流程，防止重復(fù)征收現(xiàn)象的發(fā)生。土地作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，是地產(chǎn)商進(jìn)行投機(jī)行為的重要條件，可以對(duì)持有空閑土地的開(kāi)發(fā)商征收土地閑置稅，對(duì)于閑置時(shí)間長(zhǎng)的土地可以以面積作為收稅依據(jù)，根據(jù)土地閑置年限長(zhǎng)短實(shí)行增長(zhǎng)式稅率。

4總結(jié)

通過(guò)對(duì)于國(guó)外房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的分析能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，但是在實(shí)際的調(diào)控政策制定過(guò)程中，還是應(yīng)該堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的原則，不斷完善稅收體系，制定切合實(shí)際的稅收調(diào)控政策，通過(guò)房地產(chǎn)稅收調(diào)控房產(chǎn)交易市場(chǎng)，打擊投機(jī)行為，整合當(dāng)前的房地產(chǎn)稅種，優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要調(diào)控作用，構(gòu)建完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂阵w制，建立良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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作者：王婷婷 單位：云南大學(xué)滇池學(xué)院