對(duì)物業(yè)公司的管理制度精選(九篇)

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第1篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

高校后勤管理現(xiàn)狀及重要性

高效的后勤管理涉及的方面比較廣，學(xué)生公寓、教學(xué)樓，以及等教學(xué)設(shè)備都在他的管理范圍之內(nèi)，有的學(xué)校還包括校園的綠化維護(hù)與保養(yǎng)，目前我國高校的后勤管理的管理模式比較多，多數(shù)院校以行政管理模式為主，但是大部分管理模式都存在著一定的弊端?，F(xiàn)如今將物業(yè)公司引入后勤管理是高校后勤管理的發(fā)展趨勢，將物業(yè)公司引入高校后勤管理可以使管理更加專業(yè)化，學(xué)生和教師以及學(xué)校相關(guān)部門提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。當(dāng)然也不反對(duì)高校內(nèi)部自建組織對(duì)后勤進(jìn)行管理，但是高校自建的管理機(jī)制并不完善，并不能建立完整具體科學(xué)的管理體系，因?yàn)榇蟛糠指咝＿€缺乏這種物業(yè)管理人員，自建的高校后勤管理機(jī)制管理范圍較小，管理效率低，不能起到真正實(shí)質(zhì)性作用。目前大部分學(xué)校已經(jīng)意識(shí)到后勤管理的重要性，開始逐漸的將物業(yè)公司引入高校后勤管理，但是起步較晚，雖然對(duì)后勤管理制度進(jìn)行了改革，但是還沿用傳統(tǒng)的管理思想、管理理念，還有一些高校為了提高教學(xué)費(fèi)用，從后勤部門進(jìn)行克扣，因此早一些不具有法人資本的物業(yè)公司，當(dāng)學(xué)校的安保等問題出現(xiàn)狀況時(shí)無法通過法律來維護(hù)學(xué)校的合法權(quán)益，并且這種物業(yè)公司管理松散，管理目標(biāo)不明確，嚴(yán)重情況下還會(huì)給學(xué)校的聲譽(yù)帶來一定的影響。對(duì)高校的后勤進(jìn)行科學(xué)的管理，可以為學(xué)生提供優(yōu)良的學(xué)習(xí)環(huán)境，促進(jìn)他們的全方面發(fā)展，當(dāng)學(xué)校出現(xiàn)后勤問題時(shí)，可以及時(shí)有效的進(jìn)行解決，保證學(xué)校的各方面組織機(jī)構(gòu)有序穩(wěn)定的正常工作，提高學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量。

高校后勤管理現(xiàn)存問題

1、對(duì)高校后勤管理不夠重視

高效的內(nèi)部人員及其管理人員對(duì)后勤管理重視程度不夠高，將物流公司引入高校的后勤管理只會(huì)增加管理費(fèi)用和成本，并不會(huì)起到實(shí)質(zhì)性的作用，對(duì)于后勤管理處在原來的陳舊認(rèn)識(shí)，沒有充分的了解到，其實(shí)高校的后勤管理正在向社會(huì)化轉(zhuǎn)型，每年對(duì)于高校的后勤管理補(bǔ)貼費(fèi)用較低，這樣就不能起到很好的作用效果。另一方面學(xué)校后勤的管理方法管理理念比較陳舊，不能隨著社會(huì)的變化以及學(xué)校的教學(xué)改革進(jìn)行及時(shí)的創(chuàng)新，導(dǎo)致高校的后勤管理無論實(shí)施怎樣的改革都沒有進(jìn)行根本性的變化，而且還增加了管理成本，反而降低了教學(xué)費(fèi)用的投入。

2、管理制度沒有時(shí)效性

高校后勤的管理制度不能緊跟時(shí)代的步伐，及時(shí)的做出調(diào)整與創(chuàng)新，在管理?xiàng)l例中說明的不夠詳細(xì)，大部分高校的管理制服都是行政管理機(jī)制，相關(guān)部門在執(zhí)行過程中不能嚴(yán)格按照條例進(jìn)行管理，沒有符合某高校實(shí)際情況的管理體系，管理人員對(duì)工作者的管理也比較松散，雖然有的高校制訂了較為詳細(xì)的管理策略方針，但是執(zhí)行情況卻大相徑庭，管理制服的可行性很大程度上影響了高校后勤的管理效率效果，所以我們應(yīng)該從根本上進(jìn)行徹底的改變，根據(jù)高校的現(xiàn)有條件和實(shí)際情況制定符合本學(xué)校的后勤管理制服，并及時(shí)引進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化管理，對(duì)管理制度經(jīng)營完善，從而保證學(xué)校后勤工作的質(zhì)量。

3、管理人員素質(zhì)低

大部分高校后勤管理沒有專業(yè)的管理隊(duì)伍，管理人員專業(yè)素養(yǎng)比較低，基本上是從高校內(nèi)部人員進(jìn)行選拔管理，他們并沒有進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，人員設(shè)置的結(jié)構(gòu)不夠合理，管理人員大部分為退休的高校教師，他們的思想比較落后，管理能力不高，他們對(duì)于高校的后勤管理沒有明確的認(rèn)識(shí)，管理制度注重形式化，雖然制定相關(guān)條例，但是并不會(huì)去實(shí)質(zhì)性的實(shí)施，從整體看管理隊(duì)伍水平不高，與專業(yè)化的物業(yè)公司相比相差甚遠(yuǎn)，專業(yè)化的物業(yè)公司會(huì)定時(shí)間的對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，他們的管理知識(shí)比學(xué)校自制的管理隊(duì)伍高出很多，可能在管理經(jīng)驗(yàn)方面不足于高校教師，但是經(jīng)驗(yàn)可以從實(shí)踐中逐漸的去積累，況且物業(yè)公司在高校后勤管理中的細(xì)節(jié)問題方面做得非常到位，并且會(huì)根據(jù)高校后勤的實(shí)際情況制定符合學(xué)校的管理體系，會(huì)大大提高高校后勤管理效率。

4、服務(wù)的主觀性不強(qiáng)

目前大部分高校后勤管理都是由學(xué)校自建而成或者是與物業(yè)公司合作，但是實(shí)際上是由學(xué)校的行政部門進(jìn)行管理的，因?yàn)閷W(xué)校并沒有優(yōu)秀的管理人才，所以相對(duì)而言管理力度比較松散，這種現(xiàn)象的長期存在導(dǎo)致了管理人員的服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)烈，在管理模式上比較混亂，一方面有學(xué)校行政部門的管理，另一方面有物業(yè)公司的管理。因此要想提高學(xué)校后勤部門的服務(wù)質(zhì)量比較困難，在處理學(xué)校后勤問題的時(shí)候不夠及時(shí)處理效果不到位，辦理事情沒有實(shí)效性，拖泥帶水。此外并不能對(duì)學(xué)校的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)與維護(hù)，在真正使用的時(shí)候往往才能夠發(fā)現(xiàn)設(shè)施的損壞，對(duì)于學(xué)校校園衛(wèi)生問題細(xì)節(jié)上做的還不到位，工作人員的工作積極性不高，不能主動(dòng)的去完成工作，還需要管理人員進(jìn)行監(jiān)督，這就會(huì)制約工作效率的提升。

高校后勤引入物業(yè)管理

1、創(chuàng)新管理體系

在高校引入物業(yè)公司對(duì)后勤進(jìn)行管理后，要及時(shí)的創(chuàng)新管理制度和體系，培養(yǎng)員工的工作積極性，可以根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況建立物業(yè)公司的管理機(jī)制，建立的管理機(jī)制可以實(shí)施在高校后勤部門，參考物業(yè)公司的管理模式，建立獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體制，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分的物業(yè)公司管理開始向經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)化，制度能夠良好的實(shí)施離不開一定的經(jīng)濟(jì)條件支持，要將管理部門的管理范圍明細(xì)化，提供一定的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，讓高校后勤管理自行發(fā)展，避免高校后勤管理形式化，減少層次化管理，提高管理效率，在管理過程中物業(yè)的相關(guān)部門要根據(jù)自身的特點(diǎn)來籌取自身發(fā)展的資金，同時(shí)，制定員工工作明細(xì)，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，要始終把服務(wù)學(xué)校、服務(wù)教師、服務(wù)學(xué)生作為后勤機(jī)構(gòu)的發(fā)展理念，從而致使高校后勤部門的管理逐漸走向?qū)I(yè)化，培養(yǎng)一支高素質(zhì)高水準(zhǔn)的管理團(tuán)隊(duì)，提高整個(gè)后勤部門的服務(wù)效率，當(dāng)然不同的高校就普通的情況，在建立后勤管理體系的時(shí)候可以將它特色化，隨著高校教學(xué)的體制改革實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的過渡。

2、培訓(xùn)管理人員

高校后勤的管理人員與工作人員是服務(wù)學(xué)校教師學(xué)生的基礎(chǔ)，提高整個(gè)后勤部門的人員素質(zhì)可以有效地提高服務(wù)效率，無論是哪個(gè)企業(yè)在哪個(gè)層次的競爭其實(shí)都是人員實(shí)力的競爭，高效的后勤管理越來越要求管理人員具有足夠高的管理能力和素質(zhì)，能夠熟練的掌握管理內(nèi)容，就目前而言大部分高校的管理人員都是由高校內(nèi)部人員自行培養(yǎng)起來的，在日常工作中并不能根據(jù)自己掌握的管理知識(shí)來處理后勤問題，優(yōu)秀的后勤人員不僅要素質(zhì)品質(zhì)優(yōu)良，還要擁有較強(qiáng)的實(shí)力，當(dāng)然這就需要高校與物業(yè)公司進(jìn)行合作，二者共同打造一只高水平的后勤管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)目前管理人員的實(shí)際情況，制定符合他們的培訓(xùn)方案，管理人員的培訓(xùn)可以為物業(yè)公司引進(jìn)高校后勤管理鋪墊道路，各高校的后勤管理人員要彼此之間進(jìn)行交流學(xué)習(xí)，互相借鑒，共同提高自己的管理能力，在大家共同的努力下讓高校的后勤管理逐漸向?qū)I(yè)化發(fā)展。

3、提高物業(yè)公司執(zhí)行管理

在高校后勤引入物業(yè)公司的管理后，要給予物業(yè)公司較大的管理權(quán)利，讓他們引進(jìn)先進(jìn)的管理制度模式，在保證高校后勤服務(wù)質(zhì)量的前提下，提高物業(yè)公司的市場競爭力，打出一定的名譽(yù)效應(yīng)，這樣可以讓高校內(nèi)的部分反對(duì)引入物業(yè)公司管理的教師更容易接受它，讓他們見證到在高校后勤引入物業(yè)公司的管理后帶來的良好服務(wù)質(zhì)量，高效可以設(shè)定相應(yīng)的組織部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，這樣就可以讓學(xué)校的后勤管理與企業(yè)共同進(jìn)步。物業(yè)公司也可以設(shè)定屬于自己獨(dú)特的品牌，利用品牌的效應(yīng)來促進(jìn)管理，同時(shí)還可以吸引其塌學(xué)校采取這樣的措施，及時(shí)的將物業(yè)公司引進(jìn)高校的后勤管理，管理的費(fèi)用成本還可以作為培訓(xùn)管理人員的費(fèi)用支出，可以說是一舉兩得。定時(shí)間到企業(yè)的后勤部門進(jìn)行專業(yè)化學(xué)習(xí)，采取企業(yè)后期管理制度中的優(yōu)點(diǎn)，完善高校的后勤管理制度。

4、結(jié)合現(xiàn)代科技技術(shù)

在高校的后勤管理中可以與現(xiàn)代科技相結(jié)合，來保證后勤服務(wù)的質(zhì)量。例如可以引進(jìn)先進(jìn)的維護(hù)保養(yǎng)檢查技術(shù)，該機(jī)械設(shè)備會(huì)對(duì)學(xué)校的設(shè)施定期進(jìn)行保養(yǎng)與維護(hù)，這樣就減少了管理成本，提高了管理的效率，同時(shí)也方便了管理人員，可以引進(jìn)計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)，對(duì)校園內(nèi)的安保工作進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查，一旦后勤出現(xiàn)問題，及時(shí)的采取有效的措施進(jìn)行解決，后勤部門的某些服務(wù)內(nèi)容可能工作人員做的不夠到位，可以通過先進(jìn)的科技技術(shù)采用機(jī)械設(shè)備進(jìn)行操作，比如對(duì)校園內(nèi)的危險(xiǎn)地區(qū)進(jìn)行全方位的打掃，高校后勤管理引入物業(yè)公司的管理模式同時(shí)融入現(xiàn)代科技技術(shù)必定會(huì)產(chǎn)生良好的服務(wù)效果。

結(jié)語

第2篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

我國的物業(yè)管理目前還處于初級(jí)階段，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理仍然是物業(yè)公司在新時(shí)期發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)。目前我國大多數(shù)物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平都不高，沒有在全行業(yè)建立起完善的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體系，因此各個(gè)公司各自為政，導(dǎo)致很多物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理還存在一些問題，難以適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展要求。

（1）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度不完善

當(dāng)前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起與新時(shí)期的市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體制。會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)資料不完善，財(cái)務(wù)人員沒有嚴(yán)格按照相關(guān)制度對(duì)賬目進(jìn)行分類，也沒有及時(shí)的建立賬目，導(dǎo)致原始資料的真實(shí)性受到了很大的影響。在物業(yè)公司中經(jīng)常出現(xiàn)打白條的現(xiàn)象，沒有完善的會(huì)計(jì)資料和手續(xù)。特別是一些重要的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)都沒有簽訂相關(guān)合同，很難入賬。由于體制的不健全，會(huì)計(jì)科目中的收益性支出和資本性支出難以區(qū)分，沒有對(duì)公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)或者盤點(diǎn)不仔細(xì)。這些問題都會(huì)造成物業(yè)公司內(nèi)部的賬目不清，影響會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性。

（2）對(duì)資金的管理缺乏力度

物業(yè)管理離不開資金的支持，因此資金的合理利用和充足的流動(dòng)性對(duì)于物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。這就要求物業(yè)公司必須對(duì)資金進(jìn)行高質(zhì)量的管理。物業(yè)公司資金的來源主要是樓房建設(shè)的啟動(dòng)資金和維修資金，還有向委托人收取的管理服務(wù)費(fèi)，以及一部分經(jīng)營性收入，這些收入的數(shù)量相對(duì)有限。物業(yè)公司總體上的規(guī)模較小，資金實(shí)力有限，而物業(yè)公司對(duì)資金的重視程度不夠，對(duì)資金的管理缺乏力度，沒有形成資金的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。

（3）成本核算方式不合理

目前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的財(cái)務(wù)部門來對(duì)成本進(jìn)行集中核算，設(shè)置出成本的明細(xì)科目。而相關(guān)的管理處和職能部門都沒有參與成本費(fèi)用的核算。物業(yè)公司的服務(wù)范圍和管理區(qū)域較廣，一個(gè)物業(yè)公司通常要管轄多個(gè)小區(qū)，這就要求對(duì)成本核算進(jìn)行精細(xì)化管理，根據(jù)項(xiàng)目的不同類別設(shè)置更為詳細(xì)的成本賬目，包括明細(xì)分類賬目以及輔助核算賬目。合理的成本核算能夠?yàn)槲飿I(yè)公司提供更優(yōu)質(zhì)的管理，并為公司的決策層提供更為準(zhǔn)確的決策依據(jù)。

（4）會(huì)計(jì)核算體系不統(tǒng)一

物業(yè)公司沒有建立起統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算體系，難以吸收先進(jìn)的會(huì)計(jì)核算理念和經(jīng)驗(yàn)。目前大多數(shù)物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算體系都比較松散，大多根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營情況來決定。這種不統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算體系阻礙了物業(yè)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

（5）陳舊的成本管理模式

當(dāng)前物業(yè)公司對(duì)成本的管理無非是依靠企業(yè)的規(guī)模效益、與供貨商進(jìn)行談判、控制運(yùn)營費(fèi)用，降低預(yù)算等幾個(gè)辦法。這些都只是從初級(jí)階段來降低成本，沒有觸及成本降低的根源。這種成本管理模式只在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中進(jìn)行，而沒有涉及到物業(yè)公司的對(duì)外服務(wù)上，沒有充分考慮物業(yè)公司的品牌和市場形象，影響物業(yè)公司的全面發(fā)展。在整個(gè)成本管理的過程中容易出現(xiàn)管理漏洞，造成財(cái)產(chǎn)損失。

二物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作方面的改進(jìn)措施

（1）建立完善的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建賬，重視財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)水平。建立并執(zhí)行嚴(yán)格、科學(xué)的會(huì)計(jì)管理制度和會(huì)計(jì)監(jiān)督體系。提高對(duì)原始憑證的重視，加強(qiáng)審核和稽查工作，做到保質(zhì)保量。

（2）對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，合理使用資金

資金對(duì)于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對(duì)資金和收益進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，合理調(diào)配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個(gè)方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)公司實(shí)行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金。物業(yè)公司必須對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向委托人公開。物業(yè)公司要對(duì)自己的資產(chǎn)和負(fù)債情況進(jìn)行了解和核算，以判斷未來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，以決定未來的發(fā)展走向。

（3）完善公司內(nèi)部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產(chǎn)品而是服務(wù)，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運(yùn)營的過程中，人工成本占據(jù)了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，減少運(yùn)營成本就必須降低人工成本，提升公司內(nèi)部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學(xué)的績效考核制度，不僅對(duì)財(cái)會(huì)人員要進(jìn)行績效考核，更要將績效考核的范圍擴(kuò)展到所有員工，提高員工的工作效率以及整個(gè)公司的管理效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財(cái)務(wù)管理的水平。

（4）加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展趨勢，提升會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的水平，就必須加大對(duì)資金的管理力度。對(duì)資金的運(yùn)作水平進(jìn)行提升，對(duì)資金要實(shí)行跟蹤管理，資金的使用和調(diào)度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對(duì)于應(yīng)收的賬款要及時(shí)催收，促進(jìn)資金的回籠速度。特別是在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)公司要對(duì)資金的使用情況和分配進(jìn)行了解，及時(shí)將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運(yùn)轉(zhuǎn)成本。

三總結(jié)

第3篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

1.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算仍在初級(jí)階段

財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財(cái)務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)，目前仍在初級(jí)發(fā)展階段，大部分企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的突出作用認(rèn)識(shí)不足，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系也缺乏完善性，實(shí)際效率不佳。

2.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算方面的問題

會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度對(duì)各類賬目進(jìn)行分類。原始資料的真實(shí)可靠性低，用于會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會(huì)計(jì)資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會(huì)計(jì)科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的制度，或者實(shí)際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)全面的反映，這無疑阻礙了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的正常作業(yè)。管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項(xiàng)目涵蓋了：啟動(dòng)資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實(shí)力薄弱，銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財(cái)務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動(dòng)中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個(gè)公司可對(duì)數(shù)十個(gè)小區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)事項(xiàng)眾多，所以必須精細(xì)化的對(duì)小區(qū)服務(wù)成本進(jìn)行管理，結(jié)合具體的項(xiàng)目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達(dá)到企業(yè)管理需求。會(huì)計(jì)核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時(shí)間在我國還較短，所以實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算過程中，未充分掌握會(huì)計(jì)核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會(huì)計(jì)核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作，構(gòu)建一套行之有效的會(huì)計(jì)核算體系，以保證財(cái)務(wù)管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強(qiáng)與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財(cái)務(wù)部門對(duì)費(fèi)用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進(jìn)行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級(jí)階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本管理，而對(duì)于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強(qiáng)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家頒布實(shí)施的有關(guān)文件及時(shí)有效的建賬，不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)力度，以保證會(huì)計(jì)從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實(shí)完善的會(huì)計(jì)管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，將會(huì)計(jì)具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認(rèn)真細(xì)致的審核與稽核原始憑證，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息整體質(zhì)量水平。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費(fèi)用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實(shí)施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理順利有序進(jìn)行，就必須將真實(shí)可靠的信息及時(shí)的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負(fù)債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進(jìn)行使用，對(duì)成本運(yùn)轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實(shí)績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實(shí)力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強(qiáng)績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實(shí)力。實(shí)踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強(qiáng)績效考核至關(guān)重要。

4.加強(qiáng)資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動(dòng)資金有效運(yùn)行，提高公司整體收入；對(duì)資金實(shí)施跟蹤管理，強(qiáng)化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項(xiàng)用于專門項(xiàng)目，嚴(yán)厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，收取一定的水電費(fèi)押金，與保險(xiǎn)公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險(xiǎn)與索賠風(fēng)險(xiǎn)情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級(jí)核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨(dú)立核算為主的物業(yè)公司對(duì)多數(shù)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)與項(xiàng)目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項(xiàng)目都明確強(qiáng)調(diào)獨(dú)立進(jìn)行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級(jí)管理下的二級(jí)管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會(huì)，主要職責(zé)任務(wù)是實(shí)時(shí)監(jiān)督小區(qū)財(cái)務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會(huì)計(jì)核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細(xì)記錄企業(yè)資金流動(dòng)情況與經(jīng)營成果，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會(huì)計(jì)核算體制，以二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

第4篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司 國有控股 經(jīng)營管理

1 前言

2003年國務(wù)院正式頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)于物業(yè)管理的規(guī)范化和房屋所有人的合法權(quán)益的維護(hù)都有著重要的意義。由于我國的物業(yè)管理發(fā)展較晚，發(fā)展進(jìn)步的時(shí)間也相對(duì)較短，物業(yè)管理過程的矛盾日益尖銳。

國有控股物業(yè)公司是我國物業(yè)公司的重要組成部分，在過去該類物業(yè)公司充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，公司管理也比較順暢。但隨著房地產(chǎn)市場的空前繁榮，人們對(duì)物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司越來越不適應(yīng)市場的需求，公司經(jīng)營管理方面出現(xiàn)了這樣或那樣的問題，這些問題主要表現(xiàn)在物業(yè)管理程序、收繳物業(yè)費(fèi)等制度實(shí)施上的缺陷；物業(yè)一言堂問題嚴(yán)重，股份制的實(shí)施還未健全，高層管理的矛盾非常明顯；物業(yè)管理人員的素質(zhì)還待進(jìn)一步增強(qiáng)，管理層缺乏與物業(yè)所有人的溝通協(xié)同，物業(yè)管理處于單項(xiàng)管理的局面；物業(yè)競爭力缺乏，宣傳機(jī)制還未進(jìn)一步健全和完善，物業(yè)管理的橫向競爭存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行了探討，并且提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

2 國有控股物業(yè)公司內(nèi)涵及其業(yè)務(wù)分類

國有控股物業(yè)公司是指由國家機(jī)關(guān)主控股份，經(jīng)營管理人受物業(yè)所有人的委托，依托國家有關(guān)法律規(guī)定，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理的科學(xué)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的企業(yè)。

國有控股物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類：（1）基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)；（2）專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理等；（3）特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)；（4）經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修服務(wù)等。

3 國有控股物業(yè)公司存在的主要問題

隨著國家對(duì)物業(yè)市場的不斷規(guī)范，以及人們對(duì)高質(zhì)量物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司在經(jīng)營管理方面出現(xiàn)了種種弊端，嚴(yán)重制約了自身的發(fā)展。

3.1 公司管理規(guī)章制度不完善

一是產(chǎn)權(quán)制度不清，機(jī)制不順。當(dāng)前，國有控股物業(yè)公司的人、財(cái)、物被上級(jí)公司所實(shí)際控制，整個(gè)物業(yè)公司抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)進(jìn)行經(jīng)營。造成這些結(jié)果就在于產(chǎn)權(quán)制度的僵化不清，管理階層思想觀念陳舊腐化，管理階層主觀能動(dòng)性差，員工吃大鍋飯得現(xiàn)象還存在，市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作效率低下。二是資金管理制度不嚴(yán)，增值潛力不大。目前，國有控股物業(yè)公司的規(guī)模不能達(dá)到國家級(jí)水平，公司的資金使用常常受到上級(jí)限制，難以形成自我產(chǎn)業(yè)資金積累，加之公司的資金管理制度單一，企業(yè)增值潛力不大。三是管理主體的混亂無序。國有控股物業(yè)公司所轄住宅小區(qū)的管理主體有業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用者等，同時(shí)社區(qū)居委會(huì)也具有指導(dǎo)監(jiān)督的作用。在具體權(quán)利和職能劃分時(shí)，沒有細(xì)化、具體化、責(zé)任化，關(guān)于權(quán)利義務(wù)糾紛的案件頻頻出現(xiàn)。四是物業(yè)服務(wù)制度標(biāo)準(zhǔn)沒有界定。在具體經(jīng)營過程中，國有控股物業(yè)公司沒有對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，對(duì)服務(wù)內(nèi)容也沒有進(jìn)行有效的效績考評(píng)，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量糾紛沒有提供形而有效的完整依據(jù)，導(dǎo)致了物業(yè)糾紛隱患較多。

3.2 管理責(zé)任界定不清，“一言堂”現(xiàn)象嚴(yán)重

“一言堂”現(xiàn)象主要集中在以下三個(gè)方面，一是股權(quán)相對(duì)集中，國有控股物業(yè)公司的大部分股份掌握在董事局手中，從客觀上助長了物業(yè)管理公司管理層“一言堂”問題。其主要危害是削弱了市場調(diào)劑的作用和公司監(jiān)事會(huì)作用難以發(fā)揮。二是由于公司“一言堂”現(xiàn)象的嚴(yán)重存在，導(dǎo)致了中高層管理既害怕不聽指揮被開除，又害怕聽指揮了還是沒效果仍然被批評(píng)，人員職工互相推卸責(zé)任，而不履職盡責(zé)。三是任職制度存在虛化，作為國有控股物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行高效、公平的人才任用機(jī)制，然而公司管理階層對(duì)其進(jìn)行了暗中操控，提前擬定了“關(guān)系戶”，嚴(yán)重違背了公司職工任用制度。

3.3 市場競爭能力不足

一是公司的市場定位還不夠明確，物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象沒有針對(duì)性；二是沒有選擇合適的價(jià)值鏈增值環(huán)節(jié)，即基本服務(wù)專業(yè)化、管理集成化、增值服務(wù)三個(gè)步驟；三是沒有設(shè)置合理的成本核算程序，導(dǎo)致成本開支較大，浪費(fèi)現(xiàn)象明顯；四是人才資源不豐富，特別是在人才聘用和選拔、升職和獎(jiǎng)勵(lì)方面做的還不盡人意；五是自身文化建設(shè)存在短板，市場競爭缺乏張力。

3.4 營銷策略滯后

一是營銷理念落后，當(dāng)前國有控股物業(yè)公司的營銷還未改變傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理念，仍存在推銷第一的錯(cuò)誤思想；二是市場調(diào)研不夠準(zhǔn)確，忽略了調(diào)研對(duì)于物業(yè)公司的重要作用；三是營銷誠信度較低，在通過廣告宣傳的過程當(dāng)中，沒有建立大眾的市場認(rèn)知度，甚至還存在弄虛作假的現(xiàn)象，給物業(yè)公司帶來了嚴(yán)重的負(fù)面形象；四是營銷策略缺乏創(chuàng)意和內(nèi)涵，對(duì)于重點(diǎn)客戶缺少必要的信息跟蹤、反饋和及時(shí)調(diào)整。

3.5 職工整體素質(zhì)水平不高

一是團(tuán)隊(duì)精神不足。目前，國有控股物業(yè)公司的職工還沒有形成一種相對(duì)獨(dú)立、集中合作的理念，個(gè)體意識(shí)過于強(qiáng)烈，一個(gè)小團(tuán)隊(duì)的管理目標(biāo)不能達(dá)到一致，散、亂、雜的現(xiàn)象還比較明顯。二是敬業(yè)精神缺失。作為一個(gè)企業(yè)，職工的敬業(yè)精神能夠反映出公司的管理質(zhì)量、決定公司的長遠(yuǎn)發(fā)展程度，而國有控股物業(yè)公司的職工目前嚴(yán)重缺失敬業(yè)精神，早退、遲到、完成工作打折扣的現(xiàn)象經(jīng)常存在。三是管理才能不穩(wěn)定。首先是部分職工專業(yè)技能缺乏，集中表現(xiàn)在管理業(yè)務(wù)技能、 保障業(yè)務(wù)技能、宣傳業(yè)務(wù)技能的嚴(yán)重缺失；其次是職工管理質(zhì)量影響因素較多，特別是家庭因素、情感因素和生活因素對(duì)其影響明顯；再次是少數(shù)職工長期工作懈怠，管理才能大幅度下降，無法勝任本職工作。

4 國有控股物業(yè)公司的改進(jìn)措施

針對(duì)國有控股物業(yè)公司經(jīng)營管理存在的問題，本文提出以下措施，主要包括明確內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架及職能、構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力、實(shí)施品牌戰(zhàn)略、提升員工素質(zhì)水平。這些措施是解決國有控股物業(yè)公司存在問題的重要方法，也是國有控股物業(yè)公司高效運(yùn)作和長遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。

4.1 明確內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架及職能

一個(gè)公司監(jiān)管體系是否完善關(guān)鍵在于該公司是否有明確監(jiān)管體系，以及職能是否明確[1]。只有明確公司內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架和職能，公司管理制度才能完善，克服管理責(zé)任不清，杜絕“一言堂”的現(xiàn)象出現(xiàn)。完善國有控股物業(yè)公司的監(jiān)督體系，主要包括：一是監(jiān)事會(huì)。監(jiān)事會(huì)是近乎獨(dú)立、代表企業(yè)利益而行使監(jiān)督權(quán)力的部門機(jī)構(gòu)。監(jiān)事會(huì)是完成信息交流和溝通的重要環(huán)節(jié)，并監(jiān)督著董事的職權(quán)使用情況，并管理著審計(jì)委員會(huì)等審計(jì)工作。監(jiān)事會(huì)的設(shè)立會(huì)增加國有控股物業(yè)公司內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的相對(duì)獨(dú)立性。二是審計(jì)委員會(huì)。審計(jì)委員會(huì)主要由外部獨(dú)立董事組成，是平衡董事會(huì)與管理層之間的關(guān)系而設(shè)立的專有機(jī)構(gòu)，因此審計(jì)委員會(huì)具有監(jiān)督和參與經(jīng)營的雙重身份。三是內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門主要是參與物業(yè)公司管理的職能部門。在公司管理過程中，內(nèi)部審計(jì)部門同時(shí)對(duì)審計(jì)委員會(huì)和管理層負(fù)責(zé)。

4.2 構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力

國有控股物業(yè)公司要想提高競爭力，最重要的是構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力。第一是市場定位要準(zhǔn)確。物業(yè)管理要具備專業(yè)化水準(zhǔn)，要對(duì)管理對(duì)象和細(xì)分市場具備針對(duì)性，要做到有所為，有所不為，只有這樣才能在細(xì)分市場的激烈競爭中時(shí)刻保持優(yōu)勢。第二是選擇合適的價(jià)值鏈增值環(huán)節(jié)。國有物業(yè)管理行業(yè)的基本增值功能具體而言可以分為三步：基本服務(wù)項(xiàng)目專業(yè)化操作、服務(wù)項(xiàng)目管理集成及增值服務(wù)。積極努力實(shí)現(xiàn)服務(wù)集成向知識(shí)型管理型的有效過渡，從實(shí)質(zhì)因素上提升物業(yè)公司的市場生存和競爭能力。第三是不斷強(qiáng)化競爭能力。隨著物業(yè)消費(fèi)群體的被服務(wù)、法律保護(hù)等思想認(rèn)識(shí)不斷地引向深入，建立一套完整規(guī)范的物業(yè)管理機(jī)制、工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)勢在必行，這樣可以大大增加企業(yè)的可信度，提升和加重企業(yè)的競爭力的砝碼。第四是合理設(shè)置成本，建立嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要原材料和工序，也不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，節(jié)省一份人工費(fèi)、一萬元的管理費(fèi)以及不必要的開銷都有助于增加企業(yè)資金流動(dòng)和提高成本效率。

4.3 實(shí)施品牌戰(zhàn)略

現(xiàn)在最有效的營銷策略是品牌策略，因此，物業(yè)公司要塑造自己的品牌。品牌是企業(yè)差距的重要表現(xiàn)形式，它包括了消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)、感受、態(tài)度和認(rèn)可等[2]。一旦品牌理念形成，就能夠讓企業(yè)形成無形的寶貴資產(chǎn)。因此，物業(yè)公司要從三個(gè)方面考慮實(shí)施品牌戰(zhàn)略。一是品牌戰(zhàn)略要準(zhǔn)確定位。對(duì)企業(yè)實(shí)際情況真正摸清摸透，做到了如指掌。二是品牌戰(zhàn)略要高標(biāo)準(zhǔn)、全方位、專業(yè)化，不僅要提供工程、保安、租賃等常規(guī)性質(zhì)的服務(wù)，而且還要按需進(jìn)行接待、會(huì)議、餐飲等全方位的服務(wù)，搞好金融體系一體化。三是要引入國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)企業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效評(píng)估，增加物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和可發(fā)展性。

4.4 提升員工素質(zhì)水平

人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，員工素質(zhì)的高低決定在企業(yè)水平的高低，因此，只有選拔優(yōu)秀的人才，以及對(duì)現(xiàn)有員工實(shí)時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)是國有控股物業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵[3]。提升員工素質(zhì)應(yīng)從以下三個(gè)方面著手。

嚴(yán)格職工招聘程序。企業(yè)招聘是補(bǔ)充公司新鮮血液的重要步驟，也是提高公司職工整體素質(zhì)水平的最根本途徑。職工招聘選擇應(yīng)該注意：一是重點(diǎn)對(duì)應(yīng)聘職工的顯性素質(zhì)進(jìn)行考察測量，這些因素包括了學(xué)習(xí)教育情況、人格氣質(zhì)、溝通交流能力等。二是不可忽略隱性素質(zhì)的考量。職工的發(fā)展并不是僅僅依靠文化素質(zhì)和一般性工作能力，還與其個(gè)人經(jīng)歷、情感生活、期望和目標(biāo)有著密切關(guān)系，在招聘人才時(shí)應(yīng)該對(duì)應(yīng)崗位對(duì)應(yīng)招聘，真正錄用具有發(fā)展?jié)摿Φ墓韭毠ぁ?/p>

普及和深化職工素質(zhì)培訓(xùn)。隱性和顯性素質(zhì)都可以在后天環(huán)境中進(jìn)行提高，因此加強(qiáng)對(duì)在職職工進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)至關(guān)重要。一是加強(qiáng)顯性素質(zhì)的提高。創(chuàng)造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，讓員工以開放的心態(tài)邊學(xué)習(xí)邊工作；學(xué)習(xí)，強(qiáng)調(diào)全員學(xué)習(xí)、共同提高；形成學(xué)習(xí)型組織，將不同個(gè)性的人凝聚在一起進(jìn)行磨合學(xué)習(xí)，促使其不斷形成共同的公司價(jià)值理念。二是加強(qiáng)隱性素質(zhì)的提高。培養(yǎng)職工正確的工作態(tài)度、價(jià)值觀，要加強(qiáng)職工的思想工作，促進(jìn)其形成正確的價(jià)值觀和工作態(tài)度；給予職工一定的需求激勵(lì)，提高職工的工作積極性，采取正向激勵(lì)法和負(fù)向激勵(lì)法相結(jié)合的方式，誘發(fā)職工潛在的能力，幫助其由“必須工作”向“喜歡工作”的轉(zhuǎn)變。

完善績效測評(píng)機(jī)制。要對(duì)職工的知識(shí)素質(zhì)、能力素質(zhì)、品德素質(zhì)、身心素質(zhì)四大方面進(jìn)行綜合績效考評(píng)。首先要明確績效標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同群體參差不齊的特點(diǎn)，考慮不同級(jí)別、年齡、部門等因素，確定多種績效考量標(biāo)準(zhǔn)，保證公平性和適應(yīng)性；其次選取對(duì)照樣本，根據(jù)績效測評(píng)機(jī)制的標(biāo)準(zhǔn)選取優(yōu)秀和一般的工作業(yè)績進(jìn)行對(duì)比；再次進(jìn)行信息整理和入檔，對(duì)職工建立績效檔案登記表，逐年進(jìn)行綜合考評(píng)，并與年終獎(jiǎng)金掛鉤。

參考文獻(xiàn)：

[1]寧春霞.物業(yè)公司績效評(píng)估現(xiàn)狀及方法探討[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2012（07）：57-58.

第5篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

現(xiàn)將上半年主要工作情況總結(jié)如下：

人事行政部

一、上半年工作總結(jié);

1繼續(xù)健全公司各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)一步提高公司規(guī)范化運(yùn)作水平;

在公司原有制度的基礎(chǔ)上，完善了《12小時(shí)工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財(cái)、物的管理制度及規(guī)范性文件。

1.1自今年起，物業(yè)公司所有文件統(tǒng)一由人事行政部負(fù)責(zé)管理，實(shí)現(xiàn)了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對(duì)文件流程進(jìn)行嚴(yán)格控制。并通過由人事行政部負(fù)責(zé)統(tǒng)一發(fā)放，加強(qiáng)了內(nèi)部文件傳閱，及時(shí)傳遞信息的效率。

1.2在年初的計(jì)劃中，本應(yīng)在三月對(duì)公司的制度及更新的部分進(jìn)行一次整理和匯編，因各部門業(yè)務(wù)工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達(dá)預(yù)計(jì)效果。六月，集團(tuán)人力資源部牽頭進(jìn)行物業(yè)公司制度匯編，對(duì)各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規(guī)范。并針對(duì)目前存在的執(zhí)行力差、責(zé)任心不足、業(yè)務(wù)處理回應(yīng)速度緩慢等問題，推出《24小時(shí)回復(fù)制度》、《小區(qū)巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標(biāo)準(zhǔn)》等提高服務(wù)水平的相關(guān)制度。

2人事管理

2.1人員編制：

隨二期的驗(yàn)收接管及又一城的介入，根據(jù)實(shí)際需要，人員編制進(jìn)行了如下調(diào)整：

2.2人員招聘;

物業(yè)公司上半年通過報(bào)紙、網(wǎng)站、現(xiàn)場招聘會(huì)、職業(yè)介紹所等渠道，基本完成招聘任務(wù)。上半年人員異動(dòng)情況如下：

備注：六月份因未結(jié)束，未納入統(tǒng)計(jì)范圍。

2.3人事費(fèi)用

1-5月人事實(shí)發(fā)工資總表

2.31《保安員12小時(shí)工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實(shí)施了《保安員12小時(shí)工作制》，對(duì)保安員的薪資進(jìn)行了調(diào)整。試行兩個(gè)月以來，保安員基本能接受該項(xiàng)調(diào)整，部門人員流動(dòng)率未出現(xiàn)異常。基本解決人員不足產(chǎn)生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32有償服務(wù)提成制

隨二期入住率的提高，對(duì)有償服務(wù)的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎(chǔ)上，試行安排休息的員工提供有償服務(wù)，并在有償服務(wù)收費(fèi)中按....元/小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，作為工資提成給員工。目的是減少加班時(shí)長、控制人工成本，同時(shí)提高員工工作的積極性。

2.4員工培訓(xùn)

上半年新員工對(duì)《員工手冊》、公司制度培訓(xùn)的覆蓋率100%，每周各部門開展的業(yè)務(wù)培訓(xùn)平均1-2次，組織個(gè)別業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加陽光團(tuán)隊(duì)的拓展活動(dòng)。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學(xué)習(xí)別人的管理經(jīng)驗(yàn)，找出自身不足。初步建立員工培訓(xùn)檔案、培訓(xùn)課程計(jì)劃及相關(guān)培訓(xùn)資料等，計(jì)劃于下半年具體實(shí)施。培訓(xùn)工作因一直缺乏專管人員，由部門內(nèi)部兼任開展，存在培訓(xùn)的內(nèi)容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓(xùn)，未建立系統(tǒng)的培訓(xùn)資料及操作規(guī)范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時(shí)也為下半年的培訓(xùn)工作建立了基礎(chǔ)。

2.5推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級(jí)別及相應(yīng)的工資待遇標(biāo)準(zhǔn)。通過績效考核，調(diào)動(dòng)員工不斷提高工作水平及自身素質(zhì)的積極性，提供了晉級(jí)、調(diào)薪的機(jī)會(huì)。先后實(shí)施的績效考核部門有客服中心、車隊(duì)。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實(shí)效性未達(dá)到真正激勵(lì)員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：

1)工作目標(biāo)不明確，未建立實(shí)際操作的規(guī)范。

2)管理人員流動(dòng)性大，管理辦法亦經(jīng)常改變。

3)從建立績效考核標(biāo)準(zhǔn)到考核結(jié)果的過程管理不足。

4)員工對(duì)績效考核的理解度、認(rèn)同感有限。

3行政管理

3.1員工餐廳

3.11面對(duì)員工反映意見比較集中的員工餐廳，經(jīng)過多次的意見調(diào)查，確定大部分員工的口味，在食品衛(wèi)生、份量、菜式及用餐時(shí)間上，均根據(jù)各部門不同班次的需要及員工意見進(jìn)行了調(diào)整。目前，員工滿意度基本達(dá)到95%以上。

3.12在五月份員工餐廳收支報(bào)告中，已實(shí)現(xiàn)包餐費(fèi)用包含餐廳電費(fèi)、每月人事費(fèi)用當(dāng)月工具、物料采購費(fèi)用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費(fèi)用，在員工滿意的基礎(chǔ)上合理降低成本。

3.2倉庫管理

3.21通過制定《物料驗(yàn)收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗(yàn)收的環(huán)節(jié)開始嚴(yán)格控制物料的品質(zhì)，增加了由業(yè)務(wù)部門派人協(xié)助驗(yàn)貨的環(huán)節(jié)，減少不合格品的發(fā)生。其次，加大倉庫對(duì)物料的管理職責(zé)，在采購物料的價(jià)格、品質(zhì)上，與歷史價(jià)格、原用物料品質(zhì)進(jìn)行對(duì)比，嚴(yán)格把關(guān)，不合格的一律予以退貨處理。

3.22為配合財(cái)務(wù)部做好費(fèi)用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點(diǎn)表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費(fèi)用所屬。

3.24增加了樣板房物品的管理，聯(lián)合材料部進(jìn)行了徹底的核對(duì)，對(duì)遺失、錯(cuò)帳、損壞等情況進(jìn)行了清點(diǎn)。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點(diǎn)、交接、存放等工作，彌補(bǔ)了以前樣板房物品清單不完整的現(xiàn)象。在上半年集團(tuán)財(cái)務(wù)部聯(lián)合進(jìn)行的資產(chǎn)盤點(diǎn)中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3車隊(duì)管理

3.31根據(jù)上半年車隊(duì)被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機(jī)獎(jiǎng)懲條例》，以季度的形式進(jìn)行考核，并推出安全駕駛獎(jiǎng)。對(duì)業(yè)主提出投訴的司機(jī)，給予懲罰，并由司機(jī)本人向業(yè)主進(jìn)行解釋和道歉，提高司機(jī)對(duì)服務(wù)規(guī)范的重視。

3.32上半年，逐漸有業(yè)主提出有償用車服務(wù)的需求，有租車及租司機(jī)兩種。為規(guī)范操作，制訂了有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在不影響正常運(yùn)行的情況下，均滿足業(yè)主的需求，服務(wù)創(chuàng)收。

3.4采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計(jì)劃性，基本完成各部門的采購工作，及時(shí)核價(jià)。虛心向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)商品知識(shí)，在大批量不確定質(zhì)量價(jià)格的采購中，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門的主管及材料部同時(shí)到采購市場定品質(zhì)及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完成了上半年工程物料供應(yīng)商評(píng)估，并根據(jù)業(yè)務(wù)部門的推薦，采用了新的物料供應(yīng)商，在價(jià)格上有所降低。

3.5樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規(guī)范原有的基礎(chǔ)上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)樣板房的員工按清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了全面培訓(xùn)，將樣板房物品的保管責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動(dòng)與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進(jìn)的問題，及時(shí)調(diào)整，積極配合。

3.6積極配合業(yè)務(wù)部門

3.61煤氣配送

針對(duì)小區(qū)煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負(fù)責(zé)煤氣配送、保安員負(fù)責(zé)送到業(yè)主家中。存在耗費(fèi)人力、物力及存放煤氣的安全性問題?，F(xiàn)與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協(xié)議，由煤氣公司負(fù)責(zé)24小時(shí)內(nèi)直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲(chǔ)備的存放問題，提高服務(wù)效率。

3.62小區(qū)垃圾清理

原清運(yùn)方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環(huán)衛(wèi)站進(jìn)行處理，存在清理不及時(shí)、費(fèi)用偏高的現(xiàn)象。現(xiàn)經(jīng)過調(diào)整，綠化垃圾采取運(yùn)到三期偏僻地點(diǎn)自然腐化，生活垃圾經(jīng)過重新協(xié)議，基本解決了目前的垃圾清運(yùn)問題，已達(dá)到降低成本的目的。

3.7年度先進(jìn)員工評(píng)選

根據(jù)去年員工的實(shí)際工作表現(xiàn)，組織了年度先進(jìn)員工的評(píng)選工作，并通過由各部門經(jīng)理。

參加的專題會(huì)議，確定和選出18名年度先進(jìn)員工，并給予了表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

3.8組織20xx年年度春茗活動(dòng)

于4月，組織物業(yè)公司的年度春茗活動(dòng)，總結(jié)去年工作中存在的問題，傳達(dá)集團(tuán)二xx年發(fā)展綱要的精神，同時(shí)明確今年的發(fā)展目標(biāo)。會(huì)后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動(dòng)。

二、工作中存在的問題：

1目標(biāo)管理責(zé)任的落實(shí)：

目前，各部門僅根據(jù)自己的工作計(jì)劃開展工作，沒有一個(gè)明確、統(tǒng)一的管理目標(biāo)及責(zé)任人的落實(shí)。在工作開展的過程中，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)際結(jié)果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標(biāo)下達(dá)，管理費(fèi)收費(fèi)率、員工培訓(xùn)合格率、滿意度等都未能落實(shí)到人。

跟進(jìn)措施：通過審核部門年度目標(biāo)，以部門經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書的形式，明確績效考核指標(biāo)，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，控制日常工作方向的正確性，以達(dá)到一個(gè)共同的目標(biāo)。

2管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團(tuán)隊(duì)精神減弱，凝聚力降低。

跟進(jìn)措施：從基礎(chǔ)建設(shè)做起，通過制度的建立，針對(duì)事情的處理建立規(guī)范的操作模式，不因人而異。加強(qiáng)中層管理人員的培訓(xùn)，建立領(lǐng)導(dǎo)威信，加強(qiáng)日常管理的規(guī)范化，減少隨意性及個(gè)性化。

3監(jiān)督機(jī)制未做到細(xì)處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區(qū)環(huán)境巡查等，監(jiān)督的力度和實(shí)效都有待提高。

跟進(jìn)措施：將巡查、監(jiān)督工作提升為制度的形式進(jìn)行落實(shí)，將范圍擴(kuò)大，對(duì)投訴處理、服務(wù)態(tài)度、工作效率、培訓(xùn)考核、招聘及時(shí)率、設(shè)備維護(hù)等，均作為巡查范圍，提高部門經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度。

4溝通渠道單一：

1)與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調(diào)查表及個(gè)別員工異動(dòng)面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實(shí)想法，部分工作將失去實(shí)效。

跟進(jìn)措施：建立員工面談機(jī)制，在入職、異動(dòng)面談的基礎(chǔ)上，增加員工定期面談?dòng)?jì)劃，建立員工面談?dòng)涗?，定期進(jìn)行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時(shí)解決。

2)與業(yè)主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間一個(gè)良好的宣傳渠道，物業(yè)公司日常工作的進(jìn)度，所做的努力，未能使業(yè)主了解，得不到業(yè)主充分的支持和相互間的協(xié)助。

跟進(jìn)措施：加強(qiáng)社區(qū)文化的營造和建設(shè)，增設(shè)固定的方式，將物業(yè)公司最近的工作動(dòng)向、進(jìn)度成果、熱點(diǎn)話題、發(fā)展商舉措等定時(shí)向住戶宣傳。加強(qiáng)相互間的了解，以贏得支持和認(rèn)可。建立多種直接交流的方式，培養(yǎng)相互間的信任度，為建立良好的小區(qū)生活環(huán)境這一共同目標(biāo)出謀劃策。

5員工激勵(lì)：

員工中普遍存在干好干壞一個(gè)樣的心態(tài)，嚴(yán)重影響到工作的執(zhí)行力度和服務(wù)水平。

跟進(jìn)措施：在績效考核工作開展的基礎(chǔ)上，對(duì)獲得服務(wù)之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業(yè)績公布、獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)、出外旅游等，精神與物質(zhì)鼓勵(lì)相結(jié)合的方式，充分激勵(lì)全體員工爭當(dāng)先進(jìn)，鼓舞士氣。

三、下半年工作計(jì)劃：

1制度化管理;

計(jì)劃于七月份，在物業(yè)公司全面開展規(guī)范化操作的活動(dòng)，將匯編后的制度進(jìn)行試行并及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問題跟進(jìn)修正。建立一套屬于君華物業(yè)自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務(wù)質(zhì)量，將制度從書面形式進(jìn)入到實(shí)際工作中。

2績效考核的推廣：

配合公司人力資源部的工作規(guī)劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實(shí)管理目標(biāo)，通過績效管理，從根本上調(diào)動(dòng)員工的積極性，創(chuàng)造雙贏的局面，推動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)和效益。

制訂“服務(wù)之星”評(píng)選、獎(jiǎng)勵(lì)方案，充分激勵(lì)和認(rèn)可工作優(yōu)秀的員工。

3提高員工素質(zhì)，建立培訓(xùn)系統(tǒng)管理

制定實(shí)施培訓(xùn)規(guī)范及培訓(xùn)系統(tǒng)資料，通過不同環(huán)節(jié)培訓(xùn)，提高全體員工的素質(zhì)。完善員工培訓(xùn)檔案，考核、抽查記錄等，將培訓(xùn)作為各部門一項(xiàng)重要工作。于九月完成新的操作規(guī)范、考核標(biāo)準(zhǔn)的第一輪培訓(xùn)，做到初級(jí)培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、操作規(guī)范培訓(xùn)覆蓋率100%，培訓(xùn)合格率95%。

4提高工作效率與工作質(zhì)量

充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制，有計(jì)劃地執(zhí)行工作巡查制度，重點(diǎn)抓工作的落實(shí)與回復(fù)。實(shí)行普通工作24小時(shí)回復(fù)制、重點(diǎn)工作12小時(shí)回復(fù)制及緊急工作2小時(shí)回復(fù)制。將回復(fù)的時(shí)效與完成情況作為員工績效考核的重要指標(biāo)，從而提高整個(gè)物業(yè)公司的辦事效率。

5建立良好溝通：

5.1組織季刊的文稿，以季度的形式向業(yè)主匯報(bào)物業(yè)公司的工作與成果，小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)狀況及業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)話題分析等。

5.2制定與員工溝通面談的計(jì)劃，在一定周期內(nèi)與員工全面溝通，建立員工面談?dòng)涗?，及時(shí)解決員工的生活問題。

6員工活動(dòng)

第6篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

一、工作準(zhǔn)備情況

公

二、自查情況：

物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司等合同主辦部門等在自查階段能認(rèn)真按照實(shí)施方案的要求，組織部門人員進(jìn)行了專題學(xué)習(xí)。對(duì)相關(guān)制度依據(jù)集團(tuán)公司、大唐甘肅公司、**公司的制度規(guī)定進(jìn)行梳理對(duì)照。各部門結(jié)合公司實(shí)際進(jìn)行修訂，對(duì)制度執(zhí)行中存在的漏洞和不足及時(shí)完善；能認(rèn)真履行**公司合同管理制度物，招議標(biāo)流程管理和建立質(zhì)量可靠、服務(wù)及時(shí)的供應(yīng)商隊(duì)伍信息庫，并與各供應(yīng)商簽訂了廉政合同。以上部門均將自查情況報(bào)告按時(shí)上報(bào)效能監(jiān)察工作辦公室。

三、檢查情況：

在自查工作結(jié)束后，監(jiān)察審計(jì)部會(huì)同相關(guān)部門對(duì)合同管理情況進(jìn)行了檢查。

1、首先進(jìn)行了基礎(chǔ)檢查。對(duì)物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司基礎(chǔ)資料進(jìn)行了查閱。檢查合同的有關(guān)文本、會(huì)議紀(jì)要、資質(zhì)資料、會(huì)簽單以及廉政保證書、打分表等相關(guān)資料是否齊全、符合歸檔管理要求。通過檢查，各類資料都較齊全，符合歸檔要求。

2、對(duì)執(zhí)行程序、制度的規(guī)范性進(jìn)行了檢查。按照大唐甘肅公司文件要求，30萬元以上要進(jìn)行招標(biāo)或大唐甘肅公司授權(quán)我公司組織進(jìn)行招標(biāo)，30萬元以下可由我公司組織進(jìn)行議標(biāo)。在公司各項(xiàng)目招議標(biāo)工作中，監(jiān)察審計(jì)部全過程進(jìn)行了監(jiān)督。通過檢查，職能部門能按要求執(zhí)行各項(xiàng)制度，按程序開展工作。

3、對(duì)合同文本進(jìn)行了檢查。檢查合同文本內(nèi)容是否嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、會(huì)議紀(jì)要是否齊全、會(huì)簽制度履行情況。通過檢查，各項(xiàng)合同文本較規(guī)范，主要不足是：合同文本格式不統(tǒng)一、合同會(huì)議紀(jì)要不齊全、個(gè)別合同會(huì)簽單上沒有時(shí)間。事后，相關(guān)部及時(shí)統(tǒng)一了合同文本格式、補(bǔ)全了相關(guān)內(nèi)容。

4、對(duì)合同承辦部門制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。我們對(duì)物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司相關(guān)管理制度的建立健全進(jìn)行檢查，檢查管理制度是否完善，相關(guān)工作人員是否存在不廉潔行為。

經(jīng)效能監(jiān)察工作小組對(duì)參與合同管理的部門及工作人員工作情況進(jìn)行全過程檢查，各承辦單位均嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司、大唐甘肅公司以及我公司合同管理制度有關(guān)規(guī)定情況，無吃、拿、卡、要和的不廉潔行為。三、監(jiān)察建議：

各合同承辦單位：

1、組織部門人員認(rèn)真學(xué)習(xí)**公司近期下發(fā)的《合同管理辦法》，嚴(yán)格執(zhí)行辦法中的各項(xiàng)規(guī)定，確保合同管理工作正常有序地開展。

2、統(tǒng)一合同各類相關(guān)資料的格式、內(nèi)容、編號(hào)。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)的審查。

4、加強(qiáng)部門及合同承辦人應(yīng)履行的管理職責(zé)。

5、進(jìn)一步完善招議標(biāo)會(huì)議記錄、會(huì)簽單制度；合同相關(guān)資料必須統(tǒng)一、齊全、及時(shí)歸檔。

6、進(jìn)一步加強(qiáng)合同生效的法人簽字或法人授權(quán)書制度。

四、整改提高情況

在效能監(jiān)察檢查小組的督促下，各合同承辦單位針對(duì)提出的意見和存在的問題認(rèn)真進(jìn)行了整改。

1、各合同承辦單位認(rèn)真組織部門人員學(xué)習(xí)**公司近期下發(fā)的《合同管理辦法》，不斷規(guī)范合同管理。

第7篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

特種設(shè)備安全檢察條列中第五條明確規(guī)定了使用單位的責(zé)任范圍,特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全特種設(shè)備安全、節(jié)能管理制度和崗位安全、節(jié)能責(zé)任制度。第二十六條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(三)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄;(五)特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄。第二十七條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對(duì)在用特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性日常維護(hù)保養(yǎng),并定期自行檢查。

浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)DB33/728-2009《電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)范》和TSG T5001-2009《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》中第二章使用管理第四條到十三條明確了使用單位對(duì)電梯安全方面的一些職責(zé)。

另外杭州市電梯安全檢察辦法中第十六條中也明確:電梯使用單位應(yīng)當(dāng)使用符合安全技術(shù)規(guī)范要求的電梯,對(duì)本單位電梯的安全運(yùn)行負(fù)責(zé),并履行安全管理職責(zé)。

問題是盡管現(xiàn)在的使用單位(現(xiàn)在小區(qū)和大樓基本都是聘請物業(yè)公司來進(jìn)行管理)基本都制定電梯的安全管理制度等技術(shù)管理文件,但據(jù)調(diào)查使用單位對(duì)電梯基本沒有做到相應(yīng)的職責(zé),可以說對(duì)自己單位的電梯基本不管不問,他們一直覺得我們有電梯維保單位,平時(shí)都有維保單位員工每半個(gè)月來維保一次,電梯壞了打維保單位24h招修電話,維保單位的維修人員會(huì)及時(shí)快速到現(xiàn)場維修。

所以,現(xiàn)在普遍存在的問題就是有關(guān)電梯的一系列問題基本與使用單位脫鉤,平時(shí)都由維保單位來進(jìn)行,這就存在了一些弊端,因?yàn)橐话汶娞菥S保合同簽訂保養(yǎng)時(shí)間都是按國家規(guī)定至少半月一次的保養(yǎng),也就是每半個(gè)月對(duì)1臺(tái)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),那這半個(gè)月的時(shí)間電梯的運(yùn)行情況還是要靠使用單位來巡查發(fā)現(xiàn)的,并且使用單位發(fā)現(xiàn)電梯有問題要及時(shí)通知維保單位來進(jìn)行維修。

電梯作為特種設(shè)備,是載人載物的交通工具,就像汽車一樣它是動(dòng)態(tài)的,出現(xiàn)故障也屬正常,關(guān)鍵是現(xiàn)在高樓商場越來越多,男女老少人人都離不開它,普通老百姓對(duì)電梯又缺少了解,對(duì)電梯有種恐慌的心理,其實(shí)電梯本身是很安全的,有很多的安全保護(hù)裝置,現(xiàn)在新聞、媒體、報(bào)紙報(bào)道的電梯傷亡事故基本都是人為原因造成的,不是電梯本身故障導(dǎo)致傷亡的直接原因。當(dāng)然,我們電梯的主體責(zé)任單位加強(qiáng)對(duì)自己單位電梯規(guī)范管理,對(duì)保證電梯符合安全技術(shù)規(guī)范要求的維保單位進(jìn)行保養(yǎng)質(zhì)量的有效監(jiān)督,目前絕大多數(shù)使用單位(特別是物業(yè)公司)存在的問題是認(rèn)為有關(guān)電梯一系列事情都是電梯維保單位的事情,跟自己沒多少關(guān)系。恰恰相反,使用單位作為電梯的產(chǎn)權(quán)單位、主體責(zé)任單位,更應(yīng)該對(duì)自己承擔(dān)的責(zé)任引起重視,將平時(shí)工作做到細(xì)處,所以本文主要從目前使用單位存在的一些問題進(jìn)行分析,使用單位主要存在以下幾點(diǎn)問題。

1 使用單位的安全管理人員形同虛設(shè)

按國家規(guī)定電梯的使用單位必須配專職或兼職的安全管理人員,目的是為了更好的維護(hù)和監(jiān)管好電梯,盡管目前使用單位基本都配置專職或兼職電梯安全管理人員,但是大都數(shù)使用單位的電梯管理人員并沒有按照電梯安全管理制度要求來做,帶來很多電梯方面的安全隱患問題,還有目前小區(qū)或?qū)懽謽堑然径加形飿I(yè)公司接管,問題是一般一個(gè)物業(yè)公司少則接管幾個(gè)項(xiàng)目,多則幾十個(gè)項(xiàng)目,有些物業(yè)公司也只有一個(gè)管理人員,管理人員本身也沒有真正到位,超市、公共場合如過街天橋、大橋等電梯和扶梯也存在同樣的問題,使得很多有電梯的項(xiàng)目其實(shí)并沒有真正意義上管理人員。所以要改變目前電梯投訴率高的現(xiàn)象,首先必須保證每臺(tái)電梯都有相應(yīng)的電梯管理人員,其次電梯管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的職責(zé),嚴(yán)格按單位制定的安全管理制度要求進(jìn)行日常巡查每臺(tái)電梯的運(yùn)行情況等工作。

2 轎內(nèi)緊急報(bào)警裝置24h值班問題

目前,盡管現(xiàn)在基本上轎內(nèi)緊急報(bào)警電話能保證與24h值班室保持接通,但值班室保證24h值班嗎,值班室電話掛好了嗎,報(bào)警電話響了都及時(shí)接嗎等等很多問題,被困乘客按電梯轎內(nèi)報(bào)警電話因值班人員各種原因未能做到隨時(shí)接聽,導(dǎo)致被困乘客撥打新聞媒體或12345市長熱線電話,把事情弄得復(fù)雜化,最后有關(guān)部門還要投入大量的人力進(jìn)行事故調(diào)查。試想如果值班人員做好了本職工作也就不會(huì)發(fā)生關(guān)人投訴事件。發(fā)生此類的事情已經(jīng)見多不怪。

3 使用單位節(jié)約成本

使用單位特別是由物業(yè)公司管理的小區(qū)或單位考慮到本身公司的盈利,加上物業(yè)費(fèi)的上交比例不高,特別是小區(qū)物業(yè),小區(qū)又就數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷小區(qū)。選用維保費(fèi)低的一些實(shí)力不大的小型維保電梯公司,甚至個(gè)別小區(qū)有物業(yè)公司管理,物業(yè)就不落實(shí)電梯維保單位。

另外,維保單位在平時(shí)檢查保養(yǎng)時(shí)提出的需要更換或修理電梯某些部件時(shí),能拖就拖,就連如常見的轎內(nèi)應(yīng)急照明、報(bào)警裝置的蓄電池電源,外呼顯示按鈕不好、甚至有些物業(yè)導(dǎo)軌油也不肯買等等,物業(yè)公司不肯出錢更換,也會(huì)導(dǎo)致故障增多,存在安全隱患,當(dāng)然如果更換某些大的零部件或大修、改造電梯,由于涉及到費(fèi)用比較高,考慮物業(yè)公司要業(yè)主同意等復(fù)雜情況也是情由可原。

4 要監(jiān)督乘客文明乘坐電梯

使用單位應(yīng)當(dāng)在醒目位置張貼乘坐電梯的注意事項(xiàng),特別是自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道,老弱病殘及兒童要在大人的監(jiān)護(hù)下乘坐,并經(jīng)常監(jiān)督有不文明行為的乘客,使用單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)常開展如何安全乘坐電梯和被困轎廂時(shí)如何進(jìn)行安全呼救等等,為保證電梯的安全運(yùn)行和乘客的安全都起到一定的作用。

第8篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

公司人事2021上半年工作總結(jié)范文

20xx年上半年對(duì)于物業(yè)公司來說是坎坷的半年，經(jīng)歷了許許多多的挫折與困惑，但同時(shí)也是進(jìn)步的半年，從挫折與困惑中，痛定思痛，總結(jié)分析經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，使我們更加清晰了管理的方向與思路，并在實(shí)際管理中學(xué)習(xí)、發(fā)揮與應(yīng)用，各項(xiàng)工作基本按既定計(jì)劃如期得到開展。

現(xiàn)將上半年主要工作情況總結(jié)如下：

一、上半年工作總結(jié)；

1.辦公寫作網(wǎng)繼續(xù)健全公司各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)一步提高公司規(guī)范化運(yùn)作水平；

在公司原有制度的基礎(chǔ)上，完善了《12小時(shí)工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財(cái)、物的管理制度及規(guī)范性文件。

2.自今年起，物業(yè)公司所有文件統(tǒng)一由人事行政部負(fù)責(zé)管理，實(shí)現(xiàn)了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對(duì)文件流程進(jìn)行嚴(yán)格控制。并通過由人事行政部負(fù)責(zé)統(tǒng)一發(fā)放，加強(qiáng)了內(nèi)部文件傳閱，及時(shí)傳遞信息的效率。

3.在年初的計(jì)劃中，本應(yīng)在三月對(duì)公司的制度及更新的部分進(jìn)行一次整理和匯編，因各部門業(yè)務(wù)工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達(dá)預(yù)計(jì)效果。六月，集團(tuán)人力資源部牽頭進(jìn)行物業(yè)公司制度匯編，對(duì)各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規(guī)范。并針對(duì)目前存在的執(zhí)行力差、責(zé)任心不足、業(yè)務(wù)處理回應(yīng)速度緩慢等問題，推出《24小時(shí)回復(fù)制度》、《小區(qū)巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標(biāo)準(zhǔn)》等提高服務(wù)水平的相關(guān)制度。

二、人事管理

1.人員編制：

隨二期的驗(yàn)收接管及又一城的介入，根據(jù)實(shí)際需要，人員編制進(jìn)行了如下調(diào)整：

2.人員招聘；

物業(yè)公司上半年通過報(bào)紙、網(wǎng)站、現(xiàn)場招聘會(huì)、職業(yè)介紹所等渠道，基本完成招聘任務(wù)。上半年人員異動(dòng)情況如下：

備注：六月份因未結(jié)束，未納入統(tǒng)計(jì)范圍。

3.人事費(fèi)用

5月人事實(shí)發(fā)工資總表

《保安員12小時(shí)工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實(shí)施了《保安員12小時(shí)工作制》，對(duì)保安員的薪資進(jìn)行了調(diào)整。試行兩個(gè)月以來，保安員基本能接受該項(xiàng)調(diào)整，部門人員流動(dòng)率未出現(xiàn)異常?；窘鉀Q人員不足產(chǎn)生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

4.有償服務(wù)提成制

隨二期入住率的提高，對(duì)有償服務(wù)的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎(chǔ)上，試行安排休息的員工提供有償服務(wù)，并在有償服務(wù)收費(fèi)中按。。。。元/小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，作為工資提成給員工。目的是減少加班時(shí)長、控制人工成本，同時(shí)提高員工工作的積極性。

5.員工培訓(xùn)

上半年新員工對(duì)《員工手冊》、公司制度培訓(xùn)的覆蓋率100%，每周各部門開展的業(yè)務(wù)培訓(xùn)平均1—2次，組織個(gè)別業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加陽光團(tuán)隊(duì)的拓展活動(dòng)。在四月，組織了主管以上的員工前往。。。。參觀，學(xué)習(xí)別人的管理經(jīng)驗(yàn)，找出自身不足。初步建立員工培訓(xùn)檔案、培訓(xùn)課程計(jì)劃及相關(guān)培訓(xùn)資料等，計(jì)劃于下半年具體實(shí)施。培訓(xùn)工作因一直缺乏專管人員，由部門內(nèi)部兼任開展，存在培訓(xùn)的內(nèi)容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓(xùn)，未建立系統(tǒng)的培訓(xùn)資料及操作規(guī)范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時(shí)也為下半年的培訓(xùn)工作建立了基礎(chǔ)。

6.推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級(jí)別及相應(yīng)的工資待遇標(biāo)準(zhǔn)。通過績效考核，調(diào)動(dòng)員工不斷提高工作水平及自身素質(zhì)的積極性，提供了晉級(jí)、調(diào)薪的機(jī)會(huì)。先后實(shí)施的績效考核部門有客服中心、車隊(duì)。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實(shí)效性未達(dá)到真正激勵(lì)員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目標(biāo)不明確，未建立實(shí)際操作的規(guī)范。2）管理人員流動(dòng)性大，管理辦法亦經(jīng)常改變。3）從建立績效考核標(biāo)準(zhǔn)到考核結(jié)果的過程管理不足。4）員工對(duì)績效考核的理解度、認(rèn)同感有限。

三、行政管理

1.員工餐廳

面對(duì)員工反映意見比較集中的員工餐廳，經(jīng)過多次的意見調(diào)查，確定大部分員工的口味，在食品衛(wèi)生、份量、菜式及用餐時(shí)間上，均根據(jù)各部門不同班次的需要及員工意見進(jìn)行了調(diào)整。目前，員工滿意度基本達(dá)到95%以上。

在五月份員工餐廳收支報(bào)告中，已實(shí)現(xiàn)包餐費(fèi)用包含餐廳電費(fèi)、每月人事費(fèi)用當(dāng)月工具、物料采購費(fèi)用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費(fèi)用，在員工滿意的基礎(chǔ)上合理降低成本。

2.倉庫管理

通過制定《物料驗(yàn)收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗(yàn)收的環(huán)節(jié)開始嚴(yán)格控制物料的品質(zhì)，增加了由業(yè)務(wù)部門派人協(xié)助驗(yàn)貨的環(huán)節(jié)，減少不合格品的發(fā)生。其次，加大倉庫對(duì)物料的管理職責(zé)，在采購物料的價(jià)格、品質(zhì)上，與歷史價(jià)格、原用物料品質(zhì)進(jìn)行對(duì)比，嚴(yán)格把關(guān)，不合格的一律予以退貨處理。

為配合財(cái)務(wù)部做好費(fèi)用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點(diǎn)表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費(fèi)用所屬。

增加了樣板房物品的管理，聯(lián)合材料部進(jìn)行了徹底的核對(duì)，對(duì)遺失、錯(cuò)帳、損壞等情況進(jìn)行了清點(diǎn)。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點(diǎn)、交接、存放等工作，彌補(bǔ)了以前樣板房物品清單不完整的現(xiàn)象。在上半年集團(tuán)財(cái)務(wù)部聯(lián)合進(jìn)行的資產(chǎn)盤點(diǎn)中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.車隊(duì)管理

根據(jù)上半年車隊(duì)被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機(jī)獎(jiǎng)懲條例》，以季度的形式進(jìn)行考核，并推出安全駕駛獎(jiǎng)。對(duì)業(yè)主提出投訴的司機(jī)，給予懲罰，并由司機(jī)本人向業(yè)主進(jìn)行解釋和道歉，提高司機(jī)對(duì)服務(wù)規(guī)范的重視。

上半年，逐漸有業(yè)主提出有償用車服務(wù)的需求，有租車及租司機(jī)兩種。為規(guī)范操作，制訂了有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在不影響正常運(yùn)行的情況下，均滿足業(yè)主的需求，服務(wù)創(chuàng)收。

4.采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計(jì)劃性，基本完成各部門的采購工作，及時(shí)核價(jià)。虛心向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)商品知識(shí)，在大批量不確定質(zhì)量價(jià)格的采購中，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門的主管及材料部同時(shí)到采購市場定品質(zhì)及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完成了上半年工程物料供應(yīng)商評(píng)估，并根據(jù)業(yè)務(wù)部門的推薦，采用了新的物料供應(yīng)商，在價(jià)格上有所降低。

5.積極配合業(yè)務(wù)部門

煤氣配送

針對(duì)小區(qū)煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負(fù)責(zé)煤氣配送、保安員負(fù)責(zé)送到業(yè)主家中。存在耗費(fèi)人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現(xiàn)與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協(xié)議，由煤氣公司負(fù)責(zé)24小時(shí)內(nèi)直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲(chǔ)備的存放問題，提高服務(wù)效率。

6.小區(qū)垃圾清理

原清運(yùn)方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環(huán)衛(wèi)站進(jìn)行處理，存在清理不及時(shí)、費(fèi)用偏高的現(xiàn)象?，F(xiàn)經(jīng)過調(diào)整，綠化垃圾采取運(yùn)到三期偏僻地點(diǎn)自然腐化，生活垃圾經(jīng)過重新協(xié)議，基本解決了目前的垃圾清運(yùn)問題，已達(dá)到降低成本的目的。

7.年度先進(jìn)員工評(píng)選

根據(jù)去年員工的實(shí)際工作表現(xiàn)，組織了年度先進(jìn)員工的評(píng)選工作，并通過由各部門經(jīng)理

參加的專題會(huì)議，確定和選出18名年度先進(jìn)員工，并給予了表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

8.組織20xx年年度活動(dòng)

4月，組織物業(yè)公司的年度春茗活動(dòng)，總結(jié)去年工作中存在的問題，傳達(dá)集團(tuán)20xx年發(fā)展綱要的精神，同時(shí)明確今年的發(fā)展目標(biāo)。會(huì)后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動(dòng)。

四、工作中存在的問題：

1.目標(biāo)管理責(zé)任的落實(shí)：

目前，各部門僅根據(jù)自己的工作計(jì)劃開展工作，沒有一個(gè)明確、統(tǒng)一的管理目標(biāo)及責(zé)任人的落實(shí)。在工作開展的過程中，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)際結(jié)果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標(biāo)下達(dá)，管理費(fèi)收費(fèi)率、員工培訓(xùn)合格率、滿意度等都未能落實(shí)到人。

跟進(jìn)措施：通過審核部門年度目標(biāo)，以部門經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書的形式，明確績效考核指標(biāo)，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，控制日常工作方向的正確性，以達(dá)到一個(gè)共同的目標(biāo)。

2.管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團(tuán)隊(duì)精神減弱，凝聚力降低。

跟進(jìn)措施：從基礎(chǔ)建設(shè)做起，通過制度的建立，針對(duì)事情的處理建立規(guī)范的操作模式，不因人而異。加強(qiáng)中層管理人員的培訓(xùn)，建立領(lǐng)導(dǎo)威信，加強(qiáng)日常管理的規(guī)范化，減少隨意性及個(gè)性化。

3.監(jiān)督機(jī)制未做到細(xì)處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區(qū)環(huán)境巡查等，監(jiān)督的力度和實(shí)效都有待提高。

跟進(jìn)措施：將巡查、監(jiān)督工作提升為制度的形式進(jìn)行落實(shí)，將范圍擴(kuò)大，對(duì)投訴處理、服務(wù)態(tài)度、工作效率、培訓(xùn)考核、招聘及時(shí)率、設(shè)備維護(hù)等，均作為巡查范圍，提高部門經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度。

4.溝通渠道單一：

與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調(diào)查表及個(gè)別員工異動(dòng)面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實(shí)想法，部分工作將失去實(shí)效。

跟進(jìn)措施：建立員工面談機(jī)制，在入職、異動(dòng)面談的基礎(chǔ)上，增加員工定期面談?dòng)?jì)劃，建立員工面談?dòng)涗?，定期進(jìn)行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時(shí)解決。

與業(yè)主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間一個(gè)良好的宣傳渠道，物業(yè)公司日常工作的進(jìn)度，所做的努力，未能使業(yè)主了解，得不到業(yè)主充分的支持和相互間的協(xié)助。

跟進(jìn)措施：加強(qiáng)社區(qū)文化的營造和建設(shè)，增設(shè)固定的方式，將物業(yè)公司最近的工作動(dòng)向、進(jìn)度成果、熱點(diǎn)話題、發(fā)展商舉措等定時(shí)向住戶宣傳。加強(qiáng)相互間的了解，以贏得支持和認(rèn)可。建立多種直接交流的方式，培養(yǎng)相互間的信任度，為建立良好的小區(qū)生活環(huán)境這一共同目標(biāo)出謀劃策。

5.員工激勵(lì)：

員工中普遍存在干好干壞一個(gè)樣的心態(tài)，嚴(yán)重影響到工作的執(zhí)行力度和服務(wù)水平。

跟進(jìn)措施：在績效考核工作開展的基礎(chǔ)上，對(duì)獲得服務(wù)之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業(yè)績公布、獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)、出外旅游等，精神與物質(zhì)鼓勵(lì)相結(jié)合的方式，充分激勵(lì)全體員工爭當(dāng)先進(jìn)，鼓舞士氣。

五、下半年工作計(jì)劃：

1.制度化管理；

計(jì)劃于七月份，在物業(yè)公司全面開展規(guī)范化操作的活動(dòng)，將匯編后的制度進(jìn)行試行并及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問題跟進(jìn)修正。建立一套屬于君華物業(yè)自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務(wù)質(zhì)量，將制度從書面形式進(jìn)入到實(shí)際工作中。

2.績效考核的推廣：

配合整個(gè)集團(tuán)人力資源部的工作規(guī)劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實(shí)管理目標(biāo)，通過績效管理，從根本上調(diào)動(dòng)員工的積極性，創(chuàng)造雙贏的局面，推動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)和效益。

制訂“服務(wù)之星”評(píng)選、獎(jiǎng)勵(lì)方案，充分激勵(lì)和認(rèn)可工作優(yōu)秀的員工。，

3.提高員工素質(zhì)，建立培訓(xùn)系統(tǒng)管理

制定實(shí)施培訓(xùn)規(guī)范及培訓(xùn)系統(tǒng)資料，通過不同環(huán)節(jié)培訓(xùn)，提高全體員工的素質(zhì)。完善員工培訓(xùn)檔案，考核、抽查記錄等，將培訓(xùn)作為各部門一項(xiàng)重要工作。于九月完成新的操作規(guī)范、考核標(biāo)準(zhǔn)的第一輪培訓(xùn)，做到初級(jí)培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、操作規(guī)范培訓(xùn)覆蓋率100%，培訓(xùn)合格率95%。

4.提高工作效率與工作質(zhì)量

充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制，有計(jì)劃地執(zhí)行工作巡查制度，重點(diǎn)抓工作的落實(shí)與回復(fù)。實(shí)行普通工作24小時(shí)回復(fù)制、重點(diǎn)工作12小時(shí)回復(fù)制及緊急工作2小時(shí)回復(fù)制。將回復(fù)的時(shí)效與完成情況作為員工績效考核的重要指標(biāo)，從而提高整個(gè)物業(yè)公司的辦事效率。

5.員工活動(dòng)

第9篇：對(duì)物業(yè)公司的管理制度范文

關(guān)于精選物業(yè)會(huì)計(jì)工作總結(jié)范文   時(shí)光飛逝，20xx年的工作已經(jīng)結(jié)束了。作為一名財(cái)務(wù)出納，同時(shí)也作為一名服務(wù)住戶的物業(yè)公司人員，我的職責(zé)主要是：認(rèn)真做好住戶物業(yè)費(fèi)和購水電費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)金收存，核對(duì)前臺(tái)文員的各種票據(jù)臺(tái)賬，做好現(xiàn)金日記賬，保管庫存現(xiàn)金、財(cái)務(wù)印章以及相關(guān)票據(jù)，負(fù)責(zé)支票、發(fā)票、收據(jù)管理，負(fù)責(zé)支出公司報(bào)賬單，按時(shí)發(fā)放工資，辦理銀行結(jié)算及有關(guān)賬務(wù)，協(xié)助前臺(tái)做好接待工作，以及及時(shí)修改住戶的數(shù)據(jù)庫等事項(xiàng)。

  一年以來，我的工作在公司領(lǐng)導(dǎo)層的正確指導(dǎo)下，依靠全體同仁的共同努力，在平凡的工作崗位上，以細(xì)致入微的工作作風(fēng)，以樂于奉獻(xiàn)的工作態(tài)度，以服務(wù)無止盡的工作追求，較好的完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。為了積累經(jīng)驗(yàn)，查找差距，提升能力，現(xiàn)就去年工作情況總結(jié)匯報(bào)如下：

  1.堅(jiān)持原則，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，認(rèn)真做好賬務(wù)核對(duì)。

  每天小心翼翼的處理各種來源的現(xiàn)金收款，仔仔細(xì)細(xì)的核對(duì)各種票據(jù)，使之票款相符，并于當(dāng)日錄入財(cái)務(wù)賬單，詳細(xì)規(guī)范做好日記賬。做到日清日結(jié)。主動(dòng)與會(huì)計(jì)核對(duì)票據(jù)和對(duì)賬單。本著客觀、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的原則，堅(jiān)持從細(xì)微處入手，實(shí)事求是、不怕麻煩、細(xì)心審核。在業(yè)主購水電的高峰期，有時(shí)一天的現(xiàn)金收入達(dá)十多萬，票據(jù)百多張，都需要我獨(dú)自反復(fù)點(diǎn)驗(yàn)，反復(fù)核對(duì)，確保不出一點(diǎn)差錯(cuò)。

  2.態(tài)度端正，依章辦事，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)紀(jì)律。

  因財(cái)務(wù)工作是公司的核心部門，《會(huì)計(jì)法》和各項(xiàng)財(cái)務(wù)規(guī)定對(duì)這一塊工作要求細(xì)致、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)。我嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，按照財(cái)務(wù)報(bào)賬制度和會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范化的要求，進(jìn)行財(cái)務(wù)記賬與報(bào)賬工作。無張冠李戴現(xiàn)象，無現(xiàn)金坐支行為。在審核原始憑證時(shí)，對(duì)不真實(shí)、不合規(guī)、不合法的原始憑證敢于指出，說明原因，果斷不予報(bào)銷；對(duì)記載不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證，予以退回，要求經(jīng)辦人員更正、補(bǔ)充。通過認(rèn)真的審核和監(jiān)督，保證了會(huì)計(jì)憑證手續(xù)齊備、規(guī)范合法，確保了我公司財(cái)務(wù)信息的真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、完整，切實(shí)發(fā)揮了財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督的作用。同時(shí)，按國家財(cái)務(wù)規(guī)定對(duì)每一筆收支票據(jù)的真實(shí)性、完整性進(jìn)行認(rèn)真審核，經(jīng)得起隨時(shí)檢查。

  3.勤勤懇懇，樂于奉獻(xiàn)，堅(jiān)守財(cái)務(wù)工作人員的職業(yè)道德底線。

  盡心盡職做好柜臺(tái)服務(wù)工作，及時(shí)整理好破幣和散亂現(xiàn)金，按時(shí)發(fā)放員工工資。因?yàn)閷?shí)際工作情況的特殊性，我除了完成出納工作，還同時(shí)要兼顧公司其他業(yè)務(wù)。為了能按質(zhì)按量完成各項(xiàng)任務(wù)，本人不計(jì)較個(gè)人得失，不講報(bào)酬，犧牲個(gè)人利益，樂于吃苦，樂于奉獻(xiàn)，經(jīng)常加班加點(diǎn)工，起到了先進(jìn)和榜樣的作用。

  同時(shí)，每天對(duì)于數(shù)萬元的現(xiàn)金從手中經(jīng)過，也是對(duì)我的道德操守是一種強(qiáng)大的考驗(yàn)。抱著對(duì)老板負(fù)責(zé)任的態(tài)度，憑良心做事，扎實(shí)工作，任何時(shí)候任何情況，都決不挪用公司的一分錢。我很榮幸，公司現(xiàn)在賬目清楚，各種票據(jù)完全真實(shí)，一分也沒差錯(cuò)。賬款相符，心理坦然。

  4.兼顧前臺(tái)，依章辦事，適時(shí)加大對(duì)相關(guān)費(fèi)用的收繳。

  我們物業(yè)公司主要靠及時(shí)收繳物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用，來維持公司的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些費(fèi)用的及時(shí)收取，就如同及時(shí)注入新鮮的血液。根據(jù)我部門內(nèi)對(duì)領(lǐng)班和我的職責(zé)劃分，我負(fù)責(zé)經(jīng)營性車庫雜屋水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)的催繳管理，開發(fā)商車庫租金的催繳管理，車位占用費(fèi)的定期清查管理，以及有償服務(wù)費(fèi)收入、場地占用情況等相關(guān)費(fèi)用的管理。在每個(gè)單月份的10日，我協(xié)同物管員一起催收經(jīng)營性車庫雜屋的費(fèi)用，在每個(gè)月底，協(xié)同1#接待柜臺(tái)對(duì)拖欠租金的使用人發(fā)出催款通知，每天親往門崗，收取臨時(shí)停車費(fèi)，每天觀察步行街廣場的場地使用情況，核對(duì)收費(fèi)情況。通過一系列切實(shí)有效的方法，確保了應(yīng)收現(xiàn)金的進(jìn)賬，提高了資金的運(yùn)行質(zhì)量，保證了資金運(yùn)作和流動(dòng)上的順暢。

  5.顧全大局，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做好住戶服務(wù)工作。

  作為服務(wù)行業(yè)的一員，心中時(shí)刻裝載我們的服務(wù)理念：住戶的滿意是我們的唯一追求。當(dāng)有住戶前來我柜臺(tái)繳納水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)時(shí)，我都主動(dòng)與住戶打招呼，微笑服務(wù)，讓住戶感受到我們的熱情。因?yàn)槎喾矫娴脑?，上半年我前臺(tái)職員流動(dòng)頻繁，給我們部門的接待工作帶來一定影響。作為公司這個(gè)大家庭的一份子，我發(fā)揚(yáng)老員工的表率作用，以老傳新，并在其他員工不在位，或有業(yè)務(wù)糾紛時(shí)，發(fā)揮能者多勞，勇于擔(dān)當(dāng)。同時(shí)不斷告戒新員工要牢記：業(yè)務(wù)忙，莫慌亂，情緒好，態(tài)度謙。

  6.任勞任怨，服從安排，做好公司交代的其他事項(xiàng)。

  五月份，公司統(tǒng)一部署對(duì)小區(qū)所有住戶進(jìn)行住戶滿意度調(diào)查工作。作為一名家庭主婦，作為一名家長，我家務(wù)多，孩子讀書學(xué)琴也需要輔導(dǎo)，監(jiān)督。但我更知道，公司的榮辱得失與自己休戚與共。沒有擺自己的客觀情況，服從安排，克服困難，和同事一起，利用晚上加班加點(diǎn)，挨家挨戶，盡自己的最大能力去說通業(yè)主，記錄業(yè)主反映的問題，并迅速反饋給相關(guān)工作人員，最終順利做好了滿意度調(diào)查問卷工作，圓滿完成了公司交代的任務(wù)。

  一年以來，個(gè)人工作經(jīng)過不斷的認(rèn)真探索，經(jīng)驗(yàn)積累，自我學(xué)習(xí)，自我總結(jié)，較之于往年，在以下兩個(gè)方面得到有效的加強(qiáng)：

  一是堅(jiān)持學(xué)習(xí)，提高了業(yè)務(wù)水平

  我于今年3月份再次報(bào)名參加了20xx年會(huì)計(jì)從業(yè)人員資格考試，并在4月份的考試中終成正果。平時(shí)也經(jīng)常自購相關(guān)書籍，自學(xué)業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷充實(shí)自己的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)技能，并學(xué)以致用。通過堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)，在業(yè)務(wù)工作能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力、文字語言表達(dá)能力等方面，都有了一定提高，較好的適應(yīng)了工作的需要。

  二是加強(qiáng)了服務(wù)意識(shí)，端正了工作態(tài)度

  公司領(lǐng)導(dǎo)的言傳身教，工作環(huán)境的親歷渲染，本人心態(tài)的逐步轉(zhuǎn)變，個(gè)人感覺對(duì)我所從事的物業(yè)服務(wù)工作已漸入佳境。面對(duì)個(gè)別無理取鬧的業(yè)主，能保持心平氣和，耐心解釋說服，起到了一名老員工良好的表率作用。

  在過去的一年里，我雖然能基本完成工作，取得成績，但這與領(lǐng)導(dǎo)的有力支持和同事的協(xié)同給力是分不開的?？陀^冷靜的自我剖析，自身還存在很多不足之處：首先，由于科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，我對(duì)現(xiàn)代化的辦公方式和業(yè)務(wù)處理方法還不是完全能駕馭；其次，由于經(jīng)常顧這頭沒顧到那頭，沒有盡到管理者的最大管理責(zé)任。針對(duì)諸多存在的不足，在以后的工作中，我還需要：

  1.搞好與業(yè)主之間的關(guān)系協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系；

  2.進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)水平；

  3.進(jìn)一步管好財(cái)、理好賬，做好經(jīng)常項(xiàng)目開支。

  新的一年已經(jīng)來臨了，我決心再接再厲，鼓足干勁，迎接更高的目標(biāo)，接受更大的挑戰(zhàn)，各方面都能更上一層樓。

關(guān)于精選物業(yè)會(huì)計(jì)工作總結(jié)范文   回首XX年XX年工作，物業(yè)財(cái)務(wù)部向規(guī)范管理合理調(diào)配又向前跨了一步，完成了物業(yè)公司與XX的財(cái)務(wù)分賬、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變、財(cái)務(wù)制度的制定、管理臺(tái)賬體系的建立等等幾個(gè)重要的任務(wù)，使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作在以前的一些基礎(chǔ)工作之上得到了全新的改變，與整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)工作達(dá)成一致的高度，邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。具體工作如下：

  一、物業(yè)公司與XX的財(cái)務(wù)分賬

  從XX年XX月份開始，根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的要求，完成XX與物業(yè)管理公司的分賬處理工作，開設(shè)XX賬套，獨(dú)立核算，對(duì)已輸入金碟的憑證進(jìn)行整理裝訂入冊并存檔備查。XX月份，又把該賬套移交給集團(tuán)會(huì)計(jì)核算部。

  二、物業(yè)公司管理臺(tái)賬體系的建立

  根據(jù)XX集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一要求，結(jié)合物業(yè)公司的實(shí)際情況，在以前的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上，從管理的角度，制定了物業(yè)公司的管理臺(tái)賬體系（物業(yè)公司）。包括管理臺(tái)賬、管理臺(tái)賬的匯總、管理報(bào)表、財(cái)務(wù)分析、資金計(jì)劃、資金計(jì)劃執(zhí)行情況匯總表等等一系列的工作的開展和圓滿完成，與整個(gè)集團(tuán)達(dá)成一致，使物業(yè)的財(cái)務(wù)工作真正走上集團(tuán)的財(cái)務(wù)工作軌道，真正發(fā)揮了財(cái)務(wù)管理的作用。

  三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)制度的制定

  在XX集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下，制定了物業(yè)公司的財(cái)務(wù)制度體系。包括《XX物業(yè)財(cái)務(wù)制度》、《XX物業(yè)管理臺(tái)賬核算辦法》、《XX物業(yè)財(cái)務(wù)付款管理辦法》、《XX物業(yè)付款審批權(quán)限的規(guī)定》、《XX物業(yè)財(cái)務(wù)部部門職責(zé)》、《XX集團(tuán)內(nèi)部服務(wù)結(jié)算管理辦法》的制定。

  規(guī)范了整個(gè)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作流程，使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作得到了全面的提升和改善。特別是在付款的審批流程上有了明確的規(guī)定，從根本上進(jìn)行了一次大的提升。

  四、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變

  物業(yè)財(cái)務(wù)部對(duì)一些以前的會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)范、理順之后，根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的要求，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部與會(huì)計(jì)核算部進(jìn)行了工作交接，把會(huì)計(jì)核算工作并入集團(tuán)會(huì)計(jì)核算部，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理臺(tái)賬、財(cái)務(wù)管理工作，從以前基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算工作之上，提升到真正的財(cái)務(wù)管理工作，從公司的利益出發(fā)，為公司領(lǐng)導(dǎo)做好財(cái)務(wù)參謀，提供最準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)。

  物業(yè)財(cái)務(wù)部與會(huì)計(jì)核算部為保證工作的順利開展執(zhí)行，作出了具體的工作事項(xiàng)互相協(xié)調(diào)配合，逐步的完善整個(gè)財(cái)務(wù)工作流程，確保物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作的規(guī)范性、準(zhǔn)確性，提高財(cái)務(wù)工作效率。

  五、完成目標(biāo)工作

  配合客服中心完成了上半年二期的收樓工作，加強(qiáng)管理費(fèi)的收繳工作。從XX月份開始，共收樓XX戶，收樓費(fèi)用XX萬；從XX月份開始，重點(diǎn)加強(qiáng)管理費(fèi)的催繳工作，XX-XX月共追繳了管理費(fèi)XX萬，收費(fèi)率比去年大大的提高。

  六、完成XX財(cái)務(wù)部門的數(shù)據(jù)錄入

  一期維修基金以及欠費(fèi)情況的徹底清查。匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行催繳工作。

  監(jiān)控XX的財(cái)務(wù)開支、價(jià)格審核及收款流程的管理。對(duì)收銀人員進(jìn)行財(cái)務(wù)培訓(xùn)，并且于XX月份開始增設(shè)了收銀機(jī)，使收銀工作更加規(guī)范，大大提高了工作效率。

  七、XX年財(cái)務(wù)部工作思路

  1、建立物業(yè)公司的成本庫。

  根據(jù)物業(yè)公司和XX的實(shí)際工作情況編制物業(yè)公司的成本庫。合理、準(zhǔn)確、清晰的了解物業(yè)公司的成本經(jīng)營狀況。為財(cái)務(wù)分析提供最真實(shí)的數(shù)據(jù)。

  2、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理力度，徹底清理欠費(fèi)情況，把一期的收費(fèi)率提高到XX%，二期XX%。

  并且對(duì)一些代收代付的收費(fèi)還需進(jìn)一步明確劃分，包括水費(fèi)、有線電視開通費(fèi)的返還部分，代收業(yè)主收取的差價(jià)部分等等一些費(fèi)用的劃分歸類都有待明確。

  3、從管理的角度，對(duì)XX的經(jīng)營狀況進(jìn)行進(jìn)一步的核算。

  把員工包餐與對(duì)外經(jīng)營徹底分開核算，對(duì)于一些經(jīng)營費(fèi)用也應(yīng)該合理的分?jǐn)?，真?shí)的反映世家軒的經(jīng)營成果。

  4、新的財(cái)務(wù)制度的實(shí)施，財(cái)務(wù)部要財(cái)務(wù)部門要監(jiān)督把關(guān)。

  對(duì)于以前一些比較模糊和混亂的流程要徹底理順。包括各部門計(jì)劃的審批流程，采購的審批流程，與發(fā)展商相關(guān)業(yè)務(wù)的計(jì)劃、報(bào)銷審批流程等等都要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。

  XX年雖然任務(wù)很重，但是都需要我們盡心盡力的一步一步去完成，只有這樣，扎扎實(shí)實(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題解決一個(gè)問題。

  從財(cái)務(wù)管理著手，逐步把物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作提升到一個(gè)新的高度，邁上一個(gè)更高的臺(tái)階！更好的服務(wù)于公司！

關(guān)于精選物業(yè)會(huì)計(jì)工作總結(jié)范文   XX年度，物業(yè)公司在地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)和各部門員工的努力工作下，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本知識(shí)及崗位職責(zé)，熱情接待業(yè)主，積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，本著“重做事品質(zhì)，塑過程精品”的物業(yè)服務(wù)宗旨，“誠信務(wù)實(shí)，卓越創(chuàng)新”的公司管理理念，以“上水平，創(chuàng)效益，樹品牌”作為公司的發(fā)展目標(biāo)，“服務(wù)第一、業(yè)主至上”作為每一位員工的信條，在此對(duì)一年的工作做以簡要總結(jié)。

  一、勞動(dòng)紀(jì)律方面

  員工嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和管理規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的上下班考勤制度，全年以來物業(yè)公司員工未出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象。同時(shí)對(duì)員工做到制度面前人人平等。

  二、工作方面

  1、財(cái)務(wù)收支情況：

  從XX年XX月底開始交房，物業(yè)公司全體人員就進(jìn)入了緊張的工作階段。財(cái)務(wù)部門的主要工作就是在與其他部門的＇團(tuán)結(jié)配合下按照公司上級(jí)規(guī)定核對(duì)交房資料，收取物業(yè)管理費(fèi)等主營業(yè)務(wù)收入，另外收取裝修保證金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)以及代收代付的水電費(fèi)用等其他應(yīng)付款項(xiàng)。截止到XX年12月物業(yè)公司年度各項(xiàng)工作情況：

  （1）分類整理XX年各項(xiàng)支出及收入明細(xì)。

  （2）分類整理物業(yè)公司各類資產(chǎn)。

  （3）對(duì)在用的低值易耗品和固定資產(chǎn)建立資產(chǎn)臺(tái)帳，定期盤點(diǎn)、認(rèn)真核對(duì)賬物，確保了公司資產(chǎn)的安全。

  （4）建立健全了財(cái)務(wù)檔案。

  2、后勤管理情況：

  （1）物業(yè)公司全面完善了業(yè)主接房涉及的所有資料，并下發(fā)給新近員工學(xué)習(xí)和熟記，熟悉如何驗(yàn)房和交房的整個(gè)流程和過程。同時(shí)將逐一進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到方能上崗實(shí)際操作為準(zhǔn)。

  （2）健全物業(yè)公司各項(xiàng)管理制度，并把各項(xiàng)管理制度落實(shí)到實(shí)處。

  （3）完成了物業(yè)公司各種證照更換、年檢等項(xiàng)業(yè)務(wù)。

  （4）完善了全體員工的人事檔案、勞動(dòng)合同。

  3、客服管理情況：

  （1）交房工作情況

  截止到XX年年底，完成了的交房工作，又完成了部分商品房的收房工作，客服部辦理一期交房共XX套，剩余套尚未交付，XX年度交房完成率為。

  （2）小區(qū)業(yè)主入住情況

  目前，一期已入住業(yè)主為XX戶，入住率為XX。

  （3）裝修監(jiān)管工作情況

  XX年，客服中心在管理處其他部門的配合下，通過每天不少于XX次的

  巡查，實(shí)現(xiàn)對(duì)已交房正在裝修的、空置房、公共場地、場所的有效監(jiān)管，客服監(jiān)管率為XX%。

  （4）水電費(fèi)的催繳工作情況

  完成每月對(duì)水電費(fèi)收繳工作，（在沒有問題的情況下）確保水電費(fèi)的收繳率為XX%。

  （5）深化落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度和客服部各項(xiàng)制度

  在XX年初步完善的各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，2019年的重點(diǎn)是深化落實(shí)，為此客服部根據(jù)物業(yè)公司的發(fā)展現(xiàn)狀，加深其對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解。同時(shí)，隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺(tái)和完善，客服部也及時(shí)調(diào)整客服工作的相關(guān)制度，以求更好的適應(yīng)新的形勢。

  （6）理論聯(lián)系實(shí)際，積極開展客服人員的培訓(xùn)工作

  利用每周XX的客服部例會(huì)時(shí)間，加強(qiáng)對(duì)本部門人員的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)工作是根據(jù)一周來在工作當(dāng)中遇到的實(shí)際問題展開的，這樣就做到了理論與實(shí)際的結(jié)合，使每位客服人員對(duì)“服務(wù)理念”的認(rèn)識(shí)更加的深刻。

  （7）日常報(bào)修的處理

  據(jù)每日的工作量統(tǒng)計(jì)，“日接待”各種形式的報(bào)修均達(dá)XX余次。根據(jù)報(bào)修內(nèi)容的不同積極進(jìn)行派工，爭取在最短的時(shí)間內(nèi)將問題解決。同時(shí)，根據(jù)報(bào)修的完成情況及時(shí)地進(jìn)行回訪。

  4、工程維修情況：

  （1）嚴(yán)格要求自己和員工遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和完成下達(dá)的工作任務(wù)；

  （2）對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、按時(shí)完成工作任務(wù)；

  （3）對(duì)業(yè)主報(bào)修及時(shí)修復(fù)；

  （4）對(duì)開發(fā)商出現(xiàn)的問題及時(shí)協(xié)調(diào)；

  （5）和各個(gè)部門之間相互合作把業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系搞好。

  5、安全管理情況：

  （1）裝修監(jiān)管。

  根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，在平時(shí)的日常工作中，秩序維護(hù)人員對(duì)所有已經(jīng)辦理裝修手續(xù)的業(yè)主做到了心中有數(shù)，認(rèn)真對(duì)在裝修業(yè)主的房屋進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)和處理，把一切不安全隱患消滅在了萌芽狀態(tài)。

  （2）車輛管理。

  在前期所有配套設(shè)施不到位的情況下，部門員工克服困難，對(duì)所有進(jìn)入小區(qū)的車輛做到了很好的控制，為廣大業(yè)主的生活和工作提供了很有力的便利。小區(qū)內(nèi)也無發(fā)生任何交通事故以及車輛傷人事件。

  （3）治安管理。

  針對(duì)前期進(jìn)行裝修的業(yè)主較多，進(jìn)出人員和物資也比較頻繁的情況下，部門所有員工能夠盡心盡職的履行自己的崗位職責(zé)，對(duì)所有進(jìn)入小區(qū)和樓棟的人員進(jìn)行了詳細(xì)的詢問和登記，對(duì)出入的物資也進(jìn)行了認(rèn)真的檢查和登記，從而有效的確保了小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受損害。在平時(shí)的巡邏檢查過程中，部門員工對(duì)進(jìn)入小區(qū)的陌生人員能夠認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行盤查和詢問。有效的預(yù)防和控制了小區(qū)內(nèi)治安事件的發(fā)生。

  （4）消防工作。

  通過培訓(xùn)部門員工能夠熟練的使用消防器材以及掌握如何逃生和自救的方法，小區(qū)內(nèi)無發(fā)生任何火災(zāi)事故。

  6、環(huán)境管理情況：

  （1）開荒工作。

  工作伊始，面臨的工作重點(diǎn)是XX幢樓的分期公共區(qū)域開荒，由于時(shí)間緊，任務(wù)重，維修工作多這給開荒工作帶來很大的困難，基本上整段時(shí)間內(nèi)是開荒工作和維修工作同步進(jìn)行，克服重重困難完成了開荒工作。

  （2）日常保潔工作管理。

  公司保潔為基層工作者普遍年紀(jì)偏大，文化水平低，人員流動(dòng)性大等問題，本項(xiàng)目為商業(yè)和住宅項(xiàng)目，工作環(huán)境只有小區(qū)，商業(yè)街和辦公樓，對(duì)保潔工具實(shí)操清潔技巧知識(shí)等培訓(xùn)，優(yōu)勝劣汰，確保每個(gè)人都能盡快的有所提高，責(zé)任到人，及工作崗位區(qū)域的劃分，工作流程，職責(zé)安全操作規(guī)范，應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。員工每日填寫《巡視清潔表》及每日員工工作表現(xiàn)，做到發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。

  三、物業(yè)公司存在的問題

  1、物業(yè)公司目前多數(shù)員工非物業(yè)專業(yè)人員，許多工作都是邊干邊摸索，以致有時(shí)工作起來不能應(yīng)對(duì)自如，工作效率有待進(jìn)一步提高；

  2、XX年，公司人員出現(xiàn)緊張局面，導(dǎo)致工作跟不上。近年來，由于物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)普遍性質(zhì)的“用工荒”和“用工素質(zhì)低下”，致使公司內(nèi)部規(guī)章制度無法和管理機(jī)制相匹配，崗位職責(zé)不清楚，導(dǎo)致互相推諉責(zé)任等一些不良行為難以治理；

  3、公司管理層及工作人員業(yè)務(wù)能力普遍偏低。主要體現(xiàn)管理人員在物業(yè)方面的法律法規(guī)有待加強(qiáng)，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節(jié)；

  4、溝通配合工作還不夠細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)不是十分到位；

  5、培訓(xùn)難以跟上，特別是員工對(duì)相關(guān)物業(yè)知識(shí)，法律法規(guī)及與業(yè)主溝通方面。員工隊(duì)伍整體素質(zhì)不高，招聘專業(yè)技術(shù)人員不全，在今后的人事工作中通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部專業(yè)潛能，發(fā)展、培養(yǎng)和儲(chǔ)備專業(yè)人才；

  6、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的了解不夠。

  四、物業(yè)公司日后工作的努力方向

  1、對(duì)員工工作范圍、內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化、明確；

  2、加強(qiáng)培訓(xùn)，保證員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；

  3、強(qiáng)化部門工作紀(jì)律管理，做到工作嚴(yán)謹(jǐn)、紀(jì)律嚴(yán)明；

  4、加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息、工作狀況的跟進(jìn)，做到各項(xiàng)信息暢通、準(zhǔn)確；

  5、通過部門的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍；