農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

Abstract:How to solve the land the size of the family business and decentralized system of land-use conflicts in rural reform and development of major issues to be settled urgently. Legitimate rural land is conducive to the orderly flow of rural industrial structure adjustment, the promotion of the rural economy and rural areas, rapid and sound development of harmonious and stable society.

關(guān)鍵詞：農(nóng)業(yè) 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 對(duì)策研究

Key words: Agriculture，Rural Land，Countermeasures

作者簡(jiǎn)介：黃金文 中國(guó)井岡山干部學(xué)院教師；熊吉陵 中國(guó)井岡山學(xué)院副教授。

【中圖分類號(hào)】F3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009-05-0020-01

一、 當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

（一） 土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)還不夠健全。在當(dāng)前農(nóng)村，還沒(méi)有建立專門的土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓信息的傳遞方式也很滯后，主要靠親戚、朋友或村組干部的交流，，經(jīng)常是要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不出去，要租的租不到，信息錯(cuò)位，土地流轉(zhuǎn)交易缺少一個(gè)必要的平臺(tái)，難以形成有效流轉(zhuǎn)。同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)還涉及土地評(píng)估、談判、簽約、公證和登記等諸多環(huán)節(jié)，而這些并不是農(nóng)民和村組干部就能夠完成的，它還需要各類中介服務(wù)組織的參與，才能使土地的流轉(zhuǎn)行為更適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，目前農(nóng)村這方面的中介組織幾乎為空白。

（二） 土地流轉(zhuǎn)的程序還不夠規(guī)范。農(nóng)村土地哪些可以流轉(zhuǎn)，哪些不能流轉(zhuǎn)，怎么流轉(zhuǎn)，要辦哪些手續(xù)才能合法化，目前還沒(méi)有明確而統(tǒng)一的規(guī)定或可操作性辦法。

（三） 土地流轉(zhuǎn)存在違背農(nóng)民意愿的現(xiàn)象。有的地方政府以加快城市工業(yè)化、調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為由，動(dòng)用國(guó)家機(jī)器，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格強(qiáng)行將農(nóng)民的土地征過(guò)來(lái)，將生地變?yōu)槭斓?，再轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商，用于經(jīng)營(yíng)，與民爭(zhēng)利，激起民憤。對(duì)土地流轉(zhuǎn)所得也沒(méi)有公開透明，沒(méi)有按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿?，擅自將資金滯留村級(jí)挪作它用，很多村民土地流轉(zhuǎn)后就業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等問(wèn)題都沒(méi)有得到很好的解決。

（四） 土地流轉(zhuǎn)的配套措施滯后。解放后，我國(guó)市民的醫(yī)療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會(huì)保障制度已逐步建立起來(lái)，而農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制卻遠(yuǎn)未形成。所以很多農(nóng)民盡管在城市生活多年，仍然覺得根在農(nóng)村，農(nóng)村的承包地寧愿拋荒也不放棄或流轉(zhuǎn)，這在一定程度上阻礙了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

二、 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義

（一）有利于增加農(nóng)民收入。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，最直接的效益就是增加了農(nóng)民收入。通過(guò)入股、轉(zhuǎn)讓、出租等流轉(zhuǎn)形式，將連片拋荒地集中由少數(shù)人來(lái)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，既可以防止土地拋荒，又可以達(dá)到合理利用土地，增加農(nóng)民收入的目的。

（二）有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，使土地相對(duì)集中，部分農(nóng)民可以耕種更多的土地，有利于解決土地使用權(quán)的分散化與土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的矛盾，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。過(guò)去主要是一家一戶分散經(jīng)營(yíng)，生產(chǎn)、產(chǎn)品都形不成規(guī)模，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)往往處于劣勢(shì)，一些有一技之長(zhǎng)的種田能手要求擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，卻缺乏土地。土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)了土地分散經(jīng)營(yíng)的缺陷，有利于大中型機(jī)械和高新技術(shù)的推廣，降低農(nóng)產(chǎn)品的單位成本，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和集約化經(jīng)營(yíng)水平，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)。

（三）有利于解放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。土地的流轉(zhuǎn)使一部分農(nóng)民可以從土地上解放出來(lái)，到城鎮(zhèn)從事第二、三產(chǎn)業(yè)。土地流轉(zhuǎn)還將改變部分農(nóng)民“亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除土地對(duì)這些農(nóng)民的束縛，使越來(lái)越多的農(nóng)民洗腳上岸，成為徹底的工商業(yè)從業(yè)人員。

三、 規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)思考

（一）堅(jiān)持正確的土地流轉(zhuǎn)原則。建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，前提是必須堅(jiān)持以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的原則，允許土地流轉(zhuǎn)，不是對(duì)家庭承包經(jīng)營(yíng)的否定，而是對(duì)家庭承包經(jīng)營(yíng)的發(fā)展和完善。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，要正確處理土地流轉(zhuǎn)和家庭承包經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，不能將兩者對(duì)立起來(lái)。

（二）建立健全土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)。中央已經(jīng)明確允許土地流轉(zhuǎn)，承認(rèn)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體地位，但是我國(guó)《土地管理法》第十五條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，必須經(jīng)過(guò)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)?！边@一條款明顯與《土地承包法》相悖，《土地承包法》第三十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，也與當(dāng)前中央的精神相悖，建議對(duì)《土地管理法》進(jìn)行修改，將其中有關(guān)限制土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容予以刪除。

（三）培育規(guī)范的土地交易市場(chǎng)。通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作，可以使土地流轉(zhuǎn)由地下走向陽(yáng)光，由無(wú)序走向有序，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，減少暗箱操作、權(quán)力尋租的空間，實(shí)現(xiàn)土地資源利用的最優(yōu)化，從而客觀真實(shí)地體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值。為此，一要規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。二要建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)。三要建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)體系。

（四）加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)保障體系建設(shè)。一是改革農(nóng)村戶籍制度，打破農(nóng)民身份的限制，農(nóng)民進(jìn)入城市，只要具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和居住場(chǎng)所，就可以依法辦理城市戶口，在就業(yè)養(yǎng)老、保險(xiǎn)、醫(yī)療、小孩上學(xué)等方面就享有其他市民同等的待遇。通過(guò)政策引導(dǎo) ，減少農(nóng)民對(duì)土地的直接依賴，鼓勵(lì)農(nóng)民離土離鄉(xiāng)，進(jìn)鎮(zhèn)入城安家經(jīng)商。二是加大招商引資力度，大力發(fā)展勞力密集性產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)農(nóng)民就地就業(yè)，減少城市吸納人口的壓力。三是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村城市化進(jìn)程，著力培育農(nóng)村勞動(dòng)力市場(chǎng)，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。四是培植農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，不斷提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)水平。五是加快建立農(nóng)民個(gè)人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助、政府補(bǔ)貼相結(jié)合的新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、新型農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)制度等社會(huì)保障體系，徹底解決農(nóng)民依賴承包土地養(yǎng)老防病的保障功能，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

內(nèi)容提要: 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起的雙層租賃結(jié)構(gòu)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、抵押是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)或設(shè)定的流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包行為是一種設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭?jí)承包經(jīng)營(yíng)的行為。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的運(yùn)作過(guò)程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。

“流轉(zhuǎn)”是一個(gè)來(lái)自于生活的術(shù)語(yǔ)，它包含了一系列法律性質(zhì)與法律效果各異的由法律行為所引起的法律關(guān)系。從農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的角度來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人所進(jìn)行的依法處分自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者在農(nóng)村土地上設(shè)定物權(quán)性負(fù)擔(dān)、債權(quán)性負(fù)擔(dān)或者其他相關(guān)權(quán)利的行為。從目前的實(shí)踐來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、出租、入股等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2008 年底，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)到1． 09 億畝，占農(nóng)戶承包耕地總面積的 8． 9% ，其中通過(guò)轉(zhuǎn)包占 54% ，出租占 26． 2% ，轉(zhuǎn)讓占 6． 2% ，互換占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：數(shù)據(jù)來(lái)自朱雋： 《農(nóng)業(yè)部： 土地流轉(zhuǎn)要充分尊重農(nóng)民意愿》，人民日?qǐng)?bào) 2009 年 8 月 2 日，參見 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)比例升至約11% ，在浙江等省份，流轉(zhuǎn)比例已近 30% ，各種流轉(zhuǎn)形式所占之比例基本與 2008 年底持平（注：數(shù)據(jù)來(lái)自劉凌云： 《土地流轉(zhuǎn)改變中國(guó)農(nóng)村》，新財(cái)富 2009 年 11 月 13 日，參見網(wǎng)頁(yè) http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)展異常迅速的形勢(shì)下，探討實(shí)踐中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互換、轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)包以及入股等農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的法律屬性、法理內(nèi)涵及制度完善問(wèn)題，對(duì)于夯實(shí)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的土地權(quán)利基礎(chǔ)具有重大意義。

《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第 32 條以及《物權(quán)法》第 128 條集中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了規(guī)定。從其內(nèi)容來(lái)看，我國(guó)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)區(qū)分為家庭承包方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與通過(guò)非家庭承包獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并分別對(duì)其做出了規(guī)定。通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)，但不能用來(lái)抵押，流轉(zhuǎn)方式受到一定的限制； 通過(guò)非家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)則幾乎不受限制，可以轉(zhuǎn)包、出租、互換，可以進(jìn)行抵押，下面我們主要對(duì)通過(guò)家庭方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、代耕、反租倒包的法理分析

從法理分析的角度，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕、反租倒包是三種典型的債權(quán)式流轉(zhuǎn)方式。出租是產(chǎn)生租賃關(guān)系的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理法辦法》對(duì)此解釋道： “出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)?！背鲎馐且环N產(chǎn)生租賃關(guān)系的行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。租賃契約的有效存在與承租人對(duì)土地的實(shí)際占有為承租人支配土地的權(quán)利依據(jù)與事實(shí)基礎(chǔ)。承租人在占有承租土地的占有關(guān)系之長(zhǎng)期存在進(jìn)一步強(qiáng)化了承租人對(duì)承租地的權(quán)利，使承租人近乎享有一種基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的對(duì)物的支配效力，但這并不能改變土地租賃法律關(guān)系依然是債之法律關(guān)系的基本屬性。出租承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同除了需遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則外，可以由出租人與承租人自由協(xié)商確定。由于出租對(duì)應(yīng)規(guī)范的租賃契約形態(tài)，出租這一流轉(zhuǎn)方式在實(shí)踐中獲得普遍認(rèn)同，相關(guān)糾紛也較容易按照租賃合同約定而解決。

我國(guó)農(nóng)村地區(qū)還普遍存在代耕現(xiàn)象。“所謂代耕，是指承包人在不改變與集體的承包關(guān)系的情況下，以支付一定對(duì)價(jià)為條件，委托他人或經(jīng)濟(jì)組織在其承包地上進(jìn)行耕種的行為?！盵1]在代耕關(guān)系中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍由承包方享有，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)，受托人以承包方的名義在承包地上進(jìn)行耕種，代耕實(shí)質(zhì)上是一種創(chuàng)設(shè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的普通債權(quán)行為。在代耕法律關(guān)系中代耕人以代耕合同為基礎(chǔ)，享有基于債權(quán)與占有事實(shí)而產(chǎn)生較租賃關(guān)系更為短暫的對(duì)農(nóng)地的支配性權(quán)利。代耕形式在實(shí)踐中的進(jìn)一步發(fā)展導(dǎo)致了帶有一定代耕特征的“托管”流轉(zhuǎn)方式出現(xiàn)。“托管”流轉(zhuǎn)模式在實(shí)踐中具體的做法是由農(nóng)戶組建的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社( 或稱土地合作社) 為無(wú)暇或無(wú)力耕種土地的農(nóng)戶代為管理和耕種土地，由被代耕的農(nóng)戶向合作社繳納一定的管理及生產(chǎn)費(fèi)用。托管農(nóng)地的合作社可以對(duì)委托其代耕的農(nóng)地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的管理和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于農(nóng)戶之間自發(fā)的代耕[2]。

我國(guó)一些農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了反租倒包的經(jīng)營(yíng)形式。反租倒包的雛形可以追溯到改革開放初期在北京順義地區(qū)進(jìn)行試驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，該試驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基本方式是土地承包給農(nóng)民，在此基礎(chǔ)上土地再租賃給集體或者集體中的具有機(jī)械化或者規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力的大戶。目前反租倒包在沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速。反租倒包的基本做法是在堅(jiān)持農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，將土地反租給集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)，再由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)將土地租給種田大戶或者農(nóng)業(yè)公司，由他們進(jìn)行土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。反租倒包后種糧大戶或農(nóng)業(yè)公司會(huì)雇傭農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此，反租倒包會(huì)在一定程度上提高農(nóng)民的收入，也會(huì)提高農(nóng)業(yè)的集約經(jīng)營(yíng)程度。反租倒包為主要形式的規(guī)模經(jīng)營(yíng)需要農(nóng)民有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源來(lái)保障，并須在保障農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其收益權(quán)的前提下才能實(shí)施。同時(shí)，反租倒包要求種糧大戶和農(nóng)業(yè)公司必須進(jìn)行高附加值的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)以彌補(bǔ)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自身的不足，這也制約反租倒包的發(fā)展。反租倒包模式的特點(diǎn)是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過(guò)轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。在反租倒包中，集體再次將土地權(quán)利流轉(zhuǎn)第三方時(shí)使用了“包”的用語(yǔ)，但實(shí)質(zhì)該次流轉(zhuǎn)依然是一種土地權(quán)利的租賃。由于集體通過(guò)反租形式從出租農(nóng)戶那里獲得的是一種以土地為標(biāo)的物的債權(quán)以及依據(jù)該債權(quán)而享有的基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)，所以集體在“倒包”中所能轉(zhuǎn)移給種糧大戶或者公司也是一種債權(quán)和基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)?！胺底獾拱敝械陌值膽?yīng)用說(shuō)明了現(xiàn)實(shí)中存在著強(qiáng)化租賃權(quán)保護(hù)承租人的現(xiàn)實(shí)需要。在反租倒包的過(guò)程中，要謹(jǐn)防集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員等集體土地所有權(quán)行使主體強(qiáng)迫農(nóng)民出租自己享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地，導(dǎo)致農(nóng)民難以再以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，形成種田大戶與農(nóng)業(yè)公司對(duì)農(nóng)民土地的變相兼并。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓的法理分析

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換是涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的兩種重要的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行法律處分的最徹底方式，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。為了保障農(nóng)地被合理用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都要求“受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”。除此之外，法律針對(duì)“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的規(guī)定。對(duì)于家庭承包，轉(zhuǎn)讓前提是原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)收入或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，并經(jīng)發(fā)包方同意（注：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第 41 條規(guī)定： “承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！边@實(shí)際上是繼承、總結(jié)并提升了司法實(shí)踐最初對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。）； 對(duì)于“其他方式的承包”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有被設(shè)定任何的限制。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，存在一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否要經(jīng)過(guò)發(fā)包方的同意的問(wèn)題?！掇r(nóng)村土地承包法》第37 條“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”的規(guī)定并不符合法理?！翱紤]到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相當(dāng)所有權(quán)屬性，考慮到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)集體成員變動(dòng)的積極影響，也考慮到歷史上中國(guó)的土地權(quán)利是高度流轉(zhuǎn)的以及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需要代行主體同意的狀況，筆者認(rèn)為未來(lái)立法應(yīng)當(dāng)取消農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)需經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意的限制。”[3]

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換，是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交給他人行使，自己行使從他人處換來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?；Q一般只限于在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，針對(duì)這一點(diǎn)《農(nóng)村土地承包法》第 40 條規(guī)定： “承包方之間為了方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換?！被Q所導(dǎo)致的物權(quán)法效果是兩個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利人發(fā)生變動(dòng)。從性質(zhì)來(lái)說(shuō)，互換在量上是兩個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相互轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)合； 在質(zhì)上，互換是一種特殊的轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為，即這種轉(zhuǎn)讓僅僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，不會(huì)引起集體共有人的變動(dòng)。因此，互換這種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式發(fā)揮作用的范圍有限。農(nóng)戶互相之間互換耕地，可以達(dá)到便利耕作、避免農(nóng)地的過(guò)分細(xì)碎化的效果。

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在轉(zhuǎn)讓與互換時(shí)，存在的問(wèn)題是何時(shí)發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的效力。《物權(quán)法》第 129 條規(guī)定： “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記； 未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人?！睆脑摋l的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與互換不需要經(jīng)過(guò)登記就可以實(shí)現(xiàn)，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與互換合同發(fā)生效力則農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記僅僅是發(fā)生對(duì)抗效力的要件。

將登記作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)可以較為容易的實(shí)現(xiàn)，缺點(diǎn)是其會(huì)帶來(lái)糾紛并危及交易安全。由于未經(jīng)登記就可以產(chǎn)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的效力，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人客觀上可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。理論上，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓后，就不再享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是由于未經(jīng)登記原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依然存在著權(quán)利的外觀，其依然存在著再次轉(zhuǎn)讓原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性。在原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給數(shù)個(gè)權(quán)利人的情況下，誰(shuí)才是真正的享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，誰(shuí)才是真正的權(quán)利人的問(wèn)題就產(chǎn)生了。確立“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則僅僅在有限范圍內(nèi)解決了這一問(wèn)題，它明確了登記人享有的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”具有最優(yōu)的效力，從而在確立了一個(gè)判定誰(shuí)是真正權(quán)利人的規(guī)則。但是這一模式在理論上存在著諸多的矛盾。在理論上轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為是一個(gè)處分行為，權(quán)利人僅能進(jìn)行一次該種行為，即原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第一個(gè)受讓人時(shí)，他就應(yīng)不再享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，它將不能再次進(jìn)行以下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，即按照物權(quán)變動(dòng)的基本法理，在僅依轉(zhuǎn)讓合同就可以實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，第一受讓人將取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。轉(zhuǎn)讓合同產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓效力的邏輯結(jié)果應(yīng)當(dāng)是僅僅第一個(gè)受讓人才能取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的絕對(duì)性應(yīng)當(dāng)具有排斥一切干涉的效力。第一受讓人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有排斥任何其他的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力，即它的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存在將導(dǎo)致其他任何土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定不能。但是，問(wèn)題在于由于未經(jīng)登記，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依然享有權(quán)利的外觀，依然會(huì)有第三人與之簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議而受讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。嚴(yán)格的講，由于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，其第二次轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為就成為了無(wú)權(quán)處分，不能再直接發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效力。在現(xiàn)實(shí)的生活中，很多第三人都會(huì)信賴原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利外觀，而與之共同進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的行為。在這種情況下，由于第三人代表了交易的秩序，保護(hù)第三人的利益就具有合理性，“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則正是在這種意義上提供了一個(gè)保護(hù)第三人的合理規(guī)則。“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則一個(gè)形式前提是原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的受讓人都取得了“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，只是效力上有所不同，登記的“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的效力強(qiáng)于未經(jīng)登記的“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，其貫徹的結(jié)果也正是登記的權(quán)利人的權(quán)利排斥了其他權(quán)利人。顯然，“未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人”的規(guī)則與其前提轉(zhuǎn)讓合同生效時(shí)權(quán)力轉(zhuǎn)移的規(guī)則相矛盾?？傊?，《物權(quán)法》為土地承包營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓所設(shè)定的轉(zhuǎn)讓合同生效時(shí)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人的規(guī)則存在著邏輯上的混亂與矛盾，既不利于物權(quán)與債權(quán)的真正區(qū)分，也不利于交易安全的真正實(shí)現(xiàn)。

《物權(quán)法》確立的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的這一規(guī)則著眼于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未普遍進(jìn)行登記與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)很少轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)，帶有現(xiàn)實(shí)主義的氣息。在當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村依然保存著歷史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社會(huì)”情況下，這一規(guī)則還具有一定適應(yīng)性。但是，現(xiàn)在農(nóng)村人口流動(dòng)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，很多農(nóng)民已經(jīng)開始流入城市進(jìn)行非農(nóng)勞動(dòng)，并試圖在城市定居； 相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民也已經(jīng)開始就近工業(yè)化，在當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要已經(jīng)出現(xiàn)。隨著中國(guó)城市化與工業(yè)化的發(fā)展與農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的普遍化，這一模式不利于交易安全弊病必將會(huì)帶來(lái)大量的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓糾紛，危及農(nóng)地流轉(zhuǎn)秩序的建立。

此外，互換與轉(zhuǎn)讓中展現(xiàn)出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)模式偏離了《物權(quán)法》總則部分要求基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在登記時(shí)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)形式主義立法模式。雖然這一模式是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)而且在土地登記機(jī)關(guān)在農(nóng)村并未普遍建立的情況下，具有現(xiàn)實(shí)合理性。但是，由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是中國(guó)農(nóng)村中最重要的物權(quán)，它對(duì)《物權(quán)法》總則中的物權(quán)變動(dòng)模式的偏離，會(huì)使農(nóng)村土地物權(quán)變動(dòng)模式呈現(xiàn)出總體上偏離《物權(quán)法》總則的危險(xiǎn)。從各國(guó)( 地區(qū)) 立法的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各國(guó)( 地區(qū)) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式一般都是統(tǒng)一的，德國(guó)、日本、韓國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典均是如此。因此《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候修改農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定與變動(dòng)規(guī)則，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步將其變更為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在登記時(shí)設(shè)立與變動(dòng)的規(guī)則。在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在農(nóng)村普遍建立之后，需要逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的普遍登記，對(duì)于歷史上已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而未登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要限制其轉(zhuǎn)讓，建立起不登記不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。對(duì)于通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《農(nóng)村土地承包法》第 49條確立一個(gè)近似的不取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證不能流轉(zhuǎn)的原則，該原則在實(shí)踐中的貫徹也取得了較好的效果，未來(lái)的農(nóng)村土地立法可以吸取這一經(jīng)驗(yàn)（《農(nóng)村土地承包法》第49 條規(guī)定： “通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！睂?duì)此作反面解釋，則為未取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，不能流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第 49 條確立了一個(gè)通過(guò)其他方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未獲得權(quán)利證書不能變動(dòng)，甚至是不能流轉(zhuǎn)的原則。從實(shí)現(xiàn)來(lái)看，它在運(yùn)作中取得了良好的效果。未來(lái)我國(guó)《物權(quán)法》的修改需要在建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，建立已經(jīng)設(shè)立的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)登記不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。）。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包的法理分析與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)

轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生時(shí)間最早的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，也是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的最重要形式之一。轉(zhuǎn)包最初發(fā)生在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，后來(lái)也主要被界定為發(fā)生在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 2005 年) 將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包定義為“承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”，轉(zhuǎn)包農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶一般被稱為“轉(zhuǎn)包戶”，接受轉(zhuǎn)包的同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)戶被稱為“接包方”。由于轉(zhuǎn)包是來(lái)源于實(shí)踐而且未經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確定義的詞匯，因此，在調(diào)研中筆者發(fā)現(xiàn)該詞在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)踐中含義很不確切。轉(zhuǎn)包這一詞匯在實(shí)踐幾乎包含了集體成員之間的大部分的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系，短期的、長(zhǎng)期的、不定期的轉(zhuǎn)包都存在。

從法律規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)包是一種與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、互換、轉(zhuǎn)讓并列的流轉(zhuǎn)方式。問(wèn)題是轉(zhuǎn)包與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓之間到底存在什么樣的區(qū)別? 轉(zhuǎn)包到底會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律后果? 涉及到轉(zhuǎn)包的一個(gè)最重大的法律問(wèn)題就是轉(zhuǎn)包的法律定性問(wèn)題。從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》) 第 35 條來(lái)看，該辦法依據(jù)中國(guó)農(nóng)村中對(duì)這一用語(yǔ)的現(xiàn)實(shí)使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對(duì)象不同，前者限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，后者無(wú)限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的，如果僅僅是流轉(zhuǎn)的對(duì)象不同，但是權(quán)利屬性上卻完全一致，那么土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包就可以完全并入到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃的范疇。但是，法律一直以來(lái)都是將轉(zhuǎn)包作為與租賃相區(qū)別的方式，而未將其并入到租賃之中。如果轉(zhuǎn)包確實(shí)是與租賃不同的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，那么就需要深刻探討兩者之間的區(qū)別。

從法理上講，轉(zhuǎn)包應(yīng)當(dāng)被定性為一種在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，再次設(shè)定一種與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)男挛餀?quán)的法律行為。

首先，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的法律行為?！鞍弊衷谥袊?guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)踐中出現(xiàn)了一種用來(lái)指稱農(nóng)地物權(quán)設(shè)定的趨勢(shì)，“包”的這種含義最初起源于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，在轉(zhuǎn)包的實(shí)踐中得到進(jìn)一步應(yīng)用。在大部分農(nóng)民群眾樸素的法律意識(shí)中，“包”和“租”字是有區(qū)別的，這種區(qū)別就是通過(guò)“包”獲得的農(nóng)地權(quán)利在效力上強(qiáng)于通過(guò)“租”獲得農(nóng)地權(quán)利。在農(nóng)民樸素的觀念中，在轉(zhuǎn)包的過(guò)程中，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人所享有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所具有的效力( 絕對(duì)效力) 通過(guò)“包”的方式傳遞給了“接包方”。因此，轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生出來(lái)的效力高于出租。這種權(quán)利傳遞的結(jié)果使得“轉(zhuǎn)包戶”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付違約金解除承包合同為由而排斥掉接包方對(duì)接包地的權(quán)利，正如同在農(nóng)村土地承包中發(fā)包方不得干涉、收回承包地一樣，即一旦轉(zhuǎn)包后就形成了一個(gè)直接對(duì)農(nóng)地的權(quán)利，在轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的空間內(nèi)既使原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人也難以排除接包人的農(nóng)地權(quán)利。農(nóng)民的這種樸素觀念是簡(jiǎn)單的，但是其中卻蘊(yùn)含著物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的深刻法理。轉(zhuǎn)包后既使轉(zhuǎn)包人也不得排除“接包方”的農(nóng)地權(quán)利，說(shuō)明“接包方”的農(nóng)地權(quán)利是一種對(duì)物的支配權(quán)，是一種絕對(duì)性的權(quán)利。

其次，轉(zhuǎn)包迥異于產(chǎn)生債權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租。從《流轉(zhuǎn)管理辦法》第 35 條來(lái)看，該辦法依據(jù)中國(guó)農(nóng)村中對(duì)這一用語(yǔ)的現(xiàn)實(shí)使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對(duì)象不同，前者限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，后者無(wú)限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的。在理論上，出租是一種產(chǎn)生租賃關(guān)系的法律行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。通過(guò)租賃方式設(shè)定的農(nóng)地權(quán)利首先表現(xiàn)為承租人對(duì)出租人的權(quán)利，這種權(quán)利對(duì)出租人的約束性使得承租人可以以此為紐帶而使用農(nóng)地，即在租賃關(guān)系中，承租所獲得的權(quán)利首先是指向出租人的，以此為基礎(chǔ)才表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)地的權(quán)利。在租賃關(guān)系中，出租人負(fù)有一項(xiàng)將農(nóng)地提供給承租人使用的義務(wù)，在他遵守契約的情況下，他可以通過(guò)自己履行契約的行為而使承租人得以使用農(nóng)地。但是，他同樣可以選擇不履行契約義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任而排除承租人的權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，“接包方”享有一個(gè)直接支配農(nóng)地并排除包括轉(zhuǎn)包人在內(nèi)的所有人進(jìn)行非法干涉的權(quán)利。從法理的角度來(lái)看，轉(zhuǎn)包與租賃的本質(zhì)區(qū)別在于轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生新物權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，而租賃僅僅是一種產(chǎn)生債權(quán)性土地權(quán)利的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

再次，轉(zhuǎn)包完全不同于徹底變動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雖然政策文件與立法文件都一向?qū)⑥D(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓并列，但轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是明顯而根本的。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最徹底的處分方式，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。在轉(zhuǎn)包的情況下，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不消滅，只是在其上又產(chǎn)生了一個(gè)新的物權(quán)性的農(nóng)地權(quán)利。由于在同一時(shí)刻只能存在著一個(gè)直接占有與使用農(nóng)地的土地權(quán)利，因此，轉(zhuǎn)包的結(jié)果只能是“接包戶”直接占有承包地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)虛化為一種間接占用農(nóng)村土地虛化性權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人仍可以以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)而保持著其與集體之間的聯(lián)系，并以此為基礎(chǔ)向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配農(nóng)村土地的權(quán)利為基礎(chǔ)，占有并使用著農(nóng)村土地。

在理論上，轉(zhuǎn)包的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)定位為新物權(quán)———次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)。實(shí)際上，轉(zhuǎn)包的結(jié)果是產(chǎn)生了一個(gè)新的與永佃權(quán)相當(dāng)物權(quán)，接包人所享有的權(quán)利基本符合承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的定義，接包人享有了對(duì)農(nóng)地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。但是，接包人所享有的這樣的一個(gè)新的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又與原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同。接包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，并事實(shí)上限制了原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，使后者僅僅只能在價(jià)值形態(tài)上實(shí)現(xiàn)。由于接包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，因此，可以將之稱為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。由于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人不再直接對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行直接的占有和使用，僅僅由次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)農(nóng)地進(jìn)行直接的占有和使用，因此，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以同時(shí)存在于農(nóng)村土地之上的。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以同時(shí)存在于農(nóng)地之上的事實(shí)說(shuō)明通過(guò)家庭承包經(jīng)營(yíng)方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更接近所有權(quán)，而不能被簡(jiǎn)單的歸入用益物權(quán)的行列。從大陸法系的農(nóng)地權(quán)利設(shè)置狀況來(lái)看，他們一般在農(nóng)地所有權(quán)基礎(chǔ)之上再設(shè)定永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 或者農(nóng)地租賃權(quán)，通過(guò)永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 來(lái)實(shí)現(xiàn)非所有權(quán)人( 永佃權(quán)人) 對(duì)農(nóng)地的穩(wěn)定性的支配與利用。由于通過(guò)家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上與西方國(guó)家的農(nóng)地所有權(quán)最為接近，因此，我國(guó)允許在通過(guò)家庭方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與其他國(guó)家或地區(qū)允許在農(nóng)地上設(shè)置永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 是相同的。

雖然我國(guó)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法已經(jīng)明確肯定了轉(zhuǎn)包這種流轉(zhuǎn)方式，但是并未能明確地將轉(zhuǎn)包的后果界定為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，這導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)包狀況的復(fù)雜與混亂。實(shí)踐中，農(nóng)民一方面樸素地認(rèn)為轉(zhuǎn)包產(chǎn)生的權(quán)利強(qiáng)于租賃產(chǎn)生的權(quán)利，轉(zhuǎn)包合同較之于租賃合同具有更強(qiáng)的約束力。轉(zhuǎn)包合同中一般含有特定期限內(nèi)不得變動(dòng)的條款，這些條款也在糾紛中為法院強(qiáng)制履行的判決所認(rèn)可。另一方面，由于轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利的物權(quán)效力沒(méi)有被法律所明確確認(rèn)，轉(zhuǎn)包在事實(shí)上處在一個(gè)模糊的灰色區(qū)間。在通過(guò)轉(zhuǎn)包設(shè)定次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)普遍存在的情況下，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)之進(jìn)行歸納和總結(jié)，明確將轉(zhuǎn)包的效果界定為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定?！段餀?quán)法》第 128 條著重列舉了轉(zhuǎn)包、互換與轉(zhuǎn)讓等三種流轉(zhuǎn)方式，將轉(zhuǎn)包與帶有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)的互換與轉(zhuǎn)讓方式并列在了一起，說(shuō)明了立法者已經(jīng)意識(shí)到現(xiàn)實(shí)中的轉(zhuǎn)包帶有設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，只是鑒于對(duì)轉(zhuǎn)包的設(shè)定次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性認(rèn)識(shí)還不夠清晰，而沒(méi)有明確規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)實(shí)中的帶有租賃性的轉(zhuǎn)包關(guān)系抽離出轉(zhuǎn)包的概念，將其還歸入租賃的范疇； 同時(shí)，歸納現(xiàn)實(shí)中轉(zhuǎn)包設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)行為共同特定，建立起可以在通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之上設(shè)立次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則，并最終將這一規(guī)則擴(kuò)展到通過(guò)其他方式設(shè)定的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之上。在理論上，將轉(zhuǎn)包的效果界定為物權(quán)性次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，并構(gòu)建完全不同于租賃的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，有利于實(shí)現(xiàn)民法體系的完整與清晰，是最優(yōu)的制度選擇。

對(duì)于因轉(zhuǎn)包而產(chǎn)生的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存續(xù)期期限，筆者認(rèn)為立法應(yīng)當(dāng)斟酌現(xiàn)實(shí)狀況酌情設(shè)定之。在日本，永佃權(quán)的存續(xù)期間為 20 年以上，50 年以下。如果設(shè)定的永佃權(quán)期間超過(guò) 50 年，將被縮短為 50 年。這一期間可以進(jìn)行更新，但從更新之日起，不能超過(guò) 50 年。未以設(shè)定行為確定的永佃權(quán)的存續(xù)期間，除有特別習(xí)慣外，其期間為 30 年( 《日本民法典》第 278 條)[4]。我國(guó)舊民法則認(rèn)為永佃權(quán)應(yīng)當(dāng)是永久性，不得約定期限，否則將被視為租賃( 第 842 條) 。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在長(zhǎng)期沿用舊民法的規(guī)定后，將永佃權(quán)修改為了農(nóng)用權(quán)。按照相關(guān)規(guī)定“農(nóng)用權(quán)之期限不得逾20 年，逾20 年者，縮短為20年”，其立法理由是農(nóng)用權(quán)的期限，如果“過(guò)于長(zhǎng)久，將有害公益，經(jīng)斟酌農(nóng)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)利益等因素，并參酌‘民法’第 449 條規(guī)定而為規(guī)定”[5]。考慮到我國(guó)歷史的永佃權(quán)一般都是長(zhǎng)期的，舊民法也未設(shè)定最高期限限制，而我國(guó)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)包其期限也長(zhǎng)短不一，筆者認(rèn)為對(duì)于因轉(zhuǎn)包而生的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)以不設(shè)定最高期限為宜。我們可以考慮借鑒日本民法的規(guī)定，為次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，設(shè)置一個(gè)最低期限?？紤]到現(xiàn)實(shí)中轉(zhuǎn)包的期限一般都不太長(zhǎng)以及次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性，筆者認(rèn)為可以將其規(guī)定為不低于 2 年，低于 2 年的應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)至 2 年； 2 年以上的期限可以由當(dāng)事人以設(shè)定契約設(shè)定之； 對(duì)于以集體土地所有權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)而進(jìn)行的農(nóng)地租賃，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹《合同法》中設(shè)定的農(nóng)地期限的下限性規(guī)定，即農(nóng)地租賃在期限上不能超過(guò) 20 年，超過(guò) 20 年的縮短為 20 年。

轉(zhuǎn)貼于

四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法理問(wèn)題分析及制度創(chuàng)新

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在本質(zhì)上是一種旨在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的法律行為。關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以通過(guò)抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，1995 年頒布的《擔(dān)保法》第 34 條允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)在獲得發(fā)包方同意后抵押，第 37 條第 2 款明確規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山這些集體所有的土地之土地使用權(quán)不能抵押。1996 年國(guó)務(wù)院辦公廳的《關(guān)于治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用權(quán)可以抵押的法律政策。原最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定： “承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)因此而造成損失的，當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！痹摻忉尫穸嗽谕ㄟ^(guò)家庭方式承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押的可能性?！掇r(nóng)村土地承包法》基本上繼承了《擔(dān)保法》及最高人民法院司法解釋的相關(guān)規(guī)定，其第 49 條規(guī)定農(nóng)民可以通過(guò)抵押方式將“四荒”土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

在物權(quán)法制定過(guò)程中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以抵押?jiǎn)栴}一直都是理論界爭(zhēng)論的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。反對(duì)者認(rèn)為農(nóng)村的社會(huì)保障尚未建立，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民喪失農(nóng)地，從而誘發(fā)農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定； 同時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押后，執(zhí)行抵押后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也存在著困難。支持者認(rèn)為農(nóng)民有著通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押從而獲取貸款的巨大需求，不允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押會(huì)妨礙農(nóng)民的自主權(quán)，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值難以顯現(xiàn)； 在農(nóng)村金融體系還不健全，農(nóng)民融資渠道不暢的情況下，禁止農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押會(huì)進(jìn)一步造成農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)資金的短缺。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否能夠抵押的爭(zhēng)論中，反對(duì)農(nóng)地抵押的觀點(diǎn)占據(jù)了上風(fēng)。最終，《物權(quán)法》仍舊繼承了《擔(dān)保法》與《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，禁止了通過(guò)家庭方式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，而認(rèn)可了通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式獲得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！段餀?quán)法》第 180條第 1 款規(guī)定“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”可以抵押； 同時(shí)，《物權(quán)法》第 184 條又規(guī)定耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，除法律有特別規(guī)定可以抵押的外，不得抵押，否定了通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！段餀?quán)法》第 187 條規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。由于抵押合同的簽訂并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定，而僅僅使當(dāng)事人負(fù)有進(jìn)行抵押登記設(shè)定抵押權(quán)的義務(wù)，因此，抵押合同在本質(zhì)上為設(shè)定義務(wù)的負(fù)擔(dān)法律行為。事實(shí)上，當(dāng)事人在抵押權(quán)設(shè)定意思表示推動(dòng)下進(jìn)行的抵押登記行為直接導(dǎo)致了抵押權(quán)的設(shè)定，是一種典型的處分法律行為。

總體而言，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，除招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)了很多農(nóng)民在交往中自愿簽訂“抵押協(xié)議”，在債務(wù)不履行或者無(wú)法履行情況下，協(xié)議將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵債的情況。這種情況說(shuō)明，法律禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的情況下，并不能達(dá)到防止農(nóng)民因債務(wù)負(fù)擔(dān)等而被迫轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性，相反，它只會(huì)造成農(nóng)民的融資渠道不暢與財(cái)產(chǎn)價(jià)值的低估。此外，從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，在法律不承認(rèn)農(nóng)地抵押的情況下，上述“抵押協(xié)議”并不產(chǎn)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的效果。但是，債務(wù)人如果在債務(wù)到期后，仍然愿意用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)抵銷債務(wù)，在沒(méi)有任何公權(quán)力介入的情況下，會(huì)最終發(fā)生承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“事實(shí)上”轉(zhuǎn)移的實(shí)踐效果。另外，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得法律認(rèn)可的情況下，而法律卻限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，實(shí)有難以解釋之處。既然《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》已經(jīng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在一定條件下轉(zhuǎn)讓，而土地抵押的最為嚴(yán)重的預(yù)期法律后果就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，按照舉重以明輕的原則，既然法律允許了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓就應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，農(nóng)民都可以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行量上的分割，對(duì)部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押。在時(shí)間上，既可以將剩余的全部承包期限的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果農(nóng)戶對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行部分抵押或者一定期限內(nèi)的抵押，農(nóng)戶仍然在一定程度上保留著土地這一基本的生活保障手段，即抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不必然導(dǎo)致原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人喪失承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)戶的生活也不會(huì)因此而遭受毀滅性打擊。同時(shí)，農(nóng)戶抵押進(jìn)行融資的結(jié)果往往是從事新的生計(jì)行業(yè)，可能為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人最終提供新的生活支持。在對(duì)部分時(shí)間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，在制度上可以考慮，一旦拍賣成功，則原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定一個(gè)次級(jí)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。該次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限屆滿或者權(quán)利人放棄次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利恢復(fù)至原初對(duì)土地的支配狀態(tài)。另外，我們必須注意到，隨著我國(guó)的農(nóng)村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和非農(nóng)就業(yè)的途徑的增加，農(nóng)民對(duì)土地依賴性已經(jīng)大大降低，農(nóng)民的就業(yè)渠道日益多元化，非農(nóng)收入在農(nóng)民收入中的比重也日益增大，土地對(duì)農(nóng)民的自我保障功能日趨弱化。在東部的很多地方與中西部城鎮(zhèn)郊區(qū)，農(nóng)民已經(jīng)不再以農(nóng)業(yè)收入為主要生活來(lái)源，很多農(nóng)民需要通過(guò)融資來(lái)轉(zhuǎn)換自己的身份，從事新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。另外，農(nóng)地的不能充分流轉(zhuǎn)導(dǎo)致了西部很多地方出現(xiàn)了棄田拋荒現(xiàn)象，土地資源出現(xiàn)浪費(fèi)，允許農(nóng)民在土地上設(shè)定抵押權(quán)可以起到整合土地資源的作用。筆者認(rèn)為隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)民就業(yè)渠道拓寬，以及農(nóng)民生活保障的建立，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的條件已經(jīng)基本成熟，立法應(yīng)當(dāng)適時(shí)承認(rèn)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，并在此基礎(chǔ)上建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度。另外，考慮到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所具有的相當(dāng)于所有權(quán)的性質(zhì)，中國(guó)傳統(tǒng)的土地物權(quán)具有充分流轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)，也應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，滿足農(nóng)民融資的需要。如果僅僅是擔(dān)心農(nóng)民徹底失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以考慮恢復(fù)中國(guó)古代的典權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的“活賣”，在制度留下農(nóng)民重新獲得自己的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能性。

與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押密切相關(guān)的一個(gè)法律問(wèn)題是通過(guò)家庭承包方式獲得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可否抵押的問(wèn)題?？紤]到抵押權(quán)的設(shè)定和執(zhí)行完全有可能導(dǎo)致農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的喪失，我國(guó)現(xiàn)行立法一直采行禁止通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的立法規(guī)定。但從實(shí)踐角度來(lái)看，2009 年前后，用于抵押貸款的林地其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了四荒地的范疇，此時(shí)如果嚴(yán)格貫徹《物權(quán)法》規(guī)定，采信嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，則通過(guò)家庭承包方式取得的一切土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)———包括通過(guò)家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)———都不能作為抵押的客體，那么即使已經(jīng)就此簽訂抵押合同并進(jìn)行了抵押登記，也不能產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之抵押貸款將轉(zhuǎn)變?yōu)闆](méi)有抵押權(quán)擔(dān)保的貸款。這樣的結(jié)果既打擊了金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民發(fā)放抵押貸款的熱情，也抑制了農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)融資需求，啟迪著立法機(jī)關(guān)去重新思考農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?jiǎn)栴}，突破農(nóng)村發(fā)展的瓶頸。事實(shí)上，農(nóng)民都可以對(duì)自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行量上的分割，而自主決定抵押哪部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以將剩余的全部承包期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶僅將一定時(shí)間段內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押時(shí)———如林權(quán)的抵押多是如此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)其仍保留有剩余時(shí)段的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，就不會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而完全喪失承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶將全部剩余的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，可以考慮前述在原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上新設(shè)定一個(gè)“次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的辦法，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，該次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，但當(dāng)其期限屆滿或者權(quán)利人放棄后，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利就回復(fù)至原初對(duì)土地的支配狀態(tài)。

五、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法理分析

《農(nóng)村土地承包法》對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股采取了一種慎重對(duì)待的態(tài)度。對(duì)于通過(guò)家庭承包方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，《農(nóng)村土地承包法》的表述是“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”，對(duì)于通過(guò)其他方式獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)該法僅僅用了入股這一術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了表述。在政策導(dǎo)向上，目前國(guó)家的政策導(dǎo)向是鼓勵(lì)農(nóng)民通過(guò)入股方式組建農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社，而不鼓勵(lì)農(nóng)民組建農(nóng)業(yè)公司。在這里，論文主要以物權(quán)法為視角對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股中的權(quán)利轉(zhuǎn)移問(wèn)題進(jìn)行分析。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法理分析，以對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的正確認(rèn)識(shí)為基本入手點(diǎn)，即我們?cè)诶斫廪r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股時(shí)，必須認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行占有、使用與收益的物權(quán)，是一項(xiàng)可以由權(quán)利人對(duì)該項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行一定處分的物權(quán)； 通過(guò)家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基本上相當(dāng)于傳統(tǒng)民法中的農(nóng)地所有權(quán)，它居于農(nóng)地物權(quán)體系基礎(chǔ)性層次；以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)可以再在其上設(shè)定次級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并可進(jìn)行土地權(quán)利租賃，從而形成土地物權(quán)或者土地債權(quán)疊加的不同層次。以此為基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為大部分農(nóng)地股權(quán)都是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運(yùn)作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。

首先，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的結(jié)果是產(chǎn)生一個(gè)新的獨(dú)立于原來(lái)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)地使用權(quán)。這一新的農(nóng)地使用權(quán)在形態(tài)上表現(xiàn)為原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體結(jié)合在一起，或者依舊獨(dú)立的成為一個(gè)或幾個(gè)新的土地權(quán)利的支配對(duì)象，但是通常情況是以將原有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)客體結(jié)合為一個(gè)新的土地權(quán)利的客體為常態(tài)。正是因?yàn)槿绱耍袑W(xué)者提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股是一種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的聚合，即若干集體組織成員依農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更或者變動(dòng)方式，以統(tǒng)一的行為，或使數(shù)個(gè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所涵蓋的標(biāo)的農(nóng)地歸于一主體，或使數(shù)個(gè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合并于一主體的流轉(zhuǎn)方式[6]。入股后通常會(huì)產(chǎn)生一種新的農(nóng)地權(quán)利( 大多數(shù)情況下是物權(quán)) ，這一新的土地權(quán)利一般都要?dú)w屬于新成立的或者已經(jīng)存在的合作社或者農(nóng)業(yè)公司等法人機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)在人格上獨(dú)立于原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體，可以在入股后使用原有的農(nóng)地，也說(shuō)明了入股后產(chǎn)生了一種新的土地權(quán)利。這些法人機(jī)構(gòu)以新產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利( 主要是物權(quán)) 為基礎(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)入股的農(nóng)村土地的支配，這是農(nóng)地股權(quán)中所包含的物權(quán)性一面。

其次，通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股與通過(guò)其他方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股并不完全相同。通過(guò)家庭方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股本身并不能完全消滅原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在很大程度上是將集體土地所有權(quán)直接針對(duì)具體地塊進(jìn)行個(gè)人化的結(jié)果，集體土地所有權(quán)在經(jīng)過(guò)客體范圍的分割并個(gè)人化后內(nèi)化到了家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之中，因此，集體土地所有權(quán)彈力性與回復(fù)性也使得家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有了彈力性與回復(fù)性。家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包經(jīng)營(yíng)期滿后按國(guó)家規(guī)定的繼續(xù)承包意味著原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍然延續(xù)存在，即家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過(guò)不斷繼續(xù)承包而獲得新生。在這種情況下，家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股不是一種原有土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)是一種新的次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生。在實(shí)踐中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股一般都是將一定期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股或者是將一個(gè)承包期內(nèi)剩余期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。在這種情況下，可以認(rèn)為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股是一個(gè)異于原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定并轉(zhuǎn)移的過(guò)程，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在入股后依然存在，只不過(guò)是受到新的次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)限制。對(duì)于通過(guò)非家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于其屬于帶有期限的典型他物權(quán)，因而，其入股可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓這種土地權(quán)利的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

最后，入股以后，農(nóng)民原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)大都轉(zhuǎn)變?yōu)榱硗獾囊环N運(yùn)作方式。首先是最基本的債權(quán)式的運(yùn)作方式，即向合作社或者農(nóng)業(yè)公司進(jìn)行請(qǐng)求獲得一定的利益的權(quán)利。農(nóng)民將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的一個(gè)最重要目的就是要通過(guò)轉(zhuǎn)讓、創(chuàng)設(shè)一個(gè)限制原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)，來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)地權(quán)利形態(tài)的價(jià)值化，獲取一定的農(nóng)地收益。換言之，合作社或者農(nóng)業(yè)公司獲取對(duì)農(nóng)地支配性的權(quán)利或者其他權(quán)利是有代價(jià)的，即是以為自己設(shè)定一項(xiàng)義務(wù)或者負(fù)擔(dān)為代價(jià)。在農(nóng)民放棄原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定新的物權(quán)( 次級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)) 并將該項(xiàng)權(quán)利移轉(zhuǎn)后，農(nóng)民向合作社或者公司等請(qǐng)求獲得利益的請(qǐng)求權(quán)就成為農(nóng)民最為重要的權(quán)利。與此同時(shí)依據(jù)股權(quán)的特性，農(nóng)民將土地權(quán)利入股的同時(shí)，也產(chǎn)生了一項(xiàng)參與合作社或者公司的管理與決策的權(quán)利。

總之，農(nóng)地股權(quán)，大都屬于以物權(quán)為基礎(chǔ)、以債權(quán)為運(yùn)作形式的復(fù)合性土地權(quán)利。農(nóng)戶在將其通過(guò)家庭承包方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股時(shí)，一般是在該承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上再設(shè)定一個(gè)低于剩余承包期限的“次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并以此入股組建公司。農(nóng)戶入股時(shí)仍保留原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、而僅向合作社或者公司移轉(zhuǎn)次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此合作社或者公司破產(chǎn)時(shí)，受到處分的僅僅是次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不會(huì)導(dǎo)致原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的徹底變動(dòng)。

結(jié)論

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，在出租與代耕法律關(guān)系中，承租人與代耕人均享有基礎(chǔ)債權(quán)關(guān)系與占有事實(shí)而產(chǎn)生的對(duì)農(nóng)地的控制性權(quán)利。反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過(guò)轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。轉(zhuǎn)讓、互換是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的流轉(zhuǎn)方式。在法律已經(jīng)允許通過(guò)家庭承包方式設(shè)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)逐步允許該種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。為了保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)利，可以允許農(nóng)民在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將給次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包明顯不同于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與出租，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的處分法律行為，轉(zhuǎn)包的后果是設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭?jí)承包經(jīng)營(yíng)。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的運(yùn)作過(guò)程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定次級(jí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后形成的農(nóng)地股權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運(yùn)作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。鑒于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運(yùn)作機(jī)制的差異性與復(fù)雜性，立法機(jī)關(guān)必須在準(zhǔn)確把握土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行法律塑造； 司法機(jī)關(guān)也必須在準(zhǔn)確把握各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性的前提下，進(jìn)行司法裁判。

注釋:

[1]孟勤國(guó)，等． 中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究[M]． 法律出版社，2009． 81．

[2]李軍波． 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、分析及其法律思考[J]． 河北法學(xué)，2009，( 8) ．

[3]袁震． 論集體土地所有權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的沖突與協(xié)調(diào)[J]． 河北法學(xué)，2010，( 9) ．

[4][日]三瀦信三． 孫芳譯． 物權(quán)法提要[M]． 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005． 118、119．

第3篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)業(yè)發(fā)展

土地是農(nóng)民生活最基本的保障，同時(shí)也是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不斷發(fā)現(xiàn)發(fā)展的最基本生產(chǎn)資料。但自我國(guó)實(shí)行家庭承包責(zé)任制以來(lái)，小規(guī)模分化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品缺乏國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，不能滿足農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的國(guó)際化要求。

1 當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的基本現(xiàn)狀

1.1形式多樣化

主要有轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)包，出租，互換，股份合作等多種形式。其中轉(zhuǎn)讓性土地流轉(zhuǎn)，是隨著農(nóng)村外出務(wù)工人員的逐漸增多，工作時(shí)間也隨著增加，工作固定性越來(lái)越高，因此在農(nóng)村也就空置下來(lái)了大量的土地，那些外出打工人員就把自己空置的土地以資金或者實(shí)物的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；互換性土地流轉(zhuǎn)，就是有些人員用自己的土地和一些距離自己比較近的土地進(jìn)行交換，以方便種植。其它各種流轉(zhuǎn)形式均是在這兩種形式的基礎(chǔ)上稍微進(jìn)行一點(diǎn)變化。

1.2規(guī)模擴(kuò)大化

回龍鎮(zhèn)現(xiàn)有水田面積1533hm2，旱地面積666.7hm2，截止2011年10月，全鎮(zhèn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)400hm2，占耕地面積20%以上，流轉(zhuǎn)時(shí)間以1～5年之間，多數(shù)以短期為主，10年以上的很少。流轉(zhuǎn)的土地主要以種植水稻、甘蔗、馬蹄最多，其次是烤煙、蔬菜、大豆等。

1.3取得的成效

促進(jìn)農(nóng)民增收，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)化，有幾百畝，上千畝的水稻、甘蔗、馬蹄連片種植，有十幾畝，幾十畝，上百畝的烤煙、大豆、蔬菜等連片種植?？梢詾檗r(nóng)業(yè)招商引資創(chuàng)造條件，引進(jìn)公司+基地+農(nóng)戶的模式，建設(shè)核心農(nóng)業(yè)化基地。

2 當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

2.1土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在一定的身份限制

審議稿第55條第2款對(duì)土地承包進(jìn)行了明確規(guī)定，要求只要是把本集體的轉(zhuǎn)讓給集體以外的單位或者個(gè)人，都要經(jīng)過(guò)集體中2/3以上農(nóng)民或者農(nóng)民代表的同意。這一規(guī)定，導(dǎo)致目前土地流轉(zhuǎn)也僅僅是在集體組織內(nèi)部進(jìn)行，對(duì)集體以外土地的承包進(jìn)行了限制。這種對(duì)土地流轉(zhuǎn)身份上的限制，也就導(dǎo)致土地不能在市場(chǎng)上自由進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不能統(tǒng)一對(duì)土地資源進(jìn)行合理的配置，影響了土地使用的有效性。

2.2土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在一定的條件限制

目前對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓有一個(gè)最主要的前提條件，那就是必須要經(jīng)過(guò)發(fā)包人的同意，把承包農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)的主體。如果單單從土地流轉(zhuǎn)來(lái)看的話，就是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，那么流轉(zhuǎn)之后的收益就應(yīng)該被承包戶所有，只要是遵守相關(guān)法律法規(guī)的前提下，農(nóng)民也應(yīng)該有土地轉(zhuǎn)讓的自，這樣對(duì)于私法自治原則才更加符合，并且可以對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的開放性產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

3 土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策與建議

3.1在土地流轉(zhuǎn)中，有效的保障農(nóng)民利益，嚴(yán)格遵循3大原則

實(shí)行土地流轉(zhuǎn)的最大目的就是最大化的發(fā)揮出土地使用的有效性，但是與此同時(shí)也要保障農(nóng)民的合法權(quán)益。那么，在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，就要嚴(yán)格遵循3大原則：（1）“穩(wěn)制活田，三權(quán)分立”原則，就是指在家庭承包責(zé)任制的基礎(chǔ)上，把土地的集體所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)者使用權(quán)以及農(nóng)戶承包權(quán)三權(quán)分開，并對(duì)各項(xiàng)權(quán)利的使用進(jìn)行明確，這樣可以有效地提高土地轉(zhuǎn)讓的合法性；（2）“依法、自愿、有償”原則，就是在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，要在家庭責(zé)任承包責(zé)任制穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，依照相關(guān)法律進(jìn)行。另外農(nóng)村信用社以及農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，還要對(duì)農(nóng)業(yè)信貸品種不斷地創(chuàng)新，給予規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體一定的資金支持；（3）“實(shí)事求是、積極穩(wěn)妥”原則，不管是在農(nóng)村，還是在城鎮(zhèn)化地區(qū)，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)對(duì)于本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有一定的促進(jìn)意義。但是一定要根據(jù)本地的實(shí)際情況進(jìn)行，不能拔苗助長(zhǎng)，不然也會(huì)具有一定的不良影響。

第4篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求

30年前,滁州市鳳陽(yáng)縣小崗村18位村民率先實(shí)行“大包干”,這種農(nóng)戶自發(fā)行為,邁出了中國(guó)農(nóng)村改革的第一步。在農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平相對(duì)較低的時(shí)代,這種模式既符合當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)力水平,也符合我國(guó)基本國(guó)情,因此極大地激發(fā)了中國(guó)農(nóng)民的勞動(dòng)積極性,使我國(guó)糧食生產(chǎn)量顯著提高,農(nóng)民收入水平也大幅上升。

隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快,城市二、三產(chǎn)業(yè)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì),這導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)業(yè)人口開始向城市轉(zhuǎn)移,農(nóng)業(yè)就業(yè)人口的相對(duì)減少以及機(jī)械化水平的大幅提高,為中國(guó)土地集約化、現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)提供了必要條件。為適應(yīng)現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)對(duì)土地連片的客觀要求,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源收益最大化,加快農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為必然選擇。

二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)與中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)

通過(guò)土地有償流轉(zhuǎn)把部分農(nóng)民從土地上解放出來(lái),是擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、催生現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要舉措。解決中國(guó)農(nóng)業(yè)問(wèn)題根本途徑就是轉(zhuǎn)移人口,發(fā)展現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)。只有依法加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),通過(guò)城市化、工業(yè)化吸納農(nóng)民,才能擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模,即在耕地總量“分子”不變的情況下,大量減少種地農(nóng)民這個(gè)“分母”,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益這個(gè)“商”就會(huì)大幅度提高?？傊?只有依法有序推進(jìn)土地流轉(zhuǎn),鼓勵(lì)土地向農(nóng)業(yè)企業(yè)和專業(yè)大戶集中,通過(guò)集中化經(jīng)營(yíng)發(fā)揮農(nóng)業(yè)機(jī)械化優(yōu)勢(shì),降低經(jīng)營(yíng)成本,提高農(nóng)業(yè)效益,才能有效促進(jìn)中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是破解中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有益嘗試

農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后,農(nóng)民可支配收入必將快速增加,這也是有效突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)途徑之一。農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)后,在得到土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償和收益的同時(shí),自身也從土地的依附關(guān)系中解脫出來(lái),其生存能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力將大大加強(qiáng)。同時(shí),土地流轉(zhuǎn)將使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)利用規(guī)模擴(kuò)大,這將帶來(lái)規(guī)模效益,農(nóng)民參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)得到的收入就會(huì)有一定提高,城、鄉(xiāng)間生活差距會(huì)因此縮小。從另一方面看,土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的實(shí)現(xiàn)必然以大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市,作為制度上的保障。農(nóng)民到城務(wù)工時(shí),其收益一般高于農(nóng)村水平,而且可以享受城市教育、醫(yī)療等資源,農(nóng)民的生存狀況也會(huì)因此而得到改善?？傊?隨著農(nóng)民收入的提高城鄉(xiāng)差距將進(jìn)一步縮小,這為中國(guó)最終突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)打下良好基礎(chǔ)。

此外,在農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)激活后,城市用地問(wèn)題可望通過(guò)流轉(zhuǎn)得到突破。如果能夠?qū)崿F(xiàn)體制創(chuàng)新,中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程必將隨之加快,中、小城市的規(guī)模也將進(jìn)一步擴(kuò)大,更多農(nóng)民會(huì)擁有非農(nóng)身份,并從工業(yè)

化、城市化進(jìn)程中獲益,城鄉(xiāng)二元體制也會(huì)因此得到改寫。

四、依法推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能夠有效保護(hù)農(nóng)民利益

如何在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益,已經(jīng)引起中央有關(guān)部門的高度重視,國(guó)土資源部2008年開始著手制定農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)相關(guān)辦法措施,一些相應(yīng)的文件正在出臺(tái)。

雖然土地流轉(zhuǎn)政策符合中國(guó)國(guó)情,但也應(yīng)看到由于我國(guó)相關(guān)法律制度還不完善,加上規(guī)范的農(nóng)村土地市場(chǎng)尚未形成,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題。目前,地方政府主要工作應(yīng)是盡快完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)體制,加強(qiáng)服務(wù)體系建設(shè),通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)健康有序流轉(zhuǎn),加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。此外,土地流轉(zhuǎn)除了尊重農(nóng)民自身意愿以外還要尊重市場(chǎng)規(guī)律,特別是農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),應(yīng)該逐步做到跟城市建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”?？傊?土地流轉(zhuǎn)是有底線的,土地流轉(zhuǎn)絕對(duì)不是完全“自由”流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地不是可以隨意買賣的,土地流轉(zhuǎn)不能成為損害群眾利益的借口,土地流轉(zhuǎn)過(guò)程必須按照文件規(guī)定,不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

五、關(guān)于加快推進(jìn)中國(guó)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

(一)通過(guò)典型示范作用,加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程

一是抓好主體培育,拓展土地流轉(zhuǎn)渠道。應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)各類組織和個(gè)人參與土地流轉(zhuǎn),促進(jìn)流轉(zhuǎn)主體多元化,使土地流轉(zhuǎn)從以前單一農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)組織、科技人員、專業(yè)大戶等多方參與流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,鼓勵(lì)和支持農(nóng)業(yè)走規(guī)模化、集約化發(fā)展道路,為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地提供更廣闊的平臺(tái)。二是通過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。要根據(jù)各地區(qū)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿σ约耙?guī)?；l(fā)展的要求,抓好農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局,加快培育和發(fā)展一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力,能帶動(dòng)農(nóng)村千家萬(wàn)戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)更多農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)。

(二)加強(qiáng)土地用途管制與利用規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

土地用途管制是為了保護(hù)土地資源和耕地,國(guó)家以管理者身份對(duì)土地采取保護(hù)性措施而行使的一項(xiàng)管理職能。農(nóng)村集體建設(shè)用地由于點(diǎn)多面廣,土地管理部門往往無(wú)力顧及,由此造成的多占、亂占、占而不用的現(xiàn)象普遍存在。一些試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明,嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的總量增長(zhǎng)過(guò)快是需要解決的重要問(wèn)題。土地管理部門必須加強(qiáng)土地利用規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃在管理中的基礎(chǔ)性作用。在科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)下,配合用途管制制度的實(shí)施,嚴(yán)格控制農(nóng)地專用的數(shù)量和速度,確保耕地保護(hù)工作的落實(shí)。

(三)完善農(nóng)村土地市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制,保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益

第5篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

全縣總耕地面積1.5萬(wàn)hm2，農(nóng)業(yè)總戶數(shù)2.54萬(wàn)戶，農(nóng)業(yè)人口10.82萬(wàn)人，人均占有耕地1380m2，其中：川水3313.33hm2，占總耕地的22.17%；淺山3673.33hm2，占總耕地的24.57%；腦山7960hm2，占總耕地的53.26%。據(jù)調(diào)查，2013年，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積是9666.67hm2，占總耕地面積的65%，流轉(zhuǎn)戶1.75萬(wàn)戶，占總戶數(shù)68.90%，涉及7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)146個(gè)村，其中：轉(zhuǎn)包3053.33hm2，占總流轉(zhuǎn)面積31.59%，0.50萬(wàn)戶，占總流轉(zhuǎn)戶28.57%；出租6600hm2，占總流轉(zhuǎn)面積68.27%，1.24萬(wàn)戶，占總流轉(zhuǎn)戶70.86%；其他方式13.33m2，占總流轉(zhuǎn)面積0.14%，0.01戶，占總流轉(zhuǎn)戶0.57%。主要從事種植胡蘿卜、馬鈴薯、大白菜、苗木和花卉、青蒜苗、玉米、飼草、藥材、油菜籽、蠶豆等。其中：胡蘿卜280hm2、馬鈴薯106.67hm2、大白菜100hm2、苗木和花卉173.33hm2、青蒜苗53.33hm2、玉米253.33hm2、飼草7213.33hm2、藥材233.33hm2、油菜籽1166.67hm2、蠶豆80hm2、其它6.67hm2。規(guī)模流轉(zhuǎn)面積6733.33hm2，其中6.67～20hm2的有1366.67hm2，占規(guī)模流轉(zhuǎn)面積20.3%；20～33.33hm2的有2273.33hm2，占規(guī)模流轉(zhuǎn)面積33.76%；33.33～66.67hm2的有3093.33hm2，占規(guī)模流轉(zhuǎn)面積45.94%。規(guī)模流轉(zhuǎn)大戶156戶，涉流出戶0.88萬(wàn)戶。主要從事種植蠶豆、玉米、胡蘿卜、馬鈴薯、大白菜、油菜、飼草、藥材、苗木和花卉等。其中：蠶豆80hm2、玉米253.33hm2、胡蘿卜173.33hm2、馬鈴薯53.33hm2、大白菜60hm2、苗木和花卉113.33hm2、油菜112hm2、飼草474hm2、藥材133.33hm2、其它6.67hm2。

2土地流轉(zhuǎn)特點(diǎn)

2.1土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)一定的區(qū)域性

以村社內(nèi)部流轉(zhuǎn)為主，也有少數(shù)村社跨區(qū)流轉(zhuǎn)，其中村社內(nèi)部流轉(zhuǎn)面積7600hm2，占總流轉(zhuǎn)面積78.65%；跨村流轉(zhuǎn)面積2066.67hm2，占總流轉(zhuǎn)面積21.35%。

2.2土地流轉(zhuǎn)自發(fā)為主

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是農(nóng)民私下協(xié)商交易的，是一種互的流轉(zhuǎn)，處于自發(fā)狀態(tài)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總面積中，農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)的面積8573.33hm2，占總流轉(zhuǎn)面積的88.69%，鄉(xiāng)村組織提供信息流轉(zhuǎn)的面積有1093.33hm2，占總流轉(zhuǎn)面積的11.31%。

2.3以小塊為主，趨向規(guī)模經(jīng)營(yíng)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大多因青壯年勞力外出務(wù)工，家中留下老人、小孩，無(wú)力耕種，親友互相轉(zhuǎn)讓或者農(nóng)戶間轉(zhuǎn)包、出租形成土地流轉(zhuǎn)。由于土地家庭承包，地塊碎小，大規(guī)模流轉(zhuǎn)比較難，在種田能手、種植大戶以及種植專業(yè)合作社的帶動(dòng)下，以小塊地為主，連片流轉(zhuǎn)，使土地流轉(zhuǎn)趨向規(guī)模經(jīng)營(yíng)。2013年，由專業(yè)大戶經(jīng)營(yíng)的規(guī)模流轉(zhuǎn)面積1333.33hm2，占流轉(zhuǎn)面積19.80%；由專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)的規(guī)模流轉(zhuǎn)面積5400hm2，占流轉(zhuǎn)面積80.20%。

3地流轉(zhuǎn)取得實(shí)效

截止目前，全縣7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)全部建立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，1個(gè)行政村建立了服務(wù)流轉(zhuǎn)組織。湟源縣政府于2009年制定了《湟源縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》并已印發(fā)給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，進(jìn)一步明確了土地流轉(zhuǎn)方式、程序、條件、合同和備案、相關(guān)責(zé)任、獎(jiǎng)勵(lì)辦法及糾紛處理。其中包括規(guī)模流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)農(nóng)戶積極、自愿、有償、合理、有序流轉(zhuǎn)土地，帶動(dòng)農(nóng)民增收，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大量農(nóng)村勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)務(wù)工，帶動(dòng)農(nóng)民增加了收入，取得了成效。2013年，因土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的農(nóng)戶達(dá)1.75萬(wàn)戶，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的數(shù)量3.01萬(wàn)人。

4存在問(wèn)題

4.1土地流轉(zhuǎn)處于較低層次、流轉(zhuǎn)速度不快

目前農(nóng)民受傳統(tǒng)思想觀念的束縛，戀土情結(jié)比較重，土地被看成了“保命田”，即便從其他行業(yè)可以獲得一定的收入，相當(dāng)一部分農(nóng)民仍不愿放棄承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)處于較低層次，其特點(diǎn)是流轉(zhuǎn)的速度不快，基本上是少數(shù)覺悟農(nóng)民或受客觀條件約束的自發(fā)和不自覺行為；流轉(zhuǎn)的范圍也較窄，多限于本村之內(nèi)或鄰里之間；租種和出讓土地使用的時(shí)間不固定，有的時(shí)間短不穩(wěn)定，不利于培肥地力和農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期投入。

4.2土地流轉(zhuǎn)缺乏有效的市場(chǎng)機(jī)制

盡管縣、鄉(xiāng)逐級(jí)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，但是，中介組織匱乏，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時(shí)有效溝通。

4.3農(nóng)民就業(yè)空間狹小

農(nóng)村勞動(dòng)力文化素質(zhì)低，轉(zhuǎn)移就業(yè)能力較差，雖然目前農(nóng)民的職業(yè)培訓(xùn)等機(jī)制在逐步健全，但大部分農(nóng)民仍只能從事簡(jiǎn)單體力勞動(dòng)。

5建議

5.1加強(qiáng)宣傳，提高認(rèn)識(shí)

加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)宣傳，利用各種形式大力宣講農(nóng)村相關(guān)政策、法律、法規(guī)，依法、有序、合理引導(dǎo)農(nóng)戶自愿、有償流轉(zhuǎn)土地。

5.2建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場(chǎng)中介組織

一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵(lì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制鼓勵(lì)土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介組織，強(qiáng)化中介服務(wù)功能。積極引導(dǎo)扶持土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等服務(wù)。

5.3技能培訓(xùn)，培養(yǎng)新型農(nóng)民

通過(guò)對(duì)農(nóng)民工的技能培訓(xùn)，拓展就業(yè)空間，依靠政府組織，實(shí)現(xiàn)更多農(nóng)村勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)走出去，到大中城市務(wù)工，增加農(nóng)民收入。

5.4政策扶持，規(guī)模經(jīng)營(yíng)

第6篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

1.土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。土地流轉(zhuǎn)與土地市場(chǎng)二者相輔相成、互相促進(jìn)，土地流轉(zhuǎn)可以促成土地市場(chǎng)的發(fā)育和完善，健全的土地市場(chǎng)能為土地流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的交易場(chǎng)所，使土地流轉(zhuǎn)更趨合理化。但當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化動(dòng)作機(jī)制還沒(méi)有完全建立起來(lái)，更未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)重制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)對(duì)象與范圍選擇余地小，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)讓土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到出讓者的現(xiàn)象，即使實(shí)現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)，也往往局限于村內(nèi)甚至是組內(nèi)或親朋之間，使土地效益得不到最大限度地發(fā)揮，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)管理體制不順，職責(zé)不明，隊(duì)伍不穩(wěn)，無(wú)力對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行指導(dǎo)和管理，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有專人負(fù)責(zé)土地承包管理工作，對(duì)土地流轉(zhuǎn)放任自流，流轉(zhuǎn)行為無(wú)人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無(wú)人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。

2.土地流轉(zhuǎn)條件不成熟。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，受讓方往往要求地塊相對(duì)集中、面積足夠大，有流轉(zhuǎn)愿望的農(nóng)戶所承包的土地往往面積少、地塊小，"插花田"多，要實(shí)現(xiàn)土地的集中連片，有賴于承包土地的農(nóng)戶一致同意，而農(nóng)戶間的情況千差萬(wàn)別，有的愿轉(zhuǎn)出，有的不愿轉(zhuǎn)出；有的愿長(zhǎng)期轉(zhuǎn)出，有的只愿短期轉(zhuǎn)出，意見很難統(tǒng)一，這些客觀因素使那些有流轉(zhuǎn)愿望的農(nóng)戶難以實(shí)現(xiàn)其土地的流轉(zhuǎn)。

3.土地流轉(zhuǎn)進(jìn)展不平衡。由于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然條件差異較大，土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)展不平衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地方，土地流轉(zhuǎn)的比重高于經(jīng)濟(jì)較落后地方，城郊區(qū)土地流轉(zhuǎn)比邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村多；集中連片，具有發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；臈l件，土地流轉(zhuǎn)率相對(duì)較高；而地勢(shì)復(fù)雜、人均耕地?cái)?shù)量不多、零星分散的地方，流轉(zhuǎn)率則低。

二、完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的具體方法

土地既是農(nóng)業(yè)的基本生產(chǎn)資料，又是農(nóng)民的基本生活保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是發(fā)揮土地最大限度的效益，為廣大農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須在"依法自愿有償"的原則下，始終把農(nóng)民利益放在首位，既不可強(qiáng)迫命令也不可無(wú)所作為，應(yīng)針對(duì)土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)事求是地依據(jù)各地實(shí)際情況循序漸進(jìn)。

1.鼓勵(lì)創(chuàng)新。建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，沒(méi)有固定的模式，應(yīng)鼓勵(lì)各地從實(shí)際出發(fā)不斷創(chuàng)新。要建立和健全土地交易市場(chǎng)，推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)化，允許農(nóng)村土地在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，并通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。要建立健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，培育和發(fā)展為土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的各類中介組織，開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息、土地評(píng)估、政策咨詢等服務(wù)工作，采用多種形式為雙方牽線搭橋。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站，村一級(jí)由村委會(huì)具體接受農(nóng)民土地信托服務(wù)，突破土地流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的制約，實(shí)行三級(jí)聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地流能市場(chǎng)。要建立健全土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制，由農(nóng)業(yè)主管部門加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理各方關(guān)系，積極引導(dǎo)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。要鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合自己的實(shí)際，既可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租和入股等多種形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也可以采取其他現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有明確禁止的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

2.強(qiáng)化監(jiān)管。為保障農(nóng)村土地依法自愿有序流轉(zhuǎn)，各級(jí)政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，加大對(duì)借土地流轉(zhuǎn)之名侵害農(nóng)民利益行為的督查力度，通過(guò)對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行定期或不定期的查檢和監(jiān)督，消除土地流轉(zhuǎn)中損害農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象，保證土地流轉(zhuǎn)合同的順利履行。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，給予一定工作經(jīng)費(fèi)，賦予一定的行政執(zhí)法權(quán)力，并盡快程序開展工作，將土地流轉(zhuǎn)糾紛消除在萌芽狀態(tài)，保障土地流轉(zhuǎn)依法有序的進(jìn)行，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

第7篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

一、安陽(yáng)縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

安陽(yáng)縣下轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，550個(gè)行政村，2964個(gè)村民小組，農(nóng)村人口78．9萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)戶數(shù)22．2萬(wàn)戶，耕地總面積73．7萬(wàn)畝，農(nóng)村勞動(dòng)力43．3萬(wàn)人。2006年以來(lái)，縣委、縣政府堅(jiān)持把推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為促進(jìn)農(nóng)民增收的重要舉措，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)，在農(nóng)民自愿的前提下，采取出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式，強(qiáng)化措施，全力推進(jìn)。截至20]2年5月底，全縣土地流轉(zhuǎn)面積已達(dá)32．1萬(wàn)畝，占耕地面積的30％；流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)戶達(dá)4．2萬(wàn)戶，占農(nóng)戶總數(shù)的19％。其中耕地流轉(zhuǎn)面積22．5萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)總面積的69％；四荒、林地等流轉(zhuǎn)面積9．6萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)總面積的31％。流轉(zhuǎn)耕地中用于種植糧食生產(chǎn)的面積13．7萬(wàn)畝，用于高效農(nóng)業(yè)的面積8萬(wàn)畝。全縣建成了呂村、辛村、北郭等12個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)鄉(xiāng)級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，建立健全了各項(xiàng)工作制度，形成了縣有中心、鄉(xiāng)有大廳、村有信息員的土地流轉(zhuǎn)信息管理體制，使土地流轉(zhuǎn)日常管理工作走向制度化、規(guī)范化，全縣土地流轉(zhuǎn)涌現(xiàn)出龍頭企業(yè)帶動(dòng)型、規(guī)模經(jīng)營(yíng)推動(dòng)型、農(nóng)業(yè)設(shè)施支撐型等形式多樣、主體多元、秩序規(guī)范、效益提高的土地流轉(zhuǎn)大戶。

二、取得成效

1　調(diào)整了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)關(guān)系、組織形態(tài)，適應(yīng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要

隨著土地流轉(zhuǎn)的逐步推進(jìn)，土地適度集中到有資金、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理的種田能手和農(nóng)業(yè)企業(yè)手中，使得資金、技術(shù)、勞動(dòng)力、土地等農(nóng)村生產(chǎn)要素得到優(yōu)化組合，提高了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。同時(shí)，催生了一批農(nóng)村專業(yè)合作組織，進(jìn)一步提高了農(nóng)民進(jìn)入市場(chǎng)的專業(yè)化、組織化程度，加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2　提高了農(nóng)業(yè)效益，拓展了農(nóng)民增收空間

土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶憑借規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)選用優(yōu)良品種、機(jī)械化耕作、科學(xué)管理，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，提高了農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)出效益大大提高。要想使農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，必須加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并通過(guò)土地流轉(zhuǎn)等方式發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的路子，把農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，提高土地的產(chǎn)出效益，最終使農(nóng)民增收?！?/p>

3　轉(zhuǎn)變了農(nóng)民的生產(chǎn)觀念，提升了農(nóng)民素質(zhì)

土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)企業(yè)和農(nóng)戶用工業(yè)的理念經(jīng)營(yíng)企業(yè)，他們先進(jìn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念、生產(chǎn)技術(shù)和市場(chǎng)意識(shí)對(duì)農(nóng)民起到了很大的激發(fā)作用，促進(jìn)了農(nóng)民傳統(tǒng)生產(chǎn)觀念的轉(zhuǎn)變。

4　促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程

土地流轉(zhuǎn)使一部分農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，使許多農(nóng)民能夠安心外出務(wù)工，改變了“侯鳥”式的外出務(wù)工模式，推動(dòng)了農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，到城鎮(zhèn)化進(jìn)駐。

三、采取的主要措施

1　堅(jiān)持“三項(xiàng)原則”，推進(jìn)土地穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)

一是堅(jiān)持依法的原則。要求土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不準(zhǔn)改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。二是堅(jiān)持群眾自愿的原則。土地是否流轉(zhuǎn)，以何種形式流轉(zhuǎn)由農(nóng)戶自己作主，任何組織和個(gè)人不得干涉，更不準(zhǔn)強(qiáng)迫或阻撓。三是堅(jiān)持有償流轉(zhuǎn)的原則。土地的流轉(zhuǎn)租金，由農(nóng)戶與承接方根據(jù)地力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件商定，禁止任何組織和個(gè)人截留、扣壓農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)收益。

2　嚴(yán)格把好“三關(guān)”，確保流轉(zhuǎn)的土地效益

一是嚴(yán)把規(guī)模和時(shí)間關(guān)。要求土地流轉(zhuǎn)承接方集中連片發(fā)展，生產(chǎn)規(guī)模要達(dá)到50畝以上，經(jīng)營(yíng)年限在5年以上，否則不予獎(jiǎng)勵(lì)。二是嚴(yán)把經(jīng)營(yíng)關(guān)。要求土地流轉(zhuǎn)承接方采用新技術(shù)，推廣新品種，開發(fā)附加值高、利潤(rùn)空間大的農(nóng)產(chǎn)品，努力打造“百畝園”、“千畝方”等高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。三是嚴(yán)把審查關(guān)。對(duì)申報(bào)的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積逐一進(jìn)行丈量核查，確保土地流轉(zhuǎn)切實(shí)有利于提高農(nóng)業(yè)效益。

3　制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)土地快速健康流轉(zhuǎn)

一是資金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)新建申報(bào)的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)驗(yàn)收合格的，給予資金獎(jiǎng)勵(lì)，2006年至20]0年縣政府累計(jì)拿出獎(jiǎng)勵(lì)資金千余萬(wàn)元。二是幫助參保。對(duì)享受政府補(bǔ)貼的大棚，按政府、個(gè)人7：3的比例全部參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，每畝保金170元，其中縣財(cái)政120元，個(gè)人50元，降低了規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4　建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，確保農(nóng)村土地健康有序流轉(zhuǎn)

為認(rèn)真搞好土地流轉(zhuǎn)工作，將土地流轉(zhuǎn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素降到最低，安陽(yáng)縣在認(rèn)真總結(jié)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在全縣建立完善了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，有效防范了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保了土地流轉(zhuǎn)工作健康有序開展。

四、制約土地流轉(zhuǎn)的因素

1　意愿不盡統(tǒng)一，增加了流轉(zhuǎn)難度

由于就業(yè)不充分、非農(nóng)收入不穩(wěn)定、社會(huì)保障缺失，一些農(nóng)民對(duì)土地是“守著不甘心，丟下不放心”，怕丟掉承包權(quán)，失去生活保障，擔(dān)心承包者破壞土地，不能兌付租金；有的不顧實(shí)際，在流轉(zhuǎn)中漫天要價(jià)。特別是一些年齡較大的農(nóng)民戀土情結(jié)較重，視土地為保命田，雖無(wú)力種地，也不肯流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)中往往因?yàn)橐粦艋驇讘舨荒苷勍?，難以形成規(guī)模，影響了土地流轉(zhuǎn)。

2　貸款門檻過(guò)高，制約了業(yè)主發(fā)展

規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶在前期投資、基礎(chǔ)建設(shè)、提前支付承包費(fèi)用等方面資金需求很大，小額貸款杯水車薪，難以滿足他們的需求。而銀行超過(guò)5萬(wàn)的大額貸款，均要求有抵押或者擔(dān)保，農(nóng)民手中的房產(chǎn)、土地、農(nóng)機(jī)具不能作為抵押物，擔(dān)保又必須是具有公職的國(guó)家公務(wù)員、人民教師等，一人擔(dān)保貸款額度有限，多人擔(dān)保人難找，政府擔(dān)保中心又只對(duì)中小企業(yè)等法人實(shí)體，不對(duì)自然人。規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶貸款困難重重，有的只好采取民間高利借貸無(wú)奈之舉。

3　投資主體不足，影響了流轉(zhuǎn)進(jìn)程

近年來(lái)，國(guó)家取消了農(nóng)業(yè)稅，對(duì)農(nóng)民實(shí)行了種糧補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，農(nóng)民的種糧效益較過(guò)去有明顯提高。但與二、三產(chǎn)業(yè)相比，還是弱質(zhì)低效產(chǎn)業(yè)，加上農(nóng)業(yè)面臨市場(chǎng)和自然的雙重風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)多選擇二、三產(chǎn)業(yè)，參與土地流轉(zhuǎn)的較少，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)支撐不強(qiáng)，后勁不足。

4　配套政策缺失，影響了流轉(zhuǎn)活力

在農(nóng)業(yè)大戶用水、基礎(chǔ)設(shè)施占地、農(nóng)民實(shí)物抵押、農(nóng)業(yè)合作組織法律界定、合同終止設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬和補(bǔ)償、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)后國(guó)家補(bǔ)貼的歸屬等問(wèn)題上，沒(méi)有明確的說(shuō)法和規(guī)定，使基層在處理土地流轉(zhuǎn)中的矛盾和問(wèn)題時(shí)無(wú)據(jù)可依。

五、對(duì)策與措施

1　拓寬就業(yè)渠道，完善社會(huì)保障

堅(jiān)持以轉(zhuǎn)移農(nóng)民、減少農(nóng)民來(lái)促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)、家庭加工業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸納更多的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)；認(rèn)真落實(shí)全民創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，培養(yǎng)造就更多的農(nóng)民企業(yè)家和個(gè)體工商戶，使更多的農(nóng)民進(jìn)入城市，進(jìn)入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社保的對(duì)接。

2　創(chuàng)新金融服務(wù)，提高融資能力

除鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)大力發(fā)展小額信貸服務(wù)外，應(yīng)借鑒山東壽光將大棚、土地使用權(quán)、收益權(quán)及住房作為抵押物，以及沒(méi)有抵押物也能貸款的做法，嘗試對(duì)農(nóng)民依法取得的各類土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)實(shí)行抵押貸款，并出臺(tái)和完善與抵押相配套的登記、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、抵押實(shí)現(xiàn)等制度，充分發(fā)揮農(nóng)村土地的生產(chǎn)要素作用，使流轉(zhuǎn)的土地就能夠真正成為流動(dòng)的資本，從而增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

第8篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

隨著改革開放的不斷深入和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，這對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提出了新要求。如何引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入，推動(dòng)農(nóng)村建設(shè)又好又快發(fā)展，這是一個(gè)新興的、值得探討的問(wèn)題。

所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下，將土地使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)，轉(zhuǎn)移給其它農(nóng)戶或經(jīng)營(yíng)者，其實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地作為一種生產(chǎn)要素，只有合理流動(dòng)，才能提高使用效益。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)真正作為一項(xiàng)穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)產(chǎn)生應(yīng)有的交換價(jià)值，農(nóng)民也能夠從中獲得其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)利益，提高收入水平。這是農(nóng)業(yè)從低效率的勞動(dòng)模式向現(xiàn)代化大農(nóng)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

一、當(dāng)前農(nóng)村流轉(zhuǎn)存在的困境及問(wèn)題

近年來(lái)，結(jié)合我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化視野下的三農(nóng)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作目前存在土地流轉(zhuǎn)方式趨于多元化、土地流轉(zhuǎn)過(guò)程趨于市場(chǎng)化、土地流轉(zhuǎn)工作趨于規(guī)范化、土地流轉(zhuǎn)價(jià)格趨于合理化等特點(diǎn)，同時(shí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在以下幾個(gè)方面困境及問(wèn)題：

1、虛化的土地流轉(zhuǎn)利益主體難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化的要求。我國(guó)農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)主體或其人模糊不清，使得土地流轉(zhuǎn)的利益主體被虛化，進(jìn)而難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化的發(fā)展要求。首先，農(nóng)村土地的權(quán)屬邊界比較模糊。法律規(guī)定，目前農(nóng)村的土地歸“集體”所有，農(nóng)村村民按戶承包土地，土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。其中，土地歸“集體”所有的主體對(duì)象或其人往往不太明確，現(xiàn)實(shí)情況是社區(qū)經(jīng)濟(jì)合作組織、居民自治組織、黨支部等都有可能成為土地的所有權(quán)主體，這就容易造成土地權(quán)屬邊界的模糊，從而產(chǎn)生權(quán)利的紛爭(zhēng)。其次，即使認(rèn)為土地歸“集體”所有的表述對(duì)于土地權(quán)屬邊界的規(guī)定是明確的，土地的權(quán)益邊界也會(huì)由于地方政府、社區(qū)集體組織、村民小組甚至是地方家族勢(shì)力等方面的影響而變得模糊，而土地權(quán)屬邊界的模糊往往又成為各方主體爭(zhēng)奪利益的借口。

2、分散的土地流轉(zhuǎn)形式難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展的要求。農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的主要目的，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑。盡管當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)方式已經(jīng)呈現(xiàn)出了多元化的特點(diǎn)，但是調(diào)查顯示，80％以上的土地流轉(zhuǎn)都發(fā)生在小規(guī)模分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶之間，他們往往由于土地經(jīng)營(yíng)效益低、家庭勞動(dòng)力不足、太辛苦以及長(zhǎng)期在外工作等被動(dòng)的原因，自發(fā)地將土地流轉(zhuǎn)給還未面臨相同問(wèn)題的親戚、朋友或鄰居。目前流入土地戶主要以散戶為主。這種“散戶一散戶”的自發(fā)性土地流轉(zhuǎn)速度慢、規(guī)模小，不同于以規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的、將大量分散的土地集中流轉(zhuǎn)給大戶的流轉(zhuǎn)方式。很顯然，散戶間的自發(fā)性土地流轉(zhuǎn)在適應(yīng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展要求方面并不具備優(yōu)勢(shì)。

3、無(wú)序的土地流轉(zhuǎn)中介組織難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)信息化的要求。土地流轉(zhuǎn)供求信息的高效與準(zhǔn)確提供不僅對(duì)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)意義十分重要，而且本身也是農(nóng)業(yè)信息化的內(nèi)在要求。正如前文所述，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率地聚集，需要尋求“散戶—大戶”的土地流轉(zhuǎn)路徑。由于散戶和大戶之間在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、效益和理念等方面存在很大差異，因此兩者的土地需求與供給信息很容易出現(xiàn)不對(duì)稱，由此會(huì)引發(fā)較高的土地流轉(zhuǎn)交易成本，使得“散戶—大戶”的土地流轉(zhuǎn)路徑很難有效形成。一方面，分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶不可能為了出租或轉(zhuǎn)讓幾畝土地而主動(dòng)尋找需要土地的陌生的大戶。另一方面，大戶對(duì)土地的需求數(shù)量通常比較大且要求連接成片，因此他們也不可能主動(dòng)與每個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行談判?，F(xiàn)實(shí)的情況是，不少地方政府雖然在土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織方面做了許多探索，但是其運(yùn)作過(guò)程往往缺乏秩序，成效也不太顯著。土地流轉(zhuǎn)主體之間的信息不對(duì)稱、無(wú)序的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織是導(dǎo)致土地供求雙方信息流動(dòng)受阻的重要原因。

4、落后社會(huì)保障體系難以滿足激發(fā)流轉(zhuǎn)主體的積極性的要求。我國(guó)的社會(huì)保障體系還未能覆蓋所有的農(nóng)村地區(qū)，無(wú)法為那些將土地流轉(zhuǎn)出去的散戶提供充分的社會(huì)保障。因此，當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用（租金）低于農(nóng)戶的預(yù)期時(shí)，深受“土地是養(yǎng)老保障”這一傳統(tǒng)觀念影響的農(nóng)戶，尤其是普通的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)散戶，就有可能放棄土地流轉(zhuǎn)的計(jì)劃。這種情況在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的村莊更容易發(fā)生，這些地區(qū)的農(nóng)民通常以純農(nóng)戶居多，他們的非農(nóng)收入比重比較低，非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)很少，因而對(duì)于流出土地后可能出現(xiàn)的基本生活保障問(wèn)題的擔(dān)心會(huì)更多。

二、抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

任何物品只有進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易，才能實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)成為一項(xiàng)物權(quán)之后，農(nóng)民作為物權(quán)人，可以自由處分其權(quán)利，這無(wú)疑使農(nóng)民的收益多少與土地的利用程度緊密地聯(lián)系起來(lái)，從而大大提高了農(nóng)民的積極性，促使他們更好地經(jīng)營(yíng)利用土地。面對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的困境及問(wèn)題，必須狠抓關(guān)鍵環(huán)節(jié)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

第9篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法范文

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運(yùn)、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時(shí)性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過(guò)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過(guò)出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過(guò)入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過(guò)互換流轉(zhuǎn)的面積。

2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場(chǎng)主體也正在成為土地長(zhǎng)期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營(yíng)趨于規(guī)模化。土地由分散零散流轉(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。其中：通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實(shí)際情況看，通過(guò)流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，達(dá)到了轉(zhuǎn)讓戶和經(jīng)營(yíng)戶“雙贏”的目標(biāo)。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補(bǔ)貼收入，同時(shí)還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔(dān)憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進(jìn)一步擴(kuò)大了轉(zhuǎn)讓戶的收入來(lái)源。

3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)

近幾年來(lái)，隨著國(guó)家加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入和對(duì)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動(dòng)了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)?；默F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。

二、存在的問(wèn)題

1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來(lái)保障土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。雖然我國(guó)不少法律政策都對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過(guò)于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒(méi)有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實(shí)中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)；（2）缺乏相應(yīng)的土地評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實(shí)上，由于散戶和大戶在經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對(duì)稱局面，而缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能

市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點(diǎn)，尤其是我國(guó)農(nóng)村的土地市場(chǎng)還很落后。因此，一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。建立調(diào)節(jié)機(jī)制，防止土地使用權(quán)過(guò)于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)育，可加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競(jìng)爭(zhēng)性，實(shí)現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過(guò)度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。三要加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計(jì)調(diào)動(dòng)廣大群眾的積極性。