農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)方案精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)方案范文

Abstract： Based on the survey data of Ningguo city in Anhui Province， using Logistic regression model， this study explored the current situation of rural homestead exit mechanism including the impact factors and other related issues. Research findings： Farmers' willingness to withdraw from their homestead is generally high， while different types of farmers have a considerable difference in the homestead exit. Comparing the homestead exit experimental areas with non-experimental areas， current problems such as lack of publicity， unreasonable compensation， imperfect security measures after exit and unfulfilled principle of voluntarily has been occurred in experimental areas. In non-experimental areas， many factors like acreage of homestead， age and educational level of owner， level of policy support， labor force and income source of family， compensation as well as consideration of living environment influence the execution of homestead exit. Suggestions will be raised after visits to county and village level cadres.

關(guān)鍵詞： 宅基地退出機(jī)制；Logistic回歸模型；影響因素

Key words： homestead exit mechanism；Logistic regression model；influencing factors

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）19-0009-04

0 引言

長期以來我國宅基地實(shí)行的是“一戶一宅”、“無償取得”、“限制流轉(zhuǎn)”的制度，宅基地作為一種福利屬性的資源在提供農(nóng)村基本生活保障方面起到了重要的作用。然而隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工以及青年農(nóng)民對于落戶城市的意愿增強(qiáng)，現(xiàn)行宅基地制度表現(xiàn)出與社會轉(zhuǎn)型不相吻合的制度性缺陷。一方面城鎮(zhèn)用地日趨緊張，另一方面農(nóng)村集體土地?zé)o償使用，又缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，村民建房多占地、占多處地、寧閑置不退出，農(nóng)業(yè)人口減少了，但農(nóng)村用地規(guī)模反而進(jìn)一步擴(kuò)張了，很多地方都出現(xiàn)了“只見新屋，不見新村”，甚至“空心村”的現(xiàn)象。根據(jù)中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所2012年3月的一份報(bào)告，農(nóng)村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達(dá)到1億多畝，占全國總耕地十八分之一；目前中國農(nóng)村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農(nóng)村宅基地閑置率甚至高達(dá)60%[1]。為了有效的盤活農(nóng)村閑置土地，提高農(nóng)村宅基地使用效率，緩解城市化進(jìn)程中土地資源緊張的局面，使得城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策更好地實(shí)行，需要建立有效的農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。

近年來，我國學(xué)者從不同角度對影響宅基地退出進(jìn)行了深入的研究。有的學(xué)者研究了宅基地退出的必要性和制度設(shè)計(jì)，認(rèn)為宅基地退出機(jī)制的缺失是導(dǎo)致目前宅基地利用存在問題的根本原因，建議建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制為核心的宅基地退出機(jī)制[2]。對此，可從宅基地法律政策規(guī)定、居住保障功能、社會文化特性、實(shí)際使用狀態(tài)，以及宅基地退出動力機(jī)制等方面入手構(gòu)建宅基地退出機(jī)制[3]。有的學(xué)者基于對宅基地退出的績效評估，根據(jù)評估目的、原則和標(biāo)準(zhǔn)，從效率、政策參與水平、利益協(xié)調(diào)度出發(fā)，建立宅基地退出政策實(shí)施績效評估指標(biāo)體系[4]，有的學(xué)者通過還原宅基地退出過程中的價(jià)值演變機(jī)理，來確定兼顧效率與公平的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[5]。也有的學(xué)者從不同角度分析了宅基地退出的主體――農(nóng)民的意愿及影響因素，如地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)民的不同代際和土地確權(quán)情況，認(rèn)為政府財(cái)政投入、農(nóng)民的代際差異、是否持有宅基地證以及集體產(chǎn)權(quán)設(shè)置是影響宅基地退出的主要因素。[6-8]綜上可以看出，宅基地退出機(jī)制是當(dāng)前研究的熱點(diǎn)，但是基于宅基地退出試點(diǎn)地區(qū)的調(diào)研并不多見。對比研究同一地區(qū)試點(diǎn)地與非試點(diǎn)地的差異，并探討目前宅基地退出遇到的問題和提出相關(guān)政策建議，將具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1 研究設(shè)計(jì)

1.1 研究對象

寧國市地處安徽省東南部，寧國市2011年1月就獲得了安徽省國土資源廳批復(fù)同意的《寧國市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地使用制度綜合改革試點(diǎn)方案》，如今城鄉(xiāng)一體化的土地制度改革已經(jīng)取得了非常豐碩的成果。并且，寧國市作為安徽省唯一的宅基地退出機(jī)制試點(diǎn)地區(qū)，在全省率先出臺了農(nóng)村宅基地退出辦法，按照依法自愿、合理補(bǔ)償、合理利用、統(tǒng)籌推進(jìn)的原則，對自愿退出宅基地的農(nóng)戶，給予每畝4萬元～9萬元的資金補(bǔ)助。退出的宅基地復(fù)墾為農(nóng)用地，仍歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；宅基地騰退結(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)依法批準(zhǔn)可有償調(diào)劑使用。港口鎮(zhèn)山門村兩個村民組目前已退出一百多戶，正在組織實(shí)施退出宅基地的復(fù)墾工作，據(jù)測算可騰退建設(shè)用地150畝。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本次調(diào)研采取一對一的訪談式問卷調(diào)查方法，依據(jù)區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和宅基地退出機(jī)制的推行情況，選取了沒有試點(diǎn)的近郊汪溪鎮(zhèn)、遠(yuǎn)郊梅林鎮(zhèn)和正在推行試點(diǎn)的港口鎮(zhèn)作為調(diào)查鎮(zhèn)，并在其中各選取了三個典型村，村中各選取30-40戶典型農(nóng)戶進(jìn)行調(diào)查。此次調(diào)查問卷共發(fā)放了300份，收回298份，有效問卷261份，其中汪溪鎮(zhèn)90份、港口鎮(zhèn)87份、梅林鎮(zhèn)84份，問卷有效率為87%。問卷內(nèi)容涉及到農(nóng)戶的基本情況，農(nóng)民對于宅基地制度的了解和支持度，以及農(nóng)民對于宅基地退出的經(jīng)歷和看法、期待和憂慮等。

1.3 變量選擇和模型建立

1.3.1 變量選擇

Logistic回歸模型是對二分類因變量（即y=0或y=1）進(jìn)行回歸分析時最為普遍應(yīng)用的多元量化分析方法。Logistic回歸中結(jié)果變量與自變量之間的關(guān)系是非線性的，同時結(jié)果變量的觀測值為二項(xiàng)分布。這就是說一旦我們擁有各個案例的觀測自變量x1至xk值構(gòu)成的樣本，并同時擁有其事件發(fā)生的觀測值，就能夠使用這些信息來分析和描述在特定條件下事件的發(fā)生比及發(fā)生的概率[9]。

本文把農(nóng)戶參與宅基地退出行為的影響因素歸結(jié)為農(nóng)戶的個性特征（包括個人對于政策的認(rèn)知）、家庭特征、宅基地資源稟賦特征，以及政策設(shè)計(jì)和執(zhí)行特征四個方面。（表1）

①反映農(nóng)戶個性特征的變量。包括農(nóng)民的年齡、受教育程度以及對宅基地退出的相關(guān)政策的了解程度和支持程度。

②反映農(nóng)戶的家庭特征的變量。包括農(nóng)戶的家庭成員人數(shù)、勞動力人數(shù)、家庭年收入和農(nóng)業(yè)收入?yún)^(qū)間、兼業(yè)類型以及參保程度。

③反映宅基地資源稟賦特征的變量。包括宅基地的面積大小、裝潢程度、宅基地超標(biāo)建設(shè)狀況和宅基地閑置狀況。

④反映政策設(shè)計(jì)和執(zhí)行特征的變量。包括宅基地退出補(bǔ)償?shù)臄?shù)額和額度、政策設(shè)計(jì)復(fù)雜程度，政策執(zhí)行過程中的地方政府的宣傳推廣和態(tài)度。

1.3.2 模型選擇

由于因變量農(nóng)戶是否參與了宅基地退出的結(jié)果是個二分變量，適宜采用非線性概率模型回歸模型。本文采用非線性概率模型Logistics回歸模型分析影響農(nóng)戶民參與宅基地退出的因素。模型采用的邏輯概率分布函數(shù)具體如下：

P=1/（1+e-z），其中z=α+β1x1+β2x2+…+βnxn （1）

式（1）中n為自變量的數(shù)量，βn為回歸系數(shù)，？琢0為常數(shù)項(xiàng)。

在數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析過程中，把農(nóng)戶發(fā)生宅基地退出行為的概率設(shè)為P（因變量y=1），則農(nóng)戶沒有宅基地退出行為的概率設(shè)為1-P（因變量Y=0）。將比數(shù)P/（1-P）取自然對數(shù)ln[p/（1-p）]，即對P做logit轉(zhuǎn)換如下

ln[p/（1-p）]=α+β1x1+β2x2+…+βnxn

這樣就得到了概率的函數(shù)與自變量之間的線性表達(dá)式[10]。

2 分析與結(jié)果

2.1 樣本描述性統(tǒng)計(jì)分析

從樣本基本特征來看，調(diào)查農(nóng)戶的平均年齡為50.21，受教育程度一般為小學(xué)及以下、初中，普遍對宅基地退出制度有一定的關(guān)注。受調(diào)查農(nóng)戶中家庭人數(shù)平均為4個，勞動力人數(shù)2個，家庭年收入在一萬至三萬之間，農(nóng)業(yè)收入在一萬左右，兼業(yè)類型主要是在外工作為主在家務(wù)農(nóng)為輔，參保程度較高，以參加兩項(xiàng)保險(xiǎn)為主。從總體上來看，宅基地面積為150m2～200m2，受當(dāng)?shù)氐摹巴钅仙絽^(qū)”人少地多的區(qū)位決定，裝潢程度較好，超標(biāo)建設(shè)較泛濫，宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。從受調(diào)查農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，有76%的農(nóng)民對于宅基地退出的補(bǔ)償數(shù)額和額度表示了不滿意，63%的農(nóng)民對于宅基地退出的政策設(shè)計(jì)復(fù)雜程度表示了不滿意，同時也有79%的農(nóng)民對于地方政府在執(zhí)行政策過程中的表現(xiàn)不滿意。

對于港口鎮(zhèn)部分退出宅基地的農(nóng)民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們退出宅基地的原因主要有響應(yīng)國家的政策、享受宅基地退出補(bǔ)償、重新劃整的宅基地和新建的房屋，還有一部分是因?yàn)榭创蠹叶荚谕顺?，自己也跟著潮流。他們在退出宅基地的過程中和退出后感受到的不便主要有補(bǔ)償?shù)臄?shù)額過低、補(bǔ)償額度不合理（法定范圍內(nèi)的面積每畝4萬元-6萬元；超出部分以及占有多處宅基地的每畝2萬元到3萬元）、政策不完善，流程繁瑣復(fù)雜、政府工作人員缺少溝通和宣傳推廣等。（見表2）

對于汪溪鎮(zhèn)和梅林鎮(zhèn)未退出宅基地的農(nóng)民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宅基地退出機(jī)制對于他們的吸引主要有宅基地閑置造成浪費(fèi)、可以給自己帶來額外的收入、重新劃整的宅基地等，而對于目前宅基地退出機(jī)制的主要不滿和憂慮是退出補(bǔ)償數(shù)額低、額度的不合理、流程繁瑣復(fù)雜、留在農(nóng)村的農(nóng)田的處理問題、難以在城市就業(yè)，找不到工作、預(yù)期農(nóng)村土地會增值等等。（見表3）

2.2 模型運(yùn)行結(jié)果分析

利用SPSS軟件，采用最大似然估計(jì)法對模型進(jìn)行回歸分析?；貧w方程經(jīng)檢驗(yàn)，模型的Hosmer-lemeshow擬合優(yōu)度指標(biāo)值為0.953，自由度為8。該指標(biāo)值與X2分布對比概率值為0.412，統(tǒng)計(jì)不顯著，說明模型能較好地?cái)M合觀測數(shù)據(jù)，模型的Nagelkerke值為0.383。模型自變量對因變量的解釋度較為顯著，模型通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，見表4。

根據(jù)模型估計(jì)結(jié)果，將影響農(nóng)戶參與宅基地退出的因素分析如下：

①農(nóng)戶主要家庭收入來源對于農(nóng)戶參與宅基地退出具有顯著的正向作用，回歸系數(shù)為1.360，與預(yù)期方向一致。說明農(nóng)戶在城市進(jìn)行非農(nóng)就業(yè)和兼業(yè)，所獲得的收入為主要收入的家庭，其退出宅基地的意愿更強(qiáng)烈。主要是因?yàn)?，非農(nóng)收入越高，其在城市生活的愿望就更強(qiáng)烈，掌握城市生存技能的能力就更強(qiáng)。

②家庭勞動力人數(shù)對于農(nóng)戶參與宅基地提出具有顯著的正相關(guān)作用，回歸系數(shù)為0.879。說明家庭勞動力人數(shù)越多，更加愿意退出在農(nóng)村的宅基地。勞動力人數(shù)多的家庭通常而言收入相對較高，支出也相對的較高，這就導(dǎo)致消費(fèi)需求的提高，城市相對發(fā)達(dá)的市場和商貿(mào)更利于滿足這類人群的需求。同時勞動力較多的家庭對于住房的需求也就相對較高。以上決定了勞動力人數(shù)較多的家庭對于宅基地退出意愿的增強(qiáng)。

③宅基地面積對于農(nóng)戶宅基地退出意愿的影響是正相關(guān)的，回歸系數(shù)為0.626。說明宅基地面積越大，農(nóng)民退出宅基地的意愿更強(qiáng)烈。宅基地面積越大相對應(yīng)帶來的退出補(bǔ)償也就更多，基于理性的視角，農(nóng)戶更加愿意退出宅基地以獲得較高的宅基地退出補(bǔ)償。

④對政策的認(rèn)識程度、對宅基地退出補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)同程度對農(nóng)戶宅基地退出意愿的影響同樣是正相關(guān)的，回歸系數(shù)分別是0.629、1.871。同變量分析上陳述的一樣，對政策認(rèn)識更加深刻的人更能理解政策制定者的政治出發(fā)點(diǎn)，同時更能分析政策的利弊，更加愿意退出宅基地以響應(yīng)政策和獲得自己應(yīng)得的利益。而對于宅基地提出補(bǔ)償認(rèn)同程度高的人，會為這項(xiàng)政策的實(shí)行加分，從而更加意愿退出宅基地。

⑤地區(qū)虛擬變量對于宅基地退出意愿的影響是負(fù)相關(guān)的，回歸系數(shù)為-0.655，起負(fù)向作用。在選取的兩個未退出宅基地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)汪溪鎮(zhèn)和梅林鎮(zhèn)中，汪溪鎮(zhèn)位于近郊，而梅林鎮(zhèn)位于遠(yuǎn)郊?？赡艿脑蚴牵航伎拷鞘?，拆遷的可能性大，且交通醫(yī)療等較為方便，宅基地退出并沒有太大的吸引力；而遠(yuǎn)郊因?yàn)榫嚯x城市較遠(yuǎn)，通常房屋超標(biāo)建設(shè)較多，且閑置宅基地較為普遍，而拆遷的可能性也不大，交通醫(yī)療教育多不方便，因而退出宅基地意愿更加強(qiáng)烈。

3 結(jié)論與政策建議

3.1 結(jié)論

基于對寧國市三個鎮(zhèn)的調(diào)研數(shù)據(jù)和分析，現(xiàn)得出如下結(jié)論：

①農(nóng)民普遍對于宅基地退出的意愿較強(qiáng)烈，宅基地退出是一項(xiàng)勢在必行的政策。由表1可以看出，寧國市的宅基地閑置狀況達(dá)到了0.82，大部分的家庭都有閑置的宅基地并且表示在補(bǔ)償合理的情況下愿意退出宅基地。由于土地利用規(guī)劃的限制，寧國市2014年的建設(shè)指標(biāo)只有400畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了建設(shè)用地的需求，而每年通過建設(shè)用地增減掛鉤所爭取到的建設(shè)用地指標(biāo)又十分有限（2014年整理了55個拆舊地塊，最小的只有1畝），同時農(nóng)村存在大量的閑置宅基地，進(jìn)行整理并退出宅基地將會得到很可觀的建設(shè)用地指標(biāo)。

②宅基地退出目前主要的障礙是補(bǔ)償過低且補(bǔ)償額度不合理。寧國市2015年撥出預(yù)算1800萬專門作為試點(diǎn)宅基地退出中農(nóng)民的補(bǔ)償，并且在2015年初將對于符合土地利用規(guī)劃的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由原先的每畝4-6萬提升至每畝6-9萬，補(bǔ)償額度為法定范圍內(nèi)的面積每畝6萬元到9萬元；超出部分以及占有多處宅基地的每畝2萬元到3萬元。然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)仍有42.17%的農(nóng)戶認(rèn)為退出補(bǔ)償過低，31.76%的農(nóng)戶認(rèn)為補(bǔ)償額度不合理。對于農(nóng)民來說，宅基地作為他們的生存保障的“最后一道防線”，一旦退出便要不回來，同時可能影響后代的生存，所以對于退出宅基地他們是慎重的，然而由表1可知，宅基地面積在100m2至200m2之間，即0.15畝至0.3畝，每戶退出宅基地僅僅獲得最高不到3萬的補(bǔ)償，而實(shí)際發(fā)到農(nóng)民手中的更少。同時，農(nóng)戶對于土地利用總體規(guī)劃也沒有太多了解，不能認(rèn)同補(bǔ)償額度中對于超標(biāo)建設(shè)和法定面積的規(guī)定。而對于地方政府而言，推出宅基地退出是為了向上級換取建設(shè)用地指標(biāo)，用以服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，然而對于土地利用規(guī)劃中對于一些地區(qū)，明確規(guī)定為耕地的，退出了宅基地卻換取不了建設(shè)指標(biāo)，這直接導(dǎo)致了地方政府因財(cái)政支撐不了這項(xiàng)政策而失去信心。同時，區(qū)分宅基地的補(bǔ)償額度，可能會引起政府與農(nóng)戶之間的矛盾。

③宣傳力度不夠、退出后的利用問題、農(nóng)民留宅基地養(yǎng)老的觀念、收回制度的不健全、拆舊復(fù)墾進(jìn)展緩慢、操作有難度、宅基地?zé)o償無限期使用和限制流轉(zhuǎn)導(dǎo)致農(nóng)民退出閑置宅基地缺乏動力等綜合原因?qū)е铝苏赝顺隼щy重重，無論是制度設(shè)計(jì)還是執(zhí)行力的提升都要做出進(jìn)一步的努力。

3.2 政策建議

根據(jù)研究結(jié)論提出以下四點(diǎn)政策建議：

①加大宣傳力度，普及宅基地退出機(jī)制的基本流程和原理，彌補(bǔ)農(nóng)戶對于土地規(guī)劃等的土地政策了解的缺失。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶對于政策的了解程度越低，退出宅基地的意愿就越低。尤其是土地利用總體規(guī)劃中對于不同分類土地的劃分和利用標(biāo)準(zhǔn)，以及超標(biāo)建設(shè)的規(guī)定，只有明白了這些規(guī)劃和退出制度，才有可能使退出宅基地能夠更好地推行。

②適當(dāng)增加對于宅基地退出的財(cái)政撥款。如上所述，宅基地退出難以推行的主要原因就是宅基地退出補(bǔ)償?shù)臄?shù)額較低。提高了宅基地退出補(bǔ)償一方面適當(dāng)?shù)慕鉀Q了農(nóng)戶的后顧之憂，吸引農(nóng)戶退出宅基地，一方面也為地方政府繼續(xù)推行宅基地退出增加了信心。

③給予宅基地退出試點(diǎn)地區(qū)的地方政府足夠的自。土地利用總體規(guī)劃是審批各類土地利用項(xiàng)目的法定依據(jù)，是使用土地和開發(fā)、整治、保護(hù)土地的法定依據(jù)。但是如上所述，本來規(guī)劃為耕地的宅基地在被退出之后如果得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，地方政府將會為此買單，這樣試點(diǎn)就失去了原有的意義，原來的效果也難以達(dá)到，故試點(diǎn)應(yīng)該給予地方一定限制內(nèi)的自由處置權(quán)。

④加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員的知識和素質(zhì)培養(yǎng)，堅(jiān)持宅基地自愿退出的原則。在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，部分的村級干部也解釋不清楚宅基地退出的政策，甚至向農(nóng)民解釋為征地，這就很難寄希望于他們來向農(nóng)戶宣傳和解釋政策，會使宅基地退出的效果大打折扣，甚至?xí)榱酥笜?biāo)等強(qiáng)制宅基地退出，使得這項(xiàng)政策偏離了原來的方向，帶來一系列的官民矛盾。

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