房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算

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摘要：在房產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)商品房時(shí)，土地增值稅在稅收成本當(dāng)中占到很大一部分。目前，因?yàn)?a href="http://m.saumg.com/lunwen/zzslw/106413.html" target="_blank">房地產(chǎn)企業(yè)自身具有資金回收慢以及開發(fā)周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力大。所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在合規(guī)合法的前提下實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的稅收清算和籌劃，以及盡可能地減少土地增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅負(fù)壓力，還有如何盤活房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效果與效率，將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展和健康?；诖耍疚膶⑻骄糠慨a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧和稅收籌劃，希望給房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供建議。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算技巧；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

1引言

單位或者個(gè)人將建筑物、土地使用權(quán)、相關(guān)附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從獲得的實(shí)物、貨幣及其他收入中減去國家法定扣除項(xiàng)目金額以后得到的增值額作為計(jì)稅的依據(jù)，根據(jù)這一依據(jù)向國家繳納的稅款就是增值稅，除繼承、贈(zèng)予及無償轉(zhuǎn)讓外。從目前的納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)是納稅重點(diǎn)群體。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)我國征稅政策進(jìn)行深入的了解，然后在合規(guī)合法的情況下制定納稅方案，通過對(duì)土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來減少不必要的稅收成本。

2房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

2.1建立健全法律法規(guī)

目前，在我國土地增值稅稅收的規(guī)范上，我國僅僅只有相關(guān)政策規(guī)定和條例，還沒有相關(guān)的法律規(guī)定，因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規(guī)范性存在不足；二是稅率不合理；三是稅額缺乏科學(xué)的計(jì)算方法。然而，增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策，因此，它將有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅收政策中不合理的地方或者問題，并幫助完善稅收法律。

2.2幫助強(qiáng)化宏觀調(diào)控

在我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著不可或缺的角色，尤其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，有著至關(guān)重要的作用。因此，要想我國經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展，就必須強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)宏觀層面的調(diào)控。作為在宏觀層面進(jìn)行調(diào)控的重要手段之一，稅收政策將激勵(lì)和指引房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。例如，通過我國優(yōu)惠的征稅政策來鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)。對(duì)企業(yè)來說，這樣不僅可以使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，還能夠減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以說要使宏觀調(diào)控政策目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強(qiáng)土地增值稅籌劃，以積極滿足土地增值稅優(yōu)惠條件。

2.3幫助提高經(jīng)濟(jì)效益

通過土地增值稅的籌劃工作，財(cái)務(wù)人員能夠?qū)ν恋卦鲋刀愊嚓P(guān)政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復(fù)雜，因此需要財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算工作，并嚴(yán)格遵守相關(guān)政策規(guī)定，以確保籌劃能夠有效開展。一方面，稅收籌劃有利于企業(yè)提升財(cái)務(wù)管理水平；另一方面，有助于提高企業(yè)的納稅意識(shí)。同時(shí)，在對(duì)相關(guān)稅收政策充分掌握的情況下，企業(yè)可以合理避稅，減少納稅成本，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。

3房產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃及清算方法

3.1充分利用國家優(yōu)惠政策

近幾年，我國加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，由于土地增值稅是我國最重要的調(diào)控政治手段，所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快，而房地產(chǎn)企業(yè)也要盡快地了解我國相關(guān)稅收政策的形勢，并對(duì)征稅政策的優(yōu)惠條件進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須要提前掌握稅收政策的各個(gè)相關(guān)細(xì)節(jié)，并制定相應(yīng)的措施。在制定措施時(shí)，千萬要注意不能為了免稅和節(jié)稅，而違反國家的稅收法規(guī)，更不能去逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過對(duì)納稅的籌劃，來選擇納稅成本較低的繳納方法，并以此為依據(jù)來設(shè)計(jì)清算技巧。目前，我國有一些征稅政策的優(yōu)惠條件，比如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率超過20％的時(shí)候，就可以不用按照優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款來進(jìn)行納稅，而是依據(jù)企業(yè)實(shí)際納稅的情況，來進(jìn)行整合換算，從而找到符合自身企業(yè)的納稅方式。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，所繳納的土地增值稅稅額越大，獲得的利潤就越高，相反，如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅稅額越低，獲取的利潤就越少。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房的時(shí)候，如果房子賣得越便宜，繳納的土地增值稅就越少，在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得的利潤是正常的利潤。我國稅法的收稅優(yōu)惠規(guī)定了增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，其所有增值額都要按照規(guī)定來計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)要深入研究我國征稅政策優(yōu)惠條件，然后進(jìn)行科學(xué)合理的納稅籌劃，從而減輕企業(yè)的納稅壓力。

3.2選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r(shí)機(jī)

預(yù)征是指在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)算后，通過科學(xué)合理的預(yù)征率對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的方法。在我國，目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)征率，將獲得預(yù)售資格后所得的銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，最后再在達(dá)到項(xiàng)目清算條件時(shí)，對(duì)增值稅進(jìn)行匯算清繳。然而，我國各地地方政府對(duì)預(yù)征率的規(guī)定各不相同，在實(shí)際預(yù)征中，當(dāng)出現(xiàn)應(yīng)納稅額比清算時(shí)應(yīng)納稅額小的情況時(shí)，需要推遲清算，但當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時(shí)的應(yīng)納稅額時(shí)，就需要盡早的進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的籌劃時(shí)，需要選擇項(xiàng)目建設(shè)的清算時(shí)間，當(dāng)土地增值率大于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要推遲清算，當(dāng)小于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要提早清算。房產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻做到籌劃清算時(shí)間在項(xiàng)目滿足清算條件前，只有把握好清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，才能使企業(yè)在土地增值稅清算上具有更多的自主性，才能使企業(yè)的根本利益得到最大程度的保障。

3.3確定科學(xué)的可扣除項(xiàng)目金額

可扣除項(xiàng)目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此，確定科學(xué)的可扣除項(xiàng)目金額對(duì)減輕土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)具有重要意義。通過土地增值稅稅收籌劃，企業(yè)可以使稅前利潤得到有效提高，與此同時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額可能會(huì)有所增加，但整體上來說，企業(yè)的稅收利潤還是較大的，因此仍能滿足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項(xiàng)目金額時(shí)，要立足于企業(yè)自身情況，科學(xué)的確定金額，從而使企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅前利潤最大化的目標(biāo)，以達(dá)到稅收籌劃的目的。

3.4充分利用征稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房時(shí)，可以通過選擇合作方的方式來減少土地增值稅，我國的相關(guān)稅法中對(duì)這種情況有過規(guī)定，按照比例來分房自用的，可以暫免土地增值稅，如果是商品房建設(shè)，可以在商品房出售的時(shí)候，按照一定比例的稅率來進(jìn)行土地增值稅的繳納。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作方選擇的時(shí)候，可以將這一規(guī)定考慮進(jìn)去，充分發(fā)揮出土地增值稅征稅范圍的作用，幫助稅收籌劃。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠利用房地產(chǎn)的代建房來進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以在代建房屋的過程中，獲取代建費(fèi)用，不過這種代建費(fèi)用，只屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，但那些建成的房子在沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條件下，是不用繳納土地增值稅的。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)代建房時(shí)，需要重點(diǎn)考慮房屋的最終用戶，然后進(jìn)行合理的開發(fā)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)與減。

4結(jié)語

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自身具有資金密度大以及投資周期較長的特點(diǎn)，在全面實(shí)施土地增值稅清算政策后表現(xiàn)得尤為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)土地增值稅稅收籌劃的管控，積極探究清算技巧，以使企業(yè)的避稅能力得以提高，從而減輕稅收壓力，同時(shí)增大企業(yè)的資金使用效率和效果。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中要制定科學(xué)合理的規(guī)劃，將對(duì)籌劃的管控滲入到房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而為企業(yè)的決策以及管理提供助力，最終減輕企業(yè)資金的壓力，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者:傅小丹 單位:東莞市駿業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所