房地產企業(yè)稅收籌劃案例精選(九篇)

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第1篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

關鍵詞 房地產企業(yè) 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規(guī)，針對這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業(yè)的財務效益及增強企業(yè)的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。

二、國內外現狀

（一）國內現狀

在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發(fā)展成為一個成熟的行業(yè)，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。

（二）國外現狀

在國外，企業(yè)進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發(fā)達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業(yè)，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國內外研究現狀比較

綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發(fā)達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發(fā)達國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節(jié)跨國公司納稅事務的效果。

三、房地產企業(yè)的概念

關于房地產企業(yè)，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，進行房地產開發(fā)和經營的企業(yè)?！睆脑摲ǖ囊?guī)定可以看出，國家只是對房地開發(fā)企業(yè)進行了界定，而事實上，房地產開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產企業(yè)的一部分，還有諸如房地產銷售企業(yè)、房地產租賃企業(yè)、房地產物業(yè)等等。

四、房地產企業(yè)的特征

不同的行業(yè)有不同的特征。房地產企業(yè)因為其業(yè)務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業(yè)的主要特征。

（一）業(yè)務范圍廣

房地產企業(yè)業(yè)務多元化且運作程序復雜。其業(yè)務面通常涵蓋規(guī)劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業(yè)服務等領域、貫穿第二產業(yè)和第三產業(yè)，業(yè)務實施過程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財政、稅務。房地產企業(yè)稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。

（二）生產經營周期長、資金需求量大

房地產企業(yè)生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業(yè)業(yè)務的復雜性，我國房地產企業(yè)從立項、開發(fā)、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發(fā)，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當中，整個房地產企業(yè)生產經營流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業(yè)。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”這一觀點得到了法律界的認同。

（二）房地產企業(yè)稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業(yè)稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報過程中直接發(fā)生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。

（2）房地產企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業(yè)的經營管理及企業(yè)目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業(yè)納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財務管理體系，促進企業(yè)財務管理水平的提高。

（三）房地產企業(yè)稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業(yè)稅收負擔。

（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關于減免退稅的優(yōu)惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業(yè)可以利用稅法關于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業(yè)銷售房產需要按5%繳納營業(yè)稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業(yè)稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業(yè)應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節(jié)進行納稅籌劃。房地產企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業(yè)應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產企業(yè)稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法對房地產企業(yè)的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。

（2）新企業(yè)會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業(yè)會計準則，新會計準則對于房地產企業(yè)開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業(yè)流轉稅的計算，房地產企業(yè)在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。

六、結論

第2篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；案例

房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業(yè)都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區(qū)當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業(yè)宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業(yè)的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發(fā)該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構利息證明，則開發(fā)費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關聯企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業(yè)補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業(yè)利息159.3萬元，關聯企業(yè)需到稅務局開具發(fā)票，交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時公司的開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發(fā)得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。

二、營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司，該開發(fā)公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業(yè)稅的籌劃，能與該開發(fā)公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發(fā)公司同意修改協議，我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。

三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產、經營業(yè)務直接相關的業(yè)務招待費，在規(guī)定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發(fā)企業(yè)每年調增的業(yè)務招待費很多，加大了企業(yè)應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發(fā)票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業(yè)務招待費就少了很多，減少了企業(yè)應納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。

結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。

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第3篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業(yè)財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業(yè)的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

關鍵詞 房地產企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對全國房地產企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發(fā)前期投入很大，房地產開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經稅務機關審核后，在規(guī)定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業(yè)內能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

二、我國房地產企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。房地產開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

2．房地產開發(fā)企業(yè)利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10％以內計算扣除。企業(yè)據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現企業(yè)價值最大化有利。

3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

4．房地產企業(yè)利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業(yè)和購置方的雙贏。

5．房地產企業(yè)納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發(fā)公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻：

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[2]蘇強.房地產企業(yè)如何進行稅收籌劃.市場論壇.2006(2).

[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術企業(yè)所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).

第4篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

關鍵詞：營改增；土地轉讓；稅收籌劃

一、案例基本

情況為簡化分析，假設項目在城市，交易發(fā)生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產企業(yè)一般納稅人。甲企業(yè)原取得土地成本1000萬元，擬轉讓持有的該塊土地，現市場評估價格為5000萬元，賬面除土地外，其他資產與負債賬面價值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬（含稅價格）辦理交易轉讓。（1）增值稅：根據財政部和國家稅務總局《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號文），納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。甲企業(yè)選擇簡易計稅應繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為22.86萬。（3）土地增值稅，應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%，應納稅額1914萬元。（4）企業(yè)所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬。

以上合計應繳納2405.03萬。

模式二：生地變熟地后再辦理交易轉讓。甲公司將地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用100萬元。銷售價格為變?yōu)?100萬元（含稅價格），相當于收回原投入的100萬元（未考慮資金時間價值）。（1）增值稅：根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。故甲企業(yè)應繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為23.43萬。（3）土地增值稅：根據《關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。甲公司投入建設費用100萬元，可以得到開發(fā)成本加計20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應繳企業(yè)所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬元以上合計應繳納2361.21萬。

模式三：將土地開發(fā)建設投資總額超過25%后，整體轉讓項目。假設甲公司2016年4月30日后通過辦理相關房地產報建手續(xù)，開工日期在2016年6月30日后，繼續(xù)投資2000萬元，達到投資總額的25%，然后以含稅價格7000萬元進行出售。（1）增值稅：根據《國家稅務總局關于的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）故應繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為71.35萬。（3）根據《關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第三款規(guī)定，對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。即土地增值稅扣除項目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應繳企業(yè)所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬元以上合計應繳納1587.41萬。模式四：甲公司直接轉讓100%股權。假設甲公司轉讓股權按照5000萬元價格出售。應繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權權屬沒有變化，土地成本遵循歷史成本。故應納土地增值稅為0元。（2）企業(yè)所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬元

以上合計繳納1000萬元。

模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權轉讓給乙。

假設土地做價出資為5000萬元。分析：（1）增值稅：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（以下簡稱實施辦法）第十條規(guī)定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，實施辦法第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。以無形資產投資入股取得了其他經濟利益，應繳納增值稅。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。同時，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（4）企業(yè)所得稅：企業(yè)以經營活動的部門非貨幣資產對外投資的，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產轉讓所得和損失。因為相關計算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計納稅2405.03萬。

二、案例比較分析

根據以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優(yōu)，其次是模式三。但是還存在以下幾個方面的問題在納稅籌劃時需要注意：

1.模式四中變賣土地為賣股權，甲公司節(jié)稅金額巨大，但是隨著《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函【2000】687號）文件出臺，讓原本簡單，明確的政策變得復雜起來，現在全國各地稅務機關對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未參照執(zhí)行的。筆者認為該規(guī)定有不合理的地方，股權轉讓時未改變土地的計稅基礎，受讓方取得股權后繼續(xù)開發(fā)土地會造成增值額巨大，相當于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個角度來講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負最低。

2.模式三中，（1）增值稅的計算采用一般納稅人按新項目計稅，如果滿足老項目，采用簡易計稅方式，增值稅稅負可能更低。（2）房地產企業(yè)一般納稅人在一般計稅方式下轉讓在建房地產項目是否可以扣除土地價款存在爭議，筆者傾向于可以扣除土地價款，因為房地產企業(yè)處在一個特殊的行業(yè)當中，其運作既可能是從頭到尾開發(fā)，也可能是半路轉讓，半路轉讓既可能是在建項目轉讓，也依然可能是土地使用權轉讓，本質上并無不同。因此應當在同一個問題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來看，整個項目開發(fā)雖然跨越兩個主體，其實處在延續(xù)之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個項目開發(fā)來看，稅負陡然加重，出現明顯的不合理結果。

3.模式一中，可能受限于法律約束。根據《城市房地產管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實際操作中多采用模式二。

4.模式五中，由于以無形資產投資入股要繳納增值稅，與原營業(yè)稅政策相比，不享受稅收優(yōu)惠，導致營改增后該模式節(jié)稅效果不如以前。如果考慮先用現金成立丙公司，然后申請為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進項增值稅，將也有雙方談判操作空間。

三、案例啟示

通過以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關注稅法的規(guī)定，同時也要考慮其他法律法規(guī)的規(guī)定，違反其他法律法規(guī)的方案也不可行。2.進行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負轉嫁到對方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對方的配合，顯然會以失敗而告終。3.稅收籌劃過程中，要關注稅法變化，加強學習，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。

參考文獻：

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[2]劉長瑩《土地使用權的納稅籌劃》實務解讀.

第5篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

(一)納稅籌劃是提高企業(yè)管理水平和增強財務人員專業(yè)素質的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業(yè)戰(zhàn)略層面的籌劃。在房地產企業(yè)項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰(zhàn)略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規(guī)范的規(guī)劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業(yè)的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業(yè)提高企業(yè)管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業(yè)素質必須過硬。這要求企業(yè)財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規(guī)范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業(yè)財務管理人員專業(yè)素質提高的必然要求。

(二)納稅籌劃是房地產企業(yè)更好地適應納稅環(huán)境的必然選擇根據我國稅法的相關規(guī)定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環(huán)節(jié)、計稅方法等進行了詳細的規(guī)定，從而導致房地產企業(yè)生產經營過程中面臨著稅種繁多、環(huán)節(jié)眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業(yè)必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規(guī)劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業(yè)更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環(huán)境。所以，納稅籌劃是房地產企業(yè)更好地適應納稅環(huán)境的必然選擇。

二、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規(guī)定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規(guī)定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發(fā)費均嚴格按照土地取得成本以及開發(fā)成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規(guī)定，房地產企業(yè)可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節(jié)稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業(yè)發(fā)生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發(fā)成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發(fā)成本總數的10%扣除。案例1：某房地產開發(fā)企業(yè)，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發(fā)成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業(yè)應當嚴格按照開發(fā)項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發(fā)費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發(fā)項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發(fā)費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。

(二)簽訂分售合同在房地產企業(yè)進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業(yè)開發(fā)商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業(yè)主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業(yè)開發(fā)商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業(yè)主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業(yè)開發(fā)商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業(yè)開發(fā)商與房屋業(yè)主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業(yè)稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業(yè)稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業(yè)開發(fā)商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。

(三)充分享受稅收優(yōu)惠政策根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規(guī)定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規(guī)定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發(fā)的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規(guī)定。為了能夠充分享受稅收優(yōu)惠政策，房地產企業(yè)可將某個整體開發(fā)項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優(yōu)惠政策。比如，某個房地產企業(yè)在對建筑項目進行開發(fā)時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優(yōu)惠政策，所以應當優(yōu)選該稅收籌劃方案。

三、結束語

第6篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。

其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規(guī)定統一交納的有關費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產開發(fā)有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認；5、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規(guī)定?？梢?，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進一步提高商品房的質量。但是，在增加房地產開發(fā)成本費用時，應注意稅法規(guī)定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當的選擇。

2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應列入房地產開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中。作為每一個房地產公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產開發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產開發(fā)完工之前的利息費用即房地產企業(yè)為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。而從事房地產開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。

房地產開發(fā)完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發(fā)費用，有利于實現企業(yè)利潤最大化。

4、利用經營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。房地產開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產企業(yè)可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產銷售價格的變化，將直接影響房地產銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。

6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。

三、總結

第7篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

關鍵詞：房地產；稅務會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經營管理過程中，稅務管理工作也越來越重要，公司中的稅務會計也成為其科學的管理手段之一。稅務會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內的作用發(fā)揮到最大化，務必要準確把握稅務會計師的作用與工作職能。

一、稅務會計師的概述

（一）稅務會計師概念

稅務會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎，從事企業(yè)內部的稅務相關活動，對于稅務資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務檢查、統籌管理等稅務工作，從而有效對納稅人權益與國家利益進行保障的專業(yè)性稅務會計崗位上的人才。稅務會計師作為公司內部專業(yè)管理稅務責任人及直接代表人，是公司內部具備稅務管理能力、經驗與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產行業(yè)在內的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現。

（二）稅務會計師在企業(yè)中職務

依照國家稅法及相關法律程序的規(guī)定，企業(yè)內部的全部稅務申報與計算工作均由稅務會計師負責辦理，督促在規(guī)定時間內進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關部門錄入、填寫并報送相關賬務報表，同時往地方財政局或稅務局報送當月、季度的利潤表、資產負債表等相關報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務報表與統計報表等；其二，協助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負責向上申報公司稅務，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業(yè)房產稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責核銷企業(yè)的進出口相關業(yè)務，按照企業(yè)進出口的實際情況來審核進出口相關業(yè)務，同時要領取企業(yè)進出口需要的專用業(yè)務單據。

（三）稅務會計特點

稅務會計是會計學里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關會計專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現為以下方面：

1.統一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現出規(guī)范性與統一性，這種一致性也使得稅務會計在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現出統一性。

2.法定性。稅務會計實施的基礎是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務會計能夠與其他專業(yè)會計相區(qū)別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結構不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結合專業(yè)會計核算方案監(jiān)督與核算相關生產經營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務會計的廣泛性。

（四）財務會計和稅務會計的差異

1.計算損益的內容不同。財務會計計算損益內容為會計所得，而稅務會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務會計和稅務會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務活動資料信息。

4.法律依據不一樣。財務會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據，而稅務會計是以按時足額納稅和相關稅務法規(guī)作為法律依據。

二、稅務會計師的作用

（一）實現最大限度經濟價值

企業(yè)開展相關經濟活動的出發(fā)點即實現最大限度的經濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經濟效益的最大化作為經濟活動的目標，因而也就成為了稅務會計師工作過程中的核心內容，那么他們在處理稅務籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產經營管理，而在優(yōu)化生產技術與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經濟，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實現最大限度的經濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費之后還可以實現最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學進行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風險

稅務會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關稅收活動方面的處罰，使得稅務活動的為零風險，我國稅務主管部門針對合法納稅人相關活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務會計師就務必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產企業(yè)中稅務會計師的核心作用

（一）房地產行業(yè)的涉稅現狀分析

房地產公司即為進行房地產經營與開發(fā)的經濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產市場內總共增收契稅、印花稅、城市房產稅、房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質的國家級房地產企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務會計師處理稅務相關問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關的稅收活動，這些稅收均是針對房地產項目的開發(fā)與建設所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務會計師處理與契稅、城市維護建設稅和營業(yè)稅相關的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務會計師會負責土地資源占用課稅與房產占有課稅相關事宜，其中包括了城市房地產稅、土地使用稅、房產稅等內容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務會計師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關問題，其均以個人或者房地產經營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉嫁的。

（二）稅務會計師在房地產公司工作實例

南京銀河房地產開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產開發(fā)有限公司的稅務會計師對當地建材市場進行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協調，結果就是相關材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產開發(fā)有限公司的稅務會計師在其工程項目開發(fā)直到結束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產公司的總稅額減少，以此實現了該公司在經濟利潤上的最大化。

（三）稅務會計師的職責分析

1.強化房地產公司稅務管理

南京銀河房地產開發(fā)有限公司的稅務會計師需要結合當前房地產市場發(fā)展現狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強化對于本公司相關稅收政策、征管技巧、財務管理、生產經營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產開發(fā)有限公司的財務會計與稅務會計有機的聯系在一起，而財務會計是作為稅務會計的根本基礎，那么就務必要加強收集與管理會計相關的基礎文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預算、成本收入等進行準確的核算。在房地產企業(yè)中的財務會計可以準確體現出企業(yè)現實運營成果，那么房地產企業(yè)的稅務會計則需要根據實際成本與收入針對房地產工程的應繳稅費進行結算，根據由此得出的項目利潤和企業(yè)全年的應納稅所得額核算其房地產工程的應納稅額。

2.開展房地產企業(yè)的稅務籌劃

南京銀河房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的項目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經濟活動均會產生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產開發(fā)有限公司中的稅務會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經營與開發(fā)全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務師的籌劃工作要體現出超前性，并且發(fā)生在應稅行為之前，而房地產公司的稅務籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務會計師即要通過選擇出資方式、人員結構、組織形式、企業(yè)性質、注冊地點等等，科學合理、并且有針對性的選擇房地產公司在經營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設工程項目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當一個房地產工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產生許多新的成本，根據國家法律法規(guī)，房地產行業(yè)的納稅人要在經營與生產的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關利益，可是現金紅利往往只是在南京銀河房地產開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產開發(fā)有限公司進行財務相關決策的過程中，務必要準確分析公司內部股權資本與債務資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產公司稅收的關系進行權衡，然后再對房地產開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優(yōu)化，以實現公司價值最大化。再次，房地產建設工程項目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產公司的稅務會計師就需要首先明確國家頒布的有關于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產公司的稅務會計師能夠提出在公司內部設置具備獨立核算能力的二級法人機構，這樣他們就可以處理和房地產公司日常經營活動不相關的各項業(yè)務活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產公司業(yè)務與相適應的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學開展稅務稽查工作

南京銀河房地產開發(fā)有限公司的稅務會計師需要對于自己所在公司的各項財務指標、財務發(fā)展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務會計師能夠理解涉稅工程項目的相關信息，這樣才可以保證公司里面的財務情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產開發(fā)有限公司中對于相關稅收風險需要開展評估工作，同時要設置與之對應的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務機關稽查內容和程序，并且隨時都可以接受上級領導的稅務稽查準備，保證資料及其中的數據的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產項目的順利開展。

參考文獻：

[1]孟慶麗.淺談對房地產企業(yè)稅務會計師的認識[J].財會審計，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對稅務會計師的認識與作用[J].現代商業(yè)，2012，8.

第8篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

房地產企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比稅負較重。房地產業(yè)涉及的主要稅種情況如表1所示：

房地產業(yè)的稅金除上述按納稅環(huán)節(jié)所列稅種外，還要繳納城市建設維護稅、教育費附加和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅。

房地產業(yè)稅收籌劃案例分析

――興邦房地產開發(fā)公司籌劃實務

興邦房地產開發(fā)公司是主要從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業(yè)務的股份制企業(yè)，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發(fā)企業(yè)。

通過對興邦房地產開發(fā)公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

1．資金籌措的納稅籌劃

興邦房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發(fā)展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（1）通過金融機構融資。興邦房地產公司新開發(fā)一個項目，需要資金1500萬元。如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39.6萬元(120×33%)。

（2）通過發(fā)行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產公司經批準發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。

2．收入確認的稅收籌劃

興邦房地產開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業(yè)稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業(yè)稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業(yè)稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定：對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。

3．土地增值稅的籌劃

興邦房地產開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，興邦公司應繳納土地增值稅為：

增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：

普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。

4．閑置房地產投資籌劃

興邦房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業(yè)利潤中興邦公司所占份額為400萬元。

下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業(yè)利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2。

（1）采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房屋租賃屬服務業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；

城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；

教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；

所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1

總體稅負Y1＝營業(yè)稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加

＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

（2）采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；

土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米)，假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；

所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；

總體稅負Y2=房產稅稅負 + 土地使用稅稅負 + 所得稅稅負

=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

（3）尋求稅負均衡點

由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：

0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：

若預期聯營的收入X2＞(48.6×租金收入－0.84×房產原值－70×實際使用面積)/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。

第9篇：房地產企業(yè)稅收籌劃案例范文

(一)投資前財務風險揭示不足

房地產企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。

(二)籌資方式單一

目前，國內大多數房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發(fā)行業(yè)宏觀調控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。

(三)疏于現金流管理

房地產開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業(yè)對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續(xù)出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

(四)財務預算管理流于形式

全面預算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預算執(zhí)行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。

(五)稅務籌劃觀念淡薄

與其他行業(yè)相比，房地產開發(fā)行業(yè)稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發(fā)企業(yè)經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發(fā)揮作用，房地產行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。

房地產開發(fā)項目財務管理工作的優(yōu)化措施

(一)建立風險評估系統，充分揭示項目風險

房地產行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業(yè)外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預算指標金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業(yè)可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。

(二)拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力

首先，積極發(fā)掘內部融資的潛力，房地產企業(yè)內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。其次，開發(fā)貸款是房地產開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業(yè)的宏觀調控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經成為可能;在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權;通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小;自持資產規(guī)模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非?？捎^。

(三)實施全面預算管理

房地產開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業(yè)應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。

(四)利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

大多數房地產開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。