房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

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摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在不斷的發(fā)展著，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的推動(dòng)作用。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷的增加，競(jìng)爭(zhēng)力壓力也在不斷的增加，造成了房地產(chǎn)的投資上面出現(xiàn)極大的風(fēng)險(xiǎn)，被人們所進(jìn)一步的重視。通過(guò)筆者的調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)分別是投資支出風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)等，其嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)的發(fā)展，筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究與分析，同時(shí)給出相關(guān)的建議以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析

1我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及風(fēng)險(xiǎn)分析

我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來(lái)了越來(lái)越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開(kāi)發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問(wèn)題。在容積率提升的情況下，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過(guò)程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來(lái)并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

2相關(guān)建議

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展初期，無(wú)論是準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售都實(shí)行了營(yíng)業(yè)稅改增值稅，所以，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算方式應(yīng)當(dāng)不再適應(yīng)于財(cái)務(wù)的處理，操作起來(lái)也具備了一定的復(fù)雜性。一方面提升了財(cái)務(wù)處理的困難程度；另一方面，因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅的相關(guān)規(guī)定并沒(méi)有較為深入的了解，若在新稅制和舊稅制進(jìn)行銜接上采用的處理方式不得當(dāng)，會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步提升財(cái)務(wù)部門(mén)的員工業(yè)務(wù)水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)部門(mén)員工的能力培訓(xùn)，熟練操作增值稅的專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具、報(bào)稅系統(tǒng)的操作、發(fā)票認(rèn)證、投資抵扣以及應(yīng)納稅款等多個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范發(fā)票管理，避免業(yè)務(wù)上出現(xiàn)錯(cuò)誤。其次，指派專(zhuān)業(yè)的投資人員進(jìn)一步籌劃企業(yè)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中存在的進(jìn)項(xiàng)稅地漏問(wèn)題進(jìn)行改善，由于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣較少或者是時(shí)間問(wèn)題增加了企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)做出完善的應(yīng)對(duì)方案，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門(mén)員工在能力培訓(xùn)結(jié)束之后，應(yīng)當(dāng)充分了解“營(yíng)改增”投資改革政策，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)情況來(lái)制定新的投資報(bào)銷(xiāo)、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及財(cái)務(wù)核算等，從而滿足新政策的應(yīng)用需求。營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)主要將發(fā)票計(jì)算在成本費(fèi)用中即可，而營(yíng)改增之后，企業(yè)要繳納的投資是增值稅中出項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)之間的差。企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅較少，且存在較多的投資問(wèn)題，如果虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，就會(huì)受到相應(yīng)的懲罰，比如是增加繳納的稅款，投資罰款等，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)制定合理的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇供應(yīng)商，與規(guī)范單位進(jìn)行合作，制定具有一定針對(duì)性的合同規(guī)定，才可以實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。大多數(shù)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇管理制度更為完善的一般納稅人單位進(jìn)行合作。另外，在考慮到商品質(zhì)量、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)活動(dòng)等多個(gè)方面的影響因素外，經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的核算與對(duì)比，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇小規(guī)模納稅人范圍作為合作伙伴更是，實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)作為基本原則來(lái)選擇適合的供應(yīng)商。

3結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長(zhǎng)行業(yè)有著巨大的利益，但同時(shí)也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時(shí)間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提出來(lái)相關(guān)的見(jiàn)解，同時(shí)也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

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作者：韓斌 李冬生 單位：上海雅古置業(yè)有限公司