房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問題及對(duì)策分析

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摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)提供了基本的財(cái)政保障，同時(shí)也為相關(guān)的建材水泥等一系列上下游行業(yè)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。但是房地產(chǎn)行業(yè)從全局來看投資周期較長(zhǎng)，投資存量較大，投資風(fēng)險(xiǎn)過高。該行業(yè)的發(fā)展一是依賴于企業(yè)自身的規(guī)模，二是依賴于國(guó)家政策的調(diào)整。要想保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)做好全面預(yù)算管理工作。本文分析了全面預(yù)算管理的概念，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進(jìn)行了全面的分析。并提出相應(yīng)的針對(duì)措施。希望為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)提供參考和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；全面預(yù)算管理；解決對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、建設(shè)的總稱。具體來講，房地產(chǎn)行業(yè)與建筑施工，基礎(chǔ)設(shè)施配套，建材行業(yè)，家具行，家電行業(yè)裝飾裝修等多個(gè)行業(yè)都有密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)一方面能夠拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展又促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速提升，房?jī)r(jià)過高會(huì)消耗居民的大量?jī)?chǔ)蓄，進(jìn)而不利于居民進(jìn)行其他方面的消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)政策是希望房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，在這個(gè)大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到一定程度的限制。因此全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有更加深遠(yuǎn)的意義。

一、全面預(yù)算管理的概述及意義

（一）全面預(yù)算管理的概述全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)作為最終導(dǎo)向，通過未來對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和基本的財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃以及配置。并對(duì)這個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督分析和反饋，通過全面預(yù)算的過程來指導(dǎo)改善和調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，達(dá)到企業(yè)良性發(fā)展的目的。

（二）全面預(yù)算管理的意義1.全面預(yù)算管理可以提前進(jìn)行事前的預(yù)防全面預(yù)算管理最重要的一環(huán)是可以進(jìn)行事前的預(yù)防。通過事前的預(yù)算要求各個(gè)部門進(jìn)行多維度的指標(biāo)的測(cè)算，進(jìn)而對(duì)指標(biāo)進(jìn)行匯總，形成了全面預(yù)算。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，主要是有預(yù)算部，設(shè)計(jì)部，工程部，按揭部，人資部，財(cái)務(wù)部，銷售部等，這些部門都會(huì)提供一系列明細(xì)的指標(biāo)，最終財(cái)務(wù)部門將相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行匯總。通過這些指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的推演和測(cè)算，為后期資金的配置提供相應(yīng)的依據(jù)。通過事前預(yù)算的管理實(shí)現(xiàn)資源的良好配置，可以為企業(yè)總體戰(zhàn)略提供基礎(chǔ)的保障。2.全面預(yù)算管理可以精準(zhǔn)的進(jìn)行事中的控制全面預(yù)算管理實(shí)際執(zhí)行中，可以將實(shí)際指標(biāo)和事前的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)比對(duì)結(jié)果進(jìn)行進(jìn)行相關(guān)的分析，找出偏離的程度和原因，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，采取一定的補(bǔ)救措施，將實(shí)際經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，同時(shí)在和全面預(yù)算進(jìn)行比對(duì)的過程中，尋找企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。提前布局好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。3.全面預(yù)算管理可以全面的進(jìn)行事中的分析全面預(yù)算管理也可以進(jìn)行事后的分析，在事后的分析中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在執(zhí)行中和事前的評(píng)估進(jìn)行比對(duì)進(jìn)行反向的推演，以圖片和文字等方式來進(jìn)行展示，從而得出相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)的項(xiàng)目提供更好的參考依據(jù)。管理層可以利用事后的分析提高相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理水平，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理起步晚基礎(chǔ)較弱我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理起步于九十年代，房地產(chǎn)行業(yè)大多采用傳統(tǒng)的預(yù)算模式，采用最基礎(chǔ)的編制方法，沒有選用科學(xué)的指標(biāo)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用定基預(yù)算的方法?？傮w來看，房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理較為薄弱，缺乏科學(xué)的計(jì)算軟件和全面的預(yù)算系統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)僅僅依靠財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)人員進(jìn)行人工的全面預(yù)算管理，不能適應(yīng)新時(shí)代大數(shù)據(jù)發(fā)展的需求。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理與實(shí)際運(yùn)營(yíng)偏差過大房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的數(shù)據(jù)與最終運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)相比差異較大，過大的偏差會(huì)導(dǎo)致預(yù)算管理的失靈。由于近年來國(guó)家宏觀調(diào)控以及全球經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)行業(yè)變化較快。因此在制定房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理過程中，由于企業(yè)沒有充分考慮到外部因素的影響，僅僅將全面預(yù)算管理作為空談，最終執(zhí)行中出現(xiàn)巨大偏差。這樣來看全面預(yù)算管理沒有任何的參考意義，這就會(huì)導(dǎo)致大量的浪費(fèi)，制約企業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)管控過程薄弱當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對(duì)全面預(yù)算過于重視，這樣會(huì)導(dǎo)致預(yù)算過程風(fēng)險(xiǎn)管控薄弱，即使出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)偏差也沒有及時(shí)得到識(shí)別和控制。全面預(yù)算是一項(xiàng)全局的精細(xì)化工作，它會(huì)受到各種因素的干擾。在制定全面預(yù)算過程中要考慮方方面面的風(fēng)險(xiǎn)影響，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，大多數(shù)企業(yè)沒有及時(shí)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，這樣不能第一時(shí)間識(shí)別執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，綜合來看，會(huì)造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的失靈。

（四）全面預(yù)算管理人員素質(zhì)不高當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理主要依賴于財(cái)務(wù)部門進(jìn)行預(yù)算，而財(cái)務(wù)部門和企業(yè)的銷售部門，營(yíng)銷部門以及后勤部門并沒有進(jìn)行直接的對(duì)接，在進(jìn)行預(yù)算過程中，財(cái)務(wù)部門只能依據(jù)以往的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)按照一定比例進(jìn)行新一季度的測(cè)算。這樣會(huì)導(dǎo)致最終全面預(yù)算管理沒有達(dá)到真正掌控全局的目的。大多數(shù)全面預(yù)算管理人員在編制全年預(yù)算時(shí)往往流于形式，大多數(shù)全面預(yù)算管理人員的素質(zhì)普遍不高。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面管理的對(duì)策

（一）借助新技術(shù)新方法強(qiáng)化房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)當(dāng)前大數(shù)據(jù)智能化和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在快速的發(fā)展，這些新技術(shù)和新方法為房地產(chǎn)全面預(yù)算管理提供了一個(gè)全新的技術(shù)和手段。企業(yè)可以利用好新技術(shù)對(duì)企業(yè)以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目進(jìn)行更好的全面預(yù)算，同時(shí)利用計(jì)算機(jī)將全面預(yù)算可以精準(zhǔn)到季度和天，這樣在實(shí)際執(zhí)行過程中有更好的比對(duì)和參考。通過利用新的技術(shù)和手段來強(qiáng)化房地產(chǎn)全面預(yù)算的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全面預(yù)算的變革。

（二）注重執(zhí)行過程和預(yù)算差異的比較房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算最終是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)能夠更好的管理，因此在全面預(yù)算的執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中的不同。并進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，進(jìn)而找出相關(guān)的差距，提出相應(yīng)的解決措施，為后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供參考的價(jià)值，這樣才可以從總體實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度和流程房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理是為了更好識(shí)別企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)的識(shí)別，則可能會(huì)讓企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗，因此要降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)中經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算制度和流程進(jìn)行全方位的梳理。在公司實(shí)際執(zhí)行的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)的制度進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而降低企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行更好的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性的發(fā)展。

（四）提升全面預(yù)算管理人員的素質(zhì)通過兩個(gè)途徑來提升全面預(yù)算管理隊(duì)伍的建設(shè)。第一，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理人員的專業(yè)培訓(xùn)?？梢云刚?qǐng)專業(yè)的預(yù)算機(jī)構(gòu)來對(duì)企業(yè)的預(yù)算人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，同時(shí)引入全新的軟件和方法。讓企業(yè)預(yù)算人員能夠更好的利用新技術(shù)進(jìn)行相關(guān)的預(yù)算工作。第二，從外部引進(jìn)專業(yè)的全面預(yù)算人員?？梢院透咝Ｂ?lián)合培養(yǎng)全面預(yù)算的專業(yè)人員，進(jìn)而讓高校畢業(yè)生就業(yè)后在房地產(chǎn)企業(yè)各崗位進(jìn)行輪崗，輪崗結(jié)束后，來對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算進(jìn)行更好統(tǒng)籌和編制。最理想的效果是希望企業(yè)的每個(gè)成員都有全面預(yù)算管理的意識(shí)，讓每一個(gè)員工都能將自己的專業(yè)和預(yù)算結(jié)合起來，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算管理數(shù)據(jù)的真實(shí)和有效，最終為企業(yè)管理提供真正意義的保駕護(hù)航。

四、結(jié)語(yǔ)

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)行業(yè)由于其周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率不確定等特點(diǎn)。因此全面預(yù)算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有更加深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)更好地利用好全面預(yù)算這個(gè)工具來進(jìn)行制度的建設(shè)，人才的培養(yǎng)，數(shù)據(jù)的積累，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)注入全新的活力。

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作者：鐘政通 單位：河南碧桂園置業(yè)有限公司