公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

房地產(chǎn)營銷策劃論文精選(九篇)

前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)營銷策劃論文主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。

房地產(chǎn)營銷策劃論文

第1篇:房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

    1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費者的需要,從而促進商品房的銷售,獲取利潤,加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開,這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

    1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣,全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化,人類生存不斷遭受挑戰(zhàn),這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念,這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間,也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

    1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?;?。表現(xiàn)為,建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術(shù)取得了長足的進步,現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

    1.4投資理念投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國,近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風(fēng)險,投資需要謹慎,要時刻注意宏觀政策的調(diào)整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目,整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念,努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率,小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭,共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境,為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

    2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

    房地產(chǎn)商品的非標準化,加之不正當利益的驅(qū)使,導(dǎo)致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū),以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題:

    2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品,開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產(chǎn),作為一種商品,其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中,而交換得以實現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時要注意,營銷具有相對現(xiàn)實性,任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費者是圓心,開發(fā)是半徑,營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā),適當引導(dǎo)市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品,才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

    2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系作為一種特殊的商品,房地產(chǎn)有其特殊的市場群體,是不完全競爭市場,需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多,諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等,需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)常可以看到各種各樣的“營銷短視”,比如:價格短視,為了求得短期財務(wù)利潤最大化,忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間;節(jié)奏短視,整個樓盤同時上市,結(jié)果剩下“死角房”無人問津;效應(yīng)短視,片面運用營銷策略,過度迷信技巧,項目有組織無計劃,前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于:開發(fā)商過度關(guān)注成交消費區(qū)域,忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域,難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題,要正確處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域,包括廣告、包裝等對外宣傳手段,主要用來集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費者,如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心;再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行,這也直接影響到銷售業(yè)績。

    2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃營銷策劃要注重創(chuàng)意,但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中,性價比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的,同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣,在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,廣告、工程進展、設(shè)計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等,都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致,保證營銷的整體性。適當?shù)貫樽约喊b,本無可厚非,但夸大事實,推行策劃迷信,則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣點,對銷售的促進只起相對作用;另一方面,賣點的收集和增加,讓樓盤的形象有所改變和提高,同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓,認為“一策去百病”,將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結(jié)合所在樓盤,貫穿市場營銷意識,尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本,而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險,是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略,是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當運用。“市場如戰(zhàn)場,策劃如指揮”,高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

    2.4營銷策劃與銷售營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng),營銷策劃的最后工作就是銷售策劃,銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此,應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交,優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度,必須強調(diào)銷售對策劃的反饋,強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的,策劃與銷售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學(xué)的營銷思維方式。

    3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

    近幾年,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟增長點和居民消費熱點。同時,房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次,房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

第2篇:房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

關(guān)鍵詞:6σ管理;團隊建設(shè);6σ模型

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-3890(2008)01-0052-04

在競爭日趨激烈的市場環(huán)境條件下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著3C挑戰(zhàn)。所謂3C,即:Customer(顧客)、Competition(競爭)和Change(變革)。這三個方面的挑戰(zhàn)已深入地滲透到以顧客為中心的管理工作之中,使得任何企業(yè)都不得不面對其強大的壓力。因此,在這樣的競爭環(huán)境下,提供具有完美質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù),建立一支能在復(fù)雜多變的環(huán)境中隨機應(yīng)對各種挑戰(zhàn)的營銷團隊是目前房地產(chǎn)企業(yè)管理者工作的重點所在,也是其生存與發(fā)展的必要條件。在應(yīng)對挑戰(zhàn)的眾多的管理方法中,近年來興起的6σ管理法是其中最重要的一種。6σ管理不僅是對技術(shù)層面的突破,更重要的是它承載著現(xiàn)代管理理念。6σ管理活動起源于美國摩托羅拉公司,該公司實施的“質(zhì)量振興計劃”內(nèi)容包括加快產(chǎn)品開發(fā)、大幅度提高產(chǎn)品質(zhì)量以及通過調(diào)整生產(chǎn)過程來降低成本等,希望以此提升企業(yè)競爭力,而6σ管理是這一計劃的關(guān)鍵。此后許多著名的企業(yè)如通用電氣、愛立信、IBM、索尼等也紛紛效仿,這對當代質(zhì)量管理產(chǎn)生了重要的影響。如今6σ管理方式已經(jīng)被看作是企業(yè)獲得經(jīng)營成功并將其經(jīng)營業(yè)績最大化的綜合管理體系和發(fā)展戰(zhàn)略。項目團隊建設(shè)理論是西方管理理論的熱點,項目團隊也成為現(xiàn)代企業(yè)的重要組織形式。本文在對6σ管理的內(nèi)涵進行分析的基礎(chǔ)上,重點探討它在中國房地產(chǎn)項目團隊建設(shè)中的應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)營銷團隊中存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè),是建設(shè)部重點管理的行業(yè)之一。20世紀90年代以來,房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),推動了國民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展,對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用,但是中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀卻不容人樂觀,在其迅猛發(fā)展的同時也伴生了一些不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。當前中國的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè),普遍存在著人力資源匱乏、管理水平低、項目運作能力差、資產(chǎn)負債率高、規(guī)模不經(jīng)濟、相互模仿嚴重的問題。此外,還有相當數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)存在營銷團隊穩(wěn)定性差、凝聚力低、銷售人員 “出工不出力”的問題,直接影響了企業(yè)的經(jīng)營績效,具體表現(xiàn)在以下5個方面。

1. 營銷行為存在不合理和不合法現(xiàn)象。近年來,中國城鄉(xiāng)人民的住房水平有了很大的提高,住房消費市場日趨活躍,住房消費的不斷增大,對提高居住水平,改善居住結(jié)構(gòu),促進經(jīng)濟發(fā)展和市場繁榮起到了積極作用。但是由于中國房地產(chǎn)營銷行為缺乏強有力的法制監(jiān)控,開發(fā)商信譽意識淡薄,商品房營銷行為不合理及違法現(xiàn)象屢有發(fā)生,如:銷售出去的商品房質(zhì)量不高甚至有嚴重的質(zhì)量隱患,給消費者帶來損害;商品房銷售合同不規(guī)范,有的強制使用自行規(guī)定的格式合同,致使消費者上當;房屋面積“短斤少兩”,合同約定的面積與實際不符;商品房預(yù)售廣告虛假問題比較突出;售后服務(wù)措施不落實,維修責(zé)任不明確,維修管理不到位,維修不及時等。

2. 缺乏科學(xué)合理的營銷體系。營銷體系是連接企業(yè)市場的橋梁,它主要由市場調(diào)查、預(yù)測、目標、訂價、推廣、交易、銷售服務(wù)、營銷管理等方面組成。當前中國的房地產(chǎn)在探索組建自己的營銷體系,營銷工作有計劃、有步驟、有措施地向縱深發(fā)展方面還有許多不足之處。如市場調(diào)查不力,預(yù)測工作不夠;營銷策劃不夠科學(xué)、規(guī)范;促銷推廣缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新;銷售服務(wù)有待提高;管理工作滯后,營銷隊伍素質(zhì)低等。

3. 個人崇拜論。房地產(chǎn)營銷是一項牽涉到很多方面的綜合性、系統(tǒng)性的工程,從市場調(diào)研、市場研究分析到市場推廣是一個需要做大量前期工作的遞進式過程,少一個環(huán)節(jié)都是不可行的,這些單憑一個人的單薄力量是根本辦不到的。而在目前的房地產(chǎn)營銷中,存在著這樣一種現(xiàn)象:某一個人曾成功策劃過一個項目,那么他就被推崇為“策劃大師、營銷專家”,有些人還主觀地把全盤希望寄托在這樣人的身上,希望能通過“策劃大師、營銷專家”實現(xiàn)他們的營銷目標。

4. 廣告萬能論?!爸灰阍敢馔稄V告,我包你樓盤銷售火”。很多開發(fā)商誤認為營銷就是做廣告。用廣告取代營銷已成為房地產(chǎn)市場的一個通病。其實,廣告只是營銷策劃中的一個部分,是先有營銷策劃后有廣告,而不是先有廣告而后有營銷策劃的。廣告的內(nèi)容和方式要根據(jù)營銷策劃書的要求去,而且,廣告怎么做、說什么、怎么安排期和媒體,都是在營銷策劃的時候預(yù)先考慮好了的。廣告應(yīng)該是營銷策劃工作的有益補充。

5. 惟經(jīng)驗決定論。目前房地產(chǎn)營銷中存在經(jīng)驗決定論,這種做法是忽略產(chǎn)品本身而依據(jù)以往的經(jīng)驗去做營銷工作。這種做法的缺陷最直接的表現(xiàn)就是一個“炒”字,會“炒”就是營銷高手,能“炒”就會有市場,大興“炒作之風(fēng)”。其實這種不科學(xué)不理智的營銷不能稱之為真正的市場營銷。

二、6σ管理在房地產(chǎn)項目營銷團隊中的作用及其實施

小寫的字母“σ”(sigma)是一個希臘字母σ的中文譯音,統(tǒng)計學(xué)用來表示標準偏差,即數(shù)據(jù)的分散程度。對連續(xù)可計量的質(zhì)量特性用“σ”度量質(zhì)量特性總體上對目標值的偏離程度。6σ管理是一種數(shù)據(jù)導(dǎo)向的管理方法,有別于其他以經(jīng)驗為依據(jù)的決策,6σ管理更愿意相信數(shù)據(jù)而不是經(jīng)驗。它以“以顧客為導(dǎo)向,真正關(guān)注顧客,倡導(dǎo)全員參與管理,尋求無邊界合作”為理念進行管理,已成為一種重要的戰(zhàn)略舉措和管理哲學(xué)。6σ管理法的推行,加強了企業(yè)自上而下、自下而上和跨部門的團隊工作,改進公司內(nèi)部的協(xié)作以及與供方和顧客等相關(guān)利益者的合作。因此6σ在建設(shè)房地產(chǎn)項目高效團隊過程中發(fā)揮著極大的作用。

西格瑪數(shù)值及其對應(yīng)的PPM值和合格率如表1所示:

需要注意的是,這里所指的PPM數(shù)值,不是指缺陷或不合格產(chǎn)品數(shù),而是指造成缺陷的差錯機會,本文主要是指影響建設(shè)高效銷售團隊的因素。

(一)6σ管理在房地產(chǎn)營銷團隊建設(shè)中的作用

營銷團隊的穩(wěn)定性和凝聚力的強弱,直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,因此建立高效的營銷團隊對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通過6σ管理法來優(yōu)化項目團隊建設(shè)的工作程序,通過優(yōu)化工作程序來建立高效的項目團隊。6σ在營銷團隊中的作用具體表現(xiàn)在以下4個方面。

1. 使團隊成員的選擇有明確的目標。6σ要求企業(yè)從客戶的角度,而不是從自己的角度來看待企業(yè)內(nèi)部的各種流程,用客戶的要求來建立標準,以此來評估企業(yè)流程的有效性與合理性,并最終依此設(shè)立產(chǎn)品與服務(wù)的標準與規(guī)格。因此,在房地產(chǎn)營銷團隊成員的組建活動中,項目經(jīng)理選擇成員的最終目標是為房地產(chǎn)營銷團隊規(guī)劃提供符合要求的員工,以滿足營銷團隊用人的需要。

2. 使項目成員的選擇有了明確的工作流程。如同企業(yè)的生產(chǎn)部門要遵循嚴格的生產(chǎn)流程一樣,項目經(jīng)理在進行項目成員選擇時也要有清晰的工作流程,而6σ管理法是運用一套完整的方法論對企業(yè)的每一個流程環(huán)節(jié)、運作方式以至于企業(yè)文化進行改進與控制的,因此,在銷售經(jīng)理物色房地產(chǎn)營銷人員時,運用6σ管理法,同有關(guān)負責(zé)人談判,將合乎要求的人員編入該項目團隊,整個選擇流程使得銷售經(jīng)理有明確的選擇目標以及為實現(xiàn)部門目標而采取的具體措施。

3. 有利于增加項目成員選擇效果的可測性。在6σ的企業(yè)氛圍之中,6σ決定了企業(yè)的經(jīng)營者和決策者必須要以數(shù)字為依據(jù),用事實說話,而不是只憑感覺和喜好。它要求用統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析方法來構(gòu)筑對影響企業(yè)績效的關(guān)鍵變量和最優(yōu)目標的理解。而在營銷成員選擇的整個流程中,由于存在著大量的數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)營銷經(jīng)理通過6σ管理法設(shè)立一系列的指標,將數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計分析,以此對選擇工作的質(zhì)量進行測定,保證最終目標的實現(xiàn)。

4. 有利于營造學(xué)習(xí)型的項目團隊氛圍。6σ管理體現(xiàn)了不斷改進和崇尚學(xué)習(xí)的企業(yè)文化,它能為營銷團隊培養(yǎng)具備組織能力、激勵能力、學(xué)習(xí)能力、項目管理技術(shù)和數(shù)理統(tǒng)計診斷能力的團隊成員,這些人員組成了能適應(yīng)變革和競爭的核心力量,他們隨時聽取顧客和業(yè)主的聲音,并根據(jù)他們的需要不斷地改進工作。

(二)6σ在房地產(chǎn)營銷項目團隊建設(shè)中的實施步驟

6σ管理不僅可以為項目團隊降低成本,提高團隊的績效以及顧客滿意度,還可以消除團隊建設(shè)中產(chǎn)生的缺陷,提高項目團隊的工作質(zhì)量。在團隊建設(shè)中,實施6σ管理一般采用DMAIC循環(huán)法,其包含界定(Define)、測量(Measure)、分析(Analyze)、改進(Improve)和控制(Control)五個工作步驟。

1. 界定(Define)。界定階段是為后續(xù)工作解決一些基本問題,包括要創(chuàng)建什么樣的營銷團隊?項目團隊的規(guī)模大???團隊成員的知識水平、專業(yè)技能怎樣?創(chuàng)建什么樣的團隊文化等等,通過這些問題的解決來制定DMAIC計劃。在這一階段,營銷項目團隊建設(shè)中主要包括創(chuàng)建項目團隊描述和確定項目流程與規(guī)范。

2. 測量(Measure)。通過對項目團隊文化對項目成員的影響力度及營銷業(yè)績的測量,對市場信息的敏感性對銷售過程中重要情報的反饋情況,在營銷過程中團隊成員之間的知識、技能上的互補狀況,解決客戶沖突及其他人際關(guān)系等方面進行效果分析。在這一階段,項目團隊建設(shè)主要是通過測量及效果分析,用事實和數(shù)據(jù)評估現(xiàn)實的項目團隊與理想中的項目團隊有哪些差距。

3. 分析(Analyze)。通過第二階段獲得的數(shù)據(jù),分析項目團隊績效與預(yù)期目標產(chǎn)生偏差的原因。該階段在項目團隊中的應(yīng)用主要是通過測量得來的數(shù)據(jù)來分析現(xiàn)實團隊與理想團隊之間產(chǎn)生差距的原因以及通過分析找到消除兩者之間差距的有效措施。

4. 改進(Improve)。這一階段是6σ管理的核心過程,通過大量的數(shù)據(jù)分析,尋找優(yōu)化營銷項目團隊、提高團隊營銷業(yè)績的方案,以消除或減少低效率。這一階段在房地產(chǎn)項營銷項目團隊建設(shè)中也是最為關(guān)鍵的一環(huán),通過過程的改進,消除團隊建設(shè)過程中存在的不合理之處,使團隊績效逐步達到或接近預(yù)期的目標。

5. 控制(Control)。這一過程是使改進后的項目團隊建設(shè)程序化、規(guī)范化、文件化,并通過有效的檢測方法保持改進的成果,防止返回到改進前的狀態(tài)。在這一階段,關(guān)鍵是要對項目團隊進行長期的控制并采取有效的措施以維持目前的項目團隊狀態(tài),保證項目團隊以一種團結(jié)、高效、高能的精神狀態(tài)實現(xiàn)團隊的目標。

房地產(chǎn)企業(yè)實行6σ管理進行項目團隊建設(shè)可以杜絕項目團隊建設(shè)過程中存在的問題,有利于建立一支團結(jié)向上、配合默契的高效團隊,這對提高項目團隊的工作能力和工作效率具有重大的推動作用,可以很好地實現(xiàn)企業(yè)的終極目標。

三、6σ管理思想在房地產(chǎn)營銷項目團隊建設(shè)中的模型

房地產(chǎn)營銷項目團隊的建設(shè)貫穿整個團隊管理過程,從創(chuàng)建項目團隊的描述開始一直到判斷團隊的績效是否與預(yù)期的目標一致,通過不斷循環(huán),最終實現(xiàn)團隊的目標(具體模型見圖1)。

該模型在整個團隊建設(shè)過程中,始終以顧客滿意為導(dǎo)向,注重團隊工作和團隊決策。這里的顧客不僅指企業(yè)外部的顧客――購房者、潛在購買者、業(yè)主等,還包括項目團隊成員。這樣,通過項目團隊成員的共同努力,盡心盡力地為團隊工作,不斷提高外部購房者的滿意度,以求完美實現(xiàn)團隊的目標。除此之外,在房地產(chǎn)營銷項目團隊建設(shè)的整個過程中,項目經(jīng)理要注重培養(yǎng)項目成員追求完美、不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進和無邊界合作的項目團隊文化,營造學(xué)習(xí)型的營銷團隊,這同樣是營銷項目團隊建設(shè)的目的。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)營銷項目團隊建設(shè)在房地產(chǎn)項目管理中與房地產(chǎn)項目的進度、項目成本預(yù)算和控制、范圍管理和質(zhì)量管理同樣重要。一個優(yōu)秀的項目團隊可以為降低房地產(chǎn)項目的成本,快速、高效、保質(zhì)、保量地完成房地產(chǎn)的銷售任務(wù),實現(xiàn)顧客的最大滿意度提供保障。在房地產(chǎn)營銷項目團隊建設(shè)中,引入6σ管理方法,對于提高項目團隊的質(zhì)量,防止個人崇拜,提高團隊決策能力、建立學(xué)習(xí)型的項目團隊和實現(xiàn)企業(yè)目標具有舉足輕重的作用。

參考文獻:

[1]王彥偉.六西格瑪管理與團隊建設(shè)[J].沿海企業(yè)與科技,2005,(5).

[2凌善康.六西格瑪:優(yōu)秀的企業(yè)管理模式[J].八方論壇,2005,(1).

第3篇:房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;核心課程;軟件教學(xué)

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加,高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需,顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程,是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)的一種,高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程適當融入軟件輔助教學(xué),對提高學(xué)生興趣,增強實踐動手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構(gòu)成

從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看,畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作,也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力,應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進行分析,針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設(shè)置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)估價公司\&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息,撰寫相關(guān)報告并歸檔\&房地產(chǎn)項目報建專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)流程;負責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù),證件等\&房地產(chǎn)營銷策劃專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)中介公司\&熟練操作辦公軟件,富有平面設(shè)計的形象力和創(chuàng)造力,較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。\&][房地產(chǎn)銷售代表\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部

房地產(chǎn)中介公司\&開展樓盤資料調(diào)查,搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。\&房地產(chǎn)估價師助理\&房地產(chǎn)估價公司

土地估價企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。\&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建

根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個主要工作崗位,確定五門核心課程,分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧,各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。

表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求

[課程\&主要教學(xué)內(nèi)容\&技能考核項目與要求\&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理\& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略\&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報建計劃\&房地產(chǎn)估價方法\&房地產(chǎn)估價的一般原理和估價方法\&能正確運用房地產(chǎn)估價方法,測算房價\&房地產(chǎn)市場調(diào)研\&市場調(diào)查和分析的方法,熟悉本地房地產(chǎn)市場\&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進行調(diào)研\&房地產(chǎn)市場營銷\&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法\&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案\&房地產(chǎn)銷售技巧\&房地產(chǎn)商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。\&能運用房地產(chǎn)銷售技巧\&]

三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實現(xiàn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)報建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序,可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位,體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運營、資本管理,模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作,體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報表業(yè)務(wù)和財務(wù)分析,對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工具,包括首付比例調(diào)整、貸款基準利率調(diào)整、限價房、土地供給調(diào)控等,在實驗中具備良好的互動性,可以對實驗結(jié)果互相挑錯打分,指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí),共同提高。

具體實施如下:全班同學(xué)分為6~8個小組,分別組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下,完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績,并結(jié)合學(xué)生實驗表現(xiàn),對學(xué)生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行,一期開發(fā)普通住宅,二期開發(fā)別墅,各期開發(fā)的實訓(xùn)項目見圖一。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項目包括組建團隊和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項目定位、投融資預(yù)算、項目規(guī)劃與設(shè)計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項,涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容,實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學(xué)方式,有助于提高學(xué)生的團隊協(xié)作能力和溝通能力,學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段,在使用過程中需注意學(xué)時分配,建議分3天連續(xù)進行,每天6學(xué)時。

2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強的分析判斷能力,可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例,先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練,使學(xué)生在觀摩、了解、認識的基礎(chǔ)上進行實際操作,教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生,使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個模塊:

一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立,如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí),掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊,通過付款方式模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學(xué)習(xí),掌握通過定價試算給各個單元設(shè)置單價;通過調(diào)價模塊的學(xué)習(xí),掌握對現(xiàn)有房屋的價格進行調(diào)價操作。

以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的,在輔助教學(xué)過程中,注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的,更貼近實踐,可以考慮設(shè)置單獨的一個實訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線,精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法,通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué),模擬真實場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動式教學(xué)為主,讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù),培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力,讓學(xué)生在真實業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實商務(wù)溝通過程,有拜訪準備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中,注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)

針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息,撰寫報告的職業(yè)技能,可以選用市場調(diào)研實踐教學(xué)軟件,學(xué)生以教師設(shè)置的實驗要求為目標,以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負責(zé)市場調(diào)查的整個過程,根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實驗任務(wù)。確定調(diào)研課題,設(shè)計調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案,培訓(xùn)調(diào)查人員,搜集并分析資料,見圖二。流程設(shè)計貼近現(xiàn)實生活,讓學(xué)生積極動手的同時也增強了未來實習(xí)工作的適應(yīng)性,建議單獨安排實訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)

學(xué)生分小組分別組建公司,系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭,在全國不同的區(qū)域內(nèi)進行營銷活動,制定自己的市場開拓計劃,公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點,尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大,可實際模擬價格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上,系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式,增加實驗的競爭性??煞炙膫€季度進行,學(xué)生可以進行多個產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊,便于學(xué)生查看前一個季度或者前幾個季度的產(chǎn)品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動,將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化,如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽度,并提供相關(guān)合理算法,學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響,并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷,合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。

市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽,學(xué)生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力,同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ),建議穿插在平時授課中。

5.關(guān)于房地產(chǎn)估價課程的軟件輔助教學(xué)

例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件,業(yè)務(wù)員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息,勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察,估價師根據(jù)勘察報告對項目進行估價測算,并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果,系統(tǒng)提供了5種基本方法(包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準地價法)來輔助測算,測算完成后出具技術(shù)報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成,較少使用軟件教學(xué),房地產(chǎn)估價公司使用估價軟件的也不多。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)途徑之一,基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合,真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。

參考文獻:

[1]肖艷.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程沙盤實驗教學(xué)探索[J].高等建筑教育,2013(1).

[2]宋春蘭.專業(yè)核心課程建設(shè)研究――以房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)為例[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2015(8).

[3]尹莎莉.高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)目標與規(guī)格[J].延安職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報,2012(6).

第4篇:房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場管理體制,“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流,把握大勢的主要手段。

(1)城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地,協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局,指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任,對土地開發(fā),利用起指導(dǎo)作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃,控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃,總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃一般是由政府部門編制,審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制,土地使用者還要進行市政工程的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng),低層次的細部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。同時還要使社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃相互協(xié)調(diào),形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。在經(jīng)濟一體化的背景下,城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃,要充分認識到兩個城市發(fā)展的現(xiàn)實,遵循經(jīng)濟一體化發(fā)展的規(guī)律,本著房地產(chǎn)市場要與經(jīng)濟一體化進程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進行,整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟一體化背景下,要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展,除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外,還要作好規(guī)劃的實施管理。規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產(chǎn)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理,這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán),要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心,保證規(guī)劃得到切實的實施。同時,加強批后的監(jiān)督管理。

(2)土地供應(yīng)計劃的調(diào)控。政府作為國有土地的所有者,對土地一級市場實行壟斷經(jīng)營,是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計劃來調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計劃,一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃包括:年度土地開發(fā)的面積、地點、修建的市政工程及所需經(jīng)費,出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費,預(yù)計的地價款收入[52]??茖W(xué)的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào),有足夠的彈性,能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏反應(yīng)。要增強土地供應(yīng)計劃的透明度,避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應(yīng)計劃調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要條件,因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度,引入市場機制,盤活閑置廠房、倉儲等用地,提高建設(shè)用地效率。鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房,實施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑,引進先進設(shè)備,節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變增量,提高土地利用效率。通過合理補償?shù)韧緩?,建立企業(yè)用地退出機制,對于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當收取閑置費或收回土地使用權(quán)。

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上,抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套,提高城市的凝聚力,發(fā)揮對項目選址和私人投資的導(dǎo)向作用,緩解交通壓力。在交通上,重點構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng),全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線;二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng),形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施,在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強的交通流,使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動,加快兩市進一步的密切聯(lián)系,應(yīng)該考慮:(1)規(guī)劃建設(shè)西安咸陽快速交通系統(tǒng),包括快速路和軌道交通,并直接進入兩市中心或與城市快速路順接,進一步拉進兩市的時空距離,使兩市聯(lián)系更加便捷,使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。(2)西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽一并考慮,在建設(shè)時序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項目。(3)西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上:(1)規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng),并形成環(huán)線,聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。(2)將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直,擴大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。(3)咸乾旅游專線建成后,從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通,但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務(wù)的快速干道。(4)解決城市道路密度不足,南北向道路數(shù)量嚴重不足且級別低不通暢的問題,加大南北向城市道路建設(shè)。(5)建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道;建設(shè)朝陽四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道,形成方格狀城市路網(wǎng)。進一步實行“公交優(yōu)先”政策,努力降低市民通勤成本。對教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當?shù)囊?guī)劃調(diào)整,完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系,提高設(shè)施等級,減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題,關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè),實現(xiàn)人口和工作崗位的同時一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟適用房供給,加強經(jīng)濟適用房的開發(fā)管理

經(jīng)濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一,是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟適用房要價過高、有的經(jīng)濟適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟適用房用途“不經(jīng)濟”的現(xiàn)象普遍存在。針對經(jīng)濟適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議:(1)合理規(guī)劃,嚴格控制經(jīng)39濟適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺的新規(guī)定,今后經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時限定住房面積和開發(fā)地域,做到按比例、有計劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟適用房。既要防止供不應(yīng)求,又要防止供過于求,努力實現(xiàn)供求平衡。(2)嚴格審定程序,把經(jīng)濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭,并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準的城市建設(shè)重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導(dǎo)致銷售對象錯位的各種違規(guī)違法行為,嚴重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。(3)經(jīng)濟適用房的政府稅費優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價上。所以,增加經(jīng)濟適用房供給的關(guān)鍵是“限房價”。“限房價”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時候就規(guī)定其最高限價。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟適用房實施政府指導(dǎo)價售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對經(jīng)濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。(4)加強經(jīng)濟適用房開發(fā)中設(shè)計、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標,讓那些信譽好、勢力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟適用房的開發(fā)項目。加強對項目實施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗收工作,確保工程質(zhì)量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度

目前,一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn),不但直接導(dǎo)致國有土地資源和政府應(yīng)收稅費的流失,而且嚴重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費,建筑成本遠遠低于商品房建筑成本,所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā),建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住,但相當一部分以低于市場的價格進行出售,以絕對優(yōu)勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前為止,住宅建設(shè)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二,單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部,個人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制,一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地,蓋了賣、賣了蓋,搞小開發(fā),咸陽市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出,也同樣干擾了房地產(chǎn)市場。因此,政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度,堅決制止非商品房的開發(fā),并應(yīng)對所有商品房實行兩書制度,即《住房保證書》和《住宅使用說明書》,以保證廣大購房者的利益[55]。(1)深入開展房地產(chǎn)市場的專項整治工作。(2)加強房地產(chǎn)市場的體系建設(shè),為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。(3)完善住宅小區(qū)竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度。(4)積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。(5)采取有效措施,加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價抵押等不法行為,降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險[56]。40

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng),調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場永遠是第一位的,只要是符合市場需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場,在項目開發(fā)的前期做好詳盡的市場調(diào)查和分析,找準目標市場,準確定位,建設(shè)市民需要的商品房,而不應(yīng)該盲目上項目,去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房,造成更多的積壓空置商品房[57]。目前,咸陽市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當突出,一方面,規(guī)劃設(shè)計落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓;另一方面,真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設(shè)計優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價廉商品住宅卻嚴重不足。另外,在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時,適合廣大老百姓需要的中低價實用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場變化,針對老百姓的需要,提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計水平,提高施工質(zhì)量,提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),提供質(zhì)優(yōu)價廉、物超所值的高素質(zhì)商品房,讓老百姓買的放心,住得舒適,安居樂業(yè),使開發(fā)商和買家獲得雙贏,樹立起產(chǎn)品的品牌,走可持續(xù)發(fā)展道路,是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。

6.2.2樹立品牌,提高行業(yè)信譽

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善,特別是房地產(chǎn)市場競爭的加劇,樹立品牌、提高質(zhì)量、擴大規(guī)模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房,擴大商品房的有效需求,才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場變化,研究市場,選定準確的市場定位。其次,也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量,規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想,有一定的超前性和可變性,既能滿足當前需要,又能為未來發(fā)展留有充分余地,工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出名牌、維護名牌地位,必須在質(zhì)量上常抓不懈,精益求精,永無止境。另外,完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理,在創(chuàng)名牌小區(qū)中,有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺,“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補住宅建筑中的缺陷,減少顧客購買后的風(fēng)險和損失,消除消費者的怨氣和不滿,維護企業(yè)的名牌的信譽和形象[59]。

6.2.3提高商品房質(zhì)量

商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適,也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平,引進先進的設(shè)計、建筑技術(shù)和管理,使用新型建筑材料,努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購房客戶,相對于其他的人口素質(zhì)較高,質(zhì)量要求也應(yīng)相對較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計水平,改善居住環(huán)境和居住功能,合理安排住房空間,提高人的舒適度;堅41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會大生產(chǎn)方式;加快科技進步,鼓勵技術(shù)創(chuàng)新,重視技術(shù)推廣,積極開發(fā)和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝,提高科技成果的轉(zhuǎn)化率;促進建筑成果的集約化、標準化生產(chǎn),加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,保護生態(tài)環(huán)境;加強基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究,建立商品房技術(shù)保障體系;健全管理制度,建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念

伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變,進入“春秋戰(zhàn)國時代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場份額,確立自己的市場主導(dǎo)地位,成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè),除了傳統(tǒng)的競爭手段外,房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是,房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來,新聞炒做席地而起。但是,房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點變形,在這支變形火炬的照耀下,房地產(chǎn)營銷步入了一個又一個誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位,就應(yīng)貫徹以下先進的營銷理念。

(1)品牌營銷隨著市場發(fā)育日漸成熟,商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素,房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當前業(yè)界普遍存在的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單的等同于案名效應(yīng),片面注重樓盤的案名設(shè)計,而忽視了對房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進行全方位的品質(zhì)提升。同時,由于市場激烈的競爭,以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因,不少開發(fā)商不愿進行較長時間的品牌營造,過多借助于新聞炒作和廣告轟炸,希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌,殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來,腳踏實地的進行一流的規(guī)劃設(shè)計、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理,對于品牌形象進行良好的構(gòu)建,營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品,必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。

(2)競爭營銷開發(fā)商能否在當前激烈的競爭市場中站穩(wěn)腳跟,對競爭對手的深入分析和準確應(yīng)對以及培育自身獨特的競爭優(yōu)勢很重要。為此,開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念,練好內(nèi)功,不斷提高自身素質(zhì),加強培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機構(gòu),創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動力和動力支持系統(tǒng),以獨特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競爭對手的策略占領(lǐng)市場。

(3)合作營銷開發(fā)商在運做中既要講求競爭,又要尋求合作;既要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其他社會組織的合作,更要注意開發(fā)商之間的合作,特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭,當各種競爭壓力使之難以支撐時,應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑,而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式,使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌,以達到合作各方都有所收益的理想效果。

(4)文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大,人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”,他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點,并加以演繹,就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念,采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面,為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境,購房者對居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高,不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離,而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位,以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此,開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵,通過富有特色的主題創(chuàng)意,提升住宅小區(qū)的文化價值,給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖,而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氣息。

(5)綠色營銷隨著環(huán)保意識的逐漸興起,消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境,更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵,花團錦簇,有充足的陽光和清新的空氣,而且要求住宅小區(qū)遠離工廠,附近沒有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護為經(jīng)營理念,改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式,充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等,為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]?,F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”,不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。

(6)知識營銷悄然臨近的知識經(jīng)濟時代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化,企業(yè)營銷活動不再只關(guān)注物質(zhì)分配,更強調(diào)為消費者提供更多的應(yīng)用支持,以此確定新的產(chǎn)品概念和市場秩序,引導(dǎo)消費者產(chǎn)生對新產(chǎn)品的現(xiàn)實需求。在這一背景下,以知識普及為先導(dǎo),以知識推動市場的營銷新思想,應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動,向廣大消費者介紹房屋建設(shè)選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費,在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時,也增加了消費者對開發(fā)商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時,也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國人的夢想,為了這個夢想,很多年輕人早早的背上了房貸,為了供房很多人不敢去旅游,不敢去商場購物,有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟條件和資源條件,脫離實際承受能力或者超過實際需求,片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為,只會加劇城市住房的緊張程度,推動房產(chǎn)價格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認為,消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區(qū),減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應(yīng)樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來,摒棄貪大求闊的不良心態(tài),堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則,宜大則大,可小則小,進行適度消費、合理消費,形成健康文明、節(jié)約資源的消費習(xí)慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場,造成了“一房伴終生”的消費模式?,F(xiàn)在,隨著二三級房地產(chǎn)市場的啟動和成熟,消費者完全可以根據(jù)自己當前的經(jīng)濟狀況和家庭情況,先買一套小一點的房子,再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實的住房觀念由于目前房價普遍上漲,未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響,另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為:只有購買了商品房才稱得上實現(xiàn)“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區(qū),正是這個觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房,雖然大部分購房者經(jīng)濟基礎(chǔ)很好,能夠承受目前的房價,但是其中也有部分中低收入家庭為了實現(xiàn)這個目標,超越了正常的支付能力,因為供房背上了沉重的負擔(dān),成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋,不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房,也可以租住政府提供的廉租房,還可以租住由私人提供的住房,社會上有大量房源可租,選擇余地很大。因此,即便是在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的西方國家,仍有相當一部分居民由于經(jīng)濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》,中國社科院經(jīng)濟研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經(jīng)濟的發(fā)展方向相背離的。市場經(jīng)濟的發(fā)達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務(wù)實的消費觀念,“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”,如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔(dān),就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實際上,比較目前很多城市的購房價和租房價可以發(fā)現(xiàn),租房住更經(jīng)濟。即使是選擇購房的家庭,也不一定追求一步到位,應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

參考文獻

[1]周誠.土地經(jīng)濟學(xué)[M].北京:農(nóng)業(yè)出版社,1999.

[2]RobertS.Pindyck,DanielL.Rubinfeld,Microeconomic4th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1998.

[3]BredelyR.Schiller,TheMicroeconomyToday17th,theMCGRAW-HillCompany,INC,1998.

[4]JohnB.Corgel.RealEstatePerspectives,anintroductiontoRealEstate,irwin/MC/Graw-Hill,1998.

[5]CharlesJ.Jacobus.RealEstatePrinciples18th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[6]ArlyneGeschwender.RealEstatePrinciplesandPractices16th,Gorsuch/PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,2000.

[7]DavidSirota.EssentialofRealEstateInvestment,Chicago,RealEstateEducationCo,1997.

[8]Rogerp.Sindt.RealEstateInvestmentAnalysisandApplications,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[9]艾倫·伊文思.城市經(jīng)濟學(xué)[M].上海:遠東出版社,2002.[10]雷利·巴洛維.土地經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社,1999.

[11]GracielaChichilnisky,WhatisSustainableDevelopment?LandEconomics,Volume73Number4,2000.

[12]查爾斯·溫茨巴奇.現(xiàn)代不動產(chǎn)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2001.

[13]梁小民.西方經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國統(tǒng)計出版社,2004.

[14]傅家驥,萬海川.技術(shù)經(jīng)濟學(xué)概論[M].北京:高等教育出版社,2005.

[15]錢昆潤,蘆金鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國計劃出版社,1999.

[16]范翰章,端然.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].大連:大連理工大學(xué)出版社,2003.

[17]關(guān)柯.房地產(chǎn)市場[M].北京:中國計劃出版社,1999.

[18]張記康.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險管理[M].上海:立信會計出版社,1999.

[19]田德錄.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團財務(wù)風(fēng)險管理的機理及保障體系研究[R].中國農(nóng)業(yè)大學(xué)博士選題報告,1998.

[20]盧有杰,盧家儀.項目風(fēng)險管理[M].北京:清華大學(xué)出版社,2000.

[21]蓋倫·格里爾.房地產(chǎn)投資決策分析[M].上海:上海人民出版社,2000.

[22]董藩.房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控等的幾個基本理論問題[J].城市開發(fā),2003(11):12.

[23]張泓銘.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J].社會科學(xué),2003(9):5—13.

[24]汪麗娜.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的冷靜思考[J].中國房地產(chǎn)金融,2004(12):5—9.

[25]畢寶德.土地經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2003.

[26]何芳.城市土地經(jīng)濟與利用[M].上海,同濟大學(xué)出版社,2004.

[27]盧有杰.新建筑經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國水利水電出版社,2001.

[28]丹尼斯·迪帕斯奎爾,威廉·惠頓,龍奮杰等譯.城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)市場[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2002.

[29]周誠.土地價值簡論[J].中國土地科學(xué),1996,(10):1—4.

[30]張永岳,陳伯庚.新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].北京:高等教育出版社,1998.

[31]何芳.城市土地集約利用及潛力評價[M].上海:同濟大學(xué)出版社,2003.

[32]華偉.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2004.

[33]咸陽市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局,咸陽概況.45[34][40]2005年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[35][37][39]2006年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.[36]劉科偉,關(guān)中星火產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃.

[38]咸陽:大手筆打造濱水宜居城市.

[41]2002年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[42]2007年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[43]紀貴紅.上海郊區(qū)化對房地產(chǎn)市場影響的研究[D].華東師范大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文,2005.

[44]2003年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[45]2004年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[46]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會:房地產(chǎn)經(jīng)營管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006.

[47]趙小虹,趙財福.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營[M].上海:百家出版社,2004.

[48]朱紅兵,劉建通等.GM(1,1)模型灰色預(yù)測法及其在預(yù)測體育成績中的應(yīng)用[J].首都體育學(xué)院學(xué)報,2003,(1):118—121.

[49]隋天中,姜永軍.基于GM模型的刀具耐用度灰色預(yù)測[J].工具技術(shù),2003,(2):10—12.

[50]高兆蔚.我國21世紀森林資源發(fā)展趨勢灰色預(yù)測[J].林業(yè)資源管理,2003,(2):31—32

[51]張雪寧.我國城市住宅郊區(qū)化發(fā)展中存在的問題及發(fā)展對策[J].中國房地產(chǎn),2004,(8):47—49.

[52]張笑寒.城市郊區(qū)化進程中的用地問題研究[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2004,(2):51—54.

[53]咸陽市建委.咸陽市城市總體規(guī)劃,1990—2010.

[54]羅文春,南靈.淺談房價過快上漲的對策[J].集團經(jīng)濟研究,2007,(12):36.

[55]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會.房地產(chǎn)基本制度與政策[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006.

[56]景悅.規(guī)范運作放開房地產(chǎn)市場促進住房消費[J].遼寧經(jīng)濟,2003,(2):22—24.

[57]景乃權(quán),劉玉錄.住宅郊區(qū)化現(xiàn)象及對策建議[J].中國房地產(chǎn),2002,(6):56—58.

[58]劉長岐,甘國輝.李曉江北京市人口郊區(qū)化與居住用地空間擴展研究[J].經(jīng)濟地理,2003(9):666—670

[59]李志勇.廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與市場前景[D].暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2000.

[60]開彥.集成化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要特征[J].住宅產(chǎn)業(yè),2004,(7):77—79.

[61]曹春堯.房地產(chǎn)營銷策劃[M].上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2000.

[62]葉劍平.房地產(chǎn)市場營銷[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2000.

[63]高重恒.房地產(chǎn)營銷反思[J].銷售與市場,2001,(7):74—75.

第5篇:房地產(chǎn)營銷策劃論文范文

關(guān)鍵詞:高職院校;營銷專業(yè)人才;交叉培養(yǎng)策略

中圖分類號:G64文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2011)21-0303-02

營銷員是以營銷商品、服務(wù)為主題的人員。在商業(yè)化社會,營銷員對公司的利潤實現(xiàn)與規(guī)模發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。

觀察近年營銷類畢業(yè)生的分配和就業(yè)狀況,形勢并不樂觀:畢業(yè)生找不到工作的比例逐年上升,已上崗就業(yè)的學(xué)生下崗和轉(zhuǎn)崗的為數(shù)也不少,究其原因,主要是各類學(xué)院培養(yǎng)的傳統(tǒng)型人才已不能適應(yīng)企業(yè)的需要,不再受市場的青睞。

日趨激烈的市場競爭、日趨個性化的市場細分和日趨完善成熟的市場需求,使中國營銷人員面臨著嚴峻挑戰(zhàn),對他們的整體素質(zhì)提出更新、更高的要求。就業(yè)崗位市場的需求就像閃亮的燈塔,高職院校必須與時俱進,根據(jù)目標適當調(diào)整教學(xué)內(nèi)容。因此,高職院校培養(yǎng)的營銷人員不再是單一模式的推銷員,而是具有綜合職業(yè)技能的高級營銷師,具備適應(yīng)社會需求的就業(yè)能力和職業(yè)變遷能力的社會有用人才。因此,在高職院校營銷專業(yè)建立立體交叉模式培養(yǎng)環(huán)境與機制,培養(yǎng)具有豐富知識、嫻熟技能、開闊思路和誠信踏實的復(fù)合型營銷專業(yè)人才已經(jīng)成為高職院校營銷專業(yè)教育發(fā)展的共識和趨勢。

一、“營銷學(xué)科課程”與“交叉學(xué)科課程”聯(lián)合培養(yǎng)

營銷學(xué)科課程主要指營銷專業(yè)理論課,包括場營銷學(xué)、商品學(xué)、電子商務(wù)概論、企業(yè)管理、會計學(xué)、經(jīng)濟法、商務(wù)談判、廣告學(xué)、銷售管理、市場調(diào)研與預(yù)測、市場營銷策劃等課程,通過課堂講授、啟發(fā)式研討、實驗演示、案例分析與錄像觀摩、知識競賽等多種教學(xué)方法引導(dǎo)學(xué)生勤于學(xué)習(xí)、善于思考、樂于實踐。

為豐富教學(xué),提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣,保證教學(xué)質(zhì)量,采取多種教學(xué)手段。例如,給學(xué)生布置課外作業(yè);讓學(xué)生去圖書館、網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)等查找、收集營銷實例并結(jié)合所學(xué)知識進行案例分析等;鼓勵學(xué)生進行營銷角色扮演,讓學(xué)生熟練、靈活和深刻理解并掌握營銷學(xué)的基本理論。

營銷專業(yè)畢業(yè)生完成學(xué)業(yè)后,將參與社會各行各業(yè)的營銷工作。這時,作為營銷員,不僅要有扎實的營銷基礎(chǔ)知識,還要熟練運用行業(yè)產(chǎn)品/服務(wù)的知識,才能在復(fù)雜細分的市場環(huán)境下沉著冷靜、審時度勢、尋求突破最后取得訂單。一個優(yōu)秀的營銷員就是前線指揮官。在此現(xiàn)狀下,過分強調(diào)營銷專業(yè)之“?!笔菍Υ蟛糠謱W(xué)生的不負責(zé),是真正“胡同式教育”,大部分學(xué)生將有被堵在死胡同的危險。

因此,在營銷專業(yè)基礎(chǔ)課程之外,打破學(xué)科專業(yè)的條塊分割,構(gòu)建學(xué)科交叉的培養(yǎng)環(huán)境,在多學(xué)科相互滲透、相互交叉、相互融合的良好環(huán)境中培養(yǎng)寬口徑、厚基礎(chǔ)的復(fù)合型人才。同時考慮實際的培養(yǎng)目標并結(jié)合當前學(xué)院教學(xué)資源和任課教師的專業(yè)研究方向,綜合安排一些選修課程以覆蓋多個學(xué)科的內(nèi)容,安排不同專業(yè)的若干教師共同完成教學(xué)。不同學(xué)科的教師,盡管研究領(lǐng)域和方向差異較大,但在培養(yǎng)學(xué)生擁有更豐富的專業(yè)技能等諸多方面卻緊密地結(jié)合在一起,觸類旁通,融會貫通,造就創(chuàng)新,極大擴展學(xué)生的知識面和滿足不同類型學(xué)生的需要。這些交叉學(xué)科選修課包括公司戰(zhàn)略、工業(yè)競爭分析、戰(zhàn)略管理與控制、資本市場、心理學(xué)、消費品市場營銷、零售學(xué)、決策及倫理價值等等。另外,營銷方向的課程設(shè)置可以更具體到為某個特定產(chǎn)業(yè)服務(wù),例如設(shè)置體育營銷、房地產(chǎn)營銷、汽車營銷、服裝營銷、保險營銷等等,加強學(xué)生在產(chǎn)業(yè)方面的科技知識深度,提高學(xué)生個人的職業(yè)競爭能力。

二、“理論”與“實踐”交叉培養(yǎng)

營銷是一門實踐性非常強的學(xué)問,因此要加強實踐教學(xué),結(jié)合職業(yè)資格考證提高學(xué)生的綜合素質(zhì),不僅使畢業(yè)生有一技之長還有多技之長,使學(xué)生能更好地適應(yīng)社會對營銷業(yè)者的高要求。

“工學(xué)結(jié)合教學(xué)”是“理論與實踐交叉培養(yǎng)”的核心。工學(xué)結(jié)合的職業(yè)教育教學(xué)將傳統(tǒng)教室轉(zhuǎn)向教授與實訓(xùn)實習(xí)一體化的課堂,將傳統(tǒng)校內(nèi)教室轉(zhuǎn)向校內(nèi)校外教學(xué)相結(jié)合的課堂。一方面在校內(nèi)建起實訓(xùn)室,另一方面組織學(xué)生走出校外,深入到企業(yè)基層,親身體驗硝煙彌漫的營銷市場的運作。

“實訓(xùn)”是 “兩元制”教學(xué),不僅教給學(xué)生營銷理論知識,更重要的是讓學(xué)生在實踐環(huán)節(jié)中掌握營銷技能。在培訓(xùn)方式上,以項目實戰(zhàn)帶動教學(xué),以案例貫穿教學(xué),帶領(lǐng)學(xué)生一起做真實市場要做的項目,如果學(xué)生遇到什么問題,老師和學(xué)生可以當場討論并解決。相對于學(xué)歷教育的校園式模式,實訓(xùn)則是市場式的、合作式的、學(xué)徒式的,老師帶領(lǐng)學(xué)生直接參加營銷市場的實際項目,全面學(xué)習(xí)規(guī)范的銷售運作流程和豐富的營銷知識,讓他們在學(xué)院就擁有實際的工作經(jīng)驗,走出校門后輕松上崗。這種以實際工作任務(wù)為內(nèi)容的操作訓(xùn)練,也基本結(jié)合了多數(shù)職業(yè)資格證書的考證要求。教師在實訓(xùn)的同時,向?qū)W生介紹專業(yè)和職業(yè)資格證書的考試內(nèi)容和應(yīng)試技巧,鼓勵學(xué)生結(jié)合興趣和就業(yè)需要努力取得多個學(xué)科(交叉學(xué)科)的資格從業(yè)證書,使學(xué)生在訓(xùn)練技能的同時,能比較容易地獲取一些與職業(yè)相關(guān)的諸如營銷員、外銷員、證券從業(yè)人員等證書,以提升就業(yè)應(yīng)聘的競爭優(yōu)勢。

參與到企業(yè)實踐的專業(yè)實習(xí)是學(xué)生必修的實踐課程。學(xué)生通過實習(xí),在真正的戰(zhàn)場上不僅開闊視野、豐富社會知識,而且熟悉了營銷市場實際運作,鍛煉了自身的溝通和營銷管理能力,增強了運用專業(yè)理論分析和解決實際營銷問題的能力。

三、“專業(yè)”與“行業(yè)” 交叉培養(yǎng)

中國有句古語:名師出高徒。要培養(yǎng)高素質(zhì)的營銷人才,作為教師,不僅要有較強的專業(yè)知識,還要有較深的行業(yè)素養(yǎng)。高職院校的教學(xué)模式應(yīng)該是專業(yè)與行業(yè)相結(jié)合,以行業(yè)的需求為導(dǎo)向,向精細型的人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)變,從具體的就業(yè)崗位出發(fā),制定相應(yīng)的課程及課程內(nèi)容。在課程的教學(xué)模式上,理論聯(lián)系實際,緊密結(jié)合實用技術(shù),采用項目式教學(xué),把具體的營銷案例引入到課堂教學(xué)中,把行業(yè)的新技藝、新觀念融入課堂教學(xué)之中,在專業(yè)教學(xué)中著重培養(yǎng)學(xué)生的綜合實踐能力。另外,搭建學(xué)術(shù)平臺,將知名專家、學(xué)者請進來,使學(xué)生們隨時了解營銷領(lǐng)域新觀點和新動態(tài)。這種“專業(yè)與行業(yè)”的交叉培養(yǎng)極大地推動了學(xué)科的融合與創(chuàng)新,教師們的知識結(jié)構(gòu)不斷更新,學(xué)生的眼界和思路不斷拓寬。專任教師與行業(yè)名師兩支師資隊伍協(xié)力推進,獲取了相得益彰的成效。

行業(yè)要發(fā)展,人才是根本。行業(yè)訂單培養(yǎng)模式是專業(yè)與行業(yè)交叉培養(yǎng)的又一重要突破:高職院校主動為一個行業(yè)的一家或多家企業(yè)的相同崗位針對性地培養(yǎng)營銷人才,由企業(yè)技術(shù)人員和學(xué)院教師共同進行課程教育和技能訓(xùn)練。將營銷行業(yè)人才培養(yǎng)工作融入行業(yè)建設(shè)中,為企業(yè)的銷售系統(tǒng)準備一批熟悉專業(yè)技術(shù)、熟悉產(chǎn)品應(yīng)用、具有一定銷售技巧的實用技能型營銷人員。

四、“技藝”與“誠信”交叉培養(yǎng)

做事先做人。試想想,如果客戶不接受營銷員的為人,還會進一步接受他營銷的產(chǎn)品嗎?現(xiàn)代信息傳播非常發(fā)達,許多客戶因不斷接受信息而變得非常精明,可以輕易察覺營銷員是否誠信。客戶和其他所有人一樣,都希望與誠信的人打交道。

在當代中國背景下,誠信是一種稀缺的資源,能夠樹立良好的企業(yè)形象,增強企業(yè)的競爭力,有效地吸引和保留更多的客戶。

誠信培養(yǎng)要及早進行,學(xué)生不僅在學(xué)院要掌握專業(yè)技藝,而且要接受誠信教育,學(xué)會誠信做事做人。因此,必須把“以誠信為本”的思想放在首位,讓誠信構(gòu)成校園文化的核心價值體系。首先,教師要以身作則,在教書育人中自覺恪守誠信、實事求是,以高尚的人格魅力感染學(xué)生、教育學(xué)生、激勵學(xué)生。其次,課堂教學(xué)要隨時注重誠信教育。課堂是教師教書育人的主陣地,一定要充分發(fā)揮其育人的強大功能,把誠信教育落到實處。最后,高職院校要結(jié)合學(xué)院自身的特點,充分利用學(xué)院的一切時間和空間,精心規(guī)劃、合理搭建誠信教育學(xué)習(xí)園地,在校園、教室、寢室、食堂和公共場所適當設(shè)置誠信標語、格言標牌;利用校報、宣傳專窗、校園廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體多角度、全方位開展誠信教育宣傳;廣泛開展以誠信為主題的系列誠信教育活動,諸如名家講座、名人訪談、誠信知識競賽、主題班會、征文比賽等活動;建立“學(xué)生誠信檔案”,定期、全面考察學(xué)生在校期間的誠信狀況。讓學(xué)生在學(xué)院的學(xué)習(xí)生活中耳濡目染,潛移默化,充分享受誠信教育,逐漸形成 “誠信立身、誠信做事”的良好習(xí)慣,為未來的營銷職業(yè)生涯打下堅實的品德基礎(chǔ)。另外,中國已經(jīng)加入WTO成為一個世界經(jīng)濟貿(mào)易成員,許多營銷工作不可避免地需要運用外語,所以高職營銷專業(yè)的學(xué)生熟練掌握一門外語是非常必要的,同時可以拓展市場就業(yè)和職場提升機會。但是目前高職營銷專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生的外語水平普遍達不到實際工作的要求。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立,新機遇、新發(fā)展、新挑戰(zhàn)都對營銷專業(yè)學(xué)生提出了新的要求,擇業(yè)競爭愈加激烈。擇業(yè)競爭實際上就是教育資源的競爭,是學(xué)校教育實力的競爭。在高職院校營銷專業(yè)建立多方交叉模式培養(yǎng)環(huán)境與機制,加強學(xué)生各種能力的培養(yǎng),使學(xué)生成為知識扎實、技能過硬、務(wù)實創(chuàng)新、誠實守信的有用之才,才能使學(xué)生在就業(yè)市場立于不敗之地,更加適應(yīng)市場對營銷人才的需求。

參考文獻:

[1]趙純海.誠信教育――大學(xué)生思想教育的基石[C].遼寧省教育廳論文評選.

[2]訂單+實訓(xùn),華育國際[EB/OL].省略/order.htm.

[3]郭萌,杜鵬.美國MBA市場營銷課程設(shè)置對中國的啟示[J].中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報,2009,(4).

[4]王曉義,楊忠直.從美國經(jīng)驗看中國MBA教育的可持續(xù)發(fā)展[J].中國大學(xué)教育,2004,(7).

[5]謝導(dǎo).MBA市場營銷案例教學(xué)的幾點主張[J].北京市財貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)報,2003,(3).