房地產(chǎn)項目精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目范文

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應當符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。其次，對準予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)：第一，用于國家機關用地和軍事用地；第二，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關的權利、義務是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；同時要變更開發(fā)建設單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

第2篇：房地產(chǎn)項目范文

法定代表人： 職務： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號：

受讓方（甲方）：

法定代表人： 職務： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就 房地產(chǎn)項目（簡稱項目）轉(zhuǎn)讓達成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項目概況

1.1 項目名稱：，位于 ，其四至范圍為：東至 ，西至于 ，南至，北至 。（詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖）；本轉(zhuǎn)讓項目包括在建構筑物及其附屬設施等（詳見附件二）。

1.2項目使用性質(zhì)： （住宅、商業(yè)）

1.3項目規(guī)劃條件：

（1）占地面積： 平方米；

（2）規(guī)則容積率 ；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積： 平方米；

（6）地下面積： 平方米；

1.4規(guī)劃指標：

1.5項目投資建設情況：本房地產(chǎn)項目總投資額 萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計投資萬元，達總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條 項目開發(fā)建設現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容（詳見附件三）。

第三條 項目法律手續(xù)

3.1 甲方以 方式取得該項目的國有土地使用權，國有土地使用權出讓合同編號： ；甲方已按國有土地使用權出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國有土地使用權證書為；國有使用權使用期限從 年 月 日計算，為 年；

3.2該項目的拆遷許可證號為 ；

3.3該項目的建設用地規(guī)劃許可證號為 ；

3.4該項目的建設工程規(guī)劃許可證號為 ；

3.5該項目的建設工程開工許可證號為 ；

3.6該項目的固定資產(chǎn)投資計劃立項批準文為；

3.7該項目的商品房預售許可證號為 ；外銷許可證號為；

3.8 《項目建議書》、《項目可行性研究報告》《項目環(huán)境影響研究報告》

3.9 ；等。

第四條 法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1 項目轉(zhuǎn)讓時，本合同第三條甲方已取得的各項法律手續(xù)和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時向甲方支付有關費用，或未按政府有關部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導致不能獲政府有關部門批準的，甲方有權拒交有關證件。

4.2甲方保證各項法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項手續(xù)因甲方的責任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按（ ）處理：

4.2.1 雙方共同向政府主管部門申請補辦有關手續(xù)，其補辦有關手續(xù)的一切費用由甲方承擔；若補辦不成功時，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費用，并按乙方已付費用的 %予以賠償；

4.2.3 。4.3如果因乙方的責任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項手續(xù) 而影響項目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費用。同時，乙方在接手項目后已投入項目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價返還乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付費用的 % 賠償甲方的損失。

第五條 項目轉(zhuǎn)讓費及其支付

5.1 項目轉(zhuǎn)讓費總額：乙方應向甲方支付合同項目轉(zhuǎn)讓費為 萬元 。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3 付款期限：

乙方須在 年 月 日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費 萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費 萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費 萬元；

乙方須在 年 月 日前將轉(zhuǎn)讓費用余額即 萬元向甲方付清。

第五條 項目轉(zhuǎn)讓的間接費用

5.1 項目轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費的承擔依國家稅法規(guī)定。

5.2項目轉(zhuǎn)讓后，項目發(fā)生的需向政府有關部門支付的一切費用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔。

第六條 項目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務

乙方按該項目原有的國有土地使用權出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準文件、固定資產(chǎn)投資計劃的批準文件、拆遷批準文件等受讓該項目后進行開發(fā)建設。確有必要修訂有關限制條件的，由乙方在受讓項目后自行向有關部門申請，辦理有關法律手續(xù)，甲方承擔協(xié)助辦理的義務。

第六條 甲方關于項目工程建設的責任

6.1 甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項目尚需完成工程（依實際情況約定,如6.1.1）：

6.1.1負責完成項目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時用水、電管線到紅線的接用，并承擔其費用;

6.1.2 ；

6.1.3 等。

第七條 甲方關于項目開發(fā)建設各項未完審批手續(xù)有關費用的責任。（依實際情況約定）

7.1 ；

7.2 ；

7.3 。

第八條 項目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1 甲方應如實提供該項目所涉及的甲方與他方簽訂的設計、施工、工程監(jiān)理、商品房預售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2 項目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細目如下(內(nèi)容詳見附件四) (依實際情況約定)

8.2.1《建設工程承包合同》；

8.2.2 《工程監(jiān)理合同》;

8.2.3《商品房預售合同》，共 份 ；

8.2.4 。

8.3甲方應當通知上述合同的合同當事人，與乙方一起協(xié)商有關合同繼續(xù)履行事項，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1 若幾方達成協(xié)議，應簽訂對原合同的書面補充協(xié)議。

8.3.2 若達不成被充協(xié)議，甲方應當與原合同當事人負責解除，其引發(fā)的合同責任應當由甲方承擔，與乙方無關。

8.4 上述8.3商談補充合同所產(chǎn)生的費用由甲方承擔。

第九條 甲方責任

9.1 甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項目，并保證項目符合法定轉(zhuǎn)讓條件；

9.2 甲方保證項目不存在為第三人或甲方債務擔保的情形。

9.3 甲方保證項目轉(zhuǎn)讓時，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保證項目轉(zhuǎn)讓時不存在有其他行使《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權的情形；

9.5 甲方應當如實向乙方提供項目轉(zhuǎn)讓時現(xiàn)狀情況；

9.6 甲方應按本合同第4.1條約定及時向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關部門辦理相關轉(zhuǎn)移手續(xù)；

9.7甲方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8 甲方應按本合同約定履行其他義務.

第十條 乙方責任

10.1 乙方保證有資格受讓項目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設本合同項目；

10.2 乙方應當按本合同第五條的約定向乙方支付項目轉(zhuǎn)讓費；

10.3 乙方應積極協(xié)助甲方處理項目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜；

10.4 乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關設計、施工、工程監(jiān)理、商品房預售等合同。

10.5 乙方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6 甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十一條 違約責任

11.1 甲方違約責任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項目或項目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉(zhuǎn)讓費的%，若乙方實際損失超過此賠償額時，超過部分甲方應據(jù)實賠償。

11.1.2 甲方未按本合同第四條約定按時向乙方轉(zhuǎn)交有關證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務（有一款即可）時，視為甲方根本違約，乙方有權解除合同，甲方退還乙方全部已付費用，并按項目轉(zhuǎn)讓費的 %向乙方支付違約金，若乙方實際損失超過此違約金時，超過部分甲方應據(jù)實賠償。

11.1.3 甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務時，甲方應向乙方支付違約金 元。

11.2 乙方違約責任

11.2.1 乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉(zhuǎn)讓費的%，若甲方實際損失超過此賠償額時，超過部分乙方應據(jù)實賠償；

11.2.2 乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項目轉(zhuǎn)讓費，每逾期一日按項目轉(zhuǎn)讓費用的萬分之 支付違約金。若逾期 超過30日，甲方有權解除合同，罰沒定金。同時，乙方再按已付項目轉(zhuǎn)讓費的%向甲方賠償。若甲方實際損失超過此兩項賠償費用時，超過部分乙方仍須據(jù)實賠償。

11.2.3 未履行本合同約定的其他義務時，甲方應向乙方支付違約金 元。

第十二條 不可抗力

不可抗力指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國家政策的變動、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時，應書面通知對方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項證明文件應由事故發(fā)生地區(qū)的有權權力機關或公證機構出具。按其對履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責任或延期履行的協(xié)議。

第十三條 法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，適用中華人民共和國的法律。

第十四條 爭議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關的一切爭議，雙方應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第 方式解決。

（一）向項目所在地人民法院起訴

（二）向 仲裁委員會申請仲裁。

第十五條 合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報 房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條 合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機關批準后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條 合同附件

附件包括與本合同相關的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號：

法定代表人：

委托人：

電話：

第3篇：房地產(chǎn)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目；成本；控制

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項目如何提升競爭力，完善項目成本控制就現(xiàn)的尤為重要。

一、房地產(chǎn)項目成本控制原則

1、不相容職務分離原則

從防止錯弊和控制成本角度來說，將不相容職務分解到不同人來擔任，將大大降低錯弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項完整的經(jīng)濟業(yè)務活動，必須分配給具有互相制約關系的兩個或兩個以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責包括授權、執(zhí)行、記錄、保管、審核。一些業(yè)務活動往往由一個部門甚至一兩個崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監(jiān)督，導致很多弊端，尤其是工程采購環(huán)節(jié)，由于不相容職務未能有效分離，采購成本偏高，是公司產(chǎn)品成本居高不下的重要因素之一。

2、協(xié)調(diào)配合原則

在各項經(jīng)營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應協(xié)調(diào)同步，各項業(yè)務程序和辦理手續(xù)需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節(jié)現(xiàn)象，減少矛盾和內(nèi)耗，以保證經(jīng)營管理活動的連續(xù)性和有效性。協(xié)調(diào)配合原則，是對不相容職務分離原則的深化和補充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯弊而不顧辦事效率的機械做法，而必須做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，從而在保證質(zhì)量提高效率的前提下完成經(jīng)營任務。

3、崗位匹配原則

應該根據(jù)各崗位業(yè)務性質(zhì)和人員要求，相應地賦予作業(yè)任務和職責權限，規(guī)定操作規(guī)程和處理手續(xù)，明確紀律規(guī)則和檢查標準，以使職、責、權、利相結合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標準，工作有檢查，并從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制，與每個崗位的績效考核掛鉤，以此定獎罰，以增加每個人的事業(yè)心和責任感，提高工作質(zhì)量和效率。

4、重要性原則

內(nèi)部控制應當在全面控制的基礎上，關注重要業(yè)務事項和高風險領域，每個企業(yè)應根據(jù)自身業(yè)務特點，識別自身風險情況并進行風險評估，加強關鍵控制點的控制。為此，在建立成本控制體系時，分析影響成本的重要因素，將采購環(huán)節(jié)尤其是大宗采購程序、工程決算審計程序等作為重點進行完善。

二、房地產(chǎn)項目成本控制影響因素

1、工程承包合同對成本控制的影響

施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。提高預算收入，控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項目效益。應注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項目成本的重要基礎，需加強重視。

2、成本計劃對成本控制的影響

開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。包括具體的成本控制目標、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項目實際情況與工程承包合同的基礎上，結合工程施工所選用的材料、工藝、技術等，制定切實可行的成本控制方案。

3、進度報告對成本控制的影響

房地產(chǎn)項目的進度與房地產(chǎn)項目的成本支出密切相關。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產(chǎn)項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實現(xiàn)預期成本控制目標；另一方面，利用M度報告，有助于項目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時止損，保障房地產(chǎn)項目的質(zhì)量與進度。

三、房地產(chǎn)項目成本控制方法

1、項目成本分析表法

項目成本分析表法是進行項目成本控制的一個非常重要的手段，主要是對與項目相關的各種表格予以分析、比較，對成本進行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個項目實行過程中同步使用，可以根據(jù)項目進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對已發(fā)生的項目成本進行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達到改善管理工作效果，改進項目成本管理目標，提高經(jīng)濟效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項目施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預算成本進行對比分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標范圍之內(nèi)。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等項目施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。在項目施工成本控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項目實施中使用較多的一種方法，是對項目進度和費用進行綜合控制的一種有效方法。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現(xiàn)項目成本目標。在項目成本控制中，成本控制的偏差可分為實際偏差、計劃偏差、目標偏差三種。目標偏差即為實際偏差與計劃偏差的差額，由于計劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項目的目標偏差，就需要取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實際成本偏差。項目的成本目標偏―小，說明整個項目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產(chǎn)項目相對獨立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預算計劃中直接導出，也可以借助網(wǎng)絡圖、條線圖等工具單獨建立。成本累計曲線圖上的實際支出與計劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當然，現(xiàn)實與理想情況存在的偏差并不意味著項目成本控制工作一定發(fā)生了問題。相關部門應當認真清似差的原因，研判偏差是正?；蚴欠钦＃槍ζ湓虿扇∠鄳奶幚泶胧?。

參考文獻：

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[2]李成貞，徐冬生.房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本問題研究[J]，中國證券期貨，2012

[3]左根林，住宅項目成本分配應用研究[J]，山西建筑，2012

第4篇：房地產(chǎn)項目范文

通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。

項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費能力分析：

經(jīng)濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。

三、項目定位

本案位于濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4、社區(qū)規(guī)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、戶型實用、舒適。

四、產(chǎn)品建議

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到人無我有人有我精，依靠獨特的內(nèi)部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社區(qū)配套設施

1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)節(jié)控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。

d便于設落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設消防電

梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監(jiān)測火情。

4、信息系統(tǒng)

有線電話：市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡：寬帶網(wǎng)入戶，并預留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整

套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。

(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。

(六)戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100180平方米之間，適當保留200250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

(七)戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動量大，易擴大知名度。

(3)交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。

缺點：投入費用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。

(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)

第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相

對較高的利潤。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。

(三)價格策略

目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點：

突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子為主訴求點。

理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢

及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設施開發(fā)觀念等。

2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。

(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。

第5篇：房地產(chǎn)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目、精細化管理、優(yōu)化

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，企業(yè)負債比例在項目開發(fā)前期、中期都維持在一個較高的水平。在資金運轉(zhuǎn)周期長，現(xiàn)金流壓力大，財務費用占投資比重大，銷售利潤空間不高，公司人力、物力、財力高度集中的情況下，管理一旦出現(xiàn)失誤將會給房地產(chǎn)企業(yè)以致命性打擊?，F(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)還存在諸多問題，開發(fā)者缺乏風險意識，決策還停留在經(jīng)驗判斷水平，片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營、違規(guī)操作和高風險投資的情況時有發(fā)生。高位維持的房價，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍不重視市場調(diào)查，有的企業(yè)甚至僅憑經(jīng)驗或簡單的計算就進行決策?？茖W有效的項目可行性分析缺失，完善的風險決策方法相對較少，就導致“好項目不掙錢”的窘境出現(xiàn)。

二、精細化管理概述

1、精細化管理的內(nèi)涵

精細化管理是一種精益求精的管理方法。精細化管理本質(zhì)上強調(diào)的是一個持續(xù)改進、不斷完善的過程,即工作由粗到細,由細到精,由精到優(yōu),由優(yōu)到領先,堅持不懈地追求精益求精,持續(xù)不斷地尋求優(yōu)化的方法。具體來講,精細化管理就是以風險可控為前提,以效益最大為目標,以規(guī)范、規(guī)則和標準為指引,以精細、嚴密、規(guī)范、系統(tǒng)、科學的管理為過程的一種管理方法。其核心是“以人為本”,目標是實現(xiàn)“精細化、人本化、制度化”管理,最終實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

2、實施精細化管理的必要性

在當今的企業(yè)管理中細節(jié)既是企業(yè)成功的基礎,又是企業(yè)成功的引導者。面對激烈的市場競爭,推進精細化管理將成為企業(yè)發(fā)展的必然要求。

（1）精細化管理是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國企業(yè)實行現(xiàn)代化管理的時間非常短,在企業(yè)的細節(jié)管理方面與西方發(fā)達國家的企業(yè)相比相距甚遠。伴隨著經(jīng)濟全球化和改革開放不斷深入,我國企業(yè)在國內(nèi)外市場所面臨的競爭越來越激烈。因此,只有推進精細化管理,增強核心競爭力,才能打造一流的企業(yè)、才能在激烈的競爭環(huán)境中找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

（2）精細化管理是企業(yè)打造核心競爭力的需要

精細化管理是企業(yè)為適應集約化和規(guī)模化生產(chǎn)方式而建立的一種管理模式。目前我國的企業(yè)與國外的大公司相比,存在著自有資金不足、融資渠道單一、專業(yè)技術人員匱乏、戰(zhàn)略前瞻性不足以及應變能力差等問題。所以只有通過合理定位、規(guī)范運作和量化管理來推動精細化管理,才能大力提升自己的核心競爭力,逐步達到世界先進的管理水平。

（3）精細化管理是企業(yè)超越競爭者、超越自我的需要

精細化管理對企業(yè)最大的貢獻在于創(chuàng)新思維、降本增效。一個實行精細化管理的企業(yè)，一般都能夠把成本控制在最低限度，用最低的成本組成博取最大的利潤空間，使有限的資源得到最恰當?shù)睦?。只有這樣才能從根本上保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。從而使企業(yè)在面對競爭時從容自信、不斷超越競爭對手，并通過精細的管理不斷完善自我、提高自我、超越自我。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理現(xiàn)狀

改革開放以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，跑馬圈地式、粗放式的管理模式已無法適應經(jīng)濟形勢發(fā)展的要求。隨著我國土地、金融和審批等各項政策的完善，開發(fā)標準的日趨嚴苛，目標客戶群的日益成熟，外資、港資開發(fā)商，使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大壓力：

1、來自于宏觀調(diào)控政策變化的壓力

我國政府出臺了關于“90平方米以下住宅開發(fā)占70%以上”的政策，關于建筑節(jié)能、節(jié)地等強制性規(guī)范。地方政府新出臺的建筑面積規(guī)范，如上海市2011年10月1日起實行新的建筑面積規(guī)范，其對設備層的層高限制、地下室房間地平而與室外地平面的高差限制、商業(yè)及辦公樓的層高限制、陽臺進深的設計及窗臺設計等規(guī)定，以此限制房地產(chǎn)企業(yè)的投機行為，促使開發(fā)商有效地利用好每一寸土地。同時，消費者在購買商品房時變得越來越理性，市場的主導權已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費者。市場格局的變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)唯有強化產(chǎn)品創(chuàng)新、內(nèi)部管理創(chuàng)新，為市場提供性價比更高的產(chǎn)品，才能取得競爭的優(yōu)勢。

2、來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自身壓力

多年來低價拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應求也使得開發(fā)商不太重視產(chǎn)品制造與客戶服務的精細化。盡管房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些企業(yè)戰(zhàn)略家，但缺少精益求精的執(zhí)行者，缺少能經(jīng)受時代考驗的精細產(chǎn)品。隨著項目開發(fā)成本的大幅提高、財務風險不斷擴大、利潤空間不斷縮小，特別是消費市場的成熟，粗放式經(jīng)營和單純依靠土地溢價的開發(fā)模式已難以為繼。這就要求企業(yè)轉(zhuǎn)變自身發(fā)展戰(zhàn)略，即從外延性擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵的提升，做到以市場為導向，以產(chǎn)品為核心，認真、精細、標準、規(guī)范、專業(yè)地做好產(chǎn)品。

3、來自外資及港資開發(fā)商的競爭壓力

持續(xù)的樓市調(diào)控政策使樓市開始步入下行通道。以港資為代表的開發(fā)商頻頻向內(nèi)地擴張。據(jù)公開資料表明，2011年前三季度末，港資房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手，砸下百余億元的資金拿地。相比之下，內(nèi)地開發(fā)商的市場敏感度較弱。在項目運營能力上，內(nèi)地開發(fā)商缺乏推行精細化管理的經(jīng)驗，而導致開發(fā)品質(zhì)較差。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化項目精細化管理

1、實行財務集中化管理

過去實行的財務分權管理制, 弊端主要表現(xiàn)在: (1)公司總部難于及時動態(tài)地掌握各項目部的財務運營狀況以及資金使用情況；(2)各個項目部之間僅靠財務報表的方式反映財務信息, 缺乏詳細、準確的管理手段，以至總部不能及時地進行數(shù)據(jù)分析和決策，甚至因缺乏有效的監(jiān)管手段而出現(xiàn)問題。因此,經(jīng)營層應將戰(zhàn)略決策權、投資融資權、人事權、資金調(diào)度權、資產(chǎn)管理權等重大決策權進行集中管理。通過實施財務集中管理模式,有效使用資金，降低財務成本，并使管理者能夠?qū)崟r掌握企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果, 對項目進行實時監(jiān)控。

2、工程精細化管理

第6篇：房地產(chǎn)項目范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；營銷策略；影響因素

引言隨著時代的發(fā)展，伴隨經(jīng)濟形勢及社會需求的變化，消費者對于房地產(chǎn)的消費也更趨于理智，不再盲目購房，購買者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的量的需求以及對于整體房型的性價比的質(zhì)的要求也越來越高，面對不斷變化的形勢，如何應對政府的政策，市場的變化，消費者需求方式和需求方向的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行深入的調(diào)查研究，追尋適合自身發(fā)展的完善的營銷策略。本文旨在研究房地產(chǎn)項目營銷策略影響因素，為企業(yè)營銷策略的制定提供指導。

一、宏觀環(huán)境影響因素

宏觀環(huán)境是從企業(yè)與整個社會相互作用的角度來闡述市場環(huán)境的。PEST分析是宏觀環(huán)境分析的基本工具。它通過政治的（Politics）、經(jīng)濟的（Economic）、社會的（Society）和技術的（Technology）角度或四個方面的因素分析從總體上把握宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同樣不可避免的受宏觀環(huán)境的影響和制約。

（一）政治環(huán)境

通常情況下人們的經(jīng)濟行為受政治形勢的影響，國家制定的經(jīng)濟與社會發(fā)展的戰(zhàn)略和方針政策，很大程度影響市場追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業(yè)的經(jīng)營活動。

（二）經(jīng)濟環(huán)境

宏觀經(jīng)濟環(huán)境主要指一個國家的人口數(shù)量及其增長趨勢，國民收入、國民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過這些指標能夠反映的國民經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展速度。這些因素的變化直接影響企業(yè)的市場機會。

（三）社會環(huán)境

社會環(huán)境指一定時期整個社會發(fā)展的一般狀況。主要包括社會道德風尚，人口變動趨勢，文化教育，價值觀念等。社會環(huán)境在一定程度上影響消費者的購買目標、購買方式。同時人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會發(fā)展的趨勢，社會環(huán)境向著對經(jīng)濟產(chǎn)生利好關系的方向穩(wěn)步提升。

（四）技術環(huán)境

科學技術是第一生產(chǎn)力，在這個科技發(fā)展迅猛的時代，市場營銷部門更要充分了解科技發(fā)展前沿動態(tài)，抓住時代主旋律，生產(chǎn)出符合市場需求的產(chǎn)品。技術進步可創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，創(chuàng)造出有新意的差別化產(chǎn)品，滿足顧客日益增長的需求。

二、行業(yè)環(huán)境影響因素

邁克爾?波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業(yè)面臨的行業(yè)環(huán)境的五力競爭模型，五種力量模型在一個簡便的模型體現(xiàn)不同的行業(yè)環(huán)境影響因素，作為分析行業(yè)基本競爭態(tài)勢的依據(jù)，行業(yè)環(huán)境主要包括現(xiàn)有競爭者的競爭能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力五個方面。這五個方面力量也構成了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的影響因素，這五種力量綜合起來影響著房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略。

三、項目自身影響因素

（一）產(chǎn)品因素

隨著社會的進步，需求的提升，對產(chǎn)品的需求更多的不只是產(chǎn)品本身，而是它所附帶的附加價值。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，它價格昂貴，使用周期長，消費者對房地產(chǎn)的期望會比一般產(chǎn)品要高，對于房地產(chǎn)購買后的附加價值有更高的期望，這包括房地產(chǎn)項目的周邊配套設施，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、居住后物業(yè)的服務水平等。

（二）價格因素

由于房地產(chǎn)項目自身的特殊決定了定價策略的靈活性，因其開發(fā)周期長，成本高，營銷周期長，受消費者需求情況，供給情況及整體經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)項目的定價要遵循科學與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據(jù)市場環(huán)境等因素適時調(diào)整定價策略，由于房地產(chǎn)投資額度大，總值高，小的價格調(diào)整也會讓消費者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營銷策略組合的制定中，適時的調(diào)整價格策略是作為相對靈活且較快見到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者進行產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的媒介。一般表現(xiàn)為直銷和分銷。房地產(chǎn)項目的營銷渠道主要是建立自己的營銷中心，一般建設在所在項目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實體，同時直銷渠道可以促進營銷團隊集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見的。分銷渠道主要是房地產(chǎn)商把營銷任務分配給他人營銷，分銷渠道的益處是可以減輕營銷團隊的壓力，弊端是無法掌控分銷商的職業(yè)素養(yǎng)和向心力。

（四）促銷因素

房地產(chǎn)項目在制定科學的價格和選擇正確的渠道的基礎上，還需要通過各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費者聯(lián)系的平臺，把握目標顧客。只有經(jīng)過分析為目標顧客設定專門的有針對性的促銷活動會比盲目開展活動有效果，同樣一類促銷活動，在不同房地產(chǎn)項目中的運用效果會有不同，不能盲從其他銷量好的項目，要根據(jù)自身項目的目標顧客群設定自己的促銷活動，這樣才能提升顧客滿意度。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目營銷策略的制定要依據(jù)宏觀環(huán)境因素、行業(yè)環(huán)境因素和項目自身因素綜合考慮。項目將如何應對新形勢的變化，能否力挽狂瀾，如何應對政府的政策，讓自己的企業(yè)及開發(fā)的項目既適應政策調(diào)整，又能擔當社會責任，并能可持續(xù)發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強科學的管理，特別是營銷策略的研究和完善，找尋最優(yōu)化的營銷策略，進一步打開消費者市場。

參考文獻：

[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的國內(nèi)液壓產(chǎn)品的營銷策略[J].流體傳動與控制，2015（1）：6062

[2]洪立峰.如何做好房地產(chǎn)營銷項目主題策劃[J].經(jīng)營管理者，2013（30）：278

[3]趙柯，談房地產(chǎn)服務營銷策略，商情，2013（46）

第7篇：房地產(chǎn)項目范文

轉(zhuǎn)讓方（甲方）：

法定代表人：職務：國籍：

住所：

開戶行：帳號：

受讓方（甲方）：

法定代表人：職務：國籍：

住所：

開戶行：帳號：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)項目（簡稱項目）轉(zhuǎn)讓達成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項目概況

1.1項目名稱：，位于，其四至范圍為：東至，西至于，南至，北至。（詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖）；本轉(zhuǎn)讓項目包括在建構筑物及其附屬設施等（詳見附件二）。

1.2項目使用性質(zhì)：（住宅、商業(yè)）

1.3項目規(guī)劃條件：

（1）占地面積：平方米；

（2）規(guī)則容積率；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積：平方米；

（6）地下面積：平方米；

1.4規(guī)劃指標：

1.5項目投資建設情況：本房地產(chǎn)項目總投資額萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計投資萬元，達總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條項目開發(fā)建設現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容（詳見附件三）。

第三條項目法律手續(xù)

3.1甲方以方式取得該項目的國有土地使用權，國有土地使用權出讓合同編號：；甲方已按國有土地使用權出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國有土地使用權證書為；國有使用權使用期限從年月日計算，為年；

3.2該項目的拆遷許可證號為；

3.3該項目的建設用地規(guī)劃許可證號為；

3.4該項目的建設工程規(guī)劃許可證號為；

3.5該項目的建設工程開工許可證號為；

3.6該項目的固定資產(chǎn)投資計劃立項批準文為；

3.7該項目的商品房預售許可證號為；外銷許可證號為；

3.8《項目建議書》、《項目可行性研究報告》《項目環(huán)境影響研究報告》

3.9；等。

第四條法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1項目轉(zhuǎn)讓時，本合同第三條甲方已取得的各項法律手續(xù)和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時向甲方支付有關費用，或未按政府有關部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導致不能獲政府有關部門批準的，甲方有權拒交有關證件。

4.2甲方保證各項法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項手續(xù)因甲方的責任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按（）處理：

4.2.1雙方共同向政府主管部門申請補辦有關手續(xù)，其補辦有關手續(xù)的一切費用由甲方承擔；若補辦不成功時，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費用，并按乙方已付費用的%予以賠償；

4.2.3.4.3如果因乙方的責任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項手續(xù)而影響項目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費用。同時，乙方在接手項目后已投入項目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價返還乙方。

4.3.2合同解除，乙方按已付費用的%賠償甲方的損失。

第五條項目轉(zhuǎn)讓費及其支付

5.1項目轉(zhuǎn)讓費總額：乙方應向甲方支付合同項目轉(zhuǎn)讓費為萬元。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3付款期限：

乙方須在年月日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費萬元；

乙方須在年月日前將轉(zhuǎn)讓費用余額即萬元向甲方付清。

第五條項目轉(zhuǎn)讓的間接費用

5.1項目轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費的承擔依國家稅法規(guī)定。

5.2項目轉(zhuǎn)讓后，項目發(fā)生的需向政府有關部門支付的一切費用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔。

第六條項目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務

乙方按該項目原有的國有土地使用權出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準文件、固定資產(chǎn)投資計劃的批準文件、拆遷批準文件等受讓該項目后進行開發(fā)建設。確有必要修訂有關限制條件的，由乙方在受讓項目后自行向有關部門申請，辦理有關法律手續(xù)，甲方承擔協(xié)助辦理的義務。

第六條甲方關于項目工程建設的責任

6.1甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項目尚需完成工程（依實際情況約定，如6.1.1）：

6.1.1負責完成項目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時用水、電管線到紅線的接用，并承擔其費用；

6.1.2；

6.1.3等。

第七條甲方關于項目開發(fā)建設各項未完審批手續(xù)有關費用的責任。（依實際情況約定）

7.1；

7.2；

7.3.

第八條項目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1甲方應如實提供該項目所涉及的甲方與他方簽訂的設計、施工、工程監(jiān)理、商品房預售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2項目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細目如下（內(nèi)容詳見附件四）（依實際情況約定）

8.2.1《建設工程承包合同》；

8.2.2《工程監(jiān)理合同》；

8.2.3《商品房預售合同》，共份；

8.2.4.

8.3甲方應當通知上述合同的合同當事人，與乙方一起協(xié)商有關合同繼續(xù)履行事項，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1若幾方達成協(xié)議，應簽訂對原合同的書面補充協(xié)議。

8.3.2若達不成被充協(xié)議，甲方應當與原合同當事人負責解除，其引發(fā)的合同責任應當由甲方承擔，與乙方無關。

8.4上述8.3商談補充合同所產(chǎn)生的費用由甲方承擔。

第九條甲方責任

9.1甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項目，并保證項目符合法定轉(zhuǎn)讓條件；

9.2甲方保證項目不存在為第三人或甲方債務擔保的情形。

9.3甲方保證項目轉(zhuǎn)讓時，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4甲方保證項目轉(zhuǎn)讓時不存在有其他行使《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權的情形；

9.5甲方應當如實向乙方提供項目轉(zhuǎn)讓時現(xiàn)狀情況；

9.6甲方應按本合同第4.1條約定及時向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關部門辦理相關轉(zhuǎn)移手續(xù)；

9.7甲方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十條乙方責任

10.1乙方保證有資格受讓項目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設本合同項目；

10.2乙方應當按本合同第五條的約定向乙方支付項目轉(zhuǎn)讓費；

10.3乙方應積極協(xié)助甲方處理項目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜；

10.4乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關設計、施工、工程監(jiān)理、商品房預售等合同。

10.5乙方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十一條違約責任

11.1甲方違約責任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項目或項目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉(zhuǎn)讓費的%，若乙方實際損失超過此賠償額時，超過部分甲方應據(jù)實賠償。

11.1.2甲方未按本合同第四條約定按時向乙方轉(zhuǎn)交有關證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務（有一款即可）時，視為甲方根本違約，乙方有權解除合同，甲方退還乙方全部已付費用，并按項目轉(zhuǎn)讓費的%向乙方支付違約金，若乙方實際損失超過此違約金時，超過部分甲方應據(jù)實賠償。

11.1.3甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務時，甲方應向乙方支付違約金元。

11.2乙方違約責任

11.2.1乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉(zhuǎn)讓費的%，若甲方實際損失超過此賠償額時，超過部分乙方應據(jù)實賠償；

11.2.2乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項目轉(zhuǎn)讓費，每逾期一日按項目轉(zhuǎn)讓費用的萬分之支付違約金。若逾期超過30日，甲方有權解除合同，罰沒定金。同時，乙方再按已付項目轉(zhuǎn)讓費的%向甲方賠償。若甲方實際損失超過此兩項賠償費用時，超過部分乙方仍須據(jù)實賠償。

11.2.3未履行本合同約定的其他義務時，甲方應向乙方支付違約金元。

第十二條不可抗力

不可抗力指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國家政策的變動、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時，應書面通知對方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項證明文件應由事故發(fā)生地區(qū)的有權權力機關或公證機構出具。按其對履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責任或延期履行的協(xié)議。

第十三條法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，適用中華人民共和國的法律。

第十四條爭議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關的一切爭議，雙方應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第方式解決。

（一）向項目所在地人民法院

（二）向仲裁委員會申請仲裁。

第十五條合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機關批準后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條合同附件

附件包括與本合同相關的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號：

年月日

乙方：

住所：法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

第8篇：房地產(chǎn)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；運作模式；分析

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于發(fā)育階段，有許多地方因為受到多方面因素的影響，需要對其進行逐步的完善。其中，房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，但是在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，因為較多因素的影響，它存在著許多風險，只有采用合理的房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式，才能有效的避開風險，提升房地產(chǎn)項目的品質(zhì)與質(zhì)量，同時也可以提高房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的工作效率。

一、我國房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場因為社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及我國相關政策的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈。

1、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

自從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及高收益的影響，促使許多企業(yè)或者是集團也開始涉入房地產(chǎn)的投資[1]。但是因為后者大多是臨時想要涉足房地產(chǎn)的投資與開發(fā)，所以這些企業(yè)派出的工作人員，都是臨時的進行組合，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作模式了解有限，沒有實戰(zhàn)經(jīng)驗與基礎，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程里面，房地產(chǎn)項目的設計，監(jiān)管，施工以及售后等各個階段，對其沒有進行系統(tǒng)，專業(yè)的控制，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的體制建設不完善。還有，近幾年以來，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)逐年增加，其中房地產(chǎn)企業(yè)的總投資過億，建設房屋超過百萬平方的企業(yè)有很多。雖然有一些房地產(chǎn)企業(yè)成長過程良好，但是最后的收益情況卻非常的落后，這種房地產(chǎn)企業(yè)并不能夠維持一個穩(wěn)定，人數(shù)較多，水平較高的房地產(chǎn)項目開發(fā)管理隊伍，與房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程匹配。

2、房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的不斷提高，與住房條件不斷的改善，還有房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模逐漸擴大，建設時需要考慮小區(qū)功能的規(guī)劃，完善小區(qū)的公共設施，運用最新的技術，工藝，材料，管理，改變了傳統(tǒng)的經(jīng)銷策略，也改變了傳統(tǒng)的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，我國房地產(chǎn)企業(yè)知識面涉及較廣，專業(yè)性能更強，應變能力也有了提升。我國現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式都是采用自主管理的模式，也就是房地產(chǎn)企業(yè)自己開發(fā)組建房地產(chǎn)項目管理的部門，然后進行招標，選用建設的相關設計，進行監(jiān)理，再推動房地產(chǎn)工程的實施與測試運行，同時還選擇物業(yè)管理，分擔過渡期間房地產(chǎn)項目開發(fā)建設后的物業(yè)與售后服務。正是因為房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，導致房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量，所需的成本，完成的進度，以及完成的效率都不是很高，出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間越來越長。

3、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中利益的現(xiàn)狀

由于近年來我國土地資源的不斷占用，導致房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的土地資源出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，但是人們的購房需求卻在不斷增加，最終導致房地產(chǎn)項目開發(fā)的商品出現(xiàn)短缺，也導致我國房產(chǎn)的價格不斷增長，使得房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標變?yōu)榻ㄖ┕?，建筑的設計以及房產(chǎn)的購買者，逐漸形成了市場的主體與利益的核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷整個房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)的項目開發(fā)模式實行封閉形式與自主形式的管理，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的房地產(chǎn)項目開發(fā)信息不對稱。

4、房地產(chǎn)項目質(zhì)量現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的質(zhì)量受到了人們的關注，因為出現(xiàn)了太多房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短工程建設時間，節(jié)約成本，而造成房產(chǎn)建設交付使用以后，出現(xiàn)了太多質(zhì)量問題，進而引起了人們對其質(zhì)量廣泛的關注[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，注重房產(chǎn)的外在美觀設計，目的是增加它的吸引力，提高人們的購買欲望，但在實際建設的過程中，選擇施工材料，設計人員，監(jiān)理時，一般大多數(shù)是進行最低價格的投標，在投標成功之后，對需要進行支付的建筑工程進度款又拖延，往往造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量沒有經(jīng)濟方面的支持。專業(yè)設計不完善，施工設計圖紙中，內(nèi)部結構的設計，空間的設計，整體方案的設計都缺少針對性的研究，質(zhì)量驗評只是走過場，質(zhì)量問題沒有進行解決。

二、建立我國房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的新模式

上面已經(jīng)提到，我國現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用，封閉形式與自主形式的運作模式，這種房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以要引進市場化，社會化以及專業(yè)化的運作模式，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)進行有效的管理，也是解決封閉形式與自主形式管理的重要手段。

我國政府投建的大型工程項目，使用的專業(yè)社會化管理項目，所帶來的經(jīng)驗，可以借鑒到房地產(chǎn)項目開發(fā)的管理中?？梢允褂庙椖块_發(fā)管理進行投標，再把項目的管理與開發(fā)分開，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，可以對房地產(chǎn)項目的運作管理進行業(yè)務外包。房地產(chǎn)企業(yè)為了加強項目開發(fā)運作的控制能力，可以找在管理方面有經(jīng)驗的人員，與有關的項目管理企業(yè)一起組成房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作團隊，對相關人員的要求，寫在項目管理的有關合同里面。房地產(chǎn)項目開發(fā)運作管理就是指相關項目的管理人員，在一定條件的約束之下，經(jīng)過與其他項目企業(yè)中有關經(jīng)理的合作，應使用統(tǒng)計的方法，觀點和理論，把所有房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及到的工作，實行有效管理，然后達到房地產(chǎn)項目開發(fā)最好的效果，房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式不僅僅包括建筑實施階段相關的管理，還包括建筑設計的前期階段，試運階段以及售后服務等階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式，管理的任務就是將房地產(chǎn)項目開發(fā)的管理團隊組織起來，對項目開發(fā)的融資，規(guī)劃，銷售等提出建議，并對其做出技術方面的支持，協(xié)調(diào)政府有關管理部門和房地產(chǎn)企業(yè)之間的關系，收集關于房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關資料。

還應發(fā)揮房地產(chǎn)項目開發(fā)管理公司的管理優(yōu)勢，包括對房地產(chǎn)項目開發(fā)建筑的規(guī)劃設計，建筑施工管理，建筑質(zhì)量，建筑成本等方面的管理，應用最新的工藝，技術，管理方法，材料，進一步提升房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式的管理效率和水平[3]。實行社會化的房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式管理方法，節(jié)約了我國的社會資源和成本，提升了整個房地產(chǎn)行業(yè)的水平與效率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程透明化，確保購房者的相關利益，將原來的房地產(chǎn)項目開發(fā)核心從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿咳藛T。盡可能的降低資源，使得各方的利益達到最佳。把房地產(chǎn)企業(yè)在運作的過程中，出現(xiàn)的風險降到最低，避免出現(xiàn)不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)與項目開發(fā)企業(yè)共同承擔風險。

結束語：

由上述文章我們可以看出，房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式存在許多問題，需要對其進行研究，找到解決這些問題的方法，為此本文提出了幾點建議，只有改善房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式，才能更好的發(fā)展我國的房地產(chǎn)行業(yè)，使之能夠又快又好的推動，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中建筑質(zhì)量的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)項目開發(fā)的運作模式，能夠在我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮最大優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]周敦友，俞美芳. 房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式探討[J]. 建筑經(jīng)濟，2008，S2：130-132.

第9篇：房地產(chǎn)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目 特征 監(jiān)控與管理 風險利用

房地產(chǎn)是一個高風險項目，同時由于房地產(chǎn)也是一個高投資的項目，所以房地產(chǎn)風險往往會造成嚴重的經(jīng)濟問題，對國家和地區(qū)經(jīng)濟都有重要的影響。要采取良好的房地產(chǎn)風險管理，實現(xiàn)風險的監(jiān)控和管理，減少風險的發(fā)生，并通過合理科學地分析和認識，對房地產(chǎn)風險加以利用，推動房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目風險的含義與特征

（一）房地產(chǎn)項目風險的含義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，而地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎。地產(chǎn)則是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等，房產(chǎn)是建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務、文化、教育和辦公醫(yī)療用房等。

房地產(chǎn)項目所具有的風險由很多因素造成，如國家政策、國家法律，社會經(jīng)濟、自然條件以及房地產(chǎn)項目自身特點等因素的影響而形成，房地產(chǎn)項目風險如一般風險一樣是不可以消除的，只能采取一定的管理措施來減小風險的程度，

（二）房地產(chǎn)項目風險種類和特征

1、房地產(chǎn)項目風險的種類

按照房地產(chǎn)項目的工作流程來說，房地產(chǎn)風險可以分為房地產(chǎn)投資決策階段風險、地產(chǎn)投資前期階段風險、房地產(chǎn)建設階段風險、地產(chǎn)租售風險。而按照房地產(chǎn)投入要素來分可以分為人員、技術、時間、資金、其它幾個方面的風險。而根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因來分，房地產(chǎn)項目的防線可以分為自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險以及技術風險。

2、房地產(chǎn)項目風險的特征

房地產(chǎn)項目風險和一般風險一樣都存在一定的特征。而房地產(chǎn)風險的主要特征就是普遍性、客觀性、不確定性、潛在性、可測性、雙重性、行為相關性、可變性、多樣性和多層次性等特征。通過這些特征我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目風險并不是那么恐怖，有其和一般風險一樣的特征，同時房地產(chǎn)風險也不一定只是帶來壞的影響，通過房地產(chǎn)風險的合理利用，也會帶來好的結果。

（三）房地產(chǎn)項目產(chǎn)生風險的因素

房地產(chǎn)風險的因素包括費用、技術以及進度等內(nèi)部因素，同時也包括社會環(huán)境和管理的風險等外在因素。

1、費用因素

因為項目的要求不明確，以及受技術和項目進度的影響，可能會造成費用上的超支。這種風險因素的估計要從技術風險影響、進度風險影響、成本預算準確性、合同類型影響、合同報價影響以及任務的明確性等方面進行。

2、技術因素

房地產(chǎn)項目相關的技術因素的變化給房地產(chǎn)項目建設所帶來的影響。主要包括技術的成熟性、復雜性以及和其他項目的相關性等方面給房地產(chǎn)項目帶來的影響。

3、進度因素

房地產(chǎn)項目建設的進度的快慢對房地產(chǎn)項目的影響。其主要包括技術的因素，計劃合理性、資源充分性、項目人員經(jīng)驗等方面的影響。

4、管理因素

房地產(chǎn)項目的管理職能和管理對象的狀況和變化對房地產(chǎn)項目的影響，主要包括領導素質(zhì)、管理組織以及管理計劃等。

5、社會環(huán)境

由于外在的社會情況的變化給房地產(chǎn)項目帶來的影響。主要包括國際、國內(nèi)的政治、經(jīng)濟技術的波動，或者由于自然界產(chǎn)生的災害，這些因素都可能給項目帶來影響。

二、房地產(chǎn)項目風險的監(jiān)控與管理

因為房地產(chǎn)項目的風險是客觀存在的，且有以上的特征，所以要針對房地產(chǎn)項目要建立一個完善的監(jiān)控和管理機制。

（一）房地產(chǎn)項目的風險評估和分析的方法

房地產(chǎn)項目的風險評估和分析就是對房地產(chǎn)項目的各種風險產(chǎn)生的概率以及其產(chǎn)生的后果做出準確的定量估計，從而可以為制定和實施風險處置計劃提供依據(jù)，是風險處理的重要前提。在房地產(chǎn)風險評估和分析中主要就是采用的是外推法進行評估和分析，而外推法一般分為旁推、前推以及后推這三種類型。旁推法就是以相似項目的數(shù)據(jù)進行外推，用歷史項目的記錄來對新項目可能將遇到的風險進行評估和分析，在旁推法的使用中要注意新的變化的影響；前推法就是根據(jù)歷史的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)來對項目的風險發(fā)生的概率和后果進行評估和分析，當歷史數(shù)據(jù)有周期性時，直接對風險進行周期性的評估和分析，當沒有周期性的時候，就可以用曲線或者分布函數(shù)來擬合數(shù)據(jù)進行外推；后推法把未知的想象的事件及后果與一已知事件與后果聯(lián)系起來，把未來風險事件歸結到有數(shù)據(jù)可查的造成這一風險事件的初始事件上，從而對風險做出評估和分析。

（二）房地產(chǎn)項目的風險分析

1、土地風險

土地風險主要就是土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性而造成的風險。自然屬性主要包括土地的工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件等，自然屬性方面的風險主要包括地基承載力、不良地質(zhì)結構（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、水質(zhì)污染的不確定性；而土地社會屬性就是土地的區(qū)位條件和配套設施的狀況；規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標的認可的不確定性主要就是城市規(guī)劃的滯后性和不透明性，使得開發(fā)商承受使用性質(zhì)不被批準的風險。

2、融資風險

房地產(chǎn)項目是一個高投資項目，所以就需要大量的融資，而因為融資的方式的多樣性和復雜性就會帶了融資的風險。一般來說自有資金的風險比較小，但是開發(fā)商沒有如此多的資金或不愿把資金全投入一個項目；而銀行貸款數(shù)額有限且限制較多，風險提高，同時由于銀行的貸款政策受到國家政策和經(jīng)濟的影響較大，開發(fā)商所貸款項有可能因為政策的變動而停止，造成項目資金短缺的風險，同時也包括利率和匯率的風險；

3、勘察設計的風險

項目的勘察設計是查明和分析與建筑工程建設場地直接或間接有關的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，然后根據(jù)設計任務書及有關設計標準、設計規(guī)范、勘察報告等要求來進行建筑設計，最終提交設計結果，即勘察報告、設計說明書、設計圖紙和投資概預算。項目的勘察和設計對整個房地產(chǎn)項目有著重大的影響，所以項目的勘查設計的質(zhì)量是影響房地產(chǎn)的一個重大風險。

4、合同風險

合同是確定開發(fā)商和施工單位職責和權利的一種重要形式，由于合同的條款的不明確和合同內(nèi)容的瑕疵從而使得房地產(chǎn)項目受到巨大的影響。一類是由于合同條款完整，敘述不嚴密，有漏洞，或部分條款違法，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能給開發(fā)商造成損失的可能，即合同不完善風險，其防范可通過補充完善合同，提高合同管理人員素質(zhì)，而將風險轉(zhuǎn)移給承包商或消滅掉；第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風險，即純合同風險。

5、施工風險

由于在施工中技術的影響和施工進度的問題，從而造成的房地產(chǎn)項目的風險。施工技術是決定房地產(chǎn)質(zhì)量的一種直接因素，對放低產(chǎn)的質(zhì)量有著直接的影響，由于技術和其他問題的影響，從而影響施工的進度，從而給房地產(chǎn)項目帶來重大的影響。

（三）房地產(chǎn)項目風險的監(jiān)控和管理

風險監(jiān)控是針對可控性風險采取的防止風險發(fā)生、減少風險損失的對策，也是絕大部分項目應用的主要風險對策。對項目具體情況提出相應的風險控制措施，結合風險的評估和分析，制定相應的風險管理規(guī)劃，提出相應的風險管理方法，將風險降低到最低的程度。

（四）房地產(chǎn)風險利用

要避免對風險的畏懼心理，風險并不是只會帶來不好的結果，通過對風險的評估和分析，對風險由一個足夠的認識，通過對風險的有效認識，來采取一系列利用風險的方式，從而帶來良好的效應。

參考文獻：