不動產存在的問題及建議精選(九篇)

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第1篇：不動產存在的問題及建議范文

一、信息平臺建設及接入情況

（一）信息平臺建設情況。

1.信息平臺建設方面。信息平臺建設是實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記的基礎，我縣從2015年10月份開始采取市集的中方式，主要從以下幾個方面著手信息平臺建設：一是硬件建設。積極向縣政府匯報溝通籌集資金35萬元，購置了臺式機、筆記本電腦、針式打印機、普通打印機、高拍儀、移動硬盤、查詢機、叫號機等辦公設備。建起了大數(shù)據庫服務器4臺，連續(xù)供電設備2套，完成面積20平方米的機房改造，內部網絡已布設調試完畢，實現(xiàn)了不動產登記中心與建設局、林業(yè)局、農牧局和五個中心國土所之間內部網絡互連互通，形成了不動產登記硬件網絡環(huán)境。二是獲取基礎數(shù)據。信息平臺建設以基礎數(shù)據資料為根本，為獲取第一手基礎數(shù)據資料，從2015年10月初，籌措資金11萬元，聘請作業(yè)單位對新型城鎮(zhèn)化試點鎮(zhèn)黃羊川鎮(zhèn)農村房產進行權籍調查，形成紙質和電子基礎數(shù)據。近年來，由于縣城建設發(fā)展速度快，土地現(xiàn)狀變化大，2016年1月份我縣籌資24萬元，聘請作業(yè)單位對縣城范圍內的所有宗地及樓房樓基進行全面調查測量，現(xiàn)已全部完成縣城269宗土地使用權及518幢樓房的投影面積調查測量。三是數(shù)據平臺建設。2016年2月我局積極與北京天耀公司聯(lián)系，投入業(yè)務骨干10余人利用其不動產統(tǒng)一登記管理平臺對我縣農村集體建設用地和宅基地使用權、國有建設用地使用權、農村房產、城鎮(zhèn)房產、林地等數(shù)據進行整合建設，自2016年11月所有登記業(yè)務均能利用登記信息平臺在網絡上登記辦理。

2.安全保密方面。我局嚴格按照《不動產登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定。一是對不動產登記信息平臺網絡不動產登記實行專機專網，并加裝防火墻、網閘等安全手段進行隔離，所有進行不動產登記的計算機及附屬設備嚴禁連接互聯(lián)網，嚴禁接入移動存儲設備存入或讀取數(shù)據，防止信息泄露。對登記平臺業(yè)務數(shù)據做到每天定時自動備份和手動備份在移動硬盤，確保數(shù)據的安全性。二是通過與相關單位簽訂保密協(xié)議、開展信息安全風險評估與檢查、定期對工作人員進行信息安全教育培訓等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。三是嚴格執(zhí)行不動產登記資料依法查詢制度，除權利人、利害關系人和有關國家機關可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。

3.存在的問題及建議。建設局房產信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產登記信息平臺開發(fā)軟件公司不配合，與建設部門的數(shù)據交換接口遲遲不能開發(fā)，導致不動產登記中心登記信息與建設部門的房產信息無法實時相互推送，實現(xiàn)數(shù)據共享。

建議從省級層面與建設部門溝通，督促房產信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產登記信息平臺軟件開發(fā)公司密切配合協(xié)作，盡快開發(fā)出數(shù)據交換接口，以實現(xiàn)數(shù)據共享。

（二）信息平臺接入情況。

我縣信息平臺接入采用將XML格式的報文通過SFTP協(xié)議推送到指定的業(yè)務報文存放目錄，從相應目錄中獲取相應報文的方式，安排專人負責在每天17：30前，嚴格按照《不動產登記信息管理基礎平臺接入技術規(guī)范（實行）》將登記數(shù)據進行校驗后及時上報，以實現(xiàn)與市、省、國家實時匯交，對報送失敗的數(shù)據及時分析查找原因，對數(shù)據進行修改后當日或次日上報。我縣上報業(yè)務數(shù)據類型有國有建設用地所有權首次登記，國有建設用地及房屋所有權首次登記，國有建設用地及房屋所有權轉移登記，國有建設用地及房屋所有權變更登記，抵押權首次登記，預告登記等，止目前我縣共成功上報業(yè)務數(shù)據215條。

存在的問題：近年來為發(fā)展地方經濟，結合地方實際，鼓勵企業(yè)發(fā)展特色產業(yè)，出現(xiàn)了以出讓或劃撥方式取得的農業(yè)用地、生態(tài)用地等土地用途和國有農用地使用權權利類型，但國家制定的不動產登記標準中無農業(yè)用地、生態(tài)用地等用途和國有農用地使用權權利類型，現(xiàn)無法辦理不動產登記或上報。

建議對現(xiàn)在的數(shù)據庫標準根據基礎登記業(yè)務的需求進行修改，以提高登記業(yè)務的可操作性。

二、存量數(shù)據整合匯交情況。

（一）數(shù)據基本情況。城鎮(zhèn)土地登記檔案資料共2299宗，其中僅縣城的269宗土地使用權數(shù)據在2016年進行了調查測量，即有空間數(shù)據也有登記檔案電子化數(shù)據，其他登記檔案資料只進行了電子化掃描，并無空間數(shù)據，且大部分檔案掃描件未按宗地號、發(fā)證時間分類整理，掃描資料混亂格式不致，需重新調查測量和掃描整理。集體建設用地和宅基地使用權資料8.1萬宗、農村集體土地所有權資料251宗，均有空間數(shù)據和電子掃描件資料，但部分宗地存在坐標偏移、宗地代碼編號不規(guī)范現(xiàn)象，需補充測量和統(tǒng)一宗地代碼編號；房產登記檔案資料11392卷宗，僅對登記檔案資料進行了電子化掃描，無空間數(shù)據；林權登記發(fā)證檔案共9855卷宗，僅對登記檔案資料進行了電子化掃描，無空間數(shù)據；草原登記共發(fā)證19413本，登記原始檔案嚴重缺失，現(xiàn)有檔案只有電子表格。

（二）已完成數(shù)據整合情況。2016年6月份，我縣根據市不動產登記管理局統(tǒng)一安排，積極與數(shù)據整合作業(yè)單位緊密配合，前期對我縣的土地、房產、林權、草原登記數(shù)據資料進行了認真的分析，對現(xiàn)有檔案數(shù)據進行分類處理并提出整合意見，組織相關部門經過多次討論后，認為我縣土地、房產登記數(shù)據資料比較齊全，應先對土地、房產數(shù)據進行整合，待逐步積累經驗后，再對林權、草原數(shù)據進行整合。由于我縣土地登記資料無空間數(shù)據，為使房屋落宗落戶，先后籌集資金132萬元，在完成縣城269宗土地使用權及樓房投影面積和“下山入川”移民點、黃羊川鎮(zhèn)7134宗宅基地使用權、房屋所有權進行了調查測量的基礎上，對登記數(shù)據逐條核對進行數(shù)據入庫；房產登記數(shù)據充分利用建設局房產登記信息系統(tǒng)數(shù)據庫數(shù)據進行解析轉換后，按照坐落、名稱等導入數(shù)據平臺，完成房屋落宗落戶，對于無法落宗的房屋數(shù)據進行實地調查后再落宗落戶。目前已完成定寧、古豐、十八里堡、黑松驛等11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)45000宗農村集體建設用地、宅基地使用權數(shù)據整合，完成“下山入川”移民點及黃羊川鎮(zhèn)4893宗宅基地使用權、房屋所有權數(shù)據整合，完成城鎮(zhèn)600宗土地使用權數(shù)據整合建庫及488幢樓盤落宗落戶工作。

（三）6月底前計劃完成情況。雖然我縣在不動產登記工作中做了大量的工作，但在數(shù)據整合工作中進展還是較為緩慢，有主觀的因素，也有客觀的因素，當然資金困難是主要的因素。為此我局高度重視，年初對我縣數(shù)據整合工作進行了詳實的預算，并制定了數(shù)據整合工作計劃，計劃于今年6月底前全面完成我縣土地、房產登記數(shù)據的整合工作，所需經費約257.83萬元，按照省財政廳、省國土廳下發(fā)的（甘財經二[2016]27號）“新增建設用地有償使用費（切塊）資金，根據工作需要可用于不動產統(tǒng)一登記工作”規(guī)定文件精神，所需經費由市財政從新增建設用地有償使用費（切塊）資金中統(tǒng)籌解決，今年已給我縣撥付資金408萬元。

（四）工作總體推進情況。

1.存在的問題及建議。

一是部分數(shù)據暫無法進行整合入庫。由于長期以來各單位分散登記，在登記過程中采用各自獨立的技術標準，采用的坐標、數(shù)據和面積等不盡相同，在一定程度上增加了數(shù)據整合的難度。因歷史原因造成登記程序不規(guī)范、表冊不齊全等遺留問題，且存在重復登記、漏登等現(xiàn)象。各部門不動產登記的狀況差異較大，現(xiàn)存檔的林權、草原數(shù)據僅為紙質數(shù)據，無電子圖件及圖件坐標信息，信息化水平很低，且草原登記僅有電子表格數(shù)據無登記檔案資料，使登記數(shù)據無法進行整合。

建議上級部門在經費和政策上給予支持，對已登記無空間坐標的宗地進行補充調查測量，對無登記資料的宗地在今后登記工作中逐步完善。

二是西靖鎮(zhèn)“下山入川”移民點界線不明確，給不動產單元設定與代碼編制造成不便。由于我縣“下山入川”1、2、3、8、9、10號移民點正在建設中或土地未分配，現(xiàn)無明確界線暫無法將其分別劃分為地籍子區(qū)，加之這6個移民點全部入住后戶數(shù)較多，在本次地籍子區(qū)劃分時合并劃分為一個地籍子區(qū)有點過大，給數(shù)據整合和今后的不動產單元代碼編制造成了一定的不便。

建議以上移民點土地全部分配入住后，允許我縣重新劃分地籍子區(qū)，對已整合的數(shù)據按照新劃定的地籍子區(qū)進行修改不動產單元代碼，以方便數(shù)據整合和今后日常登記業(yè)務管理及不動產單元代碼編制。

第2篇：不動產存在的問題及建議范文

關鍵詞：不動產；登記

一、不動產物權登記的含義

登記制度是物權法中的一項核心制度，其作為不動產物權變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價值，廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上，不動產登記是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。

二、不動產登記的目標

每一部法律都應有明確的目標，其中的每一制度有相應的制度價值。我國土地立法過分強調國家利益，強調管理。而在轉軌時期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機關、登記根據、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護之交易安全時有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標應向個人傾斜，以維護交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動產權利登記的制度問題與解決方案

我們認為土地權利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權干預私權的問題，登記的效力問題、登記的物權法定與意定平衡的問題，即將形成物權的債權的保護問題以及物權爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機關不統(tǒng)一問題的解決

我們認為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產登記機關。統(tǒng)一了不動產登記機關，登記原則、根據、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關的獨立部門――地政局統(tǒng)一負責。二是不動產登記機關的統(tǒng)一性。為維護在不動產登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內實行統(tǒng)一不動產登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產，也不論是何種不動產物權，均由統(tǒng)一的登記機關負責。

關于登記機關統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產、地產證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權立法應協(xié)調各有關部門，解決好這一問題，學習成功經驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關。

（二）登記中公權力干預私權利問題的解決

利用登記機關行政權力的高效、權威性使物權得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權力對私權利侵擾的問題。為解決這一問題，無論采取實質審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實質審查主義。實質審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調的制度，登記機關不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權利關系相一致，且其實體法上的權利關系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關以審查的權限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權利關系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點是公權力不干預私權利，登記的效力純依當事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產生的弊端亦不少。

我國登記機關在進行登記時所擁有的權利相當大，不僅如德國實質登記主義那樣對當事人提交的文件資料有審查權，而且享有審查這些資料以外事實的權限，力求達到“客觀真實”的理想狀態(tài)。所以，公權力對私權利的侵擾甚大。我國土地立法實質登記主義是正確的，但必須有相應的立法技術對其弊端加以補救，才能達到權力與私權平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關的審查權加以弱化，方能結合實質審查與形式審查的優(yōu)點。

（三）不動產登記效力問題

物權登記的效力，是指物權獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關當事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權、而為物權交易之人，法律仍承認具有與真實物權存在相同法律效果，以為保護的原則。

關于不動產登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動產抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時生效，但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實踐中也必侵害當事人的利益。國外的有關立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產合同履行或物權行為效力而言的，已經登記只是說明不動產的物權已發(fā)生移轉或不能對抗第三人，并不意味著不動產買賣合同本身無效。否則，當事人之間不僅沒有登記請求權，發(fā)生糾紛時亦不能以有效合同為據提訟。所以，不動產民事立法應規(guī)定登記的效力，并僅針對物權的設立或移轉，而不針對債權合同之效力。關于產生物權公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學者的看法及我國司法、立法實踐，應采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權的債權或請求權的保護問題。

為解決債權及物權請求權保護的問題，各國規(guī)定了兩種性質的準備登記，即異議登記及預告登記。德國法稱預告登記與異議登記，日本相應稱為假登記及預登記。瑞士則分為三種，第一種為債權的預登記，第二種為處分權限制，第三種為暫時登記，前兩種相當于德國民法的預告登記，第三種相當于德國民法的異議登記。預告登記（vormerkungen）為債權請求權的準備登記。目的是為了保全關于不動產的請求權，并有警示的作用，其登記權利并不是不動產權完成權。預告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產債權行為成立之后和不動產物權移轉之前，雖然，不動產的所有權人或者其他物權的持有人已經承擔了未來移轉物權的義務，但因為合同相對人享有的債權的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當事人間的利益，將債的請求權預告登記之后，該項請求權既獲得物權的對抗力及排他力。關于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權經異議登記后，即凍結登記簿，即物權不得為處分，如德國。而瑞士的暫時登記卻不生凍結土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時登記人無處分權。如果其主張暫被登記之權因判決而確定，則其確定溯及于暫時登記之時，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點其實是在交付或登記，藉以滿足物權的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預告登記，反而可以有一定的處分權限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權合意，反而不承認任何處分權限制的效果?！?/p>

我國《城市房地產管理辦法》第34條規(guī)定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產在抵押期間峻工，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A登記，值得探討。從整體看，我國并無預告登記及異議登記制度，實踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權立法應借鑒之，規(guī)定其定義、程序內容及效力，以其衡平當事人間的利益。

參考文獻

第3篇：不動產存在的問題及建議范文

[關鍵詞]不動產物權登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動產物權登記制度的法律意義

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上,它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則,是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據現(xiàn)代各國物權法的規(guī)定,物權變動的公示方法,不動產物權以登記,即物權變更登記,為物權變動的公示方法;動產以交付,即占有的移轉,為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示,是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權,具有絕對排他性效力,對物權人的物權,任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務,但如果不能從其外部察悉物權變動的征象,則會給第三人造成難以預測的損害,直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性,通過公示使物權法律關系得以公開透明,使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全,保護善意第三人的利益。

二、我國不動產物權登記制度的現(xiàn)狀

我國迄今尚未制定物權法,也沒頒布專門的不動產登記法,有關不動產物權登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動產物權登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據不統(tǒng)一。不動產物權登記,通行的做法,實質上依據一國民法典之有關規(guī)定,程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機關不統(tǒng)一。根據不動產物權類型的不同,我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記,相應地,我國不動產物權登記的機關也有六家之多,分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎權威。

3.登記效力不區(qū)分不動產物權變動的原因。如前所述,世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產物權變動的原因,而一律規(guī)定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。這一規(guī)定,是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權,而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權,那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規(guī)定。根據我國學者的一般看法,不動產所有權的取得、消滅和變更,非經登記,不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護原所有人的利益,并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現(xiàn)有財產秩序等問題。

5.把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件,混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規(guī)定,不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效,如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產權轉移登記手續(xù),應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產物權登記制度有待完善

目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發(fā)展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善:

1.通過物權立法,統(tǒng)一不動產物權登記的法律依據,消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2.制定不動產登記法,規(guī)定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產物權登記制度。

3.統(tǒng)一不動產物權登記機關。不動產物權民登記,是維系現(xiàn)代財產秩序非常重要的一環(huán),具有技術性、專業(yè)性的特點,只有由專門機關專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關,統(tǒng)一管轄不動產物權登記工作。

4.登記機關對不動產物權登記申請,實行實質審查主義,以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤,給當事人造成重大損害的,應負賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動產物權變動的原因,規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,實行登記生效主義,非經登記,不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產物權,理由如前所述,在此不再累述。

第4篇：不動產存在的問題及建議范文

關鍵詞：不動產 登記制度 不動產登記法

一、引言

不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規(guī)定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現(xiàn)行不動產登記立法還存在著許多問題

（一）登記機關不統(tǒng)一

依據我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業(yè)部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國調整不動產登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權威性。

（三）登記機關的責任機制不健全

我國登記機關在登記時經常出現(xiàn)登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產登記制度的立法思考

（一）我國不動產登記應采取生效主義

近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發(fā)商和當事人達成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。

（二）不動產登記應采取形式審查制

筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。

（三）建立預告登記制度

預告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規(guī)定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻

第5篇：不動產存在的問題及建議范文

一、整合不動產登記職責，明確部門間職責分工

整合不動產登記職責是國務院機構改革和職能轉變方案確定的重要改革內容，將分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔，理順部門職責關系，通過提供“一站式”服務，減少了辦證環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)和群眾的負擔。2015年12月1日，濟南市機構編制委員會2015年第3次會議印發(fā)《關于市和縣（市）區(qū)不動產統(tǒng)一登記職責和機構整合的通知》，正式啟動不動產統(tǒng)一登記職責和機構整合工作。

（一）整合相關機構和職責。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記職責統(tǒng)一整合到國土資源主管部門，由國土資源主管部門統(tǒng)一負責轄區(qū)內不動產登記工作，業(yè)務上接受上級國土資源主管部門的指導和監(jiān)督。濟南市土資源局增設不動產登記管理處，主要負責研究提出全市建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度的政策建議，做好不動產登記相關工作等。二是整合組建市不動產登記中心，作為市級不動產統(tǒng)一登記經辦機構，負責統(tǒng)一辦理各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內的不動產登記；各區(qū)（含高新區(qū)）不再設置不動產登記機構。三是市縣實行不動產統(tǒng)一登記前的各類不動產登記證書繼續(xù)有效。

（二）明確相關部門職責分工。明確國土資源主管部門負責指導監(jiān)督轄區(qū)內土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記工作；會同有關部門貫徹落實國家和省市不動產登記的法律法規(guī)，建立不動產統(tǒng)一登記制度，負責做好本級不動產登記相關工作；落實不動產權屬爭議調處政策；推進不動產登記信息化建設。明確房產主管部門負責貫徹落實房屋交易政策，制定房屋交易規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導監(jiān)督房屋產權管理等工作；負責做好本級房屋交易和產權管理相關工作；協(xié)同國土資源主管部門做好房屋登記工作；負責建設和完善個人住房信息系統(tǒng)，配合推進不動產登記信息化建設。明確農業(yè)主管部門負責指導農村土地承包經營及有關合同管理、流轉規(guī)范，調處合同糾紛，協(xié)同調處權屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好相關不動產登記工作。明確林業(yè)主管部門負責組織、指導林地、林權管理；依法承擔征用、占用林地的審核、審批工作；指導林地林木承包經營及有關合同管理，監(jiān)督管理林權流轉交易；負責調處合同糾紛，協(xié)同調處權屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好林權登記工作。

（三）平穩(wěn)有序組織人員劃轉。不動產統(tǒng)一登記制度落地實施需要運轉有效的人員機構作為保障。人員劃轉到位是按照《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《不動產登記操作規(guī)范》開展工作的先決條件。濟南市按照“編隨事走、人編同調”的原則，相應劃轉人員編制。根據職責調整，從市住房保障和房產管理局、市農業(yè)局各劃轉2名、市林業(yè)局劃轉1名行政編制給市國土資源局。將市房屋產權登記中心整建制移交到市國土資源局管理，更名為市不動產登記中心，為市國土資源局所屬副局級公益三類事業(yè)單位，負責統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內的不動產登記；核定事業(yè)編制47名，內部機構設綜合處（財務處）、申請受理處、審核調查處、繕證校對處、法律事務處、信息服務處。各區(qū)成立不動產登記分中心，作為各區(qū)國土資源分局所屬事業(yè)單位，共配備事業(yè)人員139名，其中從房管部門劃轉65名；各縣（市）國土資源局均成立了不動產登記中心，共配備事業(yè)人員65人，其中從房管劃轉62人。實踐中，濟南市采取整建制劃轉房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉90%以上，而且將原來從事各類登記的業(yè)務骨干劃轉到位、落實到崗，融合為不動產登記的有生力量，確保了從分散登記到統(tǒng)一登記的業(yè)務連續(xù)穩(wěn)定，為改革提供了堅實保障。

二、加快建設信息平臺，實現(xiàn)多部門業(yè)務聯(lián)辦

改革中，濟南市落實“反彈琵琶”要求，通過加快數(shù)據整合和信息平臺建設，反推不動產登記制度建立和落地實施。在不動產登記工作啟動之初，濟南市就注重數(shù)據整合和平臺建設，通過臨時整合土地和房屋登記系統(tǒng)、抓緊開發(fā)運行全新登記系統(tǒng)，在最短時間內實現(xiàn)數(shù)據有效整合和平臺順暢運行，加快原來獨立運行的土地和房屋登記系統(tǒng)及數(shù)據庫停用、原土地和房屋登記業(yè)務全部轉移，有力支撐了不動產登記職能全面落實到位。

一是統(tǒng)籌力量實現(xiàn)資料移交。不動產登記資料是證明不動產權利歸屬的重要依據，是依法開展不動產登記和資料查詢的前提，只有依據完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準確高效。濟南市強化部門間協(xié)調配合，采取100%整庫拷貝、全數(shù)據遷移的方式，將房屋登記簿、權屬來源證明材料、登記原因證明文件及登記申請、審核等全部房屋電子登記資料，共計363萬條、235萬卷、18T容量的大數(shù)據完整移交。

二是以用為先建設信息平臺。濟南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統(tǒng)和房屋登記系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產登記“停舊發(fā)新”。同時，扎實推進全新的不動產登記系統(tǒng)的開發(fā)建設，用短短半年多時間，新的不動產登記系統(tǒng)成功上線運行，徹底擺脫了原系統(tǒng)對接不暢的現(xiàn)實困境，實現(xiàn)了不動產登記從數(shù)據到業(yè)務的全流程監(jiān)管，有效提升了不動產登記的規(guī)范化和工作效率。

三是應對需求主動開展權籍調查。濟南市存量房多，土地信息不完善，通過按部就班開展權籍調查，需要耗時2-3年，勢必影響不動產登記的平穩(wěn)開展。濟南市選擇不動產交易較為集中的熱點區(qū)域提前開展權籍調查，歷時3個月完成144個熱點小區(qū)50多平方公里的權籍調查工作。雖然完成權籍調查的面積僅占濟南市市區(qū)和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權籍數(shù)據問題，實現(xiàn)重點地區(qū)數(shù)據全面掛接。目前，濟南市2001年至今的土地登記數(shù)據和所有房屋登記數(shù)據全部完成遷移整合，60%的登記數(shù)據已實現(xiàn)戶落幢、幢落宗。未來2-3年，濟南市將完成主城區(qū)及各縣城駐地大約500平方公里的權籍調查工作，進一步完善不動產登記數(shù)據。

四是強調協(xié)作實現(xiàn)多部門“業(yè)務聯(lián)辦”。不動產登記工作涉及面廣，濟南市按照“跨部門協(xié)同作業(yè)”的工作思路，強化市國土資源局與相關部門間的協(xié)調配合，為開展不動產登記工作創(chuàng)造良好外部環(huán)境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環(huán)節(jié)多、程序繁瑣、重復提交材料等問題，與地稅部門開展“業(yè)務聯(lián)辦”，將征稅系統(tǒng)與不動產登記系統(tǒng)對接，實現(xiàn)了開具房屋證明、房屋納稅、轉移登記“一窗式”服務。相比之前，完成這3個業(yè)務環(huán)節(jié)，群眾要排4次隊、提交2套資料、耗時3個小時以上；現(xiàn)在只需要排1次隊、提交1套資料、平均耗時半個小時。通過“一窗式”業(yè)務聯(lián)辦，大大節(jié)約了群眾辦事時間、減輕了群眾負擔。據統(tǒng)計，全年累計減少復印材料50多萬張，為群眾節(jié)省30多萬元。與人民銀行的協(xié)同聯(lián)動，實現(xiàn)了貸款信息與不動產登記信息對接，群眾在銀行就能開具用于貸款的證明，并實現(xiàn)了網上抵押業(yè)務受理資料的傳遞。與法院系統(tǒng)簽訂了推進網絡執(zhí)行查控合作備忘錄，使各級法院能夠通過不動產網絡查控平臺查詢有關登記情況，辦理查封、協(xié)助過戶等各類業(yè)務。

三、堅持便民利民，不斷提升不動產登記服務水平

改革中，濟南市將民生為本理念貫穿始終，堅持目標導向和問題導向相結合，以便民利民要求引導和倒逼改革制度、優(yōu)化流程和完善舉措。針對群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點布局，借助不動產登記大數(shù)據，實現(xiàn)不動產登記業(yè)務全城通聯(lián)通辦；針對“依法依規(guī)登記”的要求，實施“三個凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題；針對群眾辦證難的需求，倒逼出臺政策，解決國有土地上歷史遺留無證住宅、劃撥土地上房屋轉移登記等難題；針對群眾輕松辦證的需求，倒逼實施不動產登記服務“八辦”，進一步實現(xiàn)了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預期目標。

一是窗口多點布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來的6個增加到14個，服務窗口由原來的50多個增加到200多個，還在業(yè)務量比較大的3家銀行和2家中介機構設立了臨時辦證點，平均2.5平方公里就設有一個窗口，辦事群眾在全市范圍內可就近辦理相關業(yè)務。大廳和窗口的科學布局，使曾經房產登記大廳通宵排隊的“小馬扎”、辦事取號的“黃牛黨”再不見蹤跡。

二是數(shù)據信息共享，提高辦事效率。濟南市積極推進不動產登記信息共享應用，以數(shù)據應用促進不動產登記工作提質增效。借助不動產登記大數(shù)據，實現(xiàn)不動產登記業(yè)務全城通聯(lián)通辦，辦事群眾可在全市范圍內就近辦理相關業(yè)務，避免來回奔波；通過系統(tǒng)聯(lián)網和業(yè)務聯(lián)辦遠程為相關金融機構和稅務機關提供查詢服務22.9萬件；在登記大廳設置類似銀行ATM的“自助取證機”，權利人可以自主領取不動產權證書，為企業(yè)、群眾提供更加便捷高效的服務。

三是優(yōu)化工作流程，依法依規(guī)登記。濟南市嚴格貫徹依法登記，實施“三個凡是”原則：凡是法律法規(guī)沒有明確規(guī)定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規(guī)沒有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費，統(tǒng)籌考慮逐步減少。通過實施“三個凡是”，清理取消了交易確認單、檔案合格證明、物業(yè)維修基金憑證等多項沒有法律依據的要件。僅取消物業(yè)維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬戶購房群眾辦理不動產權證書難的問題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題。另外，在規(guī)范登記流程基礎上，根據交易和登記職責劃分，進一步做好與交易流程的銜接。對需要交易部門合同備案的商品房預售等事項，實現(xiàn)兩個部門間基于網絡的數(shù)據互推，確保信息互享；對于抵押登記等不需要交易部門合同備案的事項，群眾直接向不動產登記機構申請登記，不動產登記機構辦理登記后將有關信息推送房屋交易管理部T，支撐事后監(jiān)管。

四是積極解決遺留問題，減少群眾難事。面對不動產統(tǒng)一登記實施中存在的一系列歷史遺留問題，濟南市堅持政府統(tǒng)籌，充分利用市政府處理歷史遺留問題領導小組這一平臺，建章立制，主動研究解決對策，積極回應群眾關切。通過市政府出臺文件，解決劃撥土地上房屋轉移時土地處置難題，明確按照交易價格的1%繳納出讓金，并將土地使用權設定為70年出讓土地，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權出讓合同，解決了部分群眾無法辦證的難題，一定程度上促進了社會的和諧穩(wěn)定。同時，通過出臺相關政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書辦理繼承轉移登記、規(guī)范公寓類別等問題。

第6篇：不動產存在的問題及建議范文

關鍵詞：房地產產權 ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。因此，國內房地產的登記環(huán)節(jié)一直存在于房地產的開發(fā)建設與交易的過程中。建立房地產的登記制度是現(xiàn)在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現(xiàn)在國內的產權登記制度相關的規(guī)定還是不夠完善，大多數(shù)都是原則方面的規(guī)定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。

因為國內的房地產產權登記的制度是通過體制的改革推動而發(fā)展的，房地產的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內房地產的登記實施土地的使用權與房屋的所有權分開登記的制度，就無法成立統(tǒng)一化不動產的登記機關，登記范圍也不統(tǒng)一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統(tǒng)一化、規(guī)范化,通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。

國內與國外的房地產產權登記制度的實際情況

（一）國外的房地產產權登記制度

對房地產的產權采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產在國際上的很多國家被叫做不動產或是地產。所以，在大多數(shù)的國家都把房地產產權登記叫做不動產的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的?，F(xiàn)在，在軌跡上有關房地產登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創(chuàng)建的契據登記的制度，一種是澳大利亞人創(chuàng)建的登記發(fā)證的制度，還有一種是德國創(chuàng)建的強制性的登記制度。在具體的產權登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。

我國的房地產產權的登記制度

我國現(xiàn)在實行的房地產產權的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產的行政部門來進行登記。

按照我國的有關房地產的管理法規(guī)，房地產的權利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產的產權改變是要通過登記才能夠成立的。

現(xiàn)在實行的房地產產權登記制度存在的問題分析

（一）不動產的登記分屬不同部門，這違反了房地產的一致性原則

我國在土地與房屋物權方面的登記，不但有建設機構的相關管理條例，還有土地部門的相關規(guī)則。土地登記的發(fā)證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發(fā)證部門是房產的管理機構。盡管地產的相關法律規(guī)定了地方政府能夠建設一個專門的機構來負責房地產的管理與土地的管理工作，能夠頒發(fā)一些統(tǒng)一的房地產產權的登記證書，但是因為已經存在了土地與房產的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現(xiàn)在我國的很多地方還在采取房產與地產分開登記發(fā)證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產產權一體化的原則，還會造成房地產產權的主體不同等一些問題，出現(xiàn)糾紛。也會讓登記的手續(xù)變得復雜。

房地產登記的效力和房地產交易的合同效力關系不清晰

根據城市房地產的相關管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構申請房屋登記，房屋的所有權才可以進行轉移。房地產的權利登記應該存在于物權登記的范圍之內，它的功能是可以將所有權的歸屬和其他的權利狀態(tài)都進行公示，來實行物權表證的作用。房地產的交易合同關系應該存在債權的范圍內。它的功能是組建民事上的法律關系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權利和義務的法律關系的功能。因此，物權和債權屬于不同的民事權利，物權的登記效率是不可以影響到債權的成立的。房地產的登記屬于行政管理方面的確權行為，但是房地產的交易合同是民事方面的合意產物，要是達到了合同中規(guī)定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導致當事者就民事的內容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎上，有權利協(xié)商并達成一致，來處理法律賦予的民事權利自由被剝奪。

房地產的登記表現(xiàn)在行政管理方面的需求，這同物權的保護目的不同

國內現(xiàn)在實行的有關土地管理的法規(guī)都被注明了管理法，別的與房地產法律相關的法律也都是一些行政法規(guī)與條理所構成的，導致了國內的房地產法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協(xié)議的方式進行房產權證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續(xù)，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現(xiàn)了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產，雙方到了法院討說法。根據法律的相關規(guī)定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。

改善房地產產權登記制度的建議

我國房地產產權登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權利和民事的權利沒有區(qū)分，多數(shù)是行政管理的法律。因此，建議：

社會市場經濟的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的運作也在逐漸地規(guī)范起來，應該讓房地產的登記作用不斷地由管理的功能上轉移到對私權的維護上，使它成了調整平等個體間猶豫不動產而出現(xiàn)的民事關系的法律規(guī)定。

讓房地產的登記成為人們保護自己交易安全的活動。

應該成立統(tǒng)一化的登記法規(guī)，建立專門的房地產產權登記的管理機構，建立統(tǒng)一化的程序規(guī)定，讓不動產登記更規(guī)范、更方便。

對農村的土地房屋的管理方面也需要建立權屬登記的制度，來適應現(xiàn)在經濟發(fā)展的需求。

應該在房屋轉讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關系，將行政管理與民事管理的行為區(qū)別開，使房地產的產權登記制度更科學、更規(guī)范。

總結：

本文主要論述了房地產產權的登記制度，主要根據現(xiàn)在國內的房地產登記中出現(xiàn)的一些問題進行了分析，對房地產登記的相關法律規(guī)定中出現(xiàn)的一些問題，如，登記的部門不統(tǒng)一，效力不確定等，進行了闡述。房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。

參考文獻：

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[2]胡悅.行政權力視野下的房地產登記制度[J].東北師大學報（哲學社會科學版），2009（6）

[3]季亮.論建立健全農村房屋產權變更登記制度的必要性[J].中國科技博覽，2010（34）

[4]楊迎春.房地產登記制度存在的問題及對策研究[J].現(xiàn)代經濟信息，2011（13）

第7篇：不動產存在的問題及建議范文

一、我國不動產登記制度法律責任制度的缺陷

1.法律責任范圍不明晰

不動產登記過程中，因不動產登記機關造成的登記錯誤給權利人造成損害的，不動產登記機關應該承擔賠償責任；不動產登記相對人在申請行政登記時，如果提交虛假材料騙取行政登記或者惡意串通進行虛假行政登記，從而損害權利人權益的，相對人要對權利人承擔法律賠償責任。那么，在以上兩種責任主體承擔法律賠償責任時，我國法律規(guī)定對于賠償范圍并未明確。

2.法律責任性質不明確

關于不動產登記法律責任的法律規(guī)范中，相關法律只規(guī)定了行為主體在不同情形下承擔不同類型的法律責任，如民事賠償責任、行政責任和刑事責任，卻沒有一部統(tǒng)一的不動產登記法來確定不動產登記的法律責任。

3.法律責任審查模式不明晰

在不動產登記過程中，相對人申請不動產登記時，不動產登記機關要對申請的材料和其他事項進行審查核實，那么，登記機關采用形式審查模式還是實質審查模式，我國相關法律并沒有明確規(guī)定。而采用不同的審查模式，登記機構的職責不相同，登記機關承擔法律責任的條件也有所區(qū)別。

4.法律責任構成要件不明確

不動產登記法律責任的構成要件，是指不動產登記過程中登記機關或相對人承擔損害賠償責任的條件。一般賠償責任的構成要件包括違法行為、損害結果、主觀過錯和因果關系四個構成要件，但是我國行政法律規(guī)范中卻沒有明確規(guī)定不動產登記法律責任的構成要件。

5.法律責任的風控機制不明晰

為了解決賠償責任的財政負擔問題，國際上有一些國家建立了不動產登記法律責任保險賠償機制，有的國家選擇建立專項賠償基金，有的選擇建立保險賠償機制，在實踐中兩種機制都取得了很好的效果。目前，我國尚處于發(fā)展中階段，國家各方面的財政壓力都非常之大，確實很難負擔高額的不動產錯誤登記損害賠償，但是我國尚未建立不動產登記法律責任風險分擔機制，也沒有其他的有效措施解決不動產行政登記的賠償責任問題。

6.法律責任的歸責原則不明確

根據《不動產登記暫行條例》與《物權法》的相關規(guī)定，由于登記錯誤或者提供虛假材料進行登記所造成的損失，由責任主體（不動產登記機構、虛假材料提供者等）承擔賠償責任，然而對于具體的歸責原則相關法律并沒有做出明確的規(guī)定。

二、我國不動產法律責任登記制度的完善策略

1.明確法律責任的賠償范圍

不動產登記法律責任中的民事賠償責任范圍，就是指不動產登記的當事人就其所受的損害進行請求賠償界限。不動產登記當事人的損失可以分為兩種，即人身權損害和財產權損害。人身權損害包括財產損失費、護理費、醫(yī)療費、交通費、誤工費、住宿費、餐費、必要的營養(yǎng)費等；侵害財產權的賠償范圍一般包括直接損失與間接損失，前者指現(xiàn)有財產的減少，后者指受害人主人權利所支付的費用。

對于不動產登記中的民事賠償責任的范圍，有“限制賠償范圍”和“設定最高額賠償限額”兩種。“限制賠償額”可以減輕不動產登記機關的賠償責任，在賠償范圍內無論當事人的損失有多少，不動產登記機關都予以賠償；“最高額賠償額”則不同，只要在最高賠償額范圍之內，無論是直接損失還是間接損失，不動產登記機關都要予以賠償。

2.明確登記機關的法律責任

不動產登記法律責任承擔的前提是不當?shù)牡怯泴е聯(lián)p害的發(fā)生，損害是由不動產登記機關工作人員、相對人或者其他第三人所致，因此登記機關工作人員或第三人是直接的行為人，那么相應的這些行為人也應該直接或間接承擔法律責任，他們承擔法律責任的模式大致有兩種：第一，依據未實行國家賠償?shù)耐袀愃狗ǎ虻怯涘e誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權利人，應當先向有過失或過錯的不動產登記機關工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實施國家賠償制度國家，不動產登記機關作為國家權力機關，在進行不動產登記過程中，因為其登記行為不當而利益受損者，可以直接向不動產登記機關請求賠償。在我國，由于不動產登記機構屬于國家權力機關，因此當錯誤登記發(fā)生時，受損的當事人應通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機關的法律責任必須要進行明確。

3.明確法律責任的審查模式

我國采取的實際上是形式主義審查標準為主，實質主義審查標準為輔的審查模式。在交易安全方面實質性審查優(yōu)于形式性審查，而在工作效率方面、可操作性、法律責任方面形式性審查標準卻優(yōu)于實質性審查標準。

《不動產登記暫行條例》規(guī)定，對不動產進行首次登記的情況下可以進行實地查看，即進行實質性審查。目前，有的學者主張根據我國實際情況建立“在公證制度基礎之上的形式主義審查登記”，該主張雖然能夠在一定程度上彌補我國不動產登記法律責任機制的不足，但是我國不動產登記法律責任制度完善的道路上依然要堅持形式審查為主、實質審查為輔的標準。

4.明確法律責任的構成要件

在不動產登記過程中，行為主體的行為侵害權利人的利益時，只有滿足一定的條件才需要做出賠償，這就是所謂的不動產登記法律責任的構成要件。我國行政法律規(guī)范并沒有對不動產登記法律責任的構成要件明確規(guī)定，結合我國《侵權責任法》的相關規(guī)定，不動產登記法律賠償責任的構成要件可以歸納為以下四條：其一，行為主體在不動產登記過程中存在違法行為；其二，登記過程中，給權利人造成了損害；其三，違法的行為與損害之間存在因果關系；其四，行為主體存在主觀過錯。

5.建立法律責任的風控機制

在不動產登記機關的賠償責任的資金來源上，我國應當成立專項登記賠償基金來彌補可能造成真正權利人利益的損害，不動產登記的儲備基金最初是來源于登記申請人繳納的費用，但是建立基金儲備金之前可以請求政府提供部分貸款，從而解決不動產登記法律責任前期的賠償請求。為了分散不動產登記機關的賠償風險、保障賠償基金數(shù)額的充足和減輕不動產登記機關的賠償責任的負擔，我國不動產登記機關可以向有關保險機關投保不動產登記法律責任的責任險。

6.明確法律責任的歸責原則

不動產登記機關（國家權力機關）應當承擔因登記錯誤而給當事人造成損失，為了使不動產登記機關的行為與權力得到監(jiān)督和制約，就要對不動產登記機關的法律責任進行追究，為了更好地保護當事人的權益并及限制國家機關的權利，必須要明確對責任主體的歸責原則。

三、結束語

不動產法律責任登記制度的確立能夠明晰產權關系、促進不動產交易、確定不動產歸屬，對于不動產的管理具有十分重要的意義。《不動產登記暫行條例》的頒布，完善了我國不動產法律責任登記的立法，然而其對于不動產法律責任各方面的規(guī)定并不是十分明確，使得我國不動產法律責任登記制度存在諸多缺陷，因此其施行并不意味著相關研究的終止，而恰恰只是開始。要建立完善的不動產登記法律責任制度首先要對不動產責任登記法律責任的構成要件、賠償范圍、歸責原則、審查模式等進行明確，只有這樣才能實現(xiàn)制度的權責統(tǒng)一以及法律主體的公平正義。雖然我國當前的不動產登記法律責任制度還存在一定的缺陷，但是隨著相關立法及理論研究的不斷推進，相信我國的不動產登記法律責任制度一定會日趨完善。

參考文獻：

1.齊眉.論我國不動產登記制度的缺陷和完善.現(xiàn)代經濟信息.2014.8

第8篇：不動產存在的問題及建議范文

法院執(zhí)行房屋開發(fā)商為被執(zhí)行人、開發(fā)的房產為執(zhí)行標的物的案件，常遇到這樣的問題：被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人，對開發(fā)商具有某種請求權，但未經裁判、仲裁或強制執(zhí)行債權公證，無申請強制執(zhí)行的依據，不能參與分配，但由于他們的權利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權利與案件申請人的權利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無視他們的現(xiàn)實利益，而如何設置一項法律制度來保護他們的合法權益，是值得我們研究的問題。

二、問題的分析

在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請人的權利與案外第三人權利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護，是我們討論的前提。我們試作如下分析：

（一）被拆遷人、購房人權利所處狀態(tài)。購房人的權利就是作為買方請求開發(fā)商交付房屋的權利，無須贅述。被拆遷人，是指在房屋開發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權人，在大多情形下，開發(fā)商承諾對其安置新房，補償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開發(fā)商約定在以后開發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產權，被拆遷人貼補開發(fā)商新房與舊房之差價。在拆遷合同、房屋買賣合同實現(xiàn)之前，當法院將房屋產權強制執(zhí)行給申請執(zhí)行人時，被拆遷人、購房人即成為物權（房產）變動中的第三人。上述第三人既不是當事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開發(fā)商與申請執(zhí)行人），也不能憑合同申請參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結果與其有密切利害關系，這就構成物權變動中第三人的法律地位特征。

（二）現(xiàn)行法律制度對作為物權變動中第三人的被拆遷人與購房人的權益給予了怎樣的保護呢？從被拆遷人與購房人所獲得的權利來分析，他們與房屋開發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同，根據合同，被拆遷人與購房人有從開發(fā)商處獲取房屋所有權的權利，有向開發(fā)商交付房款的義務，被拆遷人另有承擔受拆遷的義務。雖然被拆遷人與房屋開發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無本質上的區(qū)別，雙方的權利義務依然是通過協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權利，依通常的內容看符合買賣合同的特征，可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權利自不待言。因此，被拆遷人與購房人所享有的權利均是合同權利，是請求交付標的物的債權，統(tǒng)屬于債權的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發(fā)商簽訂了不動產買賣合同之后，被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人、購房人可依據合同行使債的請求權，該請求權有《合同法》為其保障的法律依據。但是，應當看到，該請求權的實現(xiàn)受到了前文所述物權變動的影響，根據物權法定、物權優(yōu)先于債權保護原則的規(guī)定，再結合不動產買賣合同中并無擔保適用的實際狀況，可推知被拆遷人、購房人享有的權利受保護的狀態(tài)是處于相對脆弱的境地的。

（三）根據公平與正義觀念，有建立對被拆遷人、購房人特別保護的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對開發(fā)商所建房屋享有的權利是個比較特殊的權利，因為被拆遷人原先享有一個物權（即舊房），他與開發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權的合意，也可以說，被拆遷人在開發(fā)商新建房屋上所享有的物權是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實，從實質上我們可以將它界定為一種不動產買賣行為，雖然它與一般的買賣有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時即與房屋開發(fā)商有獲取新房屋產權的約定，開發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權，并未支付錢款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權，如果此時對其房產權不予特別的保護，而將開發(fā)商的房產執(zhí)行給他人，則對被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產權利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復存在，失去了棲身之所。從物權保護角度看，他賴以取得新房的原有舊房物權并未受到特別的保護。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺其中有不公平之處。（2）購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開發(fā)商簽訂了購房合同，對合同履行基本有三種不同情況：一是購房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產證；二是購房人已預付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產執(zhí)行給他人時，購房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實際履行，追究違約也成為不實際。在現(xiàn)實生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對如何實現(xiàn)不動產交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購房人對開發(fā)商請求交付標的物債權實現(xiàn)的受損。

三、問題的解決——建立不動產先取特權制度

分析了不動產物權的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響，我們由此可得出結論，不動產物權的變動中，對第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調整好此中種種利益關系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個法律制度來加以調整，即規(guī)定有哪些權利是應予優(yōu)先保護的、保護的范圍是什么、享受優(yōu)先權利保護的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對一些確有優(yōu)先保護必要的權利提供切實的保障。據此，筆者建議在我國民法中建立不動產先取特權制度，在上述權利沖突中，平衡保護各方利益。同時，為維護交易安全，提供制度保障。

不動產先取特權，是債權人所享有的就債務人的特定不動產先于其他債權人受清償?shù)臋嗬?。關于不動產先取特權，在我國現(xiàn)行法律中并沒有規(guī)定。但有國外的立法例可資借鑒。《日本民法典》第八章有先取特權之規(guī)定，規(guī)定因不動產的保存、工事、買賣等原因所生債權，于債務人的特定的不動產上有先取特權；先取特權未經登記，可以對抗無特別擔保的債權人；但經過登記的不動產先取特權，可以先于抵押權而行使。日本《不動產登記法》對先取特權的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動產先取特權制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：

1、不動產先取特權，是就將來的不動產設立的。由于設立權利時不動產還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權制度。功能上的差別是我們應特別注意之點。

2、通說認為不動產不適用留置權之規(guī)定，但實務中對因建造費未得受償而拒不讓出占有不動產的建筑商，強制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者，其權利與申請人之權利沖突時，社會公認的處理原則也是應當保護其利益。

據此，筆者建議，在先取特權制度中應當明確規(guī)定以下主要內容：1、因不動產的保存、不動產的建造、不動產的買賣等原因所產生的債權，于債務人的特定不動產上有先取特權。2、不動產先取特權就同一不動產相互競合時，其優(yōu)先權的順序是不動產的保存、建造、買賣。3、就同一標的物，同一順序的先取特權人有數(shù)人時，如先取特權經過登記的，以登記時間較早的為先，如先取特權未經登記的，按其各債權額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產買賣的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價值部分，對合同約定的房屋有比不動產保存、建造和一般買賣更為優(yōu)先的先取權利。5、不動產保存、建造的先取特權，經登記的，可先于抵押權而行使。不動產買賣的先取特權早于抵押權登記的，則先于抵押權而行使。

四、制度的應用——對拆遷人、購房人權益之保護

建立不動產先取特權制度，對解決被拆遷人、購房人利益保護問題，是十分有力的。但是，在不動產先取特權制度建立之前，目前如何調節(jié)好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據法院強制執(zhí)行案件中申請人享有的權利的類型不同，依不動產先取特權制度理論，對第三人采取相應的保護措施。

目前在執(zhí)行實務中已經注意到，由于權利類型的不同，在各種權利同時出現(xiàn)時，在確定優(yōu)先次后的順序上應當是不同的，即物權請求權優(yōu)先，其次是一般債權。根據實體法確定的物權，要優(yōu)先于根據程序訴訟、公證確定的債權，不得以進入執(zhí)行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》相關的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個債權人的債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優(yōu)先于金錢債權受償。所謂的“基于所有權和擔保物權而享有的債權”正是通常所稱的物權請求權。從本條規(guī)定內容上，我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據權利性質的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權利受償?shù)捻樞?，以解決執(zhí)行程序中權利沖突的調節(jié)問題，但限于司法解釋的職權，未能從法律制度建設高度，創(chuàng)設解決上文所述現(xiàn)實問題的制度。此外，依據該《規(guī)定》，根據權利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權利已經由法律文書確定了的情形，其中之缺陷在于對許多未經法律文書確定的特殊權利未予以特殊有效的保護。

應用不動產先取特權制度來解決上述不足，區(qū)分申請人權利的不同，采取不同的保護措施。將申請人的權利分為物權請求權與債權請求權兩類。根據物權請求權優(yōu)先的原則予以保護，申請人所獲得的物權請求權包括因基于物的所有權所生請求權、先取特權和擔保物權。對房屋具有所有權，據此權利所生請求權的保護自不待言。申請人對房屋開發(fā)商有擔保物權的情形，也已普遍形成共識。問題是，實踐不乏建筑商是申請人的情況，此時我們應特別注意到應確認建筑商享有本文所述的不動產先取特權，給予其應有的保護。同時也應注意，當建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執(zhí)行案件的案外人時，在執(zhí)行中對他們享有的先取特權也應予以特別保護。本文著重論述對被拆遷人、購房人保護措施如下：

1、關于對被拆遷人權益的保護。從建立科學的不動產先取特權的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權利明確的規(guī)定為比一般不動產買賣享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權利的特殊性基礎上作出的。

基于被拆遷人不動產先取特權這一權利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對被拆遷人權利存在的已知性，筆者認為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請人對房屋有所有權的情形，也不存在申請人對房屋的擔保物權有早于被拆遷人不動產先取特權產生的情形，因此，可以推論，無論申請執(zhí)行人是基于其他物權請求權還是債權請求權提出的對開發(fā)商的強制執(zhí)行申請，法院均不得將開發(fā)商房產中安置給拆遷人的房產部分強制執(zhí)行給申請人，從而給予被拆遷人以特別的物權保護，這樣既符合執(zhí)行案件應注重社會效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實現(xiàn)了不動產先取特權制度的目的。這也是目前在相應制度建立之前，人民法院對拆遷戶予以特別保護的理論依據，是以追求社會正義和公平為目的的。 挑房網

2、關于對購房人權益的保護。購房人根據與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，取得一項債權，即請求開發(fā)商移轉標的物（房屋）所有權。但如果購房人已支付了價款的，則購房人就其所支付的價款及利息在債務人的特定不動產上存在先取特權，因此，在執(zhí)行案件中，根據購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對購房人應有的保護分述如下：

A當購房人已向開發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房屋產權證，但并不表明購房人有怠于行使權利的事實，同時作為法律關系狀態(tài)來考慮此時已處于相當穩(wěn)定狀況，即根據合同，雙方的權利義務已基本履行完畢，債的關系即將消滅，只差履行不動產物權登記手續(xù)。筆者認為：（1）如果此時執(zhí)行案件中申請人所依據的債權請求權無特別擔保的，則不能對房屋有比購房人優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。因為權利依其性質，屬可以享有不動產先取特權的權利，申請人不比購房人具有優(yōu)先性，此時顯然不可將房產執(zhí)行給申請人。（2）如果此時執(zhí)行案件中的申請人依據物權請求權的，則根據物權的類別、當事人設定物權時間先后區(qū)別對待。總的原則是所有權優(yōu)先于先取特權，對于擔保物權，則根據設定權利的時間先后順序來確定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。值得注意的是，在依法?yōu)先保護申請人享有的其他物權的情形下，對購房人的權利也應予保護。

B當購房人與開發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預付款的情況下，購房人僅就已經支付的定金和預付款部分對向開發(fā)商訂購的房屋有先取特權，其應受保護的情形與上述相同，只是縮小了受保護的價額。

在上述情形中，如果是申請人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款，據此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請人則比購房人無論在實體權利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優(yōu)先性，對其權利的保護當然應優(yōu)先，即應將房產執(zhí)行給申請人。

C如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價的，則購房人對開發(fā)商的房產不存在先取特權，其權益不受特別優(yōu)先保護，即法院可將開發(fā)商房產執(zhí)行給申請執(zhí)行人。

另外需要特別說明的，在執(zhí)行案件中應注意甄別購房人與開發(fā)商購房合同的簽訂與房款的交付時間，因本文所論述的對購房人權利的保護，前提條件為該購房人是在執(zhí)行案件開始前已經與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了代價，如果是在執(zhí)行案件開始后簽訂合同、支付代價的，則不應予以前文所述的保護。

第9篇：不動產存在的問題及建議范文

    甲、乙是鄰居。1995年甲、乙雙方在某農貿市場各購買宅基地一塊。1996年雙方均辦理了宅基地使用權證，宅基地使用權證上載明宅基地寬為4.5米。甲1996年建第一層樓房，1997年建第二層樓房。乙在甲建樓房不久亦開始建房。期間，雙方沒有發(fā)生任何異議。2002年乙建第三層樓房時，甲認為乙樓房南面向南凸過其屋頂，妨礙其樓房的加高，雙方因此發(fā)生糾紛，甲訴至法院，請求判令乙拆除其樓房第三層凸過甲家部分墻體。案在一審訴訟期間，經一審法院委托有關建筑部門對雙方爭議之墻體進行檢測，鑒定部門檢測報告：甲的房屋寬度是4.525米，乙的房屋寬度是4.495米，乙房屋第三層與甲房屋接觸面墻體平整度實測最大偏差為35mm，最小偏差是2mm.建筑規(guī)范允許磚砌體表面平整度偏差8mm.

    二、審判

    一審法院經公開審理認為，建筑允許偏差，不動產相鄰各方，應當按照有利于生產，方便生活，團結互助，公平合理的精神，妥善處理相鄰關系。甲合法取得該宅基地的使用權，其合法權益應受法律保護。乙第三層樓房南面墻體中間部分向南不規(guī)則凸出2—35mm不等，乙樓房南面墻凸出部分確實過多，甲訴請拆除理由正當。乙反訴要求甲賠償停工的經濟損失，因未能舉證，不予支持。故判決：一、乙在本判決書生效之日起二十日內，將其第三層樓房南面墻外皮向南凸出部分墻體拆除10—30mm；二、駁回乙的反訴請求。

    宣判后，甲、乙雙方均不服，均以一審法院依據判決的檢測報告未經庭審質證，不能作為認定案件事實的依據為由，向二審法院提起上訴，甲請求判令乙所建樓房第三層墻體凸出部分全部拆除；乙請求駁回甲的訴訟請求并判令甲賠償其因此停工的經濟損失。

    二審法院經審理后認為，證據應當在法庭上出示，由當事人質證。未經質證的證據，不能作為認定案件事實的依據。人民法院依照職權調查收集的證據應當在庭審時出示，聽取當事人意見，并可就調查該證據的情況予以說明。原審法院委托有關建筑部門對雙方爭議的房屋進行檢測，并依該檢測報告進行判決，但該檢測報告原審法院在一審開庭時未經庭審質證，違反最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》（以下簡稱《證據規(guī)定》），嚴重違反法定程序，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

    三、評析

    本案二審法院雖因一審法院違反法定程序而發(fā)回重審，但就本案實體判決方面而言，本案集中反映了當前審理相鄰關系糾紛案件中存在的幾個難點問題。

    不動產相鄰關系，是指兩個或兩個以上相鄰的不動產所有人或使用人，在對各自所有的或使用的不動產行使所有權時，相互間應當給予便利或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。不動產相鄰關系的實質是相鄰不動產所有人或使用人行使其權利的一種延伸或限制，從權利的角度講，相鄰關系又稱相鄰權。

    不動產相鄰關系具有以下特征：（1）不動產相鄰關系的主體是兩個或兩個以上的不動產所有人或使用人。（2）不動產相鄰關系主體所有或使用的不動產是相互毗鄰的。所謂相鄰，是指地理位置的相鄰，既包括相連接，也包括相鄰近。（3）不動產相鄰關系的內容因種類不同而不同，但基本上是相鄰一方有權要求他方提供必要的便利，他方應給予必要的方便。所謂必要的方便，是指非從相鄰方得到便利，就不能正常行使其所有權或使用權。例如，從鄰地上通行，必須是在無其他道路可走的情況下，才能要求相鄰方給予便利，但這種便利應以不損害相鄰人的合法權益為限。相鄰關系的客體并不是不動產本身，而是相鄰不動產所有人或使用人行使其所有權或使用權時所體現(xiàn)的利益。相鄰不動產各方在行使權利時，既要實現(xiàn)自己的合法利益，又要為鄰人提供方便，尊重他人的合法權益。

    四、問題難點

    1、現(xiàn)行法律規(guī)范過于原則、滯后，與審判實踐的操作、發(fā)展之間存在沖突。民法通則第八十三條只規(guī)定了處理不動產相鄰關系的一般原則，即有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理。而審判實踐中如何在當事人之間尋求平衡，如何把握不動產所有人或使用人行使所有權或使用權時應予“限制”和“擴張”的度，成為審理此類案件的一個難點。由于法官自由裁量時缺乏相應的參照標準，容易造成尺度不一，裁判結果難以使當事人心服口服。另外，當當事人以地役權、建筑物區(qū)分所有權或物業(yè)管理合同等基礎法律關系提起相鄰關系的訴訟時，是適用侵權、違約的法律規(guī)定，還是適用相鄰關系的法律規(guī)定？特別是當某種行為構成侵權或違約，但屬于相鄰方“容忍義務”之范圍時，應如何適用法律？上述甲、乙相鄰關系糾紛案，二審中雖因一審違反法定程序而發(fā)回重審，但就該案實體判決方面，卻集中反映了當前審理相鄰關系案件中存在的幾個難點問題。如上述甲、乙相鄰關系糾紛案，乙所建房屋第三層超過甲房屋接觸面墻體最大35mm，最小偏差2mm（建筑規(guī)范允許偏差8mm，實際侵權23mm不等），該行為是構成侵權，但是否屬于相鄰方“容忍義務”之范圍﹖如屬于相鄰甲方“容忍義務”之范圍時，應如何適用法律﹖如何把握不動產所有權人或使用權人行使所有權人或使用權時應予“限制”和“擴張”的度﹖由于法律規(guī)定過于原則、滯后，實踐中難于統(tǒng)一把握。

    2、民事法律規(guī)范與行政法律規(guī)范之間的沖突。從行政法律規(guī)范關系角度講，建設方進行施工經過行政主管機關的規(guī)劃許可，其所實施的行為具備合法手續(xù)，屬于依法成立的范疇；而從民事法律關系角度看，建設方的建設施工行為，確實在不同程度上給相鄰方造成了采光妨礙、不可量物侵害、財產損害等，有的妨礙（采光妨礙）如果不對建筑物進行改造或拆除，就不會消除，相鄰方要求停止侵害、排除妨礙，有其合理性和法律依據；但從社會價值和法律效果的角度看，停止施工，拆除建筑物所帶來的后果不僅是巨大的經濟代價和眾多善意第三人利益的損失，而且與行政機關作出的行政審批行為相矛盾，導致行政法律行為與民事法律行為之間的沖突。在這種情況下，特別是在當事人未經行政訴訟而提起民事訴訟時，法官應如何適用法律？如上述甲、乙相鄰關系糾紛案，乙所建房屋在其宅基地使用范圍寬4.5米內，且其進行建設施工經過行政主管機關的規(guī)劃許可，其所實施的行為具備合法手續(xù)，而甲、乙未經行政訴訟而提起民事訴訟時，應如何適用法律？

    3、訴訟程序要求與實體審理要求之間的沖突。如有些案件當事人爭議標的只有數(shù)百元，而鑒定費用則需花費幾千元，且有的鑒定結論只能證明損害原因，不能證明該原因與被告之間的因果關系，所作出的鑒定結論也沒有多大意義，不僅延長了案件的審理周期，同時還增加了訴訟成本；有些鑒定還需要向委托機關提供相關的材料及進行現(xiàn)場勘察，一方當事人不予配合或予以拒絕，都會給法院順利審結案件帶來障礙。有些群體性相鄰糾紛案件，為了緩解當事人的情緒，需做大量的疏導工作，案件不能得以及時審結。如上述甲、乙相鄰關系糾紛案中，甲、乙雙方爭議的焦點是乙所建房屋第三層的偏差是否構成侵權和妨礙。經有關部門進行鑒定，該鑒定結果只證明甲、乙雙方墻體實測最大偏差35mm，最小偏差2mm（建筑允許偏差8mm），卻未證明該偏差是否屬于必須拆除，是否屬于允許擴張的“度”，是否不拆除將影響甲樓房今后的加高，該鑒定結論對該案的審結沒有多大實際意義。不僅延長了案件的審理周期，增加了訴訟成本，而且訴訟中因雙方矛盾激化，互相斗毆，一方被刑事拘留引發(fā)另一刑事案件，而該案最后還因該鑒定結論未經庭審質證，違反證據規(guī)則而被二審法院發(fā)回重審，案件不能得以及時審結。

    五、相關對策

    1、融情理于法律，尋求“衡平”支點。民法通則設立相鄰關系制度的價值，在于保障國家、集體和個人準確地行使所有權或使用權，維護正常的社會秩序，促進精神文明建設和社會的安定團結。法官在處理相鄰關系時，要根據這一法律的價值確定不動產所有人或使用人在行使所有權或使用權時應當把握的“度”，并使之符合人之常情和社會常理。只有這樣，裁判結果才能得到社會的普遍認可。

    2、適用經驗法則，正確認定案件事實?！蹲C據規(guī)定》第九條規(guī)定，根據法律規(guī)定或者已知事實和日常生活經驗法則，能推定出的另一事實，當事人無須舉證證明。由此，我們可以認為，對一些因房屋裝修或使用不當導致墻面滲水，當事人要求予以修復的相鄰關系糾紛案件，只要有相鄰方裝修或使用不當?shù)氖聦?，且沒有證據證明管道本身存在問題，可不必進行鑒定，直接推斷相鄰一方的損失與另一方行為之間的因果關系。為公平分配舉證責任，《證據規(guī)定》第七十五條規(guī)定了對妨礙舉證的推定條款。根據該條款的創(chuàng)制目的和價值，對那些需要鑒定而一方當事人不予配合、不提供有關材料、拒絕鑒定機構入室勘察的，只要沒有證據證明是主張方的原因造成的，我們是否可以認定該方當事人屬于持有證據無正當理由拒不提供，而推定另一方的主張成立，以維護正常的訴訟秩序，及時審結案件。

    3、加強調查研究，統(tǒng)一執(zhí)法尺度。隨著城市化及城市土地立體化利用進程的加速，不動產相鄰關系制度將在社會生活中扮演越來越重要的角色。因此，加強對不動產相鄰關系制度的調查研究，就成為當務之急。我們在處理相鄰關系糾紛中，要根據法的價值和經驗法則，對妨礙程度是否超過相鄰方應當負有的“容忍義務”作出正確的判斷，并以此作為行為人的行為是否構成違法，是否應承擔民事責任的依據。至于補償標準，建議有關方面作出相關的規(guī)定，便于執(zhí)法的統(tǒng)一。