農(nóng)村危房改造的定義精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

怎么定義精準(zhǔn)扶貧

精準(zhǔn)扶貧是粗放扶貧的對(duì)稱。是指針對(duì)不同貧困區(qū)域環(huán)境、不同貧困農(nóng)戶狀況，運(yùn)用科學(xué)合規(guī)程序?qū)Ψ鲐殞?duì)象實(shí)施精確識(shí)別、精確幫扶、精確管理的治貧方式。通俗地說，精準(zhǔn)扶貧主要是就貧困居民而言，誰貧困就扶持誰，誰的貧困程度深對(duì)誰的扶持就要多。

今年，全省減少120萬農(nóng)村扶貧對(duì)象是省政府要辦的十件實(shí)事之一。實(shí)事辦得“實(shí)不實(shí)”，關(guān)鍵看精準(zhǔn)扶貧“準(zhǔn)不準(zhǔn)”。各地各部門應(yīng)牢牢把握省委對(duì)扶貧開發(fā)的最新部署要求，牢牢把握全省全面小康建設(shè)的緊迫形勢(shì)，將扶貧開發(fā)方式由單一向多元轉(zhuǎn)變、扶貧資金使用由大水“漫灌”向精確“滴灌”轉(zhuǎn)變。

為什么要精準(zhǔn)扶貧

我國(guó)扶貧開發(fā)始于上世紀(jì)80年代中期，通過近30年的不懈努力，取得了舉世公認(rèn)的輝煌成就。但是，長(zhǎng)期以來貧困居民底數(shù)不清、情況不明、針對(duì)性不強(qiáng)、扶貧資金和項(xiàng)目指向不準(zhǔn)的問題較為突出。目前全國(guó)農(nóng)村貧困居民8249萬人（其中四川為602萬人），是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)全國(guó)7.4萬戶農(nóng)村住戶調(diào)查樣本數(shù)據(jù)推算出來的。這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于研究貧困人口規(guī)模、分析貧困發(fā)展趨勢(shì)比較科學(xué)，但在具體工作中卻存在“誰是貧困居民”、“貧困原因是什么”、“怎么針對(duì)性幫扶”、“幫扶效果又怎樣”等不確定問題。由于全省乃至全國(guó)都沒有建立統(tǒng)一的扶貧信息系統(tǒng)，因此對(duì)于具體貧困居民、貧困農(nóng)戶的幫扶工作就存在許多盲點(diǎn)，真正的一些貧困農(nóng)戶和貧困居民沒有得到幫扶。

現(xiàn)行的扶貧制度設(shè)計(jì)存在缺陷，不少扶貧項(xiàng)目粗放“漫灌”，針對(duì)性不強(qiáng)，更多的是在“扶農(nóng)”而不是“扶貧”。以扶貧搬遷工程為例，居住在邊遠(yuǎn)山區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害隱患區(qū)等地的貧困戶，一方水土難養(yǎng)一方人，是扶貧開發(fā)最難啃的“硬骨頭”，移民搬遷是較好的出路。但是，因?yàn)檠a(bǔ)助資金少，所以，享受扶貧資金補(bǔ)助搬出來的多是經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的農(nóng)戶，貧困的特別是最窮的農(nóng)戶根本搬不起。新村扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、勞務(wù)扶貧等扶貧項(xiàng)目，受益多的主要還是貧困社區(qū)中的中高收入戶，只有較少比例貧困居民從中受益，且受益也相對(duì)較少。

綜上所述，原有的扶貧體制機(jī)制必須修補(bǔ)和完善。換句話說，就是要解決錢和政策用在誰身上、怎么用、用得怎么樣等問題。扶貧必須要有“精準(zhǔn)度”，專項(xiàng)扶貧更要瞄準(zhǔn)貧困居民，特別是財(cái)政專項(xiàng)扶貧資金務(wù)必重點(diǎn)用在貧困居民身上，用在正確的方向上。扶貧要做雪中送炭的事，千萬不能拿扶貧的錢去搞高標(biāo)準(zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)，做形象工程不能實(shí)現(xiàn)扶真貧。貧困區(qū)域的發(fā)展，主要應(yīng)使用財(cái)政綜合扶貧資金和其他資金。

如何推進(jìn)精準(zhǔn)扶貧

推進(jìn)精準(zhǔn)扶貧，加大扶持力度，是減少貧困、實(shí)現(xiàn)共同富裕的需要，也是全省實(shí)現(xiàn)全面小康和現(xiàn)代化建設(shè)的一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。那么，如何做到精準(zhǔn)扶貧呢？

精確識(shí)別，這是精準(zhǔn)扶貧的前提。通過有效、合規(guī)的程序，把誰是貧困居民識(shí)別出來?？偟脑瓌t是“縣為單位、規(guī)?？刂?、分級(jí)負(fù)責(zé)、精準(zhǔn)識(shí)別、動(dòng)態(tài)管理”；開展到村到戶的貧困狀況調(diào)查和建檔立卡工作，包括群眾評(píng)議、入戶調(diào)查、公示公告、抽查檢驗(yàn)、信息錄入完成等內(nèi)容。過去，全國(guó)曾開展農(nóng)村最低生活保障制度和扶貧開發(fā)政策“兩項(xiàng)制度”有效銜接試點(diǎn)，實(shí)踐表明，這樣識(shí)別扶貧對(duì)象雖然有一定效果，但是程序繁瑣、操作性不是很強(qiáng)。我省宜賓等一些地方探索的“比選”確定扶貧對(duì)象的扶貧“首扶制度”，也是一個(gè)精確識(shí)別的好辦法。其具體做法是：根據(jù)國(guó)家公布的扶貧標(biāo)準(zhǔn)，村民填申請(qǐng)表，首先由村民小組召開戶主會(huì)進(jìn)行比選，再由“兩委”召開村、組干部和村民代表會(huì)議進(jìn)行比選，并張榜公示；根據(jù)公示意見，再次召開村、組兩級(jí)干部和村民代表會(huì)議進(jìn)行比選，并再次公示；如無異議，根據(jù)村內(nèi)貧困戶的指標(biāo)數(shù)量，把收入低但有勞動(dòng)能力的確定為貧困戶?？傊?，不論采取何種方式識(shí)別，都要充分發(fā)揚(yáng)基層民主，發(fā)動(dòng)群眾參與；透明程序，把識(shí)別權(quán)交給基層群眾，讓同村老百姓按“標(biāo)準(zhǔn)”識(shí)別誰是窮人，以保證貧困戶認(rèn)定的透明公開、相對(duì)公平。

精確幫扶，這是精準(zhǔn)扶貧的關(guān)鍵。貧困居民識(shí)別出來以后，針對(duì)扶貧對(duì)象的貧困情況定責(zé)任人和幫扶措施，確保幫扶的效果。就精確到戶到人來說，重點(diǎn)為：

堅(jiān)持方針。精確幫扶總體上要堅(jiān)持“實(shí)事求是，因地制宜，分類指導(dǎo)，精準(zhǔn)扶貧”的工作方針，重在從“人”、“錢”兩個(gè)方面細(xì)化方式，確保幫扶措施和效果落實(shí)到戶、到人。

到村到戶。要做到“六個(gè)到村到戶”：基礎(chǔ)設(shè)施到村到戶、產(chǎn)業(yè)扶持到村到戶、教育培訓(xùn)到村到戶、農(nóng)村危房改造到村到戶、扶貧生態(tài)移民到村到戶、結(jié)對(duì)幫扶到村到戶。真正把資源優(yōu)勢(shì)挖掘出來，把扶貧政策含量釋放出來。

因戶施策。通過進(jìn)村入戶，分析掌握致貧原因，逐戶落實(shí)幫扶責(zé)任人、幫扶項(xiàng)目和幫扶資金。按照缺啥補(bǔ)啥的原則宜農(nóng)則農(nóng)、宜工則工、宜商則商、宜游則游，實(shí)施水、電、路、氣、房和環(huán)境改善“六到農(nóng)家”工程，切實(shí)改善扶貧對(duì)象生產(chǎn)生活條件；幫助發(fā)展生產(chǎn)，增加收入。

資金到戶。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，可以推行遂寧市船山區(qū)唐春村的專項(xiàng)財(cái)政資金變農(nóng)戶股金的模式，也可以通過現(xiàn)金、實(shí)物、股份合作等方式直補(bǔ)到戶；在住房建設(shè)上，可以推行南江縣農(nóng)村廉租房的做法；技能培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)等補(bǔ)助資金可以直補(bǔ)到人；對(duì)讀中、高職學(xué)生的生活補(bǔ)貼、特困家庭子女上大學(xué)的資助費(fèi)用，可通過“一卡通”等方式直補(bǔ)到受助家庭；異地扶貧搬遷、鄉(xiāng)村旅游發(fā)展等項(xiàng)目補(bǔ)助資金可以直接向貧困對(duì)象發(fā)放。

干部幫扶。干部幫扶應(yīng)采取群眾“點(diǎn)菜”、政府“下廚”方式，從國(guó)家扶貧政策和村情、戶情出發(fā)，幫助貧困戶理清發(fā)展思路，制定符合發(fā)展實(shí)際的扶貧規(guī)劃，明確工作重點(diǎn)和具體措施，并落實(shí)嚴(yán)格的責(zé)任制，做到不脫貧不脫鉤。

精確管理，這是精準(zhǔn)扶貧的保證。

農(nóng)戶信息管理。要建立起貧困戶的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，將扶貧對(duì)象的基本資料、動(dòng)態(tài)情況錄入到系統(tǒng)，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。對(duì)貧困農(nóng)戶實(shí)行一戶一本臺(tái)賬、一個(gè)脫貧計(jì)劃、一套幫扶措施，確保扶到最需要扶持的群眾、扶到群眾最需要扶持的地方。年終根據(jù)扶貧戶發(fā)展實(shí)際，對(duì)扶貧對(duì)象進(jìn)行調(diào)整，使穩(wěn)定脫貧的村與戶及時(shí)退出，使應(yīng)該扶持的扶貧對(duì)象及時(shí)納入，從而實(shí)現(xiàn)扶貧對(duì)象有進(jìn)有出，扶貧信息真實(shí)、可靠、管用。

堅(jiān)持“陽光”扶貧。按照國(guó)家《財(cái)政專項(xiàng)扶貧資金管理辦法》，對(duì)扶貧資金建立完善嚴(yán)格的管理制度，建立扶貧資金信息披露制度以及扶貧對(duì)象、扶貧項(xiàng)目公告公示公開制度，將篩選確立扶貧對(duì)象的全過程公開，避免暗箱操作導(dǎo)致的應(yīng)扶未扶，保證財(cái)政專項(xiàng)扶貧資金在“陽光下”進(jìn)行；筑牢扶貧資金管理使用的帶電“高壓線”，治理資金“跑冒滴漏”問題。同時(shí)，還應(yīng)引入第三方監(jiān)督，嚴(yán)格扶貧資金管理，確保扶貧資金用準(zhǔn)用足，不致“張冠李戴”。

第2篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；創(chuàng)新；重慶

新常態(tài)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速進(jìn)入中高速階段的一個(gè)全新的“正?！睜顟B(tài)，揭示了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的新變化、新特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既不能片面追求過去那種粗放的高增長(zhǎng)，也還要保持合理發(fā)展速度防止經(jīng)濟(jì)慣性下滑。更加看重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)和增長(zhǎng)質(zhì)量，要求實(shí)現(xiàn)一種有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持一個(gè)合理的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)，告別過去那種粗放的高速增長(zhǎng)方式。

一、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，要求使用新思維、新技術(shù)、新手段提升創(chuàng)新能力，要求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，逐步構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新體系，形成“人人創(chuàng)新”、“萬眾創(chuàng)新”的新局面。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)財(cái)政收入增加等方面起著舉足輕重的作用。近二十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成了以速度為導(dǎo)向、以產(chǎn)品為核心、以銷售為重點(diǎn)的、粗放型的發(fā)展模式，這種模式以高速度、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債為主要特征，對(duì)加快推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程和改善居民住宅條件善發(fā)揮了積極作用。但是，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這種發(fā)展模式所帶來的資源錯(cuò)配、嚴(yán)重消耗以及環(huán)境污染等問題逐步顯現(xiàn)并日趨嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致了參與游戲的各方的共輸。在這樣的背景下，房地產(chǎn)面臨著創(chuàng)新與重新定義，否則就沒有出路。

2014年，重慶主城區(qū)商品房供應(yīng)面積為3005萬方，同比增長(zhǎng)18%，成交面積為2000萬方，同比下降11%。與此同時(shí)，商品住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了新的變化，2014年重慶主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為1957萬方，同比下降1%，成交面積為1588萬方，同比下降7%，建面成交均價(jià)為7269元/平方米，下降6.5%。房?jī)r(jià)持續(xù)回落、利潤(rùn)率下降、庫(kù)存數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高的新情況，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)迎來了低增速、低利潤(rùn)的新常態(tài)。這樣的變化對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，需要?jiǎng)?chuàng)新思維，創(chuàng)新發(fā)展方式，才能適應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，抓住機(jī)遇推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，推進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、 重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化直接推動(dòng)了重慶房地產(chǎn)的調(diào)整，將由高速增長(zhǎng)、超高速增長(zhǎng)的老常態(tài)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)，由此出現(xiàn)了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)的特征。

1. 區(qū)域市場(chǎng)的明顯分化

隨著重慶主城范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，城市化速度的差異化，重慶房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)明顯分化，包括房地產(chǎn)供求和存銷比、住宅市場(chǎng)和土地出讓的價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)的主體都發(fā)生了變化。從表1我們可以看出2014年重慶主城九區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)巨大差異，江北區(qū)以36098套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)以35383套的成交量位居第二，而大渡口區(qū)和渝中區(qū)分別以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面積均差異明顯。

表1 2014年1-12月重慶主城區(qū)各區(qū)商品房成交統(tǒng)計(jì)

指標(biāo)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)渝中區(qū)

成交套數(shù)（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面積（萬方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來，使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場(chǎng)正在從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，從單一的建房賣房到多元化經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越理性，房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。房地產(chǎn)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要推動(dòng)力量，房地產(chǎn)業(yè)要為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)，作為城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，重慶房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)負(fù)著提供重慶市的住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等多元化地產(chǎn)的重要使命。在單一地產(chǎn)存量過高，以至于滯銷的情況下，房企的轉(zhuǎn)型和跨界發(fā)展、房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營(yíng)成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的新主題。

3. 互聯(lián)網(wǎng)思維將變革房地產(chǎn)發(fā)展模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，也將受到互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊。今年3月，總理在政府工作報(bào)告中首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。今后，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步探討將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在土地、資金、營(yíng)銷、社區(qū)服務(wù)等生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中，提升重慶房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。

4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出

城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。由于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，法制不健全，市場(chǎng)機(jī)制失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上漲過快、保障性住房占比偏低等問題。另一方面，由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模局限和歷史延革，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏有實(shí)力、規(guī)范化的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，使重慶房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大批量、低檔次的尷尬局面，影響了新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)。

5. 管理薄弱，輕視研發(fā)和銷售

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)基礎(chǔ)管理工作不重視，企業(yè)管理比較薄弱甚至混亂，有的企業(yè)制定了各項(xiàng)制度，但是沒有和具體業(yè)務(wù)結(jié)合。企業(yè)一般完成從拿地、設(shè)計(jì)、施工到后期運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營(yíng)，占用大量資金，同時(shí)各種稅費(fèi)較多，降低了企業(yè)的利潤(rùn)率，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。普遍不重視甚至忽略研發(fā)和銷售，在市場(chǎng)上沒有自己獨(dú)特的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

三、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)對(duì)策

1. 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場(chǎng)遭遇寒冬時(shí)，重慶房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化高中低檔產(chǎn)品的組合狀況，針對(duì)重慶收入水平在全國(guó)相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠深厚，購(gòu)房者看重低首付、低總價(jià)的客觀市場(chǎng)實(shí)際，面積小，功能齊全的中低檔小戶型剛需項(xiàng)目應(yīng)給予適當(dāng)側(cè)重，這類快銷產(chǎn)品不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到保障，還可以互補(bǔ)在核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目等所需的長(zhǎng)線投資，為其提供資金保障，實(shí)現(xiàn)資金的及時(shí)滾動(dòng)，協(xié)調(diào)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)，降低市場(chǎng)變化對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。

2. 轉(zhuǎn)變資源配置方式，提高資金使用效率

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其對(duì)金融等資源的配置能力直接影響其發(fā)展。重慶房地產(chǎn)業(yè)的金融化步伐不斷加快，配置資源的能力不斷增強(qiáng)。融資的手段越來越豐富，除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目貸款外，還出現(xiàn)了信托、發(fā)債、眾籌等新型融資手段，融資渠道也越來越多元化，逐步獲取海外低成本資本。

3. 發(fā)展電子商務(wù)，從線下走向線上

積極運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，目前可以嘗試的有：第一，發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)。依托現(xiàn)代信息技術(shù)，構(gòu)建線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，發(fā)展智慧社區(qū)，將原來由有物業(yè)公司提供的服務(wù)，改由物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)電子商務(wù)來提供，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)為社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供代購(gòu)、代租售、安寶、扶老協(xié)幼、保養(yǎng)保修等增值服務(wù)，充分挖掘客戶的消費(fèi)能量。第二，營(yíng)銷模式電商化。通過“大數(shù)據(jù)”手段科學(xué)地細(xì)分市場(chǎng)、客戶群體，并精準(zhǔn)的投放廣告，滿足消費(fèi)者的多元需求。目前龍湖、萬科與新浪、宜居電商平臺(tái)達(dá)成合作，綠地與搜房電商平臺(tái)成為合作伙伴，通過互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)。第三，搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)、電商都在探索進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融的有效途徑?；ヂ?lián)網(wǎng)眾籌是房地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)思維開展深度融合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的一種嘗試。眾籌的出現(xiàn)，不僅可以讓兩個(gè)行業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，而且能快速地積累人氣。2014年以來，搜房網(wǎng)、京東金融、平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)等電商平臺(tái)先后推出了多個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，涉及的房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)。2014年11月，重慶本土的新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)也與某網(wǎng)站聯(lián)合推出了自己的眾籌項(xiàng)目。

4. 準(zhǔn)確把握城鎮(zhèn)化進(jìn)程，積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)新模式

房地產(chǎn)既是支柱產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)。伴隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，重慶住房需求必將持續(xù)快速增長(zhǎng)。為積極適應(yīng)這種新變化，必須加快構(gòu)建由政府為主的保障新住房體系以提供基本住房保障，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為主滿足多層次需求的多層次住房保障體系，更好滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。構(gòu)建以公租房為主體、以貨幣化補(bǔ)貼為主要形式的保障性住房制度，積極探索建立包括住房合作社在內(nèi)的多渠道、多形式城鎮(zhèn)商品住房供給模式，改變居民只能從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購(gòu)房的單一住房供給模式。同時(shí)加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快戶籍、社保、醫(yī)保等社會(huì)綜合保障體系建設(shè)，讓進(jìn)城落戶農(nóng)民享受同等的市民待遇。

5. 加強(qiáng)研發(fā)和銷售，采取輕資產(chǎn)發(fā)展模式

重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展必須主要依靠智力創(chuàng)新，擺脫對(duì)權(quán)利與資本的依附，通過企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，加強(qiáng)人才庫(kù)建設(shè)，著重加強(qiáng)研發(fā)和銷售，提升品牌價(jià)值，以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。采取“核心業(yè)務(wù)+外包”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期銷售服務(wù)占用的資金相對(duì)較少，中間的土地成本和建造成本占用資金大，對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)影響較大。通過剝離低附加值的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，交給相應(yīng)的施工建設(shè)公司完成，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)造、品牌的輸出和管理以及質(zhì)量管控。輕資產(chǎn)模式不僅可以確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)有足夠的現(xiàn)金流，還可以嚴(yán)格保證產(chǎn)品質(zhì)量，延續(xù)品牌影響力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)是通過創(chuàng)新探尋新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過創(chuàng)新思維，圍繞優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變資源配置方式、發(fā)展電子商務(wù)和探索房地產(chǎn)供應(yīng)新模式，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求出發(fā)思考問題、解決問題，謀求重慶房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。（作者單位：1.重慶工商大學(xué)融智學(xué)院；2.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院）

基金項(xiàng)目：2014年度重慶市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃特別委托項(xiàng)目《重慶房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新趨勢(shì)研究》（2014TBWT05-2）。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王啟金，王文雯.中國(guó)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系探討[J].中國(guó)統(tǒng)計(jì)，2014，6：45-46.

第3篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)社會(huì)責(zé)任；企業(yè)價(jià)值；面板數(shù)據(jù)；托賓Q

中圖分類號(hào)：F275.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷兩輪嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭卻仍然強(qiáng)烈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年11月，全國(guó)70個(gè)大城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，自“二輪調(diào)控”以來，漲幅逐月擴(kuò)大[1]。在此背景下，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系?！边@意味著今后將更加注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的民生屬性，而非拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。至此，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”一再被調(diào)整，從2008年強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中最重要、敏感和被關(guān)注的、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)之一。

不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的各種“歷史定位”實(shí)質(zhì)上蘊(yùn)含了政府、社會(huì)公眾等各利益主體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在不同時(shí)期應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”與其應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任方向是一致的。因此，從整個(gè)行業(yè)的角度看，我們可以把企業(yè)履行歷史使命與是否勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的研究趨同化。那么，踐行社會(huì)責(zé)任、社會(huì)責(zé)任報(bào)告會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生何種影響？是否能夠提高企業(yè)的社會(huì)認(rèn)可度？是否能夠提高企業(yè)價(jià)值？這既是企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的原動(dòng)力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對(duì)于社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系一直存在著兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任會(huì)損害企業(yè)價(jià)值，例如，F(xiàn)riedman提出，“企業(yè)社會(huì)責(zé)任就是在遵守法律和相應(yīng)的道德標(biāo)準(zhǔn)的前提下賺盡可能多的錢。”[2]另一種觀點(diǎn)是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任會(huì)提高企業(yè)價(jià)值，例如，Cornell和Shapiro認(rèn)為，不能滿足股東之外的利益相關(guān)者的需求，將產(chǎn)生市場(chǎng)恐懼，并提高公司的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，最終導(dǎo)致更高的成本或喪失盈利機(jī)會(huì)。根據(jù)他們的分析，滿足關(guān)鍵利益相關(guān)者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會(huì)提高公司聲譽(yù)，并進(jìn)而對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響[3]。國(guó)內(nèi)企業(yè)家從自己經(jīng)營(yíng)企業(yè)的角度定性地指出“履行社會(huì)責(zé)任有助于提高企業(yè)價(jià)值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關(guān)于社會(huì)責(zé)任活動(dòng)與企業(yè)價(jià)值之間關(guān)系的實(shí)證研究極為少見（國(guó)外的實(shí)證研究都是針對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)價(jià)值和CSR相關(guān)性進(jìn)行了研究，得出“企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任在當(dāng)期會(huì)降低企業(yè)價(jià)值，但在長(zhǎng)期會(huì)使企業(yè)獲益”的結(jié)論[4]。

二、指標(biāo)的選取

（一）房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

依據(jù)利益相關(guān)者理論，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)主體的責(zé)任，其中包括政府、投資者、債權(quán)人、供應(yīng)商、消費(fèi)者、員工、社會(huì)公眾等。結(jié)合社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容，依據(jù)“代表性、獨(dú)立性、可獲得性和相對(duì)完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任能力的指標(biāo)體系。

1. 對(duì)政府的責(zé)任。1998年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率也穩(wěn)步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，1997―2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到13%，其增長(zhǎng)速度和貢獻(xiàn)率在各大主要行業(yè)中排在前列。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方政府財(cái)政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等同樣作出了重大的貢獻(xiàn)，土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成為各大城市財(cái)政收入的重要組成部分，為城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善提供了大量的資金。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年中國(guó)全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國(guó)財(cái)政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達(dá)到50%[5]。但是，基于是對(duì)上市公司的研究，我們選取以下指標(biāo)：銷售利稅率、稅款上繳率、社會(huì)貢獻(xiàn)率。

2. 對(duì)股東的責(zé)任。保障股東投資安全，尊重股東對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對(duì)股東應(yīng)盡的最直接的義務(wù)和責(zé)任。企業(yè)對(duì)股東的責(zé)任主要是指企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力、運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及向股東分紅情況?？稍O(shè)計(jì)如下指標(biāo)衡量企業(yè)對(duì)股東責(zé)任的履行情況：凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量及現(xiàn)金股利支付率。

3. 對(duì)債權(quán)人的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)是周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)的資本密集型的行業(yè)，銀行借貸及購(gòu)房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個(gè)融資渠道[6]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為72．3％，遠(yuǎn)高于銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定的35%的自有資金比例[7]。因此，對(duì)債權(quán)人的還本付息能力是房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要內(nèi)容。我們將此類指標(biāo)設(shè)計(jì)為：利息支付倍數(shù)、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率。

4. 對(duì)供應(yīng)商的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常強(qiáng)，建材、鋼鐵、新材料等行業(yè)都是房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些供應(yīng)商的責(zé)任主要表現(xiàn)在企業(yè)是否履行商業(yè)信用、按時(shí)償還購(gòu)買供應(yīng)商原材料、服務(wù)等所欠款項(xiàng)以及企業(yè)所持現(xiàn)金對(duì)該項(xiàng)債務(wù)的保障程度。因此可設(shè)計(jì)以下兩個(gè)指標(biāo)：應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金應(yīng)付賬款比率。

5. 對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，其有責(zé)任給購(gòu)房者提供價(jià)格合理、質(zhì)量達(dá)標(biāo)的商品房。目前我國(guó)房?jī)r(jià)過高已成為政府、民眾、學(xué)者等各群體關(guān)注的重點(diǎn)。盡管高房?jī)r(jià)的原因眾多，但是多數(shù)消費(fèi)者依然認(rèn)為房地產(chǎn)商肩負(fù)的責(zé)任是最主要的。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤(rùn)的同時(shí)，由于缺乏誠(chéng)信，發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房；所購(gòu)房屋面積縮水；多算公共分?jǐn)偯娣e；合同違約，無限延期交房；物業(yè)管理跟不上，等等。如此行為，社會(huì)責(zé)任何在？

盡管房地產(chǎn)商對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任是房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產(chǎn)業(yè)高房?jī)r(jià)中房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的比重，以及房地產(chǎn)商違約的微觀數(shù)據(jù)，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標(biāo)量化，只能暫時(shí)省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任。企業(yè)承擔(dān)的員工責(zé)任可以分為兩個(gè)方面。一方面是企業(yè)支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表取得，可以據(jù)此計(jì)算員工所得貢獻(xiàn)率指標(biāo)。另一方面公司還應(yīng)當(dāng)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，可以通過單位員工利潤(rùn)額來量化員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。衡量企業(yè)對(duì)員工責(zé)任履行情況的指標(biāo)可設(shè)計(jì)為：?jiǎn)T工所得貢獻(xiàn)率和單位員工利潤(rùn)額。其計(jì)算公式如下：

員工所得貢獻(xiàn)率=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；

單位員工利潤(rùn)額=凈利潤(rùn)/平均員工人數(shù)。

7. 社會(huì)公益、慈善活動(dòng)等的履行情況。企業(yè)在社會(huì)公益、慈善活動(dòng)等的履行情況主要包括企業(yè)為社會(huì)提供就業(yè)的能力，為社區(qū)建設(shè)、希望工程和困難人群發(fā)生的慈善與公益捐款等。因此，可設(shè)計(jì)衡量指標(biāo)如下：就業(yè)貢獻(xiàn)率、社會(huì)所得貢獻(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：

就業(yè)貢獻(xiàn)率＝支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/平均總資產(chǎn)；

社會(huì)所得貢獻(xiàn)率＝營(yíng)業(yè)外支出/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

這樣，本文所采用的評(píng)價(jià)社會(huì)責(zé)任的指標(biāo)體系如表1。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業(yè)價(jià)值的指標(biāo)，這也是一種被眾多國(guó)內(nèi)外學(xué)者在實(shí)證研究中廣泛應(yīng)用的測(cè)度企業(yè)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式如下：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值/企業(yè)總資本的重置價(jià)值

其中，由于企業(yè)總資本的重置價(jià)值無法通過公開數(shù)據(jù)取得，可以通過企業(yè)年末總資產(chǎn)近似替代；企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值為企業(yè)債務(wù)資本的市場(chǎng)價(jià)值與權(quán)益資本的市場(chǎng)價(jià)值之和。在我國(guó)債券市場(chǎng)仍不發(fā)達(dá)的情況下，債務(wù)資本的市場(chǎng)價(jià)值采用賬面的短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的合計(jì)數(shù)來計(jì)算。而權(quán)益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場(chǎng)價(jià)值可以通過股票市場(chǎng)報(bào)價(jià)產(chǎn)生，而非流通股份市場(chǎng)價(jià)值無法通過市場(chǎng)途徑獲取，一般采用非流通股份數(shù)與每股凈資產(chǎn)之積計(jì)算。因此，本文企業(yè)價(jià)值的計(jì)算公式可表示為：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值/企業(yè)總資本的重置價(jià)值=（企業(yè)權(quán)益資本市場(chǎng)價(jià)值+企業(yè)負(fù)債總額賬面價(jià)值）/企業(yè)年末資產(chǎn)總額賬面價(jià)值

其中，企業(yè)權(quán)益資本市場(chǎng)價(jià)值=股票市場(chǎng)收盤報(bào)價(jià)×企業(yè)流通股數(shù)+企業(yè)每股凈資產(chǎn)×企業(yè)非流通股數(shù)。

托賓Q值用來衡量企業(yè)價(jià)值，是投資者對(duì)企業(yè)未來成長(zhǎng)性的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，該比率高意味著投資者看好該企業(yè)，并愿意投資該企業(yè)。

三、房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值關(guān)系的實(shí)證研究

目前滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。從上市的時(shí)間看，多數(shù)是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果。這種行為本身就摒棄了社會(huì)責(zé)任的理念并帶有“投機(jī)”的性質(zhì)。因此，為了能夠更全面、科學(xué)地反映房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數(shù)據(jù)較全的房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出示保留意見等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異常的公司，共得到有效樣本19個(gè)。盡管樣本數(shù)較小，但是，我們認(rèn)為這樣的處理能排除偶發(fā)性因素的影響，反映出房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的長(zhǎng)期、全面趨勢(shì)。

本文實(shí)證檢驗(yàn)所需要的數(shù)據(jù)主要來自銳思（RESSET）金融研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外，為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還參考了《中國(guó)證券報(bào)》、《上海證券報(bào)》和金融界網(wǎng)站、巨潮信息網(wǎng)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站等證券網(wǎng)站的相關(guān)資料。還有部分?jǐn)?shù)據(jù)通過查找上市公司年報(bào)手工整理計(jì)算而得，如企業(yè)員工人數(shù)、流通股數(shù)等。本文的數(shù)據(jù)采用SPSS 12.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任情況的評(píng)價(jià)

我們采用因子分析法進(jìn)行研究，首先對(duì)樣本公司各年數(shù)據(jù)運(yùn)用因子分析方法的適當(dāng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后進(jìn)行變量提取和命名，最后對(duì)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，得出社會(huì)責(zé)任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗(yàn)。我們用KMO檢驗(yàn)和巴特利特球形檢驗(yàn)兩種方法進(jìn)行可行性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

以上給出了2000―2009年這十年間社會(huì)責(zé)任數(shù)據(jù)KMO檢驗(yàn)和巴特利特球形檢驗(yàn)結(jié)果，由于KMO取值大都大于0.6（少數(shù)年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗(yàn)給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會(huì)責(zé)任指標(biāo)數(shù)據(jù)比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的結(jié)果也在意料之中。這是因?yàn)楹饬可鐣?huì)責(zé)任履行情況的指標(biāo)體系中，社會(huì)責(zé)任不同方面的指標(biāo)含義有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，例如對(duì)股東責(zé)任履行情況的評(píng)價(jià)指標(biāo)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而因子分析法正是消除了這種關(guān)聯(lián)性，在保證數(shù)據(jù)信息不丟失的前提下用盡量少的新指標(biāo)替代原有變量，達(dá)到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構(gòu)建的社會(huì)責(zé)任指標(biāo)體系數(shù)據(jù)比較適合作因子分析。

2. 2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)結(jié)果。在利用因子分析法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任情況的過程中，我們首先通過SPSS統(tǒng)計(jì)軟件得到方差分析表和旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行主因子進(jìn)行提取和命名；隨后建立因子模型，并計(jì)算各個(gè)因子得分，然后以各個(gè)因子對(duì)應(yīng)特征值為權(quán)數(shù)對(duì)各個(gè)因子得分進(jìn)行加權(quán)平均，得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市公司2000―2009年每年社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的綜合得分，結(jié)果見表3。

需要說明的是，因子得分為負(fù)數(shù)的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會(huì)責(zé)任，而僅是表明排名中的一個(gè)相對(duì)位置，這與該方法下對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理有關(guān)。

（二）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)

按照前面對(duì)企業(yè)價(jià)值指標(biāo)的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關(guān)企業(yè)價(jià)值的數(shù)據(jù)如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標(biāo)數(shù)據(jù)組成。以上數(shù)據(jù)固定在某一年份上，它是由19個(gè)公司數(shù)據(jù)組成的截面數(shù)據(jù)，是對(duì)變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區(qū)上，它是由10年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)組成的一個(gè)時(shí)間序列，是對(duì)變量在時(shí)間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構(gòu)成在時(shí)間和截面空間上的二維數(shù)據(jù)，即面板數(shù)據(jù)（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任和企業(yè)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性

我們通過表3和表4數(shù)據(jù)，以企業(yè)價(jià)值變量作為因變量、以社會(huì)責(zé)任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計(jì)結(jié)果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計(jì)結(jié)果中斜率系數(shù)均為正值，在變系數(shù)模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數(shù)公司斜率為負(fù)（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會(huì)責(zé)任的綜合表現(xiàn)對(duì)其企業(yè)價(jià)值有著正向影響，即在房地產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行情況越好，越被社會(huì)公眾認(rèn)同，企業(yè)價(jià)值就會(huì)越高。

在變系數(shù)模型中，斜率系數(shù)的平均值為0.06，說明社會(huì)責(zé)任綜合評(píng)價(jià)指數(shù)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，各樣本公司企業(yè)價(jià)值指標(biāo)平均上升0.06個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，社會(huì)責(zé)任的綜合表現(xiàn)對(duì)企業(yè)價(jià)值的提升作用十分微弱，整個(gè)社會(huì)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的履行情況關(guān)注程度還十分有限。社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值的弱關(guān)聯(lián)性，履行社會(huì)責(zé)任的效應(yīng)差，反過來強(qiáng)化了企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的消極動(dòng)機(jī)和行為。

四、政策建議

為了提高企業(yè)價(jià)值，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視其社會(huì)責(zé)任的履行，而不應(yīng)僅僅局限于滿足自身的經(jīng)濟(jì)利益。在當(dāng)今和諧發(fā)展的社會(huì)中，企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行在企業(yè)生存和發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。在改善社會(huì)責(zé)任履行的過程中，有幾個(gè)方面是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以關(guān)注的。

1. 企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到承擔(dān)社會(huì)責(zé)任對(duì)提升企業(yè)價(jià)值的長(zhǎng)期影響和戰(zhàn)略意義，把社會(huì)責(zé)任主動(dòng)納入企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。

2. 改善定期報(bào)告中對(duì)社會(huì)責(zé)任會(huì)計(jì)信息的披露現(xiàn)狀，盡快建立反映社會(huì)責(zé)任履行情況的綜合、統(tǒng)一權(quán)威的指標(biāo)體系。完善社會(huì)責(zé)任會(huì)計(jì)制度、指標(biāo)體系勢(shì)在必行，并應(yīng)盡可能把現(xiàn)有社會(huì)責(zé)任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會(huì)責(zé)任，企業(yè)應(yīng)該積極與有關(guān)利益相關(guān)者進(jìn)行溝通。對(duì)內(nèi)要改善工作條件，建立起有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，形成具有凝聚力的企業(yè)團(tuán)隊(duì)；對(duì)外要積極參與公益、慈善事業(yè)，提高企業(yè)的影響力。

4. 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)組合體的重要元素，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、保障國(guó)計(jì)民生是房地產(chǎn)業(yè)的重要使命。因此，企業(yè)應(yīng)該制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)并使之可持續(xù)化。這種可持續(xù)化的有效途徑是在順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的前提下，細(xì)致解讀國(guó)家政策，并通過把戰(zhàn)略目標(biāo)分解成眾多的、不同階段的、可執(zhí)行具體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)家政策的貫徹實(shí)施。即企業(yè)應(yīng)努力尋求貫徹宏觀政策、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的可持續(xù)化以及提升社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的對(duì)接。在目前“住房保障體系”的建設(shè)中增磚添瓦應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司提升社會(huì)責(zé)任承擔(dān)能力的重要著力點(diǎn)之一。

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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

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