農(nóng)村土地承包法新精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地承包法新范文

[關(guān)鍵詞]私法自治，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，物權(quán)法定

私法自治也稱(chēng)意思自治，是指民事主體依法享有在法定的范圍內(nèi)的廣泛的行為自由，可依自己的意志產(chǎn)生、變更和消滅法律關(guān)系。其作為民法的一項(xiàng)基本原則，貫穿于整個(gè)民法之中，體現(xiàn)了民法最基本的精神。[1]那么，在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，維持現(xiàn)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度基本框架不變的前提下，私法自治具有多大意義，并且發(fā)揮著什么樣的作用呢？本文以《中國(guó)人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》（二次審議稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《草案》）為參照，試對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、私法自治的必要性-我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度建構(gòu)的價(jià)值考量

任何一項(xiàng)法律制度的設(shè)計(jì)，其背后都會(huì)有一定的價(jià)值考量，由于農(nóng)村土地事關(guān)我國(guó)根本，因此農(nóng)村土地物權(quán)制度從一開(kāi)始便承載了相當(dāng)?shù)膬r(jià)值期許。在權(quán)衡物權(quán)法的價(jià)值目標(biāo)時(shí)，傳統(tǒng)法學(xué)往往以公平、正義標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。但在資源稀缺的約束條件下，面對(duì)人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，如何更有效率的利用現(xiàn)有資源，保證資源能被流動(dòng)到效用更高的人手中，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化，這無(wú)疑是物權(quán)法的一個(gè)重要價(jià)值追求。[2]如臺(tái)灣學(xué)者謝哲勝所指出：“財(cái)產(chǎn)權(quán)之指定首先可以停止人們掠奪性的活動(dòng)，并減少財(cái)產(chǎn)權(quán)之糾紛，此即物權(quán)法定主義之精髓所在，此有助于人們安定的從事生產(chǎn)活動(dòng)，增加社會(huì)之總生產(chǎn)量，而私有財(cái)產(chǎn)權(quán)則可以使所有人盡其所能利用該財(cái)產(chǎn)資源生產(chǎn)財(cái)貨，使資源不至于浪費(fèi)閑置，然后籍助債法的契約自由、交易自由原則，使財(cái)產(chǎn)能自由流動(dòng)，藉自由市場(chǎng)之運(yùn)作，使資源達(dá)到最高的使用效率，生產(chǎn)出更多的產(chǎn)品和服務(wù)，以滿(mǎn)足大多數(shù)國(guó)民生活所需，此符合國(guó)民之最大利益，亦是財(cái)產(chǎn)權(quán)所欲達(dá)成之功能?！笨梢哉f(shuō)效率原則是我國(guó)物權(quán)立法所必須遵循的一項(xiàng)重要原則。在由梁慧星先生主持起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中的第九條關(guān)于物權(quán)的解釋的規(guī)定，便明確體現(xiàn)了效率的價(jià)值取向。[3]

具體到我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法律制度的建構(gòu)中，對(duì)我國(guó)這樣一個(gè)人口眾多，土地相對(duì)稀少，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，整體效率低下的大國(guó)，效率的意義更為重要。實(shí)際上，從農(nóng)民最早對(duì)此制度的草創(chuàng)及支持來(lái)看，便可看出效率的吸引力。

雖然在物權(quán)法的制定過(guò)程中，主流意見(jiàn)便是強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)效力，使農(nóng)民獲得一個(gè)穩(wěn)定的心理預(yù)期，防止發(fā)包人及第三人的侵害，從而保護(hù)農(nóng)民的利益。但實(shí)際上，通過(guò)一些學(xué)者的調(diào)查，穩(wěn)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)雖然會(huì)對(duì)農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期投資有促進(jìn)作用，但對(duì)土地利用效率的提高卻并不那么明顯。[4]而私法自治堅(jiān)持資源本位，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求，充分發(fā)揮每個(gè)人的主動(dòng)以求得最佳績(jī)效。[5]可以說(shuō)，只有強(qiáng)調(diào)私法自治這一民法基本原則在農(nóng)村土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的作用，才能真正的解放農(nóng)民，從而解放和發(fā)展農(nóng)村的社會(huì)生產(chǎn)力，從而提高我國(guó)農(nóng)村土地的利用率。

二、私法自治之可行性-物權(quán)法性質(zhì)分析

在強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度中私法自治的必要性的同時(shí)，我們也不得不同時(shí)考慮另外一個(gè)問(wèn)題，也即私法自治是否會(huì)對(duì)物權(quán)法的基本體系結(jié)構(gòu)造成沖擊，這便是私法自治的可能性問(wèn)題。而對(duì)私法自治產(chǎn)生阻礙的便是物權(quán)法中的物權(quán)法定原則及物權(quán)法規(guī)范的強(qiáng)制屬性。

首先，從物權(quán)法定原則來(lái)看，雖然有不少學(xué)者對(duì)此原則多有詬病，但三個(gè)物權(quán)法草案都堅(jiān)持了此一原則。那么，在物權(quán)法定原則之下是不是便沒(méi)有私法自治的空間了呢？答案是否定的，可從以下三個(gè)方面得出結(jié)論，（一）物權(quán)法定原則限制物權(quán)種類(lèi)的目的在于權(quán)利之保護(hù)而不在權(quán)利之限制。物權(quán)法定主義成立的第一個(gè)前提便是物權(quán)與債權(quán)的可分性與對(duì)立性。[6]與債權(quán)相比物權(quán)為支配物的權(quán)利，具有絕對(duì)性，物權(quán)的不能實(shí)現(xiàn)，可因任何第三人的行為，亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無(wú)端遭受他人侵犯，權(quán)利的公示便有其必要，而公示手段的有限，則決定物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容必須明確，否則，第三人對(duì)物權(quán)的尊重便無(wú)從談起。（二）物權(quán)法法定原則限制物權(quán)的自由創(chuàng)設(shè)但不限制權(quán)利人對(duì)物權(quán)的選擇自由。私法自治的要義在于民事權(quán)利義務(wù)創(chuàng)設(shè)的自由。雖然物權(quán)法定原則剝奪了當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)物權(quán)的自由，但其并未限制其選擇物權(quán)本身的自由。在法定物權(quán)范圍之內(nèi)，要不要設(shè)定物權(quán)關(guān)系，設(shè)定何種物權(quán)關(guān)系，要不要變動(dòng)物權(quán)，以何種條件變動(dòng)物權(quán)，純由當(dāng)事人定奪。因此，從物權(quán)設(shè)定的角度，對(duì)于物權(quán)人而言，實(shí)行的也是意思自治。（三）當(dāng)事人設(shè)立的物權(quán)雖然無(wú)效，但如果其行為具備其他法律行為的要件的，則該行為在當(dāng)事人之間仍然具有該種法律行為的效力。[7]因此，即使在物權(quán)法定原則之下，私法自治仍有其適用空間。

其次，從物權(quán)法規(guī)范的強(qiáng)制屬性來(lái)看，物權(quán)法被列為“強(qiáng)行法”，從而使物權(quán)法似乎遠(yuǎn)離私法自治。但正如臺(tái)灣學(xué)者蘇永欽所指出：物權(quán)法規(guī)定多屬權(quán)限規(guī)范，不屬行為規(guī)范，是強(qiáng)制而不強(qiáng)行。權(quán)限規(guī)范和行為規(guī)范最大的不同就在還有沒(méi)有自治的空間。行為規(guī)范限制的是行為，因此任何其他迂回的安排，都可能構(gòu)成脫法行為，同樣不容許起生效。但權(quán)限規(guī)范的功能只在定分止?fàn)帲远艩?zhēng)議，立法者沒(méi)有禁止當(dāng)事人間依此分際做出進(jìn)一步交易的必要。[8]

三、私法自治的前提-承發(fā)包雙方平等主體的重建

若要真正的在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法律制度中實(shí)現(xiàn)私法自治，其前提便是對(duì)真正的私法關(guān)系主體的塑造，也即使作為發(fā)包方的集體成為一個(gè)真正的民事主體，使之與承包方農(nóng)民處于平等的法律地位。從集體所有的確立過(guò)程來(lái)看，我國(guó)當(dāng)初確立集體所有的目的便是為了解決貧富差別的問(wèn)題，為了全國(guó)廣大農(nóng)民走上共同富裕的道路。[9]但現(xiàn)實(shí)的困境卻是，為了農(nóng)民共同利益建立起來(lái)的農(nóng)民集體卻在不停的侵犯農(nóng)民利益。我國(guó)目前的情況是，農(nóng)村土地名為集體所有，但由于在大多數(shù)地區(qū)農(nóng)民集體組織已經(jīng)解散或者名存實(shí)亡，因此，致使所謂的土地集體所有實(shí)際上成了擁有公權(quán)力的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村干部的小團(tuán)體所有，有的甚至成為個(gè)別鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村干部的個(gè)人所有，造成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體錯(cuò)位。[10]在此情況下，私法自治只會(huì)是一個(gè)空談，因此，當(dāng)務(wù)之急是將村民自治的公共管理職能與經(jīng)濟(jì)管理職能進(jìn)行分離。由于集體本身并不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，其帶有很強(qiáng)的政治色彩，為使農(nóng)村土地的所有權(quán)者成為一個(gè)真正民法意義的主體，因此，建議以合作社法人來(lái)塑造集體經(jīng)濟(jì)組織，使之成為農(nóng)村土地所有權(quán)的主體。如此，既能滿(mǎn)足農(nóng)民基本生活保障的要求，同時(shí)亦使私法自治成為可能，從而提高農(nóng)地的利用效率。

在《草案》第五十六條中，堅(jiān)持了農(nóng)地為集體所有，并主要由集體經(jīng)濟(jì)組織來(lái)行使所有權(quán)。本人認(rèn)為此條文有重建集體經(jīng)濟(jì)組織，并使之與公權(quán)力相分離的意味，極具進(jìn)步意義。但其如此設(shè)計(jì)仍不能避免所有權(quán)虛化之弊病，并且由于集體經(jīng)濟(jì)組織并不是所有權(quán)主體，而只是行使主體，從而必然會(huì)徒增土地利用層次，影響土地的利用效率。因此可直接將所有權(quán)主體構(gòu)建成合作社法人，并且依照合作社自身的運(yùn)作來(lái)行使其所有權(quán)。

四、私法自治之體現(xiàn)-兩個(gè)矛盾的解決

《草案》中關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定很多都體現(xiàn)了私法自治的要求，例如：第131條允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，第134條允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分割、合并的規(guī)定等。但私法自治若要在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度中真正體現(xiàn)，尚需處理兩個(gè)矛盾，即：

（一）社區(qū)性與開(kāi)放性之矛盾

農(nóng)村土地集體所有，雖然會(huì)導(dǎo)致一定的社區(qū)化，但這并不代表在農(nóng)地利用中便會(huì)否認(rèn)開(kāi)放性。惟有通過(guò)更廣泛主體之參與，才能真正的實(shí)現(xiàn)私法自治，也才能真正提高農(nóng)地的利用效率。目前我國(guó)農(nóng)村在實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制以后，采納了“一人一畝三分地”的種田模式，這種模式并不是現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，其規(guī)模效益并不強(qiáng)，尤其是因?yàn)榧夹g(shù)落后，不利于將資金、技術(shù)、知識(shí)、管理等現(xiàn)代生產(chǎn)要素吸引到農(nóng)業(yè)中來(lái)，與土地、勞動(dòng)等傳統(tǒng)生產(chǎn)要素進(jìn)行最優(yōu)化配置，也不利于節(jié)省成本和開(kāi)支。所以提高土地的效益和土地利用率，就必須擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為資本加以轉(zhuǎn)讓?zhuān)雇恋叵蚍N田能手和經(jīng)營(yíng)者集中。規(guī)模的擴(kuò)大有利于機(jī)械化耕作及引進(jìn)新技術(shù)品種，調(diào)整種植結(jié)構(gòu)。農(nóng)民因此可以節(jié)約開(kāi)支提高農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加收入。尤其是只有通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，才能真正使中國(guó)的農(nóng)業(yè)從低效率的勞動(dòng)模式向現(xiàn)代化的大農(nóng)業(yè)發(fā)展。[11]同時(shí)以我國(guó)現(xiàn)實(shí)來(lái)看，我們不能忽視農(nóng)村土地的社會(huì)保障作用，由于前述合作社法人主體的構(gòu)建，即使開(kāi)放性也會(huì)是不直接利用土地的農(nóng)民能有一個(gè)基本的生活保障，從而保障農(nóng)村的穩(wěn)定。

并且從更深遠(yuǎn)的意義講開(kāi)放性的確立也才能突破城鄉(xiāng)分治，一國(guó)兩策的政治藩籬，從而真正的解決三農(nóng)問(wèn)題。因?yàn)槿绻つ繌?qiáng)調(diào)社區(qū)性的話(huà)必然會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)分治的二元結(jié)構(gòu)不斷強(qiáng)化，更加拉大城鄉(xiāng)之間的差距。因?yàn)檎且驗(yàn)槎獞?hù)籍制度及粘附其上的二元社會(huì)福利制度的存在，才形成了城鄉(xiāng)之間的鴻溝和分割體制，進(jìn)而在社會(huì)福利共享、資源分配、社會(huì)就業(yè)和升學(xué)等發(fā)面形成一系列不平等待遇，嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)的形成和要素的市場(chǎng)發(fā)育，妨礙了農(nóng)村的發(fā)展及城鄉(xiāng)收入水平差距的縮小。[12]此也是造成三農(nóng)問(wèn)題的癥結(jié)所在。在私法自治的前提下，土地利用的社區(qū)性一旦被打破，城鄉(xiāng)分治在經(jīng)濟(jì)上的基礎(chǔ)便會(huì)松動(dòng)，進(jìn)而可以為政治上的解決提供條件。

《物權(quán)法草案》（第二次審議稿）中堅(jiān)持了開(kāi)放性，并未將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體局限于社區(qū)內(nèi)，并且刪除了《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第48條“須報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定，但其第55條對(duì)集體以外的單位或個(gè)人承包土地的規(guī)定似乎過(guò)苛，并且會(huì)對(duì)效率造成影響。因此，建議將此限制性規(guī)定刪除，從而賦予農(nóng)村土地所有權(quán)主體更多自治權(quán)利。

（二）物權(quán)性利用與債權(quán)性利用之矛盾

雖然在物權(quán)法的制定中，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化。但這并不否認(rèn)債權(quán)性的利用。并且債權(quán)性利用也有其靈活，便捷的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，債權(quán)性利用并不代表就會(huì)損害利用人的利益，實(shí)際上目前對(duì)農(nóng)民利益的侵犯主要來(lái)自公權(quán)力，與是否為債權(quán)性利用是無(wú)關(guān)的。因此，當(dāng)事人可基于私法自治原則，在物權(quán)關(guān)系上為債權(quán)的約定。并且，此種債權(quán)約定若經(jīng)登記，則可具有對(duì)抗第三人的效力。[13]

因此，建議將來(lái)的民法典制定中對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)界及部分民法學(xué)者所支持的農(nóng)村土地租賃權(quán)及其它一些債權(quán)利用方式進(jìn)行更為詳細(xì)的規(guī)定，以為私法自治留出足夠的空間。同時(shí)，應(yīng)在即將出臺(tái)的物權(quán)法中對(duì)農(nóng)村土地的債權(quán)利用登記進(jìn)行規(guī)定。

「注釋

[1] 參見(jiàn)王利明：《民法總則研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2003年12月第1版，第109-110頁(yè)。

[2] 參見(jiàn)周林彬：《物權(quán)法新論-一種法律經(jīng)濟(jì)分析的觀點(diǎn)》，北京大學(xué)出版社20023月第1版第31頁(yè)。

[3] 此草案第九條規(guī)定：對(duì)物權(quán)的爭(zhēng)議，應(yīng)以維護(hù)物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和發(fā)揮物的效用為基準(zhǔn)解釋。參見(jiàn)《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年3月第1版。

[4] 參見(jiàn)姚洋：《中國(guó)農(nóng)村土地制度的法律思考》，civillaw.com.cn

[5]參見(jiàn)曾世雄：《民法總則知現(xiàn)在與未來(lái)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年10月第1版，第17頁(yè)。

[6] 參見(jiàn)梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社1997年9月第1版，第49頁(yè)。

[7] 參見(jiàn)尹田：《論物權(quán)的定義與本質(zhì)- 從一種方法論的角度》，《中外法學(xué)》2002年第3期。

[8] 參見(jiàn)蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年8月第1版，第88-89頁(yè)。

[9] 參見(jiàn)關(guān)濤：《我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的完善-以“三農(nóng)”問(wèn)題為背景的分析》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2004年第3期。

[10] 參見(jiàn)蘇運(yùn)來(lái)：《物權(quán)法視野中的農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的整合》，civillaw.com.cn

[11] 參見(jiàn)王利明：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的若干問(wèn)題探討》，《中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào)》2001年第6期。

[12] 參見(jiàn)譚洪江：《農(nóng)民利益流失的成因、消極影響及對(duì)策》，《嶺南學(xué)刊》2004年第2期。

第2篇：農(nóng)村土地承包法新范文

[關(guān)鍵詞]水權(quán) 水資源所有權(quán) 準(zhǔn)物權(quán)

認(rèn)識(shí)水權(quán)的性質(zhì)首先應(yīng)當(dāng)清楚什么是水權(quán)，既水權(quán)的概念是什么。對(duì)水權(quán)的概念目前主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為水權(quán)，即為依法對(duì)于地面水和地下水取得使用或收益的權(quán)利。它是一個(gè)集合概念，是汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)、排水權(quán)、航運(yùn)權(quán)等一系列權(quán)利的總稱(chēng)。[①]此定義包含有兩層含義：第一，水權(quán)是獨(dú)立干水資源所有權(quán)的一項(xiàng)法律制度，水資源所有權(quán)乃為水權(quán)之母，水權(quán)系由水資源所有權(quán)派生而來(lái)。第二，水權(quán)是水資源的非所有人依照法律的規(guī)定或合同的約定所享有的對(duì)水資源的使用或收益權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為水權(quán)就是水資源所有權(quán)和各種用水權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則和規(guī)則，它通常包括水資源所有權(quán)、開(kāi)發(fā)使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及與水有關(guān)的其他權(quán)益。[②]此定義認(rèn)為水權(quán)包括水資源所有權(quán)。

兩種觀點(diǎn)最大的不同是水權(quán)能否包括水資源所有權(quán)，兩者到底是什么關(guān)系，這也是界定水權(quán)性質(zhì)的關(guān)鍵所在。到底是水權(quán)是獨(dú)立與水資源所有權(quán)的一種權(quán)利是由水資源所有權(quán)派生還是水權(quán)是水資源所有權(quán)的上位概念。

比較這兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)更為合理。首先，第二種觀點(diǎn)將水資源所有權(quán)納入到水權(quán)的范疇違反了財(cái)產(chǎn)權(quán)體系內(nèi)部的位階關(guān)系。在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中，水資源所有權(quán)的上位權(quán)利是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，再上位權(quán)利則是物權(quán)，水權(quán)概念若有存在的必要，邏輯上只能是水資源所有權(quán)的下位概念。[③]所以，“水權(quán)包括水資源所有權(quán)”把水權(quán)作為了水資源所有權(quán)的上位概念，這不符合民法邏輯。

其次，世界通說(shuō)都主張水權(quán)不含有水資源所有權(quán)。在美國(guó)西部，大多數(shù)水法都宣稱(chēng)公有權(quán)存在于水資源之上，采用優(yōu)先權(quán)原則分配用水權(quán)，用水人從州的水資源管理部門(mén)獲得許可證時(shí)，該用水權(quán)就是水權(quán)。在日本，學(xué)者認(rèn)為水權(quán)是利用水的權(quán)利，而非對(duì)水享有所有權(quán)。[④]我國(guó)臺(tái)灣水利法規(guī)定，水權(quán)是依法對(duì)于地面水或地下水取得使用或收益的權(quán)利，可歸團(tuán)體公司或人民取得，而水資源所有權(quán)則只歸國(guó)家享有?？梢?jiàn)水權(quán)不含有水資源所有權(quán)。在我國(guó)，水法區(qū)分為水資源所有權(quán)和開(kāi)發(fā)利用權(quán)，強(qiáng)調(diào)水資源屬于國(guó)家所有。屬于集體所有的，僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的水塘和由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織修建管理的水庫(kù)中的水。至于具體的單位和個(gè)人，僅享有開(kāi)發(fā)利用水資源的權(quán)利。

最后，將水資源所有權(quán)納入到水權(quán)的范疇中，不利于水資源的開(kāi)發(fā)和利用。由于水資源的所有權(quán)屬于國(guó)家，而對(duì)水具體開(kāi)發(fā)利用的則是單位和個(gè)人，既水權(quán)的的主體是單位和個(gè)人。單位和個(gè)人之所以享有水權(quán)，是由于國(guó)家在享有水資源所有權(quán)的同時(shí)，把水資源的使用受益權(quán)讓度給予的，所以如果將水資源所有權(quán)作為水權(quán)的一個(gè)下位概念，單位和個(gè)人對(duì)水資源開(kāi)發(fā)利用的權(quán)利則無(wú)所出處。同時(shí)也不利于水權(quán)作為民事權(quán)利的流轉(zhuǎn)，因?yàn)樗Y源及其所有權(quán)基本上不作為交易的對(duì)象的。

二、水權(quán)的性質(zhì)

水權(quán)究竟是公權(quán)還是私權(quán)，存在爭(zhēng)議。日本的美濃部博士及其他某些公法學(xué)者，基干日本河川法第3條的規(guī)定、水權(quán)的設(shè)定須經(jīng)行政廳的特許、水權(quán)的客體為公用物、水權(quán)的移轉(zhuǎn)須經(jīng)行政廳的許可、根據(jù)公益上的理由、可變更或消滅水權(quán)等理由，主張水權(quán)為公權(quán)。與此對(duì)立，鳩山、末弘等私法學(xué)者與某些判例則堅(jiān)持私權(quán)說(shuō)，其理由如下：1.河川法第3條所謂“私權(quán)，可解釋為包括水權(quán)。2.水權(quán)與一般的私權(quán)在抽象的內(nèi)容上沒(méi)有差異，只有為自己的利益而利用公用水的具體內(nèi)容的區(qū)別。3.河川法第21條規(guī)定水權(quán)的移轉(zhuǎn)以行政廳許可為條件，這是把水權(quán)作為私權(quán)的表現(xiàn)，因?yàn)楣珯?quán)移轉(zhuǎn)不需要確認(rèn)。折中說(shuō)認(rèn)為水權(quán)為公權(quán)與私權(quán)混合的權(quán)利。金澤良雄教授認(rèn)為，從水權(quán)產(chǎn)生的領(lǐng)域看，將水權(quán)定性為私權(quán)沒(méi)有問(wèn)題，但水權(quán)的取得須得到行政的許可雖然未從根本上抹殺水權(quán)的私權(quán)性，但 給它烙印上了公權(quán)性，故水權(quán)為私權(quán)與公權(quán)混合的權(quán)利。東京高等裁判所亦曾就公水使用權(quán)而論，認(rèn)為”公權(quán)說(shuō)系就權(quán)利的形式著眼，私權(quán)說(shuō)則是就權(quán)利的內(nèi)容而言，二者均不免失之一偏，即使就公水使用權(quán)之本質(zhì)采私權(quán)說(shuō)，為私權(quán)之水權(quán)利同時(shí)亦受公共性之規(guī)范，亦即具有公權(quán)私權(quán)的重疊性。

我國(guó)采折中說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，一方面，水對(duì)權(quán)利人來(lái)說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)，水權(quán)由此呈現(xiàn)出私權(quán)性；同時(shí)，水資源又是一種公用物，因?yàn)樗Y源上附著了一些不具有競(jìng)爭(zhēng)性和獨(dú)占性的生態(tài)環(huán)境功能和社會(huì)公共利益，后者的價(jià)值大于前者即財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

綜上所述，認(rèn)為水權(quán)是公權(quán)的學(xué)者主要理由有以下兩個(gè)方面：一方面，政府在代表國(guó)家行使水資源的所有權(quán)，而國(guó)家所有權(quán)的行使更多地表現(xiàn)為政府對(duì)于水資源的管理行為，水資源利用權(quán)的產(chǎn)生、變更、終止均與政府行為有關(guān)。另一方面，在我國(guó)，行使水權(quán)的基礎(chǔ)是嚴(yán)格執(zhí)行水資源利用規(guī)劃，因?yàn)樗ǖ闹贫ū仨氉裱鷳B(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)規(guī)律。每條江河的流域都是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，它所包含的各種生物群體，只有通過(guò)相對(duì)穩(wěn)定的物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)才能為人類(lèi)提供適宜的環(huán)境條件和穩(wěn)定的物質(zhì)資源。生態(tài)平衡主要依靠生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部的自動(dòng)調(diào)節(jié)功能，如果人為因素的影響超過(guò)生態(tài)系統(tǒng)的自我調(diào)節(jié)限度，則會(huì)造成整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的崩潰，從而影響到人類(lèi)的生存和發(fā)展。若在水法中遵循這一物質(zhì)循環(huán)規(guī)律，則必須將整個(gè)水資源作為公共財(cái)產(chǎn)來(lái)認(rèn)識(shí)，并以此為前提制定綜合性的水法。

我認(rèn)為水權(quán)具有公權(quán)的性質(zhì)，但它本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。要認(rèn)識(shí)水權(quán)的私權(quán)性，應(yīng)當(dāng)清楚以下幾個(gè)問(wèn)題。

（一）公權(quán)與私權(quán)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么。關(guān)于公權(quán)與私權(quán)的劃分，現(xiàn)代法學(xué)一般認(rèn)為，凡涉及到公共權(quán)利、公共關(guān)系、公共利益和上下服從關(guān)系、管理關(guān)系、強(qiáng)制關(guān)系的法，即為公法。而凡屬個(gè)人利益、個(gè)人權(quán)利、自由選擇、平權(quán)關(guān)系的法即為私法。[⑤]由此公法上的權(quán)力應(yīng)為公權(quán)，私法上的權(quán)利應(yīng)為私權(quán)。對(duì)公法法規(guī)而言，并非任何一般人都能成為該行為的權(quán)利或義務(wù)主體，而必須并且僅能有統(tǒng)治權(quán)主體或行政官署擔(dān)當(dāng)起權(quán)利或義務(wù)的主體，而該主體依該公法法規(guī)所為的行為為公法行為。反之，對(duì)于私法規(guī)范而言，一般人亦可成為該行為的權(quán)利或義務(wù)的主體，并不以統(tǒng)治權(quán)主體或行政官署為限，而依該私法法規(guī)所為的行為是私法行為。按照這一學(xué)說(shuō)分析，水法規(guī)定“國(guó)家保護(hù)依法開(kāi)發(fā)利用水資源的單位和個(gè)人的合法權(quán)益”，可見(jiàn)水權(quán)的主體是單位和個(gè)人，是一般主體，非代表公權(quán)色彩的國(guó)家或政府。所以水權(quán)是一般人享有的權(quán)利和義務(wù)，水權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。

從水權(quán)的內(nèi)容上看水權(quán)也應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。任何權(quán)利的內(nèi)容都是權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，水權(quán)的內(nèi)容是水權(quán)人開(kāi)發(fā)利用水資源并獲得受益的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。比如汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)、排水權(quán)、航運(yùn)權(quán)等都是為了滿(mǎn)足民事主體生產(chǎn)生活的需要，所以從權(quán)利的內(nèi)容上說(shuō)它也是一種民事權(quán)利。

（二）從水權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)讓需行政許可看。首先，水權(quán)的取得需政府許可，這是政府代表國(guó)家行使水資源所有權(quán)的權(quán)能讓度水資源的使用權(quán)給單位和個(gè)人的行為。就如同國(guó)家或集體作為土地的所有權(quán)人出讓土地的使用權(quán)需經(jīng)土地管理部門(mén)許可一樣，所以這一許可行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為所有權(quán)人對(duì)其所有物使用權(quán)的出讓許可行為。其次，從水權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府許可的性質(zhì)來(lái)看，這是所有權(quán)人行使的監(jiān)督行為，如同在房屋租賃關(guān)系中，未經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中，承包人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也需發(fā)包人同意一樣，國(guó)家無(wú)論是在水權(quán)人取得水權(quán)時(shí)的許可還是轉(zhuǎn)讓許可都是代表所有權(quán)人身份出現(xiàn)而非公權(quán)主體出現(xiàn)。

（三）從行使水權(quán)要嚴(yán)格執(zhí)行水資源利用規(guī)劃看，這涉及到水權(quán)和水資源的關(guān)系。我認(rèn)為各類(lèi)資源上都存在兩項(xiàng)權(quán)利即資源的所有權(quán)和資源使用受益的權(quán)利。由于各類(lèi)資源如水資源、森林資源、礦業(yè)資源的稀缺性、公共性的特點(diǎn)，國(guó)家為了社會(huì)生態(tài)平衡、人類(lèi)生存發(fā)展的需要而將這些資源的所有權(quán)收歸國(guó)家所有，國(guó)家基于宏觀調(diào)控的目的對(duì)這些資源進(jìn)行管理、發(fā)放許可證或進(jìn)行限制，這些行為的主體是國(guó)家，由政府代表國(guó)家以公益為目的行使這些權(quán)力時(shí)，這些行為才具有公法性質(zhì)。而資源的使用權(quán)則是對(duì)各類(lèi)資源使用受益的權(quán)利，是非所有權(quán)人為自己的利益而需要使用水資源時(shí)，為清楚地劃分他與所有權(quán)人之間的利益，也為了對(duì)抗其他人，才設(shè)置的制度，它只是從資源所有權(quán)中派生的系分離了該所有權(quán)中的使用、受益諸權(quán)能而形成的權(quán)利，是私權(quán)。因此我們不能否認(rèn)水資源上特別是水資源的所有權(quán)上存在以公共權(quán)利、公共利益的公權(quán)行為，但是作為水資源使用受益的權(quán)利從根本上來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是私權(quán)。

二、水權(quán)應(yīng)為準(zhǔn)物權(quán)

物權(quán)，為直接支配特定物并排他的享受其利益的權(quán)利，按現(xiàn)代物權(quán)理論，凡具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及其排他的支配可能性?xún)身?xiàng)要件者都可被視為物權(quán)意義上的物，并可在其上設(shè)定物權(quán)。[⑥]水權(quán)作為用水人直接支配（局部）水資源并排除他人干涉的權(quán)利，符合物權(quán)的規(guī)格，如具有絕對(duì)性、支配力、對(duì)抗效力、物上請(qǐng)求效力、實(shí)行法定主義等，所以水權(quán)也是一類(lèi)物權(quán)?；谖餀?quán)是存在于自己的財(cái)產(chǎn)上還是存在于他人的財(cái)產(chǎn)上，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。水權(quán)是用水人在他人所有的水資源上成立的物權(quán)，故水權(quán)不會(huì)是自物權(quán)，只能是他物權(quán)。他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，因?yàn)樗畽?quán)是權(quán)利人使用水并獲得利益，而不是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故它為用益物權(quán)，即為特定的用途從特定的源流而引取、使用水的權(quán)利。但同一般的用益物權(quán)相比，水權(quán)具有以下自身的特點(diǎn)，于是人們稱(chēng)其為準(zhǔn)物權(quán)。

（一）水權(quán)客體的特殊性

用益物權(quán)的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，并僅限于土地和建筑物。而水權(quán)的客體是水或者水體，包括地表水和地下水。它存在于河流、湖泊、池塘、地下徑流、地下土壤之中。除極少數(shù)情形外，作為水權(quán)客體的水，在物理上并未與水資源相分離而孤立存在，而是融會(huì)于水資源中，是水資源的一部分，而水一旦于水資源相分離，既由用水人從河流、湖泊等處引取來(lái)存蓄于自己的水池、水塔等容器中時(shí)，它就不再是水權(quán)的客體，而是水所有權(quán)的客體。所以說(shuō)，在水權(quán)設(shè)定時(shí)至行使前，水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體是融為一體的，在物理上無(wú)法識(shí)別出獨(dú)立性，這使得水權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)的特定性相區(qū)別。

（二）水權(quán)在占有權(quán)能方面的特殊性。水權(quán)具有兩個(gè)要素：一是占用的優(yōu)先權(quán)，二是最大限度的有益用水。前者包括先占有者擁有優(yōu)先的水權(quán)，它在枯水季節(jié)或者過(guò)度取水場(chǎng)合顯得尤為重要。在此種情形下，先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，直到其用水目的獲得滿(mǎn)足后，后取得水權(quán)者才可用水；若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量將被削減甚至取消。后者則要求水權(quán)人依有益目的用水，如果用水的有益性缺失，那么水權(quán)將被剝奪。也就是說(shuō)，水權(quán)會(huì)因?yàn)閷?duì)水資源的不利用或閑置達(dá)到一定期限而喪失。因此，水權(quán)是以占用的優(yōu)先權(quán)與有益用水為要素的水權(quán)，并不都以用水人實(shí)際占有特定水的權(quán)利。只有航運(yùn)權(quán)、竹林流放水權(quán)中需占有水，在汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)等類(lèi)型的水權(quán)中并不需占有水。

（三）水權(quán)不具傳統(tǒng)民法上用益物權(quán)的排他性。傳統(tǒng)的所有權(quán)和用益物權(quán)均具有排他性。而水權(quán)作為民法上的一種新型用益物權(quán)，在特定區(qū)域的水資源上可同時(shí)存在著數(shù)個(gè)水權(quán)，水權(quán)的這一性質(zhì)是由于水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體，它不以占有為必要從而為數(shù)個(gè)水權(quán)并存提供了可能。同時(shí)水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體也為其他水權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了物質(zhì)保障，至于水權(quán)人之間的利益沖突，則通過(guò)優(yōu)先權(quán)加以協(xié)調(diào)，即先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，待其獲得滿(mǎn)足后，后取得水權(quán)者才可用水若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量即被削減，甚至其水權(quán)的目的落空。

（四）水權(quán)在一物一權(quán)主義方面表現(xiàn)的很弱。由于汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)中水權(quán)客體未從水資源所有權(quán)中分離出來(lái)不需占有水，不具排他性，因此可設(shè)多個(gè)水權(quán)，難奉行一物一權(quán)主義。

（五）水權(quán)無(wú)追及效力。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體時(shí)，盜用水構(gòu)成侵害水資源所有權(quán)，基本不構(gòu)成侵害水權(quán)，即使構(gòu)成，因水一旦被盜用，就不再是水權(quán)的客體，水權(quán)人自然不能基于水權(quán)請(qǐng)求返還。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體想分離的場(chǎng)合同樣適用這一理論。

三、立法意義

以上分析了水權(quán)的私權(quán)性和準(zhǔn)物權(quán)性。一、分析水權(quán)的私權(quán)性是為了說(shuō)明水權(quán)是平等民事主體使用水資源并獲得收益的權(quán)利，希望從立法上規(guī)范取得用水許可資格、水權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，使單位和個(gè)人在使用受益時(shí)具有可預(yù)見(jiàn)性和平等性，防止過(guò)多行政色彩的干預(yù)侵犯民事權(quán)利。但并沒(méi)有忽視水作為人類(lèi)生存所必備的自然資源所起的重要作用即它的公共性色彩分析水權(quán)的，應(yīng)從自然資源的整體開(kāi)發(fā)利用上加強(qiáng)對(duì)水權(quán)的管理。二、分析水權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)性是為了將其納入到物權(quán)體系，在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)作一般規(guī)定將其規(guī)定為物權(quán)。在其他制度不足以保護(hù)權(quán)利人所享有的水權(quán)時(shí)，適用物權(quán)制度保護(hù)。同時(shí)它與典型物權(quán)不同的準(zhǔn)物權(quán)性，使其不宜直接規(guī)定在物權(quán)法典中，而應(yīng)作為單行法規(guī)定，為其發(fā)展提供更多的空間。所以在制定水法時(shí)應(yīng)當(dāng)將水權(quán)與水資源的所有權(quán)結(jié)合起來(lái)，既保護(hù)民事主體對(duì)水資源使用受益的個(gè)人權(quán)利，又注意到水資源所承擔(dān)的社會(huì)功能，從政府宏觀調(diào)控和人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的角度綜合制定水法。

參考文獻(xiàn)

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[2]崔建遠(yuǎn)：《水權(quán)與民法理論及物權(quán)法典的制定》栽《法學(xué)研究》2002年第3期。

[3]馮尚友：《水資源持續(xù)利用與管理導(dǎo)論》，科學(xué)出版社2000年版

[4]金澤良雄：《水法》，法律學(xué)全集第15卷

第3篇：農(nóng)村土地承包法新范文

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例全文最新版

第一章　總則

第一條　為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條　本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條　不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條　國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條　下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

(三)森林、林木所有權(quán);

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

(五)建設(shè)用地使用權(quán);

(六)宅基地使用權(quán);

(七)海域使用權(quán);

(八)地役權(quán);

(九)抵押權(quán);

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第六條　國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條　不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指定辦理。

國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)規(guī)定。

第二章　不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第八條　不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);

(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。

第九條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類(lèi)登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

第十一條　不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)門(mén)的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第三章　登記程序

第十四條　因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;

(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(四)權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;

(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的;

(六)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第十五條　當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第十六條　申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

(一)登記申請(qǐng)書(shū);

(二)申請(qǐng)人、人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū);

(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人;

(二)申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人;

(三)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容;

(四)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第十八條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條　屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記;

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條　登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。

第二十二條　登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;

(三)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章　登記信息共享與保護(hù)

第二十三條　國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第二十四條　不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

第二十五條　國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密;涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條　權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十八條　查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢(xún)目的，不得將查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第五章　法律責(zé)任

第二十九條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條　偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買(mǎi)賣(mài)、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒(méi)收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第三十三條　本條例施行前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條　本條例實(shí)施細(xì)則由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定。

第三十五條　本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例解讀

不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買(mǎi)房不是一個(gè)人說(shuō)了算。

比如說(shuō)，一位已婚男士想買(mǎi)房，如果在房產(chǎn)證上只寫(xiě)自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產(chǎn)證。女性朋友們，是不是瞬間感覺(jué)自己存在感爆棚啊~貸款買(mǎi)房 老婆不簽字貸不了

不單是辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)如此，買(mǎi)房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。

既然是本人獨(dú)自貸款還款，為何還要老婆同意呢?

原來(lái)，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)原則上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即使房產(chǎn)證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財(cái)產(chǎn)。

正因?yàn)榉不橐鰞?nèi)購(gòu)買(mǎi)的房子，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以銀行為了防止一方無(wú)力償還，需要另一方負(fù)責(zé)接盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人必須先經(jīng)配偶同意。

可以說(shuō)，這是銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。

因此，銀行在受理貸款時(shí)，會(huì)同時(shí)查詢(xún)夫妻雙方的信用記錄，來(lái)最終決定是否批貸，即便日后實(shí)際還款人只有一方來(lái)完成，也需要夫妻雙方均須到場(chǎng)簽署相應(yīng)房屋抵押條款。

說(shuō)到這兒可能有人會(huì)問(wèn)，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場(chǎng)呢?

20xx年不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買(mǎi)房不是一個(gè)人說(shuō)了算

答案是不需要的。但前提是對(duì)方必須知情

需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫(xiě)一個(gè)人名字，因?yàn)榘唇屹?gòu)房只能按照誰(shuí)貸款誰(shuí)簽字的原則進(jìn)行處理，保證購(gòu)房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一。老婆很重要 買(mǎi)房要哄好

一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設(shè)小金庫(kù)、瞞著老婆買(mǎi)房、或者給別人買(mǎi)房啥的...諸位，風(fēng)險(xiǎn)很大，三思而行吧。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施以后，就可以杜絕此類(lèi)事情的發(fā)生，在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)交易中心會(huì)要求購(gòu)房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

而且據(jù)說(shuō)即使買(mǎi)到了房還沒(méi)完，能否最終獲得產(chǎn)證，也取決于你提供的信息是否真實(shí)有效。

這么一看，大家就知道老婆的角色有多關(guān)鍵了吧。

20xx年不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買(mǎi)房不是一個(gè)人說(shuō)了算

夫妻辦理房產(chǎn)證需要提供的資料包括

1、能夠證明購(gòu)房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復(fù)印件;

2、婚姻證明原件和復(fù)印件;

3、如果雙方一方不能到場(chǎng)辦理，還需要提供私章。

一旦結(jié)成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。

多少年來(lái)，房產(chǎn)成為多少家庭最為關(guān)注的問(wèn)題。關(guān)于房產(chǎn)證是否有必要加名以及離婚后房產(chǎn)到底該如何非分配等焦點(diǎn)問(wèn)題，順便縷縷清楚：

1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字，另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一。關(guān)于分割，有協(xié)議的從協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。

2、產(chǎn)權(quán)證上加名字屬于一方對(duì)于另一方的贈(zèng)予，婚前婚后加無(wú)區(qū)別。

3、如果是婚前購(gòu)房且沒(méi)有共同還貸部分，那么離婚時(shí)，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)房所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí)，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。