房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：園林；景觀設(shè)計；方案

Abstract: with the increase of knowledge, real estate landscape will become an important part of the development of quality indispensable. In this paper the ecological attributes of landscape design and the basic requirements, focusing on the implementation of real estate development and landscape design.

Keywords: landscape; landscape design; scheme

中圖分類號： P901 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1園林景觀設(shè)計的生態(tài)屬性

園林景觀設(shè)計是在傳統(tǒng)園林發(fā)展理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來,是具有美學(xué)、文學(xué)與建筑學(xué)等相關(guān)知識的人對自然環(huán)境所進(jìn)行的有意識改造的策劃過程。具體分析園林景觀設(shè)計主要是指在一定的地域范疇內(nèi),采用園林藝術(shù)對地形種植植物進(jìn)行特定改造,并營造建筑物等的途徑與方法。園林景觀的生態(tài)屬性主要是從人的角度分析,通過在景觀的創(chuàng)意、內(nèi)涵、視覺方面形成獨(dú)特的展現(xiàn)形式與特點(diǎn),以滿足人們的心理需求。在城市生態(tài)系統(tǒng)中,既要有對自然要素的概括,又要突出人工化的要素,只有園林系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)。園林景觀在維護(hù)城市整體生態(tài)平衡、美化城市景觀方面發(fā)揮著重要作用。園林景觀設(shè)計的主要目的在于為人類提供理想的生活家園,借助大自然的優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)自我控制與調(diào)節(jié)。近年來,園林景觀在規(guī)劃與設(shè)計的過程中,更多的考慮了園林的生態(tài)屬性,展現(xiàn)了與大自然和諧共生的基本理念,形成了一種和諧穩(wěn)定的立體園林群落。

2園林景觀設(shè)計的基本要求

園林景觀的設(shè)計要注意動靜的統(tǒng)一,這種處理主要表現(xiàn)在水景上,一般水景是作為第四代建筑基本設(shè)計理念,已經(jīng)得到建筑設(shè)計單位的認(rèn)可,并深受居民的喜愛,因此,在居住區(qū)綠地規(guī)劃與設(shè)計的過程中,要突出水景的設(shè)計,強(qiáng)調(diào)水質(zhì)與水形,保證居住區(qū)內(nèi)水流的暢通,也就是所謂的活水。這要求設(shè)計者在設(shè)計水景的過程中,對水的補(bǔ)充、循環(huán)、排泄與凈化等問題進(jìn)行綜合考慮,以保證水景的生態(tài)屬性最好以涌泉或者瀑布作為動力,創(chuàng)造水位的高差感,讓水體呈現(xiàn)自然的循環(huán)流動,產(chǎn)生涓流或者跌水等動態(tài)的水景效果,也可以增加水體與沙石的接觸,以提高水的含氧量。另外,在不同的水體環(huán)境中,也可以布置不同的植物和構(gòu)筑物,比如,蓮花、蘆葦、石頭、長廊、小亭子、花草樹木等,以多種形式來點(diǎn)綴水體,加大景觀的層次性與深度,凸顯出水的靈性與建筑物的韻律,實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的美感屬性。

3地產(chǎn)園林項(xiàng)目設(shè)計方案的問題

3.1審視園林景觀方案是否具有良好的整體布局

園林景觀設(shè)計單位提交景觀概念性方案或深化方案后,房地產(chǎn)公司有關(guān)技術(shù)部門應(yīng)組織資深的專業(yè)技術(shù)人員對方案進(jìn)行評審。①最為重要的是要注重園林景觀方案的整體布局,注意其功能分區(qū)是否明確合理,項(xiàng)目布局規(guī)劃是否滿足市場定位和業(yè)主需。②考慮小區(qū)整體地形地貌,包括建筑物的造型及地形的高低起伏狀況。③消防路線是否滿足消防驗(yàn)收要求,景觀路線是否分級處理、合理布局,并滿足居民使用要求。軟景植物和硬景比例是否符合景觀設(shè)計任務(wù)書的要求。景點(diǎn)分布是否有主次之分,還是平鋪直敘毫無重點(diǎn)。

另外,景觀均好性也是地產(chǎn)景觀設(shè)計中不容忽視的布局原則,因?yàn)榭陀^因素的存在,會導(dǎo)致部分樓宇的朝向、方位和環(huán)境相對較差,如果不能在布局上做到均好性,就不利于整體布局的安排。

3.2設(shè)計是否滿足經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)景觀建設(shè)的投入一方面是為了滿足未來業(yè)主的需求；另一方面是為提升樓盤的品質(zhì),提高銷售價格。對于是開發(fā)商的房地產(chǎn)公司而言,更是注重景觀給他們帶來的經(jīng)濟(jì)效。因此,經(jīng)濟(jì)性原則是成為衡量園林景觀方案是否合理的一個重要標(biāo)準(zhǔn)；也是控制“過度”設(shè)計的重要手段。

3.2.1充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。設(shè)計師應(yīng)該充分挖掘該地區(qū)的優(yōu)秀材料,最大限度地將本土化的材料應(yīng)用于景觀項(xiàng)目之中。本土材料既能降低成本,又盡量避免使用“泊來品”帶來的“水土不服”同時,利用本土材料既能體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐赜蛱厣偷貐^(qū)風(fēng)格,又是挖掘當(dāng)?shù)夭牧系囊豁?xiàng)舉措。

3.2.2適度地使用“昂貴”材料。當(dāng)然,這里說“經(jīng)濟(jì)性原則”指導(dǎo)下的園林景觀設(shè)計并非一味地限制、甚至拒絕高檔材料的使用。在那些高消費(fèi)類別性質(zhì)的項(xiàng)目及普通項(xiàng)目中的某些重要部位,適當(dāng)?shù)厥褂蒙踔潦谴罅康厥褂酶呒壊牧弦嗍怯斜匾?。所?我們應(yīng)把握整體的設(shè)計原則,恰當(dāng)?shù)厥褂锰囟ǖ牟牧?運(yùn)用如局部的搭配等手法,真正做到對材料使用的合理性把握。

3.2.3對天然石材和木材控制使用。石材、木材等天然材料是現(xiàn)今廣泛使用的景觀建筑材料。而恰恰因?yàn)椤疤烊弧?所以此類材料多為綠色環(huán)保之無污染材料,但是我們切不可忽視這樣一個原則,即天然材料的資源,如石礦、森林等,由于其形成周期極長,需要的條件亦非常特殊,故而此類資源對人類說來是極其有限的,所以我們對寶貴的自然資源的使用,應(yīng)采取控制使用的原則,極其小心地限制使用。另外,天然石材和木材的價格也相對比較昂貴,大量使用無疑增加景觀建造的成本,同時也會降低樓盤產(chǎn)品的性價比。而使用一些替代材料也能達(dá)到同樣的功能和視覺效果。譬如,用塑木替代天然防腐木,既節(jié)約維護(hù)成本,又符合生態(tài)規(guī)律。

3.3設(shè)計是否真正貫徹所提出的理念

設(shè)計概念的炒作,近幾年已成為許多設(shè)計單位及設(shè)計師慣用的技倆, 把所謂的概念作為純粹的嘩眾取寵的工具,而概念本身與設(shè)計的實(shí)際內(nèi)涵毫無關(guān)系也就是說,設(shè)計和概念脫節(jié)是時有發(fā)生的事。因此,技術(shù)部門在進(jìn)行方案評審時要注意這種情況的發(fā)生。

3.3.1植物配置方向。在居住區(qū)的植物景觀設(shè)計中,生態(tài)概念是設(shè)計師常常提的一個概念,即所謂的生態(tài)設(shè)計。植物配置設(shè)計應(yīng)充分尊重場地的自然特性,秉承生態(tài)優(yōu)先的原則,避免按“如畫”原則配置的高低錯落的植物群落按“如畫” 配置的植物群落,因?yàn)榉洗蟊妼ψ匀坏挠∠?所以被認(rèn)為是生態(tài)的。然而,這種看起來很豐富的人工植物群落很多都不是真正的生態(tài)。自然界中植物群落的演替都有其自身的規(guī)律。特定的地區(qū)都有自己特定自然植物群落。以美學(xué)原則為主導(dǎo)來選擇植物、來判斷哪些植物應(yīng)該在一起,往往容易違背自然和生態(tài)規(guī)律,隨著時間的推移,其中有些植物會慢慢衰落,或者需要大量的養(yǎng)護(hù)成本來維護(hù)這種效果。生態(tài)主義不能停留在表面的形式和概念上應(yīng)該是人為過程與自然過程相協(xié)調(diào),起到對環(huán)境的生態(tài)保護(hù)作用。

3.3.2硬質(zhì)景觀方面。硬質(zhì)景觀一般是指園林建筑和小品等景觀要素。園林建筑與小品應(yīng)該是觀賞與適用相結(jié)合,然而,很多設(shè)計師只注重形式上的美觀。很多小品應(yīng)該強(qiáng)調(diào)美觀與功能相結(jié)合,這樣才能構(gòu)筑具有人性化的居住景觀環(huán)境。很多設(shè)計師為追求大氣、好看、氣派( 如大廣場、大人工湖等),只注重表面形式的美觀而忽視景觀小品或建筑的使用功能“地產(chǎn)景觀”是為小區(qū)居民服務(wù)的,不能只圖一時的好看、氣派而忽略用戶的真正需要。忽略人性化的景觀不能長久,且消費(fèi)者欣賞水平越來越高,更多的是強(qiáng)調(diào)觀賞性與實(shí)用性相結(jié)合的景觀。這需要設(shè)計師對市場不同人群的需要有充分的了解。星河灣沒有大廣場、大湖泊,雖然水景很多,但采用的是點(diǎn)式水景設(shè)計,分布均勻且結(jié)合各種使用功能一起設(shè)計,投入不多,但處處是景,美觀且實(shí)用,充分體現(xiàn)人性化設(shè)計原則。地產(chǎn)景觀與自然景觀城市景觀不同,它更多的是服務(wù)于小區(qū)人群,如果景觀功能只是停留在觀賞層面是不夠的,還應(yīng)該滿足人群對景觀空間的參與要求,即景觀與人的互動。還有一種現(xiàn)象是景觀建筑和小品過分承擔(dān)文化宣傳的歷史責(zé)任,背離其作為一種功能性空間營造手段的基本屬性。特別是小區(qū)雕塑和景墻(如浮雕景墻),這種情況也需要避免。因?yàn)榈禺a(chǎn)景觀環(huán)境的服務(wù)對象是該小區(qū)居民,更多的是要滿足其使用要求和舒適性。

4施工圖的審查

園林景觀設(shè)計單位提交施工圖后,房產(chǎn)公司技術(shù)部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)專業(yè)的工程師,對施工圖進(jìn)行審查。施工圖會審首先從成本角度審查施工圖設(shè)計是否合理。筆者曾經(jīng)審查很多施工圖,發(fā)現(xiàn)很多設(shè)計單位對施工圖設(shè)計存在著不合理的地方。譬如,將一般的小區(qū)人行路的路面的基層做成300厚C30標(biāo)號的混凝土,這是施工圖方面典型的過度設(shè)計,造成很不必要的浪費(fèi)。園林景觀中存在大量管線各類管線,比如,給水、消防、排污、雨水、暖氣、天然氣、強(qiáng)電、弱電等管線。審查這類問題時,主要看各種管線交叉部位是否能布置合理,各種管線是否發(fā)生沖突。設(shè)計管線找坡、建筑找坡與實(shí)際情況是否能夠滿足要求,管線施工完成后,對周邊相應(yīng)的功能區(qū)間的合理使用是否有影響、各類管線的管徑都超大使用等。

5結(jié)語

景觀設(shè)計需要與地產(chǎn)樓盤的整體規(guī)劃、建筑物的基本風(fēng)格,以及企業(yè)文化進(jìn)行配合使用。景觀設(shè)計的宗旨與目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生,同時,也能夠較好地促進(jìn)生態(tài)平衡。因此,在地產(chǎn)園林景觀方案設(shè)計的過程中,要充分突出人與自然的和諧關(guān)系,為人們營造一種綠色生態(tài)的居住空間,更好的展現(xiàn)出“以人為本”的綠色環(huán)保設(shè)計理念。

參考文獻(xiàn)

[1]姬曉娜；城市生物多樣性保護(hù)的景觀規(guī)劃途徑[J]；城市問題；2006年06期

第2篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費(fèi)。學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實(shí)踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運(yùn)用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出全面分析，從實(shí)踐環(huán)節(jié)增強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著商品房市場機(jī)制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn)，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個環(huán)節(jié)的工作正常進(jìn)行，減少不必要的經(jīng)營風(fēng)險。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動型經(jīng)營模式，在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會促進(jìn)地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動機(jī)制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點(diǎn)，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點(diǎn)來合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，由理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟(jì)的效率性造成負(fù)面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強(qiáng)社會福利，是市場主體主動運(yùn)用市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實(shí)現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進(jìn)社會福利的最大化。之所以如此，是因?yàn)槲⒂^市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負(fù)水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進(jìn)市場機(jī)制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風(fēng)險。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負(fù)責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟(jì)增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)社會福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費(fèi)用扣除方式籌劃的臨界點(diǎn)是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)小于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?；如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)大于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負(fù)承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在定價策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點(diǎn)的確定[4]。稅收臨界點(diǎn)的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評價房屋售價和被扣除項(xiàng)目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗(yàn)表明，如果房屋售價約為被扣除項(xiàng)目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是具有經(jīng)濟(jì)性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負(fù)的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財務(wù)報表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的稅負(fù)義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負(fù)水平就會增加，對財務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規(guī)避因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的各種稅負(fù)，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負(fù)水平[6]。合理的稅負(fù)籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

6 小結(jié)

通過以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，起到積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可否認(rèn)的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強(qiáng)整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則存在程度上的差異。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

其實(shí)，虛擬經(jīng)濟(jì)和泡沫經(jīng)濟(jì)這兩者在市場經(jīng)濟(jì)條件下都是不可避免的現(xiàn)象。只要我們搞市場經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)就必然要有一定的發(fā)展，其中最典型的是股票溢價發(fā)行。溢價正?？梢灾С终鎸?shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)投資人利益；溢價過高必然會導(dǎo)致過高的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。只要出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的可能性，某些部門有過高的盈利水平或者預(yù)期，在逐利的現(xiàn)代金融工具的支持下，資源就會過多地涌入這些部門，從而經(jīng)濟(jì)泡沫就有可能出現(xiàn)。如前些年社會資源都被房地產(chǎn)部門的高盈利預(yù)期所吸引，現(xiàn)代制造活動和服務(wù)業(yè)反而因?yàn)橛A(yù)期過低而缺少投入的動力。

去杠桿化

破除壟斷倡導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭

為了把從房地產(chǎn)為主的虛擬經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)移出來的社會資源尤其是資金，通過政策措施引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，堅定地發(fā)展有市場需求的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，堅定地支持解決社會就業(yè)的中堅力量即“中小微”企業(yè)的發(fā)展，我們首先需要把握的是如何界定“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的內(nèi)含和邊界問題。

什么是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？實(shí)體經(jīng)濟(jì)不是傳統(tǒng)上僅僅指物質(zhì)的、精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動，即不完全是包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門（如教育、文化、知識、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門）。相對應(yīng)的，虛擬經(jīng)濟(jì)也不是僅僅集中在人們通常理解的金融業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)、體育經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)和耐用品收藏業(yè)等在內(nèi)的一切可以用于炒作的經(jīng)濟(jì)活動特征，雖然并不簡單地表現(xiàn)為以錢生錢，但它們也不能完全歸入實(shí)體經(jīng)濟(jì)范疇。即便是金融業(yè)，像直接為商品和服務(wù)生產(chǎn)活動提供支持的低負(fù)債的金融活動，也不能歸入虛擬經(jīng)濟(jì)。

所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是“杠桿率”（即負(fù)債與資本之比率）較低的經(jīng)濟(jì)活動。堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是要抑制那種“杠桿率”過高的經(jīng)濟(jì)活動，尤其是要抑制那種原本從事“杠桿率”較低的經(jīng)濟(jì)活動部門，如制造業(yè)企業(yè)在高利潤誘惑下從事高風(fēng)險虛擬經(jīng)濟(jì)活動的行為。在“去杠桿”的前提下，讓更多的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家專注于為人類提供有效商品和服務(wù)，以他們的勤勞和智慧，以及相應(yīng)的金融支持，創(chuàng)造財富、吸納就業(yè)、貢獻(xiàn)社會。

現(xiàn)在很多人認(rèn)為發(fā)展實(shí)業(yè)就是工業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就是制造業(yè)，因此必須反對發(fā)展無形態(tài)的服務(wù)業(yè)。其實(shí)這是嚴(yán)重錯誤的。產(chǎn)出的有形性還是無形性，并不能是區(qū)分實(shí)業(yè)和非實(shí)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵是要看其產(chǎn)出能否或是否在較高的“杠桿率”支持下進(jìn)行炒作：如果產(chǎn)出作為投資品在較高的“杠桿率”下進(jìn)行炒作，如房地產(chǎn)、金融衍生產(chǎn)品、藝術(shù)品等，這種活動就是虛擬經(jīng)濟(jì)，就是非實(shí)業(yè)性質(zhì)；但是如果去除了它們內(nèi)含的“杠桿化”投資功能，這些產(chǎn)出也只是一種普通的消費(fèi)品或者服務(wù)品，其本身就是具有實(shí)業(yè)性質(zhì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動，如房地產(chǎn)的居住功能，金融對生產(chǎn)的支持功能，藝術(shù)品的欣賞功能等。就此而言，我國這一輪對房地產(chǎn)活動的宏觀調(diào)控，不是今后不要搞房地產(chǎn)，而是要消除其虛擬經(jīng)濟(jì)功能，抑制投機(jī)和炒作，讓其回歸消費(fèi)本性，造福普通人民的民生。

最后應(yīng)該指出，發(fā)展實(shí)業(yè)和鼓勵實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動，并不是說我們可以無節(jié)制地發(fā)展傳統(tǒng)低效率的制造業(yè)，更不是說可以大量投資發(fā)展市場過剩的制造業(yè)。無論是金融部門還是非金融部門，無論是發(fā)展制造業(yè)還是發(fā)展服務(wù)業(yè)，無論其先進(jìn)性和現(xiàn)代性如何，如果這些經(jīng)濟(jì)活動自身脫離了市場需求，企業(yè)和機(jī)構(gòu)過度負(fù)債，都會陷入泡沫經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的巢穴，都會據(jù)此產(chǎn)生金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。眾所周知的是，1929-1933年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并不是金融導(dǎo)致的，而是制造業(yè)生產(chǎn)過剩導(dǎo)致的；2008年的美國金融危機(jī)，直接起源于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中的金融過度化；而最近的歐債危機(jī)雖然具有更加復(fù)雜的社會、政治和經(jīng)濟(jì)背景，但是也離不開一條直接的原因，那就是整個國家借助于高“杠桿率”的金融工具，使國家陷入空前的金融風(fēng)險。

因此我們需要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出，夯實(shí)“穩(wěn)中求進(jìn)”的基礎(chǔ)，就是要最大限度地抑制經(jīng)濟(jì)泡沫，就是要大力發(fā)展那種具有低“杠桿率”特征的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。具體來說，就是要通過政策鼓勵經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)整，通過破除壟斷和提倡經(jīng)濟(jì)競爭，通過企業(yè)不斷的進(jìn)入和退出活動，均衡產(chǎn)業(yè)間利潤水平和盈利預(yù)期。產(chǎn)業(yè)間大致均衡的利潤水平，會引導(dǎo)資源在產(chǎn)業(yè)間適度的配置，從而避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險，即膨脹的經(jīng)濟(jì)泡沫與不斷萎縮的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并存的不良現(xiàn)象。

抑高房價

轉(zhuǎn)方式穩(wěn)增長重構(gòu)支柱產(chǎn)業(yè)

經(jīng)濟(jì)政策抑制以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，主要是為了保證未來一個時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“穩(wěn)中求進(jìn)”。因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展“不穩(wěn)定、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)”的主要因素之一。可以這樣說，只有堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，才有可能達(dá)到“穩(wěn)”的目標(biāo)，即保持物價總水平基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地發(fā)展，保持社會大局穩(wěn)定；才有可能達(dá)到求“進(jìn)”的目標(biāo)，即在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在改善民生上取得新成就，在改革開放方面取得新突破。這是因?yàn)椋?/p>

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)失衡的重要表現(xiàn)，是在信貸過度擴(kuò)張的支持下，房地產(chǎn)價格過快過猛的增長。高房價引起的生活成本提高，直接和間接地向整個社會傳導(dǎo)和蔓延，導(dǎo)致我國這一輪通脹的特征是供過于求的成本推動型通脹，表現(xiàn)為什么東西都過剩，但是什么東西都漲價。作為應(yīng)對，宏觀經(jīng)濟(jì)政策被迫采取實(shí)質(zhì)上是以偏緊為內(nèi)容的穩(wěn)健的貨幣政策，不僅連續(xù)上調(diào)銀行利率，而且把存款準(zhǔn)備金率提高到了“天花板”水平。在世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的共同作用下，這種被迫的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向直接導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)增速的下降。今后很長的一個時期中，我們都既要直面高通脹的威脅，更要防止經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入下行通道，也就是說，未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將不斷地面對高通脹和低增長的“滯漲”格局。

堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，既是保持金融、經(jīng)濟(jì)和社會大局穩(wěn)定的主要內(nèi)容，也是在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上取得新進(jìn)展的主要舉措之一。一方面，過高的房價廣泛地吸收和引導(dǎo)了社會資源的不適當(dāng)?shù)牧魅耄蛊湔紦?jù)了中國廣泛的社會資本、金融資本，土地資源和有著最具競爭力的人力資本?！鞍贅I(yè)興衰皆地產(chǎn)”的惡果表現(xiàn)之一就是，原來專心做實(shí)業(yè)的許多制造企業(yè)，也開始大量地涉及房地產(chǎn)。例如，原為中國實(shí)業(yè)先鋒的溫州資本，現(xiàn)在已經(jīng)淪為只能依靠民間借貸、炒房、炒農(nóng)產(chǎn)品生存的“寄生者”。而在更多的地區(qū)，房地產(chǎn)因暴利而吞噬了應(yīng)流入實(shí)業(yè)和中小企業(yè)的資金。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅實(shí)基礎(chǔ)”的表述，可能就是為了抑制制造業(yè)過快進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢。另一方面，我們過去的發(fā)展方式對以房地產(chǎn)為主的投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)依賴過重，來自房地產(chǎn)業(yè)的投資、稅費(fèi)及其關(guān)聯(lián)效應(yīng)，對現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長起著舉足輕重的作用。如今國家對房地產(chǎn)進(jìn)行最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了“后土地經(jīng)濟(jì)時代”，房地產(chǎn)今后再也不能成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這本身并不是難以判斷的問題，問題是由誰來代替這個舊的經(jīng)濟(jì)支柱？中國經(jīng)濟(jì)如何既不減速又能順利實(shí)現(xiàn)支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換？根據(jù)地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體地位，我還是認(rèn)為應(yīng)該通過啟動中央與地方的分稅制改革，鼓勵地方堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是要大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式取得新進(jìn)展的主要內(nèi)容之一。

堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，也是保持社會大局穩(wěn)定的重要舉措之一。房地產(chǎn)的健康發(fā)展對改善民生具有舉足輕重的作用，在改善民生方面取得新成就，重要的是必須抑制現(xiàn)今民生不可忍受的高房價。可以這樣說，高價房地產(chǎn)是中國民生社會建設(shè)的主要障礙之一；是毀壞中國青年的創(chuàng)新精神的主要鴉片之一；是影響中國經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定的一顆主要的“定時炸彈”；是在屢次調(diào)控中越調(diào)越高從而導(dǎo)致中央政府政策信用度降低的主要因素之一?，F(xiàn)在有人根據(jù)房地產(chǎn)價格下跌影響“穩(wěn)增長”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的理由，主張國家目前需要的不是壓房價而是挺房價。這是站不住腳的。因?yàn)?，高房價已扼住了中國經(jīng)濟(jì)的喉嚨，高房價拉大了貧富差距，富人更富窮人更窮，高房價撕裂了年輕人的希望和前景。保持社會大局穩(wěn)定的重要舉措，就是要毫不猶豫地抑制高房價。更何況，穩(wěn)增長的目標(biāo)，在短期內(nèi)可以通過擴(kuò)大內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求來實(shí)現(xiàn)，如中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的改善和保障民生、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和提高居民收入等多種途徑來實(shí)現(xiàn)，在中長期中則可以通過塑造制造強(qiáng)國和服務(wù)大國的地位來實(shí)現(xiàn)，不一定非要通過強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)體系對房地產(chǎn)的依靠來實(shí)現(xiàn)。

破除“土地財政”

長周期中緩慢刺破地產(chǎn)泡沫

如果說，地方政府之間的競爭或競賽是中國經(jīng)濟(jì)增長的動力機(jī)制，地方政府間的競爭形成了“中國經(jīng)濟(jì)奇跡”，那么我們可以十分準(zhǔn)確地說，這種發(fā)展和奇跡很大一部分歸結(jié)于我們對房地產(chǎn)這一財政支柱的積極利用，地方政府基于“土地財政”對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大量的投資，對區(qū)域內(nèi)社會、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境的發(fā)展支出了大量的資源。進(jìn)入后土地經(jīng)濟(jì)時代，在堅定不移地抑制高房價的同時，我們應(yīng)該指出的是，對房地產(chǎn)這根事實(shí)上的國民經(jīng)濟(jì)支柱，不能猛然推倒，而需要運(yùn)用智慧去逐步實(shí)現(xiàn)，否則我們在對房地產(chǎn)支柱進(jìn)行更換的過程中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將陷入動力不足的猛烈下跌險境。

我們可以比照過去的國有企業(yè)改革方式來更換經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的動力系統(tǒng)和支柱體系：這就是，我們可以在房地產(chǎn)支柱邊上重新建立一個新支柱，讓其逐步成為地方政府的新的財政的主要來源，最后再逐步推倒房地產(chǎn)支柱。這根新支柱就是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。因此，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不僅是立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)渡難關(guān)的短期選擇，而且是著眼長遠(yuǎn)提升發(fā)展水平、轉(zhuǎn)換發(fā)展方式的重大戰(zhàn)略選擇；不僅是對過去以投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)中高投入、高消耗和高排放發(fā)展方式的否定，而且是為了更換經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力機(jī)制，解除房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的“綁架”；不僅是為了應(yīng)對世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)選擇其為走向全面復(fù)蘇所做的積極準(zhǔn)備，而且是為了應(yīng)對在即將來臨的后全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時代，全球競爭平臺重塑的新的競爭格局變化。

第4篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林；綠化；造景；施工；管理

1 房地產(chǎn)園林綠化工程的造景設(shè)計

1.1 要在統(tǒng)一當(dāng)中尋求變化

在房地產(chǎn)園林綠化造景設(shè)計的時候，在樹形、色彩、線條以及比例等等方面都應(yīng)該要存在一定的差異以及變化，來把植物配置的韻律感體現(xiàn)出來；在進(jìn)行植物的栽植的時候，要做到疏密有致，盡可能的讓人產(chǎn)生一種動感，但是，在存在一些差異及變化的前提下，要變化有度，切不可盲目設(shè)計，而導(dǎo)致視覺效果的雜亂無章。

1.2 要體現(xiàn)觀賞性和實(shí)用性的有機(jī)結(jié)合

在對景觀設(shè)計和規(guī)劃的時候，要遵守保持現(xiàn)有的地質(zhì)環(huán)境的原則，充分利用地貌特征的同時，要盡可能的體現(xiàn)人工環(huán)境與自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，從而形成極富個性的特色景觀。此外，景觀的設(shè)計不僅要求體現(xiàn)美感，還強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)它的功能性和參與性，言簡意賅，就是力求園林綠化的多功能：即觀賞與游玩兩不誤，從而把園林的人性化展現(xiàn)的淋漓盡致。

1.3 要體現(xiàn)綠化和建筑物的和諧統(tǒng)一

對于小區(qū)來講，它主要是由兩個部分組成的，也就是建筑和景觀，這兩者之間是不能夠分開來的，必須要做到兩者之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在規(guī)劃的時候要把兩者作為一個整體來進(jìn)行。

1.4 要體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)合理性

在綠化方面，要把綠化的季節(jié)性變化進(jìn)行充分的考慮；在水景設(shè)計方面，要對水泵的運(yùn)行以及關(guān)閉這兩種狀態(tài)之下所產(chǎn)生的不一樣的視覺效果予以充分的考慮；在水景以及雕塑等等的設(shè)計方面，要遵循精而少的原則。

2 強(qiáng)化房地產(chǎn)園林綠化工程施工管理的措施

2.1 加強(qiáng)對管理人員的培訓(xùn)，提升管理素質(zhì)

那么，首先，就是要把企業(yè)管理人員的專業(yè)知識培訓(xùn)力度予以強(qiáng)化，可以再管理人員當(dāng)中開展實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)交流活動，讓每一個管理人員在這一活動當(dāng)中把自己的管理經(jīng)驗(yàn)和其他管理者進(jìn)行交流和分享，從而來把其素質(zhì)提高。其次，就是要把對管理人員的綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)培訓(xùn)予以加強(qiáng)，這一措施的主要目的就是要把園林植物的成活率、利用來以及觀賞價值得到最大限度的提升，要把專業(yè)人員自身的一個審美觀念提升，從而來保證園林景觀以及園林植物之間形成合理的色彩藝術(shù)效果。第三，就是要在景觀設(shè)計師和施工管理人員之間形成密切配合的關(guān)系，我們都知道，對于一個優(yōu)秀的景觀作品來講，它定然是離不開設(shè)計和施工的緊密配合，所以，和現(xiàn)場施工管理人員進(jìn)行密切的配合，是景觀設(shè)計師不能忽略的一點(diǎn)。只有這樣才能夠深入現(xiàn)場，指導(dǎo)園林綠化工程的樹種配置，為優(yōu)質(zhì)園林景觀的形成提供有力的保障。

2.2 嚴(yán)把苗木質(zhì)量規(guī)格關(guān)，保證苗木質(zhì)量和規(guī)范要求相符合

相關(guān)人員要嚴(yán)格把好苗木的規(guī)格管理、苗木的栽植管理以及苗木的養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量關(guān)，那么，把好這一關(guān)，就需要對施工進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，切不可隨便對苗木的規(guī)格數(shù)量進(jìn)行增減，切不可用不好的苗木來充當(dāng)好的苗木，切不可把景觀設(shè)計的立體感以及密度感破壞掉。盡可能的把這一關(guān)把好，從而來避免景觀設(shè)計的效果不理想，進(jìn)而損壞工程的形象這樣的現(xiàn)象產(chǎn)生。

2.3 地方政府要及時制定出園林綠化的地方標(biāo)準(zhǔn)

不斷高速發(fā)展的園林事業(yè)，對園林綠化實(shí)行一個統(tǒng)一的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成為發(fā)展的必然趨勢，那么，在這種趨勢之下，地方政府要及時制定出可行性把標(biāo)準(zhǔn)，通過這一標(biāo)準(zhǔn)，使得園林的施工、監(jiān)理以及驗(yàn)收工作有據(jù)可依；通過這一標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)計師、項(xiàng)目經(jīng)理以及施工隊伍這三者之間的關(guān)系加以明確，并明確這三者之間的職責(zé)和分工。只有把這三者之間的關(guān)系協(xié)調(diào)好，才能夠使園林綠化項(xiàng)目更好的得到完成，才能夠使園林景觀的效果得到提升，才能夠使得后期的維護(hù)難度得到降低。

2.4 提升開發(fā)商對園林綠化工程的認(rèn)識

在園林綠化工程當(dāng)中，開發(fā)商必須要能夠有一個清晰的認(rèn)識，在園林綠化工程前期進(jìn)行具體的方案設(shè)計以及招投標(biāo)等等的工作中，必須要配備專業(yè)的技術(shù)人員來介入進(jìn)來，并有這一專業(yè)的技術(shù)人員來對施工單位的一個真實(shí)的情況進(jìn)行詳細(xì)的摸底，讓其對自己平時所掌握有的一些施工單位的資質(zhì)以及實(shí)力等等的情況進(jìn)行一個詳細(xì)的了解。另外，要認(rèn)真的貫徹和落實(shí)《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)辦法》，從而來確保選擇具有很強(qiáng)實(shí)力的施工單位，且具有高素質(zhì)的施工人員。還要求專業(yè)技術(shù)人員能制定出一些如考勤制度以及獎罰條款的現(xiàn)場管理的方法，來確保施工取得更好的效益。

3 結(jié)語

總之，在進(jìn)行房地產(chǎn)園林路變化工程造景設(shè)計的時候，必須要把開發(fā)商、設(shè)計公司以及施工單位等等的意見進(jìn)行充分的融合，集集體的智慧來創(chuàng)造出完美的作品；在進(jìn)行施工管理的時候，充分認(rèn)識自身存在的不足以外，還應(yīng)在此基礎(chǔ)上不斷的改進(jìn)和完善，從而把房地產(chǎn)園林綠化工程造景設(shè)計以及施工管理工作做到井然有序。

參考文獻(xiàn)

第5篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：低產(chǎn)區(qū)塊；舉升；集油；優(yōu)化；分析

Abstract: This article through to the block with two ground engineering construction patterns generated by the investment and operation cost analysis, comprehensive evaluation, sum up scattered low block different ground engineering construction mode of oil well output limits, as scattered low block ground engineering construction with reasonable lifting, oil collecting means provided the experience that can draw lessons from.

Key words: low block; lifting; oil; optimization; analysis

中圖分類號：TE38文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2012）05-0020-02

一、零散區(qū)塊的特點(diǎn)

1、開發(fā)井的地質(zhì)特征。零散區(qū)塊與老區(qū)塊比較主要有以下特征：①開發(fā)對象差。主要表現(xiàn)為：滲透率低（1×10-3μm2～20×10-3μm2），單井產(chǎn)量低（﹤1.5t），油層深度較老區(qū)深（﹥1400m）。②原油物性差。主要表現(xiàn)是：原油凝固點(diǎn)高（﹥35℃），粘度高（﹥30mPa.s），油氣比低（﹤20m3/t）。③油層吸水能力差。主要表現(xiàn)為：注水壓力高（16～25MPa），注水水質(zhì)要求高（5.1.1標(biāo)準(zhǔn)）。

2、地面建設(shè)特征。①建設(shè)環(huán)境差。部分區(qū)塊油井分布在行洪區(qū)內(nèi)，有的處于水泡子、魚塘中，大部分位于耕地、林帶中，征地費(fèi)用高，建設(shè)難度大。②系統(tǒng)依托差。區(qū)塊分布越來越偏遠(yuǎn)、零散，遠(yuǎn)離已建地面系統(tǒng)，油氣輸送距離遠(yuǎn)，甚至無法管輸，供電線路及道路長。③開發(fā)形勢不明朗，投資風(fēng)險高。以上各種因素，導(dǎo)致了零散低產(chǎn)區(qū)塊與老區(qū)加密區(qū)塊相比，開發(fā)建設(shè)難度大，經(jīng)濟(jì)效益差，百萬噸產(chǎn)能建設(shè)投資高。

二、零散低產(chǎn)區(qū)塊的地面建設(shè)模式

針對零散低產(chǎn)區(qū)塊的特點(diǎn)，為了降低投資風(fēng)險，提高開發(fā)效益，原油集輸系統(tǒng)不建固定地面設(shè)施，采用拉油的方式，這種方式比較機(jī)動靈活、一旦油井產(chǎn)量降低，沒有了開發(fā)效益，其已建設(shè)施可拉運(yùn)到其他區(qū)塊重復(fù)利用，避免了投資的浪費(fèi)，而且拉油地面建設(shè)難度小，施工周期短，見效快。

三、機(jī)采井場建罐拉運(yùn)與提撈拉運(yùn)模式的經(jīng)濟(jì)對比

以我國某油田井區(qū)產(chǎn)能建設(shè)為例，對機(jī)采井場建罐拉運(yùn)及提撈拉運(yùn)兩種模式地面工程投資及生產(chǎn)運(yùn)行費(fèi)用進(jìn)行經(jīng)濟(jì)對比分析。該區(qū)塊基建油水井30口，其中油井22口，注水井8口，建成產(chǎn)能0.63×104t/a。距離卸油點(diǎn)最近，公路距離約為43km。兩種地面工程建設(shè)模式，只對與集油系統(tǒng)和與之相關(guān)的供配電系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)對比，道路和供注水系統(tǒng)地面投資和維護(hù)費(fèi)用基本相同，不列入經(jīng)濟(jì)對比范圍之內(nèi)。

1、地面工程建設(shè)投資對比分析。

①機(jī)采井場建罐拉運(yùn)建設(shè)模式工程投資。22口油井分布相對集中，采用單管電熱帶保溫集油流程。每口油井井口設(shè)1臺電加熱器，將油井產(chǎn)液由井口出油溫度升至原油凝固點(diǎn)以上后，由電熱帶保溫輸送至2個集中拉油點(diǎn)，在拉油點(diǎn)設(shè)多功能儲罐集中拉運(yùn)。拉運(yùn)采用租車的方式，拉油至卸油點(diǎn)。

地面工程建設(shè)主要工程量及投資見下表：

表1機(jī)采井場建罐拉運(yùn)建設(shè)方案主要工程量及投資

②提撈拉運(yùn)建設(shè)模式工程投資。若采用提撈拉運(yùn)建設(shè)方案，只需新建提撈采油井22口，單井拉運(yùn)至卸油點(diǎn)。主要工程量及投資見下表：

表2提撈拉運(yùn)建設(shè)方案主要工程量及投資

兩種地面工程建設(shè)模式投資對比：機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式投資為1359.45×104元，提撈拉運(yùn)模式投資僅為44.79×104元，比機(jī)采節(jié)約96.7%。

2、生產(chǎn)運(yùn)行費(fèi)用對比分析

①機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式年總生產(chǎn)費(fèi)用。機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式生產(chǎn)費(fèi)用主要包括油井維護(hù)、生產(chǎn)用電及拉運(yùn)費(fèi)用。維護(hù)費(fèi)用主要有油井檢泵、清防蠟、抽油機(jī)維護(hù)保養(yǎng)等。抽油機(jī)井檢泵周期按2.2年計算，每次檢泵費(fèi)用2.3×104元，則單井平均年檢泵費(fèi)用1.05×104元；清防蠟按每口井每年加藥1.36t，每噸藥價格0.59×104元，則年加藥費(fèi)用0.80×104元；抽油機(jī)保養(yǎng)費(fèi)用平均每口井每年0.80×104元。因此，單井年平均維護(hù)修理費(fèi)用為2.65×104元。

②提撈拉運(yùn)模式年總生產(chǎn)費(fèi)用。我單位提撈采油采取的是租車提撈、拉運(yùn)的生產(chǎn)方式，噸油操作成本和單井產(chǎn)油量息息相關(guān)，每噸油的平均操作成本265元。兩種地面工程建設(shè)模式單井產(chǎn)油量與年總生產(chǎn)費(fèi)用對比圖如下：

圖1

由圖可以看出機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式單井產(chǎn)油量對年生產(chǎn)費(fèi)用的影響不大，而提撈拉運(yùn)模式隨著單井產(chǎn)油量的增加年總生產(chǎn)費(fèi)用隨之增加，單井產(chǎn)油量的變化直接影響著年總生產(chǎn)費(fèi)用。

③兩種地面工程建設(shè)模式的單井產(chǎn)量界限分析。對于機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式來說，單井產(chǎn)油量與生產(chǎn)費(fèi)用之間的關(guān)系不太敏感，對于提撈拉運(yùn)模式，油井產(chǎn)量變化，則生產(chǎn)費(fèi)用隨之變化，因此要掌握兩種地面建設(shè)模式的經(jīng)濟(jì)效益關(guān)系，就要找出噸油生產(chǎn)操作成本與單井產(chǎn)量之間的關(guān)系。從上表可以看出提撈拉運(yùn)模式噸油操作成本相對比較穩(wěn)定，與單井產(chǎn)油量之間的關(guān)系不敏感，這正是該模式比機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式的可貴之處，鑒于這個特點(diǎn)，可使油田地面工程建設(shè)投資極限降到最低，使許多在常規(guī)抽油機(jī)方式下因經(jīng)濟(jì)效益差而不能投入開發(fā)的油井得以投產(chǎn)。下圖為兩種地面建設(shè)模式單井產(chǎn)油量與噸油操作成本曲線圖。

圖2 兩種地面建設(shè)模式單井油井產(chǎn)量與噸油操作成本曲線圖

由上圖可以看出兩種地面建設(shè)模式的操作成本在單井產(chǎn)油量為1.2t/d時有一個交叉點(diǎn)，因此，機(jī)采井場建罐拉運(yùn)與提撈拉運(yùn)模式的經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)大約在單井產(chǎn)油1.2t/d，隨著油井產(chǎn)量進(jìn)一步上升，則提撈拉運(yùn)生產(chǎn)模式就失去了經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢。若單井日產(chǎn)油量大于1.2t，則應(yīng)該選擇機(jī)采井場建罐拉運(yùn)模式，該模式適合單井產(chǎn)量相對較高的零散開發(fā)區(qū)塊。

四、結(jié)論及建議

機(jī)采井場建罐拉運(yùn)與提撈拉運(yùn)兩種地面工程建設(shè)模式對零散低產(chǎn)區(qū)塊油井舉升、集油方式進(jìn)行了優(yōu)化，而且都取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。對于一些分布零散、地處偏遠(yuǎn)、系統(tǒng)無依托、單井產(chǎn)量低（﹤1.2t）的零散區(qū)塊，為了減少系統(tǒng)工程投入，節(jié)約生產(chǎn)運(yùn)行成本，建議采取提撈拉運(yùn)的地面工程建設(shè)模式生產(chǎn)，對于單井產(chǎn)油量相對較高（﹥1.2t）、單井分布相對集中的零散區(qū)塊，則采取機(jī)采井場建罐拉運(yùn)地面工程建設(shè)模式。隨著提撈成本的上升，兩種地面工程建設(shè)模式的產(chǎn)量界限會進(jìn)一步降低。

以上分析的結(jié)果，兩種地面建設(shè)模式合理應(yīng)用，優(yōu)化簡化了集油工藝，減少了地面工程投資，節(jié)約了生產(chǎn)運(yùn)行成本，可取得較好的開發(fā)效益。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn)，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；B項(xiàng)目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實(shí)會與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識，以及對此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。

（三）強(qiáng)調(diào)做好事前籌劃

第7篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù) 改革 目標(biāo) 內(nèi)容

[中圖分類號] G710 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 2095-3437（2013）012-0062-02

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革背景

（一）行業(yè)背景

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時期，面對政策的調(diào)控、市場的變化，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入洗牌階段，能否在調(diào)整階段保住市場甚至擴(kuò)大規(guī)模，很大程度有賴于員工的專業(yè)性與穩(wěn)定性。為給市場輸送專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人才，在傳統(tǒng)知識灌輸基礎(chǔ)上進(jìn)行課程改革，以崗位工作流程為主線進(jìn)行培養(yǎng)，提高準(zhǔn)員工技能水平。

（二）專業(yè)背景

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以市場為導(dǎo)向，主要培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)需要，具有良好職業(yè)素養(yǎng)，掌握房地產(chǎn)基本理論知識，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)基本制度和政策，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域，企業(yè)一線崗位，熟練掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)實(shí)操能力的高素質(zhì)高技能型人才。本專業(yè)通過市場調(diào)研了解專業(yè)面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領(lǐng)域分析，在工作核心任務(wù)分析基礎(chǔ)上完成學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系構(gòu)建。調(diào)研發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位為主要需求崗位，為提高學(xué)生專業(yè)技能水平和就業(yè)能力，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革目標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革通過知識講授讓學(xué)生了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)三大業(yè)務(wù)：咨詢、和居間；通過案例分析讓學(xué)生掌握開發(fā)房源、尋找客戶、接待客戶、經(jīng)紀(jì)洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)流程及技巧，基本上做到在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。具體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)如下：

（一）知識目標(biāo)

1.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)內(nèi)容；2.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客戶接待禮儀；5.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)促成的流程和技巧；6.熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中涉及的合同內(nèi)容。

（二）能力目標(biāo)

1.能夠通過網(wǎng)絡(luò)、媒體、實(shí)地查看等途徑收集房源和尋找客源；2.能夠設(shè)計路線并帶客看房，進(jìn)行房屋推介與異議處理；3.能夠邀約買賣雙方談判并控制談判進(jìn)度與氣氛；4.能夠進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，并促成交易實(shí)現(xiàn)；5.能夠向客戶進(jìn)行合同解釋，并簽訂合同；6.能夠針對不同交易類型解釋稅費(fèi)繳納及稅費(fèi)計算。

（三）職業(yè)素質(zhì)目標(biāo)

1.培養(yǎng)熱情、樂觀和沉著的職業(yè)素養(yǎng)；2.培養(yǎng)耐心細(xì)致、積極主動的工作態(tài)度；3.培養(yǎng)風(fēng)險防范意識、團(tuán)隊合作精神及應(yīng)變和抗壓能力。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革內(nèi)容

（一）教學(xué)設(shè)計改革

為突出工作任務(wù)與知識的聯(lián)系，讓學(xué)生在職業(yè)實(shí)踐活動的基礎(chǔ)上掌握知識，增強(qiáng)課程內(nèi)容與職業(yè)崗位能力要求的相關(guān)性，提高學(xué)生的就業(yè)能力，課程設(shè)計時以經(jīng)紀(jì)工作過程為主線。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革將整個工作流程分解為3個項(xiàng)目、18項(xiàng)任務(wù)，編排依據(jù)是該職業(yè)所特有的工作任務(wù)和邏輯關(guān)系，使工作任務(wù)具體化。在具體設(shè)計中，以杭州市在售二手房為經(jīng)紀(jì)對象，讓學(xué)生進(jìn)行房源客源開發(fā)、模擬客戶接待，設(shè)計看房路線并模擬帶客看房、業(yè)務(wù)磋商、促成交易并售后服務(wù)，鍛煉學(xué)生實(shí)際操作能力。讓學(xué)生在真實(shí)的交易、真實(shí)的環(huán)境中，用真實(shí)的材料學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程及技巧。

（二）教學(xué)內(nèi)容改革

以崗位內(nèi)容和要求為出發(fā)點(diǎn)的教學(xué)內(nèi)容改革，主要安排3個項(xiàng)目，分別是咨詢、和居間，在3個項(xiàng)目基礎(chǔ)上以業(yè)務(wù)量多少劃分主次，分解出18項(xiàng)任務(wù)，分別是咨詢中的二手房售價咨詢、個人住房貸款咨詢、稅費(fèi)咨詢和置業(yè)投資咨詢，中的新建商品房、二手房買賣，居間中的開發(fā)房源、尋找客戶、接待客戶、經(jīng)紀(jì)洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易和售后服務(wù)。在具體任務(wù)學(xué)習(xí)過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，例如帶客看房，能夠在房源客源匹配基礎(chǔ)上，為了提高交易保障性，說服客戶簽訂看房協(xié)議書，掌握預(yù)約客戶看房技巧，設(shè)計看房路線，提高帶看成功率。

（三）教學(xué)方式改革

為實(shí)現(xiàn)學(xué)生“學(xué)了能用”的目標(biāo)，在理實(shí)一體化課程改革中，按照“教、學(xué)、做、評、思”的步驟開展教學(xué)。每堂課開始時，教師會下發(fā)準(zhǔn)備好的該堂課對應(yīng)的實(shí)訓(xùn)單，然后以任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)提出教學(xué)目標(biāo)，并通過一個導(dǎo)入任務(wù)讓學(xué)生了解具體實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)后能解決什么問題，在明確教學(xué)目標(biāo)后圍繞需要解決的問題進(jìn)行知識點(diǎn)講授，教師通過案例示范知識的應(yīng)用，學(xué)生通過學(xué)習(xí)和觀察掌握知識與技能，依據(jù)任務(wù)不同個人或小組練習(xí)并匯報成果，教師對學(xué)生成果進(jìn)行評價，學(xué)生反思并總結(jié)，完成實(shí)訓(xùn)單。

（四）考核方案改革

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應(yīng)用考核為主，考核內(nèi)容分為三個部分：課堂表現(xiàn)、個人作業(yè)和小組展示。課堂表現(xiàn)以是否認(rèn)真聽講、積極回答問題和參與教學(xué)組織活動為主；個人作業(yè)以每堂課下發(fā)的實(shí)訓(xùn)單為檢查依據(jù)；小組展示主要有二手房買賣流程展示、客戶接待展示、房屋推介展示、組織談判展示和跟蹤回訪展示。期末考核以知識點(diǎn)考核為主，考核房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程、房地產(chǎn)交易合同內(nèi)容和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德與素養(yǎng)。具體考核標(biāo)準(zhǔn)見表1。

四、結(jié)語

為實(shí)現(xiàn)高端技能型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才培養(yǎng)，通過理實(shí)一體化改革，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)教學(xué)以經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程為主線，以促成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)各工作任務(wù)為載體實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)。在具體教學(xué)中，以工作任務(wù)為教學(xué)內(nèi)容，以工作目標(biāo)為考核目標(biāo)，以真實(shí)在售房源為學(xué)習(xí)對象，校內(nèi)教師與企業(yè)專家合作授課。校內(nèi)教師負(fù)責(zé)各具體流程內(nèi)容及技巧講解部分，企業(yè)專家負(fù)責(zé)利用12課時用真實(shí)案例進(jìn)行總體經(jīng)紀(jì)技巧總結(jié)和風(fēng)險控制總結(jié)，讓學(xué)生整體把握經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)促成注意事項(xiàng)，避免學(xué)生在校學(xué)習(xí)與企業(yè)工作脫節(jié)的問題出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)上崗即能勝任崗位工作的培養(yǎng)目標(biāo)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1] 應(yīng)佐萍.探索人才培養(yǎng)與市場需求的無縫接軌――房地產(chǎn)專業(yè)“工學(xué)結(jié)合、校企合作”的研究與實(shí)踐[J].現(xiàn)代科學(xué)與技術(shù)，2009，（4）.

[2] 鄭曉俐.高職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才培養(yǎng)途徑研究與實(shí)踐[J]，江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2012，（2）.

[3] 鄭曉俐.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員穩(wěn)定性提高對策淺析[J].生產(chǎn)力研究，2012，（8）.

第8篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：南京；郊區(qū)化；郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

南京位于我國三大經(jīng)濟(jì)圈之一的長江三角洲地區(qū)，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。改革開放以來，在市政府舊城改造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房商品化改革等政策推動下，以城區(qū)人口、工業(yè)企業(yè)和部分城市功能向郊區(qū)擴(kuò)散為主要內(nèi)容的郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)。在此背景下郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)獲得較快發(fā)展，而郊區(qū)化的發(fā)展又離不開郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的物質(zhì)空間，郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系成為南京現(xiàn)在和未來城市經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)與否對城市經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生不同的影響。

一、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的積極影響

（一）促使城市人口分布趨于合理

雖然郊區(qū)化過程中南京城區(qū)的人口密度在大多數(shù)年份都有增無減，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但隨著城區(qū)原有部分人口向郊區(qū)遷移，對城區(qū)過密的人口起到了梳理作用，使整個城市人口分布趨于合理。這主要表現(xiàn)在人口郊區(qū)化與郊區(qū)住宅開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展為人口在城區(qū)和郊區(qū)間重新分布創(chuàng)造了可能性和現(xiàn)實(shí)條件，人們居住的區(qū)位選擇變得靈活多樣。在南京舊城房屋拆遷過程中，得到貨幣補(bǔ)貼的原住戶可以自行購房，而享受房屋補(bǔ)貼的原住戶，往往一律遷往城郊的新住宅區(qū)，促進(jìn)了居住郊區(qū)化。工業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展使郊區(qū)工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會增加，一些郊區(qū)工業(yè)企業(yè)的職員為了方便上班而在郊區(qū)買房居住，這也促進(jìn)了人口郊區(qū)化的發(fā)展。郊區(qū)普通商品住宅開發(fā)相對于城區(qū)同類住宅往往價格較低，這對于城區(qū)人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區(qū)上班的人也選擇在郊區(qū)購房。郊區(qū)自然環(huán)境相對較好，又有四通八達(dá)的公路與城區(qū)相連，一些高收入者傾向于購買郊區(qū)別墅，乘坐私家車往返于城區(qū)和郊區(qū)。

（二）優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)

城市土地有償使用制度和住房商品化改革使得地價和房價成為配置城市土地資源的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，從而影響城市工業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)位選擇。城區(qū)土地總量相對于需求更為稀缺，土地價格往往比郊區(qū)同類土地高出許多，商業(yè)、金融和貿(mào)易企業(yè)有著更高的收益率從而有著更強(qiáng)的租金負(fù)擔(dān)能力。相比之下，工業(yè)和倉儲企業(yè)收益率相對較低，往往又需要占用較多的土地，于是，在市場機(jī)制作用下，城市中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)遷往土地較充裕而地價較低的郊區(qū)。郊區(qū)各類開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)有著比較完善的配套設(shè)施，這對工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。而城市中心區(qū)的退出工業(yè)和倉儲用地被商業(yè)、金融、貿(mào)易企業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用，從2000年年初到2003年年底，主城區(qū)退出工業(yè)企業(yè)累積114家，退出工業(yè)用地面積達(dá)97.34萬平方米，可以改變以往舊城區(qū)人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設(shè)施落后和環(huán)境質(zhì)量惡劣的狀況，并調(diào)整城市用地，提高土地利用效益，增強(qiáng)了新街口地區(qū)作為南京CBD的功能。工業(yè)郊區(qū)化和商貿(mào)企業(yè)在城市中心區(qū)的集中只有通過房地產(chǎn)開發(fā)才能順利實(shí)現(xiàn)，可見，房地產(chǎn)開發(fā)是城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要手段，有利于優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高整個城市土地利用效益。

（三）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一方面郊區(qū)化使郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場需求增加，另一方面城區(qū)工業(yè)外遷和房屋拆遷也為城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地，帶動了整個城市房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)有力地促進(jìn)了南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！赌暇┓康禺a(chǎn)年鑒》的相關(guān)資料顯示，2001年南京房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到47.8億元，占GDP的比重為4.2%，推動經(jīng)濟(jì)增長一個百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售還為政府提供了大量稅費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對勞動力吸納量大，房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)，2001年南京房地產(chǎn)開發(fā)、評估、經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)和物業(yè)管理等各類企業(yè)直接帶動城市就業(yè)約30萬人，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動建筑業(yè)和裝飾裝修業(yè)就業(yè)的增加。住宅開發(fā)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套，改善了居住條件，優(yōu)化了人居環(huán)境，南京城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響

（一）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的過度擴(kuò)張導(dǎo)致郊區(qū)土地利用矛盾突出

1．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)和郊區(qū)耕地保護(hù)的矛盾。南京的工業(yè)郊區(qū)化發(fā)展較快，而工業(yè)企業(yè)通常要占用較多土地用于產(chǎn)品生產(chǎn)和原材料、產(chǎn)成品的儲備以及道路的鋪設(shè)，這也會造成郊區(qū)耕地的減少。2000年到2003年，南京耕地面積從302.84千公頃減少到250.51千公頃，共減少52.33千公頃，耕地面積的大幅減少導(dǎo)致同期南京糧棉油總產(chǎn)量的波動。相對于城市人口持續(xù)增加對農(nóng)副產(chǎn)品、鮮活副產(chǎn)品的龐大需求，南京耕地更為稀缺，耕地保護(hù)壓力十很大，而耕地過少反過來就會制約郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。

2．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)內(nèi)部的矛盾。這一方面表現(xiàn)為國家建設(shè)征用土地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地之間的矛盾。在郊區(qū)土地主要為集體所有的條件下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地比較容易得到滿足，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展往往使郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)十分分散，不利于土地資源的合理利用和土地產(chǎn)出效益的提高，也不利于基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)和環(huán)境污染的綜合治理。另一方面表現(xiàn)為南京郊區(qū)高級大戶型住宅的供需矛盾。對南京房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究指出，戶型大型化是目前南京房地產(chǎn)市場中的重大誤區(qū)，這類住宅開發(fā)沒有重視郊區(qū)土地資源的稀缺和人們的實(shí)際購買能力，往往空置率很高。

（二）郊區(qū)化中居住和就業(yè)不一致造成郊區(qū)交通設(shè)施供給相對不足

距離是衡量區(qū)位條件的常用指標(biāo)，由于路況、交通擁擠和時間對人們?nèi)找鎸氋F等原因，交通時間距離越來越重要，區(qū)位條件的好壞日益取決于交通的便捷性。南京的工區(qū)郊區(qū)化發(fā)展較快，郊區(qū)商業(yè)發(fā)展相對滯后，人口郊區(qū)化主要集中在近郊區(qū)；中心區(qū)作為城市商業(yè)中心的功能不斷增強(qiáng)，人口流動以向城區(qū)的加速集中為主，城區(qū)發(fā)達(dá)的生活服務(wù)設(shè)施對人口吸引力較強(qiáng)。這種居住和就業(yè)不一致的非同步郊區(qū)化過程使南京產(chǎn)生了職工白天和晚上在城區(qū)與郊區(qū)之間往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城區(qū)與郊區(qū)道路擁擠嚴(yán)重，交通時間成本較高，城市交通負(fù)擔(dān)加重。

目前一些公路建設(shè)實(shí)行封閉運(yùn)輸，區(qū)位條件改善的只是那些擁有公路出入口的地方，其他地方并不能享受現(xiàn)代交通的便捷，這限制了郊區(qū)交通設(shè)施效益的發(fā)揮。南京郊區(qū)公共交通之間的換乘等聯(lián)系不夠密切，偏重于城區(qū)的軌道建設(shè)對郊區(qū)交通便捷性的提高十分有限，城區(qū)和郊區(qū)之間的通勤壓力未得到緩解。

（三）郊區(qū)化的簡單做法與郊區(qū)房地產(chǎn)不合理開發(fā)使郊區(qū)生態(tài)環(huán)境遭到破壞

在郊區(qū)化過程中，城區(qū)人口和工業(yè)企業(yè)在郊區(qū)不斷重新集中，對郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的影響也日益增強(qiáng)。尤其是一些污染擾民的工業(yè)企業(yè)直接從城區(qū)外遷到郊區(qū)，沒有進(jìn)行減少污染的技術(shù)改造，這些工業(yè)企業(yè)有相當(dāng)一部分規(guī)模小、技術(shù)水平較低、經(jīng)濟(jì)效益不高，污染嚴(yán)重，其對環(huán)境的破壞作用也轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。郊區(qū)住宅開發(fā)在滿足住房需求的同時，也使日常生活垃圾不斷增長。與此同時，郊區(qū)由于缺少污水處理設(shè)施，使得生活污水和工業(yè)廢水未經(jīng)處理或不達(dá)標(biāo)直接排入郊區(qū)河道水網(wǎng)，導(dǎo)致水體的污染。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了使物業(yè)增強(qiáng)吸引力，選擇在依山傍水的地帶進(jìn)行開發(fā)，不但影響了周圍的自然景觀，對植被也造成一定破壞，導(dǎo)致山體滑坡和泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的加劇。2005年南京環(huán)保污染治理投資只占全市GDP的0.12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊城市，有限的環(huán)保污染治理投資難以滿足南京保護(hù)和整治環(huán)境的實(shí)際資金需要。

三、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展負(fù)面影響的解決對策

（一）加強(qiáng)對郊區(qū)土地利用的規(guī)劃引導(dǎo)，嚴(yán)格保護(hù)耕地

把郊區(qū)土地利用規(guī)劃納入南京城市總體規(guī)劃和各項(xiàng)具體規(guī)劃中加以考慮，并強(qiáng)化郊區(qū)土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用，郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)用地要嚴(yán)格限制在規(guī)劃用地的范圍之內(nèi)。這既要考慮滿足現(xiàn)期郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)的需要，又要具有一定的超前性，以增強(qiáng)對郊區(qū)土地供求關(guān)系的調(diào)控能力。郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)適當(dāng)向工業(yè)園區(qū)集中，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，統(tǒng)一安排道路、通信、水電等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的配套建設(shè)，這有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)污染治理和提高郊區(qū)土地利用的集約化程度。同時應(yīng)著力保護(hù)郊區(qū)有限的耕地資源，尤其是加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)格征用基本農(nóng)田的審批制度，不得隨意調(diào)整基本農(nóng)田，嚴(yán)肅處理亂批、亂占、濫用耕地的行為。其中，對開發(fā)區(qū)占而不用的耕地，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途。加強(qiáng)住宅市場土地供應(yīng)調(diào)控，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅的土地供應(yīng)。

（二）加大郊區(qū)交通設(shè)施投資力度

為了充分發(fā)揮道路交通的聯(lián)動輻射作用，建設(shè)“內(nèi)連外接”的城市道路網(wǎng)絡(luò)，并進(jìn)行交通節(jié)點(diǎn)和區(qū)域道路的改造，優(yōu)化當(dāng)?shù)貐^(qū)位條件，這有利于使土地價格和沿路開發(fā)的房地產(chǎn)價值都得到提升。推進(jìn)“一小時都市圈”建設(shè)的進(jìn)行，建設(shè)寧杭高速公路南京段、寧淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增強(qiáng)城區(qū)與江北郊區(qū)的聯(lián)系。加強(qiáng)城區(qū)與重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的道路聯(lián)系，繼續(xù)加快仙林、東山和江北等新市區(qū)的道路設(shè)施建設(shè)，尤其是在城區(qū)與上述新市區(qū)間建設(shè)一兩條軌道交通線，并且使軌道交通線路與公交站點(diǎn)合理銜接，以有效提高交通網(wǎng)絡(luò)的整體效率。努力增加郊區(qū)就業(yè)崗位，強(qiáng)調(diào)郊區(qū)居住和就業(yè)的平衡，形成配套設(shè)施完善的綜合社區(qū)，減少對城區(qū)的依賴，增強(qiáng)郊區(qū)的相對獨(dú)立性，密切郊區(qū)內(nèi)部以及鄰近郊區(qū)之間的交通聯(lián)系，以緩解郊區(qū)與城區(qū)之間交通瓶頸壓力。

（三）保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境

良好的生態(tài)環(huán)境是郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)長期發(fā)展的重要前提，應(yīng)切實(shí)重視保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1．促使工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，統(tǒng)一治理郊區(qū)環(huán)境污染。南京江北化工園區(qū)的建設(shè)正是為了促進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)的集中，對江南的一些化工企業(yè)進(jìn)行搬遷，并實(shí)施油、化、纖、塑一體化建設(shè)，優(yōu)先采用低消耗、低污染的清潔生產(chǎn)工藝。這既有利于化工企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行配套設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，也可以從源頭上控制郊區(qū)環(huán)境污染。

2．加大環(huán)保治污投資力度，強(qiáng)化企業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)增加郊區(qū)環(huán)保和治污投資，建立污水處理廠等。同時加強(qiáng)環(huán)保治污科研投資，提高工業(yè)廢品和生活垃圾的回收處理能力，盡可能變廢為寶，提高廢舊物的再次利用。提倡工業(yè)企業(yè)采用節(jié)能環(huán)保的生產(chǎn)工藝，并引進(jìn)環(huán)保設(shè)施，做到廢水、廢氣的達(dá)標(biāo)排放，對不符合環(huán)保要求的工業(yè)企業(yè)在媒體上進(jìn)行定期公示，并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

3．進(jìn)行城市綠化建設(shè)。南京政府重視適當(dāng)增加城市建設(shè)中綠化用地的面積，并把綠地建設(shè)分為結(jié)構(gòu)性綠地和便民型綠地，雨花臺已成為結(jié)構(gòu)性綠地的主體之一。增加包括郊區(qū)在內(nèi)南京全城的便民型綠地面積，保證80%以上的居民在10分鐘內(nèi)能夠便捷地到達(dá)一塊公共綠地。此外，市政府還投資在江寧開發(fā)區(qū)秦淮河畔建設(shè)總面積為754公頃的秦淮河濕地公園。這些綠地建設(shè)項(xiàng)目對于調(diào)節(jié)郊區(qū)生態(tài)和美化人居環(huán)境都有著重要作用。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]劉衛(wèi)東．大城市郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)及其合理利用模式[J]．城市規(guī)劃，1999,4．

第9篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

《有機(jī)化學(xué)》課程是一門以基礎(chǔ)知識為起步，涉及有機(jī)化學(xué)操作技術(shù)的實(shí)用型課程?！队袡C(jī)化學(xué)》課程研究的內(nèi)容包括有機(jī)化合物的來源、制備、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、應(yīng)用以及相關(guān)理論和方法學(xué)問題等。

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，社會對專業(yè)管理和技術(shù)人員的要求越來越高。培養(yǎng)能夠滿足生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)與管理一線需要的高端技能型人才，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)是高等職業(yè)教育的歷史使命。為此，課程組結(jié)合《有機(jī)化學(xué)》課程建設(shè)，對課程如何進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了探索與實(shí)踐。通過貫徹“產(chǎn)學(xué)結(jié)合，優(yōu)化教學(xué)模式；學(xué)研結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生能力；產(chǎn)研結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展”的“三贏思想”，以課程改革為抓手，以師資隊伍培養(yǎng)為依托，以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，全面優(yōu)化了《有機(jī)化學(xué)》課程內(nèi)容，建立了企業(yè)技術(shù)服務(wù)機(jī)制，為社會培養(yǎng)了學(xué)以致用的實(shí)用人才，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了良好的效果。

1、產(chǎn)學(xué)結(jié)合，優(yōu)化教學(xué)模式

高等職業(yè)教育培養(yǎng)的是面向生產(chǎn)、建設(shè)、管理、服務(wù)第一線的高端技能型人才，因此高職課程的基點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)際生產(chǎn)中的工作任務(wù)和工作崗位。課程組依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)需要，確定教學(xué)內(nèi)容；模擬企業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行一體化教學(xué)；進(jìn)行工學(xué)結(jié)合，鍛煉學(xué)生實(shí)踐能力。通過（生）產(chǎn)（教）學(xué)結(jié)合，優(yōu)化了課程的教學(xué)模式，為企業(yè)培養(yǎng)了實(shí)用的技能型人才，服務(wù)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.1依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)實(shí)際，確定課程內(nèi)容

在不同類型的化工企業(yè)就業(yè)，對于《有機(jī)化學(xué)》課程學(xué)習(xí)內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)也就不同，為了改善《有機(jī)化學(xué)》課程的教學(xué)現(xiàn)狀，課題組將《有機(jī)化學(xué)》課程的教學(xué)內(nèi)容分為基礎(chǔ)模塊和拓展模塊，基礎(chǔ)模塊學(xué)內(nèi)容，拓展模塊則根據(jù)在相關(guān)化工企業(yè)調(diào)研的結(jié)果，針對專業(yè)方向、就業(yè)傾向的不同，對教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行不同的選擇性組合，以適應(yīng)不同的工作崗位任務(wù)要求。

1.2模擬企業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行一體化教學(xué)

課程組在課程建設(shè)顧問的指導(dǎo)下，按照企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)過程開發(fā)《有機(jī)化學(xué)》課程體系，以知識應(yīng)用為中心，將理論與實(shí)踐相互貫穿，將課程內(nèi)容設(shè)計成融“教、學(xué)、做”為一體的教學(xué)項(xiàng)目，模擬企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)進(jìn)行一體化教學(xué)，探索學(xué)校學(xué)習(xí)與企業(yè)生產(chǎn)的一致性，課堂與車間的一致性，體現(xiàn)高等職業(yè)教育的特色。

1.3堅持工學(xué)結(jié)合，理論聯(lián)系實(shí)際

在教學(xué)過程中，課程組很重視工學(xué)結(jié)合，理論聯(lián)系實(shí)際，通過在企業(yè)參加實(shí)踐，將學(xué)到的知識應(yīng)用于工業(yè)生產(chǎn)，鍛煉學(xué)生的實(shí)踐能力。學(xué)生以化工企業(yè)真實(shí)生產(chǎn)場景為學(xué)習(xí)氛圍，以真實(shí)產(chǎn)品生產(chǎn)過程為學(xué)習(xí)內(nèi)容，由學(xué)校指導(dǎo)教師、外聘企業(yè)教師共同進(jìn)行指導(dǎo)。在企業(yè)實(shí)習(xí)期間，學(xué)生以新員工身份參與企業(yè)生產(chǎn)全過程，企業(yè)把學(xué)生當(dāng)員工來管理，實(shí)現(xiàn)課堂與車間、學(xué)校與企業(yè)的零距離對接。

2、學(xué)研結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生能力

與本科院校學(xué)生相比，高職院校學(xué)生的創(chuàng)新研究能力在很多方面還存在著不足，高職院校必須采取有效措施，利用多種途徑，培養(yǎng)適合經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要的創(chuàng)新型高端技能型人才。課程組通過在教學(xué)內(nèi)容中滲透科技前沿知識，將研究型實(shí)驗(yàn)引入實(shí)踐教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生的研究性學(xué)習(xí)能力等方面積極進(jìn)行學(xué)（習(xí)）研（究）結(jié)合探索，鍛煉學(xué)生的實(shí)踐能力。

2.1在教學(xué)內(nèi)容中滲透科技前沿知識

高等教育的任務(wù)是培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高級專門人才。近年來，無論是政府，還是高校，都十分重視培養(yǎng)大學(xué)生的自主創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力，并取得了顯著的成效。課程組將與教學(xué)內(nèi)容有關(guān)的、適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的科技前沿知識滲透進(jìn)日常教學(xué)，讓學(xué)生真正認(rèn)識到“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”，企業(yè)只有不斷依靠科技進(jìn)步、進(jìn)行技術(shù)革新，才能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中，立于不敗之地。

2.2將研究型實(shí)驗(yàn)引入實(shí)踐教學(xué)

通過減少演示性、驗(yàn)證性實(shí)驗(yàn)，增加設(shè)計性、工藝性、探索性實(shí)驗(yàn)，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考、獨(dú)立操作、獨(dú)立分析的能力。特別是將教師主持的科研項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為學(xué)生實(shí)驗(yàn)，這種近距離對接，不僅有效鍛煉了學(xué)生的實(shí)踐能力，更從科研精神方面對學(xué)生產(chǎn)生了積極的影響。通過開放有機(jī)化學(xué)實(shí)驗(yàn)室，讓學(xué)生在自主創(chuàng)新中體驗(yàn)成功的喜悅，為社會培養(yǎng)勇于探索、不畏失敗、追求真理的實(shí)踐型人才。

2.3培養(yǎng)學(xué)生的研究性學(xué)習(xí)能力

通過鼓勵學(xué)生參與由教師負(fù)責(zé)的企業(yè)技術(shù)革新項(xiàng)目，申報國家專利；鼓勵學(xué)生參與由教師主持的科學(xué)研究項(xiàng)目，；鼓勵學(xué)生結(jié)合生活生產(chǎn)實(shí)際，自主創(chuàng)新完成小發(fā)明、小創(chuàng)造，鍛煉學(xué)生的創(chuàng)新素質(zhì)，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高級專門人才。

3、產(chǎn)研結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展

科學(xué)研究和社會服務(wù)是高?；韭毮?，高校教師的科技研發(fā)可以有力的促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)提升和地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。課程組響應(yīng)學(xué)校號召，與區(qū)域化工企業(yè)開展技術(shù)對接，進(jìn)行（生）產(chǎn)（科）研結(jié)合，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.1將企業(yè)生產(chǎn)難題轉(zhuǎn)化為教師科研項(xiàng)目

與地方小型化工企業(yè)相比，化工行業(yè)特色鮮明的職業(yè)技術(shù)院校在智力資源、科研條件方面有明顯優(yōu)勢。為地方小型化工企業(yè)提供智力支持和技術(shù)服務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)校企合作，互惠互利。對小型企業(yè)來說，依靠自身能力無法獨(dú)立完成的技術(shù)改造項(xiàng)目，可以委托為高職院校教師的橫向科研項(xiàng)目，借助高職院校教師聯(lián)合攻關(guān)來完成。同時高職院校教師還可以為企業(yè)提供技術(shù)咨詢、文獻(xiàn)查找、樣品分析測試、專利申報、技術(shù)資料撰寫等服務(wù)。

3.2利用教師研究成果提升企業(yè)生產(chǎn)能力

來自企業(yè)實(shí)際需求的橫向課題，通過教師攻關(guān)研發(fā)，獲得研究成果，進(jìn)而又應(yīng)用于企業(yè)生產(chǎn)，可以有效提升企業(yè)的技術(shù)水平，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對學(xué)校來說，通過教師承擔(dān)企業(yè)委托的橫向科研項(xiàng)目，擴(kuò)大了學(xué)校影響，鍛煉了教師的技術(shù)開發(fā)能力，有效的培養(yǎng)了教師的雙師素質(zhì)。

4、產(chǎn)學(xué)研合作取得的成效

轉(zhuǎn)貼于

通過產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合，課程組在《有機(jī)化學(xué)》課程建設(shè)方面取得了優(yōu)異的成績。學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量顯著提高，師資隊伍實(shí)力不斷增強(qiáng)，科技服務(wù)企業(yè)機(jī)制得到完善，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的良性循環(huán)。

4.1學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量顯著提高

課程建設(shè)促進(jìn)了學(xué)生培養(yǎng)質(zhì)量的顯著提高。渭南海泰新型電子材料有限公司總經(jīng)理王小偉高級工程師這樣評價，近年來，我公司每年暑假都接收來自陜西國防工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院化學(xué)工程系的生產(chǎn)實(shí)習(xí)學(xué)生45-90人，并且每年都留下部分優(yōu)秀實(shí)習(xí)學(xué)生在我公司就業(yè)。這些學(xué)生動手能力強(qiáng)，來公司后很快就能承擔(dān)起有機(jī)合成操作等崗位工作，說明了學(xué)校教學(xué)和就業(yè)崗位的對接良好。一部分優(yōu)秀畢業(yè)生已經(jīng)成為公司的業(yè)務(wù)骨干或班組長，正在發(fā)揮著骨干帶頭作用。《有機(jī)化學(xué)》課程組老師教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)常深入企業(yè)調(diào)研，在保證理論知識必需、夠用的基礎(chǔ)上，很重視學(xué)生操作技能訓(xùn)練和理論聯(lián)系實(shí)際能力的培養(yǎng)。

4.2教師隊伍的實(shí)力不斷增強(qiáng)

課程組教師在圓滿完成教學(xué)任務(wù)的同時，積極申報教研、科研課題，進(jìn)行學(xué)術(shù)研究，參加企業(yè)技術(shù)改造，進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研結(jié)合。近年來，主持省級、校級教學(xué)科研項(xiàng)目8項(xiàng)，完成西安凱潔精細(xì)化工制造有限公司、延長油田集團(tuán)有限責(zé)任公司子北采油廠橫向委托技術(shù)改造項(xiàng)目2項(xiàng)，發(fā)表教學(xué)、科研論文50余篇，申請國家專利8項(xiàng)，獲得授權(quán)6項(xiàng)，獲陜西省科學(xué)技術(shù)成果登記1項(xiàng)。研究制作的部分教學(xué)模型、儀器產(chǎn)品投入教學(xué)使用，提高了教學(xué)效果，推廣至附近學(xué)校，取得了良好的社會效益。孫賓賓老師的部分科研成果被收錄在科學(xué)出版社出版的《有機(jī)化學(xué)中的螺共軛效應(yīng)和異頭效應(yīng)》一書中，轉(zhuǎn)化為教學(xué)資料。孫賓賓老師為西安凱潔精細(xì)化工制造有限公司橫向開發(fā)的部分技術(shù)成果被企業(yè)采用，為企業(yè)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益。

4.3產(chǎn)學(xué)研結(jié)合實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)

如何能夠與企業(yè)建立穩(wěn)定、深層次的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互惠互利，是高職院校面臨的一個大問題。在眾多合作企業(yè)中，課程組與西安凱潔精細(xì)化工制造有限責(zé)任公司建立了深度產(chǎn)學(xué)研合作關(guān)系。該公司距離我校2公里左右，是一家地方小型精細(xì)化工生產(chǎn)企業(yè)，主要從事各種精細(xì)有機(jī)化學(xué)產(chǎn)品的生產(chǎn)。2007年初課程組和該企業(yè)合作開始，目前合作關(guān)系進(jìn)一步深化。課程組為企業(yè)提供無償技術(shù)咨詢、無償方案設(shè)計、有償產(chǎn)品研發(fā)服務(wù)；企業(yè)為學(xué)生提供無償短期見習(xí)、無償生產(chǎn)實(shí)習(xí)等服務(wù)。雙方通過為對方提供服務(wù)，產(chǎn)學(xué)研合作的積極性不斷增強(qiáng)。