農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

【關(guān)鍵詞】土地流轉(zhuǎn);主要問題;建議

土地問題是解決“三農(nóng)”問題的核心和基礎(chǔ),農(nóng)村土地制度完善與否,土地流轉(zhuǎn)機(jī)制能否適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的市場化發(fā)展,將對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文在深入調(diào)查哈爾濱市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況和存在的問題基礎(chǔ)上,對我市建立健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制,提出相應(yīng)的建議,使我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作朝著科學(xué)、規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展。

1.哈爾濱市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本情況

據(jù)統(tǒng)計(jì),哈爾濱市(以下簡稱哈市)1990年至2000年,農(nóng)村耕地面積以平均每年0.18萬公頃的速度在逐年減少。從2000年開始到2006年,由于耕地整理與開荒,耕地面積有所增加。2004年比2000年耕地增加30.9萬公頃,2005年比2004年耕地增加了4.6萬公頃,到2007年有耕地面積為179.4萬公頃。

1.1哈爾濱市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)2008年哈市農(nóng)村家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶118萬戶,家庭承包經(jīng)營耕地面積2242萬畝,戶均承包耕地面積17.8畝。農(nóng)村流轉(zhuǎn)承包耕地面積為212萬畝,占承包土地面積9.5%,占耕地面積的8.1%,耕地流轉(zhuǎn)涉及的農(nóng)戶為17萬戶,占承包農(nóng)戶的14.4%。在農(nóng)村流轉(zhuǎn)的承包耕地中,轉(zhuǎn)包的耕地177萬畝,轉(zhuǎn)讓的耕地14萬畝,互換的耕地1.7萬畝,出租的耕地13萬畝,以其他形式流轉(zhuǎn)的耕地3.3萬畝。簽訂土地流轉(zhuǎn)合同10萬份。

1.1.1土地流轉(zhuǎn)的形式與特點(diǎn)

哈市土地流轉(zhuǎn)方式多種多樣,主要有:一是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn),未經(jīng)村合作經(jīng)濟(jì)組織辦理有關(guān)手續(xù)。全市以自發(fā)流轉(zhuǎn)面積120.6萬畝,7.7萬戶。二是經(jīng)過村合作經(jīng)濟(jì)組織辦理手續(xù)流轉(zhuǎn)的。流轉(zhuǎn)面積27.96萬畝,涉及農(nóng)戶1.98萬戶。三是其他形式如采取反租倒包、拍賣等,流轉(zhuǎn)面積0.5萬畝,涉及農(nóng)戶0.1萬戶。

哈市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)具有以下特點(diǎn):一是我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于起步探索階段。參與土地流轉(zhuǎn)的面積只占承包面積的9.5%,參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占承包農(nóng)戶的14.4%。對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠統(tǒng)一,土地流轉(zhuǎn)行為還比較粗放,一些相關(guān)問題還沒有得到解決。二是我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。有限的土地資源現(xiàn)實(shí)和潛在的需求有很大的差距。三是各地流轉(zhuǎn)不平衡。

1.1.2土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展模式

一是龍頭企業(yè)帶動(dòng)型。以龍頭企業(yè)為依托,以經(jīng)濟(jì)效益為紐帶,以特色農(nóng)業(yè)為指導(dǎo),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。采取“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式。二是合作組織帶動(dòng)型。以農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織為依托,通過實(shí)行“合作組織+農(nóng)戶”的組織形式,利用合作經(jīng)濟(jì)組織建立"利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)"的經(jīng)營機(jī)制。三是規(guī)模種養(yǎng)大戶帶動(dòng)型。在確保土地承包關(guān)系穩(wěn)定不變的前提下,按照“依法、自愿、有償”的原則,讓耕地流動(dòng)起來,促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營,使農(nóng)村耕地向本地“種糧大戶、養(yǎng)殖大戶”傾斜。四是園區(qū)示范帶動(dòng)型。采用先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù),提高單產(chǎn),對其他農(nóng)戶起到了示范帶動(dòng)作用。五是勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移型。通過積極引導(dǎo)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)、大城市轉(zhuǎn)移,使其將承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出來,實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

1.2哈爾濱市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素

哈爾濱市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)受諸多因素的影響:一是總體上農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá),大多數(shù)農(nóng)民的兼業(yè)化影響到土地的流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制尚未形成,直接影響到土地流轉(zhuǎn)。三是農(nóng)村生產(chǎn)力現(xiàn)實(shí)發(fā)展水平對土地流轉(zhuǎn)有制約。四是土地使用權(quán)商品屬性不清,不便流轉(zhuǎn)。

2.哈市土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

從目前來看,我市土地流轉(zhuǎn)是健康、向上、有序的,對提高農(nóng)民組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合效益發(fā)揮了積極作用。但由于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)、涉及面廣,當(dāng)前仍存在問題。

2.1土地流轉(zhuǎn)難以形成規(guī)模

土地分戶經(jīng)營的分散性造成農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有很強(qiáng)的局限性。農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在本村親戚、鄰居或要好的本村居民之間,大多以村內(nèi)流轉(zhuǎn)為主,向企業(yè)和村外人員流轉(zhuǎn)的比較少。農(nóng)村集體外生產(chǎn)要素被排斥,達(dá)不到規(guī)模生產(chǎn)的要求,難以產(chǎn)生大規(guī)模效益,土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；y以成功。

2.2土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性較普遍,加上農(nóng)村鄉(xiāng)土人情習(xí)慣,一半以上的農(nóng)戶都是通過私下口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地,沒有第三者在場,簽訂書面合同的較少;有流轉(zhuǎn)協(xié)議的,協(xié)議也不夠完備,雙方的權(quán)利和義務(wù)不明確,特別是對國家給農(nóng)民的各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策補(bǔ)貼的歸屬,流轉(zhuǎn)雙方常存在較多爭議;多數(shù)超過一年期以上的土地流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有在村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)備案,發(fā)生爭議時(shí)雙方各執(zhí)一詞,相關(guān)部門認(rèn)定仲裁較難。

2.3農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移難制約流轉(zhuǎn)

由于農(nóng)民思想觀念陳舊、文化水平較低、技能水平不高,創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強(qiáng),城市提供的就業(yè)機(jī)會(huì)無法勝任,而適合農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)較少,農(nóng)民外出務(wù)工難度大、收益小,所以大多數(shù)農(nóng)民不愿外出務(wù)工,只依靠家中土地維持生計(jì),農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要構(gòu)成部分,制約了土地流轉(zhuǎn)。

2.4農(nóng)業(yè)投入機(jī)制不完善

土地規(guī)模經(jīng)營對經(jīng)營者提出了較高的資金要求,雖然近年來各級支農(nóng)資金逐步增加,但資金投入保障機(jī)制尚不完善,信貸資金不足,難以滿足規(guī)模經(jīng)營對資金的需求。

3.土地流轉(zhuǎn)持續(xù)發(fā)展的建議

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制使農(nóng)村耕地的經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序、科學(xué)合理,長期穩(wěn)定地流轉(zhuǎn),對合理利用耕地資源,提高勞動(dòng)效率,推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等具有十分重要的意義。

3.1加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)的職能

各級政府要高度重視,尊重農(nóng)民意愿,加大土地流轉(zhuǎn)政策引導(dǎo),制定出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)財(cái)政補(bǔ)貼政策。一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。二要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。三要加強(qiáng)宣傳力度,增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解,使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。必須“以人為本”,千方百計(jì)調(diào)動(dòng)廣大群眾的積極性。

3.2成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)

成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息庫,為土地流轉(zhuǎn)供求雙方提供信息服務(wù)。公示土地流轉(zhuǎn)需知和程序,引導(dǎo)土地轉(zhuǎn)出方和受讓方向土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出申請和登記,以收集、土地流轉(zhuǎn)信息,聯(lián)絡(luò)土地流轉(zhuǎn)雙方洽談土地流轉(zhuǎn)有關(guān)事宜。

3.3建立農(nóng)村社會(huì)保障體系

建立多層次的農(nóng)村保障體系,包括農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助,以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等,逐步弱化土地的福利和社會(huì)保險(xiǎn)功能,為農(nóng)民解除放棄土地承包的后顧之憂,使“完全不依賴土地為生計(jì)”的農(nóng)民真正離開土地,促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。

3.4培育土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織

各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))在開展流轉(zhuǎn)信息服務(wù)的同時(shí),推廣農(nóng)村土地股份制流轉(zhuǎn)形式,加快成立農(nóng)村土地股份合作社,引導(dǎo)農(nóng)民自愿以土地入股,加入合作社,使入股農(nóng)戶既可獲得承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)帶來的土地保底收益及合作社盈余二次分紅,又可獲得合作社優(yōu)先用工及外出務(wù)工收入。對已組建的土地股份合作社進(jìn)行完善提高,確保其健康發(fā)展。

3.5增加農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資金投入

設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)專項(xiàng)資金,用于規(guī)范農(nóng)村土地承包權(quán)經(jīng)營流轉(zhuǎn),推動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營。以土地使用權(quán)抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金,發(fā)展農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè),以此促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

第2篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地；流轉(zhuǎn)機(jī)制完善；土地制度創(chuàng)新

中圖分類號：F323.211文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：1003-4161(2009)02-0063-03

1.我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制介紹

1.1我國農(nóng)村集體土地概念

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第8條對集體所有的土地進(jìn)行了明確界定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”［1］。集體所有的土地從性質(zhì)上又可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、草地、林地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地［2］；建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物等非農(nóng)業(yè)用途的土地，它又可分為三種類型:宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地。宅基地是指農(nóng)民用于建造住宅的土地，具體包括住房用地、輔助用房(如廚房、廁所、畜禽舍等)、沼氣池和小庭院用地以及房前屋后少量綠地等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而占用的土地；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地是指為修建公路、橋梁等鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施或舉辦公益事業(yè)而占用的土地。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村建設(shè)用地正呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢。

1.2農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的涵義和背景

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)歸根到底是指農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這種使用的權(quán)利不能超越法律或政策所規(guī)定的農(nóng)村集體土地使用屬性。農(nóng)村集體土地使用權(quán)具體表現(xiàn)為在法律、政策允許范圍內(nèi)對農(nóng)地自主經(jīng)營的權(quán)利，以及部分剩余索取權(quán)和產(chǎn)品的處置權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具體是農(nóng)村基層組織把農(nóng)地的使用權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人，且不改變農(nóng)地的用途。

集體土地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)是指集體土地使用權(quán)的取得。集體土地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)具體又包括土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)初次流轉(zhuǎn)的方式主要表現(xiàn)為家庭承包和家庭承包之外的其他方式；集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的法定方式為審批，實(shí)踐中還有出讓、出租、作價(jià)出資或入股等其他方式。集體土地使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)是指已經(jīng)依法取得集體土地使用權(quán)的使用人將該使用權(quán)以一定方式進(jìn)行處置，使其主體或?qū)嶋H使用人發(fā)生變化。其中土地承包經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)的方式主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等；集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的方式主要有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

2.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

2.1土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

盡管目前的土地政策和立法均鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，而且隨著近年來農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的興起和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的推進(jìn)，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)在速度和規(guī)模上也都有明顯提高，但事實(shí)上，第二輪土地承包政策以后，我國并沒有出現(xiàn)如理論界所預(yù)期的土地承包經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)的。我國目前農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)歸納為以下五個(gè)方面：

第一，流轉(zhuǎn)形式多樣，但以轉(zhuǎn)包為主。目前，我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式大致有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓和入股五種方式，但農(nóng)戶相互之間的流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)包的形式。由于轉(zhuǎn)包的方式比較簡單，便于操作，而且更重要的是，轉(zhuǎn)包意味著若干年后，農(nóng)民還可以收回自己承包的土地，農(nóng)民對此有安全感。所以農(nóng)戶相互之間的流轉(zhuǎn)多采用轉(zhuǎn)包的形式。

第二，流轉(zhuǎn)范圍狹窄，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小。由于農(nóng)民一家一戶所擁有的土地?cái)?shù)量不多，耕種土地的規(guī)模很小，加之土地流轉(zhuǎn)的途徑不夠通暢，所以土地流轉(zhuǎn)多在親友之間，小組之內(nèi)或本村之內(nèi)，超出村、鄉(xiāng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的情況極少。

第三，流轉(zhuǎn)途徑單一。由于缺乏政府引導(dǎo)和中介組織服務(wù)，當(dāng)前多數(shù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，農(nóng)民主要是通過自己直接與別人聯(lián)系這種方式進(jìn)行承包地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

第四，流轉(zhuǎn)程序簡便，流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范?！掇r(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，但實(shí)踐中農(nóng)戶間的自由流轉(zhuǎn)卻多采取口頭協(xié)議的形式［3］。既使簽有書面合同的，條款也多不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等缺乏明確具體的規(guī)定。

第五，流轉(zhuǎn)的數(shù)量和規(guī)模與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及所處地理位置等密切相關(guān)。一般而言，城市郊區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的數(shù)量要高于交通閉塞的邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整比重大的地方土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的數(shù)量要多于結(jié)構(gòu)調(diào)整相對較慢的地方；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快的地方，承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐越快、規(guī)模越大。

2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

集體建設(shè)用地是農(nóng)村土地的重要組成部分，雖然現(xiàn)行立法對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)持一種嚴(yán)格限制的態(tài)度，但集體建設(shè)用地使用權(quán)的自發(fā)流轉(zhuǎn)早已存在。但由于缺乏法律的支持和規(guī)范，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本上處于一種無序狀態(tài)，大量流轉(zhuǎn)行為都是在規(guī)避法律的狀態(tài)下進(jìn)行的，缺乏必要的審批程序和公示程序，給流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的交易安全埋下了很大的隱患。另外，由于流轉(zhuǎn)缺乏法律和制度的約束，也導(dǎo)致土地利用混亂，缺乏整體規(guī)劃，建設(shè)用地總量難以得到有效控制，耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的許多農(nóng)村更是擅自獨(dú)立或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商用集體的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，沖擊了經(jīng)營性房地產(chǎn)土地供應(yīng)總量的平衡。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)主要為以下幾個(gè)方面：

第一，流轉(zhuǎn)形式多樣，但以出租為主。目前集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已涵蓋了出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種形式。最常見的形式是出租，具體方式主要有集體組織直接出租集體建設(shè)用地、在地上興建倉庫與小商品市場等后隨房租地、農(nóng)民在出租房產(chǎn)時(shí)連帶出租住宅用地等。

第二，流轉(zhuǎn)主體多元化。參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體，從轉(zhuǎn)讓方來看，既有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組集體經(jīng)濟(jì)組織，也有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和村委會(huì)，還有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)和農(nóng)民個(gè)人；從受讓方來看，既有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他組織或個(gè)人［4］。

第三，流轉(zhuǎn)的活躍程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)直接受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，流轉(zhuǎn)的數(shù)量、規(guī)模與形式等都與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成正相關(guān)，受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)輻射強(qiáng)度大、市場化水平較高的城鄉(xiāng)結(jié)合的影響，社會(huì)對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求較為迫切，其流轉(zhuǎn)也較為活躍；在城鎮(zhèn)化水平不高的遠(yuǎn)郊區(qū)，流轉(zhuǎn)的活躍程度下降，形式單一，數(shù)量也少；而在一些遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，流轉(zhuǎn)的數(shù)量更少。

3.我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制完善和制度創(chuàng)新

3.1土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面

第一，堅(jiān)持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的立法價(jià)值取向。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善應(yīng)堅(jiān)持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的物權(quán)法理念。首先，當(dāng)前農(nóng)村土地所起的社會(huì)保障作用已日趨減弱，依靠農(nóng)民自己耕作土地的保障方式，已不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。雖然承包土地尚可保障農(nóng)民的生存，卻難以使農(nóng)民致富，在小塊的土地上無論農(nóng)民進(jìn)行怎樣精細(xì)的耕作也不可能大幅提高收入，農(nóng)民對土地的態(tài)度已開始變得無所謂，因此不能再以傳統(tǒng)眼光來看待農(nóng)民與土地的關(guān)系，將土地作為農(nóng)村居民的社會(huì)保障。其次，效率和公平這兩個(gè)價(jià)值目標(biāo)并非截然對立，不可調(diào)和，實(shí)際上二者在本質(zhì)上是一致的。提高土地資源的利用效率必然可以創(chuàng)造出更高的土地收益，當(dāng)然也就可以讓農(nóng)民享受更充分的土地保障，從而在更高的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)公平。最后，解決“三農(nóng)問題”，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要提高農(nóng)地的利用效率。解決“三農(nóng)問題”最根本的途徑還在于大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，建立現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。目前我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)民生活水平一直不能迅速提高的主要障礙之一是農(nóng)村土地利用的超低效率。那么建立現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)就必須加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，徹底解決農(nóng)村土地尤其是農(nóng)業(yè)用地的利用效率。

第二，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的配套制度建設(shè)。首先，加強(qiáng)市場要素建設(shè)，培育和發(fā)展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。建立專門的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易場所，縣（區(qū)）鄉(xiāng)可建立土地流轉(zhuǎn)托管中心或服務(wù)中心，行政村可以村委會(huì)為依托，建立土地托管站，專門收集、提供土地供需信息，土地流轉(zhuǎn)市場價(jià)格等，為土地流轉(zhuǎn)搭建平臺(tái)。同時(shí)培育土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織［5］。

其次，建立農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制，弱化農(nóng)地的社會(huì)保障功能。只有在社會(huì)保障機(jī)制建立后，農(nóng)民與土地的關(guān)系才會(huì)越來越松散，農(nóng)民完全依賴土地而生存的現(xiàn)象才會(huì)真正弱化，因此，必須通過多種途徑加快建立健全農(nóng)村的社會(huì)保障制度，為不掌握土地的農(nóng)民提供可靠的生活來源，為土地市場的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

第三，有效發(fā)揮村集體職能，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營。雖然，要從根本上推動(dòng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，最終應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以民法規(guī)范為基礎(chǔ)的制度保障，但在目前情況下，仍應(yīng)充分考慮“兩田制”等帶有一定行政色彩的土地流轉(zhuǎn)方式所能發(fā)揮的重要作用，尤其對實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的重要作用，統(tǒng)籌考慮并妥善處理其與分散自發(fā)流轉(zhuǎn)形式之間的關(guān)系，穩(wěn)步推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

3.2農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面

第一，建立和健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)機(jī)制，確立物權(quán)性質(zhì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律地位。當(dāng)前實(shí)踐中仍然存在著土地權(quán)利并未進(jìn)行“初次流轉(zhuǎn)”，一些地方還有相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)處在農(nóng)村集體組織的直接控制之下，而這些土地由于法律和產(chǎn)權(quán)制度不完善等原因，不能進(jìn)入集體土地市場流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了土地資源利用效率低下甚至閑置的現(xiàn)象［6］。因此，有必要建立和健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)機(jī)制，確立物權(quán)性質(zhì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律地位，使閑置的集體建設(shè)用地通過流轉(zhuǎn)得到高效利用，為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)奠定其堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第二，明確界定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)其權(quán)利內(nèi)容流轉(zhuǎn)的二元性，理順農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在實(shí)踐當(dāng)中，應(yīng)該明確界定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二元性，并且可以適當(dāng)?shù)囟噙M(jìn)行物權(quán)性質(zhì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)保留下的流轉(zhuǎn)（租賃流轉(zhuǎn)形式）。同時(shí)，要理順農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。首先要理順土地使用權(quán)與所有權(quán)之間的關(guān)系；其次要理順土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等之間的權(quán)利與義務(wù)。對此，須遵循以下原則：（1）要保證土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上能得以充分體現(xiàn)；（2）要維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益；（3）要服從國家或集體全局利益；（4）國家和集體土地所有者應(yīng)保持終結(jié)處置權(quán)。

第三，創(chuàng)新農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式，開拓企業(yè)兼并式農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新模式（新形式）。在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐當(dāng)中，可以嘗試開拓企業(yè)兼并式的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新模式（形式），促進(jìn)這一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的流轉(zhuǎn)，從而使經(jīng)濟(jì)效益、土地利用效益差的企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓、出租土地和房屋等方式實(shí)現(xiàn)收購、聯(lián)營、兼并、合作，使原建設(shè)用地得到合理、高效的利用。

第四，建立完善的集體土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度是土地產(chǎn)權(quán)管理制度的核心內(nèi)容，是土地管理部門對土地市場進(jìn)行規(guī)范管理的重要手段。在村莊和集鎮(zhèn)，土地產(chǎn)權(quán)多元化，權(quán)屬復(fù)雜，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，涉及各類企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織以及個(gè)人等眾多利益主體，必然要求建立完善的土地產(chǎn)權(quán)登記制度。但在實(shí)際工作中，由于種種原因，這項(xiàng)工作的開展還不盡如人意。因此，加快集體土地產(chǎn)權(quán)登記已刻不容緩。

第五，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)新機(jī)制。當(dāng)前，我國土地使用制度最大的缺陷是農(nóng)村規(guī)劃內(nèi)的集體建設(shè)用地不能與國有土地同等同價(jià)地進(jìn)入市場交換［7］。而實(shí)行“先征地，后出讓，低補(bǔ)償，勞動(dòng)力安置市場化”，對失地農(nóng)民的就業(yè)、保障帶來嚴(yán)重的問題。另一方面，又使官商尋租、貪污賄賂、腐敗之風(fēng)屢禁不止。因此，在完善征地制度中，深入研究和探索建立農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場交換的新機(jī)制，是解決“三農(nóng)”問題，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)至關(guān)重要的問題。

首先，盤活非農(nóng)建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)土地資源配置的市場化，實(shí)行公平的市場價(jià)格交易。可以將非農(nóng)土地列入非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)劃，在不占當(dāng)年土地使用指標(biāo)的前提下，允許所在鎮(zhèn)、村發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以拓寬農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。特別是農(nóng)村邊遠(yuǎn)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)，應(yīng)允許將這些非農(nóng)土地置換到工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，有條件的也可以自行開發(fā)，以增強(qiáng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

其次，建立產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償和地區(qū)平衡制度。同時(shí)，要逐步完善集體土地市場化運(yùn)作后的各種配套制度，使新郊區(qū)新農(nóng)村建設(shè)扎實(shí)有效地推向前進(jìn)。

最后，建立配套的社會(huì)服務(wù)體系。農(nóng)村土地使用權(quán)市場的發(fā)育需要一個(gè)全方面的社會(huì)服務(wù)體系與之配套。需要繼續(xù)完善村民委員會(huì)等社區(qū)組織的土地管理和服務(wù)職能；建立一批為土地使用權(quán)市場服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)；還要有信貸服務(wù)和健全的社會(huì)保障制度，同時(shí)還要抓緊建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障制度，使農(nóng)民有可靠的生活來源，為土地使用權(quán)市場的發(fā)育創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境。

4.結(jié)論

如上所述，我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)從來都不是一項(xiàng)純粹的財(cái)產(chǎn)權(quán)，甚至，很多時(shí)候，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的社會(huì)保障屬性都壓倒了其物權(quán)屬性。農(nóng)村土地權(quán)利制度的這種設(shè)計(jì)已經(jīng)嚴(yán)重影響了農(nóng)村土地作為一種資源的利用效率，嚴(yán)重制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，必須強(qiáng)化其物權(quán)屬性，未來的農(nóng)村權(quán)利制度設(shè)計(jì)應(yīng)以“效率優(yōu)先，兼顧公平”的物權(quán)法理念為指導(dǎo)思想。

參考文獻(xiàn)：

［1］Alston,LeeJ.Libecap,G.D,andSchneider,R.Propertyrights and the preconditionsfor markets:Thecase of the Amazon frontier.Journal of institutional and Theoretical Economics［J］,2007,151(1):89-107.

［2］常金海，劉建軍.當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題及成因分析――以濰坊市為例［J］.理論學(xué)刊，2005,(1):57-59.

［3］黨國英.當(dāng)前中國農(nóng)村土地制度改革的現(xiàn)狀與問題［J］.華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2005,(7):8-18.

［4］吳雨才,葉依廣.農(nóng)村土地制度改革與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展［J］.農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2005,(8):21-23.

［5］徐漢明.農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度安排的缺陷分析［J］.江漢論壇,2005,(1):54-55.

［6］黃祖輝，王朋.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn):現(xiàn)狀、問題及對策［J］.浙江大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2008,38，(2)：38-47.

第3篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

1.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定不清

當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已全面放開，但在實(shí)際工作中，部分農(nóng)民即使將土地流轉(zhuǎn)出來，也對自己的土地承包權(quán)存在著許多擔(dān)心。國家推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，這是利用法律形式來對土地承包關(guān)系進(jìn)行確定，以此來使農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地過程中不存在顧慮。但當(dāng)前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定不清問題仍然較為普遍，這對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營帶來了較大的制約。

2.土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多處于自發(fā)狀態(tài)和無序的狀態(tài)，流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，而且多在親戚朋友之間進(jìn)行，土地經(jīng)營權(quán)真正能夠流轉(zhuǎn)到種植大戶、專業(yè)合作社及企業(yè)手中還需要一個(gè)過程。而且在土地流轉(zhuǎn)過程中，很多都不簽訂書面合同，即使簽訂書面合同的，其格式、內(nèi)容也存在不規(guī)范的地方，一旦發(fā)生糾紛，則無法有效的實(shí)現(xiàn)對農(nóng)戶利益的保護(hù)。

3.農(nóng)村社會(huì)保障體系缺位

相較于城市社會(huì)保障體系，當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)還存在一定的滯后性，在這種大背景下進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，使一直以來以土地作為主要收入來源的農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)后要面對各種風(fēng)險(xiǎn)，這不僅增加了農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定性和不安全因素，而一農(nóng)民的生活也得不到有效的保障。國此大部分農(nóng)民不愿意對土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

4.土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民所得收益少，缺乏積極性

土地流轉(zhuǎn)是在平等和自然基礎(chǔ)上進(jìn)行，國家和各級政府雖然積極鼓勵(lì)農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，但所取得的成效并不大，農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)缺乏積極性，這對流轉(zhuǎn)土的總量和比例都處于較低的水平。究其原因，農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中收益低是農(nóng)民不愿意流轉(zhuǎn)的主要原因。這主要是當(dāng)前農(nóng)村土地集約經(jīng)營整合能力不高，土地流轉(zhuǎn)的供應(yīng)和需求之間存在信息上的不對稱，這對土地流轉(zhuǎn)的收益帶來了較大的影響。另外，當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營的相關(guān)法律和制度不完善，無論是農(nóng)民專業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)還是種植大戶都需要承包較大風(fēng)險(xiǎn)，而且融資難度較大。這些問題的存在都對農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性帶來了較大的影響。

二、完善土地流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營的措施

1.完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生活保障，立法部門應(yīng)盡快對《農(nóng)村土地承包法》《物權(quán)法》進(jìn)行修訂和完善，著力解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題，保障農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利處分權(quán)能，確保農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)后無后顧之憂。此外，還應(yīng)進(jìn)一步建立健全土地流轉(zhuǎn)程序，要進(jìn)一步明確農(nóng)村土地承包管理部門的職責(zé)；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，免費(fèi)提供咨詢有關(guān)土地流轉(zhuǎn)方面信息的服務(wù)；增強(qiáng)農(nóng)民關(guān)于依法流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營權(quán)的法律意識(shí)，嚴(yán)格查處違法流轉(zhuǎn)行為。

2.完善土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制

要按照“形式多樣、市場運(yùn)作、程序合法、合同規(guī)范”的要求，建立和完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。首先，加強(qiáng)管理服務(wù)理念。鄉(xiāng)鎮(zhèn)專門成立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化仲裁?C構(gòu)職能，妥善解決相關(guān)人員相關(guān)待遇，為農(nóng)民提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)示范合同文本，完善流轉(zhuǎn)信息檔案記載，建立完善的土地流轉(zhuǎn)長效機(jī)制和措施?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)供求信息登記、評估土地等級、流轉(zhuǎn)法規(guī)和政策咨詢等服務(wù)工作。其次，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。土地流轉(zhuǎn)必須簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等。全面建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度，由村組織備案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門登記，使流轉(zhuǎn)管理工作正常化。

3.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會(huì)保障體系

當(dāng)前農(nóng)村人口基數(shù)較大，由于農(nóng)村社會(huì)保障資金十分有限，這也造成農(nóng)村社會(huì)保障覆蓋面較小，使當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民存在較多的后顧之憂。當(dāng)前很大一部分農(nóng)民工都屬于兼業(yè)型農(nóng)民，其與土地還存在一定的聯(lián)系，這也制約了土地規(guī)?；?jīng)營的實(shí)現(xiàn)。因此在加快建立全民基本保障制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會(huì)保障體系，后農(nóng)民沒后顧之憂。另外，要加快促進(jìn)農(nóng)村金融的發(fā)展，農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營提供重要的資金上的保障。

4.大幅度提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前國家出臺(tái)了相關(guān)的政策和法規(guī)，以此來促進(jìn)征地制度改革，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)公共資源的均衡配置。這其中政府供應(yīng)土地模式上提高了土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民出售土地所得溢價(jià)收益，地方政府以稅收方式獲取，這樣能夠增強(qiáng)地方政府的積極性。即通過全面調(diào)動(dòng)起農(nóng)民和地方政府兩方面的積極性，從而有效的推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的范圍和規(guī)模，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠更加深入，更加順利的展開。

第4篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

論文關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn),現(xiàn)狀特點(diǎn),問題對策

建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必須創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，提高土地利用率和農(nóng)業(yè)綜合效益。如何在在堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度長期穩(wěn)定的前提下，激活農(nóng)村土地要素，促進(jìn)農(nóng)村土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越發(fā)展，是需要我們不斷研究的一個(gè)重大課題。為此，本文通過對四川省遂寧市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的典型調(diào)查，對當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)和值得關(guān)注的問題做了一些分析與思考。

一、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

近年來,遂寧市圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地合理有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，截至目前，全市土地流轉(zhuǎn)總量達(dá)67.5萬畝，耕地流轉(zhuǎn)率達(dá)30.8%。通過對“三縣兩區(qū)”的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，遂寧市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)以下突出特點(diǎn)：

---流轉(zhuǎn)面積由零散向集中連片轉(zhuǎn)變。全市通過土地流轉(zhuǎn)，形成規(guī)模經(jīng)營面積28萬畝，比2009年末增長18.6%，其中連片集中流轉(zhuǎn)200畝以上的18.1萬畝，實(shí)現(xiàn)了土地由零散向適度規(guī)模集聚，催生出華享泰豐、可士可、閩中食品等一批具有一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)企業(yè)。蓬溪縣天宮堂現(xiàn)代農(nóng)莊以“寄種”方式，將農(nóng)民的土地連片集中，由農(nóng)莊提供種子、肥料、供水、技術(shù)和產(chǎn)品收獲，農(nóng)民“零投入、零風(fēng)險(xiǎn)”負(fù)責(zé)日常田間管理，并按寄種面積獲得地租和寄種工資，同時(shí)享受增產(chǎn)分紅，實(shí)現(xiàn)寄種面積7350畝，走出了公司十農(nóng)戶十基地的新路子。通過集中連片流轉(zhuǎn)實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，拓寬了農(nóng)業(yè)發(fā)展空間，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，發(fā)展了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

---流轉(zhuǎn)方式由單一向多樣性轉(zhuǎn)變。目前全市采取轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)35.6萬畝，占流轉(zhuǎn)的52.7%，出租22.2萬畝，占流轉(zhuǎn)的32.9％，入股2.8萬畝，占流轉(zhuǎn)的4.1％，轉(zhuǎn)讓、互換、代耕等方式流轉(zhuǎn)6.9萬畝，占流轉(zhuǎn)的10.3％，實(shí)現(xiàn)了由初期農(nóng)戶之間單一的季節(jié)性轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)向目前的多種流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)變，使土地流轉(zhuǎn)關(guān)系更加清晰，更加符合依法自愿流轉(zhuǎn)的要求。隨著土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，委托流轉(zhuǎn)和合作經(jīng)營成為遂寧市農(nóng)民和業(yè)主樂意選擇的兩種新的流轉(zhuǎn)模式：一是將承包地委托給村集體經(jīng)濟(jì)組織，由村集體統(tǒng)一組織對外流轉(zhuǎn)，所得流轉(zhuǎn)收入由村集體統(tǒng)一結(jié)算到農(nóng)戶；二是農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)入社的形式組建土地流轉(zhuǎn)合作社，由合作社對土地進(jìn)行整合連片、自行經(jīng)營或統(tǒng)一招租,農(nóng)戶按入社土地面積獲取流轉(zhuǎn)收益。這種新型的土地流轉(zhuǎn)形式發(fā)展速度很快，自該市在蓬溪縣天宮堂村創(chuàng)建四川省首個(gè)土地流轉(zhuǎn)合作社以來，全市已建立土地流轉(zhuǎn)合作社321個(gè)，集中流轉(zhuǎn)面積達(dá)14.6萬畝。

---流轉(zhuǎn)渠道由自發(fā)向組織化轉(zhuǎn)變。隨著國家一系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的出臺(tái)，農(nóng)民惜地情結(jié)增強(qiáng)，土地流轉(zhuǎn)逐漸由農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)向有組織地協(xié)調(diào)推動(dòng)轉(zhuǎn)變。組織流轉(zhuǎn)一般是由農(nóng)戶委托村土地流轉(zhuǎn)合作社或由村民委員會(huì)在征得農(nóng)戶同意的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。在依法推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中，遂寧市組建了首家縣級土地流轉(zhuǎn)交易市場—蓬溪縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心，開通了土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村級設(shè)置土地流轉(zhuǎn)信息員，收集農(nóng)戶流轉(zhuǎn)信息，由縣交易中心統(tǒng)一、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一簽訂合同，農(nóng)戶按交易面積獲得土地租金。組織化流轉(zhuǎn)有政府引導(dǎo)，規(guī)范程度較高，土地大多成片，有一定規(guī)模，價(jià)格也較統(tǒng)一，有利于更好地促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源開發(fā)。

---流轉(zhuǎn)主體由單一向多元化轉(zhuǎn)變。過去的土地流轉(zhuǎn)主要是在同村的農(nóng)戶之間進(jìn)行，經(jīng)營主體大多是單一的農(nóng)戶。隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些原來的種養(yǎng)大戶擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，新的專業(yè)大戶不斷涌現(xiàn)。同時(shí)，還產(chǎn)生了一批新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，其中工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等成了流轉(zhuǎn)土地的受讓主體。目前，全市工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體共租賃土地27.3萬畝，通過公司十合作社十農(nóng)戶的方式，開發(fā)建設(shè)了水果、茶葉、蔬菜、食用菌、花卉、中藥材、九葉青花椒等無公害綠色農(nóng)產(chǎn)品種植基地158萬畝，建成出欄萬頭以上標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)豬場64個(gè)，生態(tài)鵝養(yǎng)殖基地31個(gè)，肉牛養(yǎng)殖基地20個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正朝著規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

---流轉(zhuǎn)收益由低收入向高效益轉(zhuǎn)變。當(dāng)初農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地是為了規(guī)避稅費(fèi)，很多土地撂荒無人耕種，隨著農(nóng)業(yè)稅取消，農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)收益逐年攀升，流轉(zhuǎn)價(jià)格從當(dāng)初無償代耕，到目前每畝150-800元，越是種植條件優(yōu)越、效益高的地方流轉(zhuǎn)價(jià)格越高。從調(diào)查的情況看，流轉(zhuǎn)土地，特別是集中連片流轉(zhuǎn)用于發(fā)展優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物、反季節(jié)作物、畜禽養(yǎng)殖和旅游觀光等高附加值農(nóng)業(yè)的較多，用于糧食種植的較少。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中值得關(guān)注的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，但又是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在其發(fā)展過程中依然存在諸多值得關(guān)注、必須引起重視、亟待加以解決的矛盾和問題。

（一）土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。盡管遂寧市土地流轉(zhuǎn)發(fā)展速度較快，流轉(zhuǎn)規(guī)模較大，但當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)仍然主要依靠自發(fā)進(jìn)行和行政推動(dòng)，由于缺乏健全的市場機(jī)制和必要的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，供需雙方流轉(zhuǎn)信息很難實(shí)現(xiàn)有效對接，“流不出、轉(zhuǎn)不進(jìn)”依然同時(shí)存在。全市缺乏統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，雖然市區(qū)縣都建立了土地流轉(zhuǎn)管理中心，但機(jī)構(gòu)規(guī)格、人員編制和手段保障未落實(shí)，正常履職較難。尤其是基層農(nóng)經(jīng)工作職能劃歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府后，大多處于無編制、無機(jī)構(gòu)、無專職人員的“三無”狀況，土地流轉(zhuǎn)管理職責(zé)不明、管理缺位。

（二）流轉(zhuǎn)操作程序不規(guī)范。由于流轉(zhuǎn)市場不完善，目前土地流轉(zhuǎn)仍然是以轉(zhuǎn)包和出租為主，相當(dāng)一部分流轉(zhuǎn)還是在鄰里和親戚之間進(jìn)行，處于自發(fā)階段，既缺乏明確的法律依據(jù)，又缺乏有效的市場機(jī)制，難以通過有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。這種方式通常以“口頭協(xié)議”私下進(jìn)行，既不遵循一定的程序、履行必要的手續(xù)，也沒有通過合同或者契約來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。而簽訂了書面協(xié)議的,有的是雙方自行草擬的，內(nèi)容極不規(guī)范；有的是村委會(huì)直接與投資業(yè)主簽訂的，沒有農(nóng)戶的書面委托，造成承包關(guān)系的混亂，為日后留下了糾紛隱患。

（三）農(nóng)民權(quán)益缺乏有效保障。由于土地流轉(zhuǎn)尚屬“買方”市場，一些地方尚未建立業(yè)主經(jīng)營能力的資格審查和評估的準(zhǔn)入機(jī)制，業(yè)主流轉(zhuǎn)土地后，因投資不足或市場變化等原因，不能及時(shí)兌現(xiàn)農(nóng)戶土地租金，甚至放棄耕種，風(fēng)險(xiǎn)常常轉(zhuǎn)嫁給農(nóng)民和政府。特別是業(yè)主在租賃土地后一般都要修建一定的基礎(chǔ)設(shè)施和臨時(shí)性建筑，并對租賃的土地進(jìn)行整理，這將打亂原有土地的界線，租賃期滿后及時(shí)復(fù)耕和原樣退還給農(nóng)戶較難。

（四）流轉(zhuǎn)土地非糧化很普遍。因種糧效益低，目前農(nóng)村流轉(zhuǎn)的土地主要用于種植經(jīng)濟(jì)作物、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，特別是一些企業(yè)租到土地后基本不種糧，“非糧化”很普遍。土地流轉(zhuǎn)的目的是發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，增加農(nóng)業(yè)附加值，相對于比較效益較低的傳統(tǒng)糧食種植，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)更具有誘惑力和競爭力。但保證一定的糧食生產(chǎn)是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和國家穩(wěn)定的重要前提，如果流轉(zhuǎn)土地全部用于非糧食生產(chǎn)，會(huì)對保證國家的糧食安全造成一定影響。因此，如何有效地激勵(lì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行一定的糧食種植也是政府需要認(rèn)真考慮的一個(gè)問題。

（五）土地成片規(guī)模流轉(zhuǎn)較難。由于農(nóng)戶的承包地塊零星分散，要流轉(zhuǎn)相對集中連片的土地，需要與不同的農(nóng)戶進(jìn)行協(xié)商，既增加了土地流轉(zhuǎn)的成本，也加大了規(guī)模流轉(zhuǎn)的難度。國家種糧補(bǔ)貼政策執(zhí)行偏差，特別是不種糧的、甚至撂荒的都可按包地面積獲得各種惠農(nóng)補(bǔ)貼，加大了農(nóng)民對土地的依賴，加之還有部分農(nóng)民把土地視為生存保障的最后一道防線不愿轉(zhuǎn)出。由于農(nóng)業(yè)收入較低，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨自然和市場雙重風(fēng)險(xiǎn)，造成真正有實(shí)力的龍頭企業(yè)參與土地規(guī)模經(jīng)營的較少，土地流轉(zhuǎn)缺乏龍頭企業(yè)帶動(dòng)。

三、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

土地流轉(zhuǎn)是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的前提和基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須因地制宜，搞好引導(dǎo)，當(dāng)前迫切需要做好以下幾方面工作。

（一）搞好確權(quán)登記，夯實(shí)流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系，認(rèn)真做好土地確權(quán)、登記、頒證工作，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度；認(rèn)真清理、規(guī)范整理和永久管理好土地承包檔案資料，做到承包地塊、合同、證書、臺(tái)帳“四相符”和“四到戶”，為土地承包經(jīng)營權(quán)依法自愿流轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）健全管理制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。出臺(tái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法，土地流轉(zhuǎn)尤其是規(guī)?；鬓D(zhuǎn)必須簽訂統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，否則流轉(zhuǎn)無效。實(shí)行流轉(zhuǎn)合同登記、鑒證制度，通過合同登記、鑒證，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正流轉(zhuǎn)雙方違反法律政策的約定；對以轉(zhuǎn)包、出租或其他方式流轉(zhuǎn)的，要及時(shí)辦理相關(guān)備案登記，對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，要及時(shí)辦理權(quán)證變更手續(xù)。

（三）健全管理體系，搞好流轉(zhuǎn)服務(wù)。各級政府應(yīng)從深化農(nóng)村改革、保障農(nóng)民權(quán)益、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的高度，重新審定農(nóng)村經(jīng)管系統(tǒng)的工作職能、機(jī)構(gòu)設(shè)置和手段保障問題，特別是要盡快建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，落實(shí)好編制、人員、經(jīng)費(fèi)等必要的工作條件，切實(shí)把土地流轉(zhuǎn)管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作真正落到實(shí)處。同時(shí)，要建立市、縣農(nóng)村土地承包仲裁委員會(huì)，依法解決土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的各類問題，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法利益。

（四）健全市場機(jī)制，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。一是搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。健全市、區(qū)縣土地流轉(zhuǎn)交易市場和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開通土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)，為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地提供“一站式”服務(wù)。村級設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信息員，及時(shí)收集、反映農(nóng)戶流轉(zhuǎn)信息。二是建立價(jià)格評估指導(dǎo)機(jī)制?？陀^公正地評估、土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)公平公正合理。三是建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。建立有效的市場準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場的經(jīng)營主體農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行資格審查和資信評估。建立風(fēng)險(xiǎn)保障金，降低土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。四是創(chuàng)新農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)形式。鼓勵(lì)農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股組建多種形式的股份合作社，把土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，并委托合作社統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營，用市場化手段進(jìn)行資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，土地承包經(jīng)營權(quán)向土地股權(quán)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和農(nóng)民利益的長期有效聯(lián)結(jié)。

（五）建立支持機(jī)制，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)。綜合運(yùn)用直接補(bǔ)貼、貨款貼息、參股、擔(dān)保、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等手段，加大對建立土地流轉(zhuǎn)市場、股份合作社、土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)金和農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)、土地規(guī)模經(jīng)營等方面的財(cái)政性投入力度。對以土地承包經(jīng)營權(quán)入股組建股份合作社連片經(jīng)營200畝以上的，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予重點(diǎn)優(yōu)先扶持，并給予合作社一定的資金補(bǔ)助；對規(guī)模承轉(zhuǎn)耕地100畝以上進(jìn)行糧食種植的給予財(cái)政補(bǔ)貼，這既可以保護(hù)糧食種植者的積極性，又能使一批流轉(zhuǎn)土地最終進(jìn)行糧食生產(chǎn)。鼓勵(lì)長期外出遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農(nóng)民自愿放棄承包土地，對自愿放棄承包土地并遷入城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，應(yīng)享受與遷入地城鎮(zhèn)居民同等的待遇和社會(huì)保障。建立政策性投資和擔(dān)保體系，引導(dǎo)社會(huì)和金融資本向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展集聚，建議組建國有獨(dú)資性質(zhì)的市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司，整合打捆各類支農(nóng)資金和土地出讓收益作為注冊資本金，主要參與農(nóng)村土地整理和土地開發(fā)，促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營以及農(nóng)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目投資；提供政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保服務(wù)，通過市場化運(yùn)作，對土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)流轉(zhuǎn)行為和農(nóng)村各類權(quán)屬證明質(zhì)押融資以及利用宅基地、農(nóng)村房屋等抵押融資進(jìn)行擔(dān)保等。

第5篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

一、簡析當(dāng)前農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定及其存在的問題

當(dāng)前，雖說我國涉及農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會(huì)組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關(guān)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定仍存在很多問題。

1.1農(nóng)村集體土地性質(zhì)的有關(guān)規(guī)定。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國有的以外，屬集體所有；宅基地、自留地和自留山也屬于集體所有。”至于哪一級和哪一個(gè)組織機(jī)構(gòu)代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權(quán)，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！蓖瑫r(shí)，我國的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關(guān)的調(diào)研（國土資源部，2001）指出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)在實(shí)地均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1∶9∶90.似乎農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與所有權(quán)主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實(shí)際進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的許多案例中，土地產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛的確嚴(yán)重。例如上海郊區(qū)某鄉(xiāng)興辦私營開發(fā)區(qū)，占用一個(gè)村500畝地。當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與該村委會(huì)商定，每畝每年補(bǔ)貼800元，補(bǔ)貼時(shí)間為8年?，F(xiàn)在補(bǔ)貼期滿，鄉(xiāng)政府停止補(bǔ)貼。但這500畝原屬村集體所有的土地現(xiàn)在的權(quán)屬應(yīng)該歸誰？如果按“既成事實(shí)”，“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”，那么，顯然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府使用行政權(quán)侵占土地所有權(quán)，隨意上收村級或下級的土地所有權(quán)，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府已對村委會(huì)支付了一定補(bǔ)貼。如果承認(rèn)現(xiàn)在土地的所有權(quán)屬于村委會(huì)，應(yīng)該如何確定村對土地的收益權(quán)？當(dāng)然，產(chǎn)生糾紛的原因可能更為復(fù)雜，當(dāng)初鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與村委會(huì)的協(xié)商是否經(jīng)過大多數(shù)村民的同意？從而該協(xié)商是否具有法律效力？該協(xié)商是否規(guī)定了8年政府補(bǔ)貼之后土地所有權(quán)的處置等問題？類似的問題還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需占用集體所有的土地，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，占用某個(gè)村民小組的土地，該村民小組的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。那么，該村民小組的土地所有權(quán)是否也同時(shí)轉(zhuǎn)移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)呢（劉漢裔，2001）？上述二則案例說明當(dāng)農(nóng)村集體土地發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，土地集體所有權(quán)屬與使用權(quán)在法律上的確沒有得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問題也就顯得十分棘手、難于管理。

1.2農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定。我國法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定一直是十分謹(jǐn)慎和有保留的。1982年的《憲法》第10條嚴(yán)格規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。直到1980年代末，對土地流轉(zhuǎn)的法律控制才開始松動(dòng)。

1988年修改的《憲法》規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，而同年修改的《土地管理法》第2條也規(guī)定“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定”。當(dāng)然，此后隨著國有土地流轉(zhuǎn)辦法的出臺(tái)，國有土地市場在全國各地取得快速有序的發(fā)展，對城市國有土地資源的配置發(fā)揮了重要的作用。但是，有關(guān)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)辦法和法規(guī)一直沒有出臺(tái)。我國新修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織土地辦企業(yè)或建住房除外”。同時(shí)，該法第63條規(guī)定：“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。由此可見，我國目前的法律對農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)限制是比較嚴(yán)格的。事實(shí)上，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房，卻不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，這意味著農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地在法律上是禁止流轉(zhuǎn)的。至于因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雖被法律許可，但也由于缺乏具有可操作性的具體規(guī)定，如對于流轉(zhuǎn)的方式與程序、流轉(zhuǎn)期限與對象以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等均缺乏明確規(guī)定，實(shí)際上或者無法公開正常進(jìn)行、或者以違法私自轉(zhuǎn)讓等方式交易。結(jié)果，自發(fā)、私下的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，直接造成土地利用的混亂，對土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施都產(chǎn)生了較大的沖擊，使得城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量難以有效控制。

二、簡析現(xiàn)有法律約束下農(nóng)民行使土地控制權(quán)的有限行為能力的影響

以上，我們分析了我國現(xiàn)有法律對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的界定與約束，包括對土地使用權(quán)或農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，表明農(nóng)民對土地的產(chǎn)權(quán)是嚴(yán)格受法律制約的，這是農(nóng)民對土地產(chǎn)權(quán)的有限行為能力的法律根源。但是，除了法律約束之外，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制本身就造成農(nóng)民對土地控制權(quán)的有限行為能力。原因主要有三方面：

2.1農(nóng)民對現(xiàn)有承包土地要隨全村人口的變化而發(fā)生動(dòng)態(tài)調(diào)整，任何單個(gè)農(nóng)戶都不能確保對某塊具體的土地?fù)碛虚L期穩(wěn)定的權(quán)利，這種不確定性是不以某單個(gè)農(nóng)戶的意志為轉(zhuǎn)移的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制規(guī)定了農(nóng)民享有對所承包土地的使用權(quán)，而農(nóng)民經(jīng)營土地的最終所有權(quán)歸屬于社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織。為了保證土地產(chǎn)權(quán)分配（界定）的公平性，從初始的按人（勞）均分土地使用權(quán)，到一次又一次地因人口變化而重劃土地經(jīng)營權(quán)，使追求產(chǎn)權(quán)界定公平的調(diào)整水無休止。這種制度安排的運(yùn)作與實(shí)施費(fèi)用無疑是高昂的：土地的經(jīng)常性調(diào)整，使農(nóng)戶無法形成對與土地相關(guān)的固定資產(chǎn)投資的長期預(yù)期；既然每個(gè)成員對集體土地權(quán)利是均等的，這就意味著他們在土地?cái)?shù)量、質(zhì)量及土地負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偵鲜蔷鹊?，因而，土地遠(yuǎn)近好壞的統(tǒng)一搭配，使農(nóng)戶承包的地塊不僅分散而零碎，也造成了嚴(yán)重的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)；為了做到地權(quán)的平均分配，每次調(diào)整都需要重新核查人口、土地的面積數(shù)量與地塊數(shù)量及其質(zhì)量，產(chǎn)權(quán)的界定費(fèi)用高昂（溫思美，1994）。

2.2農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（假設(shè)這里流轉(zhuǎn)的土地是屬于村民小組集體所有的）原則上需要由村民小組內(nèi)的全體相關(guān)農(nóng)民集體決策根據(jù)自愿的原則，至少需要絕大多數(shù)（三分之二以上）農(nóng)民的同意。在不可能或很難做到全體一致同意的情況下，少數(shù)不同意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民其利益就可能得不到保障，而處于不利的地位，甚至喪失對其承包土地的控制權(quán)（能力）。在實(shí)際操作中，問題可能更嚴(yán)重。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一般是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是由村來具體操作，而不是由作為土地所有權(quán)的村民小組集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施的。由于村民小組的集體經(jīng)濟(jì)組織與村、鄉(xiāng)兩級集體經(jīng)濟(jì)組織是不同的利益主體，在利益關(guān)系不一致時(shí)，處于劣勢的集體經(jīng)濟(jì)組織，在村、鄉(xiāng)一級代為行使其土地產(chǎn)權(quán)的情況下，其利益實(shí)在難以得到保障（國土資源部，2001）。而且，由于信息不對稱以及村、鄉(xiāng)干部同企業(yè)之間可能的合謀關(guān)系就更損害了村民小組一級農(nóng)民對土地的控制權(quán)行為能力及其收益狀況。所以，在（農(nóng)村集體建設(shè)）土地流轉(zhuǎn)決策相關(guān)的合同條款設(shè)計(jì)、談判方面，作為所有權(quán)主體的村民小組以及擁有土地承包權(quán)的農(nóng)民都只有很有限的控制權(quán)行為能力。

2.3農(nóng)村集體（村民小組一級）建設(shè)土地一旦流轉(zhuǎn)出去以后，如果沒有被征為國有的話，由于村民小組集體經(jīng)濟(jì)組織不僅法律地位不夠明確，而且內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)也不完善，村民小組以及其內(nèi)部的農(nóng)民在很大程度上就失去了對其流轉(zhuǎn)出去的土地的所有權(quán)或承包權(quán)這是農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)（承包權(quán)）的有限行為能力最顯著的特征之一。在此情況下，有些地方為了解決土地產(chǎn)權(quán)主體不明確、權(quán)屬不清或界限不明等問題，以方便組織管理和登記發(fā)證，或?yàn)榱顺鞘薪ㄔO(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃和利用，或干脆以“既成事實(shí)”為名，地方政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就將下級村民小組集體所有權(quán)上收，確定為村級或鄉(xiāng)級集體經(jīng)濟(jì)組織所有。有的地方直接將“城中村”或城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地“宣布”為國有土地（國土資源部，2001）。村民小組和農(nóng)民對土地所有權(quán)（承包權(quán)）的有限行為能力對農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)容易產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果，即一方面縱容了地方政府為了招商引資，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以制造政績而任意以行政權(quán)侵占土地所有權(quán)，隨意上收村級或村民小組的土地所有權(quán)；另一方面助長了企業(yè)同鄉(xiāng)或村委會(huì)之間的合謀勾結(jié)，私下轉(zhuǎn)讓出租農(nóng)村土地，甚至從事房地產(chǎn)開發(fā)，或用以規(guī)避上繳新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等。

三、加強(qiáng)農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織對土地產(chǎn)權(quán)的行為能力

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中涉及的法律問題與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度息息相關(guān)。我國現(xiàn)有的法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表以及農(nóng)村土地（使用權(quán)）流轉(zhuǎn)規(guī)定的不夠明確具體，尤其缺乏操作性，而這又內(nèi)在地影響了農(nóng)民對土地產(chǎn)權(quán)的行為能力，造成農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)了一系列的問題。因此，要有效地解決當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)的問題，關(guān)鍵在于從法律制度以及管理上強(qiáng)化農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的行為能力。

3.1應(yīng)繼續(xù)尋求、推動(dòng)現(xiàn)有法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體、所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)的明確規(guī)定，賦予并保護(hù)農(nóng)民的集體建設(shè)用地的財(cái)產(chǎn)權(quán)同時(shí)，在強(qiáng)化規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵(lì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。作為地方政府，也應(yīng)積極研究并制定適合本地實(shí)際的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，以使相關(guān)法律具有可操作性。

第6篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織；土地流轉(zhuǎn)

中圖分類號：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X(2009)12-0040-02

一、農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織與土地流轉(zhuǎn)的相互推動(dòng)作用分析

(一)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織對土地流轉(zhuǎn)的推動(dòng)作用

1　優(yōu)化資本組合，提高了土地流轉(zhuǎn)的績效。農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織作為土地流轉(zhuǎn)的平臺(tái)，在整合生產(chǎn)要素，組織生產(chǎn)經(jīng)營的過程中。把零星的土地從農(nóng)戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營。這不僅降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新技術(shù)和新型農(nóng)具的推廣應(yīng)用，極大地提高了土地生產(chǎn)率，而且解決了土地細(xì)碎化、土地利用率低和土地閑置問題，改變了以往農(nóng)戶分散經(jīng)營的缺陷，使土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”的發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用，提高土地流轉(zhuǎn)的高效率性、高收益性，為更多的土地參與流轉(zhuǎn)提供了保證。

2　增加參與土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的收入，促進(jìn)農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的今天，一家一戶的傳統(tǒng)土地耕作模式已經(jīng)束縛了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，存在較多弊端：生產(chǎn)規(guī)模小，效率低，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性低。推行農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織之后，農(nóng)戶將土地參與流轉(zhuǎn)，一方面改變了土地經(jīng)營的傳統(tǒng)方式，實(shí)現(xiàn)了由分散經(jīng)營，逐步向規(guī)模化、集約化方向的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了農(nóng)民土地的有效集中和專業(yè)化生產(chǎn)，提高土地的產(chǎn)出率和收益率。另一方面在組織的帶動(dòng)下，土地集約經(jīng)營有了競爭力，能夠按照市場需求組織生產(chǎn)，減少了生產(chǎn)的盲目性和市場風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了參與市場競爭的能力。

3　加強(qiáng)了農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)的自主性。農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的方式優(yōu)于一般性的公司化或私人承包方式：即農(nóng)民自身在其合作經(jīng)濟(jì)組織之中，可以按照合作制原則“民辦、民管、民享、民受益”，同樣也可以在自己的承包地上打工，增加收入，所不同的是，土地實(shí)行了規(guī)?；?jīng)營，種什么、怎么種、產(chǎn)品如何加工、銷售是專業(yè)合作組織做主，解決了農(nóng)民的后顧之憂。農(nóng)民作為土地使用權(quán)主體，在處理經(jīng)營權(quán)時(shí)，有更強(qiáng)的自主性，在主要考慮安全性和獲益最大化的同時(shí)，往往會(huì)選擇以土地為資本與專業(yè)合作組織合作，或以土地人股開展股份合作經(jīng)營，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉(zhuǎn)。

(二)土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展的推動(dòng)作用

1　土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)生提供了土地保障。土地經(jīng)營權(quán)的靈活流轉(zhuǎn)，通過租賃、人股、轉(zhuǎn)包等多種形式將土地集中起來進(jìn)行適度的規(guī)模經(jīng)營，盤活了土地存量，使土地逐步向?qū)I(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織等經(jīng)濟(jì)實(shí)體集中，為專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)模經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營提供了土地保障。

2　土地流轉(zhuǎn)為專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展提供充足的人力資源。通過土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民轉(zhuǎn)出自己承包的土地，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)中轉(zhuǎn)移出來，改變原先“亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，從土地束縛中解放出來，安心地從事其他第二、三產(chǎn)業(yè)及外出務(wù)工。這就為專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展提供了必備的人力資本。

3　土地流轉(zhuǎn)增強(qiáng)了專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織可持續(xù)發(fā)展的后勁。土地流轉(zhuǎn)會(huì)使集中土地經(jīng)營權(quán)的專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織自籌資金，自帶技術(shù)、信息、人才投資土地綜合開發(fā)，修道路、興水利、建科研基地、生產(chǎn)基地和加工基地，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，合理有效利用土地。這不僅堅(jiān)實(shí)了組織自身發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，而且增強(qiáng)了組織可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

二、農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織與土地流轉(zhuǎn)結(jié)合的現(xiàn)狀分析

(一)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織與土地流轉(zhuǎn)結(jié)合總體概況

農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)，土地流轉(zhuǎn)改革的不斷進(jìn)行，使二者的結(jié)合成為發(fā)展的必然。一方面，農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展離不開土地的合理流轉(zhuǎn)，有大部分的專業(yè)合作組織是在土地流轉(zhuǎn)的前提下建立的。另一方面，土地流轉(zhuǎn)需要專業(yè)合作組織這一載體的支撐，部分流轉(zhuǎn)效用的發(fā)揮需要通過專業(yè)合作組織來實(shí)現(xiàn)。

但是目前二者的相互結(jié)合水平仍然比較低，只在小部分地區(qū)出現(xiàn)了規(guī)范化的發(fā)展，而在大部分地區(qū)二者結(jié)合出現(xiàn)很多問題。首先，土地流轉(zhuǎn)中部分農(nóng)戶及專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人法律意識(shí)不強(qiáng)或法律知識(shí)欠缺。致使流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范或不合法。出現(xiàn)了諸如合同內(nèi)容不規(guī)范、合同的具體細(xì)節(jié)不明確、權(quán)利義務(wù)不對等。其次，參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民的綜合素質(zhì)普遍較低，在參與專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的生產(chǎn)過程中經(jīng)常出現(xiàn)違約現(xiàn)象，其自身的技能水平往往也不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求。再次，部分專業(yè)合作組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變承包土地的用途，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為不當(dāng)。

(二)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織與土地流轉(zhuǎn)結(jié)合方式

1　“農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織+農(nóng)戶”模式。即通過租賃經(jīng)營，專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織承包流轉(zhuǎn)土地。這種模式是農(nóng)戶將其承包土地以收取土地租金的形式租給農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織從事農(nóng)業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。租賃后原土地承包關(guān)系不變，農(nóng)戶繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。專業(yè)合作組織按出租時(shí)約定的條件對農(nóng)戶負(fù)責(zé)。這種形式對農(nóng)民享有的土地承包經(jīng)營權(quán)作了明確的界定，農(nóng)戶手中持有的土地承包經(jīng)營權(quán)利是獨(dú)一無二的，權(quán)屬是明確的，沒有爭議的。農(nóng)民真正地認(rèn)為自身擁有土地，這樣可以避免土地流轉(zhuǎn)不會(huì)出現(xiàn)權(quán)屬糾紛。

2　“土地股份合作經(jīng)濟(jì)組織+農(nóng)戶”模式。即實(shí)行土地人股，土地股份合作經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)量化入股，與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，在自愿的基礎(chǔ)上組建土地股份制或股份合作制經(jīng)濟(jì)組織。這種土地“股份+合作”流轉(zhuǎn)模式的運(yùn)作、管理、經(jīng)營和分配機(jī)制是以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作組織，按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作組織按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營，實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式進(jìn)行利益分配。這是在堅(jiān)持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營制度、穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系、不將土地作為清償資產(chǎn)的前提下，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股組建的合作組織。

3　“龍頭企業(yè)+專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織+農(nóng)戶”模式。即農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織掛靠龍頭企業(yè)經(jīng)營，龍頭企業(yè)帶動(dòng)土地集約化經(jīng)營。在這種模式下，專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶以龍頭企業(yè)為依托。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍和助推器，不僅能為專業(yè)合作組織提供資金、技術(shù)支持，而且企業(yè)發(fā)

展規(guī)模越大對土地的需求越大，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的面積就越大，對農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效的拉動(dòng)也就越大。

三、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織與土地流轉(zhuǎn)有機(jī)結(jié)合的對策

1　加強(qiáng)宣傳，搞好培訓(xùn)。加大宣傳培訓(xùn)，普及專業(yè)知識(shí)，加大對農(nóng)民的培訓(xùn)力度。目前農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織在不少地方還是空白，覆蓋面小，這與合作組織知識(shí)不夠普及有很大關(guān)系。土地流轉(zhuǎn)的實(shí)施在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)仍然相當(dāng)滯后。而二者的有機(jī)結(jié)合只在一小部分地區(qū)取得了進(jìn)步。因此，要宣傳普及合作思想、合作原則及合作組織與土地流轉(zhuǎn)的重要作用和意義，增強(qiáng)農(nóng)民的合作意識(shí)、土地流轉(zhuǎn)意識(shí)。要加強(qiáng)對相關(guān)干部、專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行培訓(xùn)，努力培養(yǎng)一支懂專業(yè)合作組織知識(shí)、懂土地流轉(zhuǎn)知識(shí)的高素質(zhì)農(nóng)民隊(duì)伍和管理隊(duì)伍，促進(jìn)二者快速健康發(fā)展。

2　因地制宜，發(fā)展形式多樣的結(jié)合方式。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，專業(yè)合作組織的發(fā)展程度存在差異，農(nóng)民對土地的依賴程度、勞動(dòng)力素質(zhì)以及土地條件和土地用途也各不不同，土地流轉(zhuǎn)的形式也不可能一致，所以，在探索專業(yè)合作組織與土地流轉(zhuǎn)有機(jī)結(jié)合的過程中，需要因地制宜，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，選擇專業(yè)合作組織與土地流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效結(jié)合形式，以促進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)。專業(yè)合作組織的進(jìn)一步發(fā)展。

創(chuàng)新結(jié)合模式，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)合作組織+中介組織+農(nóng)戶”的運(yùn)營模式。建立和完善中介服務(wù)組織，在農(nóng)村土地的供給主體(農(nóng)戶)和需求主體(專業(yè)合作組織)之間搭建溝通橋梁，一方面，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包、承包合同及土地流轉(zhuǎn)的管理和中介工作；另一方面，為專業(yè)合作組織建設(shè)提供相關(guān)信息咨詢，為農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)服務(wù)包括指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃、收集土地供求信息、項(xiàng)目推介、流轉(zhuǎn)程序、指導(dǎo)和協(xié)助辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)、檔案保存以及調(diào)解處理各方關(guān)系，搞好各項(xiàng)服務(wù)工作。

第7篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

隨著我國目前推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化腳步的加快，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中的問題越來越受關(guān)注。我國的土地市場正處在一個(gè)雛形階段，各方面都還不健全。國內(nèi)農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場初步形成，但到目前都沒有建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)土地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場。同時(shí)，國內(nèi)各地農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓的差異比較大，比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和中西部地區(qū)的反差比較大，就拿農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)專人來說，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)中等地區(qū)相比，不論是農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓的規(guī)模還是農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)的形式，都存在明顯的差異。面對著日益壯大的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制中暴露出來的問題急需解決。

市場機(jī)制中的問題

沒有一個(gè)高效的市場機(jī)制就不可能使得土地資源在流轉(zhuǎn)中的優(yōu)化配置。土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制中的種種問題都嚴(yán)重阻礙了市場的發(fā)展。

市場行為主體缺失。從土地需求的角度來考慮，我國目前還缺少具有一定相對有規(guī)模的農(nóng)業(yè)方面的企業(yè)家，農(nóng)業(yè)方面企業(yè)家的不足就會(huì)導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)中沒有土地需求者，抑制農(nóng)民的意愿。此外，我國的流轉(zhuǎn)體制中，行政的力量過大，在面對巨大土地流轉(zhuǎn)收益的情況下，必然會(huì)存在一場權(quán)力的博弈，一些鄉(xiāng)村干部就會(huì)通過行政調(diào)整，謀求自身利益最大化。這類行為主體的缺失會(huì)抑制市場機(jī)制的發(fā)育。

不規(guī)范的市場交易行為。由于缺乏國內(nèi)流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場的信息交互不及時(shí)，就算農(nóng)民想轉(zhuǎn)讓土地，也找不到合適的對象，這時(shí)候農(nóng)民只能通過私下交易，來滿足自身的需要。傳統(tǒng)的人情關(guān)系、倫理道德、風(fēng)俗習(xí)慣仍然起著協(xié)調(diào)作用，更多的農(nóng)民愿意將自己的土地轉(zhuǎn)租給親人或者周邊的熟悉人群。契約精神在農(nóng)戶的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為中的作用并不普遍，很少有農(nóng)民會(huì)重視在契約合同方面的事宜。從國內(nèi)范圍來看，接近三分之二的農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓是通過轉(zhuǎn)讓供求雙方之間的口頭協(xié)商協(xié)定決定的，而口頭協(xié)議具有隨意性和不確定性。

改善方向

建立完善的中介服務(wù)體系。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場中的重要性必然要引起我們的重視，我們需要建立一個(gè)組織健全、運(yùn)作高效、服務(wù)周全的土地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓中介體系網(wǎng)絡(luò)，為轉(zhuǎn)讓供求雙方提供信息，實(shí)現(xiàn)土地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓從“散戶―散戶”的分散性自發(fā)流轉(zhuǎn)向“散戶―中介服務(wù)組織―大戶”的轉(zhuǎn)變[1]，同時(shí)我們需要更多數(shù)量的中介組織來滿足市場的需要，同時(shí)也為中介組織提供良好的環(huán)境，減少政府干預(yù)[2]。

建立公平的流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序。為了建立一個(gè)開放、公平、有序的土地流轉(zhuǎn)市場，通過發(fā)育土地租賃市場，可有效地促進(jìn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場。在規(guī)范市場方面，我們的政府應(yīng)牽頭建立農(nóng)業(yè)用地流動(dòng)轉(zhuǎn)讓市場，為農(nóng)戶流動(dòng)轉(zhuǎn)讓土地提供必要的場所和環(huán)境，但政府與村集體組織絕不可以在土地流轉(zhuǎn)中侵占農(nóng)民的權(quán)益，政府等只能作為一個(gè)服務(wù)者參與到流轉(zhuǎn)過程中去，而不是一個(gè)主導(dǎo)者的身份，不能過多干預(yù)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。同時(shí)我們也要在農(nóng)民群體組織中強(qiáng)調(diào)市場規(guī)范的重要性，提倡更多的流轉(zhuǎn)行為要在規(guī)范合同的保障下進(jìn)行。

新型市場模式的出現(xiàn)

農(nóng)村土地股份合作制。很多學(xué)者都認(rèn)為我們應(yīng)該成立有效的農(nóng)村土地股份合作機(jī)制，將土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、公共服務(wù)和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的有機(jī)組合，來促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。在土地產(chǎn)權(quán)明確的情況下，可以更好地把土地作為一種資本，以股份形式入股合作組織。實(shí)行土地股份制，將土地產(chǎn)權(quán)貨幣化，重構(gòu)集體在產(chǎn)權(quán)上的主體地位，利于土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)力的提高[3]。但是，股份合作制內(nèi)在的行政威權(quán)也會(huì)沖擊經(jīng)濟(jì)自由，成員之間缺乏平等性和機(jī)會(huì)主義行為，股權(quán)與投票權(quán)及收益權(quán)不相一致，導(dǎo)致對合作社成員缺乏有效的激勵(lì)和約束，農(nóng)業(yè)用地股份合作社股權(quán)具有流動(dòng)的封閉性及非退出性[4]。這些隱患就會(huì)影響市場的效率。

土地銀行。在農(nóng)村普遍存在資金缺乏的情況，農(nóng)村金融是農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)難題，建立農(nóng)村土地銀行有助于完善農(nóng)地金融制度、促進(jìn)土地和勞動(dòng)力流動(dòng)、保障糧食安全以及推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。山東諸城在2003年建立了“土地信托中心”，寧夏平羅2006年成立了“土地信用合作社”。土地銀行以農(nóng)地抵押貸款為主要業(yè)務(wù)，我們可以通過土地銀行，來促進(jìn)土地的流動(dòng)轉(zhuǎn)讓，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進(jìn)農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)的資本化和制度效益的最大化，為“三農(nóng)”問題的解決和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)提供破解之策。但是，土地銀行在我國實(shí)行起來依舊有難度。我國建立農(nóng)村土地銀行的基礎(chǔ)還不扎實(shí)，相關(guān)法律及政策的缺失、土地產(chǎn)權(quán)的模糊、缺乏相應(yīng)的社會(huì)保障體系、沒有服務(wù)于土地流轉(zhuǎn)的土地估價(jià)事務(wù)所、缺少高素質(zhì)的農(nóng)村土地銀行經(jīng)營管理層次的人才等[5]。

土地國有永佃。將土地的終極所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸農(nóng)民，這可以保障土地產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和穩(wěn)定性，還可為農(nóng)業(yè)用地資本化創(chuàng)造條件，極大地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)。實(shí)行農(nóng)地國家所有、農(nóng)民永佃，土地歸國家所有，農(nóng)民擁有使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了各利益主體之間的有效分割，有利于保障農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)建立永佃權(quán)之后，有利于整個(gè)農(nóng)業(yè)用地制度的發(fā)展與完善，有利于擺脫承包經(jīng)營權(quán)既非典型物權(quán)又非典型債權(quán)的局面，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)長期健康地發(fā)展?？墒?，土地國有永佃之后，土地的流轉(zhuǎn)效益就是最大的問題，在我國，一旦成為國有化資產(chǎn)之后，資源配置效率是一直難以解決的問題。有人就質(zhì)疑這種機(jī)制在經(jīng)濟(jì)績效相同的前提下，其產(chǎn)權(quán)交易成本較高，會(huì)造成效率損失。

第8篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在問題

1.部分農(nóng)民思想觀念的偏差

當(dāng)前，土地仍然是大部分農(nóng)民主要的生活保障，土地的收益仍然是農(nóng)戶家庭收入的主要來源。一些農(nóng)戶雖長期在外做工經(jīng)商，但始終不愿輕易放棄承包田，把保留承包田作為自己經(jīng)濟(jì)依靠的退路。加上近幾年國家對“三農(nóng)”加大扶持力度，實(shí)行糧食流通體制改革，取消了農(nóng)業(yè)稅，糧價(jià)趨漲，土地升值，部分農(nóng)戶“戀土”觀念加劇，寧愿粗放經(jīng)營，甚至撂荒，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。

2.政府干預(yù)的不當(dāng)。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，由于政府的管理體制不夠完善，定位不當(dāng)，干預(yù)的度難以確定等原因，阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。一方面，政府部門強(qiáng)制性誘導(dǎo)不力，服務(wù)不到位，對土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的扶持政策；另一方面，有的部門為了增加鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟(jì)收入和干部福利，抑或作為地方政府的“形象工程”，隨意改變土地承包經(jīng)營關(guān)系，讓工商企業(yè)和經(jīng)營大戶進(jìn)入農(nóng)業(yè)，以強(qiáng)制性手段和較長的租賃期限，承租大量耕地進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，忽視了農(nóng)民的主體地位，侵害了農(nóng)民的利益。

3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)督機(jī)制不完善。自農(nóng)村土地承包法頒布實(shí)施后，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理人員在減少，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出現(xiàn)放任自流，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管的趨勢，個(gè)別經(jīng)管站鑒證過的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，仍存在諸多問題，從而留下了許多導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛產(chǎn)生的隱患。雖然各地紛紛出臺(tái)規(guī)定，禁止強(qiáng)制流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改變土地用途，但在實(shí)踐過程中，由于巡查力度的不夠或者監(jiān)管的不到位，違反農(nóng)民意愿和土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

4.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的不完善。

4.1土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范。首先，土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范。其次，土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作不規(guī)范。由于土地的不穩(wěn)定性及政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)和服務(wù)不夠，多數(shù)流轉(zhuǎn)都沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，在有些地方，土地流轉(zhuǎn)處于混亂、無序的狀態(tài)。

4.2服務(wù)不到位。農(nóng)村土地服務(wù)不到位主要表現(xiàn)在管理機(jī)構(gòu)缺失和中介組織缺乏兩個(gè)方面。由于一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚未建立完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，缺乏對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理、引導(dǎo)和服務(wù)，因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)占有一定比例，由于缺乏規(guī)范的制度，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛時(shí)有發(fā)生。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍小，流轉(zhuǎn)形式單一，缺少土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。

4.3流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種普遍現(xiàn)象，然而，現(xiàn)在仍未形成市場化運(yùn)作的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。流轉(zhuǎn)機(jī)制的不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償制度和土地投資補(bǔ)償制度尚未建立。其次，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理職能較弱。第三，缺乏完善的土地價(jià)格機(jī)制。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的建議

1.加強(qiáng)引導(dǎo)

促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，全縣土地流轉(zhuǎn)的空間布局是：原則上保持土地的用途不變，糧田流轉(zhuǎn)給種糧大戶，用于種植糧食、蔬菜等。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)，采用適度規(guī)模經(jīng)營，以有利于農(nóng)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)適度向懂經(jīng)營、會(huì)管理的種（養(yǎng)）殖能手集中，或者有一定實(shí)力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)合作組織承包經(jīng)營，采取“公司（合作組織）+基地+農(nóng)戶”的模式，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營。發(fā)展的項(xiàng)目要有一定的科技含量、發(fā)展前景好并有較好的經(jīng)濟(jì)效益，這是今后土地流轉(zhuǎn)的方向，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)能人和農(nóng)民收入的“雙贏”。

2.有效運(yùn)作，培育新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

對新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)向種植大戶、種植能手、農(nóng)業(yè)合作組織，走集約經(jīng)營道路。要克服以前的存在問題，通過土地流轉(zhuǎn)走適度規(guī)模經(jīng)營之道，這要作為當(dāng)前的一項(xiàng)重要工作抓，也是土地流轉(zhuǎn)的重要措施。對現(xiàn)有無法流轉(zhuǎn)的，要扶持發(fā)展農(nóng)業(yè)合作組織，采取“合作組織+公司+農(nóng)戶”等多種形式，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。農(nóng)民專業(yè)合作社是解決目前農(nóng)戶生產(chǎn)規(guī)模偏小、品種多、效益差的重要措施之一，也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。

3.完善管理機(jī)制

第9篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制范文

關(guān)鍵詞： 土地流轉(zhuǎn)；產(chǎn)權(quán)；規(guī)模農(nóng)業(yè)

一、引言

隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，以為基礎(chǔ)的土地經(jīng)營制度不可避免帶來了土地經(jīng)營的細(xì)碎化、土地資源利用的低效率，從而阻礙了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化經(jīng)營。推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的市場化流轉(zhuǎn)，有利于促進(jìn)農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營，有利于釋放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為有效解決“三農(nóng)”問題提供實(shí)現(xiàn)途徑，從而促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 關(guān)中地區(qū)以渭河平原為主要地貌特征，渭河平原是斷層陷落區(qū)，后經(jīng)渭河及其支流涇河、洛河等沖積而成。這里自古灌溉發(fā)達(dá)，盛產(chǎn)小麥、棉花等，是我國重要的麥、棉產(chǎn)區(qū)，農(nóng)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著全省經(jīng)濟(jì)的命脈。近年來，隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下經(jīng)濟(jì)的扭曲式發(fā)展，關(guān)中地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展滯后，“三農(nóng)”問題突出，因此，如何在現(xiàn)有土地制度框架下，建立靈活有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，推動(dòng)農(nóng)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前關(guān)中發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵問題。

二、關(guān)中農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在問題

（一）關(guān)中地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀調(diào)查

研究區(qū)域概況：陜西省關(guān)中地區(qū)包括西安市、咸陽市、寶雞市、渭南市、銅川市。陜西關(guān)中盆地處于渭河的沖積平原，地勢平坦遼闊，土質(zhì)肥沃，水源豐富，有利于農(nóng)業(yè)規(guī)模化機(jī)械生產(chǎn)。在傳統(tǒng)的以為基礎(chǔ)的土地制度下，土地呈現(xiàn)小塊分散化經(jīng)營。但是隨著農(nóng)村土地承包關(guān)系的穩(wěn)定和外出打工者的日益增多，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的一大趨勢。當(dāng)前關(guān)中地區(qū)農(nóng)業(yè)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的中期發(fā)展階段，土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出明顯加快的勢頭。

由上表1可知現(xiàn)階段關(guān)中地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)基本具備了農(nóng)地有效流轉(zhuǎn)的條件，因此應(yīng)大力促進(jìn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。結(jié)合對陜西關(guān)中地區(qū)農(nóng)村基本情況的調(diào)查可知，關(guān)中地區(qū)目前的農(nóng)業(yè)耕種主要還是以家庭單位為主，經(jīng)營分散且不便管理，已經(jīng)成為制約農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的 “攔路虎”。

根據(jù)目前關(guān)中地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展來看，土地流轉(zhuǎn)方式多以轉(zhuǎn)包為主。由于外出務(wù)工人員比例較大，為了避免土地的半荒半種、廣種薄收甚至“棄耕”的發(fā)生，同時(shí)也可以給外出務(wù)工者在返鄉(xiāng)時(shí)提供基本的生活保障，因而進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)包。其次是互換的流轉(zhuǎn)方式，關(guān)中屬平原地區(qū)，農(nóng)戶多且每戶面積又非常小，經(jīng)營分散，不便管理?；Q有利于農(nóng)戶將分散的地塊集中到一起，開展大面積種植，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營的規(guī)模效益，有利于合理規(guī)劃和充分利用土地資源，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和集中連片種植。但是，農(nóng)戶的維權(quán)意識(shí)普遍較差，在確定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的方式時(shí)，農(nóng)戶們較多的選擇口頭協(xié)議或者第三方證明，而只有很少一部分人會(huì)選擇簽訂書面協(xié)議。

（二）關(guān)中農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全

土地流轉(zhuǎn)的范圍、形式、價(jià)格等方面缺乏操作依據(jù)，實(shí)際上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大多數(shù)只以口頭方式達(dá)成協(xié)議，只有少數(shù)簽訂書面合同，并且存在合同手續(xù)不規(guī)范、權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明確等問題。制度的不健全導(dǎo)致了流轉(zhuǎn)行為的不規(guī)范，不規(guī)范行為又會(huì)引起農(nóng)村土地糾紛的大量存在，難以切實(shí)保障農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中的利益，從而破壞了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序，總體來說關(guān)中農(nóng)村尚未全面建立規(guī)范健全的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，

2土地流轉(zhuǎn)中介體系缺位

目前關(guān)中地區(qū)尚未真正建立起農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織體系，土地流轉(zhuǎn)的供需雙方大多通過親戚熟人的介紹，而不是從專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)那里獲得有效的信息資源，這就導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)定價(jià)缺乏依據(jù)、合同不規(guī)范，難以保證農(nóng)民合法權(quán)益，并且這種流轉(zhuǎn)一般是小規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)交易，難以形成農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，中介組織的匱乏影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益，不利于土地資源的優(yōu)化配置。

3缺乏健全的農(nóng)村社會(huì)保障體系

截至目前陜西省社會(huì)保障體系雖然基本覆蓋所有的農(nóng)村地區(qū)，但相比城市系統(tǒng)完善的醫(yī)療、養(yǎng)老、退休等社會(huì)保障體系，農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全、保障力度不夠的問題仍然存在。因此當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用低于農(nóng)戶的預(yù)期收益時(shí)，農(nóng)民更相信土地的社會(huì)保障功能，從而缺乏土地流轉(zhuǎn)的意愿，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)的有效供給不足。另一方面，雖然越來越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，但他們大多從事臨時(shí)性的雇傭工作，在就業(yè)、住房、醫(yī)療以及子女入學(xué)等方面難以享受公平對待，因此仍將農(nóng)地視為生存之本，土地流轉(zhuǎn)的意愿較低。

4城鄉(xiāng)二元戶籍制度的制約

城鄉(xiāng)二元戶籍制度使得城鄉(xiāng)居民之間被人為分離開來，從而存在城市社會(huì)保障和公共服務(wù)明顯優(yōu)于農(nóng)村的狀況，戶籍限制已經(jīng)成為阻礙農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移的顯著性影響因素，而農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的城市化發(fā)展受限，反過來更加制約了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的進(jìn)程。隨著關(guān)中地區(qū)二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，然而由于城鄉(xiāng)二元戶籍制度的存在，大多數(shù)農(nóng)民工享受不到與城市居民相同的社會(huì)保障和公共服務(wù)，因此他們甚至寧愿土地拋荒或花錢請人耕種也不愿將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，實(shí)際上正是由于游離于城鄉(xiāng)之間，無法獲得明確長久的社會(huì)保障，土地對于他們?nèi)匀痪哂凶詈蟮纳鐣?huì)保障功能，因此，大多數(shù)進(jìn)城務(wù)工者仍然牢牢抓住手中的土地承包經(jīng)營權(quán)，從而阻礙了土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

三、促進(jìn)關(guān)中地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的建議

（一）建立市場化的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場中，必然也要遵循市場化的定價(jià)機(jī)制，通過價(jià)值規(guī)律來優(yōu)化土地資源的配置。目前，關(guān)中地區(qū)土地流轉(zhuǎn)過程中存在一定程度的人為干預(yù)和隨意定價(jià)，導(dǎo)致土地市場價(jià)格扭曲，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。建立市場化的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制，首先需要政府根據(jù)土地肥沃程度、灌溉設(shè)施、區(qū)位條件等因素對土地開展定級評估工作，為土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的制定提供依據(jù)。其次，在政府對農(nóng)地定級基礎(chǔ)上，通過引入第三方評估機(jī)構(gòu)對所流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行客觀、公正的評價(jià)，依據(jù)評估資料為土地流轉(zhuǎn)提供價(jià)格指導(dǎo)，形成科學(xué)合理的價(jià)格體系和價(jià)格市場。最后，要切實(shí)避免政府在土地流轉(zhuǎn)中的越位，減少村、鎮(zhèn)兩級對土地流轉(zhuǎn)的過多干預(yù)，保證土地流轉(zhuǎn)供需雙方根據(jù)市場狀況和自身利益確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

（二）完善土地流轉(zhuǎn)中介組織

市場經(jīng)濟(jì)必然要求市場機(jī)制在資源的配置過程中起基礎(chǔ)作用，而中介組織正是滿足這一要求的微觀市場運(yùn)作機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)土地有效流轉(zhuǎn)的必要紐帶，因此，關(guān)中地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營必須建立和完善土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。土地流轉(zhuǎn)中介組織能充分掌握土地流轉(zhuǎn)的市場信息，從而降低土地流轉(zhuǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。同時(shí)，中介組織一般遵循嚴(yán)格的市場運(yùn)作機(jī)制，有利于依法辦事，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。關(guān)中地區(qū)加快土地流轉(zhuǎn)中介組織建設(shè)，首先可以由基層政府部門牽頭，建立一些非盈利性質(zhì)的中介組織，體現(xiàn)國家在政策上對農(nóng)業(yè)的支持，引導(dǎo)了土地市場化流轉(zhuǎn)的大方向；其次，實(shí)行多種中介模式，通過評估機(jī)構(gòu)、融資機(jī)構(gòu)和委托公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為土地出讓方與受讓方提供市場信息、咨詢、評估和預(yù)測等服務(wù)，或者利用中介組織的資金優(yōu)勢對土地進(jìn)行集中，再通過市場方式將土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公司，形成“土地流出―中介服務(wù)組織―土地流入”的市場化土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。

（三）建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系

雖然由于農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)的建立以及越來越多的農(nóng)民外出務(wù)工，農(nóng)民對土地的依賴程度有所降低，但是目前關(guān)中城鎮(zhèn)地區(qū)的二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展略為滯后，對農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的吸納程度有限，農(nóng)民外出務(wù)工缺乏一定的穩(wěn)定性，因此附著在土地上的社會(huì)保障功能仍然存在，要增強(qiáng)失地農(nóng)民的安全感和適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，就必須在加強(qiáng)農(nóng)村土地市場化流轉(zhuǎn)的同時(shí)，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系。首先，加快完善社會(huì)保險(xiǎn)制度，擴(kuò)大基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等保險(xiǎn)覆蓋面，強(qiáng)化多元投入機(jī)制，擴(kuò)大農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、醫(yī)療保險(xiǎn)基金的來源渠道，提高統(tǒng)籌層次、基金支撐能力和待遇水平。其次，加強(qiáng)社會(huì)救助體系建設(shè)，增加財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，建立農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)自然增長機(jī)制，提高農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)水平，確保困難群眾生活水平同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展同步提高。最后，針對農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工收入低、就業(yè)不穩(wěn)定、承受市場風(fēng)險(xiǎn)能力弱的特點(diǎn)，著重建立與農(nóng)民工相匹配的社會(huì)保障制度。