房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

房地產(chǎn);建筑;項(xiàng)目;組織管理

1.前言

當(dāng)前,伴隨建筑科技水平的不斷提高,施工企業(yè)管理體制的進(jìn)一步完善,原有的傳統(tǒng)施工組織設(shè)計(jì)編制方法已不能適應(yīng)現(xiàn)在的要求。工程的項(xiàng)目管理要突出以下幾個(gè)方面:一是要注重運(yùn)用系統(tǒng)的觀念和方法,建立施工組織設(shè)計(jì)編制工作的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)管理部門如能對(duì)建筑工程的大中型項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行收集,經(jīng)過分析和歸納,整理并,則能使先進(jìn)的施工組織設(shè)計(jì)更能發(fā)揮效益,減少編制人員重復(fù)勞動(dòng),而且能推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。二是建筑企業(yè)應(yīng)改變施工組織設(shè)計(jì)由技術(shù)部門包攬的做法,實(shí)行誰主管項(xiàng)目實(shí)施,就由誰負(fù)責(zé)主持編制并執(zhí)行的方法。使施工組織設(shè)計(jì)能較好的服務(wù)于施工項(xiàng)目管理的全過程。三是施工組織要從事實(shí)出發(fā),選擇合理的施工方案是施工組織設(shè)計(jì)的核心,應(yīng)根據(jù)多年積累的建筑施工技術(shù)資源,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法并結(jié)合工程項(xiàng)目的特殊性,使技術(shù)上的可行性同經(jīng)濟(jì)上的合理性統(tǒng)一起來。

2. 施工管理的主要內(nèi)容和含義

在我國(guó),房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用承包或者發(fā)包的方式來完成,要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

3.建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)于建筑施工企業(yè)來說,天天要跟“現(xiàn)場(chǎng)管理”打交道?，F(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)際上是我們企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化水平,代表了企業(yè)的管理水平,也是施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)的綜合表現(xiàn)。因此,施工企業(yè)應(yīng)該內(nèi)抓現(xiàn)場(chǎng),外抓市場(chǎng),以市場(chǎng)促現(xiàn)場(chǎng),用現(xiàn)場(chǎng)保市場(chǎng),并在此基礎(chǔ)之上,不斷優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)管理?，F(xiàn)場(chǎng)管理必須遵循以下三個(gè)基本原則:

經(jīng)濟(jì)效益原則。施工現(xiàn)場(chǎng)管理一定要克服只抓進(jìn)度和質(zhì)量而不計(jì)成本和市場(chǎng),從而形成單純的生產(chǎn)觀和進(jìn)度觀。項(xiàng)目部應(yīng)在精品奉獻(xiàn)、降低成本、拓展市場(chǎng)等方面下功夫,并同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)諸要素中,時(shí)時(shí)處處精打細(xì)算,力爭(zhēng)少投入多產(chǎn)出,堅(jiān)決杜絕浪費(fèi)和不合理開支。

科學(xué)合理原則。施工現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)工作都應(yīng)當(dāng)按照既科學(xué)又合理的原則辦事,以期做到現(xiàn)場(chǎng)管理的科學(xué)化,真正符合現(xiàn)代化大生產(chǎn)的客觀要求。還要做到操作方法和作業(yè)流程合理,現(xiàn)場(chǎng)資源利用有效,現(xiàn)場(chǎng)定置安全科學(xué),員工的聰明才智能夠充分發(fā)揮出來。

標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的最基本管理要求。事實(shí)上,為了有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng),施工現(xiàn)場(chǎng)的諸要素都必須堅(jiān)決服從一個(gè)統(tǒng)一的意志,克服主觀隨意性。只有這樣,才能從根本上提高施工現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)和工作效率和管理效益,從而建立起一個(gè)科學(xué)而規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)秩序。

4.現(xiàn)場(chǎng)管理的控制措施

建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理的主要內(nèi)容為施工作業(yè)管理、物資流通管理、施工質(zhì)量管理以及現(xiàn)場(chǎng)整體管理的診斷和崗位責(zé)任制的職責(zé)落實(shí)等。通過對(duì)上述施工現(xiàn)場(chǎng)的主要管理內(nèi)容的優(yōu)化,來實(shí)現(xiàn)我們的優(yōu)化目標(biāo)。一是以市場(chǎng)為導(dǎo)向,為用戶提供最滿意的建筑精品,全面完成各項(xiàng)生產(chǎn)任務(wù);二是徹底消除施工生產(chǎn)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,科學(xué)合理的組織作業(yè),真正實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的高效率和高效益;三是優(yōu)化人力資源,不斷提高全員的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì);四是加強(qiáng)定額管理,降低物耗及能耗,減少物料壓庫(kù)占用資金現(xiàn)象,不斷降低成本;五是優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)作業(yè),發(fā)揮其綜合管理效益,有效地控制現(xiàn)場(chǎng)的投入,盡可能地用最小的投入換取最大的產(chǎn)出;六是均衡地組織施工作業(yè),實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理;七是加強(qiáng)基礎(chǔ)工作,使施工現(xiàn)場(chǎng)始終處于正常有序的可控狀態(tài);八是文明施工,確保安全生產(chǎn)和文明作業(yè)。

一是以人為中心,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)全員的素質(zhì)?，F(xiàn)場(chǎng)管理的復(fù)雜性和艱巨性突顯了規(guī)章制度的局限性。龐雜的施工現(xiàn)場(chǎng),眾多的工種和崗位,越來越短的工期,以及不斷壓縮的管理層,使得我們不可能做到時(shí)時(shí)監(jiān)督,處處檢查。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)的根本就在于堅(jiān)持以人為中心的科學(xué)管理,千方百計(jì)調(diào)動(dòng)、激發(fā)全員的積極性、主動(dòng)性和責(zé)任感。充分發(fā)揮其加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的主體作用,重視現(xiàn)場(chǎng)員工的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)的提高。

二是以班組為重點(diǎn),優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理組織。班組是企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的保證。班組的活動(dòng)范圍在現(xiàn)場(chǎng),工作對(duì)象也在現(xiàn)場(chǎng),所以,我們加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的各項(xiàng)工作都要無一例外地通過班組來實(shí)施。班組是施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的承擔(dān)者。抓好班組建設(shè)就是抓住了現(xiàn)場(chǎng)管理的核心內(nèi)容。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理組織必須以班組為重點(diǎn)。

三是以技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為突破口,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理效益。質(zhì)量與成本是企業(yè)的生命,也是企業(yè)的效益。任何時(shí)候市場(chǎng)都會(huì)只鐘情于質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品,而質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品需要嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理來保證。否則,企業(yè)將因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量與成本問題而難以再開拓新的市場(chǎng),從而影響企業(yè)的市場(chǎng)占有率和經(jīng)濟(jì)效益。

5.施工中的成本控制與管理

及時(shí)的成本跟蹤。在施工中,項(xiàng)目管理人員要按月做好成本原始資料收集和整理工作,正確計(jì)算月度工程成本,并對(duì)實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析,看兩者是否基本吻合。如有偏差,特別是實(shí)際成本大于預(yù)算成本,一定要引起項(xiàng)目部門的重視,及時(shí)準(zhǔn)確查明原因。要查明是材料還是人工方面出現(xiàn)問題,即時(shí)進(jìn)行有效改進(jìn)。

獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持。作為施工方,要及時(shí)與項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行溝通,使房地產(chǎn)開發(fā)單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

保證進(jìn)度。在項(xiàng)目的早期,一旦獲得確定的工程施工圖紙及設(shè)計(jì)說明要迅速組織施工,盡可以地減少窩工現(xiàn)象,這是保證工程進(jìn)度和質(zhì)量效益的基礎(chǔ)和前提。

有序跟蹤。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即對(duì)施工過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

[1]呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004

第2篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；管理對(duì)策

項(xiàng)目造價(jià)控制的實(shí)質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項(xiàng)目造價(jià)定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本進(jìn)行最高效的管理。其主要集中在兩個(gè)階段：①設(shè)計(jì)出最優(yōu)化的工程方案；②在實(shí)際施工過程當(dāng)中強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復(fù)和浪費(fèi)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析

1.1各個(gè)部門之間的交流存在局限

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，都存在著一個(gè)共同的問題，那就是各個(gè)部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調(diào)性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)的工程造價(jià)被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)將工作重心集中在項(xiàng)目施工上面，而忽視其他過程。項(xiàng)目工程的初始階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。俗語(yǔ)有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對(duì)其投入足夠的時(shí)間和精力，而且，各個(gè)部門之間是存在著很多的障礙的，很難實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這就給工程造價(jià)造成了非常巨大的壓力。

1.2開發(fā)商存在缺陷和問題

在建設(shè)過程當(dāng)中，開發(fā)商會(huì)逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學(xué)有效的方法來進(jìn)行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會(huì)嚴(yán)把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達(dá)標(biāo)的負(fù)面結(jié)果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應(yīng)還是第一個(gè)沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時(shí)往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是對(duì)原材料的質(zhì)量和價(jià)格沒有清楚的掌握，對(duì)于供貨渠道更是模棱兩可。

1.3開發(fā)商控制管理力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的控制和管理非常不嚴(yán)格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個(gè)非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的時(shí)間和精力都集中放在了施工管理工作當(dāng)中，并沒有重視到前期的設(shè)計(jì)與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。

1.4在施工中對(duì)成本管理重視力度不夠

在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對(duì)成本的控制不夠嚴(yán)格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開發(fā)商經(jīng)常因?yàn)楦鞣N各樣的問題而忘記對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督與管理，這就導(dǎo)致開放商很難在應(yīng)對(duì)突發(fā)問題時(shí)立即找到一個(gè)最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項(xiàng)目施工本身就需要一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，長(zhǎng)時(shí)間的忽視必然會(huì)導(dǎo)致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預(yù)算的結(jié)果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭(zhēng)取在最快的時(shí)間內(nèi)完成好工程項(xiàng)目，愿意投入更多的成本來?yè)Q取項(xiàng)目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒有一個(gè)成熟有效的溝通渠道，來進(jìn)行積極有效的溝通。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的有效措施

2.1加大對(duì)合同修改的關(guān)注力度

在實(shí)際的施工過程當(dāng)中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項(xiàng)目合同的更改絕不是簡(jiǎn)單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)內(nèi)容重新調(diào)整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會(huì)牽扯到一系列的經(jīng)濟(jì)賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設(shè)項(xiàng)目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

2.2加強(qiáng)對(duì)施工的監(jiān)管力度

開發(fā)商必須要隨時(shí)隨地加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行探查與巡視，一定要做到全程嚴(yán)格且有效的監(jiān)管，做到動(dòng)態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點(diǎn)是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設(shè)過程當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題進(jìn)行仔細(xì)的排查，對(duì)于任何能夠引起工程造價(jià)的變更問題都要進(jìn)行嚴(yán)格的審核與把控。

2.3建立科學(xué)有效的監(jiān)督與管理機(jī)制

開發(fā)商必須要客觀認(rèn)識(shí)到當(dāng)前項(xiàng)目工程施工的實(shí)際形勢(shì)，要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力放到項(xiàng)目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監(jiān)管機(jī)制，要嚴(yán)格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保施工當(dāng)中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。（1）積極引進(jìn)和應(yīng)用最先進(jìn)的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)。開發(fā)商要積極尋求最新的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)，從技術(shù)層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時(shí)間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來完成。（2）完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進(jìn)行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場(chǎng)簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。（3）工程人員要深入現(xiàn)場(chǎng)。在項(xiàng)目工程實(shí)施過程當(dāng)中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行深入的調(diào)查和監(jiān)管，要對(duì)各項(xiàng)簽證材料的真實(shí)性進(jìn)行審查與評(píng)估，要仔細(xì)分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就必須要隊(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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[3]徐金禮.論房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(30):110.

第3篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工現(xiàn)場(chǎng)；施工技術(shù)；質(zhì)量控制；管理；分析

前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，對(duì)于工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理通常被理解為，通過科學(xué)以及合理的思想與組織、方法、手段等，對(duì)工程項(xiàng)目施工人與施工設(shè)備、施工材料、施工資金等工程項(xiàng)目施工生產(chǎn)要素，進(jìn)行有計(jì)劃、有目的的組織或者是控制、協(xié)調(diào)、激勵(lì)實(shí)現(xiàn)的過程。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制管理，是為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工進(jìn)展順利以及施工質(zhì)量符合要求，并且同時(shí)能夠盡量的降低與減少工程項(xiàng)目施工過程中的成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的一個(gè)重要組成部分與內(nèi)容，此外，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理過程中，進(jìn)行管理的內(nèi)容還包括對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)、施工進(jìn)度等的控制管理，這些管理內(nèi)容都與房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管之間有著很大的關(guān)聯(lián)作用，對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量有著很大的影響和作用。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制措施分析

在對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制中，主要是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的組織、工藝、技術(shù)等的控制實(shí)現(xiàn)的，只有從這些方面嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工要求標(biāo)準(zhǔn)，做好相應(yīng)的控制監(jiān)管，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的控制。

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工組織計(jì)劃控制要點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程中，對(duì)于施工材料組織計(jì)劃與實(shí)施的控制管理，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的重點(diǎn)之一。施工材料的組織計(jì)劃，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工開展與進(jìn)行的重要指導(dǎo)，對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)開展實(shí)施以及施工質(zhì)量情況有著很大的影響和作用。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工材料組織計(jì)劃控制中，首先施工技術(shù)人員應(yīng)注意對(duì)施工材料組織計(jì)劃的數(shù)據(jù)重新進(jìn)行計(jì)算檢驗(yàn)，以避免施工材料組織計(jì)劃中的數(shù)據(jù)計(jì)算錯(cuò)誤對(duì)施工情況造成影響。在對(duì)施工材料組織計(jì)劃的計(jì)算過程中，進(jìn)行施工材料實(shí)際施工使用數(shù)量的計(jì)算，應(yīng)注意不要受到項(xiàng)目施工預(yù)算定額數(shù)量的制約影響，應(yīng)注意結(jié)合工程項(xiàng)目的具體施工情況，進(jìn)行計(jì)算設(shè)計(jì)，這樣一來，在對(duì)工程項(xiàng)目施工材料組織計(jì)劃的計(jì)算檢驗(yàn)收過程中，就可以根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)施工的具體情況，很迅速的對(duì)施工材料組織計(jì)劃計(jì)算情況進(jìn)行檢驗(yàn)確定。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工藝技術(shù)的控制要點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)過程中，施工工藝流程設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)方法的選擇應(yīng)用等，都對(duì)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量有著很大的影響作用，因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的施工工藝、技術(shù)控制管理，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的工藝技術(shù)控制管理，需要根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)工藝與技術(shù)的相關(guān)控制管理程序與原則要求，在遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)工藝與技術(shù)控制管理的要求標(biāo)準(zhǔn)情況下，通過施工建設(shè)項(xiàng)目的施工組織實(shí)施，對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)速度以及質(zhì)量、成本控制等進(jìn)行保證。

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工藝與技術(shù)的控制管理，主要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的施工任務(wù)接受與合同簽訂、施工準(zhǔn)備、施工組織實(shí)施等不同施工階段，進(jìn)行控制管理實(shí)現(xiàn)。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工任務(wù)接收以及施工合同簽訂階段，主要的控制管理內(nèi)容包括對(duì)施工招投標(biāo)中的投標(biāo)準(zhǔn)備，以及在中標(biāo)后施工建設(shè)單位與招標(biāo)單位之間進(jìn)行施工合同的簽訂，簽訂的施工合同中需要對(duì)于施工建設(shè)的相關(guān)要求、施工任務(wù)、質(zhì)量等進(jìn)行明確，并注意就相關(guān)要求內(nèi)容進(jìn)行溝通，以確保簽訂合同的可實(shí)施性與對(duì)施工任務(wù)要求進(jìn)行明確。施工合同一經(jīng)簽訂同時(shí)就具備相應(yīng)的法律效用。其次，在施工準(zhǔn)備階段，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)工藝流程控制是這一階段的控制要點(diǎn)，并且是整個(gè)控制管理中的重要環(huán)節(jié)之一。在進(jìn)行這一階段的工藝技術(shù)控制管理中，應(yīng)注意根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的具體特點(diǎn)情況，做好施工建設(shè)進(jìn)度與施工技術(shù)、人員、組織以及工程質(zhì)量的相關(guān)控制管理實(shí)現(xiàn)，在保證工程項(xiàng)目施工建設(shè)順利實(shí)施的前提下，對(duì)工程施工建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行保證。最后，在施工組織與實(shí)施階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的工藝技術(shù)控制，主要包括，根據(jù)相關(guān)施工設(shè)計(jì)以及要求、進(jìn)度等，進(jìn)行施工建設(shè)的組織實(shí)施，并且在施工過程中，注意做好進(jìn)度、質(zhì)量以及安全的控制管理，以保證施工建設(shè)順利完工，并且施工建設(shè)的質(zhì)量合格。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工放線測(cè)量控制

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的放線測(cè)量工作，是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中施工現(xiàn)場(chǎng)的重要控制管理內(nèi)容之一，放線測(cè)量的準(zhǔn)確性對(duì)施工開展進(jìn)行以及施工質(zhì)量都有一定的影響和作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的放線測(cè)量過程中，首先放線測(cè)量工作人員應(yīng)將放線測(cè)量中的主軸線以及標(biāo)高控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量固定、標(biāo)識(shí)；放線測(cè)量過程中，盡量不要一尺一尺的進(jìn)行測(cè)量累計(jì)，以免造成較大的測(cè)量誤差。其次，在進(jìn)行放線測(cè)量過程中，應(yīng)注意對(duì)斜距以及測(cè)點(diǎn)高差的測(cè)量值，使用勾股定理進(jìn)行測(cè)量計(jì)算誤差較小。最后，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的放線測(cè)量過程中，應(yīng)注意按照先整體、后局部，并且要常對(duì)放線結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的原則進(jìn)行放線測(cè)量實(shí)施，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的放線測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理措施分析

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理中，主要就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的施工材料以及工藝流程、技術(shù)方法的管理實(shí)現(xiàn)。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的施工材料管理中，主要就是施工材料的質(zhì)量、型號(hào)以及材料性能等，根據(jù)施工要求進(jìn)行檢查管理，保證符合施工要求。在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料質(zhì)量以及性能合格情況進(jìn)行檢驗(yàn)過程中，可以通過預(yù)檢、抽檢或者是平行檢驗(yàn)等方法，對(duì)施工材料進(jìn)行檢驗(yàn)實(shí)施。其次，在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工工藝流程以及技術(shù)方法的管理過程中，要注意施工項(xiàng)目的順利以及施工過程中技術(shù)方法的應(yīng)用，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理控制，避免影響工程施工質(zhì)量。

3、結(jié)束語(yǔ)

總之，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制與管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理的重要內(nèi)容部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度的保障有著積極的作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制與管理過程中，應(yīng)注意結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的主要施工內(nèi)容以及應(yīng)用施工技術(shù)方法、工藝流程等進(jìn)行控制管理，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制與管理。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)控制；管理措施

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理主要存在的問題

1.項(xiàng)目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的招標(biāo)競(jìng)標(biāo)異常激烈，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競(jìng)標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì)書及項(xiàng)目可行性報(bào)告水平不高，導(dǎo)致項(xiàng)目審查和項(xiàng)目批準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，以至于有些項(xiàng)目在后期成本控制管理過程中產(chǎn)生失控現(xiàn)象。

2. 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段不夠重視

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠重視。由于一些房企的資質(zhì)不高，設(shè)計(jì)人員的配備不夠?qū)I(yè)，很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員忽略了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，以至于在項(xiàng)目施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)變更等現(xiàn)象時(shí)時(shí)發(fā)生，結(jié)果導(dǎo)致大量的建設(shè)項(xiàng)目沒有按照招標(biāo)中的設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，也沒有實(shí)行優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理帶來諸多的問題。

3. 項(xiàng)目施工過程中造價(jià)控制力度不夠

在項(xiàng)目施工階段，由于工程量大，涉及因素較多，所以很多房企對(duì)這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細(xì)的措施。在施工過程中，工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證不可避免，有些房企對(duì)這類的施工變更把關(guān)不嚴(yán)，無法采用最優(yōu)化方案，導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)束核算時(shí)出現(xiàn)問題。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理的措施和對(duì)策

為了有效地控制和管理項(xiàng)目造價(jià)，本文從以下幾個(gè)方面提出措施和對(duì)策

1. 決策階段項(xiàng)目的造價(jià)控制

（1）做好市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)信息采集

決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對(duì)工程造價(jià)有很大影響，其中兩個(gè)重要的方面就是編寫可行性研究報(bào)告和編制投資估算。充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料和信息收集、反復(fù)的方案比較可以給決策者提供充分的信息，有利于做出規(guī)范合理的決策，并作出相對(duì)準(zhǔn)確的工程造價(jià)并進(jìn)行控制。

（2）全面的經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)

造價(jià)工程師要在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的價(jià)格體系下 ，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)信息等因素選取多種價(jià)格方案并加以分析 ，使投資者對(duì)項(xiàng)目未來的效益有充分的了解 ，以減少項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

2. 設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目的造價(jià)控制

（1）實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競(jìng)選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，看設(shè)計(jì)單位是否采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料。這種審核制度一方面可以保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性與合理性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。另一方面實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)有利于打破行業(yè)壁壘，降低工程造價(jià)[1]。

（2）推行限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)費(fèi)用數(shù)額和建設(shè)工期，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件；作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中要時(shí)刻考慮各方面的成本因素和工程造價(jià)總額度。限額設(shè)計(jì)也對(duì)設(shè)計(jì)人員提出了更高的要求 ，要求設(shè)計(jì)技術(shù)不斷提高自己各方面的工作能力 ，及時(shí)更新專業(yè)方面的信息，更要強(qiáng)化工程造價(jià)意識(shí)。

（3）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

圖紙反映出設(shè)計(jì)和施工過程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，包括結(jié)構(gòu)的合理性，材料選擇的合理性和是否滿足功能要求等，所以圖紙的重要性不言而喻。加強(qiáng)圖紙會(huì)審的關(guān)鍵作用就是將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。設(shè)計(jì)單位在工程施工前，要組織各個(gè)部門的設(shè)計(jì)人員和相關(guān)人員對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，這樣可以保證從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作。數(shù)據(jù)證明，施工過程中42%的造價(jià)損失額度是由于前期設(shè)計(jì)階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不合理造成的[2]。所以為了提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，在設(shè)計(jì)完成階段對(duì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的會(huì)審，可大大避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來的洽商，降低造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（4）開展價(jià)值工程應(yīng)用

對(duì)開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位而言，項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程是指以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理，需要設(shè)計(jì)單位組織各方面的人員一起進(jìn)行研究，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，各部分人員對(duì)自己所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的應(yīng)用可以從業(yè)主的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足業(yè)主功能要求的前提下，降低成本。

例如：某開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)住宅項(xiàng)目，由于地質(zhì)問題，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)深度為2.5～2.7米， 在設(shè)計(jì)開始階段，為了節(jié)省投資造價(jià)未考慮建地下室。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過程中采用項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程進(jìn)行分析設(shè)計(jì)，為了利用深基礎(chǔ)，建議增加地下室。在這種深基礎(chǔ)的情況下，建地下室增加的建安成本為150元/M2，而給業(yè)主帶來的方便和整個(gè)項(xiàng)目的功能提升卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于150元/M2。住戶有了地下儲(chǔ)藏室，小區(qū)可以不必建地上自行車停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是利用價(jià)值工程的作用--成本略有上升，但帶來功能大幅提高[3]。

3. 施工階段項(xiàng)目的造價(jià)控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資主要發(fā)生在施工階段，工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，也是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段.所以為了控制項(xiàng)目造價(jià)，建設(shè)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)督和管理就顯得尤為重要。在施工階段，主要采用以下兩個(gè)方面的措施來控制造價(jià)：

（1）選擇合理的施工方案

對(duì)中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對(duì)其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核。在審核中應(yīng)該采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審，實(shí)現(xiàn)施工設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

（2）控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)項(xiàng)目中，工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是經(jīng)常發(fā)生的，這經(jīng)常影響施工進(jìn)度和增加工程造價(jià)。為了進(jìn)行有效的控制，需要設(shè)計(jì)單位和施工方共同做到以下幾點(diǎn)：一是為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在各方尤其是開發(fā)商的技術(shù)咨詢中盡量消除漏洞；二是應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生；三是設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期，使工程造價(jià)得到有效控制。

4. 竣工階段項(xiàng)目的造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，必須高度重視，嚴(yán)格審核?？蓮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行控制：

（1）核對(duì)合同條款

嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。一是只有按合同要求完成全部工程并經(jīng)驗(yàn)收合格 ，該工程才可列入竣工結(jié)算；二是應(yīng)按合同約定的條款，逐一對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

（2）核實(shí)工程數(shù)量

一是檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全；二是竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、 設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算。并按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證

設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具“ 設(shè)計(jì)變更通知單 ” 和修改圖紙 ，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽證確認(rèn) ，手續(xù)齊全；重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審批部門審批 ，否則不應(yīng)列入結(jié)算。

三、結(jié)論

綜上所述 ，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的控制貫穿于工程建設(shè)的各個(gè)階段，這就需要建設(shè)單位在項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工決算的各個(gè)階段嚴(yán)格控制造價(jià)，加強(qiáng)造價(jià)管理。只有這樣，才能提高建設(shè)項(xiàng)目的收益率，保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬學(xué)軍：房地產(chǎn)開發(fā)的工程造價(jià)控制[J]，《國(guó)外建材科技》，2007年第1期

第5篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

 

前言

 

房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性以及復(fù)雜性較強(qiáng)的工作，在房屋建筑工程建設(shè)的施工環(huán)節(jié)加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量管理是必要性工作，具有較大的實(shí)際價(jià)值。因此，要制定完善的房屋建筑工程建設(shè)施工技術(shù)質(zhì)量安全管理方案，清楚了解常見的施工技術(shù)質(zhì)量問題，針對(duì)房屋建筑施工建設(shè)中技術(shù)管理的不同特點(diǎn)，采用不同的管理措施，確保施工技術(shù)質(zhì)量水平的提高。

 

1 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理的事前工作

 

1.1 準(zhǔn)備項(xiàng)目

 

(1)施工組織設(shè)計(jì)

 

a.在投標(biāo)前進(jìn)行實(shí)地考察，具體情況不同，施工現(xiàn)場(chǎng)布局的結(jié)構(gòu)形式。

 

b.技術(shù)員組織結(jié)構(gòu)圖審查、形式、層結(jié)構(gòu)建筑形式和特殊部分，混凝土施工計(jì)劃。

 

c.組織材料、操作、安全生產(chǎn)、消防、電氣，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭、主管工程師組織各部門技術(shù)質(zhì)量人員，聯(lián)合研究，質(zhì)評(píng)部分由相關(guān)的人員編寫。主任工程師負(fù)責(zé)修改、編寫，并負(fù)責(zé)完成繪制成冊(cè)，一個(gè)工程除了考慮好施工方法以外，還必須考慮降低成本，質(zhì)量保證，良好的組織結(jié)構(gòu)是最經(jīng)濟(jì)和成本最低。

 

(2)施工計(jì)劃

 

施工的方案初期只是大致的計(jì)劃，是籠統(tǒng)的方向，而作為真正的詳細(xì)的方向的戰(zhàn)略計(jì)劃一建設(shè)計(jì)劃，需要各種類型的附加節(jié)點(diǎn)映射規(guī)范，項(xiàng)目的具體情況，特別是重要組成部分和困難在重心的建設(shè)和應(yīng)用，通過技術(shù)人員的聯(lián)合研究，我們常作出一個(gè)共同認(rèn)可的適合工程的施工方法，常見部分按照施工手冊(cè)和施工規(guī)范操作。

 

(3)工程交底

 

每個(gè)輔助工程施工之前，信息披露，披露的解決計(jì)劃在一個(gè)更深層次的區(qū)別。工作條件、施工機(jī)具準(zhǔn)備、材料準(zhǔn)備、工程、質(zhì)量指標(biāo)、安全文化、成品的保護(hù)，如交底類建筑和工人，用淺顯的語(yǔ)言，如：振動(dòng)器的運(yùn)動(dòng)半徑的有效長(zhǎng)度是1.5倍，有效的作用長(zhǎng)度首先操作手可能不清楚，在加以1.5倍，可能他們更不理解了，因此，根據(jù)不同的對(duì)象，披露數(shù)字規(guī)范，不同直徑的振動(dòng)器，有效長(zhǎng)度是不同的，相同的半徑是不同的。另外，施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一定要正確，因?yàn)楣こ淌┕り?duì)所依據(jù)的只有工程設(shè)計(jì)圖紙和交底，交底正確基本保證施工的精度。

 

1.2 施工過程控制

 

(1)技術(shù)準(zhǔn)備

 

在施工之前，施工隊(duì)伍的領(lǐng)導(dǎo)者，都要對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行交底，將施工隊(duì)長(zhǎng)、班組長(zhǎng)請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目信息內(nèi)容披露清楚，不清楚的要當(dāng)場(chǎng)提問，并作出解答，直到大家理解了意思后，簽名下發(fā)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)班組長(zhǎng)對(duì)操作花工人交底。現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)抽查交底執(zhí)行是否到位?工程現(xiàn)場(chǎng)中，有一部分的班組長(zhǎng)喜歡將交底放置放在口袋里，或者被褥下，在這種情況下，要對(duì)班組長(zhǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

 

(2)過程控制

 

a.作為一名技術(shù)人員。第一，閱讀、理解，建設(shè)部分的具體方法，軸尺寸，鋼筋尺寸，結(jié)構(gòu)等等復(fù)雜的圖，簡(jiǎn)單的圖表的頭部，在任何時(shí)間檢查答案。

 

b.施工計(jì)劃，施工交底規(guī)范，熟悉質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的程度，施工方法，通常是特殊部件的一部分，更多的關(guān)鍵部分需要加強(qiáng)檢查，不僅質(zhì)量和技術(shù)人員，工程師，主管需要關(guān)心這些部分工程的嚴(yán)格要求。

 

c.交底檢查實(shí)施狀況。工程披露不嚴(yán)格執(zhí)行信息披露，因?yàn)槿魏稳烁淖兪┕し椒ǎ喝绻烂婺０逶O(shè)施，交底施工采用更木間距300，500，有可能發(fā)生板塊型不平，注入后天板的平面度偏差大現(xiàn)象。比如：書的墻壁的市政鋼類型、龍骨，龍骨間距和后壁螺栓間距計(jì)算來確定。間隔變化的結(jié)果可能導(dǎo)致大規(guī)模運(yùn)行類型類型的本地和可預(yù)測(cè)的結(jié)果。

 

d.在工程交底，需求的實(shí)現(xiàn)，檢查，交代完畢后，工程的過程中，不斷檢查交底施工，看是否正確，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，立即指出并加以改正，工程完成后，再認(rèn)真的檢查確認(rèn)后，進(jìn)行下一個(gè)工程。例如，柱節(jié)點(diǎn)鋼筋綁扎，鋼筋從高密度容易在這里，鋼筋重疊，強(qiáng)化高，容易出現(xiàn)箍筋不到位的情況，在這種情況下，要一步一步交底并落實(shí)。先從放樣鋼筋開始，算好箍筋的數(shù)量按順序把箍筋放入，一定是按正確的順序，技術(shù)人員必須明確鋼筋材料，所有的過程要加以監(jiān)控，直到最初的節(jié)點(diǎn)綁扎完畢。鋼筋綁扎前全體成員聚集，同時(shí)以書面交底，輔助口頭交底，直到每個(gè)操作工人明白全過程為止方可進(jìn)行施工。連續(xù)施工過程中，如果發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾正，保證工程項(xiàng)目能夠順利。

 

1.3 完成排序

 

項(xiàng)目的主體和裝修未完成，項(xiàng)目完成的整個(gè)過程是非常重要的安排，項(xiàng)目后期，相關(guān)技術(shù)完成的圖紙，所有現(xiàn)狀及施工圖的內(nèi)容、修改內(nèi)容、建設(shè)單位的建設(shè)和協(xié)商雙方的利益修改等如實(shí)描繪放入完成圖，一張圖紙變更部分修改后圖的部分40%，混亂不清的圖紙，有重新繪制的必要。工程的資料、公文書封面寫明工程的名稱、公文書指名在單位、技術(shù)人員、保存等。目錄數(shù)據(jù)量數(shù)、數(shù)量、日期、數(shù)據(jù)等資料整理后，正式移交給甲方，進(jìn)行工程檔案的建設(shè)。

 

2 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中存在的主要問題

 

2.1 房屋建筑施工技術(shù)人員管理不當(dāng)

 

施工技術(shù)人員是確保房屋建筑技術(shù)質(zhì)量管理水平提高的關(guān)鍵性因素。是房屋建筑工程技術(shù)的主要執(zhí)行者，只有保證建筑工程技術(shù)人員自身超強(qiáng)的專業(yè)性技術(shù)，才能從根本上保證施工技術(shù)質(zhì)量水平。但是現(xiàn)階段房屋建筑工程建設(shè)技術(shù)人員自身的專業(yè)性知識(shí)掌握不熟練，相關(guān)的施工技術(shù)相對(duì)落后，不能及時(shí)更新房屋建筑技術(shù)的理論知識(shí)。某些房屋建筑施工技術(shù)人員不能按照標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)流程進(jìn)行規(guī)范操作，對(duì)于房屋建筑工程建設(shè)的施工意圖以及施工戰(zhàn)略目標(biāo)不能正確領(lǐng)會(huì)，直接影響到房屋建筑施工技術(shù)的正常操作，降低了房屋建筑技術(shù)質(zhì)量管理水平。

 

2.2 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備管理不善

 

基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是房屋建筑工程施工建設(shè)中的必備工具，在建筑工程的施工技術(shù)管理中，工作人員應(yīng)該高度重視基礎(chǔ)設(shè)施的使用養(yǎng)護(hù)管理。為了確保房屋建筑工程施工建設(shè)中機(jī)械設(shè)備的正常安全運(yùn)轉(zhuǎn)，需要始終堅(jiān)持安全性技術(shù)管理原則，結(jié)合房屋建筑施工技術(shù)管理中的實(shí)際情況，減少浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，從而降低房屋建筑的工程成本。在建筑工程的施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，施工建設(shè)的工作人員沒有對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格檢查，即使出現(xiàn)設(shè)備問題也不能運(yùn)用科學(xué)合理的方法進(jìn)行處理解決，不能確保機(jī)械設(shè)備的安全性。特別是在春季，由于風(fēng)力較大，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備比較容易腐蝕，若沒有良好的維修養(yǎng)護(hù)管理技術(shù)支持，對(duì)設(shè)備沒有進(jìn)行全方位檢查，會(huì)嚴(yán)重影響房屋建筑工程施工建設(shè)工作的順利開展。一般情況下，要求在入冬前對(duì)施工建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)備進(jìn)行刷油防銹蝕處理，分類保管，防止因設(shè)備的保存不當(dāng)引發(fā)的質(zhì)量問題。房屋建筑工程施工建設(shè)中需要對(duì)設(shè)備的操作使用和養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行定崗定員，嚴(yán)格班組負(fù)責(zé)管理制度，明確每個(gè)工作人員的責(zé)任義務(wù)。

 

2.3 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中施工材料的質(zhì)量問題

 

房屋建筑工程建設(shè)中施工材料質(zhì)量的好壞直接影響到整個(gè)房屋建筑工程的施工技術(shù)質(zhì)量管理，關(guān)系到施工建設(shè)工作效率以及工程進(jìn)度管理。因此，要高度重視房屋建筑工程中施工材料的質(zhì)量管理，加大施工材料的檢查監(jiān)督，尤其注意施工建設(shè)中混凝土施工材料的使用管理。混凝土施工材料模板在澆筑方式方面與鋼筋施工材料模板存在較大差異，混凝土施工材料需要澆筑的深度相對(duì)較深，所承受的壓力相對(duì)較大，并且承受壓力較大的施工材料模板非常容易發(fā)生脹板現(xiàn)象，這就需要高度重視混凝土施工材料的質(zhì)量水平，盡量避免房屋建筑墻體變形。全鋼材質(zhì)的模板在強(qiáng)度以及剛度上具有很大優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)定性相對(duì)較強(qiáng)，承受壓力后變形的幾率小，可以在一定程度上保證鋼筋混凝土施工材料在澆筑方面的質(zhì)量安全。在房屋建筑混凝土施工材料的選擇過程中，建筑工程的施工人員不能充分考慮基礎(chǔ)設(shè)備的機(jī)械化程度以及工程施工的工作效率，盲目選擇施工材料，給房屋建筑工程建設(shè)中技術(shù)質(zhì)量管理造成較大不利影響。此外，建筑施工期間，部分施工技術(shù)人員存在偷工減料行為，不能嚴(yán)格按照規(guī)范化工藝流程進(jìn)行操作管理，遇到施工技術(shù)問題，不能科學(xué)處理。從而影響到施工材料的合理運(yùn)用，從根本上阻礙了房屋建筑工程建設(shè)中施工技術(shù)質(zhì)量管理水平的提高。

 

3 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量的管理措施

 

3.1 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理要確保施工材料的科學(xué)管理

 

加強(qiáng)建筑工程的施工技術(shù)質(zhì)量管理要確保建筑施工材料的質(zhì)量安全?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面進(jìn)行控制管理：(1)合理組織安排房屋建筑工程建設(shè)中施工材料的采購(gòu)人員。建立一支專業(yè)化程度較強(qiáng)的施工材料采購(gòu)隊(duì)伍，不斷提高采購(gòu)人員的思想道德水平以及對(duì)于施工材料質(zhì)量安全的鑒別能力水平。合理優(yōu)化施工材料采購(gòu)人員隊(duì)伍的人員結(jié)構(gòu)，進(jìn)行合理的定員定崗，制定一整套完善的材料采購(gòu)管理制度，嚴(yán)格按照管理制度貫徹執(zhí)行，將責(zé)任明確到每個(gè)采購(gòu)人員實(shí)際工作中，提高施工材料的采購(gòu)質(zhì)量。(2)熟悉掌握房屋建筑施工建設(shè)中施工材料采購(gòu)的市場(chǎng)信息。從整體出發(fā)，堅(jiān)持全面性原則，科學(xué)選擇施工材料的送貨廠家，廣泛調(diào)查研究送貨廠家的社會(huì)信譽(yù)、建筑施工材料的質(zhì)量水平以及價(jià)格水平。掌握房屋建筑施工材料的市場(chǎng)信息最新動(dòng)態(tài)，摸清多個(gè)送貨廠家的供貨能力，確保房屋建筑工程建設(shè)中材料采購(gòu)工作的順利完成。(3)加強(qiáng)房屋建筑施工建設(shè)材料的質(zhì)量監(jiān)控?，F(xiàn)階段房屋建筑工程施工材料的采購(gòu)建材市場(chǎng)出現(xiàn)良莠不齊的現(xiàn)象，在材料采購(gòu)過程中，采購(gòu)人員需要運(yùn)用自身豐富的采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)化建筑材料采購(gòu)知識(shí)。充分發(fā)揮自身的材料鑒別能力，對(duì)建筑材料以及施工建設(shè)中需要的基礎(chǔ)配件進(jìn)行全方位監(jiān)控。在確保房屋建筑工程施工過程中施工材料質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，提高施工技術(shù)質(zhì)量管理水平。

 

3.2 完善房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理制度

 

在房屋建筑施工技術(shù)管理過程中，要嚴(yán)格按照質(zhì)量管理制度指導(dǎo)日常技術(shù)管理工作。技術(shù)質(zhì)量管理的相關(guān)責(zé)任人要確保制度的落實(shí)執(zhí)行，在技術(shù)質(zhì)量管理基本制度包括房屋建筑技術(shù)管理規(guī)范、技術(shù)質(zhì)量復(fù)核制度以及技術(shù)設(shè)計(jì)質(zhì)量審批制度等的前提下，不斷完善相關(guān)房屋建筑工程建設(shè)的技術(shù)質(zhì)量安全管理制度，綜合考慮建筑工程施工建設(shè)中的技術(shù)變更。

 

3.3 加強(qiáng)房屋建筑施工技術(shù)檔案的管理

 

房屋建筑工程建設(shè)的施工技術(shù)管理期間，需要做好施工技術(shù)管理信息數(shù)據(jù)資料的收集、匯總以及有效管理工作。結(jié)合房屋建筑工程建設(shè)的實(shí)際情況，轉(zhuǎn)變施工技術(shù)檔案管理的落后理念，利用先進(jìn)的管理方法以及管理措施，形成系統(tǒng)化科學(xué)化的信息數(shù)據(jù)資料庫(kù)，給房屋建筑施工建設(shè)中施工技術(shù)質(zhì)量安全管理工作提供良好的數(shù)據(jù)參考資料。對(duì)施工技術(shù)的資料檔案庫(kù)進(jìn)行科學(xué)分類存檔，方便房屋建筑工程施工企業(yè)日后維修工作的查閱與檢索，并且要不斷跟蹤、更新施工技術(shù)的分析案例，為房屋建筑工程建設(shè)的實(shí)際施工技術(shù)質(zhì)量管理工作提供數(shù)據(jù)支持。日益完善建筑工程施工的組織結(jié)構(gòu)以及有效的技術(shù)管理制度規(guī)范，確保房屋建筑施工工程建設(shè)技術(shù)質(zhì)量管理的時(shí)效性與可行性。

 

4 結(jié)語(yǔ)

 

綜上所述，房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理涉及到諸多不同層面上管理工作，而目前我國(guó)在這個(gè)工作上還存在一些問題，需要相關(guān)的專業(yè)人員引起重視，采取科學(xué)合理的措施保障工程質(zhì)量。

第6篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

    為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務(wù)行業(yè)專項(xiàng)執(zhí)法檢查工作，工作重點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，查處違規(guī)違法行為?，F(xiàn)提出如下實(shí)施意見：

    一、指導(dǎo)思想和目標(biāo)

    按照黨的十五屆五中全會(huì)和市委七屆七次全會(huì)關(guān)于進(jìn)一步開放市場(chǎng)，規(guī)范有序的市場(chǎng)體系的要求，依照房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)執(zhí)法檢查。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)市政府提出的2001年房地產(chǎn)業(yè)的“六個(gè)到位”的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

    專項(xiàng)執(zhí)法檢查的階段性目標(biāo)是：依法查處房地產(chǎn)中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范有序。

    二、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍和內(nèi)容

    專項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務(wù)業(yè)（特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報(bào)、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質(zhì)嚴(yán)重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。

    執(zhí)法檢查的主要內(nèi)容：

    （一）違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：

    1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書的；

    2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門備案的。

    （二）從事成套獨(dú)用使用權(quán)房買賣的；

    （三）采取弄虛作假損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；

    （四）未取得工商登記、擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的。

    三、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的方法

    （一）加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)配合。市局和市工商局加強(qiáng)聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動(dòng)和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門還要加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門的聯(lián)系，共同抓好這次專項(xiàng)執(zhí)法檢查工作。

    （二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊(duì)伍，也是這次專項(xiàng)執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部檢查、門市部現(xiàn)場(chǎng)檢查和以舉報(bào)揭發(fā)的案件為線索等多種形式進(jìn)行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書、查業(yè)務(wù)臺(tái)帳、查經(jīng)營(yíng)憑證、查舉報(bào)案件。對(duì)違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。

    （四）專項(xiàng)執(zhí)法檢查要同年檢工作結(jié)合起來。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違法違規(guī)的經(jīng)紀(jì)公司情況要及時(shí)與市場(chǎng)主管部門聯(lián)系，為經(jīng)紀(jì)公司的年檢提供相關(guān)資料。

    （五）認(rèn)真抓好整改工作。整改工作是衡量專項(xiàng)執(zhí)法檢查階段性成效的重要標(biāo)志。要通過行政的、法律的手段和新聞?shì)浾摴ぞ撸酱俜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行整改。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)制訂和完善規(guī)范服務(wù)的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。

    四、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的步驟和要求

    第一階段：培訓(xùn)動(dòng)員、組織落實(shí)階段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局執(zhí)法部門會(huì)同市場(chǎng)處，并聽取工商等相關(guān)行政機(jī)關(guān)的意見，明確工作重點(diǎn)，制定實(shí)施計(jì)劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門組織區(qū)縣房地局專項(xiàng)執(zhí)法檢查人員進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。召開專項(xiàng)執(zhí)法檢查動(dòng)員會(huì)，布置專項(xiàng)執(zhí)法工作。

    2．各區(qū)縣房地局應(yīng)成立由局領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，執(zhí)法監(jiān)察和市場(chǎng)管理部門負(fù)責(zé)人參加的專項(xiàng)執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，明確專項(xiàng)執(zhí)法檢查的具體主辦部門和負(fù)責(zé)人，名單報(bào)市局。

    3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門和房地辦事處的同志進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，摸清本轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計(jì)劃，召開本轄區(qū)內(nèi)房地辦事處和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人動(dòng)員布置會(huì)。具體工作計(jì)劃要書面報(bào)市局。

    本階段的工作要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關(guān)法律、法規(guī)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，落實(shí)組織，制訂計(jì)劃，明確任務(wù)，有計(jì)劃有步驟地開展工作。

    第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局執(zhí)法部門抽查全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，抽查率達(dá)到15％。

    2．以區(qū)縣地局為重點(diǎn)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司進(jìn)行檢查。檢查率要達(dá)到85％。

    本階段工作要求：認(rèn)真查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員。并結(jié)合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀(jì)，服務(wù)規(guī)范，業(yè)績(jī)顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

    第三階段：動(dòng)員整改階段（3月中旬--4月上旬）

    1．在執(zhí)法檢查的基礎(chǔ)上，由各區(qū)縣局召開中介服務(wù)公司經(jīng)理會(huì)議，組織學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，提高自覺守法的意識(shí)。對(duì)存在違規(guī)行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求制定有效的整改計(jì)劃，要明確整改內(nèi)容和整改期限，并報(bào)區(qū)縣房地局。

    2．落實(shí)整改措施，標(biāo)本兼治，實(shí)事求是。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都要制定規(guī)范的服務(wù)制度，嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

    本階段的工作要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，使整改落在實(shí)處，取得明顯的成效。

    第四階段：總結(jié)階段（4月中旬--4月底）

第7篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】心房顫動(dòng)；射頻消融術(shù)；生活質(zhì)量；護(hù)理

Quality of life patients with atrial fibrillation after radiofrequency catheter ablation and the related nursing measures

【Abstract】ObjectivesTo investigate quality of life（QOL） in patients with atrial fibrillation（AF） after radiofrequency catheter ablation（RFCA）.Summarize the related nursing measures. MethodsSeventy patients with AF underwent RFCA.QOL wereassessed by Medical Outcomes Study Short Form-36（SF-36） at baseline, 1-month, 2-month and 3-month after RFCA.Use the statistical software SPSS 17.0 to process the data. ResultsAfter a follow-up of 180 to 365 days，all patients，of all 8 subscale measured with SF-36，the scores of physical functioning，role physical，role social，role emotional and vitality increased after 1, 3, 6 months of RFCA（P0.05）. ConclusionsThe QOL in patients with AF can be improved after RFCA，and the improvement is achieved by curing of chronic AF and the successful nursing measures.

【Key words】atrial fibrillation；radiofrequency catheter ablation；quality of life；nursing

【中圖分類號(hào)】R541.76【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】B【文章編號(hào)】1008-6455（2011）08-0176-02

房顫，是臨床最常見的心率失常之一。大多數(shù)患者有心悸、呼吸困難、胸痛、疲乏、頭暈和黑等癥狀，長(zhǎng)期以往嚴(yán)重影響患者生活質(zhì)量。根據(jù)我國(guó)的資料統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房顫的患病率約為0.61%，估計(jì)我國(guó)目前約有一千多萬房顫患者?，F(xiàn)有的抗心律失常藥物長(zhǎng)期維持竇性心律的效果不佳，副作用較大，部分患者難以忍受［1］。因此，越早對(duì)房顫進(jìn)行一級(jí)預(yù)防，對(duì)阻止其并發(fā)癥、改善病人生活質(zhì)量是臨床護(hù)理上亟待解決的問題。以carto系統(tǒng)為代表的三維標(biāo)測(cè)技術(shù)在心房顫動(dòng)經(jīng)導(dǎo)管射頻消融治療中的應(yīng)用，是近年來心臟電生理領(lǐng)域的重要進(jìn)展［2］。為了解房顫射頻消融術(shù)后患者生活質(zhì)量是否提高，現(xiàn)對(duì)我院心內(nèi)科2008年9月～2009年7月70例房顫接受射頻消融術(shù)治療的患者進(jìn)行隨訪調(diào)查，并提出相關(guān)護(hù)理措施。

1 資料與方法

1.1 一般資料:選擇2008年9月～2009年7月在上海新華醫(yī)院成人心血管內(nèi)科住院，經(jīng)心電圖及超聲心動(dòng)圖檢查診斷為房顫并接受射頻消融手術(shù)治療的70例患者為研究對(duì)象。男40例，女30例，年齡（51.2+16.1）歲。其中陣發(fā)性房顫43例，慢性房顫27例，房顫合并甲亢病人2例，房顫合并糖尿病人3例。排除不適宜進(jìn)行射頻消融術(shù)和既往有射頻消融術(shù)治療房顫史者。

1.2 方法:對(duì)70例房顫并接受射頻消融術(shù)患者的一般資料，手術(shù)前后的生活質(zhì)量，療效及相關(guān)護(hù)理措施進(jìn)行調(diào)查分析。

1.2.1 療效判斷:參照HRS／EHRA／ECAS 2007年專家共識(shí)意見，定義復(fù)發(fā)為：術(shù)后3個(gè)月內(nèi)曾發(fā)作房性快速性心律失常，包括房顫、心房撲動(dòng)、房性心動(dòng)過速和無癥狀的心律失常。

1.2.2 生活質(zhì)量評(píng)估:采用在歐美等普遍被認(rèn)可的生存質(zhì)量評(píng)估工具――36條簡(jiǎn)明健康狀況調(diào)查表（Item short-formhealth survey［3］，SF-36中文版），于消融術(shù)前和術(shù)后1、3、6個(gè)月對(duì)每位患者進(jìn)行評(píng)估并記錄。該量表含有36個(gè)條目的問題，從8個(gè)維度對(duì)生理和心理進(jìn)行綜合測(cè)量。分值越高則生活質(zhì)量越好。

1.2.3 統(tǒng)計(jì)學(xué)分析:所有計(jì)量資料以均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差表示，治療前后比較采用配對(duì)設(shè)計(jì)均數(shù)t檢驗(yàn)。采用SPSS l7.0軟件。P

2 結(jié)果

2.1 隨訪結(jié)果:共70例房顫患者接受射頻消融術(shù)治療，隨訪時(shí)間為180天-365天，66例順利完成隨訪，失訪4例。54例無房性心律失常發(fā)作的患者視為成功，12例有房性心律失常復(fù)發(fā)的患者為復(fù)發(fā)（6例心房撲動(dòng)，3例陣發(fā)性房顫伴心房撲動(dòng)，3例陣發(fā)性房顫）。未出現(xiàn)嚴(yán)重并發(fā)癥。

2.2 成功組與復(fù)發(fā)組患者的術(shù)前情況對(duì)比

2.2.1 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前房顫病情對(duì)比:成功組共有54例患者，術(shù)前患者情況為：陣發(fā)性房顫34 例，慢性房顫 20 例，房顫合并甲亢病人1 例，房顫合并糖尿病人2 例。復(fù)發(fā)組共有12例患者，術(shù)前情況為：陣發(fā)性房顫7例，慢性房顫5 例，房顫合并甲亢病人1例，房顫合并糖尿病人 1例。

2.2.2 成功組與復(fù)發(fā)組患者房顫術(shù)前一般情況對(duì)比:隨訪成功66例患者，術(shù)前均步入病房，血壓、體溫、脈搏、心率均為正常范圍。神智清楚，語(yǔ)言功能正常。糖尿病人血糖均控制在正常范圍，甲亢病人已用藥物控制病情穩(wěn)定。

術(shù)前各項(xiàng)檢查結(jié)果回報(bào)均未見明顯異常。隨訪結(jié)束對(duì)比兩組患者一般情況及術(shù)前檢查結(jié)果未見明顯差異。

2.2.3 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前生活質(zhì)量評(píng)分差異對(duì)比:分別對(duì)成功組和復(fù)發(fā)組的生活質(zhì)量調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)處理，以均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差形式來表示，然后列表對(duì)比兩組生活質(zhì)量各個(gè)分項(xiàng)以及總的健康狀況的差異，從而觀察兩組患者在術(shù)前是否具有生活質(zhì)量的差異（表1）。

表1 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前生活質(zhì)量評(píng)分差異對(duì)比【分】

從上表可以看出成功組與復(fù)發(fā)組的患者術(shù)前生活質(zhì)量并無顯著差異（P＞0.05）。

2.3 手術(shù)前后房顫患者生活質(zhì)量評(píng)分比較

表2 66例患者手術(shù)前后生活質(zhì)量評(píng)分比較

注：與術(shù)前比較，P0.05

從表2可以看出：房顫患者射頻消融術(shù)后1、3、6個(gè)月的生活質(zhì)量評(píng)分與術(shù)前比較，在量表的8個(gè)維度中，軀體功能、軀體角色、社會(huì)功能、情感角色和精力有明顯改善（P

2.4 不同療效組患者術(shù)前與術(shù)后生活質(zhì)量評(píng)分比較

表3 不同療效組患者手術(shù)前后生活質(zhì)量評(píng)分比較

注：與術(shù)前比較，P0.05從表3可以看出：成功組和總體改變一致，成功組的房顫患者射頻消融術(shù)后1、3、6個(gè)月的生活質(zhì)量評(píng)分與術(shù)前比較，在量表的8個(gè)維度中，軀體功能、軀體角色、社會(huì)功能、情感角色和精力有明顯改善（P0.05）。從中可見手術(shù)成功組的生活質(zhì)量有了明顯提高，射頻消融手術(shù)的效果是顯著的。

3 討論

本研究的結(jié)果顯示，66例患者消融術(shù)后1、3、6個(gè)月的生活質(zhì)量與術(shù)前比較，軀體功能、軀體角色。軀體功能、軀體角色、社會(huì)功能、情感角色和活力有明顯改善，而肌體疼痛、心理健康和總的健康狀況方面的變化差異沒有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。但總的來說射頻消融治療房顫可以改善患者生活質(zhì)量。本研究按療效進(jìn)行分組分析，發(fā)現(xiàn)治愈組生活質(zhì)量的變化與總體改變一致，而復(fù)發(fā)組在生活質(zhì)量的8個(gè)維度均沒有變化，說明射頻消融治療房顫的療效和患者生活質(zhì)量的改善是一致的，并提示患者生活質(zhì)量改善得益于房顫的治療。即成功地消除房顫，可改善患者的生活質(zhì)量。而術(shù)前術(shù)后的護(hù)理直接影響了手術(shù)的成功率，精心的心理護(hù)理，完善的術(shù)前準(zhǔn)備，嚴(yán)密的術(shù)后護(hù)理是提高手術(shù)成功率、預(yù)防和處理并發(fā)癥的關(guān)鍵［4］。

4 相關(guān)護(hù)理措施

4.1 術(shù)前護(hù)理

4.1.1 常規(guī)護(hù)理：術(shù)前告知患者手術(shù)注意事項(xiàng)，進(jìn)行床上大小便鍛煉，及時(shí)做好皮膚準(zhǔn)備和造影劑試驗(yàn)。

4.1.2 抗凝劑使用：術(shù)前在抗凝治療期間要加強(qiáng)INR的監(jiān)測(cè)，同時(shí)觀察有無牙齦出血、皮膚瘀斑、血尿及血便情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出血傾向。術(shù)前12h停用低分子肝素。術(shù)前72h內(nèi)行經(jīng)食道心臟超聲檢查排除左心房血栓。

4.1.3 心理護(hù)理：與患者講解相關(guān)手術(shù)與疾病的基本知識(shí)，發(fā)放相關(guān)資料，介紹成功的病例，消除患者的焦慮情緒，鼓勵(lì)家屬對(duì)其情感支持。以求以樂觀積極的心態(tài)面對(duì)手術(shù)。

4.2 術(shù)中護(hù)理：建立靜脈通道，協(xié)助醫(yī)生進(jìn)行動(dòng)靜脈穿刺、心電生理檢查、標(biāo)測(cè)定位及射頻消融。觀察生命體征，有室性心動(dòng)過速者立刻終止［5］。射頻消融時(shí)，導(dǎo)管刺激心內(nèi)膜可發(fā)生激惹性心律失常，一旦出現(xiàn)傳導(dǎo)阻滯應(yīng)立即停止放電，同時(shí)注意觀察是否出現(xiàn)室顫、竇性停搏、心肌穿孔、心包填塞、導(dǎo)管斷裂等并發(fā)癥［6］。當(dāng)出現(xiàn)嚴(yán)重心律失常時(shí)，應(yīng)注射抗心律失常藥物，或進(jìn)行電除顫等一系列搶救措施。

4.3 術(shù)后護(hù)理

4.3.1 病情監(jiān)測(cè)：術(shù)后病人返回即予以持續(xù)心電監(jiān)護(hù)，密切觀察其心律、心率、血壓、氧飽和度的變化，及時(shí)詢問患者有無胸悶、胸痛等不適主訴，定時(shí)觀察局部傷口情況。

4.3.2 穿刺部位出血的觀察及護(hù)理：術(shù)后絕對(duì)臥床休息24h，穿刺側(cè)肢體制動(dòng)12h［7］，沙袋壓迫穿刺部位，囑咐患者術(shù)側(cè)下肢伸直不宜彎曲，應(yīng)避免咳嗽、坐起等增加腹內(nèi)壓的動(dòng)作。拔鞘后壓迫位置不當(dāng)、時(shí)間不夠或下肢活動(dòng)，易引起局部出血及血腫，密切觀察穿刺肢體足背動(dòng)脈搏動(dòng)、皮膚溫度、顏色及感覺變化［8］。必要時(shí)使用約束帶。

4.3.3 藥物觀察：術(shù)后因應(yīng)用抗凝藥物，要密切觀察出血傾向，如牙齦出血、皮下淤斑、消化道出血、泌尿道出血等。

4.3.4 飲食護(hù)理：囑患者進(jìn)食清淡流質(zhì)，避免食用高脂、高膽固醇、辛辣食物及牛奶、豆?jié){等脹氣食物。鼓勵(lì)大量飲水以加速造影劑的排除。指導(dǎo)進(jìn)食時(shí)頭偏向一側(cè)以防嗆咳。

4.3.5 舒適感的改變：由于臥床時(shí)間的限制，有些患者會(huì)出現(xiàn)腰痛、背痛等癥狀，可給予局部按摩、藥物緩解癥狀；如傷口情況良好，沙袋撤除后可適當(dāng)側(cè)身［9］。

4.3.6 預(yù)防褥瘡：老年人由于長(zhǎng)期臥床使局部皮膚長(zhǎng)期受壓，局部組織由于血液供應(yīng)不足易發(fā)生褥瘡［10］。按常規(guī)進(jìn)行防褥瘡護(hù)理，給予富有營(yíng)養(yǎng)、易消化的飲食，必要時(shí)行支持療法，以糾正各種原因所致的負(fù)氮平衡；使用氣墊床，避免了褥瘡的發(fā)生［11］。

4.3.7 健康宣教：① 在醫(yī)生的指導(dǎo)下服用抗心律失常藥物，不可自行停藥、減量或換藥，教會(huì)患者觀察藥物療效和不良反應(yīng)，囑患者出現(xiàn)異常情況及時(shí)就診；② 術(shù)后如繼續(xù)抗凝治療，服有華法令者，定期復(fù)查INR（每周），注意有無皮膚黏膜出血情況；③ 指導(dǎo)患者出院后，若感心悸等不適，就近醫(yī)院做12導(dǎo)ECG；④ 向患者及家屬講解心律失常的常見病因、誘因、防治知識(shí)、避免誘因；⑤ 飲食宜清淡，多食新鮮蔬菜、水果、忌飽餐、刺激性食物，戒煙酒，多食纖維素豐富的食物，保持大便通暢；⑥ 生活規(guī)律，勞逸結(jié)合；⑦ 定期復(fù)診。

4.4 心理護(hù)理：據(jù)醫(yī)學(xué)、心血管疾病雜志報(bào)道：在上海市綜合性醫(yī)院中，心理障礙的發(fā)生率占門診病人的10%～20%，占住院病人的20%～50%，其中心血管疾病占40%～50%，憂郁癥占19%，焦慮癥占16%，神經(jīng)衰落5%［12］。在臨床上也常常發(fā)現(xiàn)一些心房顫動(dòng)病人存在心理問題，如擔(dān)憂、焦慮、憂郁，甚至有自殺傾向。故每天至少和這類病人有30 min的交談，增進(jìn)護(hù)患關(guān)系，從各個(gè)方面及時(shí)了解病人，回答病人的疑問，穩(wěn)定情緒，在臨床上常常能取得事半功倍的效果。

5 總結(jié)

隨著臨床上對(duì)心房顫動(dòng)疾病的越來越重視，心房顫動(dòng)的治愈也將越來越現(xiàn)實(shí)。AF患者接受導(dǎo)管射頻消融術(shù)后可以改善生活質(zhì)量。臨床護(hù)理工作者更重要的是做好心房顫動(dòng)一級(jí)預(yù)防和治療，做好疾病健康宣教，盡可能減少腦卒中和心力衰竭的發(fā)生，最終提高心房顫動(dòng)病人生活質(zhì)量。

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第8篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

摘要：本文認(rèn)為，要使地方政府走出制度創(chuàng)新的困境，應(yīng)著重從三個(gè)方面入手，即：地方政府應(yīng)履行自己的產(chǎn)權(quán)職能，以制度創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的多元化，并通過產(chǎn)權(quán)保護(hù)，解決微觀主體的動(dòng)力激勵(lì)問題；以制度化約束規(guī)范中央與地方的制度創(chuàng)新關(guān)系；退出市場(chǎng)職能領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新的范式轉(zhuǎn)換，如收縮公有經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)戰(zhàn)線、明確政府職能的合理邊界和放松管制等。

筆者曾撰文指出，轉(zhuǎn)型期地方政府的制度創(chuàng)新在中國(guó)的市場(chǎng)化制度變遷中起著重要的作用，但其本身也存在著難以克服的困境和弊端，如：中央規(guī)制下制度創(chuàng)新的空間限制；[1]“公用地災(zāi)難”與統(tǒng)一市場(chǎng)的阻隔；中央與地方制度博弈目標(biāo)之間的沖突；創(chuàng)新非均衡下制度變遷水平的區(qū)域差異等。本文主要針對(duì)地方政府制度創(chuàng)新中存在的問題，探討走出困境的路向選擇。

一、多元產(chǎn)權(quán)選擇與微觀主體的動(dòng)力激勵(lì)

產(chǎn)權(quán)是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的核心問題，完善的產(chǎn)權(quán)制度安排是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。但產(chǎn)權(quán)制度不會(huì)在自然狀態(tài)下生成，需要政府的介入。政府憑借其暴力潛能和權(quán)威在全社會(huì)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，降低產(chǎn)權(quán)界定和轉(zhuǎn)讓中的交易費(fèi)用；為產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行提供一個(gè)公正、安全的制度環(huán)境；利用法律和憲法制約利益集團(tuán)通過重構(gòu)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)財(cái)富和收入的再分配，扼制國(guó)家權(quán)力對(duì)產(chǎn)權(quán)的干預(yù)。[2]（P130～197）我們?cè)诳疾熘袊?guó)地方政府的制度創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)，多元產(chǎn)權(quán)選擇是一個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)，如廣東南海市的“五個(gè)輪子一起轉(zhuǎn)”、浙江大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)體私營(yíng)等多元產(chǎn)權(quán)企業(yè)、廣東順德對(duì)企業(yè)的多元產(chǎn)權(quán)改造等?，F(xiàn)在，從國(guó)有制、集體所有制、股份制、股份合作制、私營(yíng)個(gè)體所有制、混合制、合伙制、國(guó)外獨(dú)資和合資等等，都有應(yīng)有的法律地位。哪種產(chǎn)權(quán)制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和適合于本地的實(shí)際，都應(yīng)該予以扶持和鼓勵(lì)。這也是政府職責(zé)的應(yīng)有之義。

當(dāng)然，我們這里并不主張給予哪種產(chǎn)權(quán)形式以特殊政策，政府的主要任務(wù)是履行界定產(chǎn)權(quán)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)的職責(zé)。對(duì)于公有企業(yè)，要按照分級(jí)管理的原則，明確各級(jí)地方政府的產(chǎn)權(quán)界限，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理層次化到產(chǎn)權(quán)配置層次化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于地方所有的國(guó)有大中型企業(yè)和不適合改制的企業(yè)的資產(chǎn)管理，其管理模式可參考深圳的三級(jí)授權(quán)經(jīng)營(yíng)模式，把國(guó)有資產(chǎn)的最終產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分開，使國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人格化，解決所有者虛位、國(guó)有資產(chǎn)無人負(fù)責(zé)的問題。為了真正實(shí)現(xiàn)政企分開，可以考慮在地方人大（屬?gòu)V義的政府范疇）設(shè)立類似于“國(guó)資委”那樣的機(jī)構(gòu)，作為國(guó)有資產(chǎn)的人格化代表，并減少委托——鏈條，以便降低交易費(fèi)用和提高監(jiān)督的有效性。在產(chǎn)權(quán)保障方面，除了中央政府應(yīng)建立起完整的產(chǎn)權(quán)法律體系外，地方政府也應(yīng)有與中央政府配套的產(chǎn)權(quán)監(jiān)管體系，對(duì)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體進(jìn)行約束和監(jiān)督。對(duì)于一些小型國(guó)有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)可以考慮以政府主導(dǎo)的形式對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重組，進(jìn)行積極的創(chuàng)新和試驗(yàn)，甚至是“試錯(cuò)”。在這方面，廣東順德的經(jīng)驗(yàn)值得參考，他們對(duì)公有企業(yè)的改制就是走產(chǎn)權(quán)多元化的道路，具體方式有：嫁接外資；劃股出售、公私合營(yíng)；分拆求活；多種形式租賃、公有民營(yíng)或民有民營(yíng)；企業(yè)兼并、拍賣；控股、參股；債權(quán)股份化或債務(wù)等值化改造；企業(yè)“先關(guān)后改”；公開上市；依法破產(chǎn)。通過改制，使產(chǎn)權(quán)具有可分解性（即財(cái)產(chǎn)權(quán)可以分解為所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)），可分散性（即企業(yè)產(chǎn)權(quán)股份化、多元化和社會(huì)化）和可讓渡性（即產(chǎn)權(quán)可以按照一定的規(guī)則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、出售、出租），滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)權(quán)交易的要求，使得在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)尚未開放的情況下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的突破性進(jìn)展，從而化解中央政府制度創(chuàng)新的規(guī)制約束。

除了對(duì)公有產(chǎn)權(quán)的界定和保護(hù)之外，地方政府還應(yīng)繼續(xù)走增量改革之路，加強(qiáng)對(duì)非公有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。因?yàn)?，這是目前很多地方最薄弱也是最迫切需要進(jìn)行制度創(chuàng)新的環(huán)節(jié)。

產(chǎn)權(quán)主要是通過降低交易費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)外部性的內(nèi)在化而實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用的。而能夠?qū)崿F(xiàn)這兩大功能的產(chǎn)權(quán)應(yīng)是那些資產(chǎn)能量化到個(gè)人的產(chǎn)權(quán)。公有企業(yè)在這一方面存在著重大的缺陷，由于資產(chǎn)不量化到個(gè)人，其委托—成本大，“內(nèi)部人控制”使最終所有者難以實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的有效監(jiān)督，這是造成其經(jīng)營(yíng)困難的根本原因。而私有產(chǎn)權(quán)因資產(chǎn)的明晰量化和權(quán)利義務(wù)邊界的確定性而產(chǎn)生極大的激勵(lì)，它的私人收益率最接近于社會(huì)收益率，由此帶來極高的生產(chǎn)效率。中國(guó)的改革實(shí)踐，充分證明了這一點(diǎn)。自1980年以來，中國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值以平均每年71%的速度增長(zhǎng)，到1999年6月，私營(yíng)企業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的33%（而國(guó)有企業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比例則從1978年的78%下降到1999年的33%）。目前，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已經(jīng)接近或超過國(guó)營(yíng)部門，但其所占用的國(guó)家資源比重卻微乎其微，而“耗用了2/3最為稀缺的資本資源的國(guó)有經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)只占1/3。”[3]中國(guó)私營(yíng)企業(yè)用非常有限的資源去高水平甚至是超常發(fā)揮其內(nèi)在的潛力。

然而，我們應(yīng)該看到，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的高效率和低成本的增長(zhǎng)并沒有伴隨其他制度的相應(yīng)變遷，它的發(fā)展還存在著一些嚴(yán)重的制度障礙。從政府方面來看，主要的問題有：（1）產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度欠缺?，F(xiàn)有的法律和法規(guī)對(duì)私營(yíng)企業(yè)合法財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)益的規(guī)定比較薄弱，私營(yíng)企業(yè)在與其他經(jīng)濟(jì)主體之間出現(xiàn)糾紛時(shí)得不到有效的法律保護(hù)，從而使其發(fā)展的原動(dòng)力受到削弱。（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平公正原則沒有真正實(shí)現(xiàn)。私營(yíng)企業(yè)在諸如市場(chǎng)準(zhǔn)入、銀行信貸、稅費(fèi)征收和其他社會(huì)負(fù)擔(dān)等方面常常受到不公平的待遇。（3）政府運(yùn)作的不規(guī)范和官員擁有太多的超經(jīng)濟(jì)權(quán)力，使私營(yíng)企業(yè)主不得不從“尋利”轉(zhuǎn)向“尋租”，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。從私營(yíng)企業(yè)本身來看，問題主要有產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清、家族化管理、規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的低級(jí)化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同等。其中，最主要的問題是產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清，表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分私營(yíng)企業(yè)主家庭成員或家族成員內(nèi)部自然人之間的產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清；一部分私營(yíng)企業(yè)，盡管其資本的形式確是私人資本，卻在法律形式上戴了一頂“紅帽子”；[4]一些私營(yíng)企業(yè)是在沒有真正的出資人的混沌狀態(tài)下生成的，如負(fù)債借錢，從而造成天然的產(chǎn)權(quán)不清；一些私營(yíng)企業(yè)主以個(gè)人的資本籌辦企業(yè)，卻以“合作”之類的形式注冊(cè)成立公司。產(chǎn)權(quán)主體界區(qū)不清的危害是多方面的：不利于企業(yè)的資本積累；企業(yè)法人的獨(dú)立性和完整性易于被侵害；影響企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和管理權(quán)威；造成有關(guān)人員之間的權(quán)、責(zé)、利不明確，而產(chǎn)生“搭便車”的道德投機(jī)。[5]（P42～57）

科思將交易費(fèi)用概念引入經(jīng)濟(jì)分析中，揭示了交易費(fèi)用與制度形成的內(nèi)在關(guān)系。他認(rèn)為，企業(yè)和市場(chǎng)的邊界是由市場(chǎng)的交易費(fèi)用和企業(yè)內(nèi)部的交易費(fèi)用的相互比較來決定的。[6]但中國(guó)在向市場(chǎng)的過渡過程中，需要政府對(duì)市場(chǎng)的培育和扶持，企業(yè)與市場(chǎng)的交易過程多了一個(gè)政府的環(huán)節(jié)，決定了企業(yè)的交易費(fèi)用必須考慮政府這一因素?？聵s住通過實(shí)地調(diào)研并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)模型的方法分析了企業(yè)、政府和市場(chǎng)三者之間的交易費(fèi)用變化，[7]認(rèn)為企業(yè)的交易費(fèi)用由4部分構(gòu)成：企業(yè)與政府的交易費(fèi)用；市場(chǎng)與政府的交易費(fèi)用；企業(yè)內(nèi)部交易費(fèi)用；企業(yè)除負(fù)擔(dān)第二項(xiàng)費(fèi)用之外的交易費(fèi)用。中國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，第一、二項(xiàng)交易費(fèi)用是最重要的（這與科思的理論有所不同），是中國(guó)過渡經(jīng)濟(jì)時(shí)期私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有實(shí)質(zhì)性影響的制度問題?？聵s住進(jìn)一步分析，寬松的準(zhǔn)入政策比寬松的規(guī)制政策更有決定性作用。因?yàn)?，寬松的?zhǔn)入政策會(huì)使私營(yíng)企業(yè)更有發(fā)展的機(jī)會(huì)，而且政府也會(huì)采取與其相配套的規(guī)制政策，從而使私營(yíng)企業(yè)的交易費(fèi)用不斷降低，提高其發(fā)展的動(dòng)力。本文認(rèn)為，政府在實(shí)行寬松的準(zhǔn)入政策和規(guī)制政策的同時(shí)，還要履行其產(chǎn)權(quán)方面的職能和社會(huì)職能，減少企業(yè)第三項(xiàng)和第四項(xiàng)方面的交易費(fèi)用，以進(jìn)一步調(diào)動(dòng)私營(yíng)企業(yè)發(fā)展的積極性。

根據(jù)上述的事實(shí)，本文認(rèn)為，地方政府在私營(yíng)產(chǎn)權(quán)激勵(lì)方面應(yīng)在以下幾個(gè)方面有所創(chuàng)新：

第一，切實(shí)解決私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)問題。我國(guó)的個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從改革初期的“邊際的、填補(bǔ)空缺”的角色發(fā)展到現(xiàn)在的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的“重要組成部分”，已經(jīng)獲得了國(guó)家的正式法律地位，可以說進(jìn)入了國(guó)家的政治經(jīng)濟(jì)體系范疇，政府理應(yīng)作出相應(yīng)的制度安排實(shí)施保護(hù)。目前，在國(guó)家的物權(quán)法還尚未出臺(tái)的情況下，地方政府可以結(jié)合本地的實(shí)際以地方立法的形式，建立保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的制度，滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的這一制度需求，實(shí)現(xiàn)地方性制度均衡，以消除私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的心理顧慮。

第二，為私營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造一個(gè)公平開放的制度環(huán)境，減少私營(yíng)企業(yè)的交易費(fèi)用。這里既包括降低私營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入費(fèi)用，也包括在土地使用、信貸稅收等方面的平等機(jī)會(huì)。但首先是要給予私營(yíng)企業(yè)與其他經(jīng)濟(jì)形式相同的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，因?yàn)?，市?chǎng)準(zhǔn)入條件的放松會(huì)帶來連續(xù)的制度響應(yīng)，促使地方政府規(guī)范市場(chǎng)，降低規(guī)制費(fèi)用，以及做好產(chǎn)權(quán)界定降低企業(yè)內(nèi)部交易費(fèi)用等工作。

第三，厘定產(chǎn)權(quán)邊界。私人產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清本質(zhì)上是私人企業(yè)主自身的問題。我們講保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，首先要尊重私有企業(yè)主自主選擇的權(quán)利?！耙?yàn)樗綘I(yíng)資本最清楚重新界定產(chǎn)權(quán)對(duì)企業(yè)發(fā)展究竟有效無效，最清楚重新界定產(chǎn)權(quán)所需要支付的代價(jià)究竟有多高?！盵5]（P58）但當(dāng)私人資本意識(shí)到界定產(chǎn)權(quán)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于繼續(xù)維持產(chǎn)權(quán)含混所蒙受的效率損失時(shí)，就會(huì)要求進(jìn)行制度創(chuàng)新，要求政府出面界定產(chǎn)權(quán)。這時(shí)，地方政府就應(yīng)協(xié)助做好企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估工作，界定產(chǎn)權(quán)主體及邊界，保證產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利義務(wù)的落實(shí)。當(dāng)然，在解決私人資本產(chǎn)權(quán)不清的問題上最為重要的是要給予其市場(chǎng)直接融資的制度條件。在這方面，目前我國(guó)還存在嚴(yán)重的制度短缺。市場(chǎng)融資有兩個(gè)主要渠道，一是公開上市發(fā)行股票，二是通過銀行借貸。而政策對(duì)私營(yíng)資本上市有諸多限制，銀行貸款也有非?？量痰臈l件。這雖然是中央政府制度創(chuàng)新空間的范疇，但地方政府完全可以利用自己的組織優(yōu)勢(shì)去推動(dòng)這些領(lǐng)域的制度變革。

第四，加強(qiáng)意識(shí)形態(tài)宣傳，消除社會(huì)對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的歧視。意識(shí)形態(tài)的最基本功能就是通過強(qiáng)化人們對(duì)產(chǎn)權(quán)和其他制度的認(rèn)同而減少統(tǒng)治階級(jí)的統(tǒng)治費(fèi)用。但意識(shí)形態(tài)這種非正式制度安排由于源于“傳統(tǒng)根性和歷史積淀”，[8]比正式制度安排更具有持久性和滯后性。雖然從法律上中國(guó)早已確立了私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)生活中的合法地位，但人們思想中的“公有”意識(shí)仍根深蒂固，它仍然在很多情況下影響著制度的制定和實(shí)施。因此，地方政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中重要地位的宣傳，并給予其應(yīng)有的政治待遇，逐漸消除人們對(duì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的歧視，使私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)寬松的社會(huì)環(huán)境。

第五，除了上述產(chǎn)權(quán)、制度環(huán)境和意識(shí)形態(tài)方面的創(chuàng)新以外，地方政府還應(yīng)建立符合市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范的政府行政制度秩序、發(fā)展要素市場(chǎng)、引導(dǎo)私營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高級(jí)化轉(zhuǎn)變、引導(dǎo)它們建立現(xiàn)代企業(yè)制度和提供信息服務(wù)以減少交易費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、以制度化約束規(guī)范中央與地方之間的制度創(chuàng)新關(guān)系

一些后發(fā)國(guó)家尤其是東亞國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，不發(fā)達(dá)國(guó)家在向市場(chǎng)制度變遷過程中，中央政府的有效協(xié)調(diào)具有十分重要的作用。中央政府高度的組織動(dòng)員能力、權(quán)威主義的政治傳統(tǒng)和作用機(jī)制以及強(qiáng)調(diào)集體價(jià)值為核心的傳統(tǒng)文化，是東亞國(guó)家現(xiàn)代化的重要原因，也是中國(guó)可以借鑒的富有價(jià)值的制度遺產(chǎn)。西方市場(chǎng)化和現(xiàn)代化的變遷過程是在比較有利的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境下一步步演變而來的，而現(xiàn)在的不發(fā)達(dá)國(guó)家既面臨著國(guó)內(nèi)要求快速發(fā)展的社會(huì)壓力，又面臨著國(guó)際上日益增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)政治壓力；既要保持不斷變革的勢(shì)頭，又要保持社會(huì)的穩(wěn)定和統(tǒng)一，因此，強(qiáng)有力的中央政府的主導(dǎo)作用是應(yīng)對(duì)這種復(fù)雜局面的重要保證。

從過去一個(gè)世紀(jì)西方的發(fā)展規(guī)律來看，市場(chǎng)制度的發(fā)展和市場(chǎng)功能的擴(kuò)大，并不是伴隨著政府功能的縮小，相反，政府功能尤其是政府的經(jīng)濟(jì)功能在不斷強(qiáng)化。在政府體系內(nèi)，出現(xiàn)了兩個(gè)集權(quán)化運(yùn)動(dòng)：一是地方政府向中央政府集權(quán)，二是議會(huì)權(quán)力向政府行政首腦的轉(zhuǎn)移。一個(gè)成熟的市場(chǎng)體系的有效運(yùn)作，需要有一個(gè)有效的政府尤其是有效的中央政府，以保證市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。政府在市場(chǎng)運(yùn)行中的功能是綜合性和整體性的，主要表現(xiàn)在：[9]（1）有效的市場(chǎng)運(yùn)作，需要有一個(gè)統(tǒng)一的、開放的和規(guī)范的市場(chǎng)秩序，以使原材料、商品、人才、勞動(dòng)力、資金等資源要素能夠自由和有序流動(dòng)，降低交易費(fèi)用。但是，市場(chǎng)又是一種分散的力量，它在運(yùn)行中很容易與地方性的力量結(jié)合，不斷地弱化社會(huì)的凝聚力。地方政府的“經(jīng)濟(jì)人”性質(zhì)使其出臺(tái)一些地方保護(hù)主義的制度安排，從而阻隔市場(chǎng)的統(tǒng)一，影響要素的自由有序流動(dòng)，最終導(dǎo)致市場(chǎng)功能和交易活動(dòng)的萎縮。因此，只有具有高度權(quán)威的中央政府運(yùn)用其組織力量才能塑造統(tǒng)一的市場(chǎng)秩序。（2）中央政府的宏觀調(diào)控是建立和健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分。統(tǒng)一、科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理的制度體系是成熟的市場(chǎng)體系的必然要求，而統(tǒng)一的制度體系的安排和貫徹，只有在統(tǒng)一的政府權(quán)力體系中才能實(shí)現(xiàn)。（3）市場(chǎng)的運(yùn)行需要公共產(chǎn)品和社會(huì)保障。一些公共產(chǎn)品投資大、見效慢，并具有壟斷性，特別是關(guān)系到全局性的公共產(chǎn)品，如基礎(chǔ)設(shè)施，它們是市場(chǎng)運(yùn)行所必需的，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃和大量投入。

可見，在調(diào)整中央與地方制度創(chuàng)新的關(guān)系時(shí)，一定的中央集權(quán)是需要的。但是，中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)，各地的資源稟賦千差萬別，需要多級(jí)的分層調(diào)控，需要多層的制度創(chuàng)新，不然，就會(huì)扼抑特色性制度潛能的發(fā)揮，扼抑人們對(duì)制度的合理預(yù)期和創(chuàng)新動(dòng)力，地方市場(chǎng)的活力也就難以顯現(xiàn)。而沒有繁榮的地方市場(chǎng)就沒有繁榮的全國(guó)市場(chǎng)。為此，必須找到一條既有利于中央適度集權(quán)，又有利于調(diào)動(dòng)地方積極性的兩全之策。這個(gè)兩全之策就是遵循市場(chǎng)的原則，以市場(chǎng)作為規(guī)制中央與地方制度創(chuàng)新關(guān)系的坐標(biāo)：一是無論中央的制度創(chuàng)新還是地方的制度創(chuàng)新，都不要超越政府與市場(chǎng)的邊界。即凡是市場(chǎng)能調(diào)節(jié)的就由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，市場(chǎng)失靈的地方有的就需要政府進(jìn)行制度創(chuàng)新。二是以市場(chǎng)的原則劃分中央和地方的創(chuàng)新空間，既要有利于全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，又要有利于地方市場(chǎng)的繁榮，發(fā)揮地方政府創(chuàng)新的積極性。

根據(jù)上述原則，中央的制度創(chuàng)新空間應(yīng)是：制訂國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃，并以相應(yīng)的制度安排，如通過財(cái)政政策、貸幣金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和高級(jí)化；建立社會(huì)總需求和總供給的管理機(jī)制，保持總供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡；對(duì)收入分配關(guān)系進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立既保證效率又兼顧公平的收入分配與調(diào)節(jié)制度；維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的所有者權(quán)益，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值；建立和健全市場(chǎng)規(guī)則，打破地區(qū)、部門對(duì)市場(chǎng)的侵害和封鎖，培育全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系，保護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)；組織和提供公共產(chǎn)品（全國(guó)性的）；協(xié)調(diào)工農(nóng)、城鄉(xiāng)、地區(qū)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)制度的均衡發(fā)展。地方政府的制度創(chuàng)新空間包括：根據(jù)中央政府的發(fā)展規(guī)劃，制定本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，并作出與此規(guī)劃和中央宏觀目標(biāo)相協(xié)調(diào)的地方制度安排；制定地方財(cái)政和區(qū)域性收入分配制度，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)本地區(qū)的市場(chǎng)供求關(guān)系；培育地方性市場(chǎng)體系，推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)與全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)的開放和對(duì)接，為本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的規(guī)范運(yùn)行創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境；管理地方國(guó)有資產(chǎn)，保證其完整、保值和增值；在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的框架內(nèi)調(diào)整本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源的高效配置；組織和提供本地區(qū)的公共產(chǎn)品。

中央與地方制度創(chuàng)新空間界線的落實(shí)，除了以法律化的機(jī)制約束兩者之間的制度博弈關(guān)系外，還要建立中央對(duì)地方的有效監(jiān)督機(jī)制：一是中央對(duì)地方的政治約束，這集中體現(xiàn)在中央對(duì)地方的人事控制權(quán)方面。二是采取切實(shí)可行的有效措施，鏟除地方保護(hù)主義。解決這一問題需要中央與地方的相互配合和協(xié)調(diào)，從法律、行政和經(jīng)濟(jì)等多方面進(jìn)行綜合治理。為了加大治理、預(yù)防和懲罰力度，可以把這一工作列入最高權(quán)力機(jī)關(guān)的工作日程，對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)治理；中央和地方的紀(jì)檢、法律監(jiān)督部門應(yīng)將這問題列為執(zhí)法監(jiān)督的一項(xiàng)專門內(nèi)容；中央對(duì)地方的績(jī)效評(píng)估中，應(yīng)改變過于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的做法，引導(dǎo)地方政府放棄片面追求經(jīng)濟(jì)速度的發(fā)展思路。三是中央對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)約束。要通過建立財(cái)政補(bǔ)助制度和財(cái)政監(jiān)督制度等一系列經(jīng)濟(jì)制度，形成一種中央對(duì)地方的硬性制約和推動(dòng)機(jī)制，達(dá)到調(diào)控地方制度目標(biāo)的目的。西方各國(guó)中央政府建立的對(duì)地方政府的“財(cái)政制約和推動(dòng)機(jī)制”值得我們借鑒。它以中央政府控制大部分財(cái)政收入為基礎(chǔ)（中央財(cái)政收入總額約占國(guó)民總收入的60%以上），中央政府通過將收入的一部分以財(cái)政補(bǔ)助的形式撥給地方，達(dá)到引導(dǎo)地方政府實(shí)施中央制度安排和宏觀協(xié)調(diào)社會(huì)發(fā)展的目的。在亞洲的日本和韓國(guó)，財(cái)權(quán)主要集中于中央，然后中央政府通過撥款和補(bǔ)助等轉(zhuǎn)移支付手段，達(dá)到調(diào)整地區(qū)間財(cái)力差異，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的目的。在日本，中央政府為貫徹自己的政策意圖特設(shè)了國(guó)庫(kù)支出金，采取直接撥款的方式，將一部分資金撥給地方使用，這部分資金在地方財(cái)政收入中的比重高達(dá)20%。[10]因此，通過轉(zhuǎn)移支付，增強(qiáng)地方政府的制度變革能力，是一個(gè)可行的辦法。目前，我國(guó)在中央與地方分稅制下，中央通過轉(zhuǎn)移支付返還地方的稅收比率以及地方獲得中央補(bǔ)貼占上交中央稅收的比率，都要有規(guī)范的制度約束，保證中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付的穩(wěn)定性和公平性，防止轉(zhuǎn)移支付總量被擠占及轉(zhuǎn)移支付的隨意性。同時(shí)，要根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，確定轉(zhuǎn)移支付的比重，即應(yīng)以不損害發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力為前提，否則就會(huì)造成與“效率優(yōu)先”原則相悖的保護(hù)落后、挫傷先進(jìn)的結(jié)果。我們?cè)诮鉀Q地區(qū)之間的差距問題上，不能簡(jiǎn)單地采取“劫富濟(jì)貧”方法。要承認(rèn)，一定的不平衡總是存在的。在某種意義上，不平衡還有利于增加不同地區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力，促使各地更好地挖潛，實(shí)施制度創(chuàng)新，使資源配置達(dá)到更優(yōu)狀態(tài)。落后地區(qū)的發(fā)展，主要應(yīng)建立在對(duì)自身資源優(yōu)勢(shì)的充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行切合實(shí)際的制度創(chuàng)新，摸索一條適合自身實(shí)際的發(fā)展道路，這才是一個(gè)治本的辦法。

三、退出市場(chǎng)職能領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新的范式轉(zhuǎn)換

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)扮演什么角色，不同的理論流派有不同的側(cè)重。以亞當(dāng)·斯密為代表的古典經(jīng)濟(jì)自由主義到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)自由主義從“政府失敗”出發(fā)，主張無需國(guó)家干預(yù)的市場(chǎng)，由“看不見的手”發(fā)揮調(diào)節(jié)作用；克服市場(chǎng)缺陷的出路是明晰產(chǎn)權(quán)而不是國(guó)家干預(yù)；市場(chǎng)失靈的根本原因在于政府而不是市場(chǎng)自身。而從15世紀(jì)末的重商主義到凱恩斯理論以及制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派，則從“市場(chǎng)失靈”出發(fā)，強(qiáng)調(diào)國(guó)家干預(yù)的作用。布勞恩和杰克遜認(rèn)為，市場(chǎng)失靈的原因是存在公共物品與外部效應(yīng)、存在不完全競(jìng)爭(zhēng)（在自然壟斷的領(lǐng)域內(nèi)存在降低成本提高利潤(rùn)的現(xiàn)象）、存在信息的不完全、存在不確定性。[11]因此，需要政府的干預(yù)去彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足。

根據(jù)新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)本身就是一套社會(huì)制度，市場(chǎng)中的交易包括契約性的協(xié)議和產(chǎn)權(quán)的讓渡，還包括構(gòu)造、組織交換活動(dòng)并使其合法化的機(jī)制。簡(jiǎn)言之，市場(chǎng)就是組織化、制度化的交換，它本身便包含著政治體系的力量與影響，深深地嵌入廣泛的政治與社會(huì)結(jié)構(gòu)之中?！盁o形的手”背后有著有形的社會(huì)結(jié)構(gòu)在調(diào)節(jié)以私利為目的的個(gè)人及其行動(dòng)。在一個(gè)健全的市場(chǎng)體系中，需要有產(chǎn)權(quán)和交易活動(dòng)能得到合法認(rèn)可和有效保護(hù)的制度環(huán)境，這要靠政府的力量才能做到。所以，不存在絕對(duì)不受政府及其制度約束的市場(chǎng)“真空”，所謂的“市場(chǎng)失靈”其實(shí)在較大程度上是“制度失靈”的外顯。[12]（P348）

但是，政府的作用只能限于彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足，而不是取市場(chǎng)而代之：一是維持秩序職能，即有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)和提供市場(chǎng)交易的基本博弈規(guī)則；二是解決市場(chǎng)本身無法克服的外部性問題，提供社會(huì)所必需的公共產(chǎn)品。地方政府作為地方利益的維護(hù)者和地方公共秩序的建設(shè)者，在處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系上，要以制度創(chuàng)新去彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的制度均衡，既防止制度供給的過剩，也要防止制度供給的不足。

然而，我們?cè)诳疾燹D(zhuǎn)型期中國(guó)地方政府的制度創(chuàng)新時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，地方政府經(jīng)常直接參與本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，代行了市場(chǎng)的職能。這種創(chuàng)新有其客觀必然性，因?yàn)樵谑袌?chǎng)機(jī)制不健全的情況下，難以誘發(fā)微觀主體的制度創(chuàng)新，或者即使微觀主體有創(chuàng)新的需求和動(dòng)機(jī)，在中央制度進(jìn)入壁壘的約束下也難以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的愿望，從而使地方政府充當(dāng)了制度創(chuàng)新的主角，彌補(bǔ)了市場(chǎng)和企業(yè)的不足，但其弊端也伴隨而生。一是造成了政企不分，增加了企業(yè)交易過程的環(huán)節(jié)和費(fèi)用，也使企業(yè)難以獨(dú)立地走上市場(chǎng)。前面提到的“公用地災(zāi)難”、中央與地方制度博弈目標(biāo)的沖突等弊端，根源就在于地方政府代行了市場(chǎng)的職能。因?yàn)?，與企業(yè)綁在一起后，地方政府就難免會(huì)從本位主義出發(fā)，在其權(quán)力范圍內(nèi)施行有利于本地企業(yè)的制度安排，從而與其他地區(qū)和中央的制度變遷目標(biāo)發(fā)生沖突，應(yīng)驗(yàn)了“諾思悖論”：成也政府，敗也政府。一方面，地方政府過多地干預(yù)市場(chǎng)，出現(xiàn)了制度供給過剩；另一方面，在公共產(chǎn)品的問題上卻出現(xiàn)了制度供給不足。要走出這一困境，就要實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新范式的轉(zhuǎn)換：從代替市場(chǎng)到退出市場(chǎng)，即凡是市場(chǎng)能調(diào)節(jié)的領(lǐng)域交由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，由市場(chǎng)主體根據(jù)需求自主實(shí)施制度創(chuàng)新，政府則主要作為市場(chǎng)秩序的維護(hù)者而發(fā)揮作用。

政府退出市場(chǎng)職能領(lǐng)域后，在產(chǎn)權(quán)多元化的基礎(chǔ)上，微觀主體的誘致性制度創(chuàng)新才能萌生和繁榮，最終達(dá)到由政府主導(dǎo)的供給型制度變遷方式向需求誘致型制度變遷方式的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這一轉(zhuǎn)變，一個(gè)國(guó)家的制度變遷才會(huì)走上良性循環(huán)的軌道，持續(xù)性的制度均衡才有可能出現(xiàn)。因?yàn)?，在一個(gè)自主和平等的環(huán)境中，微觀主體能夠及時(shí)感知和捕捉到獲利的機(jī)會(huì)，并在自愿和一致的基礎(chǔ)上，通過排除外部性和搭便車等問題，最終完成制度創(chuàng)新。這種創(chuàng)新，更有利于轉(zhuǎn)化為人們的自覺行為，“集體行動(dòng)控制個(gè)體行動(dòng)”，[13]達(dá)到制度創(chuàng)新的預(yù)期效果。

為實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新范式的轉(zhuǎn)換，地方政府主要應(yīng)在以下幾個(gè)方面有所創(chuàng)新：

第一，收縮公有經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)戰(zhàn)線。公有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)缺陷使其極易陷入資產(chǎn)無人負(fù)責(zé)的境地，改革的基本思路應(yīng)該是：今后在一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)里，不再搞公有企業(yè)。對(duì)原有一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)中的公有企業(yè)要改造成非公有企業(yè)，包括改造成混合所有制企業(yè)。這是解決地方保護(hù)主義問題的一個(gè)根本辦法。由于地方所屬企業(yè)能夠增加與銷售收入掛鉤的上繳費(fèi)用，能夠提供員工飯碗保障地區(qū)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，所以地方政府總是傾向于外延式的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)問題，并且還會(huì)想方設(shè)法維持企業(yè)甚至是長(zhǎng)期虧損企業(yè)的生存。只有斬?cái)嗔说胤秸c企業(yè)的資產(chǎn)隸屬關(guān)系，才能從根本上解決無效擴(kuò)張的現(xiàn)象。道理很簡(jiǎn)單，沒有哪一個(gè)私人資產(chǎn)所有者會(huì)允許企業(yè)的無效擴(kuò)張的。

第二，明確政府職能的合理邊界。有關(guān)政府職能的邊界問題，總的來說，它應(yīng)限于市場(chǎng)失靈和維護(hù)秩序領(lǐng)域。類似于企業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)等微觀領(lǐng)域的事務(wù)，應(yīng)交由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。但在實(shí)際管理活動(dòng)中，受利益的驅(qū)動(dòng)，地方政府往往會(huì)自覺或不自覺地走入市場(chǎng)職能領(lǐng)域。最近某省政府出面組織，由若干國(guó)有資產(chǎn)公司出資組建熊貓集團(tuán)（控股）有限公司就是一個(gè)典型的例子。[14]這種“拉郎配”的政府行為，是地方政府追求規(guī)模、熱衷于評(píng)比的排序、表現(xiàn)政績(jī)的傳統(tǒng)管理方式的延續(xù)。它明顯超越了政府職能的合理邊界，也遭到了部分企業(yè)的反對(duì)。張維迎說：“哪一個(gè)國(guó)家，哪一個(gè)地方，政府在處理企業(yè)問題上花得精力越多，企業(yè)在處理與政府關(guān)系上花得精力越多，這個(gè)國(guó)家就越落后?！盵15]（P210）

第三，放松管制。管制即按照某種規(guī)則行事之意，目的是要使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于一種公平的狀態(tài)，避免社會(huì)利益的損失。張維迎認(rèn)為，西方管制的基本理念是怎么去維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和有效運(yùn)轉(zhuǎn)。他們普遍同意，自由簽約是最重要的，只要交易雙方的協(xié)議不形成對(duì)第三方的損害，管制就沒有必要；只有市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)形成對(duì)他人利益的損害，而這種損害又無法通過當(dāng)事人之間解決時(shí)，才需要政府管制。而我們過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)從一開始就立足于取消市場(chǎng)和消滅市場(chǎng)。[15]（P99～111）由于政府官員在實(shí)施管制時(shí)有自己的效用函數(shù)和信息的不完全等原因，使政府管制經(jīng)常失效，因此，我們現(xiàn)在的問題是要放松管制，而不是加強(qiáng)管制。目前，放松管制的重點(diǎn)是對(duì)傳統(tǒng)的行政審批制度進(jìn)行改革。傳統(tǒng)的行政審批制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是政府直接干預(yù)和控制企業(yè)的主要手段，由此產(chǎn)生了諸如阻礙資源有效配置、行政效率低下、尋租和腐敗滋生和蔓延等弊端。因此，改革的重點(diǎn)是減少審批的事項(xiàng)和明確政府審批的范圍，衡量的尺度是：一是市場(chǎng)尺度，即凡是市場(chǎng)能調(diào)節(jié)的，政府就不要設(shè)立審批去干預(yù)。二是經(jīng)濟(jì)尺度，這主要從成本—效益方面考察審批的收益與成本是否對(duì)稱。三是技術(shù)的尺度，即從技術(shù)能力方面看行政審批能不能把審批的事務(wù)管住，審批管不管用。

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第9篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識(shí)范文

1.房產(chǎn)檔案信息化管理工作中的不足之處

1.1對(duì)房產(chǎn)檔案信息化管理缺乏必要的重視

由于部分房產(chǎn)檔案管理負(fù)責(zé)人對(duì)于房產(chǎn)檔案信息化管理缺乏必要的重視，對(duì)信息化管理的必要性沒有深刻的認(rèn)識(shí)，這就導(dǎo)致在房產(chǎn)檔案管理工作中無法將信息化技術(shù)進(jìn)行有效的應(yīng)用，再加之部分檔案管理人員對(duì)于信息化管理存在一定的抵觸情緒，這就嚴(yán)懲制約了信息化管理在房產(chǎn)檔案管理工作中的應(yīng)用，使房產(chǎn)檔案管理工作中信息化技術(shù)不能有效的發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1.2在管理理念上缺乏創(chuàng)新性思維

長(zhǎng)期以來我國(guó)房產(chǎn)檔案管理工作一直沿用傳統(tǒng)的管理方式，所以其思維模式較為固定，在信息化技術(shù)沖擊下，這種落后的思維模式并不是很容易被打破，在理念上并不容易從條條框框中走出來，這必然導(dǎo)致信息化管理技術(shù)在應(yīng)用上得不到足夠的重視，存在著許多欠缺的地方，無法有效的提升房產(chǎn)檔案的管理效率。

1.3檔案管理人員缺乏專業(yè)的素質(zhì)

房產(chǎn)檔案信息化管理不僅需要管理人員具有較強(qiáng)專業(yè)技能，而且還要對(duì)房產(chǎn)管理和信息化技術(shù)能夠熟悉掌握，這就需要綜合素質(zhì)的房產(chǎn)檔案管理人員。但目前很大一部分房產(chǎn)檔案管理人員無論從理念、專業(yè)知識(shí)還是技術(shù)水平上都存在著較多欠缺的地方，部分人員滿足于現(xiàn)狀，不注重自身管理能力業(yè)務(wù)水平的提升，從而使房產(chǎn)檔案管理工作中忽視了信息化管理技術(shù)的應(yīng)用。

1.4管理技術(shù)水平不足

房產(chǎn)檔案信息化管理工作中，由于管理技術(shù)水平有限，所以在設(shè)備、管理技術(shù)及理念上都達(dá)不到信息化管理工作的要求，對(duì)現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用的較少，沒有建立房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，與現(xiàn)代化的信息化管理技術(shù)存在著較大的差距。

1.5檔案利用率不高

目前有很大一部分房產(chǎn)檔案還沿用傳統(tǒng)的管理模式，給查詢工作帶來了較大的難度，所以導(dǎo)致檔案利用率較低。再加之部分檔案信息更新的速度較慢，信息缺乏時(shí)效性，制約了房產(chǎn)檔案的利用。

2.加強(qiáng)房產(chǎn)檔案信息化管理的措施

2.1加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)檔案信息化管理的重視

信息化技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理工作中進(jìn)行應(yīng)用，這是一項(xiàng)復(fù)雜及系統(tǒng)的工作，需要房產(chǎn)檔案負(fù)責(zé)人給予足夠的重視，通過加強(qiáng)檔案管理人員培訓(xùn)使其對(duì)信息化管理技術(shù)能夠更好的認(rèn)識(shí)和掌握。加大硬件上的投資力度，使房產(chǎn)檔案管理部門配置足夠的設(shè)備，同時(shí)配備信息技術(shù)管理人員，強(qiáng)化房產(chǎn)檔案信息化管理水平的提升，加快房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的發(fā)展。

2.2強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)檔案管理人員的訓(xùn)練和考核

隨著信息化技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)房產(chǎn)檔案管理人員的技能要求也會(huì)越來越高。相關(guān)部門應(yīng)該定期對(duì)檔案管理人員進(jìn)行訓(xùn)練；或是鞭策檔案管理人員自己積極學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)和技術(shù)，逐漸培養(yǎng)他們運(yùn)用現(xiàn)代化的信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)檔案進(jìn)行管理的思想意識(shí)和操作能力。制定考核和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不僅可以強(qiáng)化管理人員的信息化知識(shí)和技能，還能讓他們有足夠的空間展示自身的才能，讓房產(chǎn)檔案信息化管理展現(xiàn)出充滿活力的一面。

2.3健全檔案管理技術(shù)制度

這就需要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同研究，制定出一套健全的管理技術(shù)制度，約束檔案管理人員，讓他們都能依照制度進(jìn)行管理，保證房產(chǎn)檔案信息化管理的有序進(jìn)行。同時(shí)，還要對(duì)所有的房產(chǎn)檔案有統(tǒng)一的管理制度，如房產(chǎn)信息的收集、整理、分類、保管、查詢、修改、利用等，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到分工明確、嚴(yán)格監(jiān)督，不僅要保證房產(chǎn)檔案的完整性和真實(shí)性，還要保證房產(chǎn)檔案信息的質(zhì)量。

2.4提高房產(chǎn)檔案的利用效率

就目前方房產(chǎn)的發(fā)展情況而言，人們對(duì)房產(chǎn)信息的利用需求越來越大，而房產(chǎn)檔案的管理的目的也就是為了給人們提供更多的房產(chǎn)信息，但不同的人們所需要的房產(chǎn)信息都是有差異的，所以房產(chǎn)所需信息也就出現(xiàn)了多變性。如果按照傳統(tǒng)的檔案管理技術(shù)，是可以滿足人們對(duì)房產(chǎn)信息的需求的，但是卻會(huì)給人們帶來更多的時(shí)間損失、財(cái)務(wù)損失，而且很有可能忙碌了很長(zhǎng)時(shí)間還是不能找到滿足自己要求的信息。這個(gè)時(shí)候，信息化的管理技術(shù)就能解決這些問題了。采用信息化的技術(shù)管理，就可以建立信息化的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享。