城中村改造的背景精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的城中村改造的背景主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：城中村改造的背景范文
【關(guān)鍵詞】 城市化貧民窟城中村流動人口
一、城中村與貧民窟
貧民窟又稱貧民區(qū)，對應(yīng)的英文為slum或squatter。聯(lián)合國人類居住規(guī)劃署定義的slum是“以低標(biāo)準(zhǔn)和貧窮為基本特征的高密度人口聚居區(qū)”，可見貧民窟的基本特征是：①高密度人口聚居，②低標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，③人口貧困。
對照slum的定義，南昌市的城中村可視為貧民窟。①城中村是一種低標(biāo)準(zhǔn)的高密度聚居區(qū)。②永人村的居住者大部分都是無收入的在校大學(xué)生和大量低收入民工等流動人口。③城中村是我國城市管理的死角，各色人等混雜，治安問題和環(huán)境問題非常突出，具有臟亂差的典型特征。
筆者從永人村的情況中了解到城中村的幾個主要問題：①吸納了大量的流動人口，事實(shí)上70%-80%的居住人口都是流動人口；②是一種低成本住區(qū)，因?yàn)檫@些流動人口中主要是無收入的在校大學(xué)生和低收入民工，他們無法支付城市生活的高昂成本（尤其是居住成本）。
二、19世紀(jì)前后西方的貧民窟問題
1、貧民窟現(xiàn)象的產(chǎn)生
18世紀(jì)中后期，工業(yè)革命導(dǎo)致西方國家的勞動力迅速從農(nóng)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，突如其來的大量流動人口涌入城市使各國城市住房短缺嚴(yán)重，加之種種因素的共同作用，貧民窟在城市迅速蔓延。美國的貧民窟多產(chǎn)生于19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，且與郊區(qū)化聯(lián)系緊密。這一時期美國的貧民窟規(guī)模巨大。
2 清除貧民窟的措施
19世紀(jì)中期西方各國開始針對貧民窟現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因――住房問題，采取措施清除貧民窟，這些措施主要有四類。
（1）通過立法和行政手段來限制新增貧民窟或引導(dǎo)貧民窟改造。
（2）政府通過市場運(yùn)作引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)廉價住房，進(jìn)而達(dá)到減少貧民窟的目的。
（3）政府直接投資建設(shè)廉租的公共住房。
（4）社會團(tuán)體的合作和參與。19世紀(jì)50年代以后，倫敦出現(xiàn)了一些旨在改善住房的團(tuán)體，如“首都改善勤勞階級住房協(xié)會”、“改善工業(yè)住房公司”等。這些團(tuán)體聲稱要為工人建造廉價的住房，與當(dāng)代許多國家的住宅合作運(yùn)動有類似之處，但由于社會歷史條件限制，它們在當(dāng)時起到的實(shí)際作用有限。
以上措施起到了一定的效果，最顯著的表現(xiàn)就是社會底層的居住條件得到了提升，貧民窟的蔓延受到了控制，但不足之處也相當(dāng)明顯。
（1）貧民窟現(xiàn)象不是一個簡單的住房問題，而是城市化進(jìn)程中集合多種矛盾的綜合性社會問題，因此單純從改善居住條件入手無法根除貧民窟。
（2）雖然政府通過立法控制貧民窟的蔓延，但執(zhí)法不嚴(yán)使相關(guān)法令如同虛設(shè)。
（3）部分立法和建設(shè)忽視社會問題、違背市場規(guī)律，適得其反。
（4）公共住房租金相對較高，只能分流貧民窟中經(jīng)濟(jì)狀況較好的人群，對多數(shù)低收入流動人口缺乏實(shí)質(zhì)的意義。
此外，學(xué)術(shù)界對城市空間的認(rèn)識也間接推動了對貧民窟的清除。美國在1893年以芝加哥舉辦世博會為契機(jī)，發(fā)起了以唯美主義為特征的城市美化運(yùn)動，試圖通過創(chuàng)造一種城市物質(zhì)空間的形象和秩序來創(chuàng)造或改進(jìn)社會秩序，恢復(fù)城市中由于工業(yè)化而失去的視覺美與和諧生活。
三、我國的城中村問題
1、城中村現(xiàn)象的產(chǎn)生
國外沒有城中村是因?yàn)椤俺侵写迨俏覈鞘谢M(jìn)程中的一種特殊的地域現(xiàn)象，是在特定的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產(chǎn)物”。一般認(rèn)為城中村現(xiàn)象在我國產(chǎn)生的特定背景有：①快速城市化過程中城市的迅速發(fā)展與擴(kuò)張；②制度障礙與管理缺位；③外來人口的涌入及其居住選擇；④農(nóng)民素質(zhì)和利益驅(qū)動。
結(jié)合上述特定背景，國內(nèi)城中村產(chǎn)生的過程大致為：20世紀(jì)90年代，各城市采用“只占地，不管人”的城市化政策，即在征用城郊鄉(xiāng)村集體土地時，沒有通過人口城市化把村民吸納進(jìn)城市，而是留下一定比例的集體土地供其發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)自謀出路。在這種制度下，村民延續(xù)農(nóng)民身份和農(nóng)村管理體制，成為被城區(qū)包圍的“失地農(nóng)民”，大量城中村藉此產(chǎn)生。在城鄉(xiāng)二元體制制約下，城市的管理政策與規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)無法在城中村貫徹，加之監(jiān)督制度和法規(guī)不完善，致使城中村的建設(shè)管理出現(xiàn)真空。與此同時，以進(jìn)城農(nóng)民為主的大量流動人口涌入珠三角，造成對廉價住房的廣泛需求。為獲取更多的租金收入，城中村村民對集體土地進(jìn)行了無規(guī)劃、超負(fù)荷的無序開發(fā)，并且蔚然成風(fēng)，臟亂差成為城中村的典型特征。
由于城中村數(shù)量多，且改造所需資金極為巨大，因而給城市全方位地帶來了空間問題、經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，成為當(dāng)代中國“都市病”的病癥之一。
2 城中村改造的措施
當(dāng)前，國內(nèi)城中村改造的主要措施有三：①政府直接投資改造城中村；②通過市場運(yùn)作，借助房地產(chǎn)項目改造城中村；③通過城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟(jì)股份化、變革村民身份與經(jīng)濟(jì)方式間接推動城中村改造。
與19世紀(jì)西方貧民窟的清除措施相比，國內(nèi)城中村改造的措施比較單一：①立法欠缺，目前國內(nèi)尚無專門針對城中村的立法，在具體實(shí)踐中以珠三角為代表的不少城市過于強(qiáng)調(diào)“一村一策”，缺乏法律的統(tǒng)一規(guī)范；②雖然政府直接投資改造城中村的案例屢見不鮮，但很多城市公共住房建設(shè)不足；③社會團(tuán)體的參與和合作欠缺，目前參與城中村改造的社會團(tuán)體主要是地產(chǎn)公司和村集體股份公司，幾乎沒有非盈利發(fā)展商和非政府組織的參與。
四、啟示
在城中村改造所涉及的社會問題中，流動人口問題無疑是關(guān)鍵的。進(jìn)城農(nóng)民是我國廉價勞動力的主要來源，他們?yōu)榻?jīng)濟(jì)增長作出了巨大的貢獻(xiàn)，卻只消耗了最少的城市資源。城中村節(jié)省了大量的土地資源――所以“空間問題只是城中村問題的‘冰山一角’”，更重要的是城中村相當(dāng)集約地解決了大量人口的生活問題，從而降低了城市的營商成本，且“構(gòu)建了社會和諧的基本前提”。城中村作為一種低成本住區(qū)既是進(jìn)城流動人口在現(xiàn)階段所能承受的主要居住選擇，也是當(dāng)前唯一能夠容納如此多流動人口的城市住區(qū)――如果說城中村有其存在的合理性，那么就在于此。
第2篇：城中村改造的背景范文
摘 要：城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前對改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險分析研究較少。論文就城中村的發(fā)展、改造的現(xiàn)狀、金融借貸問題及其風(fēng)險分析與控制進(jìn)行了分析，給出了相應(yīng)的控制方法和建議，可為實(shí)際工程應(yīng)用參考。
關(guān)鍵詞：城中村；改造；金融；借貸；風(fēng)險
引言
城中村不僅是一種居住形態(tài)，更是一種組織形態(tài)、社會形態(tài)、經(jīng)濟(jì)形態(tài)[1].從時間跨度上，城中村是農(nóng)村城市化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的一個階段；從空間跨度上，城中村是城市范圍內(nèi)的村莊，具有非城非村亦城亦村的特征.隨著城市的不斷發(fā)展、完善，城中村的形成、發(fā)展也衍生了一系列的問題，引起了眾多的研究學(xué)者的廣泛關(guān)注。城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是城市化的農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織自身參與市場、發(fā)展形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前關(guān)于城中村現(xiàn)象及其問題的研究，大多集中于對城中村產(chǎn)生的原因、經(jīng)濟(jì)和社會特征、引發(fā)的問題及整治或改造方案等的探討，通過資料調(diào)研，本文主要針對改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險問題進(jìn)行分析研究。
1.城中村改造的現(xiàn)狀
1.1城中村改造的背景
我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展是城中村形成的客觀原因[4].在城市化過程中，為了擴(kuò)大城市規(guī)模，征用城郊農(nóng)村土地，逐漸將一部分村落包圍在建成區(qū)內(nèi)，隨著城市規(guī)模的持續(xù)快速擴(kuò)張，城市的耕地被征收，而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成一種城市包圍農(nóng)村的態(tài)勢，原有村莊不能得到及時的改造升級，進(jìn)而形成了城中村.
據(jù)預(yù)測，十二五期間，我國的城市化率將突破50%，意味著中國的城市化將迎來新一輪跳躍式的發(fā)展時期.在城市化過程中，城市政府征用城郊農(nóng)村土地，要平衡政府，村民，村集體和開發(fā)商等各方利益.村民與公司作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也具備追求收益最大化的要求.在城中村形成社區(qū)實(shí)體過程中，其重要的經(jīng)濟(jì)原因是社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵的作用.城中村的城市化進(jìn)程，既反映了村民生活方式轉(zhuǎn)型的過程，也是社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的過程.社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)奠定了凝聚社區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)存在與發(fā)展，使得社區(qū)治理完善，居民生活改善，農(nóng)村傳統(tǒng)歷史文化保護(hù)也有了經(jīng)濟(jì)上支持，并推進(jìn)原村社區(qū)居民為邊界的共同生活體發(fā)展。
1.2城中村的改造現(xiàn)狀
近些年來，我國不少的大城市及沿海發(fā)達(dá)城市都不同程度地面臨著城中村問題的困擾，有關(guān)研究將城中村的改造歸結(jié)為從20世紀(jì)80年代開始至20世紀(jì)90年代中期和20世紀(jì)90年代中后期兩個階段.第一階段城中村是城市地域擴(kuò)張的一種自然延伸，但是這些村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)氛圍、配套服務(wù)設(shè)施等都較落后.第二階段城中村坐落在繁華都市之中，成為轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)與城市社區(qū)的混合體，社區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理難度大，成為阻礙城市發(fā)展的原因之一.
不同城市城中村改造數(shù)量對比見表1.數(shù)據(jù)表明，城市快速的發(fā)展，城市周邊村莊悄然的進(jìn)入到了城市，形成了中國獨(dú)有的“城中村”.城中村是我國城市化進(jìn)程中的一種特殊的地域現(xiàn)象，是在特定的歷史、經(jīng)濟(jì)、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產(chǎn)物。
2.城中村改造金融借貸問題分析
2.1城中村改造的資金鏈分析
城中村改造過程中，資金是最重要的.而這其中，資金鏈的建立和良性的發(fā)展顯得尤為關(guān)鍵和重要.城中村改造資金鏈關(guān)系見圖1。
由圖可以看出，城中村改造資金鏈?zhǔn)怯沙侵写甯脑旖璺胶统侵写甯脑熨J方共同建立形成的，沒有單一借方資金鏈，也沒有單一的貸方資金鏈.
2.2城中村改造的金融借方問題
現(xiàn)有的農(nóng)村信用社已經(jīng)難以滿足農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民生產(chǎn)的需要，但同時，農(nóng)村的民間借貸情況[5]，也就是非體制內(nèi)的金融活動異?；钴S的存在于農(nóng)村地區(qū)，這樣的情況不但會影響國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效果，同時也會增加社會風(fēng)險，并且，存在于民間的借貸行為利率一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行的貸款利率，給農(nóng)民增加了負(fù)擔(dān)，也影響著農(nóng)業(yè)的發(fā)展。全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異明顯，而存在于民間的借貸行為也是各不相同，但是它們都有一個共同點(diǎn)，也就是在農(nóng)村金融市場中占據(jù)著巨大份額，與體制內(nèi)的金融形成了競爭。
2.3城中村改造的金融貸方問題
在交易之前，金融機(jī)構(gòu)需要對借款人進(jìn)行有效篩選，由于缺乏對借款人所投資對象的各項信息，金融機(jī)構(gòu)難以對各種不同借款人的收益差異進(jìn)行了解，總是習(xí)慣性偏向于積極性的借款人，但這些申請貸款積極的人恰是存在較大違約風(fēng)險的群體，這在無形中加大了存在的違約風(fēng)險，由于金融機(jī)構(gòu)不能及時、完全的了解各項信息，所以在借貸的過程中，利率就成為了一種檢測信號和機(jī)制，但這樣的方式反而會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品被劣質(zhì)品所驅(qū)逐，提高借款人的實(shí)際利率，會增加違約風(fēng)險，因?yàn)閷?shí)際利率提高后，接受貸款人出價的為風(fēng)險偏好型借款人，而風(fēng)險回避型的借款人會選擇退出申請隊伍，形成所謂的“逆向選擇”。總之，信息不對稱通過逆向選擇和道德風(fēng)險增加了交易活動中的信息成本，成為信貸風(fēng)險的重要來源。
3.城中村金融借貸的風(fēng)險分析與控制
3.1城中村金融借貸問題的風(fēng)險體現(xiàn)
城中村金融借貸風(fēng)險的分類見表2。
信用風(fēng)險是指資金借貸過程中或賒銷過程中債權(quán)人可能遭受違約償還以及其他損失的可能性。信用風(fēng)險是金融機(jī)構(gòu)面臨的主要風(fēng)險。由于經(jīng)濟(jì)的薄弱性和信用客戶的復(fù)雜多樣性，以及金融生態(tài)環(huán)境不佳等多種因素的影響，客戶的信用意識普遍較差，信用風(fēng)險相當(dāng)嚴(yán)重，我國農(nóng)村普遍缺乏一個良好的信用環(huán)境體系；監(jiān)管風(fēng)險是指由于金融機(jī)構(gòu)數(shù)量多，銀監(jiān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力有限，而帶來金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險；政策風(fēng)險是指政府的經(jīng)濟(jì)金融政策和政府的行政行為對金融機(jī)構(gòu)造成的風(fēng)險；操作風(fēng)險是由內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)的不當(dāng)與失誤或外部事件沖擊所造成直接或間接損失的風(fēng)險；內(nèi)控風(fēng)險是指金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部相關(guān)風(fēng)險控制制度、管理流程、監(jiān)督方式以及核算方式、業(yè)務(wù)處理流程等內(nèi)控管理基本制度不完善，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營中出現(xiàn)風(fēng)險.由于大多數(shù)農(nóng)村新型金融組織受業(yè)務(wù)規(guī)模的限制，為控制機(jī)構(gòu)經(jīng)營成本，不能建立完善的組織結(jié)構(gòu)和健全的內(nèi)部控制制度，使金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大；盈利風(fēng)險是金融組織由于管理水平不高導(dǎo)致操作失誤造成意外和面臨農(nóng)戶分散、貸款筆數(shù)多且額度小，對分散的單筆貸款的信息采集成本和操作費(fèi)用呈現(xiàn)出雙高而造成的風(fēng)險.有關(guān)統(tǒng)計表明，小額貸款也很難盈利；流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行無力為負(fù)債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資而造成損失或破產(chǎn)的風(fēng)險，是指經(jīng)濟(jì)主體由于金融資產(chǎn)的流動性的不確定性變動而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。
3.2應(yīng)對的措施與方法
基于上述分析，城中村改造的金融借貸問題解決應(yīng)從以下幾個方面著手：
3.2.1爭取政府支持，改善政策環(huán)境.完善政策引導(dǎo)農(nóng)村新型金融組織發(fā)展；優(yōu)化農(nóng)村信用環(huán)境；完善農(nóng)業(yè)保險體系；加快農(nóng)村信用擔(dān)保保障體系建設(shè)。
3.2.2科學(xué)審慎監(jiān)管，提高監(jiān)管水平.嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件；明確的監(jiān)管目標(biāo)定位；科學(xué)的監(jiān)管制度安排；加強(qiáng)風(fēng)險控制能力；完善監(jiān)管和政策扶持機(jī)制。
3.2.3強(qiáng)化法制建設(shè)，完善制度.健全風(fēng)險管理程序，提供法律保障平臺.加強(qiáng)農(nóng)村信用的法制建設(shè)，完善農(nóng)村抵押權(quán)制度，構(gòu)建風(fēng)險控制政策和程序體系。
4.結(jié)語
當(dāng)前我國進(jìn)入城市高速發(fā)展的時期，城中村作為重要的組成部分得到了更多的關(guān)注和重視，尤其是城中村改造過程中的資金問題，不僅關(guān)系著城中村改造的效果，也關(guān)系城中村的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定.本文系統(tǒng)論述了城中村發(fā)展、改造現(xiàn)狀以及城中村改造環(huán)境下金融借貸的風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上提出了針對金融借貸風(fēng)險的應(yīng)對措施和方法，可為實(shí)際應(yīng)用參考。
（作者單位：1.鄭州大學(xué)建筑學(xué)院；2.中國人民95995部隊；3.鄭州大學(xué)水利與環(huán)境學(xué)院；4.河南省澠池縣農(nóng)村商業(yè)銀行）
參考文獻(xiàn)：
[1] 郭斌，宋波.開發(fā)性金融對西安市城中村改造的啟示[J].建筑經(jīng)濟(jì).2009（4）：64-67.
[2] 吳修國.城中村改造的金融服務(wù)[J].中國地產(chǎn)市場.2013（4）：62-63.
[3] 崔慧霞.城市化進(jìn)程中的農(nóng)村合作金融轉(zhuǎn)型―以廣州市為例[J].農(nóng)村金融研究.2011（1）：73-77.
[4] 付名.民間借貸風(fēng)險監(jiān)管法律制度研究[D].[碩士學(xué)位論文].遼寧大學(xué)，2013.
第3篇：城中村改造的背景范文
【關(guān)鍵詞】城中村；社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)；政府管理
目前，城中村以其低廉的租金吸引到的多為失地農(nóng)民、外來務(wù)工者等社會經(jīng)濟(jì)地位較低的人群，而高密度居住帶來的臟亂差問題也愈發(fā)突出，城中村的改造很早就提上了政府日程，但沒有取得較好的社會反響。學(xué)術(shù)界也對城中村中的非正規(guī)部門和城中村改造問題做了很多研究，但缺乏一個整合的理論視角。
一、關(guān)于城中村的研究成果
（一）城中村與非正規(guī)部門問題
國際勞工組織對非正規(guī)部門作出了明確的概念性界定，即“特指那些沒有被記入國家賬目內(nèi)，不受契約、許可證、勞動力審查、記錄和稅務(wù)等正式規(guī)則約束的經(jīng)濟(jì)活動”。這一界定為許多國家和學(xué)術(shù)界所廣泛采用，但也有學(xué)者對其在實(shí)際統(tǒng)計中的可應(yīng)用性提出了質(zhì)疑。
經(jīng)營空間或土地的可獲得性對非正規(guī)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作無疑是最為重要的。由于受土地、戶籍、人口、行政管理等城鄉(xiāng)二元體制的影響，導(dǎo)致城中村“享有”較大自發(fā)性的發(fā)展和相對寬松的管制狀態(tài)，為非正規(guī)部門的集聚創(chuàng)造了有利的空間條件。
城中村非正規(guī)部門的總體特征為：總體規(guī)模大而單體規(guī)模小；沿“城中村”內(nèi)主要道路呈線狀集中分布；經(jīng)營活動以低端服務(wù)業(yè)為主?？傊俺侵写濉狈钦?guī)部門以其就業(yè)門檻低，商品和服務(wù)檔次低，服務(wù)半徑小等特征而使其所附著的低收入外來人口聚居區(qū)――“城中村”構(gòu)成城市的一個低級別的中心地。
（二）城中村的改造
2010年9月27日，廣州首個完成改造的“城中村”，即地處珠江新城的獵德村，經(jīng)歷三年的舊村改造，順利走過了改造之路，為廣州在城市發(fā)展進(jìn)程中推進(jìn)城中村改造樹立了具有標(biāo)志性意義的里程碑，開啟了廣州城中村改造的“破冰之旅”。此次城中村的改造的主要思路為：政府主導(dǎo)+以村為主+市場參與、采用“市、區(qū)政府主導(dǎo)，以村為實(shí)施主體”的組織形式（廣州大學(xué)“城中村”改造課題組，2011）。改造的最關(guān)鍵一步就是拆遷補(bǔ)償，獵德村在改造中采取了原位安置、拆一補(bǔ)一的拆遷方案，改造同時盡可能降低對村民利益的損害，實(shí)現(xiàn)了零上訪和零強(qiáng)拆。
二、對城中村研究的社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)分析
經(jīng)過多年的城中村改造實(shí)踐，很多經(jīng)驗(yàn)都指向了缺乏一個整合的理論視角來面對城中村改造過程的問題，而關(guān)于制度性因素如何影響社區(qū)發(fā)展的理論無疑就是社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)方面的各類成果。
為什么城中村的非正規(guī)部門房屋租賃如此活躍？城中村廉租屋與流動人口聚居區(qū)，主要是自發(fā)市場化的產(chǎn)物，缺乏足夠公共理性導(dǎo)入，當(dāng)中所彰顯的傳統(tǒng)空間依賴與自發(fā)個別理性行動，讓社區(qū)陷入了整體非理性狀態(tài)，“類貧民窟”現(xiàn)象是在這一狀況中被打造出來的。有關(guān)政府部門通過接受非正規(guī)部門的稅務(wù)申報或采取罰款的方式表明對非正規(guī)部門存在管理，實(shí)質(zhì)上也是對它們的存在和經(jīng)營活動的一種默許。在這個過程之中，政府職能缺失了，開放了進(jìn)入城市的渠道，卻沒有提供基本的住房服務(wù)和正規(guī)部門市場準(zhǔn)入服務(wù)。
就城中村改造而言，社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)則更為復(fù)雜。以廣州某J社區(qū)為例，存在社區(qū)居委會、村公司兩個對社區(qū)事務(wù)起著重要作用的權(quán)力主體，它們在體制和功能上分別屬于不同的行政、市場和社會的范疇，圍繞著社區(qū)權(quán)力的界定和配置，形成了城中村特有的權(quán)力模式。兩者在進(jìn)行社區(qū)管理時，前者要想得到村公司的幫助、居民的認(rèn)可，則必須“讓度”部分社區(qū)管理權(quán)，留出部分空間，反過來說，村公司作為一種集體經(jīng)濟(jì)形態(tài)，不管是出于需要政府支持，或者出于管理成本，社區(qū)建設(shè)能力不足等多方面的考慮，也會“讓度”出部分社區(qū)空間給前者。這樣的權(quán)力格局下充滿雙方為各自利益爭奪的張力，而社區(qū)服務(wù)和管理則放到了第二位。這是一種類型的城中村改造――社區(qū)原來的管理階層在改造后依然位處中心，利用上級政府的不作為和默許牟利，雖然體現(xiàn)為一種精英統(tǒng)治，但實(shí)則受上級政府制約管轄，雙方的委托關(guān)系實(shí)為下級討好上級關(guān)系，下級的牟利空間和權(quán)力范圍受制于上級政府的行政作為。正是政府不計成本、不與民爭利的反經(jīng)濟(jì)理性行政，才使得獵德村的改造一帆風(fēng)順，事實(shí)上，這項工程也被認(rèn)為是政府履行責(zé)任、關(guān)愛民生的典范。
三、討論
非正規(guī)部門的活躍“得益于”政府在吸引外來勞動力的同時沒提供對應(yīng)的基礎(chǔ)服務(wù)，同時，正規(guī)部門的市場準(zhǔn)入過高，而活躍的背后存在很多風(fēng)險和隱患，非正規(guī)部門受到較為復(fù)雜的權(quán)力結(jié)構(gòu)的管制，更限制了其自身發(fā)展的能力。城中村改造過程中貌似為村民、村集體、開發(fā)商、政府等相關(guān)方的博弈，實(shí)則改造的結(jié)果受政府行政影響最大。綜合而言：精英論或多元論都不適用與描述具體的城中村問題，該問題的發(fā)展曲折很大程度上取決于政府執(zhí)政方式，這一點(diǎn)與中國較為封閉的政治結(jié)構(gòu)直接相關(guān)。但較為封閉的政治結(jié)構(gòu)下決策的隨意性、不受問責(zé)等特點(diǎn)也給了社會基層組織與之博弈的空間。
參考文獻(xiàn)
[1] 蔡禾，盧俊秀.制度變遷背景下的社區(qū)權(quán)力與秩序――基于廣州市一個城中村的研究[J].廣東社會科學(xué)，2007（6）： 175-181.
第4篇：城中村改造的背景范文
關(guān)鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財政資源
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009
城中村改造近年來引起廣泛關(guān)注，新一屆政府也將城中村和棚戶區(qū)改造納入到本屆政府的工作重點(diǎn)之中了。由于目前改造功能及目標(biāo)的各種不穩(wěn)定因素，城中村改造很可能會使改造趨勢誤入歧途，所以對城中村的改造現(xiàn)狀及發(fā)展前景多問幾個為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當(dāng)意義上也是對當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中妥善解決城鄉(xiāng)二元體制矛盾、共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果的重要惠民舉措。
一、城中村改造中的錯綜關(guān)系及制度瓶頸
城中村是在快速的城市化進(jìn)程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或被納入城市建設(shè)用地范圍而形成的。簡單地說，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發(fā)問題來看，“城中村”往往也是“問題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出的強(qiáng)烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序?！俺侵写濉钡耐恋厝匀粚儆谵r(nóng)村集體建設(shè)用地，房屋為農(nóng)民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農(nóng)民個人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農(nóng)村戶籍，村社集體經(jīng)濟(jì)組織仍然存在并發(fā)揮著作用。
因?yàn)槌侵写逡呀?jīng)被城市所包圍，城中村往往成為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價，二是方便，因此成為進(jìn)城農(nóng)民的首選。據(jù)陳錫文說，“調(diào)查顯示，在2011年，50%的進(jìn)城農(nóng)民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房”。[1]農(nóng)民工收入比較低，只能租住在相對廉價而擁擠的城中村。低收入的農(nóng)民工群體，臟亂差的城中村環(huán)境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國的城市貧民窟，藍(lán)宇蘊(yùn)則稱城中村為“類貧民窟”。杭州原市委書記王國平認(rèn)為，“‘城中村’是城鄉(xiāng)差距、市民與農(nóng)民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴(yán)重影響城市建設(shè)管理與穩(wěn)定”。[2]當(dāng)然，還有一種意見認(rèn)為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區(qū)位，臟亂差的環(huán)境，形成了尖銳的視角對立。通過改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價值，集約節(jié)約利用土地。這正是當(dāng)前國土部推動城市“三舊”改造的動力。
那么，當(dāng)前中國城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區(qū)。深圳特區(qū)內(nèi)有71個“城中村”（2004），戶籍人口僅為7.64萬人，外來人口達(dá)64.53萬人。[3]深圳特區(qū)內(nèi)200多萬流動人口的半數(shù)居住在城中村，但特區(qū)內(nèi)72個城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達(dá)10萬人/km2，而深圳特區(qū)平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的目標(biāo)，要在3年內(nèi)全部消滅26個城中村。2005年北京提出要在3年內(nèi)改造四環(huán)以內(nèi)的及奧運(yùn)場館周邊的171個城中村。[5]城中村數(shù)量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個城中村所需資金的保守估計是2000億元。[6]只有1000多戶籍居民的深圳大沖村住有6萬人。[7]
當(dāng)前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱為“紹興模式”的紹興市城區(qū)，投資30億元改造了41個城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬m2，建設(shè)安置房建筑面積為250萬m2，改善35萬農(nóng)民的居住環(huán)境；（2）通過市場運(yùn)作，借助房地產(chǎn)項目改造城中村，這種模式以珠?！伴_發(fā)商主導(dǎo)型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據(jù)城市總體規(guī)劃，由開發(fā)商進(jìn)行投資策劃，獨(dú)立承擔(dān)拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)等，在整個改造過程中政府不直接投入任何資金，而是通過減免地價等市場運(yùn)作方式促進(jìn)開發(fā)商的積極性；（3）通過城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟(jì)股份化、變革村民身份與經(jīng)濟(jì)方式，間接推動城中村改造。[8]
以上所引所述，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)。一是當(dāng)前全國大中城市都普遍存在城中村，城中村是進(jìn)城農(nóng)民工的主要租住地，城中村建筑無序，環(huán)境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國城市中的城中村成了類一般發(fā)展中國家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因?yàn)榍懊孢@個原因，地方政府都有極強(qiáng)的改造城中村的動力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財力及能力。
二、城中村改造中的政策頑疾及融資風(fēng)險
作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對“城市像歐洲”的中國來講，實(shí)在是難堪的事情。如果地方政府可以對城中村進(jìn)行改造，將城中村變成精品社區(qū)，這就是了不起的政績。
改造城中村，政府就要對拆遷農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償。城中村建設(shè)的密度很高，握手樓比比皆是，一個農(nóng)戶有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過的事情。政府拆遷，就要給農(nóng)戶補(bǔ)償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對于珠三角更守規(guī)矩，很少違規(guī)搭建，因此每戶住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價大致是1000萬元。但即使如此，也還是會出現(xiàn)釘子戶，會要高價，從而不得不提高拆遷補(bǔ)償。
城中村過去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農(nóng)民自建住房的房價要遠(yuǎn)低于同樣地段的商品房?，F(xiàn)在通過城中村改造，城中村農(nóng)民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環(huán)境要遠(yuǎn)比過去臟亂差的、建筑無序設(shè)施不全的城中村農(nóng)民自建房好，這樣，城中村農(nóng)民就可以因?yàn)椴疬w而獲得巨大利益，由此獲得上千萬元的補(bǔ)償也頗常見。也就是說，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環(huán)境優(yōu)美設(shè)施良好的精品小區(qū)，而且可以獲得巨大的補(bǔ)償。城中村改造對城中村村民有利。這個意義上講，地方政府通過投入巨資來改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。
當(dāng)然，政府出錢來改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計算改造全部130多個城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開亞運(yùn)會所改造海星沙一個村，廣州市政府據(jù)說就拿出了40億元。對于絕大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來改造城中村。
政府改造拿不出錢，就通過市場，就引入企業(yè)來改造如何？城中村所處區(qū)位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，環(huán)境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的市場價值。若引進(jìn)資金對城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設(shè)高尚住宅小區(qū)或用于商業(yè)目的，高房價就可能給企業(yè)以回報，彌補(bǔ)拆遷支出后還有盈余，這樣一來，地方政府不出錢，企業(yè)有盈利，農(nóng)民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。
為了得到這個多贏格局，地方政府也要讓利。因?yàn)槌侵写迨羌w建設(shè)用地。按照法律，集體建設(shè)用地只能由地方政府征收，然后必須經(jīng)由招拍掛程序在土地二級市場上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農(nóng)村建設(shè)用地相當(dāng)于劃撥到企業(yè)，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。無論如何，即使政府沒有獲得土地出讓金，城中村改造也沒有損失地方政府的任何利益，結(jié)果卻是開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。
是這樣的嗎？其實(shí)不是。為什么？因?yàn)榈胤秸谝M(jìn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產(chǎn)市場的商業(yè)供給，從而稀釋了城市房地產(chǎn)的價值?；蛘哒f，在一個相對封閉的城市，對房地產(chǎn)的需求是相對固定的，增加的商品房供給會稀釋城市房地產(chǎn)所附著在土地上的價值?；蛘哒f，城中村的開發(fā)為市場提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，從而損失了潛在的農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，也就是潛在的土地財政收入。世界上就沒有無緣無故的財富。從這個意義上講，城中村改造，即使是由企業(yè)來拆遷還建、市場運(yùn)作，地方政府仍然是通過損失潛在的土地財政收入來投入了巨資，而不是只有人賺錢卻沒有人虧本。
三、城中村改造中的拆建依賴及資源浪費(fèi)
還有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價值的房產(chǎn)，無法實(shí)現(xiàn)土地的價值，這樣就沒有集約節(jié)約利用土地。通過將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設(shè)高大現(xiàn)代的建筑，才能充分實(shí)現(xiàn)土地的價值。從開發(fā)商的角度來看，這樣想是對的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價值住房，其實(shí)質(zhì)含義是稀釋了城市房地產(chǎn)的價值，總體來講，這種的拆舊建新并沒有產(chǎn)生出新的價值出來。這個道理很多人不懂，因此會出現(xiàn)很多城市將市政府由老城區(qū)搬出來建在新城區(qū)，卻兩邊都會賺錢的故事。這個故事說，市政府所在的城市中心土地值錢，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣出高價。市政府建在新城區(qū)又會帶動新城區(qū)土地的升值，就又可以賺錢。搬遷市政府本來是一件耗資巨大的事情，到了這個故事中卻變成了拆也賺錢建也賺錢的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢的故事。從一個城市內(nèi)的小局部來講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢，從一個城市的整體來看，則一個局部所獲利益正是通過這個城市整體利益被攤薄為代價的。反過來拆建市政府是要花錢的，填挖湖泊也是要花錢的。
同樣，城中村改造，無論制度設(shè)計多么復(fù)雜，其本質(zhì)都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因?yàn)樾陆ㄖA(chǔ)設(shè)施更好，建筑密度更高（關(guān)鍵是樓層高），產(chǎn)權(quán)更清晰，新建筑就具有更高的市場價值，從而可以讓開發(fā)商賺錢和城中村村民致富。但問題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費(fèi)，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積淀下來的物質(zhì)成果，現(xiàn)在卻似乎是因?yàn)檫@塊土地可以實(shí)現(xiàn)更高的市場價格，而一定要拆除，卻沒有看到在被拆出的城中村土地上所實(shí)現(xiàn)的更高地價，不過是稀釋和攤薄了整個城市中其他建筑的價值而已，并沒有創(chuàng)造出新的價值。這種通過拆遷，通過不斷地毀壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所形成的仍然具有高度使用價值的物質(zhì)積淀來進(jìn)行建設(shè)的思路，是開發(fā)商的思路，這種思路極大地破壞了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積累下來的成果，造成了巨大的浪費(fèi)。
當(dāng)前國土部正推動城市“三舊”改造，表面上看起來是為了集約節(jié)約利用城市土地，實(shí)際上卻對本來仍然具有巨大使用價值的所謂“三舊”這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成果的摧毀。這是極大的浪費(fèi)，這是極大的犯罪。中國今天仍然處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成就依然不夠多，人民還無法享受到充裕的物質(zhì)成果?，F(xiàn)在卻將本來建設(shè)得好好的大量樓房基礎(chǔ)設(shè)施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來集約節(jié)約土地，難道今天中國的土地已經(jīng)少到必須將其實(shí)相當(dāng)不錯的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國有960萬km2，難道就缺少已經(jīng)建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點(diǎn)土地？難道中國農(nóng)村13萬km2多宅基地上的農(nóng)民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農(nóng)民可以占有大量土地而缺少在土地上進(jìn)行建筑的資金，農(nóng)民目前在農(nóng)村自家宅基地上所建住房質(zhì)量，難道不都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)劣于城市“三舊”建筑的嗎？
四、城中村改造中的受損群體及劣勢處境
城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢，當(dāng)起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數(shù)。第二種是來城中村租房的房客，其主體是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工。城中村基礎(chǔ)設(shè)施不好，環(huán)境臟亂差，所以房租低，正好為進(jìn)城農(nóng)民工提供廉價住所。城中村地處市中心，正好也為農(nóng)民工務(wù)工經(jīng)商提供了方便。雖然擁擠但很廉價，雖然臟亂差但很方便居住，讓農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，變得容易。農(nóng)民工因此可以在城市賺到錢，而回農(nóng)村老家消費(fèi)?，F(xiàn)在將能有效容納農(nóng)民工的城中村拆除了，農(nóng)民工就沒有廉價而方便的居所，他們進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商所賺收入的更多部分就要用來支付房租，他們因此更加無法為回農(nóng)村老家消費(fèi)而積蓄，也更加沒有能力為體面進(jìn)城而積蓄。
地方政府為了解決農(nóng)民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價不高、區(qū)位不好的城市邊緣地帶，農(nóng)民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務(wù)工經(jīng)商都變得極其不便。結(jié)果往往是，政府花錢建了廉租房，農(nóng)民工還不愿意來居住。這樣看來，城中村改造還改造出了一個只有受害而無任何獲益的群體，這個群體就是進(jìn)城農(nóng)民工。進(jìn)城農(nóng)民工因?yàn)槭チ顺侵写暹@個廉價的居所，而更難在城市謀取收入高的就業(yè)，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄?？梢?，即使是城中村改造，國家不出錢，開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，以及沒有浪費(fèi)資源，城中村改造也有一個嚴(yán)重后果，就是極大地?fù)p害了進(jìn)城農(nóng)民工的利益。
在城中村中，城中村村民因?yàn)榭梢允杖》孔?，他們就不僅有良好的住所，而且有穩(wěn)定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農(nóng)民工，他們只是城中村的過客，他們住在城中村，在城市務(wù)工經(jīng)商。若他們務(wù)工經(jīng)商收入高，他們就在城市購房，并因此體面而有尊嚴(yán)地在城市安居下來。若務(wù)工經(jīng)商收入不高，無法在城市體面安居，這些農(nóng)民工就將在城市所獲收入拿回農(nóng)村家鄉(xiāng)消費(fèi)。農(nóng)民工從來不認(rèn)為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過客，住在城中村在城市務(wù)工經(jīng)商只是手段，目的則是在城市買房或最終返鄉(xiāng)。
正是因?yàn)榫幼≡诔侵写逯皇鞘侄?，居住在城中村的農(nóng)民工就會保持積極的態(tài)度，就不會認(rèn)為自己是貧民窟的一員。因此，認(rèn)為城中村是城市貧民窟的說法完全誤會了中國城中村與一般發(fā)展中國家的貧民窟的本質(zhì)差異。相反，中國的城中村為發(fā)展中國家的進(jìn)城農(nóng)民工提供了不同于一般發(fā)展中國家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認(rèn)為，城中村的臟亂差是與目前中國處于一個發(fā)展中國家的階段相適應(yīng)的。在中國這樣的發(fā)展階段就要將城市每一個部分都建設(shè)得如歐美日，這不可能。通過改造城中村，將租住在城中村的農(nóng)民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商更不方便，經(jīng)濟(jì)收入減少，使農(nóng)民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農(nóng)民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。
五、小結(jié)
改造城中村，無論是通過政府的直接投資，還是通過市場運(yùn)作，實(shí)際上都要耗費(fèi)大量財政資源，只不過前者是通過政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬億萬富翁以外，基本上都是負(fù)面作用，可能是弊大于利。地方政府花費(fèi)巨額財政資金改造城中村，結(jié)果卻是弊大于利，這樣的改造當(dāng)然要警惕。
尤其是在目前中國經(jīng)濟(jì)正處于中等收入階段，弄不好社會落入中等收入陷阱。中國應(yīng)將主要的財政資源服務(wù)于中國產(chǎn)業(yè)升級，服務(wù)于中國在全球化背景下的國際分工地位的提升上，唯如此，中國才可以步入到發(fā)達(dá)國家行列，中國才能用更多財政資源來建設(shè)更好的城市形象。在當(dāng)前及未來相當(dāng)長一個時期，地方政府應(yīng)將主要的財政資源（包括土地財政資源）用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而不是用在城中村改造上面。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳錫文.我對城鎮(zhèn)化有三點(diǎn)擔(dān)憂[N].中國青年報，2013-03-07.
[2]董冠洋.中國城鎮(zhèn)化須直面“城中村”難題[N].中新社，2013-03-21.
第5篇：城中村改造的背景范文
關(guān)鍵詞：廣州；獵德；城中村；模式
Abstract： The village-in-city is the result of many factors effecting, including social economy development, the city space Extension, different management system of urban and rural, and so on. And The reconstruction for village-in-city would relate to many field, for example, system reforming of “translating villages into Communities”, identity conversion of “translating villagers into Citizens”, improving the environment, protection of traditional culture, and so on. On the base of Clarification about the research for village-in-city in Guangzhou, this paper take the Liede village-in-city as a classic case, and analysis the the Liede’s many characteristics of location, population, social economy and village environment, historical culture. Then, the paper summarized the characteristics of reconstruction mode, including Main Body of the village-in-city reconstructing, resettlement mode of villagers, capital for village-in-city reconstruction, planning and design, and so on. At last, the paper had some reflections for environment’s result after reconstruction, protection practices of traditional culture, control method of architecture square, and the spread of the village-in-city reconstruction mode.
Key words： Guangzhou；Liede village；village-in-city；mode
中圖分類號：C918文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1674-4144（2011）-12-17（5）
引言
改革開放以后，隨著社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城市空間范圍大大拓展，原來郊區(qū)的許多農(nóng)村被城市包圍，而導(dǎo)致在城市中出現(xiàn)了一種特殊的地域空間――城中村。有學(xué)者從社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、二元體制環(huán)境、城市規(guī)劃等多個視角對城中村的產(chǎn)生原因、特征以及未來出路等有關(guān)問題進(jìn)行了深入的分析和研究[1-5]。而作為改革開放前沿地區(qū)的廣州中心城區(qū)范圍內(nèi)登記在冊的城中村就有138條，也有學(xué)者對廣州城中村的歷史變遷、經(jīng)濟(jì)社會特征、改造策略和模式進(jìn)行了深刻研究[6-13]。獵德村是廣州城中村改造中引入房地產(chǎn)開發(fā)商參與的首個試點(diǎn)，具有明顯的典型性和代表性其具有開創(chuàng)意義的改造模式、“拆一補(bǔ)一”的拆遷安置方式以及規(guī)劃設(shè)計方案等都引起了學(xué)者的廣泛關(guān)注和研究，被譽(yù)為“獵德模式”[14-19]。目前，廣州市正在大力推行城中村改造，其中計劃進(jìn)行全面拆除重建的城中村有52條，而有不少城中村都在參考或者仿效獵德村改造的做法，本文在有關(guān)研究基礎(chǔ)上對獵德村改造模式進(jìn)行深入的分析研究，總結(jié)出其改造中的成功經(jīng)驗(yàn)和客觀存在的不足，以供廣州及其他地區(qū)城中村改造參考。
1改造前的獵德村基本概況及特征
獵德村是廣州市天河區(qū)所轄城中村之一，改造前的獵德村具有以下幾個方面的顯著特征。
1.1優(yōu)越的區(qū)位
獵德村位于廣州新城市中心區(qū)――珠江新城的核心區(qū)范圍內(nèi)，距廣州新城市中軸線約200米，南臨珠江，獵德大橋以北，東以譽(yù)城苑居委會為鄰，西與麗亞灣接壤，北至興民路及華城大道。整個村落東、西、北三面為高樓所包圍，南面與琶洲國際會展中心隔江相望，具有十分優(yōu)越的地理區(qū)位。
1.2稠密的人口
由于地處廣州新城市中心區(qū)范圍內(nèi)，周邊辦公、商業(yè)等樓宇十分密集，集聚了大量就業(yè)人員。和廣州中心區(qū)內(nèi)其他城中村一樣，改造前的獵德村吸納了大量的外來流動人口，據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年在獵德村范圍內(nèi)聚居著6500人本村常住人口和超過8000人的外來人口。
1.3富裕的經(jīng)濟(jì)
2000年時，曾有關(guān)問卷調(diào)查顯示，獵德村家庭人均收入約為5475元，其中74.85%來自于集體經(jīng)濟(jì)分配，而另外25.1%則來自于出租屋受益，81%的村民基本處于無業(yè)狀態(tài)[7]。而至改造前，隨著珠江新城和周邊地區(qū)發(fā)展，獵德村房屋租金已經(jīng)明顯上漲，并成為村民家庭的重要收入來源，曾有獵德某村民介紹說其家有兩棟房屋出租，每月租金收入五、六千元[20]。另外，改造前獵德村集體經(jīng)濟(jì)總收入約為5000萬元，總體上獵德村民經(jīng)濟(jì)情況總體上相對比較富裕。
1.4悠久的歷史文化
獵德村有著悠久的歷史和豐富的文化，是嶺南傳統(tǒng)水鄉(xiāng)的典型代表，根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查及有關(guān)資料顯示，獵德村始于宋代元封年間，已有超過900年歷史，村內(nèi)有81個姓氏，其中李、林、梁為三大姓。村落里巷交錯，各姓氏宗祠、神廟及書院略有規(guī)模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，歷經(jīng)拆除與重建。另外，在獵德村范圍內(nèi)有三座廟宇，分別是拜龍母的龍母廟、供送子觀音和太上老君的文閣廟、供火神華光菩薩的華光廟，其中龍母廟還是廣州市級登記保護(hù)文物單位。此外，龍舟成為獵德村民傳統(tǒng)文化的重要體現(xiàn)，每年端午節(jié)都舉行龍舟賽。
1.5密集的村民建筑
在出租房屋獲利的驅(qū)動下，獵德村民住宅大都建筑超過三層，甚至有的達(dá)到7、8層，使原本極具嶺南水鄉(xiāng)特色的村落環(huán)境變得臟、亂、差，“握手樓”、“接吻樓”、“一線天”等比比皆是（圖1和圖2），巷道寬度也大約只有1米左右，存在嚴(yán)重的消防隱患，一旦發(fā)生火災(zāi)，現(xiàn)代消防車輛及滅火設(shè)施無法進(jìn)入村落內(nèi)部，后果將十分嚴(yán)重。另根據(jù)統(tǒng)計，納入改造的用地面積約為25萬平方米，地上建筑物面積達(dá)到60萬平方米，反算現(xiàn)狀容積率則達(dá)2.4左右，并且嚴(yán)重缺少綠地、廣場等開敞空間，綠地率十分低。
2獵德村改造模式特征
在獵德村改造之前，廣州市政府部門一直不允許房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造，由于城中村改造需要巨大的資金支持，曾有研究人員估算若全由政府負(fù)責(zé)改造則需要投入資金高達(dá)2500億[17]，而政府無力承擔(dān)如此巨額資金，致使廣州城中村改造進(jìn)展十分緩慢。2007年，因修建獵德大橋需穿過獵德村，若繞行則需增加投資數(shù)十億元，經(jīng)權(quán)衡利弊之后，廣州市政府部門終于允許房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造，并以獵德村為城中村改造的首個試點(diǎn)，將村集體部分土地轉(zhuǎn)化為國有土地，通過土地使用權(quán)拍賣以籌集改造資金，解決村民拆遷安置和集體物業(yè)發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)改造項目自身經(jīng)濟(jì)的平衡，創(chuàng)造了城中村改造領(lǐng)域的“獵德模式”，具體特征包括以下幾個方面。
2.1政府主導(dǎo)，推動城中村改造機(jī)制變革
在整個城中村改造過程中，政府充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過提供各種優(yōu)惠政策，吸引社會力量參與城中村改造，引導(dǎo)與規(guī)范、管理房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造項目，由其墊付資金，以滿足城中村改造的資金需要，并且承擔(dān)對整個改造項目的監(jiān)管作用，保證不出現(xiàn)“爛尾工程”，同時保護(hù)開發(fā)商和村集體的利益不受損害。
2.2“拆一補(bǔ)一”，使城中村村民利益不受損失
拆遷安置是城中村村民最關(guān)注的內(nèi)容，也是影響村民是否同意實(shí)施整體改造的重要因素。為了完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策，廣州市委辦公廳和市政府辦公廳聯(lián)合出臺了《關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》（穗辦[2008]10號），其中明確村民和村集體原有合法產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)，原則上由改造主體按1：1進(jìn)行等面積復(fù)建補(bǔ)償，并由村集體統(tǒng)籌安置。獵德村改造在村民補(bǔ)償安置方面，基本上采取了“拆一補(bǔ)一”的方式，產(chǎn)權(quán)證內(nèi)基建面積不足兩層的可補(bǔ)平兩層，以此類推，四層為上限，四層及以上按產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的合法面積補(bǔ)償。這種模式被獵德村民普遍接受，超過95%的村民同意實(shí)施整體改造，并且在整個改造過程中沒有出現(xiàn)因城中村改造的村民上訪事件。
2.3“賣地籌錢”，為城中村改造提供資金保障
城中村改造需要大量的資金作為保障，而政府財政又無力支付這筆巨額資金，在政府出臺支持政策的背景下，獵德通過對具有商業(yè)價值較高的獵德大橋西側(cè)、獵德涌以北地塊的土地使用權(quán)公開拍賣，經(jīng)過公開競價，最終由富力地產(chǎn)公司和合景泰富地產(chǎn)公司聯(lián)合體以46億元獲得該地塊土地使用權(quán)，后來又引入香港新鴻基地產(chǎn)公司加合體，為城中村改造提供了雄厚的資金保障。
2.4統(tǒng)籌規(guī)劃，“倒推容積率”法確定建設(shè)量
整個改造方案將獵德村劃分為三個部分，獵德大橋以東的部分作為村民安置復(fù)建地塊，并按規(guī)劃要求配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施；獵德大橋以西、獵德涌以北的部分轉(zhuǎn)為國有土地，作為融資地塊進(jìn)行公開拍賣土地使用權(quán)，以為村民安置復(fù)建籌集資金；獵德大橋以西、獵德涌以南部分繼續(xù)作為村集體用地，將建設(shè)一座五星級酒店，用于發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)。這些地塊建設(shè)量確定方面則采用“倒推容積率”的方法，即根據(jù)村民拆遷安置需要確定村民復(fù)建房總建筑面積，考慮融資地塊的市場價值確定該部分地塊上的總建筑面積，最終確定整個改造項目的總建設(shè)量（見圖3和表1）。
2.5精細(xì)設(shè)計，使傳統(tǒng)歷史文化得到保護(hù)和延續(xù)
由于獵德村具有十分豐富的歷史文化資源，而獵德大橋以東地塊的村民安置房規(guī)劃建設(shè)承擔(dān)著傳承歷史文化的重任。因此，整個規(guī)劃方案進(jìn)行了深刻的思考和精細(xì)的設(shè)計，將傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代都市景觀進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合（圖4），最為突出的兩點(diǎn)是，保留獵德涌及存放龍舟的風(fēng)水塘――慈菇塘，并按原狀集中復(fù)建了5座典型宗祠，保留了市級文物――龍母廟及其南面的蓮花塘，從而形成了一條由中小學(xué)、幼兒園、宗祠文化區(qū)、獵德文化廣場、文化陳列館、林蔭大道、濱水景觀、村心公園、龍母廟、蓮花塘等多個具有特色的節(jié)點(diǎn)構(gòu)成的獵德文化傳承帶，并在獵德大橋以西的獵德涌兩側(cè)修建了傳統(tǒng)歷史文化街，重現(xiàn)了嶺南水鄉(xiāng)一河兩岸的傳統(tǒng)景觀風(fēng)貌。
3獵德村改造模式的思考
截至目前，獵德村民復(fù)建安置房已經(jīng)建成，且村民也已在2010年9月開始回遷，而融資地塊――獵德西區(qū)商業(yè)項目也于2009年8月開始建設(shè)。至此，廣州獵德城中村改造成效初見，筆者從以下幾個方面對改造模式進(jìn)行反思。
3.1推動城市環(huán)境改善的目的基本實(shí)現(xiàn)
獵德村改造取得了顯著成績，政府未進(jìn)行巨額財政性投入即實(shí)現(xiàn)了城中村改造的目的，獵德村集體及村民利益也得到了保障，未進(jìn)行大的投入即實(shí)現(xiàn)了村落環(huán)境的改善，破舊、擁擠的村民住宅被30多幢高層住宅取代（圖5），房地產(chǎn)開發(fā)商也通過土地開發(fā)獲得了經(jīng)濟(jì)利益，總體上實(shí)現(xiàn)了城市環(huán)境改善的目的。
3.2保護(hù)傳統(tǒng)歷史文化的做法值得肯定
獵德村在整個城中村改造過程中十分重視村落傳統(tǒng)歷史文化的保護(hù)，而非對城中村簡單的全部推倒重建，尤其是集中復(fù)建祠堂群（圖6），形成了具有傳統(tǒng)特色的宗祠文化區(qū)，并在獵德大道以西的獵德涌兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了歷史文化風(fēng)情街，還在在獵德涌東岸保留了兩至三幢縣有村民的“握手樓”作為獵德改造博物館。此外，還在宗祠文化區(qū)背面新建龍舟湖，將龍舟埋在湖底，寓意未來每年端午節(jié)代表獵德文化的龍舟大賽將在獵德涌延續(xù)下去。
3.3“倒算容積率”的建設(shè)量確定方法值得思考
獵德改造中建設(shè)量確定采用了“倒算容積率”方法，即按照拆遷情況和融資需要確定改造方案總建設(shè)量及各地塊容積率，而在接下來的城中村改造中，很多村莊都在學(xué)習(xí)獵德村改造的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上是在攀比獵德村改造中政府所給予的種種優(yōu)惠政策，直接后果就是改造方案容積率都相對較高，如楊箕村改造方案容積率達(dá)到了6.18，林和村改造方案容積率達(dá)到了6.21，均較大超過《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中確定的居住區(qū)一般容積率標(biāo)準(zhǔn)。
3.4“獵德模式”難以簡單拷貝與推廣
獵德村改造方案得以順利實(shí)施是有其客觀條件決定的，一是獵德村本身具有十分良好的區(qū)位條件，地處廣州新城市中心區(qū)CBD范圍內(nèi)，周邊土地資源已十分稀缺，通過拍賣部分集體地塊可以實(shí)現(xiàn)改造項目經(jīng)濟(jì)平衡，同時使村民集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以持續(xù)，而對于距離城市中心較遠(yuǎn)的其他村莊而言則未必適合該模式；二是作為城中村改造的首個試點(diǎn)，廣州各政府部門都給予的大力支持，而對于接下來實(shí)施改造的城中村，政府部門將采取越來越規(guī)范的管理措施。實(shí)際上，城中村改造應(yīng)根據(jù)自身情況和特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的論證，最終確定需要采取的相應(yīng)模式，杜絕盲目仿效與攀比。
參考文獻(xiàn):
[1]敬東．“城市里的鄉(xiāng)村”研究報告――經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的對策[J]．城市規(guī)劃，1999，23（9）：8-14.
[2]李培林．巨變：村落的終結(jié)――都市里的村莊研究[J]．中國社會科學(xué)，2002（1）：168-179.
[3]張京祥，趙偉．二元規(guī)制環(huán)境中城中村發(fā)展及其意義的分析[J]．城市規(guī)劃，2007，31（1）：63-67.
[4]孟維華，諸大建，周新宏．城中村改造的博弈模型及實(shí)證研究[J]．中國名城，2009（5）： 13-19.
[5]馬航．我國城中村現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)理性的分析[J]．城市規(guī)劃，200731（12）：37-40.
[6]高智勇．廣州城中村的歷史變遷[J]．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2010（4）：60-63.
[7]李立勛．城中村的經(jīng)濟(jì)社會特征――以廣州市典型城中村為例[J]．北京規(guī)劃建設(shè)，2005（3）： 34-37.
[8]郭謙，吳昊潼．廣州城中村改造的問題和改造可行性模式研究[J]．四川建筑科學(xué)研究，2007，33（3）：182-186.
[9]閆小培，魏立華，周銳波．快速城市化地區(qū)城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)研究――以廣州市“城中村”改造為例[J]．城市規(guī)劃，2004， 28（3）：30-38.
[10]藍(lán)宇蘊(yùn)，藍(lán)燕霞．關(guān)于政府主導(dǎo)城中村改造的探析――以廣州城中村改造為例[J]．城市觀察，2010（5）： 110-118.
[11]藍(lán)宇蘊(yùn)．論市場化的城中村改造――以廣州城中村改造為例[J]．中國城市經(jīng)濟(jì)，2010（12）：275-278.
[12]姚一民．“城中村”的管治問題研究――以廣州為例[M]．北京：中央編譯出版社，2008.
[13]周應(yīng)堂，葉承志．論廣州城中村的管理與改造[J]．廣東農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008（12）： 190-194.
[14]廖文．“城中村”美麗城市的遺憾――以廣州獵德村為例[J]．城鄉(xiāng)建設(shè)，2004（12）： 14-15.
[15]池鈞．獵德村安置房規(guī)劃設(shè)計探索[J]．廣東建材，2008（5）： 149-151.
[16]梁源源．獵德城中村拆遷安置模式研究[D]．廣州：暨南大學(xué)管理學(xué)院，2009.
[17]李麗娟，朱鴻偉．城中村改造的利益相關(guān)者分析――以廣州獵德村為例[J]．特區(qū)經(jīng)濟(jì)， 2009（10）： 146-147.
[18]李麗娟．城中村改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析――以廣州獵德村為例[D]．廣州：暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2010.
第6篇：城中村改造的背景范文
一、清徐經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基本概況
清徐縣位于山西省中部，太原市郊，總面積609平方公里，人口30萬，轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng)193個行政村，是全國四大葡萄名產(chǎn)地之一和山西老陳醋的正宗發(fā)源地。全境依山面川，汾河縱貫，交通便利。近年來依托獨(dú)特的資源優(yōu)勢，形成了以食品加工、清潔能源、冶金鑄造、新材料、新型建材、高新技術(shù)、精細(xì)化工、運(yùn)輸商貿(mào)為主的經(jīng)濟(jì)主框架。食醋、暖氣片、出口焦、金屬鎂四大產(chǎn)業(yè)規(guī)模為全國之最，全縣綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山西十強(qiáng)縣之列。2003年清徐國民生產(chǎn)總值達(dá)39.16億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值73.21億元，財政收入達(dá)3.11億元，農(nóng)民人均純收入4118元。 同時，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，旅游服務(wù)業(yè)方興未艾，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。
近年來，清徐縣經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市面貌日新月異。但是，城市急速擴(kuò)張裹挾進(jìn)來又來不及消化的村莊形成了典型的“城中村”現(xiàn)象。處于清徐縣經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心的迎憲、春光、南營留、西關(guān)四村就處在這樣一個尷尬的位置。
2003年底，新一屆清徐縣委、縣政府站在實(shí)踐“三個代表”重要思想和執(zhí)政為民的高度，把提升城市功能和品位，改善居民人居環(huán)境的城中村改造工程提上議事日程，并于去年11月28日召開全縣城中村改造工作動員會，正式拉開了城中村改造的序幕。
清徐縣在兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民利益、城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，按照“整體展開、重點(diǎn)推進(jìn)、分步實(shí)施”的原則，實(shí)施城中村改造。城中村改造后，將撤銷原迎憲、春光、南營留、西關(guān)四村村委會、黨支部，組建成立新的居委會和黨的組織，社區(qū)居委會負(fù)責(zé)管理居民的日常事務(wù)，原村全體在冊村民全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口；原村集體資產(chǎn)由新成立的工貿(mào)股份有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，全體村民既是居民又是股民；原村全體在冊村民以股民的方式參與原村集體資產(chǎn)的收益分配。
為了體現(xiàn)最大限度地讓利于民的原則，縣委、縣政府就城中村改造作了以下規(guī)定：零費(fèi)用整體轉(zhuǎn)戶，所需費(fèi)用由縣政府承擔(dān)，轉(zhuǎn)戶后符合條件的居民納入城市居民最低生活保障范疇；村改居后，原城中村居民按照新的區(qū)域劃分，納入新的社區(qū)居委會管理，并參與原村集體資產(chǎn)收益的分配……一言以蔽之，就是在改造后，原城中村居民將同時擁有農(nóng)民和市民的雙重身份，同時享受城市居民和公司股民的雙重利益。
在推進(jìn)城中村改造工作中，駐村工作組人員講大局、講原則、講奉獻(xiàn)，積極主動投身其中，不厭其煩處理問題，做深入、全面、耐心細(xì)致的宣傳發(fā)動工作。有的居民一時不理解，工作人員堅持罵不還口，笑臉相迎，主動幫助群眾解決困難，贏得了他們的理解和信任，得到了他們的配合和支持。
通過城中村改造，使得農(nóng)民的組織形式、生產(chǎn)方式和生活方式向更有利于城市化管理、市場化經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)管理職能和服務(wù)職能的分離，通過全體居民的共同努力，最終建成組織健全、環(huán)境整潔、生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕的社區(qū)居委會。目前，清徐縣城中村改造工作正在積極推進(jìn)，這將是一個全贏的結(jié)局。
二、幾點(diǎn)啟示
“它山之石，可以攻玉”。在短短的1天學(xué)習(xí)考察中，考察團(tuán)一行不僅親眼目睹了清徐在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中的高品位發(fā)展、大手筆規(guī)劃、 創(chuàng)特色建設(shè)以及重實(shí)效管理，而且切身感受到各地解放思想、不斷創(chuàng)新、勇于開拓、大膽實(shí)踐的濃厚氛圍，可以說，一天的學(xué)習(xí)考察都是一堂生動的教育課，給予考察團(tuán)深切的感受和豐富的啟發(fā)。概括起來，啟示最深的主要有以下幾點(diǎn)：
我縣城中村改造工作首先應(yīng)從解決農(nóng)民的市民身份轉(zhuǎn)變、實(shí)施改造的“陽光”操作，以及全面落實(shí)試點(diǎn)村改造扶持的配套政策等方面，真正實(shí)現(xiàn)城中村改造的城市化目標(biāo)。
解決農(nóng)民的市民身份轉(zhuǎn)變
城中村改造首先要解決農(nóng)民到市民、村委會到居委會的轉(zhuǎn)變。在此過程中，政府部門實(shí)施土地整理，通過剩余土地和集體財產(chǎn)的整合，達(dá)到資金平衡，并建立就業(yè)養(yǎng)老等一系列社會保障體系。同時，通過將村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化成原村民擁有的股份制企業(yè)或物業(yè)，解決村民轉(zhuǎn)變成市民后的生活出路問題。
改造過程實(shí)行“陽光作業(yè)”
政府為此營造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境。 城中村居住地和生產(chǎn)生活留用地將進(jìn)行總體平衡，通過陽光作業(yè)引進(jìn)投資商、開發(fā)商，同時通過土地整理劃出部分地塊給開發(fā)商實(shí)施商品房開發(fā)，從而使城中村得到徹底改造，提升整體城建水平。
三項配套政策促成改造
一是引導(dǎo)農(nóng)民按規(guī)劃要求建房。建新村必須建新房，規(guī)劃部門應(yīng)引導(dǎo)和管理好農(nóng)民按規(guī)劃建房，避免短期內(nèi)出現(xiàn)二次改造；同時特別鼓勵通過土地整理合理規(guī)劃的拆舊建新。二是實(shí)施“五改”及舊房改造翻新，整治村容村貌?！拔甯摹卑ǎ焊穆贰⒏臏?、改水、改廁、改圈。三是重點(diǎn)扶持部分試點(diǎn)村，以點(diǎn)帶面。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)工作，選出經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、建設(shè)條件成熟的試點(diǎn)村，提升其新村規(guī)劃水平并全方位重點(diǎn)予以扶持；同時在此基礎(chǔ)上，以點(diǎn)帶面提升全縣農(nóng)村住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)水平。
第7篇：城中村改造的背景范文
關(guān)鍵詞：“城中村”改造；風(fēng)險；風(fēng)險化解
慶陽市X區(qū)，作為甘肅東部重要門戶城市的核心區(qū)域，根據(jù)不同地域類型將全區(qū)100個行政村劃分為城中村、城郊村、塬區(qū)村和偏遠(yuǎn)村四種類型，其中23個行政村被劃為“城中村”，并被納入了城市建設(shè)規(guī)劃中。2014年底，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》、《甘肅省人民政府關(guān)于棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》的相關(guān)規(guī)定，X區(qū)委決定成立了X區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并強(qiáng)調(diào)加快棚戶區(qū)改造工作，隨后將城市建設(shè)規(guī)劃中的23個“城中村”并入了棚戶區(qū)改造范圍。目前，X區(qū)“城中村”的改造工作與棚戶區(qū)改造工作聯(lián)動發(fā)展，共同促進(jìn)城市化發(fā)展。但應(yīng)指出，作為城市化發(fā)展中的兩項重要改造對象，“城中村”與“棚戶區(qū)”兩者具有明顯的區(qū)別：一是從概念上講，“城中村”是在城市化變遷的背景下，城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)急劇擴(kuò)張蔓延而城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制卻依然存在所造成的一種特殊村落形態(tài)；“棚戶區(qū)”是城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。二是從土地性質(zhì)上講，“城中村”與“棚戶區(qū)”的土地性質(zhì)存在明顯差異，前者是農(nóng)村中的集體用地，而后者則是城市中的國家建設(shè)用地。因此，在“城中村”與“棚戶區(qū)”聯(lián)動改造發(fā)展的過程中，政府雖然要統(tǒng)籌規(guī)劃，但由于“城中村”的特殊地位與特征性質(zhì)應(yīng)制定針對性改造措施。
一、社會風(fēng)險
1.制度風(fēng)險
（1）戶籍制度“城中村”這一特殊形態(tài)的存在從本質(zhì)上而言正是由于長期分立的城鄉(xiāng)二元戶籍制度導(dǎo)致。戶籍制度是中國計劃經(jīng)濟(jì)時期的特殊產(chǎn)物，在社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的今天，顯示出其嚴(yán)重的滯后性。通過戶籍制度，人為地把整個國家分為了城鎮(zhèn)和農(nóng)村，整個國民被劃分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口，形成二元戶籍制度。改革開放以來的制度變遷過程中更需要相適應(yīng)的制度供給，而“城中村”改造的制度供給嚴(yán)重滯后，突出表現(xiàn)在二元戶籍制度仍未打破，身份分割導(dǎo)致背后衍生出許多社會風(fēng)險。一是戶籍制度隔離所產(chǎn)生的社會保險與社會保障問題。二是戶籍制度區(qū)隔所出現(xiàn)的社會歧視與社會融合問題。三是戶籍制度限制所引發(fā)的農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工問題及由此產(chǎn)生的農(nóng)村留守兒童問題等一系列社會問題與社會風(fēng)險。（2）土地制度建國以來，我國長期實(shí)行城鄉(xiāng)土地二元所有制，即城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民擁有土地的承包使用權(quán)。隨著城市化的發(fā)展，城市區(qū)域的擴(kuò)張不斷向周邊農(nóng)村地區(qū)蔓延，大量農(nóng)村土地被征后，由政府高價出售給開發(fā)商，給付農(nóng)民極低的補(bǔ)償款；在征地以后，村民多半住進(jìn)了拆遷安置房村民自有的宅基地和生產(chǎn)土地將不復(fù)存在，賴以生存的經(jīng)濟(jì)來源被切斷。
2.征地拆遷風(fēng)險
目前的“城中村”改造過程中，政府牢牢掌握著土地征用權(quán)，政府征地是獲取巨額財富的重要方式，是財政的主要來源。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)失地農(nóng)民對補(bǔ)償不滿意，政府征用農(nóng)民土地，給農(nóng)民的補(bǔ)償既少又不能到位，引起農(nóng)民和政府對抗，有的被政府強(qiáng)行壓制下去，有時在沖突中還出現(xiàn)流血事件甚至命案。這些事件既破壞了社會穩(wěn)定，又影響了政府形象，無益于和諧社會的構(gòu)建。2014年，慶陽市人民政府批復(fù)了關(guān)于慶陽市X區(qū)失地農(nóng)民安置住房建設(shè)實(shí)施意見，其中明確規(guī)定“充分發(fā)揮市、區(qū)政府在失地農(nóng)民安置工作中的主導(dǎo)作用，研究制定征拆、供地、建設(shè)等相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵村組牽頭實(shí)施，采取市場化運(yùn)作方式，吸引各類經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)企業(yè)參與建設(shè)”。對于失地農(nóng)民的拆遷安置，規(guī)定“臨時性安置采用貨幣或建設(shè)過渡性安置住房的辦法安置，過渡性安置住房由政府統(tǒng)一按照建設(shè)程序規(guī)定，委托具備相應(yīng)開發(fā)建設(shè)資質(zhì)條件的施工企業(yè)集中進(jìn)行建設(shè)，永久性安置住房建設(shè)實(shí)行村組自建、商家代建、村組與商家聯(lián)建、政策性安置四種安置方式，由村組根據(jù)實(shí)際自主選擇，按照相關(guān)規(guī)定經(jīng)申報核準(zhǔn)后，組織實(shí)施。”其中，村組與商家聯(lián)建采取以大產(chǎn)權(quán)換安置的方式，在將失地農(nóng)民身份一次性轉(zhuǎn)換為城市居民的基礎(chǔ)上，由村組負(fù)責(zé)公開招引企業(yè)聯(lián)合建設(shè)，并負(fù)責(zé)對項目用地范圍內(nèi)的地上附著物自行拆除、自行補(bǔ)償。這一方式本身有效彌補(bǔ)了村組自建資金籌措的困境，又使村民直接通過安置“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。在四種安置方式中，后兩種方式可以直接制度性地實(shí)現(xiàn)“城中村”非農(nóng)化改造，因此也是實(shí)踐過程中普遍采用的方式。但在具體實(shí)施過程中，失地農(nóng)民卻與政府官員形成了鮮明的對立，見表1。
3.管理失范風(fēng)險
在“城中村”改造的過程中，村行政、治安、環(huán)衛(wèi)等管理也應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行整治改造，但在現(xiàn)實(shí)中，基于“城中村”土地資源帶來的巨大利益，政府的改造工作集中在土地的征收改造上，對于“城中村”其他管理工作缺乏關(guān)注和相應(yīng)的政策支持，由此，“城中村”便被公眾普遍認(rèn)為是“臟、亂、差”之地，具體表現(xiàn)在：一是政府管理職責(zé)不明確，一部分“城中村”依據(jù)政策進(jìn)行改造建設(shè)過程中，土地被征用，農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)居民，而實(shí)際的行政管理事務(wù)仍然由依舊存在的村支兩委代管，這一“換湯不換藥”的做法嚴(yán)重影響了正常的管理工作；二是管理秩序混亂，城市化的快速發(fā)展也帶動了X區(qū)“城中村”的發(fā)展，由于X區(qū)為慶陽市發(fā)展中心，其所轄“城中村”基本鄰近市中心，近年來大量外來流動人口租住在“城中村”內(nèi)，人口數(shù)量不斷擴(kuò)大，人口構(gòu)成日益復(fù)雜，人口聚居雖然帶動了“城中村”的發(fā)展，但也加重了管理風(fēng)險?！俺侵写濉眱?nèi)房屋亂搭亂建、垃圾隨地亂扔等現(xiàn)象隨處可見。三是管理資金短缺，這也是政府在治理“城中村”方面最為突出的短板，“城中村”在納入城市發(fā)展范圍之后，政府將直接面臨城市公共管理財政成本增加的壓力，這也為“城中村”的管理帶來巨大困難。
二、個體風(fēng)險
1.失地農(nóng)民貧困風(fēng)險
在“城中村”改造之前，村民主要以土地的所有為其安全保障。作為臨近慶陽市中心的X區(qū)“城中村”，因其地理位置的優(yōu)越性，近年來許多村民都利用自家宅基地擴(kuò)建招租來獲取可觀的收入，據(jù)調(diào)查，X區(qū)“城中村”村民的主要經(jīng)濟(jì)收入都來自租房收入，見表2。
2.失地農(nóng)民被市民化風(fēng)險
隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，農(nóng)民市民化將是社會發(fā)展到一定階段的必然趨勢。但是，不能操之過急，更不能以犧牲農(nóng)民為代價強(qiáng)制性地將農(nóng)民市民化?，F(xiàn)實(shí)往往是，政府在自己獲得高額回報的時候，把被市民化的農(nóng)民逼上了艱難的生活之路，其社會風(fēng)險不斷增多。一是被市民化的農(nóng)民往往文化水平不高、知識和技能都較缺乏，他們很難再城里找到工作，面臨極大的失業(yè)和就業(yè)風(fēng)險；二是針對農(nóng)民的社會保障和社會福利體系建設(shè)才剛剛起步，很多方面并不完善，在農(nóng)民失地又失業(yè)的雙“失”狀態(tài)下，社會保障和社會福利無法提供有效保障；三是對于失地農(nóng)民的補(bǔ)償不到位或補(bǔ)償水平不高。
三、風(fēng)險化解在城市化發(fā)展
這一必然趨勢下，化解X區(qū)“城中村”改造過程中的社會風(fēng)險和個體風(fēng)險要在社會系統(tǒng)的各個層面和領(lǐng)域不斷探索，要不斷深化經(jīng)濟(jì)體制和社會體制改革，打破體制的藩籬，逐漸消除體制隔離，著力改革原有的體制和社會管理制度，增加制度供給；規(guī)范土地征收及拆遷安置政策辦法，確?！俺侵写濉背鞘谢l(fā)展過程中的穩(wěn)定與和諧；著力提高政府的行政管理能力、社會整合與服務(wù)能力；同時，也要加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障制度，讓城鄉(xiāng)居民享有基本平等公平的福利保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉振威,白國浩.城市棚戶區(qū)改造土地管理問題再思考[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2013(11).
第8篇：城中村改造的背景范文
內(nèi)容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款欠缺，不進(jìn)行身份登記、管理存在漏洞以及居住環(huán)境差、緊急情況難以獲救等因素使得“城中村”的房屋租賃問題嚴(yán)重。規(guī)范合同內(nèi)容、明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，采“旅館式”管理模式，加強(qiáng)政府各部門合作，是解決“城中村”房屋租賃問題的出路。
“城中村”及房屋租賃
“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土地部分或者全部被城市建設(shè)征用為國有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有制性質(zhì)不變的村落。社會學(xué)家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱為“城中村”?！俺侵写濉本哂腥缦绿攸c(diǎn)：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會干部大多是村委會的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口。村民不再以種地為生，生活方式發(fā)生變化。三、村民思想、價值觀念有所提升，教育投資有所加大。
“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環(huán)境、文化背景、血緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質(zhì)量?！俺侵写濉贝迕竦闹饕?jīng)濟(jì)來源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、小規(guī)模商業(yè)及出租屋收入。其中，通過出租房屋獲取租金是大多“城中村”村民比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。在房價居高不下、城區(qū)房租持續(xù)上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非?；鸨?。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，廣州房租價格已經(jīng)連續(xù)3個月實(shí)現(xiàn)價格、成交量雙升，2010年7月以來，“城中村”的房屋租賃成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶來的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不經(jīng)批準(zhǔn)私自建造多層樓房予以出租。
“城中村”是城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征，管理不到位、沒有專門法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設(shè)中的畸胎，呈現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象。
“城中村”房屋租賃虛假繁榮的主要原因
價格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是價格低廉。房租比附近城區(qū)大約低50～200元左右，這吸引了大批外來打工者、在校大學(xué)生及剛就業(yè)的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們愿意承租“城中村”房屋的一個原因。但是，價格是由成本決定的，低廉的價格必然會降低對房屋及附屬設(shè)施的投入，如果不控制很容易引發(fā)惡意競爭甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場有序發(fā)展。
城區(qū)房租飛漲，“蟻?zhàn)濉庇咳搿俺侵写濉薄?010年3月以來，國家相繼出臺嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，購房者持幣觀望，買賣雙方博弈造成的觀望心態(tài)一定程度上刺激了全國租賃市場的價格上漲。城區(qū)房租的飛漲迫使月光族白領(lǐng)搬往“城中村”，中國社科院的《中國人才發(fā)展報告(2010)》顯示，年齡介于22～29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環(huán)城地區(qū)的城中村內(nèi)。
單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶。在房價居高不下的今天，許多單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還可提高員工的生活質(zhì)量。但這種拆遷大約要?dú)v時1～2年，拆遷期間“城中村”房屋租賃成交量比較大。
“城中村”房屋租賃存在的問題
“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應(yīng)與城市市民一樣，享受同等待遇。但目前，對“城中村”的改造沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也沒有專門法對其進(jìn)行規(guī)范。處于城市與農(nóng)村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃問題嚴(yán)重。
價格盲目，合同條款欠缺?！俺侵写濉钡淖赓U，形式單一，管理粗放，價格難以把握，收益無法保證。有的村民為獲得高額回報，把租賃價格定得偏高，導(dǎo)致長期空租，有的則以偏低的價格與承租方簽訂長期租賃合同，使得房屋不能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠缺的糾紛種類主要有：一、合同效力爭議。有的出租戶在未征得其他共有人同意的情況下出租共有房屋而發(fā)生爭議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，發(fā)生爭議;有的房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)爭議;還有的租賃合同因沒有備案而發(fā)生爭議等等。二、合同解除爭議。沒有租期或有租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對方不同意，發(fā)生爭議;擅自轉(zhuǎn)租的租賃合同發(fā)生解除爭議;承租方未經(jīng)出租房同意擅自裝修或改建房屋，發(fā)生解除爭議;承租人死亡，其他同住人要求繼續(xù)承租而對方不同意發(fā)生爭議，等等。三、違約責(zé)任爭議。未按時交納房租、拖欠房租;未及時提供住房、未履行維修義務(wù);未提供安全保障以及定金與訂金認(rèn)識不同等等發(fā)生爭議。
不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞。“城中村”廉價的租金吸引著許多外來務(wù)工人員來此居住。由于人員復(fù)雜，很容易出現(xiàn)秩序混亂局面。2006年，鄭州市公安局統(tǒng)計，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發(fā)生在流動人口積聚區(qū)的“城中村”，85%為“城中村”居住流動人口作案，85%受害人是租房人員。②“城中村”的房屋，交足押金隨時可以承租，由于不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞，發(fā)生刑事案件后給警方破案帶來困難。
環(huán)境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時得到救助?！俺侵写濉被A(chǔ)設(shè)施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采光、通風(fēng)不好，各種管線雜亂無章，垃圾成災(zāi)，街巷狹窄、擁擠，一旦發(fā)生緊急情況，救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、消防等車輛無法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃還可能成為藏污納垢的場所，很多黑診所、黑作坊、傳銷、制假販假窩點(diǎn)和窩點(diǎn)都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租賃管理涉及公安、市政、工商、稅務(wù)、房管等部門，亟需得到法律的規(guī)制。
“城中村”房屋租賃的法律規(guī)制
將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門的共同任務(wù)，也是社會各界及租賃雙方的共同愿望。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面落實(shí)：
規(guī)范合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同是當(dāng)事人之間訂立的契約，租賃雙方的真實(shí)意思都應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。但雙方的權(quán)益要想得到法律保護(hù)，合同所規(guī)定內(nèi)容必須合法?，F(xiàn)有規(guī)范合同關(guān)系的法律主要有《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》，這兩部法已經(jīng)足以確定合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，除此之外還有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和原建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定及結(jié)合實(shí)際情況，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系時需要注意以下幾點(diǎn)：一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導(dǎo)價。對于“城中村”房屋租賃價格，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門可以根據(jù)實(shí)際情況依不同地理位置擬定政府指導(dǎo)價，這樣不僅可有效預(yù)防惡意競爭也有利于對承租方的保護(hù)。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權(quán)證、未取得共有人同意的、權(quán)屬有爭議的、違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的等等，這些房屋出租會導(dǎo)致合同無效。三、房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，未辦理登記備案手續(xù)的一般不影響合同的效力，因?yàn)榈怯泜浒钢黄鸸芾碜饔?。四、合同解除而引起的違約責(zé)任，有約定的依約定，沒有約定依法處理，充分體現(xiàn)私法自治原則。
采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)?！俺侵写濉蓖鈦砣丝诙?、人員流動大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“旅館式”管理模式，簡單來說，就是對“城中村”的出租屋實(shí)行旅館化管理，核查客人身份，登記、上傳信息，對客人提供周到服務(wù)?！奥灭^式”管理模式是河南金水警方在全國的首創(chuàng)，他們把轄區(qū)的房屋出租與治安管理結(jié)合起來，創(chuàng)建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良好的社會效果?！奥灭^式”管理還包括對出租人進(jìn)行星級評定，根據(jù)出租人遵紀(jì)守法情況和履行治安責(zé)任情況，將出租屋分成不同等級并掛牌，星級高低直接影響出租房屋的入住率，這極大地調(diào)動了村民的積極性，有利于擴(kuò)大租賃市場規(guī)模。
加強(qiáng)政府各部門合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門外，市政、工商、稅務(wù)、房管等政府各職能部門應(yīng)相互協(xié)作，使房屋租賃有章可循。一、加強(qiáng)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善外在壞境。政府應(yīng)籌資對“城中村”的外在壞境進(jìn)行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競爭力。二、工商、稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對出租屋的管理。房屋出租是商業(yè)行為，經(jīng)營者應(yīng)到工商管理部門登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。同時，房屋出租獲得租金，根據(jù)《稅法》應(yīng)當(dāng)交納稅款。三、房產(chǎn)部門對出租屋的管理。我國法律規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租賃經(jīng)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
注釋:
第9篇：城中村改造的背景范文
關(guān)鍵詞： 臨安市；舊住宅區(qū)；改造；時間順序
0 引言
臨安市城市建設(shè)歷史悠久，存在有很多老舊住宅區(qū)，這些住宅區(qū)普遍存在立面破舊、道路狹窄、綠化不完善等問題。這些舊住宅區(qū)的現(xiàn)狀已經(jīng)嚴(yán)重影響了臨安市的市容市貌，因此針對臨安市的舊城區(qū)改造非常必要。改造根據(jù)城市的實(shí)際情況和存在的主要問題，并遵循科學(xué)規(guī)劃、合理布局、有序建設(shè)的原則改造臨安舊城區(qū)，使舊城區(qū)在城市發(fā)展中重新煥發(fā)活力，更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會和文化等方面的發(fā)展需要。
1 概述
1.1 規(guī)劃背景 根據(jù)浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳文件――建保發(fā)（2013）153號關(guān)于做好城市舊住宅區(qū)（危舊房、城中村）改造專項規(guī)劃編制工作的通知，經(jīng)研究，決定開展新一輪城市舊住宅區(qū)（危舊房、城中村）改造專項規(guī)劃編制工作。
由于建設(shè)年代早、基礎(chǔ)建設(shè)不完備、管理體制不健全等原因，造成舊小區(qū)違章建筑多，環(huán)境臟、亂、差，小區(qū)道路、綠地?fù)p毀嚴(yán)重，停水、停電、下水道堵塞現(xiàn)象時有發(fā)生，導(dǎo)致小區(qū)居民日常生活面臨許多問題和實(shí)際困難。而針對性的對老舊住宅區(qū)的改造，臨安主城區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境將會得到較大改善，各類亂象得到有效整治，有效地推進(jìn)了生活小區(qū)的文明創(chuàng)建和日常管理工作，很大程度上改善了群眾的生活環(huán)境，提高了群眾的生活質(zhì)量。
1.2 規(guī)劃原則
1.2.1 指導(dǎo)思想 以黨的十精神力為指引，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以改善群眾居住條件、優(yōu)化人民環(huán)境、建設(shè)美麗浙江為根本出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)真做好專項規(guī)劃編制工作，全面有序推進(jìn)城市舊住宅區(qū)（危舊房、城中村）改造。
1.2.2 基本原則 ①政府組織：為深入貫徹和落實(shí)“三改一拆”行動計劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》，臨安市規(guī)劃建設(shè)局委托設(shè)計院對臨安市城市舊住宅區(qū)（危舊房、城中村）改造進(jìn)行專項規(guī)劃。②專家領(lǐng)銜：方案最終在評審會上經(jīng)多位城市規(guī)劃領(lǐng)域?qū)＜业脑u審，專家們就設(shè)計方案進(jìn)行探討，對方案的亮點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行肯定，對方案的不足之處提出修改意見。③部門合作：本項目在規(guī)劃建設(shè)局、“三改一拆”辦公室、征收辦、各街道以及社區(qū)鼎立合作下進(jìn)行。④公眾參與：本次規(guī)劃的制定、修改和批準(zhǔn)等過程均是公開的，以發(fā)放問卷的形式來獲取公眾的意見和想法，通過合理的規(guī)劃把公眾的意見、想法體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。⑤科學(xué)決策：經(jīng)專業(yè)的評估體系得出臨安市舊住宅區(qū)存在的問題，在正確的技術(shù)路線支持下擬定初步方案，根據(jù)居民和規(guī)劃建設(shè)局的意見對方案進(jìn)行調(diào)整，再經(jīng)過專家的評審后修改得出最終方案。
1.3 規(guī)劃要點(diǎn)和技術(shù)路線
1.3.1 規(guī)劃重點(diǎn)與難點(diǎn) 規(guī)劃重點(diǎn)范圍北至環(huán)北路，南至錦溪、吳越街，西至玲瓏山路，東至圣園路、望湖路，總用地面積1832公頃。本次規(guī)劃的舊住宅區(qū)指建設(shè)年代久、建筑密度大、房屋結(jié)構(gòu)陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、居住環(huán)境惡劣、存在安全隱患的集中連片住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)。需要統(tǒng)計綜合整治面積、戶數(shù)、安置用房建設(shè)面積、套數(shù)、小區(qū)改造內(nèi)容。
1.3.2 工作技術(shù)路線 由前期研究入手，分析背景，收集資料，制作問卷調(diào)查表及確定工作的目標(biāo)重點(diǎn)；后到臨安轄區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括小區(qū)建筑立面、道路交通、停車位實(shí)用、環(huán)境綠化、市政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、配套設(shè)施、技防設(shè)施、違章建筑、文明建設(shè)及相關(guān)部門和群眾座談。根據(jù)調(diào)查結(jié)果及相關(guān)案例解讀，對現(xiàn)狀進(jìn)行問題總結(jié)。包括停車難問題、立面破舊、管線老化、亂搭亂建、環(huán)境衛(wèi)生差、道路破損、配套設(shè)施不齊全、無物業(yè)等問題。根據(jù)問題總結(jié)，我們制定老舊小區(qū)現(xiàn)狀評價體系，制定評價標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)打分，總結(jié)小區(qū)的改造程度。經(jīng)過前期的大量工作，最后研究出一套成果，包含年度改造計劃，改造提升建議及實(shí)施保障。
2 現(xiàn)狀研究
2.1 現(xiàn)狀分類與評估 通過現(xiàn)場踏勘，將老舊住宅區(qū)從建筑年代和區(qū)域環(huán)境兩方面上分別將現(xiàn)狀建筑劃分為若干類型，再根據(jù)現(xiàn)狀劃分情況從建筑年代和區(qū)域環(huán)境兩方面綜合考慮區(qū)域改造內(nèi)容和時序。
2.2 現(xiàn)狀老舊小區(qū)普查
2.2.1 居民意愿調(diào)查 制定臨安市老舊住宅區(qū)整治專項規(guī)劃居民調(diào)查表，根據(jù)問卷統(tǒng)計結(jié)果，對住宅區(qū)的綜合改造要求最大。主要為立面翻新，增加文化體育設(shè)施、行政管理設(shè)施及社區(qū)管理中心。在道路系統(tǒng)改造方面，希望能有條件的加寬、平整路面，規(guī)范機(jī)動車的停放，并對小區(qū)入口進(jìn)行改造。在綠地及活動場地的改造方面，整治的主要內(nèi)容為綠化整修、植物的修復(fù)與補(bǔ)植；增加室外活動、健身場地；增加室外座椅、遮雨和遮陽設(shè)施。
2.2.2 老舊小區(qū)現(xiàn)狀評價標(biāo)準(zhǔn) 老舊小區(qū)現(xiàn)狀從管理服務(wù)、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，采取調(diào)查問卷方式進(jìn)行打分，按照滿分一百分加權(quán)打分的模式分別得出各小區(qū)單項得分及總分情況，根據(jù)評分高低指導(dǎo)小區(qū)改造時序。
3 研究成果
3.1 改造內(nèi)容 根據(jù)現(xiàn)狀研究結(jié)果，可以總結(jié)出舊住宅區(qū)改造的主要內(nèi)容。老舊住宅區(qū)改造主要內(nèi)容包括有供暖系統(tǒng)改造、建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造、供水管網(wǎng)改造、排污管網(wǎng)改造、“三化”改造以及公共服務(wù)設(shè)施的改造。
城中村改造的主要內(nèi)容包括無形改造和有形改造。無形改造，即實(shí)現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)變”：一是農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變；二是管理方式轉(zhuǎn)變；三是土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變；四是經(jīng)濟(jì)性質(zhì)轉(zhuǎn)變。有形改造，按照現(xiàn)代化城市住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對城中村進(jìn)行拆遷改造，建設(shè)成現(xiàn)代化文明社區(qū)，將農(nóng)村改造成城市。
3.2 改造時序 改造時序依據(jù)現(xiàn)狀研究關(guān)于老舊小區(qū)現(xiàn)狀的分類結(jié)果以及加權(quán)打分的高低綜合考慮的，包括有老舊住宅區(qū)和城中村的改造時序。結(jié)合老舊住宅區(qū)實(shí)際情況、街道改造實(shí)力等多方面因素得出錦橋社區(qū)、武肅里社區(qū)、文昌閣社區(qū)、新民里社區(qū)、萬馬社區(qū)、苕溪社區(qū)、錦潭社區(qū)、蘭嶺社區(qū)、馬溪社區(qū)、西墅社區(qū)以及其它地區(qū)內(nèi)各小區(qū)改造的先后時間順序。結(jié)合城中村的實(shí)際情況，建議城中村改造的時間順序并推薦先階段的開工建設(shè)項目以及未來儲備建設(shè)項目，確保城中村改造順利有序的進(jìn)行。
4 總結(jié)
舊城區(qū)的改造應(yīng)當(dāng)以提高人民的生活質(zhì)量為目的。在改造的同時要注意合理安排時間順序，從大局出發(fā)，優(yōu)先安排生活最不方便的區(qū)域進(jìn)行改造。根據(jù)民意調(diào)查的結(jié)果和科學(xué)的論證綜合考慮改造的內(nèi)容，對舊城區(qū)的改造做到科學(xué)規(guī)劃、合理布局、有序建設(shè)，讓舊城區(qū)在城市發(fā)展中重新煥發(fā)青春，使舊城區(qū)的改造更好更快的為臨安市經(jīng)濟(jì)、社會、文化的發(fā)展做貢獻(xiàn)。
本次臨安市舊住宅區(qū)的改造是本著以人為本的宗旨，通過大范圍的實(shí)際調(diào)研和群眾意見的采集確定改造內(nèi)容和時序，改造的內(nèi)容和成果既做到科學(xué)合理規(guī)劃又符合民意的方向，為將來舊城區(qū)的改造提供了科學(xué)可靠的依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹秋實(shí).舊城區(qū)改造規(guī)劃的探析-以海城市舊城區(qū)改造為例[J].規(guī)劃師，2013（1）：117-118.