城中村改造建議精選(九篇)

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第1篇：城中村改造建議范文

同時(shí)，當(dāng)前鋼材、水泥等建材價(jià)格較低，貨幣政策較寬松等，也是加快城中村改造的有利條件。

城中村改造是城市現(xiàn)代化進(jìn)程中一道繞不過的坎。盡管在改善人居環(huán)境、完善城市功能、提升城市生態(tài)文明建設(shè)水平等方面都具有重要意義，但由于存在投資巨大、存量土地盤活困難等問題，長期以來，城中村改造進(jìn)展并不順利。同時(shí)，城中村改造工作雖是民心所向、群眾所盼，但真正實(shí)施、推進(jìn)起來仍存在不少困難和阻力，未來幾年還都將是我市城中村改造工作的攻堅(jiān)之年。

要繼續(xù)保持高壓姿態(tài)，堅(jiān)決打贏城中村改造攻堅(jiān)戰(zhàn)，就要強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，加快提升主城區(qū)首位度，促進(jìn)城市有機(jī)更新常態(tài)化，用重兵、出重拳，克難攻堅(jiān)，保持定力，力爭(zhēng)城中村改造有一個(gè)質(zhì)的突破與飛躍。各部門要積極配合、全力推進(jìn)，以目標(biāo)倒逼責(zé)任，以時(shí)間倒逼進(jìn)度，強(qiáng)力推進(jìn)各類疑難問題的解決。同時(shí)，要堅(jiān)定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度減少資金沉淀，大力為百姓營造舒適人居環(huán)境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公開、公平，讓老百姓心服口服。城中村改造過程中，政策平衡問題很重要，也是老百姓最關(guān)心的問題，政府部門應(yīng)該一碗水端平，做到所有拆遷補(bǔ)償協(xié)議都公開，可以隨時(shí)讓其他拆遷戶查閱，一旦遇到疑問，工作人員要及時(shí)正面解答。不讓按時(shí)簽約的老實(shí)人吃虧，不讓漫天要價(jià)的釘子戶得益。

第2篇：城中村改造建議范文

關(guān)鍵詞：景觀都市主義；城中村改造；理論；實(shí)踐；探討

1.景觀都市主義概述

從某種意義上說，景觀都市主義是一種全新的理論，它不僅跨越了不同的學(xué)科，還涉及到很多領(lǐng)域。相應(yīng)地，在城市規(guī)劃方面，景觀都市主義主要是以景觀作為其中的紐帶。在此基礎(chǔ)上，景觀都市主義在對(duì)不同領(lǐng)域予以整合的基礎(chǔ)上，全面解決城市在發(fā)展過程中遇到的問題。同時(shí)，還把景觀作為媒介，創(chuàng)造出一種不一樣的城市形態(tài)以及空間結(jié)構(gòu)。景觀都市主義的出現(xiàn)，主要是因?yàn)槌鞘性诃h(huán)境方面存在的很多問題與不合理的設(shè)計(jì)有著密切聯(lián)系。針對(duì)這些問題，需要以景觀都市主義的理論為基礎(chǔ)，對(duì)它的實(shí)踐予以分析，采取可行的對(duì)策來解決。

2.關(guān)于城中村的改造

從某種角度來說，城中村是城市化進(jìn)程中一道獨(dú)特而亮麗的風(fēng)景線。城中村急需根據(jù)實(shí)際狀況來予以合理的改造，因?yàn)殡S著大量人口不斷涌入到城市中心地帶，城中村的規(guī)模不斷擴(kuò)大，而它并沒有處于有序的管理之中。它存在很多問題：一是高大的建筑物不斷增加，卻沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃與布局，處于混亂的格局中。二是在城市中心地帶，人口的容量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市中心應(yīng)有的容量，在安全方面埋下了隱患問題。與此同時(shí)，隨著城中村的改造，還引發(fā)了一系列的其它問題，比如，城市土地的價(jià)格不斷提高，造成房屋拆遷方面的費(fèi)用不斷增加。城中村的改造并不是隨意改造。在改造過程中，不僅需要在社會(huì)歷史學(xué)的角度分析，還要站在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度進(jìn)行全面考慮。換句話說，城中村的數(shù)量需要保持在一定范圍之內(nèi)，需要堅(jiān)持適度的原則，可見，在改造城中村時(shí)，需要遵循謹(jǐn)慎而穩(wěn)步的原則。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)方面以及城市的持續(xù)發(fā)展方面，加以重視。改造后的城中村展現(xiàn)出城市應(yīng)有的活力，再現(xiàn)它的精神文化。總的來說，對(duì)城中村改造予以完善，也是對(duì)農(nóng)民城市化問題進(jìn)行合理的解決。同時(shí)，在城中村改造方面，需要站在城市持續(xù)發(fā)展的角度，對(duì)它各個(gè)方面予以恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整。比如，城市人口的合理分配；予以科學(xué)規(guī)劃與布局城中村，需要對(duì)城中村帶來的環(huán)境問題予以全面分析。在此基礎(chǔ)上了，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略。

3.啟示

第3篇：城中村改造建議范文

關(guān)鍵詞：城中村改造 新型城鎮(zhèn)化 問題與建議

一、城中村改造是提升新型城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的重點(diǎn)

目前，我國城鎮(zhèn)化處在高速發(fā)展階段，成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎和新動(dòng)力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1978年至2013年，我國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增至7.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.9%增至53.7%，年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，全國城鎮(zhèn)人口數(shù)已接近歐洲總?cè)丝跀?shù)。到2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。然而，城鎮(zhèn)化速度的加快和城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提升面臨著各種困難與挑戰(zhàn)。其中，“城中村”改造是最為突出的問題之一。無論是2007年的“重慶最牛釘子戶”事件，還是2012年的“太原最牛釘子墳”事件，均反映出城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到不同利益主體的利益關(guān)系，各方利益沖突時(shí)常發(fā)生。并且，協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系以及推進(jìn)各項(xiàng)工程建設(shè)等都需要大量資金支持。如果不能切實(shí)解決好城中村改造工作，那么城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量將難以得到保障，勢(shì)必會(huì)影響城鎮(zhèn)化健康、可持續(xù)性發(fā)展。因此，做好城中村改造文章，扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為“十三五”時(shí)期乃至未來較長時(shí)間內(nèi)勢(shì)在必行且迫在眉睫的重點(diǎn)工作。

二、城中村改造面臨的問題

（一）空間布局欠優(yōu)化

各地在城中村改造過程中為順利推進(jìn)工作開展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具體落實(shí)中，由于各個(gè)城中村發(fā)展基礎(chǔ)、改造路徑不同，其局部的利益就很難與城鎮(zhèn)整體利益相協(xié)調(diào)，導(dǎo)致舊城改造與整體城鎮(zhèn)空間布局協(xié)調(diào)性較差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏長期、整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)，空間布局的科學(xué)合理性缺乏必要論證。這將會(huì)阻礙城市功能完善，影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

（二）商業(yè)模式趨同化

在城中村改造過程中，各地在改造項(xiàng)目推進(jìn)過程普遍存在缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)性。主要原因在于政府的統(tǒng)籌全域商業(yè)項(xiàng)目機(jī)制尚未健全，各級(jí)基層部門“各自為政、彼此分割”，很難從全局和長遠(yuǎn)視角來準(zhǔn)確把握整個(gè)城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)。從商業(yè)發(fā)展規(guī)劃本身來看，各地做法普遍在村民集體協(xié)商基礎(chǔ)上決策，這些決策更多是追蹤市場(chǎng)熱點(diǎn)，注重短期效益。這必然出現(xiàn)各村商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)。

（三）資金籌集單一化

在推動(dòng)城中村改造中，各地普遍反映出資金籌措手段單一，大量依靠政府自有財(cái)政，從而加大財(cái)政支出壓力。另外，市場(chǎng)化的資金也存在較高風(fēng)險(xiǎn)，在具體項(xiàng)目操辦上有一定難度。比如，雖然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中發(fā)揮重要作用，但是優(yōu)秀企業(yè)參與開發(fā)的積極性卻不是很高。特別是在市場(chǎng)行情一般的三四線城市，由于容積率限制等因素導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)利潤薄、風(fēng)險(xiǎn)高、投入意愿低。所以，構(gòu)建多元化、市場(chǎng)化的融資渠道也是城鎮(zhèn)化的難題。

（四）利益訴求多元化

在城中村改造過程中，存在多個(gè)有不同利益訴求的主體，很多問題難以達(dá)成共識(shí)。由于地方政府、居民、企業(yè)對(duì)城中村改造目標(biāo)函數(shù)不同，彼此間利益訴求差異化較大。在實(shí)際操作過程中，幾方利益訴求者博弈時(shí)常發(fā)生，甚至存在利益沖突。不同層級(jí)政府、政府部門內(nèi)部的各個(gè)局委辦，各類開發(fā)企業(yè)間、拆遷農(nóng)民與市民間、不同區(qū)位的被拆遷群體之間都是不同的利益代表。面對(duì)多元利益訴求，在有限的可分配資源約束下，利益協(xié)調(diào)難度必然制約城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度。

三、政策建議

（一）加快研究制定城中村改造法律支撐機(jī)制

“城中村”改造，需要有完善的法律法規(guī)予以支撐。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上下限以及各區(qū)域內(nèi)各類拆遷安置補(bǔ)償政策和標(biāo)準(zhǔn)要以法治手段來明確和統(tǒng)籌平衡，充分體現(xiàn)物權(quán)法平等保護(hù)的原則。拆遷安置補(bǔ)償模式也要逐步統(tǒng)一規(guī)范化，杜絕拆遷過程中搶建加蓋風(fēng)潮。只有通過完善法律法規(guī)來解決城中村改造出現(xiàn)的無法可依尷尬局面，才能夠減少居民思想顧慮與抵觸情緒，有利于城中村改造的順利推進(jìn)。

（二）分階段、分步驟推進(jìn)“一村一策”改進(jìn)機(jī)制

政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在整體改造上統(tǒng)籌規(guī)劃，并在具體項(xiàng)目上分類指導(dǎo)，推進(jìn)“一村一策”的改造機(jī)制。具體而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市發(fā)展的主體功能區(qū)定位差異，對(duì)不同地帶的城中村采取不同的改造模式。比如，對(duì)位于中心地帶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的城中村，可能需要改造發(fā)展為檔次較高的商業(yè)綜合體；而對(duì)開發(fā)尚不成熟的地帶，同時(shí)又具有重要生態(tài)功能的地帶，則應(yīng)當(dāng)適度改造、提升其綠化水平和環(huán)境美化效果，將其改造成為城市景觀帶，必要時(shí)要進(jìn)行拆遷居民異地安置。在不同地帶、不同改造項(xiàng)目推進(jìn)中，需要的資金投入是差異較大的，因此，要權(quán)衡改造的迫切性和改造資金承受力，從而確定合理的推進(jìn)時(shí)序，積極穩(wěn)妥進(jìn)行。

（三）創(chuàng)新城中村改造的投融資機(jī)制

根據(jù)不同村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及籌資能力，分類探索創(chuàng)新城中村改造的投融資機(jī)制。對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)薄弱及村民籌資能力不強(qiáng)的城中村地區(qū)，可以考慮先“引鳳”后“筑巢”，即通過政府政策優(yōu)惠等引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、信用等級(jí)高的開發(fā)商參與城中村改造，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享改造開發(fā)紅利；對(duì)于村集體資產(chǎn)雄厚及村民籌資能力較強(qiáng)的城中村，應(yīng)當(dāng)探索如何按照自身意愿與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作。

（四）建立城中村商業(yè)業(yè)態(tài)與城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃融合機(jī)制

在城中村改造項(xiàng)目中，發(fā)展商業(yè)要避免短期化、盲從化，而應(yīng)與整個(gè)城市商業(yè)布局規(guī)劃相結(jié)合，以保證商業(yè)的差異化和可持續(xù)發(fā)展，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)?？梢钥紤]發(fā)展城市綜合體，吸引城市運(yùn)營商、投資商，從而使城市商業(yè)發(fā)展均衡化。

（五）創(chuàng)新農(nóng)民在“城中村改造”的利益分配機(jī)制

城中村改造決策既要本著村民自治的原則，由村民組織自行決定是否改造，以及如何改造。在法律法規(guī)框架下可以適度引導(dǎo)，但不能夠強(qiáng)行干涉。政府需要適時(shí)進(jìn)行居民間的利益協(xié)調(diào)，避免集體內(nèi)部出現(xiàn)“以強(qiáng)凌弱”。但是，政府部門絕對(duì)不能做開發(fā)商利益代言人或者以出政績?yōu)槟康闹苯油迕襁M(jìn)行無休止非對(duì)等的談判。同時(shí)，在整合土地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)賦予原住村民土地升值開發(fā)權(quán)，使村民可以利用土地向銀行貸款，或以土地入股聯(lián)合其他主體合作進(jìn)行改造開發(fā)，從而解決集體建設(shè)用地開發(fā)融資難問題。

參考文獻(xiàn)：

[1].協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇[J].行政管理改革，2012（11）

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[3]師旭輝.新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的幾個(gè)難題和風(fēng)險(xiǎn)[J].中國財(cái)經(jīng)信息資料，2014（7）

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第4篇：城中村改造建議范文

關(guān)鍵詞：城中村；城中村改造；歷史文化保護(hù)；園林綠化

“城中村”是在城市建成區(qū)內(nèi)，仍以農(nóng)村建制的行政村，也稱“都市村莊”[1]。隨著城市化的發(fā)展，城中村已不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要，許多城市開始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近幾年，出現(xiàn)了許多尖銳的矛盾和糾紛，甚至影響到社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。所以，對(duì)我國城中村改造的研究，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。以下以保定市為例，來探討一下。

1.保定市城中村改造的現(xiàn)狀

保定市是具有2300多年歷史的古城，是中國的歷史文化名城和對(duì)外開放城市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域中占有重要地位。

近年來，保定市加快實(shí)施區(qū)域中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極落實(shí)全省“一線兩廂”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，主動(dòng)融入“京津冀”都市圈加快發(fā)展。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”和“市級(jí)主導(dǎo)、區(qū)級(jí)組織、村級(jí)實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”的思路，確保三年內(nèi)已列入改造范圍(建成區(qū)內(nèi))的75個(gè)城中村全部實(shí)施拆遷改造。城中村改造還是有了可喜進(jìn)展，如北市區(qū)東魯崗村的城中村改造已在有條不紊的進(jìn)展之中。而從這一改造過程中，市政當(dāng)局及開發(fā)商逐步摸索出了較為合理的適合保定市的模式， 對(duì)于該市城中村改造進(jìn)程的提速有著重要影響。但是從中出現(xiàn)的問題仍是不容忽視的。

2.城中村改造中存在的問題

2.1管理和運(yùn)行機(jī)制存在問題

首先組織指導(dǎo)力度不夠。當(dāng)前保定市主要由市根據(jù)實(shí)際情況開展，由于市一級(jí)政務(wù)繁忙，實(shí)際工作也下放到了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）和開發(fā)商具體負(fù)責(zé)，工作指導(dǎo)力度明顯不夠。參與此項(xiàng)工作的相關(guān)職能部門把工作重點(diǎn)放在制定宏觀政策上，對(duì)于如何開展各項(xiàng)工作指導(dǎo)較少，使一些地方工作出現(xiàn)脫節(jié)。

其次管理體制運(yùn)行不順暢。由于政府的引導(dǎo)不到位，開發(fā)商投資過于注重利潤回報(bào)，與村民之間因拆遷補(bǔ)償問題易產(chǎn)生過多糾紛，對(duì)城中村改造的進(jìn)程造成了拖延。

第三，集體資產(chǎn)處置難度大。實(shí)行征地農(nóng)轉(zhuǎn)非的，村（組、社）的集體資產(chǎn)和債權(quán)、債務(wù)如何處理，有關(guān)法律、法規(guī)和政策沒有明確規(guī)定，從而影響了城中村改造的進(jìn)程。

2.2 原村民利益和生活難以保障

2.2.1利益難以保障

主要表現(xiàn)在集體土地所有權(quán)變更補(bǔ)償?shù)团c改變用途后帶來巨額土地收益之間的矛盾。前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業(yè)補(bǔ)辦征用手續(xù)時(shí)，集體土地所有者抵觸強(qiáng)烈；另一方面，規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地新的私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象又頻頻發(fā)生，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擅自改變土地用途、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建造商業(yè)用房私下轉(zhuǎn)讓、出租等案件時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了原村民的利益。

村民變?yōu)榫用?，失去了從業(yè)載體，重新就業(yè)更加困難，收入和生活水平顯著下降。

而新區(qū)建成后，社會(huì)保障和社會(huì)福利在政策執(zhí)行上出現(xiàn)一些問題：一是城市低保。而實(shí)際情況是相當(dāng)部分居民把土地補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償費(fèi)用于購買安置房和生活用品后，已所剩無幾，生活陷入困境。二是社會(huì)保障還未將原村民納入社會(huì)養(yǎng)老范圍；三是“醫(yī)?！睕]將原村民納入“醫(yī)保”范疇。

3.城中村改造的一些建議

城中村改造是一項(xiàng)民心工程，是改變城市面貌的必由之路，也是一項(xiàng)能讓原城中村村民最終能受益的舉措。針對(duì)當(dāng)前保定市城中村改造工作存在的種種問題，提出以下建議和對(duì)策：

3.1建立合理改造機(jī)制，提供多方位保障

成立由市領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的專門機(jī)構(gòu)，并有效運(yùn)作起來，負(fù)責(zé)組織實(shí)施、指導(dǎo)和監(jiān)督全市的城中村改造各項(xiàng)工作，確保領(lǐng)導(dǎo)組織體系完整到位；工作人員深入基層調(diào)研，出臺(tái)全市統(tǒng)一的可操作性強(qiáng)的城中村改造指導(dǎo)方案；加強(qiáng)各級(jí)工作人員的思想政治教育，從觀念上樹立“以人為本”的思想；開展工作人員的專項(xiàng)培訓(xùn)教育，確保順利開展各項(xiàng)工作；加大城中村改造工作的宣傳力度。

3.1.2進(jìn)一步完善城中村的社會(huì)保障工作

首先，建立統(tǒng)一的城中村醫(yī)療保險(xiǎn)制度。城中村改造合作意向時(shí)間長，改造時(shí)間長，村民向市民過渡時(shí)間也較長，因此需要與之適應(yīng)的醫(yī)療保險(xiǎn)模式。其次，完善城中村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。建議出臺(tái)相應(yīng)城中村社區(qū)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度：對(duì)參保人員進(jìn)行身份劃分；測(cè)算頒布不同時(shí)期被征地人員應(yīng)繳交的不同標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行繳費(fèi)方式應(yīng)多樣化。

3.1.3多渠道解決就業(yè)問題

相關(guān)職能部門應(yīng)積極做好就業(yè)宣傳教育工作，轉(zhuǎn)變居民就業(yè)觀念。讓他們認(rèn)識(shí)到思想不能仍停留在原來的農(nóng)村意識(shí)中，應(yīng)該積極主動(dòng)地參與到城市就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)行列，努力提高自身素質(zhì)，掌握一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，為生存和就業(yè)打好基礎(chǔ)。

鼓勵(lì)和支持城中村所在辦事處和居委會(huì)通過招商引資，發(fā)展多元經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)居民創(chuàng)業(yè)。特別是被征地的居民，手里有了一定的資金，需要的是如何進(jìn)行投資的專題講座和相關(guān)信息。可根據(jù)需要組織相應(yīng)的知識(shí)講座和信息交流活動(dòng)，建立一個(gè)適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)。

完善勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)管理體系和培訓(xùn)體系。城中村改造后社區(qū)應(yīng)及時(shí)建立勞動(dòng)服務(wù)站，建立勞動(dòng)力就業(yè)信息庫；職能部門對(duì)居民開展免費(fèi)的勞動(dòng)技術(shù)再培訓(xùn)，培養(yǎng)他們掌握在城市謀生的一技之長，實(shí)現(xiàn)自我獨(dú)立。

3.2改造資金及補(bǔ)償

設(shè)立專項(xiàng)改造資金。市政當(dāng)局要從財(cái)政、規(guī)劃、土地、建設(shè)房產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資、行政服務(wù)、司法等多方面扶持城中村改造的推進(jìn)。財(cái)政方面，保定市在稅收、土地出讓金、行政性收費(fèi)、事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營性收費(fèi)等方面都給予了扶持。建議通過區(qū)、鎮(zhèn)（街道）籌措資金，按土地出讓收入的分配比例設(shè)立城中村改造專項(xiàng)基金，作為城中村改造的征地拆遷補(bǔ)償安置資金，?？顚Ｓ?。

補(bǔ)償實(shí)行一村一策。為保障被拆遷人的利益，保定市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在國家、省、市的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定的前提下制定。建議根據(jù)上年度不同區(qū)位不同用途存量房屋市場(chǎng)交易的平均價(jià)，制定拆遷房屋最低補(bǔ)償價(jià)格，根據(jù)實(shí)際居住水平制定最低補(bǔ)償面積標(biāo)準(zhǔn)。

3.3打造綠色宜居新城區(qū)

]首先抓好公共綠地建設(shè)。公共綠地是城市園林綠化的精華，是打造藍(lán)天碧水綠城、實(shí)現(xiàn)環(huán)境治理和城市發(fā)展良性互動(dòng)的關(guān)鍵所在。在建設(shè)工作中，加強(qiáng)歷史古跡的保護(hù)與再現(xiàn)，使之成為傳承文化與市民休憩的活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)構(gòu)建綠化廣場(chǎng)和街旁綠地，使景觀更好，設(shè)施更齊，爭(zhēng)取更大的人均公共綠地面積。 其次抓好城中村居住區(qū)和道路綠化建設(shè)。在城市路網(wǎng)建設(shè)中，堅(jiān)持道路建設(shè)與綠化“三同步”。在建設(shè)過程中，精心設(shè)計(jì)、精心施工，打造一路一景。從而為后續(xù)改造工程起到示范作用。

4結(jié)論

“城中村”改造實(shí)際上既是一個(gè)政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、村民和城市等多方利益博弈的過程，也是涉及多種領(lǐng)域的巨大的系統(tǒng)工程。因此，城中村改造面臨的是多方面的挑戰(zhàn)，包含了經(jīng)濟(jì)的，社會(huì)的，歷史的，文化的等多種元素的綜合。要真正解決問題，必須改善領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，加強(qiáng)社會(huì)保障，保護(hù)和尊重歷史，維護(hù)和改善環(huán)境，總之，要有一個(gè)綜合而辯證的對(duì)策。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：城中村改造建議范文

關(guān)鍵詞：城中村改造；難點(diǎn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1城中村現(xiàn)狀及改造的必要性

城中村，簡(jiǎn)單地說就是“城市中的農(nóng)村”，是在城市市區(qū)范圍內(nèi)，仍保留農(nóng)村生活習(xí)慣和農(nóng)村管理方式，使用集體土地，以村民委員會(huì)為組織形式的行政村落。

城中村大體可分為三類：

第一類是已完全沒有農(nóng)用地的村莊，且已經(jīng)被城市包圍；第二類是有少量農(nóng)用地的村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的村莊；第三類是處在城市中但有較多農(nóng)用地且近期不列入城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的村莊。從現(xiàn)狀上看，城中村已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了城市化進(jìn)程。

一是城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理不配套，各種管道、電線雜亂無章，排水排污不暢并且缺乏公共綠地與體育等設(shè)施，居住和生活質(zhì)量低，既影響了城市整體環(huán)境也影響了城市的整體規(guī)劃和布局。

二是由于城中村主要是低層次的物業(yè)經(jīng)濟(jì)， 用地管理混亂，城中村內(nèi)的居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，宅基地、集體用地管理與建設(shè)混亂，違法違章建筑多，住宅多以獨(dú)家獨(dú)戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑而成，土地和資源產(chǎn)出效益不高，既破壞了城市土地利用的整體性，也造成了城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

三是城中村多是以地租等為主要收入來源，不利于城中村居民參與新的城市社會(huì)分工和競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，制假售假、偷漏稅、無證經(jīng)營人員在“城中村”聚集現(xiàn)象較為突出，對(duì)正常的市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營秩序沖擊嚴(yán)重。

四是城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外來人口，成為滋生“黃賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發(fā)生，治安形勢(shì)嚴(yán)峻。城中村作為城市化進(jìn)程中一種獨(dú)特的現(xiàn)象，在管理體制上，一方面它作為城市社區(qū)的組成部分，必須接受城市政府的領(lǐng)導(dǎo)，在城市社區(qū)管理體制下運(yùn)行；另一方面它屬于農(nóng)村社區(qū)，在土地制度、戶籍管理制度等方面必須執(zhí)行農(nóng)村社區(qū)管理體制，從而構(gòu)成了管理體制的交叉性。城市與農(nóng)村“二元管理體制”并行，構(gòu)成了其“邊緣社區(qū)”的特征。

因此，改造城中村是城市化進(jìn)程的必然，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)管理現(xiàn)代化的需要，更是提高城市土地利用效率的要求。同時(shí)，從時(shí)機(jī)的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發(fā)揮改造的綜合效益。否則，隨著時(shí)間推移，城中村私房自行翻建擴(kuò)建將帶來一輪新的違章建筑，將使改造成本和難度持續(xù)增加。

2城中村改造的難點(diǎn)

城中村急需改造，但也確實(shí)面臨各種困難。一是土地問題。城中村土地基本上是集體土地，而且有一部分是農(nóng)用地、甚至是耕地或基本農(nóng)田。城中村改造要將農(nóng)村變?yōu)槌鞘?，必然涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、保護(hù)耕地和基本農(nóng)田等問題。

二是違法建筑問題。城中村存在大量違法建筑，因其土地產(chǎn)權(quán)的特殊性令改造陷入兩難境地：如果承認(rèn)違建的產(chǎn)權(quán)，則鼓勵(lì)了違法行為， 會(huì)引起新的搶建；如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，則法律依據(jù)不足且違法行為普遍，這些違法建筑難以，令改造無從進(jìn)行。

三是城中村拆遷改造中，居民要求的補(bǔ)償安置費(fèi)用數(shù)額巨大，甚至即使足額補(bǔ)償，許多居民對(duì)拆遷仍有抵觸。這給改造帶來巨大的成本。同時(shí)如何安置好被拆遷居民，維持社會(huì)穩(wěn)定，也是城中村改造的一件根本大事。

3城中村改造的策略和措施

3.1認(rèn)真調(diào)研， 推廣和借鑒成功經(jīng)驗(yàn)。城中村改造是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，事關(guān)村集體、村民、政府、開發(fā)單位等多方面利益。同時(shí)，由于城中村是城市化過程中存在的普遍現(xiàn)象，一些實(shí)施改造較早的城市探索了較有效的改造辦法， 取得了有益的經(jīng)驗(yàn)。因此，做好城中村改造要在做好翔實(shí)調(diào)研的同時(shí)，借鑒和推廣已有的辦法和經(jīng)驗(yàn)，從而研究制定具有可操作性、符合本地實(shí)際的辦法和措施，促進(jìn)城中村改造的順利進(jìn)行。

3.2正確認(rèn)清形勢(shì)，認(rèn)識(shí)改造重要意義。正確認(rèn)清城中村改造形勢(shì)，是推進(jìn)城中村改造的基礎(chǔ)，當(dāng)前城中村改造面臨良好的機(jī)遇。城中村改造是一項(xiàng)政府和廣大群眾都能夠獲得“雙贏”的實(shí)事民心工程，對(duì)構(gòu)筑和諧社會(huì)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)具有戰(zhàn)略性的意義。城中村改造有利于改變城市整體面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活環(huán)境，提高村民生活質(zhì)量；有利于合理利用集約用地，發(fā)揮土地效益，增加財(cái)政和農(nóng)民收益；有利于城市公建道路等設(shè)施順利建設(shè)，拉大城市框架，加快推動(dòng)新城區(qū)建設(shè)；有利于拉動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)和社會(huì)全面進(jìn)步。

3.3理順各項(xiàng)關(guān)系，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。（1）明確職責(zé)，理清主管部門和被管理單位之間的關(guān)系。城中村改造主要涉及集體土地的政策處理，縣國土資源管理局是征用集體土地房屋拆遷的主管部門，建議專門設(shè)立一個(gè)管理科室，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)從事縣城中村改造的單位、拆遷人以及被拆遷人加強(qiáng)政策指導(dǎo)和業(yè)務(wù)管理，要求各部門積極配合，理順省、市審批操作程序，加快改造工作。（2）理清國家、集體、村民之間的關(guān)系，在村民自愿的基礎(chǔ)上積極開展改造工作。城中村改造要讓百姓真實(shí)了解實(shí)際得到的利益，真正享受到國家的優(yōu)惠政策和集體利益。通過民主推選成立村級(jí)改造議事及工作小組，直接接觸村民，做到公開信息、公平補(bǔ)償、公正處事，使大多數(shù)村民支持改造，形成良好的改造氛圍。（3）理清城中村改造專設(shè)機(jī)構(gòu)的職能關(guān)系，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)?？h公共建設(shè)管理中心是城中村改造專設(shè)機(jī)構(gòu)，法律及法規(guī)上都沒有明確的行政職能，現(xiàn)有的工作職能只能依附于有關(guān)部門發(fā)揮作用，涉及集體土地的要依靠土地部門，涉及部分國有土地的要依靠建設(shè)部門。建議專設(shè)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)口歸屬，配備專業(yè)人員，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，必要時(shí)成立集體土地房屋拆遷公司，或者抽調(diào)土地、建設(shè)、規(guī)劃、計(jì)劃、街道等有關(guān)部門專職人員合署辦公，它對(duì)城中村改造成敗起著至關(guān)重要的作用。

3.4強(qiáng)化城中村改造規(guī)劃管理。市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源、建設(shè)、市政等部門及區(qū)縣政府，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，編制城中村改造總體規(guī)劃。同時(shí)，城中村改造，應(yīng)在區(qū)縣政府指導(dǎo)下，根據(jù)城中村改造總體規(guī)劃，按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細(xì)規(guī)劃，并嚴(yán)格實(shí)施。

3.5制定切實(shí)可行的城中村改造計(jì)劃及實(shí)施步驟。城中村改造應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)劃文件、年度土地供應(yīng)計(jì)劃和各城中村的具體情況，制定切實(shí)可行的城中村改造計(jì)劃，對(duì)城中村改造實(shí)施的順序和時(shí)間安排，城中村改造的項(xiàng)目范圍、性質(zhì)和投資規(guī)模，城中村改造涉及的主要政策優(yōu)惠措施等作出具體安排。同時(shí)，根據(jù)具體情況制定切實(shí)可行的實(shí)施步驟。

3.6加強(qiáng)城中村改造過程中的土地管理。城中村改造過程中，城中村的集體土地要依法轉(zhuǎn)為國有土地， 按照國有土地進(jìn)行管理。城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后， 土地的合法使用人、土地用途不變， 原農(nóng)用地承包人可繼續(xù)承包經(jīng)營， 但因?qū)嵤┮?guī)劃需要使用該土地的，應(yīng)當(dāng)服從城市規(guī)劃的需要。轉(zhuǎn)為國有的土地要納入市土地儲(chǔ)備體系， 按國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定進(jìn)行管理。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)， 并對(duì)承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3.7做好居民安置和就業(yè)工作。根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地整理和儲(chǔ)備，并根據(jù)居民意愿采取貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨锇仓醚a(bǔ)償兩種方式。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上， 既要考慮被征收土地原用途的年產(chǎn)值，又要綜合考慮土地區(qū)位、供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等多種因素，遵循市場(chǎng)原則，保證被征地農(nóng)民的生活水平得到改善、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障，打消農(nóng)民在城中村改造過程中的憂慮。

3.8制定和實(shí)施城中村改造配套政策。城中村改造是整個(gè)城市發(fā)展的大事，需要社會(huì)各界共同支持完成。政府作為城市的管理者，要盡快制定出切實(shí)可行的配套政策，而且這些政策應(yīng)涵蓋城中村改造過程的各部門、環(huán)節(jié)，如原房屋和土地的確權(quán)、違章建筑的處理、宅基地管理、集體經(jīng)濟(jì)管理、拆遷補(bǔ)償安置、改造資金籌措等。配套政策的核心和關(guān)鍵是要處理好村民的現(xiàn)實(shí)利益和長遠(yuǎn)利益關(guān)系。

第6篇：城中村改造建議范文

關(guān)鍵詞 城中村 拆遷 矛盾

城中村： 所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。

拆遷：是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

一、城市城中村拆遷初期面臨的主要問題

目前的城中村幾乎都沒有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆遷的城中村，一般都是位置較好，商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。絕大部分農(nóng)民基本都向城市化轉(zhuǎn)變，有些在城市務(wù)工，有些從事城市服務(wù)業(yè)，真正以土地為生的農(nóng)民基本沒有了。村里的住房一部分租給外來務(wù)工人員租住，位置好的改造成了商業(yè)門臉房，或自己經(jīng)營收入不菲，或是收取可觀的租金。這些村民原居住地生活成本較低，又有可以依靠的房屋租金作為主要經(jīng)濟(jì)來源，然而一旦進(jìn)行拆遷，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了賴以維生的經(jīng)濟(jì)來源。

分析城中村拆遷面臨的問題，主要有以下幾個(gè)方面：

1.補(bǔ)償不合理。通常表現(xiàn)為補(bǔ)償數(shù)額偏低，不能完全填補(bǔ)被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說，在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動(dòng)中，政府、拆遷人均各取所需，只有被拆遷人遭受了凈虧損，糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執(zhí)法上的原因。

不過，這種狀況近年有所改善。2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱新《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。顯然，新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統(tǒng)一體即完整的房地產(chǎn)來看待，不僅僅考慮房屋的殘值，還要考慮區(qū)位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補(bǔ)償金額計(jì)算方式對(duì)被拆遷人更為有利，也更為合理，我們稱之為合理補(bǔ)償金額。

然而，作為人類建造物的房屋，只有相對(duì)于人才有存在的意義。對(duì)于被拆遷人而言，被拆遷房屋絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫(yī)、購物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會(huì)給被拆遷人原有的便利生活、社會(huì)交往等造成不利影響，并且，對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)也需要一個(gè)身心備受煎熬的磨合期。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應(yīng)得到補(bǔ)償，我們稱之為充分補(bǔ)償金額。不過，無論新、舊條例，均未涉及這方面的補(bǔ)償。

2.補(bǔ)償不及時(shí)。補(bǔ)償不及時(shí)就是拆遷人不能按照承諾將補(bǔ)償款及時(shí)支付予被拆遷人。與補(bǔ)償不合理主要發(fā)生于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議磋商談判過程中不同，補(bǔ)償不及時(shí)主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后，是履行合同的問題?，F(xiàn)實(shí)中，補(bǔ)償不及時(shí)的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補(bǔ)償款的問題。補(bǔ)償不及時(shí)的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境，甚至引起災(zāi)難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

3.集體財(cái)產(chǎn)得不到合理處置。城中村基本都是城市發(fā)展過程中包圍形成的沒有土地的農(nóng)村，這些農(nóng)村在城市開發(fā)過程中土地轉(zhuǎn)讓一般都形成了較大的集體財(cái)產(chǎn)，有的還有一些集體企業(yè)及其他相關(guān)集體資產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)如何處置，分的公不公、均不均、有沒有侵吞、貪污集體資產(chǎn)現(xiàn)象，這些都是農(nóng)民所關(guān)注的焦點(diǎn)，也往往是滋生腐敗和發(fā)生上訪告狀的誘因。

4.違章建筑明顯增加，加大拆遷難度而且造成了更大的不公平。待拆遷村民為多得補(bǔ)償或滿足住房需求，以及對(duì)于先行城中村改造形成的不公平的效仿，導(dǎo)致村民進(jìn)行大量的違章建設(shè)，加大了拆遷補(bǔ)償安置難度。

5.暴力阻撓拆遷。產(chǎn)權(quán)人由于補(bǔ)償太低而不愿簽字拆遷，更有甚者毆打恐嚇執(zhí)法人員。

二、城中村拆遷的積極因素

盡管城中村拆遷存在很多困難和阻力，但是當(dāng)前開展城中村拆遷也有很多有利條件，而且越早動(dòng)手越主動(dòng)，越晚動(dòng)手成本越高，難度越大。分析當(dāng)前城中村拆遷有以下一些積極因素：

1.經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長推動(dòng)城市化步伐加快。近幾年來， 昆明市五華區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)增長，財(cái)政收入不斷增加，特別是二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加迅速，城市化進(jìn)程也在不斷加快。在這種情況下，由于城市的擴(kuò)張，以及對(duì)完善城市功能的需求和優(yōu)化城市環(huán)境的需要，對(duì)拆遷城中村更加迫切。

2.群眾要求改善生活環(huán)境和提高生活質(zhì)量的呼聲越來越高。經(jīng)濟(jì)的不斷增長帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，消費(fèi)需求層次不斷提高，人民群眾對(duì)于居住環(huán)境、生活條件也有了更高的追求。城中村拆遷是順應(yīng)時(shí)展，符合群眾要求的必然趨勢(shì)。這也是推動(dòng)城中村拆遷的最根本的動(dòng)力。住房條件的改善。

3.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用發(fā)揮越來越明顯，商業(yè)化的運(yùn)作給城中村改造提供了資金保障。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入，并逐漸滲入到社會(huì)發(fā)展的不同層次和各個(gè)領(lǐng)域，城中村拆遷也由過去的政府包攬向政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、商業(yè)開發(fā)的方向發(fā)展，使城中村拆遷所需的巨額資金得到了保障。

4.在經(jīng)營城市理念指導(dǎo)下，使城中村拆遷變成開發(fā)帶動(dòng)的重要手段。通過城中村的拆遷改造，在城中村自身環(huán)境變化的同時(shí)，帶動(dòng)了其周邊土地的升值，等于政府注入一條河卻引來了一方海。

5.城市功能進(jìn)一步得到了完善和提升。城市的發(fā)展對(duì)城市功能有了更高的要求，而一些城中村，由于其所處位置往往是城市發(fā)展初期繞道而行形成的。出于完善和提升城市功能的需要，必須加快城中村拆遷的步伐。

三、關(guān)于城中村拆遷的建議

從以上情況可以看出，拆遷城中村是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然選擇。為此，在借鑒其他地區(qū)城中村拆遷工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前我區(qū)城中村拆遷改造進(jìn)展情況，提出以下建議。

1.實(shí)行政府主導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作結(jié)合的城中村改造方式。由政府組織拆遷，對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償安置，拆遷后的土地由政府收儲(chǔ)，按市場(chǎng)化運(yùn)作，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者開發(fā)建設(shè)。

統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依法推進(jìn)，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。前期拆遷補(bǔ)償是城中村改造中各種矛盾問題的焦點(diǎn)，政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策，在保障國家利益、集體利益、拆遷當(dāng)事人利益的前提下，科學(xué)合理制定統(tǒng)一拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)符合規(guī)劃的合法建筑與違章建筑應(yīng)有區(qū)別，公正透明，陽光操作。對(duì)個(gè)別不講政策、漫天要價(jià)的釘子戶，經(jīng)政府行政裁決后仍拒絕拆遷的，應(yīng)加大強(qiáng)遷力度；對(duì)違法占地、違章建筑、私搭亂建要依法有效扼制，確保城中村改造穩(wěn)定、有序推進(jìn)。

2.加強(qiáng)城中村改造規(guī)劃指導(dǎo)。制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)城中村土地使用和各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行合理安排，做到先進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，后開發(fā)建設(shè)。在政府主導(dǎo)下，組建集體資產(chǎn)股份公司接管集體財(cái)產(chǎn)。即政府主導(dǎo)，中介機(jī)構(gòu)實(shí)施，對(duì)集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全面的析產(chǎn)、審計(jì)，對(duì)集體資產(chǎn)進(jìn)行全面的清盤、評(píng)估、核算，然后對(duì)資產(chǎn)向全體村民進(jìn)行全面公開。促使經(jīng)濟(jì)體制從經(jīng)濟(jì)聯(lián)社向集團(tuán)公司轉(zhuǎn)變，把原來由村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個(gè)人股東共同持股的股份公司，形成集體資產(chǎn)向資本化轉(zhuǎn)變。改制后的集體資產(chǎn)公司不參與社會(huì)管理。

3.明確優(yōu)惠政策。股份運(yùn)作，轉(zhuǎn)化拆遷補(bǔ)償方式，把減少的拆遷成本變?yōu)榇迕耖L期投資。拆遷方式上，可以走資金多元化道路，即在政府-村集體-村民個(gè)人-開發(fā)商協(xié)同的格局下形成多元化的資金籌措格局。這樣一方面解決了居民生活來源問題，又可減少拆遷成本。同時(shí)開發(fā)商又可吸納居民個(gè)人投資，與居民實(shí)行股份制合作。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：城中村改造建議范文

【關(guān)鍵詞】 :城中村;改造;對(duì)策

中圖分類號(hào):tu984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: a文章編號(hào):1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我國城市及其郊區(qū)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象,但在其他國家的城市化過程中,幾乎從來沒有出現(xiàn)過。剖析”城中村”現(xiàn)象,我們發(fā)現(xiàn),都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是快速城市化過程中的新生體?！背侵写濉备脑斐蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€(gè)必然環(huán)節(jié)。而且,會(huì)有一個(gè)歷時(shí)較長的“時(shí)間表”。

1、 “城中村”的類型及存在的主要問題

當(dāng)前“城中村”在我國存在以下幾種類型:a類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍;b類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村;c類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時(shí)不列入城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。由于二元結(jié)構(gòu)的存在。

“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點(diǎn):一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng),許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明,遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口管理。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟(jì)觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質(zhì)較差,就業(yè)困難,較難適應(yīng)城市發(fā)展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,從市場(chǎng)的供需關(guān)系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn),從供給方看,村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道。

第二,“城中村”土地未能及時(shí)收歸國有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”問題的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的針對(duì)于“城中村”改造的管理制度,相關(guān)的城市建設(shè)管理法規(guī)對(duì)于土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設(shè)無法產(chǎn)生足夠的效用。

第四,在各個(gè)層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中,對(duì)“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時(shí)針對(duì)“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推進(jìn)城市化進(jìn)程的迫切需要。城市對(duì)周邊地區(qū)有較強(qiáng)的主導(dǎo)作用和聚集力、輻射力.也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。如果“城中村”不進(jìn)行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要。 “城中村”雜亂的建筑景觀,“臟、亂、差”的生活環(huán)境.在很大程度上破壞了城市的形象,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。因此,要建設(shè)現(xiàn)代化城市,提高城市的品位和競(jìng)爭(zhēng)力,就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施,居民受教育程度普遍偏低,就業(yè)困難,不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境,加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì),已成為維護(hù)社會(huì)治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會(huì)制約城市的發(fā)展。其主要作用表現(xiàn)在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量;第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長;第五,“城中村”改造有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。

5、 “城中村”改造的對(duì)策建議

“城中村”改造是極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政治等多方面因素。事關(guān)村民、集體、開發(fā)商、政府等多方面利益。改造的工作需要做詳實(shí)的調(diào)查、制定詳細(xì)的計(jì)劃和相關(guān)的政策保證,需從以下幾方面入手:

(1)成立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組工作專班,對(duì)“城中村”進(jìn)行全面產(chǎn)核資,明確產(chǎn)權(quán)、量化資產(chǎn),按村民貢獻(xiàn)大小量化到個(gè)人。

(2)對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行公司制改造,村民將量化到個(gè)人的資產(chǎn)進(jìn)行投資入股.成立股份制公司。不愿意入股的個(gè)人,則實(shí)行貨幣化還建等,自謀出路。

(3)將全部村民的戶籍從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口,實(shí)行城市居民的統(tǒng)一管理。

(4)對(duì)原村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的土地進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查,無土地權(quán)屬糾紛的,則換發(fā)國有土地使用證,對(duì)取得農(nóng)用地承包經(jīng)營許可證的土地,仍維持原管理體制不變。

(5)建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度,凡是入了股份制公司的原村民,由現(xiàn)在公司和個(gè)人按規(guī)定繳納各自份額內(nèi)的養(yǎng)老保險(xiǎn)金:末入股的原村民由村民本人負(fù)責(zé)養(yǎng)老。

(6)對(duì)“城中村”實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、政府出臺(tái)改造“城中村”的優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)開發(fā)改造“城中村”。

“城中村”改造,必須以思想觀念更新為前提。要在大范圍內(nèi)進(jìn)行“城中村”改造,必須以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),大膽解放思想,不斷更新觀念。各地“城中村”的狀況不同,干部群眾的思想水平、物質(zhì)基礎(chǔ)不一樣,解放思想、更新觀念的任務(wù)各有側(cè)重。政府要重點(diǎn)圍繞加快建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和機(jī)制,強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念和城市經(jīng)營理念,在改進(jìn)工作作風(fēng)、加強(qiáng)服務(wù)上下功夫?！俺侵写濉钡母刹咳罕?要富而思進(jìn),加快城市化步伐,樹立向現(xiàn)代城市人轉(zhuǎn)變的觀念。

編輯

參考文獻(xiàn):

[1]劉傳江,王志初,重新解讀城市化,華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2001年7月

第8篇：城中村改造建議范文

提要：科學(xué)系統(tǒng)的處理好城中村問題，已成為眾多城市發(fā)展面臨的巨大挑戰(zhàn)。筆者試圖使城中村問題與公租房建設(shè)供應(yīng)聯(lián)系起來，設(shè)想以產(chǎn)權(quán)及其收益分配為核心，以BOT為改造開發(fā)方式，最終實(shí)現(xiàn)城中村改造及其功能的合理替代，以期對(duì)統(tǒng)籌解決這兩大難題有所幫助。

在工業(yè)化、城市化全面加速的今天，城市持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，城郊結(jié)合部不斷外推，許多農(nóng)村在外生型的城市化進(jìn)程中迅速完成了非農(nóng)化轉(zhuǎn)變，但這種轉(zhuǎn)變并沒有使這些村落社區(qū)順利融入城市，而是在眾多因素的影響下演變成了城市中難以徹底城市化的區(qū)域，即形成了所謂的“城中村”。與此同時(shí)，城市化的高速進(jìn)行也使得我國各大城市流動(dòng)人口劇增，而由于我國特殊的戶籍制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，這些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民、小手工業(yè)者以及剛剛踏入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生成了游離于社會(huì)保障體制之外的弱勢(shì)群體，其住房保障問題日益突出。對(duì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)與城市發(fā)展碰撞磨合的過程中所產(chǎn)生的錯(cuò)綜復(fù)雜的城市問題，本文嘗試用統(tǒng)籌系統(tǒng)的思維研究以下兩個(gè)困擾眾多城市政府的難題：城中村問題和保障房問題。

一、城中村形成機(jī)理

改革開放后，我國城市化進(jìn)入了“跨越式突進(jìn)”的快速發(fā)展時(shí)期。這種現(xiàn)象在我國一些沿海城市更為明顯。在城市化快速推進(jìn)的過程中，城市空間迅速向周圍城郊農(nóng)村擴(kuò)張。這些條件啟動(dòng)了城郊農(nóng)村的“外生型”城市化進(jìn)程，即由外部經(jīng)濟(jì)力量推進(jìn)村莊自身的城市化。

首先，外生型城市化改變了這些村落土地的相對(duì)區(qū)位，提高了集體剩余土地的地價(jià)。在快速城市化過程中，城市的基礎(chǔ)設(shè)施迅速向周邊延伸，原來處于城郊的農(nóng)村陸續(xù)被繁華城區(qū)包圍，周邊環(huán)境的優(yōu)化帶動(dòng)了地價(jià)飛速飆升。地價(jià)的上漲提高了剩余農(nóng)用地繼續(xù)保持農(nóng)用的機(jī)會(huì)成本，為了實(shí)現(xiàn)收益最大化，剩余集體農(nóng)用地陸續(xù)被土地收益能力更高的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占用。這就促使了這些村落在大部分耕地被征用后集體剩余土地也陸續(xù)非農(nóng)化，進(jìn)而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。

其次，城市外來人口的劇增，促進(jìn)了城中村廉價(jià)出租屋市場(chǎng)的“繁榮”。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為人口城市化提供了拉力，大量異地農(nóng)民工和欠發(fā)達(dá)城市的非正式務(wù)工人員向這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市遷移。由于老城區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施難以承載這些突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優(yōu)勢(shì)和幾乎不計(jì)成本的土地，填補(bǔ)了這一巨大的廉價(jià)出租屋市場(chǎng)缺口。在這一過程中，作為理性經(jīng)濟(jì)人的村民，為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，盡可能地利用可支配土地的面積和空間，密集搭建違章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形態(tài)。

第三，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)效益往往是城市建設(shè)投資主體追求的唯一目標(biāo)。特別是在缺乏政策引導(dǎo)及法規(guī)約束的條件下，投資方往往選擇征地費(fèi)用低廉的農(nóng)田菜地，而有意避開了居住密度大、拆遷安置費(fèi)用相對(duì)較高、建設(shè)周期較長的居民點(diǎn)。這種投資主體的效益回報(bào)心理，造成了改造建設(shè)成本高的農(nóng)村，未能像那些條件優(yōu)越的地區(qū)一樣被“整體消化”，而被有意避開，這是都市村莊被遺留下來的又一原因。

二、城中村在城市系統(tǒng)中的功能與特征

都市村莊為城市的發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展提供了空間，從而失去了土地；他們發(fā)展房屋租賃業(yè)，為暫時(shí)無房的城市人群和進(jìn)城的流動(dòng)人口提供了住房；他們經(jīng)營的企業(yè)和各種店鋪，提供了很多的就業(yè)崗位，幫助政府解決了一批人員的就業(yè)問題。據(jù)河南省社科院劉道興估算，目前在鄭州，一個(gè)城中村莊最少居住1萬人，最多的5萬多人，他們大多是進(jìn)城來的農(nóng)民工，或者是剛畢業(yè)的大學(xué)生，鄭州100多個(gè)城中村居住著外來人口大約有200萬人?？梢姵侵写鍖?duì)社會(huì)“夾心層”的居住問題起到了重要緩和作用。

但與此同時(shí)，城中村也存在著很多問題。由于與城市現(xiàn)代化建設(shè)的脫節(jié)，其基礎(chǔ)設(shè)施落后，空間形態(tài)紊亂，建筑風(fēng)格低劣龐雜，幾乎沒有立意和美感，嚴(yán)重影響了城市空間規(guī)劃的科學(xué)性、層次性和完整性。由于城中村人員復(fù)雜，管理不力，搶劫盜竊、吸毒、賭博、等刑事治安案件發(fā)生率大大高于城區(qū)。同時(shí)，由于規(guī)劃的滯后和管理的被動(dòng)，村民多劃地為院，亂占亂建，土地利用率低，更不能通過規(guī)劃進(jìn)行功能組合，發(fā)揮土地的級(jí)差地租效益。村民又進(jìn)行高密度、超容量建設(shè)，牽手樓、貼面樓隨處可見。這種缺乏科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)，給遠(yuǎn)期的更新改造增加了成本。

三、目前我國夾心層住房保障需求及保障住房現(xiàn)狀

住房是人類生存發(fā)展的必備物質(zhì)條件。在黨的十七大報(bào)告中將“住有所居”與“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”一起，作為保障和改善民生的重大舉措，向世人展示了和諧社會(huì)的新圖景。實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，需要在總結(jié)我國住房制度改革實(shí)踐的基礎(chǔ)上，廣泛學(xué)習(xí)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和成功做法，推進(jìn)保障性住房體制機(jī)制的不斷創(chuàng)新。從重慶公租房的實(shí)踐看，大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房，是完善城市住房保障體系的重要途徑。

盡管近些年通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等供應(yīng)形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障面不到總?cè)丝诘?0%，事實(shí)上形成了住房供應(yīng)主要靠市場(chǎng)來解決的“單軌制”。新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”則被排斥在現(xiàn)有體制之外，既得不到保障性住房的覆蓋，短期內(nèi)也買不起商品房，這部分群體約占住房需求總量的20%以上。實(shí)踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以滿足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。

目前的城中村改造多數(shù)采取推倒重建的消除做法，由于沒有對(duì)原村民的物業(yè)出租收益較為合理考慮，改造成本和難度都非常大，同時(shí)也完全沒有考慮到城中村住房租戶的剛性需求，不能從根本上消除城中村。因此，探索在城中村或有可能形成城中村的區(qū)域修建保障性住房，如公租房等，顯得可能而必要。

四、新型城中村開發(fā)機(jī)制構(gòu)想

（一）基本思路。從城中村形成原因可知，大量的外來人口對(duì)廉價(jià)住房租賃的剛性需求是城中村生存和發(fā)展的核心推動(dòng)力，正是如此，才使得居民搶著違章建房，一方面可以出租收益，另一方面等政府開發(fā)時(shí)獲取更多的拆遷補(bǔ)償，給城中村的再開發(fā)或改造帶來了望而卻步的成本。同時(shí)，目前保障房源不足，政策設(shè)計(jì)的缺陷使得大量外來人口別無選擇。這也使得城中村改造幾乎成為惡性循環(huán)的死結(jié)。

鑒于此，筆者設(shè)想在進(jìn)行涉及城中村的城市開發(fā)時(shí)，可以由政府規(guī)劃建設(shè)公租房（B），多方協(xié)商投資與經(jīng)營（O），最后移交給政府（T），最終納入城市住房保障運(yùn)行軌道。這樣既考慮城中村目前所發(fā)揮的為夾心層及其他弱勢(shì)群體提供廉價(jià)居住場(chǎng)所的功能，又考慮到原村民的收益，同時(shí)這種社會(huì)選擇也使得那些在經(jīng)適房實(shí)施過程中出現(xiàn)的經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)屢現(xiàn)寶馬車等現(xiàn)象有效過濾，使其真正達(dá)到設(shè)計(jì)效果，改善居住民生。（圖1）

（二）需要明確的問題

1、產(chǎn)權(quán)問題。產(chǎn)權(quán)問題既是城中村產(chǎn)生的深層次原因，也是各方利益的核心載體。因此，首先在明確集體土地所有權(quán)的前提下，按照市場(chǎng)原則結(jié)合本地實(shí)際，確立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)范程序?qū)w土地進(jìn)行征收，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但同時(shí)政府應(yīng)該承諾由原集體優(yōu)先獲得該土地的使用權(quán)，即被征用的土地，使用權(quán)仍歸集體或村民，由他們按照政府的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)利用，并給予多種政策優(yōu)惠進(jìn)行引導(dǎo)。

2、有限期經(jīng)營。允許和采用此種BOT模式的核心動(dòng)力之一是化解政府與集體利益的沖突，避免城市再開發(fā)成本過大而出現(xiàn)新的城中村，實(shí)現(xiàn)二者能接受且利于城市發(fā)展的雙贏。有限期的經(jīng)營既可以保證當(dāng)前集體仍能在較長時(shí)期內(nèi)獲得物業(yè)出租收益，而產(chǎn)權(quán)的事先確定使得有限期過后政府的再開發(fā)成本大大降低，從而使得城市發(fā)展理性而和諧。

五、結(jié)論與建議

在進(jìn)行涉及集體土地征收與開發(fā)的過程中，采用此種BOT模式既保證了原有城中村的夾心層居住功能的更好發(fā)揮，又由于較少的損害原有居民的租賃收益，同時(shí)有力的配合了城市住房保障體制的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，值得研究與推廣。但同時(shí)由于村民的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是其安身之本，為此，在具體運(yùn)作過程中，筆者有以下建議：

（一）堅(jiān)持以人為本，關(guān)心都市村莊居民的切身利益。除合理提供征地補(bǔ)償外，在采用合營或政府住房保障部門經(jīng)營時(shí)，要給予村民以較高利潤分成。在有限期經(jīng)營方式中，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)際及村民就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)營期限，建議以商用土地使用權(quán)年限40年為宜。

（二）完善社區(qū)配套服務(wù)，建立村民社會(huì)保障和就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。為了較為徹底的解決城中村問題，使其完全融入城市建設(shè)與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃，加大此類地區(qū)公共教育衛(wèi)生服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，同時(shí)建立專門就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)對(duì)失地村民進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，使其及時(shí)參與城市就業(yè)，完成村民城市化的最后一環(huán)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]鄭慶昌，錢鼎偉.城中村：農(nóng)村城市化的困境與出路[J].東南學(xué)術(shù)，2004增刊.

第9篇：城中村改造建議范文

西安市辦法將城中村定義為在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治或農(nóng)村集體所有制的村莊。將城中村改造定義為根據(jù)西安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村改造實(shí)質(zhì)與土地一級(jí)開發(fā)無異，即將農(nóng)村集體建設(shè)用地（少部分含農(nóng)用地）征收后，變更為國有建設(shè)用地，用于市政建設(shè)及經(jīng)營開發(fā)的過程。

二、西安市辦法的利弊分析

（一）西安市辦法的先進(jìn)性  

1. 土地取之于民，還之于民

西安市辦法率先將部分原農(nóng)村集體用地變更為國有用地性質(zhì)后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并允許其經(jīng)營開發(fā)。西安市辦法第四章規(guī)定，將原城中村范圍內(nèi)用地性質(zhì)由集體建設(shè)用地變更為國有建設(shè)用地后，將其中部分土地劃撥予改制后的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，即社區(qū)居民委員會(huì)。社區(qū)委員會(huì)可將經(jīng)營性國有建設(shè)用地用于商業(yè)開發(fā)。

村民以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為單位，間接獲得經(jīng)營性國有建設(shè)用地，以土地財(cái)產(chǎn)參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，分享土地極差地租收益。不僅與我國現(xiàn)行的土地管理相關(guān)法律法規(guī)不相沖突，同時(shí)符合黨的十八屆三中全會(huì)公報(bào)精神，賦予了城中村居民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2. 改制是改造的前提

西安市辦法中改造的前提是完成改制，只有當(dāng)城中村的居民完成了農(nóng)轉(zhuǎn)非；村民委員會(huì)改制為居民委員會(huì)；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份公司；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地后，方可實(shí)施城中村改造。

3. 引入社會(huì)資金進(jìn)行改造

西安市辦法允許房地產(chǎn)開發(fā)商作為城中村改造的主體，即引入社會(huì)資金投資城中村改造項(xiàng)目，既減輕了城中村改造的資金壓力，同時(shí)也為投資方參與城中村改造提供了政策的依據(jù)。

西安市政府在引入社會(huì)資金進(jìn)行城中村改造的同時(shí)，也在西安市辦法中規(guī)定了城中村改造規(guī)劃必須符合國務(wù)院批準(zhǔn)的西安市城市總體規(guī)劃，從而以行政強(qiáng)制力從源頭上控制了投資人的建設(shè)行為，以此控制投資人的趨利性所造成土地的過渡開發(fā)，有效提高城中村改造的質(zhì)量。

（二）西安市辦法的不足之處

1. 回避農(nóng)用地變性問題

西安市辦法并未涉及農(nóng)用地變更為國有建設(shè)用地性質(zhì)的問題。但是，在西安市城中村改造的實(shí)際操作中農(nóng)用地客觀存在于西安市城中村改造項(xiàng)目綜合用地范圍內(nèi)，農(nóng)用地性質(zhì)的變更直接影響城中村改造的進(jìn)度。在農(nóng)用地變更為建設(shè)用地的程序中，取得新增建設(shè)用地指標(biāo)是首要的，且是最困難的一步。

2. 取得改造后土地的路徑不明

西安市辦法中并沒有設(shè)計(jì)出項(xiàng)目主體或投資人最終取得經(jīng)營性國有建設(shè)用地的方式。取得國有建設(shè)用地的方式通常為招、拍、掛，但是以上三種方式僅適用于國家土地儲(chǔ)備中心出讓已經(jīng)納入土地儲(chǔ)備庫內(nèi)的國有建設(shè)用地，實(shí)際土地使用權(quán)競(jìng)標(biāo)人尚未確定。在西安市辦法中已將城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地以劃撥方式處分給了改制后的原集體經(jīng)濟(jì)組織，其后再以招、拍、掛的方式確定新的土地使用權(quán)人欠妥。

3. 投資人獲取投資回報(bào)的方式不明朗

企業(yè)投資收益主要依據(jù)企業(yè)與原村民集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)議確定。企業(yè)既可選擇在土地一級(jí)市場(chǎng)，通過轉(zhuǎn)讓改造范圍內(nèi)經(jīng)營性國有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)，也可選擇在土地二級(jí)市場(chǎng)，通過銷售商品房實(shí)現(xiàn)?；谏倘说内吚裕髽I(yè)通常選擇以最短時(shí)間在土地二級(jí)市場(chǎng)，通過銷售商品房的形式實(shí)現(xiàn)投資利潤最大化。

西安市辦法未明確農(nóng)用地變更為國有建設(shè)用地的程序，特別是未能在制度上解決新增建設(shè)用地指標(biāo)有限這一關(guān)鍵性問題，無形間拉長了西安市城中村改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的周期。開發(fā)商急于出售尚未取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的住宅，以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，導(dǎo)致西安城中村項(xiàng)目范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不絕。

三、針對(duì)西安市辦法的調(diào)整建議

（一）以“地票”緩解新增建設(shè)用地指標(biāo)不足的問題

耕地開墾的數(shù)量決定了新增建設(shè)用地指標(biāo)的數(shù)量。在耕地開墾有限的情況下，新增建設(shè)用地指標(biāo)必然陷入供不應(yīng)求的局面。增加新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)的數(shù)量應(yīng)當(dāng)從增加耕地的開墾面積入手。

成都及重慶市曾采用“地票”制度。“地票”制度允許民間資本投資于農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地的農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目中，并可以此為途徑直接獲取“地票”。“地票”證書上載明新開墾耕地的面積。投資人在符合城市土地利用總體規(guī)劃以及城鎮(zhèn)各區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下，可按照“地票”證書所載明的面積，按照相關(guān)程序辦理用地手續(xù)后，使用集體或國有建設(shè)用地。若合理設(shè)計(jì)“地票”制度，可從源頭解決西安市增加新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)不足的問題。

（二）以補(bǔ)交土地出讓金的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地屬于城中村改造綜合用地的一部分。西安市辦法第二十五條規(guī)定城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。改制后的原集體經(jīng)濟(jì)組織已通過土地劃撥的方式取得了城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地。故而，筆者認(rèn)為原集體經(jīng)濟(jì)組織只需補(bǔ)交土地出讓金即可取得城中村范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。原集體經(jīng)濟(jì)組織可通過國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式處分經(jīng)營性用地。

（三）以固定回報(bào)明確投資收益

城中村改造項(xiàng)目中，可以固定回報(bào)的方式明確投資者的投資收益。明確的投資回報(bào)可束縛投資者的趨利性。在西安市辦法中，可規(guī)定投資者所獲得的投資回報(bào)不超過其投資總額的一定比例。投資回報(bào)可表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓金，商品房銷售款，或經(jīng)市場(chǎng)估值，與投資回報(bào)金額一致的國有建設(shè)用地面積或建成后的商品房面積。  

四、結(jié)論

西安市辦法有其先進(jìn)性，同時(shí)也存在調(diào)整的空間?？梢?ldquo;地票”制度解決新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)不足的問題。以補(bǔ)交土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的方式，明確改造后土地的取得途徑。企業(yè)投資城中村改造項(xiàng)目，僅能獲取固定回報(bào)，削薄投資者的利潤空間，抑制投資者的趨利性。三者并舉，有利于西安城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：