物業(yè)綜合管理制度精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)綜合管理制度范文
本文作者：王樹嫻工作單位：南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院
1、服務(wù)觀念有待進一步提高在當前階段，高校都在推進后勤社會化，推動物業(yè)管理改革深入開展。但是應(yīng)該看到，高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，尤其是很多高校的物業(yè)管理企業(yè)是由學(xué)校原有的后勤部門轉(zhuǎn)型過來的，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務(wù)意識不強，市場觀念淡薄。而很多教職員工對于物業(yè)管理還存在著誤區(qū)，難以接受高?；ㄥX買服務(wù)的市場意識和消費觀念，這些就嚴重阻礙了高校物業(yè)管理的健康發(fā)展。2、物業(yè)管理技術(shù)水平較低現(xiàn)代物業(yè)管理具有較強的技術(shù)性要求，而當前高校物業(yè)管理還存在著專業(yè)技術(shù)知識較低，難以滿足高校物業(yè)管理發(fā)展的需要。根據(jù)高校后勤化發(fā)展的要求，很多高校都引進了物業(yè)管理部門，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來自于學(xué)校原來的后勤服務(wù)部門，盡管有一定的工作經(jīng)驗，但管理水平較低，服務(wù)意識不強，很難滿足高校師生的服務(wù)需求。3、管理制度不夠完善規(guī)范的物業(yè)管理制度是加強物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理制度主要包括行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)等方面的管理制度，主要明確職責(zé)范圍、崗位要求、工作程序以及服務(wù)規(guī)范等。在當前階段，很多高校物業(yè)管理公司主要是由本校后勤職工組建而來的，雖然也明確了崗位職責(zé)、工作程序、服務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，但與很多社會中的物業(yè)管理企業(yè)相比還存在著較大的差距，高校物業(yè)管理制度不夠完善，很多制度沒有得到嚴格的執(zhí)行。4、物業(yè)管理投入嚴重不足在當前高校物業(yè)管理過程中，由于學(xué)校教職員工人數(shù)較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業(yè)管理的難度。而隨著高校公共設(shè)施技術(shù)水平的快速提高，這就對物業(yè)管理與服務(wù)提出了更高的要求。而高校的物業(yè)管理費用來源于學(xué)校的撥款以及一定的物業(yè)服務(wù)收費。由于高校物業(yè)管理經(jīng)費來源單一，物業(yè)公司對于物業(yè)管理和服務(wù)的投入嚴重不足，物業(yè)管理過程中存在著管理松散、服務(wù)質(zhì)量難以滿足廣大師生的需求等問題。
在實施后勤社會化改革的背景下，高校物業(yè)管理對于提高教育教學(xué)質(zhì)量，優(yōu)化育人環(huán)境，構(gòu)建和諧校園等方面發(fā)揮著重要作用。因此，為了做好高校物業(yè)管理工作，必須采取以下措施：1、切實轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營意識隨著高校后勤社會化改革的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司要加強宣傳力度，改變物業(yè)管理人員的傳統(tǒng)觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識和經(jīng)營意識，高校物業(yè)管理的健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。2、加強技能培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)高等教育事業(yè)的快速發(fā)展對物業(yè)管理提出了越來越高的要求。物業(yè)管理部門及企業(yè)要著眼于學(xué)校事業(yè)發(fā)展的需要，加強對員工進行技能培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。培訓(xùn)內(nèi)容主要應(yīng)當包括專業(yè)技能、文明禮儀、工作作風(fēng)等。在進行技能培訓(xùn)過程中，要制定科學(xué)的培訓(xùn)計劃，創(chuàng)新培訓(xùn)方式，邀請社會上專業(yè)的物業(yè)管理專家來開展技能培訓(xùn)或示范訓(xùn)練，切實做好實踐考核工作。要逐步實現(xiàn)持證上崗，不斷提高物業(yè)管理從業(yè)人員的技術(shù)能力和管理水平。3、注重制度建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)范管理高校物業(yè)管理要真正走向市場化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責(zé)、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務(wù)工作規(guī)程，包括管理制度、培訓(xùn)制度以及會議制度等。4、拓展服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量在高校后勤社會化發(fā)展過程中，要根據(jù)高等教育發(fā)展的需要對物業(yè)服務(wù)項目進行優(yōu)化和調(diào)整，加強教室及教學(xué)設(shè)施的管理和維護工作，切實做到為廣大師生服務(wù)，為教學(xué)工作服務(wù)方面。同時，要結(jié)合高等學(xué)校實際，積極拓展維修、家政等相關(guān)服務(wù)項目，積極開設(shè)和優(yōu)化各種商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，廣開財源，推動物業(yè)管理工作不斷向前發(fā)展。
高校物業(yè)管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當前高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高等教育事業(yè)發(fā)展的需要，必須要切實轉(zhuǎn)變觀念，加強技能培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
第2篇：物業(yè)綜合管理制度范文
1. 建章立制：
制度建設(shè)方面，完成《檔案管理制度》、《培訓(xùn)管理制度》、《績效考評制度》和《薪酬管理制度》等制度的新建工作，完成《采購管理制度》、《考勤管理制度》等制度的修訂工作；
方案策劃方面，完成《公司2020-2021年度品牌推廣方案》、《五險一金方案》、《獎勵方案》、《創(chuàng)新中心整體規(guī)劃與暢想》、《招商手冊》、《物業(yè)管理公約》、省科普基地申報材料等方案的策劃與撰寫工作。
2. 團隊組建：
縮減招商總監(jiān)編制，綜合管理部集行政、人事、物業(yè)、招商等職能功能于一體，更好發(fā)揮團隊協(xié)作能力；調(diào)整招商激勵機制，發(fā)揮主觀能動性。
3. 管理實施：
重點針對團隊工作紀律、工作行為進行引導(dǎo)，改變以往懶散、無紀律的部門形象；通過一、三、五早會加強內(nèi)部管理協(xié)調(diào)；對招商、物業(yè)工作進行系統(tǒng)梳理，形成規(guī)范性文件。
4. 成果業(yè)績：
策劃組織“3D打印工程師技能競賽”、“淄博市桓臺縣縣委書記一行”、“科普教育專家團”、“巴斯夫創(chuàng)投”、“項目申報答辯預(yù)演”等活動；積極修復(fù)與大樓租戶、華瀚物業(yè)、產(chǎn)服、合作供應(yīng)商等單位的外聯(lián)工作；法務(wù)和合同方面，組織租戶白求恩公司欠租追繳事宜、合作商惠州北悅裝修糾紛，目前已進入訴訟準備階段，并針對中心各供應(yīng)商合同未付款部分，已逐步核實，擬徹底解決歷史遺留問題，完成《臨時勞務(wù)協(xié)議》、《機票服務(wù)合同》等合同法務(wù)審核工作；采購工作方面，部門積極承擔著中心的各項采購工作，尤其在原材料和設(shè)備物資的采購方面嚴控流程和采購成本，近兩個月已采購研發(fā)設(shè)備、配件和原料等物品近40批次。
第3篇：物業(yè)綜合管理制度范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財務(wù)管理；問題；措施
隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司也如雨后春筍地冒了出來。但是明顯可以發(fā)現(xiàn)，我國大多物業(yè)公司成立時間晚，公司結(jié)構(gòu)不完善，財務(wù)管理體系不合理。根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)管理具體實行過程中，其管理內(nèi)容大致包括三個方面：一是籌資管理，二是投資管理，三是利潤分配管理。這三個方面包括了物業(yè)公司為發(fā)展進行的資金來源管理，資金使用方向管理等。大部分物業(yè)公司為開拓資金來源，開辦小區(qū)洗衣房、超市商店、藥店等便民服務(wù)機構(gòu)。但是正因為如此，造成了很多財務(wù)管理結(jié)構(gòu)上的混亂。
一、物業(yè)公司財務(wù)管理存在的問題
（一）物業(yè)公司缺乏市場發(fā)展方向，定位不清晰。大多物業(yè)公司沒有嚴謹?shù)膽?zhàn)略發(fā)展目標。距我國第一家物業(yè)公司成立到現(xiàn)在約有35年了，物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，有一種專業(yè)的、系統(tǒng)的、科學(xué)的管理模式。但是我國大多物業(yè)公司管理制度得不到有效的執(zhí)行，管理層沒有明確的市場定位，物業(yè)公司下面的各種資源得不到有效的利用。這樣使財務(wù)支出沒有明顯的方向，導(dǎo)致企業(yè)得不出有效的市場信息，使物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不能更好的擴展。
（二）財務(wù)管理中的內(nèi)控制度不健全。一家物業(yè)公司的資金來源主要有以下方面，一是業(yè)務(wù)管理費。這是業(yè)務(wù)公司的主要資金來源。二是各種便民服務(wù)項目的收入。目前，物業(yè)公司在這些資金來源管理就存在著部分問題。財務(wù)管理內(nèi)控體系不完善，財務(wù)管理不規(guī)范。比如業(yè)務(wù)管理費的按時收納和按流程進行的情況一直不是十分樂觀，有些業(yè)主水電超支費用，水電表不能正常計費等都沒有進行合理的登記或?qū)彶?，收費管理程序的不嚴謹可能使物業(yè)公司資金鏈的安全性得不到保障。另一方面是物業(yè)公司的庫存材料和相關(guān)物資管理存在問題，有的在購買時重價不重質(zhì);有的是在購買后沒有進行有效的管理，使物資損壞，從而導(dǎo)致公司財務(wù)的虧損。最后是便民服務(wù)項目收入沒有進行合理的登記統(tǒng)計，很多項目收費被員工私拿或等，這些都導(dǎo)致了物業(yè)公司收入的損失，不利于物業(yè)公司的發(fā)展。
二、完善財務(wù)管理的措施
（一）建立健全物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制體系
前文分析出現(xiàn)物業(yè)公司財務(wù)資金管理不完善，無論是財務(wù)收入還是費用支出，都沒有進行嚴謹?shù)目刂乒芾砼c分析。建立健全財務(wù)控制管理體系，有利于保障物業(yè)公司資金的安全性和財務(wù)核算的真實有效性。建立財務(wù)內(nèi)部控制體系主要從下面三個方面著手，一是物業(yè)公司主營收入管理，即物業(yè)服務(wù)綜合費。費用的收取必須規(guī)定明確流程，每個環(huán)節(jié)都需要用制度來約束，并及時登記管理，以便于時刻查看和監(jiān)管。同時，在制定流程章節(jié)時，依照本物業(yè)公司和管理區(qū)域的現(xiàn)狀，使制度科學(xué)、合理。二是對公司庫存物資和材料的管理，建立物資后勤系統(tǒng)。實時更新物資材料的現(xiàn)狀和損壞情況，方便采購時做到不浪費。其次必須做到采購環(huán)節(jié)的公開化、透明化。制度規(guī)定采購人員和庫存管理人員的職責(zé)和義務(wù)，最后采購和使用時要做到財務(wù)部門、采購部門、使用部門的三者結(jié)合，并給總經(jīng)理簽字蓋章，減少物業(yè)公司物資方面的財務(wù)浪費和做假賬行為。三是對物業(yè)公司的運營成本支出控制。包括日用公共設(shè)備維修費用、綠化管理費用、保安費用、辦公費用、清潔費用、其他管理人員和工作人員費用等，這些費用都是需要明確統(tǒng)計和管理的。尤其是對公共設(shè)備維修費及綠化管理費，這是一筆不可確定的費用，物業(yè)公司應(yīng)該公共設(shè)施加強管理和必要宣講，以便于減少這方面的開支。
（二）擴展財務(wù)來源解決財務(wù)資金不足的問題
物業(yè)公司經(jīng)營一直面臨著物業(yè)費收費低，收費不及時的困惑。很多物業(yè)公司都面臨著虧本的威脅。那么，在物業(yè)公司發(fā)展過程中，應(yīng)該充分利用資源來擴展業(yè)務(wù)，擴寬財務(wù)渠道。一是依托于家居裝潢，即可中介，也可以自己組建裝修隊。二是廣告招商，物業(yè)公司在指路牌或其他可用區(qū)域來出售廣告位來增加收入。三是建立信息平臺，為小區(qū)業(yè)主提供各種便民服務(wù)，如報紙、牛奶、清潔、家政、代駕等一體化的信息服務(wù)平臺。一方面有利于財務(wù)收入，另一方面有利于打造小區(qū)人文環(huán)境，增加物業(yè)公司知名度等。
（三）加強全面預(yù)算管理制度來控制成本
預(yù)算管理機制包括財務(wù)預(yù)算和財務(wù)監(jiān)管。物業(yè)公司在內(nèi)部建立全面的預(yù)算管理體系，從財務(wù)預(yù)算的編制到預(yù)算的執(zhí)行，到最后預(yù)算的監(jiān)督評估都是物業(yè)財務(wù)合理運用的保障，預(yù)算時，要考慮公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)和支出范圍，制定科學(xué)的、明確的預(yù)算標準。加強執(zhí)行力度，將執(zhí)行和監(jiān)督統(tǒng)一起來。確保執(zhí)行的資金到位，執(zhí)行的目標到位。最后，設(shè)立財務(wù)監(jiān)督評估分析體系。財務(wù)部門通過預(yù)算的財務(wù)和實際財務(wù)來分析物業(yè)公司的財務(wù)狀況。分析財務(wù)管理的缺失，并進一步完善財務(wù)管理制度。
三、結(jié)語
如何在眾多的物業(yè)公司突出自己的特色，提高知名度，達到營業(yè)利潤增加的效果。財務(wù)管理制度的完善是必不可少。在財務(wù)管理與運用中，保證物業(yè)公司資金的安全，使物業(yè)公司有多余的資金進行投資管理，開發(fā)其他相關(guān)業(yè)務(wù)。建立服務(wù)信息一體化平臺，提高核心競爭力，使物業(yè)企業(yè)做大做強。提高物業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)，加強服務(wù)人員的服務(wù)能力，不斷完善財務(wù)內(nèi)部管理，促進物業(yè)公司更好更迅速的發(fā)展。
參考文獻
[1]杜明.關(guān)于物業(yè)公司財務(wù)管理及會記核算問題的若干探究[j].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2014(08)
[2]李英.試論物業(yè)公司財務(wù)管理存在的問題及對策[j].財務(wù)與管理.2016.04
第4篇：物業(yè)綜合管理制度范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索
大型項目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標準和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進行統(tǒng)一考核評價，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。
大型項目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標準，對物業(yè)管理流程進行規(guī)范，并推動了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現(xiàn)資源的按需分配;大型項目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標準，并按照相關(guān)的標準對物業(yè)服務(wù)工作進行統(tǒng)一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質(zhì)量。
筆者就職于淮海商業(yè)集團置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗和認識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。
一、大型項目物業(yè)管理工作中存在的問題
（一）物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進行及時調(diào)整
大型項目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應(yīng)。
比如新都會項目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當一部分屬于淮海集團公司，置業(yè)受集團委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進行及時的調(diào)整。
（二）大型項目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險較大
大型項目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險之一就是效益風(fēng)險，同時由于物業(yè)管理收費標準設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)較高。
比如新都會項目的最大風(fēng)險在于效益風(fēng)險，由于該項目的初定物業(yè)管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風(fēng)險增大。
（三）缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂
大型項目物業(yè)管理一體化模式的實施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。
比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉(zhuǎn)變兩個方面，尤其是專業(yè)門類補缺，正式管理項目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。
二、構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式的措施
（一）健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴格落實物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費標準和成本預(yù)算，并要嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標準和細則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。
例如，新都會管理處在走進市場經(jīng)濟運行過程中，認識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預(yù)算制度和財務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標準，做到公平公正。
（二）完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險，明確財務(wù)管理制度，可以降低財務(wù)風(fēng)險和資金流動風(fēng)險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟效益。
例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。
（三）重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺
第5篇：物業(yè)綜合管理制度范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本管理；成本控制
在物業(yè)管理公司在為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中會發(fā)生人工、設(shè)備維修等各項成本支出，如果不能合理、全面的進行控制和管理，必將增加公司的物業(yè)管理成本，降低企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。物業(yè)公司只有在激烈的競爭中選擇合理的方法對成本加強控制,完成控制目標,最終實現(xiàn)微薄的經(jīng)濟利益。下面本文將針對物業(yè)公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三個方面進行細致闡述。
一、事前成本的控制
事前成本控制在物業(yè)管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業(yè)管理公司成本管理的重要部分。首先，物業(yè)管理公司在進行經(jīng)營決策和成本決策中，需要參考事前項目費用指標，為成本管理工作提供明確的奮斗目標。具有事前成本控制標準后，后面的工作才會具有很強的針對性，從而減少盲目性，增強預(yù)見性。這樣物業(yè)管理公司在建立成本責(zé)任制后，可使成本控制的工作達到事半功倍的效果，從而有效做好物業(yè)公司的增收降耗工作。通常情況下物業(yè)管理公司在開展業(yè)務(wù)之前，為使成本費用開支與企業(yè)經(jīng)營管理目標相適應(yīng)，相關(guān)管理人員需要先分析影響物業(yè)管理成本的各種因素，并在成本控制方面建立有效的年度財務(wù)預(yù)算、水電費的定額管理以及職工薪酬預(yù)算與績效考核管理相結(jié)合的管理控制等一系列內(nèi)部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業(yè)管理公司在完善管理制度的基礎(chǔ)上,為縮減不必要的成本支出，還要結(jié)合各部門功能的不同，對相關(guān)的成本支出項目進行摸底調(diào)查，掌握各種材料的實際消耗情況。物業(yè)公司先編制一個費用指南，再制定各個項目的費用指標，從整體上控制所有費用的支出，最后將先制定的各個大項目成本支出控制目標分解到各個責(zé)任部門。在月初，各站點上級管理部門負責(zé)人要根據(jù)本月的經(jīng)營情況會同費用的歸口管理部門，依據(jù)季度費用預(yù)算以及各月具體情況，對下屬站點確定不同的費用控制指標。同時將所有的成本和期間費用支出納入相關(guān)職能部門的職權(quán)范圍，并制定出一套適應(yīng)公司管理實際情況的分級管理責(zé)任制度。物業(yè)公司在以利、權(quán)、責(zé)相互結(jié)合的原則建立分級責(zé)任制的時候，要給予下屬相關(guān)部門、單位一些經(jīng)濟權(quán)限和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責(zé)任成本工作，還能使其擁有一定的自，不會受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開展更加符合實際，操作方法更具靈活性。物業(yè)公司還可以給予下屬項目單位壓縮流動資金定額的權(quán)限，使其有效減少利息的支出；給予下屬項目單位上交多余勞動力的權(quán)限，以有效減少本單位的薪資支出；給予下屬項目單位制定獎金分配標準的權(quán)利，以有效提高員工工作的積極性，也利于費用指標的完成,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。最后，物業(yè)管理公司通過制定出相關(guān)的管理辦法，以激勵制度和獎罰制度作為輔助管理，把硬指標和硬任務(wù)都公開化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業(yè)的成本管理中。通常情況下物業(yè)公司的下屬項目機構(gòu)都是綜合管理部門，公司的財務(wù)部門要對這些下屬項目機構(gòu)進行費用的監(jiān)督和審核，把綜合平衡工作做好。
二、事中的成本控制
事中成本控制是現(xiàn)代企業(yè)成本的核心，在企業(yè)成本控制系統(tǒng)中起著保證、促進、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎(chǔ)管理制度之下對計劃的執(zhí)行過程進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)偏差時及時采取糾偏措施的活動。事中成本控制是完成計劃任務(wù)和實現(xiàn)組織目標的有力保證，合理的控制方法是及時解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實成本控制的具體關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中，要履行有效的內(nèi)部管理制度，加強規(guī)范管理，通過企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)范的約束，提升企業(yè)工作效率，掌控物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法，執(zhí)行有效的控制措施，保障企業(yè)事中成本控制效果。
1.執(zhí)行部門管理責(zé)任措施。物業(yè)管理公司分級的責(zé)任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權(quán)限與責(zé)任，充分調(diào)動員工積極性，把成本計劃中所規(guī)定的各個經(jīng)濟指標，都按照內(nèi)容和性質(zhì)進行分解，利用分級歸口的方式予以控制。此外，物業(yè)管理公司還要明確相關(guān)單位的責(zé)任，出現(xiàn)問題時能夠找到相應(yīng)的責(zé)任人。做到上述這些方面，物業(yè)公司就能建立上下統(tǒng)一，眾橫交錯的成本控制體系，也就有利于企業(yè)的長久發(fā)展。物業(yè)管理公司在經(jīng)營過程中，每一步都需要進行成本控制，而且成本控制目標還需要層層落實，下面就以某物業(yè)公司某小區(qū)雙層機械車位成本控制為例進行分析（具體詳見表1），希望有一定的參考價值。從上面的列表中可以看出，物業(yè)管理部門進行設(shè)備購置、使用之前，提前做好購置、維護管理計劃，例如列明設(shè)備購置、使用時點，具體的控制措施，同時把責(zé)任和任務(wù)都配給具體負責(zé)人，實行責(zé)任具體化，從而降低設(shè)備的購入、維保成本。
2.制定成本支出控制方法。
2.1加強材料費用控制。在材料費用的控制方面，物業(yè)公司主要需從以下兩方面進行控制：材料消耗量控制和材料價格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業(yè)公司在日常中必須嚴格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應(yīng)部門必須按照工作項目，專人負責(zé)材料的使用和領(lǐng)取。為此，物業(yè)公司內(nèi)部首先要制定出內(nèi)部的標準材料消耗限額，然后建立限額發(fā)放、使用制度，各站點按照不同限額，在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)用材料，以此來降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業(yè)公司要控制物業(yè)各個站點使用材料的總量，測定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達到控制目標，相關(guān)定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點材料使用情況的真實性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費，縮減材料使用總量定額。
2.2加強人工成本支出控制。物業(yè)企業(yè)在日常運營中會有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業(yè)管理費的支出情況。物業(yè)公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構(gòu)成明細，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務(wù)品質(zhì)不變的前提下，根據(jù)小區(qū)面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的職能部門設(shè)置都較為精干，同時輔以信息化的管理方式來精簡公司部門。物業(yè)管理公司會依據(jù)所管理小區(qū)的實際情況、企業(yè)發(fā)展階段、部門性質(zhì)、業(yè)務(wù)特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。
（1）對于一些專業(yè)技術(shù)不強的崗位，將管理人員盡量壓縮，比如采取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。
（2）通過加強技防改造和配備先進設(shè)備等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區(qū)新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理，以有效降低秩序維護人員的數(shù)量。
（3）對專業(yè)性強的技術(shù)工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能的通過委托外包服務(wù)來完成，比如如電梯年檢、空調(diào)的維護、鍋爐維修、外墻清洗等項目。為合理配備相應(yīng)人員工作范圍、工作量和定編數(shù)量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預(yù)算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
2.3加強水電費支出控制。在水電費支出控制方面，各個部門要配合上級部門做好材料、能源計量表，對重點部位沒有安裝計量設(shè)備的必須及時安裝計量器，這樣對水電消耗才有客觀的評判。在用電量控制方面，物業(yè)公司如想讓所在轄區(qū)在保障照明不變的前提下調(diào)低用電定額，對于需要24小時開啟的燈具，可安裝具有節(jié)電器的日光燈,對于其他公共照明，則建議大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯；另外，也可以通過升級技術(shù)，比如傳統(tǒng)的供水系統(tǒng)一般是先由市政自來水進入地下水箱間，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無負壓加壓泵技術(shù)對這些供水系統(tǒng)改造，能降低40～70%能耗。
2.4在控制其他直接成本費用方面，由于各項其他費用項目的性質(zhì)不同，處理的方法須也不同，物業(yè)公司需選定合理的控制方法，比如對已有定額的項目可按照定額進行監(jiān)督控制，對沒有定額的項目可按照預(yù)算進行控制。當物業(yè)公司在執(zhí)行節(jié)約各項成本的具體方法過程中，物業(yè)公司還必須要求所有員工嚴格履行崗位職責(zé)，如在工作中發(fā)現(xiàn)問題或想到有利于降低成本的舉措，要及時提出并告知上級領(lǐng)導(dǎo)，把企業(yè)當做自己的家一樣去經(jīng)營,最終實現(xiàn)合理控制成本的目的。
3.對事中成本支出進行全過程監(jiān)督管理。當物業(yè)管理公司確定節(jié)約成本的具體方法后，需要對成本支出的全過程進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)違紀問題，確?？刂品椒鋵嵉挠行浴５谝?，要挑選業(yè)務(wù)骨干成立監(jiān)督管理部門，管理成員必須了解各個部門和各個崗位的實際情況，以及目前所存在的問題，清楚在以后的監(jiān)督管理中，掌握監(jiān)督管理的重點。第二，要建立完善的監(jiān)督管理機制，讓監(jiān)督機制具體化，責(zé)任個人化，對每名成員當月或本年度的具體工作都分配清楚，設(shè)定的崗位目標也要明確，同時事先明確沒有完成任務(wù)的懲罰方式，然后由部門負責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，提高大家工作的積極性。監(jiān)督管理部門要成為物業(yè)公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項成本最低的情況下，對成本管理的各個環(huán)節(jié)都進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題立即上報直屬領(lǐng)導(dǎo)，必要時可將問題和責(zé)任人在公司公開，引以為戒，提高每名物業(yè)工作人員對成本管理的重視度。全過程監(jiān)督管理就是把各個環(huán)節(jié)的節(jié)約成本措施具體化，跟蹤落實化，避免出現(xiàn)上有政策下有對策的不利情況。
三、對事后成本的控制
在事后控制中，分析注意力通常集中于結(jié)果上。對執(zhí)行的結(jié)果進行成本考核和成本分析,找到實際業(yè)績與控制目標的差異，采取相應(yīng)的措施防錯糾偏，是矯正后續(xù)活動的起點。
1.建立正式的成本報告控制系統(tǒng)。編制成本報告對物業(yè)公司的成本控制非常重要，在編制報告的內(nèi)容時，一定要和崗位責(zé)任制以及成本責(zé)任制進行掛鉤，管理人員可以對比控制標準和實際消耗量，對責(zé)任人以及責(zé)任單位的工作質(zhì)量進行檢查，從根源上分析問題的原因，這樣才能得到真實的數(shù)據(jù)，有利于以后的工作開展。
2.對成本差異情況進行調(diào)查分析處理。當設(shè)定成本控制目標后，相關(guān)的責(zé)任人看到其現(xiàn)狀和目標的差距，卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源，也沒有想到具體的解決辦法，責(zé)任人則應(yīng)及時向上級管理部門匯報。上級管理部門要和下屬具體部門一同進行分析和探討，研究、確定解決問題的措施，以便在后續(xù)工作中實施、落實，在措施實施期間公司還需要安排專人予以監(jiān)督，保證解決措施的落實效果。除此之外，在解決措施實施后，物業(yè)公司最后還要分析公司所得到的經(jīng)濟效益，探討其是否達到有關(guān)的目標，并從中吸取教訓(xùn)，為以后解決和控制該問題打下基礎(chǔ)。
3.考核獎懲機制.沒有規(guī)矩不成方圓，獎勵和懲罰機制是激勵員工工作的最好辦法。企業(yè)要把責(zé)任成本指標歸入到考核當中，不同部門有不同的需求，可結(jié)合需求的不同制定不同的激勵措施。在對一線普通員工進行激勵時，可以使用提高或降低工資待遇的辦法；對于中層領(lǐng)導(dǎo)而言，主要進行整體的業(yè)績考核，或者予以口頭批評，精神獎勵等，必要情況也要進行物質(zhì)獎勵；對于高級領(lǐng)導(dǎo)而言，主要的還是進行精神層面的鼓勵和批評。當獎勵懲罰機制和每一個員工的工作職責(zé)和工作任務(wù)相互掛鉤后，員工負責(zé)的工作若出現(xiàn)問題，會在第一時間反饋到本人及時處理。管理人員則需要做好績效記錄，在每個月結(jié)束后，各個部門領(lǐng)導(dǎo)要對所有員工進行考核，對出現(xiàn)問題的員工要進行適當?shù)呐u和懲罰，而工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工要及時進行精神、物質(zhì)獎勵，從而提高員工的積極性，讓每個員工都有明確的工作目標和良好的工作狀態(tài)，為公司打造一個積極向上的團隊奠定基礎(chǔ)。
四、結(jié)語
物業(yè)管理公司的全面成本管理十分重要，在物業(yè)管理企業(yè)中，通過加強內(nèi)部管理制度與規(guī)范的建設(shè)，提升全面成本管理控制效果，從而促進企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，這三部分成本管理在企業(yè)成本控制中十分重要。物業(yè)公司通過全面成本管理，讓責(zé)任核算細致化，準確化和有效化，完善費用控制核算制度，可以確保各項費用支出的合理性、真實性，降低企業(yè)運營中的成本支出，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制效率，為企業(yè)發(fā)展做出保障。
參考文獻：
[1]王玉潔.運用移動信息技術(shù)實現(xiàn)高效能低成本管理2014物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人(成都)研討會召開[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2014，(7)：68～69.
第6篇：物業(yè)綜合管理制度范文
回顧即將過去的一年，對于我們物業(yè)服務(wù)中心來說，是艱辛與忙碌的一年。我們先后完成了一期項目的前期介入工作；完成了服務(wù)中心人員的組建工作；根據(jù)公司各項規(guī)章制度，結(jié)合自身實際情況完善了各項管理規(guī)章制度；順利完成了一期交房工作以及正常服務(wù)工作的開展。以下是我服務(wù)中心年度工作的詳細總結(jié)：
一、前期介入工作的開展
年三月份，公司抽調(diào)各部門骨干人員進駐項目，開始接管前的各項準備工作。
（一）完成一期樓宇的接管驗收工作，將發(fā)現(xiàn)的問題送至項目部，并跟蹤問題的整改。
（二）完成物業(yè)服務(wù)中心人員的招聘工作。
（三）完成物業(yè)服務(wù)中心的組建工作。
（四）完成小區(qū)的開荒工作。
二、事物工作
（二）裝修辦理。全年共辦理裝修報批手續(xù)526戶。辦理入住手續(xù)36戶。發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修25起，已整改22起。
（四）辦理共小區(qū)固定車位 23 個，收取臨時停車費共計 元。
三、部門管理
（一）物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)保安部、保潔部、工程部、綜合部，物管部五個部門。在職員工83人，其中保安部39人，保潔部30人，工程部9人，辦公室5人。
（二）完善各項規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機制。服務(wù)中心根據(jù)公司各項規(guī)章制度，結(jié)合自身實際情況完善了各項需要《行政管理制度》、《績效考核制度》、《新員工入職培訓(xùn)制度》、《突發(fā)事件處理流程》、《各部門崗位職責(zé)》、《各部門培訓(xùn)教案》等制度材料，同時加大考核力度，使各項工作穩(wěn)步展開。
四、安全管理
（一）對進入小區(qū)的裝修人員實行臨時出入證管理，謝絕無證人員進入小區(qū)。
（二）對帶出小區(qū)的物品實施放行登記管理，有效控制裝修人員私帶業(yè)主物品現(xiàn)象的發(fā)生。
（三）對進出車輛實行收費管理，引導(dǎo)車輛文明有序停放。對亂停亂放的車輛采取“溫馨提示”告知的方法，控制亂停亂放現(xiàn)象的發(fā)生。
（四）實行人員定崗定位劃分責(zé)任區(qū)的方法，對場地秩序進行有效管理。
（五）運用電子巡更設(shè)備，定時對小區(qū)進行巡查。
（七）服務(wù)方面
1、每周利用例會的形式組織一次禮節(jié)禮貌和文明執(zhí)勤教育，規(guī)范執(zhí)勤中的言行舉止，要求執(zhí)勤過程中使用文明服務(wù)用語，做到打不還手罵不還口。
2、針對車輛管理當中解釋不到位，語言不規(guī)范，經(jīng)常被投訴，并與車主多次發(fā)生矛盾服務(wù)工作上不去這一突出問題，首先是加強管理制度和收費方案的培訓(xùn)，在對門崗的用人上進行把關(guān)，從所有的隊員中選派綜合素質(zhì)強，相對優(yōu)秀的隊員到門崗；
（八）隊伍的管理與建設(shè)。在人員難招，人員流動性大，整體保安員綜合素質(zhì)偏低的情況下，改進培訓(xùn)措施，采取循序漸進的辦法，進行階段性培訓(xùn)，安排培訓(xùn)班長全面跟蹤負責(zé)，加強入職引導(dǎo)工作，及時掌握隊員的思想狀況，促進溝通交流，保持隊伍穩(wěn)定。
五、環(huán)境管理
（一）衛(wèi)生清潔工作方面，全體保潔員齊心協(xié)力，克服重重困難，出色的完成了的衛(wèi)生開荒工作，將原來的施工狀態(tài)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在干凈整潔的居住環(huán)境。
（二）較好完成了服務(wù)中心下達的各項工作任務(wù)。
（三）利用每周例會，加強保潔員服務(wù)意識的培訓(xùn)。
（四）材料申購和使用：堅決貫徹公司“節(jié)支增效”的管理理念，做到按需申購，以舊換新，使材料的不良消耗點降到了最低。
（五）處理水浸事件30余起。
第7篇：物業(yè)綜合管理制度范文
隨著中國社會經(jīng)濟全球化的發(fā)展腳步，我國現(xiàn)各行業(yè)企業(yè)也在不斷地擴大與強化之中，在此種形式背景下個企業(yè)對于人才的需要也越加強烈和嚴格，而各領(lǐng)域人才也隨之不斷涌出。在此形勢下的人才市場則自然而然的成為了聚集人才、企業(yè)相爭的地方。從人才市場的角度來看，當今各行業(yè)的營銷已經(jīng)不僅僅限制于本企業(yè)行業(yè)領(lǐng)域人才的需要，其更多的是在尋找多方面的人才，尋求各個領(lǐng)域的不同人才集聚到公司內(nèi)部，以促進公司的綜合性發(fā)展，這種才人的應(yīng)用模式無疑不是一種在營銷工作之中的整合。由此形式可見，當代企業(yè)的整合營銷已經(jīng)進入了必然的趨勢。而作為物業(yè)管理者的我更是有著深刻的體會。
物業(yè)管理，是一項結(jié)合中心、小區(qū)公共設(shè)施維修、保潔、綠化、保安等服務(wù)項目為一體的綜合性工作。在現(xiàn)代經(jīng)濟社會不斷發(fā)展變化的形勢下，人們的生活水平不斷提高導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求增強、房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理專業(yè)性程度要求也更加嚴格?，F(xiàn)如今，物業(yè)管理已經(jīng)不僅僅被小區(qū)等房產(chǎn)類行業(yè)所需要，更實被各大行業(yè)公司以及其下屬的職工家屬樓區(qū)所需要，這也讓其成為了一家企業(yè)中不可或缺的部分。在一家公司中，其物業(yè)管理工作的質(zhì)量高低也在一定程度上的影響著該公司的發(fā)展形式，做好物業(yè)管理工作就是維護好了公司的各項基本設(shè)施與公用環(huán)境，維護了公司的良好形象。同時，一家公司的物業(yè)管理工作也起著穩(wěn)定職工工作的作用，做好公司下屬家屬樓的物業(yè)管理，在為職工帶去生活便利的同時，也可以讓職工感受到公司給予職工的關(guān)懷與溫暖，從而加強自身的工作熱情。綜上所述，物業(yè)管理不僅僅是我XX公司的后盾支撐，也是一項可以從多方面整合，以促進公司營銷的重要管理活動之一。
通過此次的《整合營銷傳播》大講堂活動，我了解到整合營銷傳播是一項從消費者的角度出發(fā)，將企業(yè)各項如：維護、清潔、綠化等單一、混亂、零散的管理宣傳工作進行整合，張揚它們之間的聯(lián)系，適時的利用它們，將它們變成一種整體、統(tǒng)一、簡練而又明確的效率式宣傳方案，從而推進有效營銷的目的。在這些整合的項目之中，我認為物業(yè)管理工作也是一項較為重點的整合項目?？梢哉f，物業(yè)管理工作是企業(yè)進行有效營銷的堅強后盾，一家企業(yè)可以做好促銷、廣告、產(chǎn)品等多個方面的推廣并得以有效的營銷傳播，但是在這其中必然會有物業(yè)管理工作的配合與支持。物業(yè)管理工作是XX公司體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提，它不僅對初期營銷有幫助，更是對公司內(nèi)項目的推廣與客戶印象的維護有著很大的促進作用。由此可見，物業(yè)管理工作的整合營銷傳播也具有著一定的必要性。
第8篇：物業(yè)綜合管理制度范文
關(guān)鍵詞：城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；對策
目前，隨著對傳統(tǒng)福利住房分配制度改革的推進，物業(yè)管理的模式，逐漸成為改善城市住宅小區(qū)居住條件與居住環(huán)境的重要因素。在城市住宅建設(shè)快速發(fā)展中，大量住宅小區(qū)的投入使用，為其物業(yè)管理工作帶來了很多的問題。為了更好地促進城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，結(jié)合城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，展開深入的探究工作，進一步制定解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理對策，可以極大地促進城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。
1 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
在實際生活中，隨著人們生活水平的提高，人們對于住宅物業(yè)管理工作的要求標準也有所提高。相對完善的住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施等條件能夠有效地結(jié)合在一起，才能真正滿足人們對住宅的需求。就當前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作而言，仍存在物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差；物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生；物業(yè)管理收費不規(guī)范等問題。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，無法真正滿足人們對于住宅物業(yè)管理工作的有效需求。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，如何有效地結(jié)合城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題，深入探究解決的對策，成為城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的核心內(nèi)容之一。
2 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
2.1 物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差
眾所周知，我國物業(yè)法律政策的框架，主要是由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性的政策法規(guī)組成的，相對完善的法規(guī)體系尚未形成。在進行城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，無法全面有效地實施相關(guān)的法律政策，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差的問題，一直沒有得到徹底的解決，直接為人們的生活帶來了負面影響。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差其中非常重要的一個問題。
2.2 物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生
在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生，也是較為普遍的一個問題。由于物業(yè)管理制度不完善，相關(guān)工作人員在處理具體工作的過程中，不能嚴格地按照法律規(guī)范進行處理，無法保障物業(yè)管理工作的公正性及客觀性，直接導(dǎo)致糾紛事件頻繁發(fā)生。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，應(yīng)重視對物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生問題的處理。
2.3 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費現(xiàn)象嚴重
在實際生活中，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費現(xiàn)象嚴重，一直存在于物業(yè)管理工作中。由于城市住宅物業(yè)管理工作沒有嚴格的法律規(guī)范，其服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費現(xiàn)象根本得不到有效的解決。長期發(fā)展以來，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費現(xiàn)象嚴重這一問題，已經(jīng)逐漸影響了人們的正常生活，給人們的日常生活及工作帶來了極大的不利影響。
3 解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對策
3.1 完善物業(yè)管理誠信機制，強化監(jiān)督管理工作
在實際工作中，完善物業(yè)管理誠信機制，強化監(jiān)督管理工作，是解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的有效對策之一。在處理城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的環(huán)節(jié)，通過完善物業(yè)管理誠信機制，強化監(jiān)督管理工作的方式，在最短的時間內(nèi)，解決遺留下來的頑固問題，并嚴格按照相關(guān)的工作規(guī)定，強化監(jiān)督管理工作，更加有利于促進城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展。因此，在開展城市住宅物業(yè)管理工作中，充分發(fā)揮完善物業(yè)管理誠信機制，強化監(jiān)督管理工作非常重要。
3.2 提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強與業(yè)主的有效溝通
為了有效地解決城市住宅物業(yè)管理工作中存在的問題，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強與業(yè)主的有效溝通，是其中非常有效的工作方式之一。通過提升物業(yè)管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理工作中的問題，并在加強與業(yè)主的有效溝通的基礎(chǔ)上，合理的開展相關(guān)工作，能夠有效地避免住宅物業(yè)管理工作中的糾紛事件。提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強與業(yè)主的有效溝通，在一定程度上可以提高物業(yè)管理工作的水平。在城市住宅物業(yè)管理工作中，重視提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強與業(yè)主的有效溝通，加之利用小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，分模塊進行管理，可以極大地提高物業(yè)管理工作的效率。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，如圖1所示。
3.3 積極創(chuàng)新管理體制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平
在實際工作中，通過積極創(chuàng)新管理體制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平的對策，積極地解決物業(yè)管理工作中存在的問題，可降低物業(yè)管理工作與業(yè)主之間發(fā)生糾紛事件的概率，可有效地維護城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的秩序，為打造和諧的物業(yè)管理工作氛圍奠定基礎(chǔ)。其次，通過小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的自動化操作系統(tǒng)，細化小區(qū)物業(yè)管理的各項工作，通過小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)來實現(xiàn)小區(qū)的智能化管理，如圖2所示。
4 結(jié)束語
綜上所述，在我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，作為城市住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要工作，對于提高人們的生活水平，發(fā)揮著重要的影響。在實際工作中，物業(yè)管理工作作為城市管理中的一種全新的形式，科學(xué)、合理的物業(yè)管理工作，可以有效地改善人們的生活，促進住宅建設(shè)工程快速的發(fā)展下去。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，積極地探究解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的對策，將會極大地促進城市住宅小區(qū)物理管理水平進一步獲得提高。
參考文獻
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第9篇：物業(yè)綜合管理制度范文
國務(wù)院總理近日簽署第564號國務(wù)院令，公布《保安服務(wù)管理條例》(以下簡稱“條例”)，這是我國保安業(yè)實際存在20多年來首次確立的法定制度。條例后，各界人士都發(fā)表了肯定性的評論。筆者僅針對條例中涉及物業(yè)管理服務(wù)的影響部分發(fā)表看法。
條例對物業(yè)保安的限制性和保護性規(guī)范使得保安員權(quán)、責(zé)、利更加明晰。
1、《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定了物業(yè)保安及保安從業(yè)單位服務(wù)過程中可以采取的措施和不能越權(quán)的部分。
過去，社會上確實存在保安人員以執(zhí)法者自居，扣押他人身份證和其他證件、非法毆打他人的個別現(xiàn)象；物業(yè)保安也存在越權(quán)對盜賊進行限制人身自由、侮辱、毆打的現(xiàn)象；個別小區(qū)由于物業(yè)管理權(quán)糾紛，兩公司保安相互對抗并且有肢體摩擦和語言侮辱的行為……導(dǎo)致這些亂象的直接原因之一即是保安管理制度的缺失。根據(jù)條例第二十九條和第三十條的規(guī)定，保安人員為履行職責(zé)，可以進行查驗證件、巡邏檢查、維護秩序等行為，但不得扣押證件、限制人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人等行為；第二十六條規(guī)定，保安從業(yè)單位不得指使、縱容保安員阻礙依法執(zhí)行公務(wù)、參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛。
通過條例的明確規(guī)定，特別是禁止性規(guī)定，廣大保安從業(yè)人員就對自己的行為界限有了明確的認識，保安業(yè)管理者和組織者，也在行動上有了“紅線”。
2、條例還規(guī)定了物業(yè)保安人員在履行職責(zé)時如果給他人造成不法侵害，應(yīng)該由保安公司或者保安從業(yè)單位承擔法律責(zé)任，這既保護了受害人的利益，也明確了保安職務(wù)過失的連帶責(zé)任。
過去，一些保安人員在侵犯他人合法權(quán)益后，雇傭者或者保安公司通常以“這是保安人員的個人行為”為由，拒絕承擔責(zé)任，而很多侵權(quán)的保安人員要么逃走，要么以無力賠償為由拒絕賠償，最終受害的是被侵權(quán)人。通過條例的明確規(guī)定，加大了保安公司或雇傭公司的民事責(zé)任，這符合公平性原則，使得今后的保安公司或雇傭者更加謹慎管理保安人員，監(jiān)督他們依法、依規(guī)辦事。
3、條例規(guī)定保安公司或雇傭公司應(yīng)為保安員投保意外傷害保險，這就進一步保障了保安員的權(quán)利。
國內(nèi)自設(shè)立保安崗位以來，各地保安人員在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展、促進社會和諧、協(xié)助維護社會治安工作中發(fā)揮了日益重要的作用，成為一支重要、積極的社會安全防范力量。但是條例出臺前，各地對保安員權(quán)益保障明顯不力。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2007年全國就有4,700多名保安員負傷，60名保安員犧牲。而保安員的待遇很低，不少保安員犧牲負傷后得不到應(yīng)有的保障。為此，條例規(guī)定，保安從業(yè)單位應(yīng)當根據(jù)崗位的風(fēng)險程度為保安員投保意外傷害保險。保安員因工傷亡或者被批準為烈士的，依照國家有關(guān)工傷保險、烈士褒揚的規(guī)定享受工傷保險和撫恤優(yōu)待。
條例對物業(yè)保安著裝統(tǒng)一和準入門檻進一步提高。
這使得物業(yè)保安邁向管理正規(guī)化、標準化的行列，為提高保安隊伍素質(zhì)和保安服務(wù)質(zhì)量，促進保安服務(wù)業(yè)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好的法制環(huán)境。
過去，法律上并沒有規(guī)定保安員必須經(jīng)過公安機關(guān)批準，因此物業(yè)保安不是公安機關(guān)管理下的保安，只是實施物業(yè)管理的一項職能。中國物業(yè)管理協(xié)會曾發(fā)文，建議各物業(yè)服務(wù)企業(yè)將“保安員”改稱“秩序維護員”，因為物業(yè)管理企業(yè)招用的“保安”，并非真正意義上的保安，其職責(zé)僅是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序。這就使得物業(yè)保安管理很難統(tǒng)一規(guī)范行為，在著裝上也是五花八門?，F(xiàn)在條例規(guī)定保安服務(wù)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務(wù)時，保安員上崗應(yīng)當著保安員服裝，佩帶全國統(tǒng)一的保安服務(wù)標志。條例還規(guī)定，年滿18周歲，身體健康，品行良好，具有初中以上學(xué)歷的中國公民可以申領(lǐng)保安員證，從事保安服務(wù)工作。申請人經(jīng)設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機關(guān)考試、審查合格并留存指紋等人體生物信息的，發(fā)給保安員證。
對于有下列情形之一的，不得擔任保安員：(一)曾被收容教育、強制隔離戒毒、勞動教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的；(二)曾因故意犯罪被刑事處罰的；(三)被吊銷保安員證未滿3年的；(四)曾兩次被吊銷保安員證的。
可見，物業(yè)管理行業(yè)的保安不再是保安行業(yè)的邊緣人，他們與其他保安一樣，享有條例規(guī)定的權(quán)責(zé)利，這對于提高物業(yè)管理行業(yè)保安的待遇和素質(zhì)起到一定的作用。
條例賦予物業(yè)保安新的規(guī)范以及精神和物質(zhì)上的待遇與物業(yè)管理公司的生存、發(fā)展和利潤空間密切相關(guān)。
1、條例第四條規(guī)定，保安服務(wù)公司和自行招用保安員的單位(以下統(tǒng)稱保安從業(yè)單位)應(yīng)當建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓(xùn)，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責(zé)任意識。各地物業(yè)管理單位也應(yīng)當在行業(yè)協(xié)會制定的物業(yè)保安服務(wù)管理制度和地方保安服務(wù)管理條例框架下制定切合小區(qū)物業(yè)管理的保安服務(wù)管理制度。
2、各地物業(yè)管理公司和地方政府應(yīng)當嚴格遵守條例要求的對保安員給予的福利和待遇。
物業(yè)管理小區(qū)的保安履行的職責(zé)其實是在分擔政府的部分基層管理責(zé)任，如小區(qū)綜合治理、防火防災(zāi)防盜、糾紛協(xié)調(diào)等等，因此，條例第五條規(guī)定，保安從業(yè)單位應(yīng)當依法保障保安員在社會保險、勞動用工、勞動保護、工資福利、教育培訓(xùn)等方面的合法權(quán)益，并在第七條規(guī)定，對在保護公共財產(chǎn)和人民群眾生命財產(chǎn)安全、預(yù)防和制止違法犯罪活動中有突出貢獻的保安從業(yè)單位和保安員，公安機關(guān)和其他有關(guān)部門應(yīng)當給予表彰、獎勵。
3、部分物業(yè)管理公司在利潤微薄甚至虧損的情況下，面臨保安工資的近倍上漲和“三金”的開支，需要對公司的發(fā)展戰(zhàn)略和措施進行調(diào)整。公司開源節(jié)流的戰(zhàn)略面臨的是與小區(qū)業(yè)主之間的進一步溝通和協(xié)調(diào)以及對小區(qū)安防的重新調(diào)整。
據(jù)了解，廣州地區(qū)普通住宅物業(yè)公司自行招用的保安工資一般在800――1,200元之間，而保安公司的保安人員，月薪基本在1,600元以上，而且繳有“三金”，這兩者的工資差價，必將由物業(yè)公司承擔。因此，目前各地物業(yè)管理公司最頭痛的事情是，物業(yè)管理費用的上調(diào)受控于政府指導(dǎo)價，但業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的要求是不斷的提高，政府的規(guī)范制度也使得公司的日常開銷大幅提高。
在一些地段較好的小區(qū)，還可以通過服務(wù)項目的開發(fā)緩解資金的緊張，但對于一些偏僻地段的小區(qū)和管理范圍較大、額定的保安數(shù)目較多的小區(qū)來講，這是一筆難于落實的支出，這直接影響公司的利潤和今后的發(fā)展。為此，有必要根據(jù)新規(guī)和新形勢敦促政府物價部門對政府指導(dǎo)價進行重新調(diào)整。但是，業(yè)主面對新增加的物業(yè)管理費用會安于沉默嗎?
筆者認為，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平的提高既有賴于公司管理水平的提高，更有賴于公司管理人員素質(zhì)和水平的提高。面對水漲船高的各項開支，政府是否應(yīng)該給予社區(qū)服務(wù)行業(yè)一定的政策扶持和補貼?這不單是物業(yè)管理者要考慮的問題，也是政府社會公共管理應(yīng)該覆蓋的范疇。
