商品房認購書精選(九篇)
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第1篇：商品房認購書范文
甲方（出售人）：____________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方（認購人）：____________________________________
身份證件號碼/公司注冊號：_________________________
地址：_______________________ 電話：____________
丙方（經(jīng)紀機構(gòu)）：__________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方經(jīng)過了解，有意向購買甲方開發(fā)建設(shè)的____________ _________________________________________________物業(yè)（以下簡稱“該物業(yè)”）。其建筑面積___________平方米，套內(nèi)建筑面積____________平方米，認購價￥____________（大寫：______________________）。《商品房預(yù)售許可證》號：________________。經(jīng)與甲方協(xié)商，達成以下協(xié)議：
1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥__________ （大寫：____________________）給甲方作為認購該物業(yè)的訂金。
2、乙方應(yīng)于本認購書簽訂后______日內(nèi)（即____年____月____日起，至____年____月____日止）到_______________________________簽訂《商品房買賣合同》。并帶上如下證件和資料：
（1）本認購書；
（2）身份證明原件和復(fù)印件；
（3）____________________________________________；
（4）____________________________________________。
3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款；如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付訂金；如乙方在約定的時間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人；如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)，對《商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。
5、乙方如對所購物業(yè)了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售的，經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認購書上簽章。
本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 丙方（簽章）：
第2篇：商品房認購書范文
關(guān)鍵詞：商品房認購書； 預(yù)約款 ；定金
Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit.
Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit
引言
隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內(nèi)容簡略，故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質(zhì)
（一）商品房認購書的意義
商品房認購書，是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。
商品房認購書的通常內(nèi)容是，準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留準買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認購書內(nèi)容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內(nèi)容很詳細，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容。
（二）商品房認購書的法律性質(zhì)
商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。
在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務(wù)與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認購書與購房合同
（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導(dǎo)致商品房認購書的無效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認購書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購房合同之擔(dān)保，而是商品房認購書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔(dān)保。
第3篇：商品房認購書范文
樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，則出售人有權(quán)沒收定金。筆者就該認購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。
第一，筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。
按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負有將來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。
認購書的成立與生效只是對當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。
簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款去和預(yù)售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。
另有觀點認為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當(dāng)事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當(dāng)事人之間根本沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。
其實，在現(xiàn)實生活中，類似認購書的預(yù)約合同是經(jīng)?；?，如簽訂廣告合同時需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實與認購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預(yù)先約定。只不過一般的預(yù)約由于涉及標的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡單明了，沒有認購書這么引人矚目而已。
第二，認購書成立且有效的法律條件。
當(dāng)前，絕大多數(shù)意見認為，認購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認購書約定的主要條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。
誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。
根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對此并無強制性要求。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價人在得到接受時承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標的和數(shù)量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點、時間及違約責(zé)任都可以事后確定。
買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預(yù)售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因為其希望買受人能根據(jù)其提供的認購書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這時候預(yù)約即宣告成立且有效，而無論是否書面簽約或口頭承諾，也無論是否認購書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購買商品房不同于動產(chǎn)貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費用相差會很懸殊的。但商品房屬于不動產(chǎn)，其在預(yù)售時通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時通過空間坐標表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向，即每個商品房都存在于某個特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價巨大，現(xiàn)實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數(shù)量。退一步說，此時，由于商品房的質(zhì)量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。
第三點是如何界定認購書的違約責(zé)任。
對于購房過程中不履行認購書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點是：在雙方不能訂立購房合同時，一方可以將認購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請求對方履行，或訴請裁判機關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。
筆者認為，認購書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負有將來要訂立本合同的義務(wù)。購房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認購書約定的條款和日期有來和預(yù)售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務(wù)。至于購房合同雙方有分歧無法達成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認購書無必然的關(guān)系。認購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預(yù)售人根據(jù)認購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。此時的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機會。
我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。如果真是具有這種功能，則認購書就成了合同的一個重要組成部分，將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預(yù)售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋？
比如說，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對數(shù)量和價格都沒異議，但對違約責(zé)任卻無法達成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。
簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購房書的法律效力。因為當(dāng)事人已經(jīng)履行了認購書約定的簽約義務(wù)，只是因為雙方就有關(guān)條款存在爭議而無法達成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。
基于上述認識，筆者以為在認購書中規(guī)定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預(yù)售人沒收”，以及“因預(yù)售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清，且太過于概括性，實質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會給不法者有乘機預(yù)設(shè)定金陷阱之機會。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認購人無正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當(dāng)然有沒收定金的權(quán)利，這點前面已經(jīng)分析過了。
第四點，內(nèi)部認購書的法律效力分析。
預(yù)售人在樓盤項目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂認購書，這種做法被稱為內(nèi)部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。
認購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。此時購房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機會損失等），預(yù)售人應(yīng)負全部責(zé)任。
如果認購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認購人也有過錯，應(yīng)負一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因為，認購書是由預(yù)售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認購人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。
第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。
預(yù)售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同?！痹摋l文并沒有規(guī)定簽訂認購書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對此也沒有強制性規(guī)定。
第4篇：商品房認購書范文
甲方（銷售方）：______________法定代表人：______________
地址：________________________電話：____________________
乙方（認購方）：______________身份證號碼：______________
地址：________________________電話：____________________
為了保護商品房交易雙方的合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商，就乙方認購甲方的商品房一事達成如下協(xié)議：
一、認購房屋基本情況
1.乙方預(yù)定甲方建設(shè)開發(fā)的______項目，位于______區(qū)______路______號院______號樓______單元______層______號（戶）房屋，戶型為____________.該房屋暫測建筑面積______平方米（該認購協(xié)議書所簽建筑面積最終以產(chǎn)權(quán)登記部門實測面積為準）。
2.房屋建筑面積每平方米/人民幣______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元）。
3.認購方共有人：
____________身份證號碼：____________電話：____________
____________身份證號碼：____________電話：____________
____________身份證號碼：____________電話：____________
____________身份證號碼：____________電話：____________
____________身份證號碼：____________電話：____________
二、認購有效期
甲方承諾為乙方所預(yù)定房屋的保留期限自該認購書簽定日起15日（含15日）止。
三、認購訂金
本協(xié)議簽訂時，乙方向甲方支付訂金人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽定《商品房買賣合同》有關(guān)事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時，由甲方退還或抵作該房屋的購房價款。
四、付款方式
乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購房價款。
1.一次性付款
2.分期付款
3.按揭付款
五、證明文件
甲方應(yīng)向乙方出示下列證件及其相關(guān)材料。
1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照證號：__________________
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號：__________________
3.國有土地使用權(quán)證書證號：__________________
4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖）證號：__________________
5.房屋預(yù)（銷）售許可證證號：__________________
六、甲方承諾
1.如果甲方提供虛假材料，此協(xié)議無效，甲方除退還訂金外還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2.自本協(xié)議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認購協(xié)議書》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時本協(xié)議自動失效。
3.乙方需要變更商品房認購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，甲方應(yīng)予配合。
七、乙方承諾
1.本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時間內(nèi)到甲方指定的地點與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的買受人、房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
2.如買受人不能履行本協(xié)議書確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，同時乙方已交付的訂金不予返還。
3.甲方需變更商品房認購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，乙方應(yīng)予配合。
八、其它補充協(xié)議
1.______________________________________________________
2.______________________________________________________
3.______________________________________________________
4.______________________________________________________
5.______________________________________________________
九、雙方應(yīng)保證其聯(lián)系方式真實可靠。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽章）：____________乙方（簽章）：_________
第5篇：商品房認購書范文
實踐中也有這種情況,開發(fā)商與購房者簽訂了認購書,或預(yù)訂書,但由于商品房價格上揚,所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。
從傳統(tǒng)法理角度分析,認購書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同,也就是說,商品房認購書是,開發(fā)商與購房者約定在某一時間,或在某一條件成就時,簽署商品房預(yù)售合同,悔約不簽,則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破,第五條規(guī)定:“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！?/p>
那么是不是真的會發(fā)生認購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢?的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單,購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形,而且購房者為了訂金不被沒收,其往往不說自己悔約,而是說自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過程中重要條款不能達成一致,按照市房地局的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)獲全額退訂。
針對這種情況,開發(fā)商也有相應(yīng)對策,就是將一份認購書制定得十分詳盡,其目的是為了避免在預(yù)售合同簽訂時產(chǎn)生重要條款不能達成一致的情況。那么,這種合同應(yīng)該說已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。對于這種認購書,在出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的情況下,第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”,也就是說,對于這種認購書,如果價格上揚,開發(fā)商拒絕與購房者進一步簽署商品房預(yù)售合同的,則該認購書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。
當(dāng)然,如果深入討論,個人認為這也僅在司法實踐中可以應(yīng)用,也就是最終該認購書是否可認定為是一分預(yù)售合同,需要從程序上由法院或仲裁機構(gòu)來認定。如果以此認購書向房地產(chǎn)交易管理部門申請產(chǎn)權(quán)證,可能會不被接受,當(dāng)然也不能以條款認為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。
第6篇：商品房認購書范文
關(guān)鍵詞：商品房認購書；商品房預(yù)售合同；商品房買賣合同
1商品房買賣中的合同
1.1商品房認購書的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認購書的概念在商品房買賣過程當(dāng)中，開發(fā)商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認購書的特征商品房買賣認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3商品房認購書的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。[3]
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現(xiàn)實存在的物，而是將來的物，商品房預(yù)售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購人）承受的風(fēng)險將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過度投機、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國，商品房預(yù)售是被許可的，但對商品房預(yù)售行為進行了特別規(guī)制進行較強的國家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]
1.3商品房買賣合同
1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
1.3.2商品房買賣合同的法律規(guī)定買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進行補充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
2商品房買賣中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產(chǎn)為標的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權(quán)利，賣方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書。
2.2商品房買賣中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認購書是商品房預(yù)售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關(guān)事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預(yù)售合同出賣方還必須提供預(yù)售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現(xiàn)售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を炇諅浒副怼贰！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認購書不同于房屋預(yù)售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認購物業(yè)的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關(guān)機關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進行預(yù)售登記，以保護買受人的優(yōu)先購買權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即使房屋已實際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認購書雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠信進行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經(jīng)誠信履行了認購書的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護買受方的權(quán)利，我國《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時的風(fēng)險防范
3.1簽合同時要注意的共同事項
3.1.1審查賣方的資質(zhì)證書房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質(zhì)證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會使出渾身解數(shù)進行宣傳，如“優(yōu)惠價格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現(xiàn)。購房者應(yīng)當(dāng)為防止口說無憑或者對方無法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險防范
3.2.1防止被商品房認購書套牢的防范①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權(quán)放棄認購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內(nèi)將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還這種“沒收”條款依然會導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發(fā)現(xiàn)問題時，面臨簽約后的風(fēng)險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購房合同無效。對該證的審查是預(yù)防購房風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對開發(fā)商“一房二賣”行為的風(fēng)險防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過很長一段時間，如果房地產(chǎn)價格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險，購房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]
3.2.3現(xiàn)房買賣合同履行中的風(fēng)險防范現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售商品房買賣合同的不同之處是一個是現(xiàn)房一個是期房，所以，買賣現(xiàn)房合同時不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項：①對《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權(quán)拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發(fā)商對房屋進行共同驗收。如果發(fā)現(xiàn)問題存在應(yīng)暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發(fā)商進行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商進行書面確認質(zhì)量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過程中的風(fēng)險防范。購房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對應(yīng)，交付房屋后開發(fā)商的義務(wù)并沒有履行完畢，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購房者對辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻：
[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
第7篇：商品房認購書范文
出賣人（以下簡稱“甲方”）：__________
認購人（以下簡稱“乙方”）：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認購甲方商品房相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
聯(lián)系電話：_________________________聯(lián)系電話：_______________________
第8篇：商品房認購書范文
購房合同基礎(chǔ)概念：
1.建筑容積率
建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。
2.綠化率
房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
購房合同相關(guān)問題注意：
簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權(quán)益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。
1、認購書問題。
在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。
第一種情況的認購書
由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書肯定是無效的;如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。
第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。
《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補充協(xié)議問題。
在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。
3、售樓廣告問題。
開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。
4、樣板房問題。
目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或 “樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。
5、質(zhì)量問題。
有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
第9篇：商品房認購書范文
1、撻定函意思是已付了定金而毀約，這就意味著要損失定金的通知書。
2、商品房購房定金其性質(zhì)對于商品房認購書為違約定金，對于商品房買賣合同為立約定金。立約定金并不能擔(dān)保契約得以成立，僅能擔(dān)保當(dāng)事人積極誠實地訂立契約。只有在一方當(dāng)事人違背誡信原則，存在違背商品房認購書或其他締約過錯行為時，方可對其適用定金罰則。
3、對于商品房認購書未確定之內(nèi)容協(xié)商未果而一方拒絕簽約，不應(yīng)對其適用定金罰則。
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