房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算探思

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摘要：近年來，備受關(guān)注的新時期稅制改革“營改增”是對財稅體制的又一次深刻變革，是充分體現(xiàn)稅收制度內(nèi)涵和價值取向的重要舉措，有利于我國增值稅相關(guān)制度的規(guī)范。改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算將會受到相關(guān)政策的影響，企業(yè)需要充分學(xué)習(xí)“營改增”的相關(guān)政策，從理論體系與基本概念上對“營改增”有一個深刻的認識與理解。本文以房地產(chǎn)企業(yè)營改增及土地增值問題為研究對象，從其相關(guān)概述入手，深入分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的主要影響，運用科學(xué)的理論指導(dǎo)，加強對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的思考，從而為更好地應(yīng)對相關(guān)影響提出合理的對策。

關(guān)鍵詞：營改增；稅制改革；房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅清算

早在2011年，我國就下發(fā)了營改增的試點方案；通過逐步推廣，“營改增”試點范圍已經(jīng)在2013年8月擴大到了全國范圍；2016年5月1日起，我國營改增試點范圍擴大到了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代化服務(wù)行業(yè)，營業(yè)稅改增值稅正式全面實施。面對這樣的稅制改革的變動，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算勢必會受到影響，相關(guān)的土地增值稅清算規(guī)則將會發(fā)生改變，企業(yè)需要加強對相關(guān)政策的重視，采取科學(xué)合理的措施有效應(yīng)對營改增對土地增值稅清算工作帶來的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)營改增背景下土地增值稅的概述

通過分步推進相關(guān)工作，逐步落實營改增相關(guān)政策，我國營改增工作的部署從2011年開始到2016年全面推廣開來，直到2017年營業(yè)稅正式退出稅收制度。任何一項國家政策與改革都是黨中央依據(jù)我國國情而進行的戰(zhàn)略部署，營改增即營業(yè)稅改增值稅就是我國稅收制度的一次重大改革，減輕企業(yè)稅負，主要在于消除制約服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收制度障礙，同時從總體上減輕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負，營改增也有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅，有助于社會專業(yè)化的分工并優(yōu)化投資、消費和出口的結(jié)構(gòu)。增值稅，顧名思義，就是將企業(yè)以前繳納的營業(yè)稅的應(yīng)稅項目全部改為增值稅，是一項減稅制度，對增值稅進行規(guī)范。除了運輸業(yè)，2016年營改增的稅收范圍也逐漸擴展到建筑業(yè)和房地產(chǎn)等部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。伴隨著試點范圍的不斷擴大，改革后的稅率也發(fā)生了一定的變化，相關(guān)稅金清算工作也不同程度地受到了影響。土地增值稅適用于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位或個人，以轉(zhuǎn)讓收入向國家支付的賦稅，土地增值稅在營改增后計算方法有了變化，它不同于增值稅預(yù)征率，它實行四級超率累進稅率，按規(guī)定進行相應(yīng)稅率的計算，根據(jù)土地增值稅稅率表，按照扣除或未扣除扣除項目的比例確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增背景下土地增值稅清算的主要變化

(一)土地增值稅增值額（轉(zhuǎn)讓收入確認）的變化

由納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值稅，在“營改增”前已包括價款和價外費用，相關(guān)稅法適用營業(yè)稅。增值稅是一種價外稅，指的是計算增值稅額時，其計稅價格是不包含增值稅額的，即增值稅在價格之外，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入只有價款部分作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

(二)土地增值稅抵扣項目的變化

原來能夠列入“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金”等抵扣項目的房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅應(yīng)，在營改增后不能通過相關(guān)抵扣項目進行抵扣，土地增值稅可抵扣項目減少。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，取得的收入減去國家規(guī)定扣除項目的余額，即為實際要繳納的增值額。土地價款等一部分費用在計算土地增值稅的時候，可以抵扣銷項稅。基于構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本費用繁雜難以取得增值稅發(fā)票的，依據(jù)有關(guān)財稅文件的規(guī)定，列入扣除項目的，不再計入銷項稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對增值稅發(fā)票的管理，完善相應(yīng)的流程，確保相關(guān)人員的崗位責(zé)任感。

(三)土地增值稅稅款預(yù)繳的變化

土地增值稅稅款預(yù)繳發(fā)生了一定的變化，具體表現(xiàn)在由原有來地方稅務(wù)機關(guān)征收土地增值稅改為通過國稅征收；然而地方政府仍然繼續(xù)征收土地增值稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收因此受到了多方面的管理。除此之外，納稅人在項目全部完工前轉(zhuǎn)入土地、房產(chǎn)取得的收入由于涉及成本確定或其他原因，無法計算土地增值稅的，可以預(yù)繳土地增值稅待項目全部完工辦理結(jié)算后再進行清算多退少補，避免重復(fù)征稅。

三、房地產(chǎn)業(yè)營改增背景下土地增值稅清算對策研究

面對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算帶來的一系列影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，結(jié)合相關(guān)理論體系，統(tǒng)籌規(guī)劃增值稅清算工作，從而適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢下的增值稅的改革。營改增以后，土地增值稅的增值稅額和抵扣項目，以及稅收預(yù)繳都受到了改革的影響發(fā)生了一定的變化。營改增對企業(yè)稅負的減輕是稅制改革實施的意義，同時還在一定程度上避免了重復(fù)征稅。營改增以后，增值稅制度取得了進一步的完善，企業(yè)擴大營利的同時，促進了二三產(chǎn)業(yè)的融合，促進了經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)。為了積極應(yīng)對營改增，企業(yè)需要采取相應(yīng)的策略，全面應(yīng)對營改增對土地增值稅清算帶來的影響。

(一)建立并完善財務(wù)管理機制與體系，以更好地適應(yīng)增值稅改革

任何工作的開展都離不開健全合理的管理機制與體系，為了使得企業(yè)更好地適應(yīng)增值稅改革，需要加強財務(wù)管理機制與體系的建立并加以完善。通過建立財務(wù)管理機制與體系，能夠有效完善企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)，提高財務(wù)管理水平以及土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性與效率。建立財務(wù)管理機制與體系后，有利于企業(yè)加強對財務(wù)工作的重視程度，從而使得企業(yè)制定符合房地產(chǎn)土地增值稅清算的計稅體系，能夠隨政策變化以及清算工作的實際需要選擇合理的計稅方法。

(二)加強“營改增”相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，以便與相關(guān)部門建立及時有效的溝通

綜合考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算，需要企業(yè)加強對“營改增”的重視，組織企業(yè)財務(wù)人員加強相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，加強對土地增值稅的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的影響的認識與理解。財務(wù)人員應(yīng)該隨時關(guān)注相關(guān)政策規(guī)定，充分了解政策中有關(guān)土地增值稅規(guī)定的變化，做好土地增值稅清算工作。加強營改增相關(guān)內(nèi)容的學(xué)習(xí)和實踐，拓展財務(wù)人員對營改增整體知識框架的掌握，使得企業(yè)更好地適應(yīng)新形勢下的政策變化，有效做好稅務(wù)風(fēng)險防控工作。通過對相關(guān)政策的學(xué)習(xí)與理解，加強與相關(guān)部門的聯(lián)系，建立及時有效的溝通，使得土地增值稅清算工作按相關(guān)規(guī)定有序開展，促使企業(yè)在持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上取得進一步發(fā)展。

(三)強化并細化稅金清算工作及其流程，以提高清算工作的效率與準(zhǔn)確率

“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的工作流程較為簡單，便于執(zhí)行，財務(wù)部門只需要進行營業(yè)稅預(yù)算就能夠很方便后續(xù)的增值稅清算工作的順利開展。土地增值稅和營業(yè)稅實施后，計算程序繁瑣，計算誤差容易引發(fā)不必要的稅收負擔(dān)問題。為了簡化這一流程，需要企業(yè)強化并細化稅金清算工作的相關(guān)流程，提高財務(wù)人員的專業(yè)技能與崗位責(zé)任心，細化土地增值稅與營業(yè)稅兩種稅額的計算流程，將誤差降到最低，從而提高清算工作的效率與準(zhǔn)確率。

(四)加強增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性，以使銷項稅額能夠按需抵扣

由于房地產(chǎn)企業(yè)進行工程項目投資時，融資困難、項目施工的周期長、工人成本高，相應(yīng)的增值稅發(fā)票取得困難程度大。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要提前制定各項計劃，加強對增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性，對發(fā)票的種類進行合理劃分，預(yù)算部門負責(zé)抵扣稅款的核算，調(diào)整原材料來源。在選擇合作對象時，企業(yè)一般以普通納稅人為首選，從而獲取能夠進行增值稅銷項稅額抵扣的增值稅的專用發(fā)票。企業(yè)以及相關(guān)人員要加強對增值稅發(fā)票的管理的重視程度，制定合理的管理政策，規(guī)范增值稅發(fā)票管理工作。

(五)合理選擇計稅方法，以使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化

在計算繳納土地增值稅時要綜合考慮增值稅稅額的抵扣問題，將部分增值稅既可以做銷項抵扣又可以分為增值稅抵扣。規(guī)范營改增以后的企業(yè)工作流程，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，合理選擇計稅方法，通過詳細計算對比盡可能降低企業(yè)的土地增值稅，減輕企業(yè)賦稅壓力，從而使企業(yè)經(jīng)濟利益達到最大。

(六)提高財稅人員業(yè)務(wù)水平，合法有效降低企業(yè)稅負成本

在房地產(chǎn)項目管理過程中，企業(yè)財稅人員對政策的了解并執(zhí)行是項目土地增值稅清算的重要控制過程，因此，加大專業(yè)培訓(xùn)，讓財稅人員對“營改增”政策充分了解，根據(jù)制定的合理計稅方案，落實執(zhí)行，在過程中跟蹤管控，實現(xiàn)合法有效的降低企業(yè)稅負成本。四、結(jié)束語研究增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的具體影響，有助于企業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢下充分認識增值稅改革的內(nèi)涵和重大意義。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，為避免重復(fù)征稅對企業(yè)造成的稅收負擔(dān)，要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，進一步完善增值稅相關(guān)制度，營改增經(jīng)過試點到全面實施，取得了建設(shè)性進展。企業(yè)通過提高對相關(guān)政策的認識，建立財務(wù)管理機制和制度、強化清算流程、規(guī)范增值稅發(fā)票管理等，積極應(yīng)對營改增背景下所面臨的挑戰(zhàn)。增值稅改革的不斷深入，企業(yè)可以完善企業(yè)管理的變革，更好地應(yīng)對土地增值稅清算帶來的沖擊，促進企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級中的發(fā)展。

參考文獻

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作者:徐禮芳 單位:郭氏投資集團有限公司