土地增值稅清算問題探思

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摘要：房地產業(yè)一向被視為帶動國民經濟增長的支柱產業(yè)，特別是全面放開二孩政策的出臺，為其發(fā)展提供了良好的契機。在涉及房地產業(yè)眾多稅種之中，土地增值稅占有重要地位。本文以在清算過程中土地增值稅存在的問題為思考角度，以其在內容、主體的不同層面為思考方向，闡述在此背景下清算土地增值稅過程中發(fā)現(xiàn)的共性問題，提出了改善土地增值稅清算的合理化建議。

關鍵詞：土地增值稅；清算；存在問題

一、土地增值稅清算中存在的問題

（一）票據(jù)管理不規(guī)范。1.沒有及時確認收入。土地增值稅是站在增值額的角度上進行清繳的，也就意味著如果房地產企業(yè)的項目增值額越多，獲得的利潤越多而繳納的稅款越多，最后可能這些既得的利益向國庫轉移。從這種程度上來講，有些房地產企業(yè)可能會為了少繳稅款而少計收入，把本應該計入銷售收入?yún)s沒有及時申報的視同銷售項目金額進行最大程度地縮減，在一定意義上出現(xiàn)了房地產企業(yè)的銷售收入不實的情況，造成了一定的稅收流失。此外，還有些被計入在整個房價里的燃氣安裝費等混合銷售收入，也被有些房地產企業(yè)的相關會計人員作為了代收代繳的款項，沒有計入到應稅收入里面。在日常生活中，有一些房地產企業(yè)的內部人員在完成銷售套房之后，會將收到的銷售房款長期地掛在了賬面上，存在延緩開具銷售專用發(fā)票的行為，沒有能夠及時地結轉好收入。2.收入的確認計量不盡規(guī)范。結合筆者在稅務師事務所實習的經歷來看，有不少的房地產企業(yè)會計人員在記錄和整理本企業(yè)銷售臺賬的時候，存在著少計收入的現(xiàn)象，由于企業(yè)內部的福利獎勵以及股東分配等情況，在核算總體銷售收入時以低于平均的市場價格而計到收入賬本里的也不是個例。很多時候，房地產企業(yè)為了能夠促進商品樓盤的銷售，與電商渠道合作，采用多元化的折扣方式。針對部分直接銷售的樓盤項目，房地產企業(yè)的相關人員也會在折扣中降低開發(fā)產品的價格金額，以此來躲避土地增值稅清算中的稅基點數(shù)。對于出現(xiàn)的折扣模式，需要把銷售價款連同折扣額同時開具在同一張發(fā)票上，才能被扣除，然而在土地增值稅方面卻沒有準確的規(guī)定。

（二）成本費用扣除混亂。1.人為虛列成本。由于房地產業(yè)本身具有項目周期長、成本構成復雜、持續(xù)滾動開發(fā)等特殊性，為土地增值稅的清算工作帶來了一定的困難。本著趨利的天性，不少房地產企業(yè)希望通過提高成本的列支，能夠減少增值額的部分而在法律允許的范圍內合理避稅。此外，還有房地產企業(yè)開發(fā)商通過補充合同的簽訂來虛構工程量與工程項目，以這樣的方式來虛增成本，避免可能會出現(xiàn)的高增值。而在開發(fā)間接費方面，通過虛列人員、增加一些項目人員的工資，使得人工費用的虛數(shù)變大，增加了一定的成本?；煜l(fā)生成本費用所屬的期間，存在調控成本結轉的現(xiàn)象。有一些房地產商沒有按規(guī)定做到依據(jù)項目來設定成本明細，反而是把不同項目之間的成本相互混合在一起，以此達到控制房產企業(yè)成本結轉的目的。2.混亂的扣除費用?；A設施費用和建筑安裝工程費在成本分類上的混淆，比如，在購買電線電纜需要開具建筑安裝業(yè)發(fā)票，但是有些會計人員成本分類時，卻把本應該歸類到建筑安裝工程費這一項的，歸納到基礎設施費用。房地產開發(fā)商通過這種回避建安票的行為，達到他們所希望少繳稅的目的。房地產開發(fā)商在運作樓盤項目的時候，可能會涉及到很多不同性質的往來單位，在現(xiàn)實生活中，部分開發(fā)商針對某些沒有辦法來開挖查驗的項目樓盤，可能利用工程的隱蔽性等方法進行虛構。表面上看來，這些樓盤項目開發(fā)所必備的資料手續(xù)都是真實而且完整的，對于前來檢驗的稅務機關而言，一時之間也很難核實房地產樓盤項目數(shù)據(jù)的真實性。在樓盤項目開發(fā)的一系列過程中，由于建設投入的各項成本在清算時會發(fā)現(xiàn)，部分房地產開發(fā)商自行申報的成本數(shù)額與經稅務師事務所審定后的金額，很多時候都是有差距的，以某樓盤項目為例，數(shù)據(jù)如表1所示。由表1可知，開發(fā)成本下各成本費用的申報與核定金額的差距。通過匯總可知，項目自行申報的房地產開發(fā)成本為118832425.43元；而在審核之后，核定允許扣除的房地產開發(fā)成本為118779965.43元，相差了52460元。在審查項目成本賬目的時候，關于開發(fā)成本下各費用的歸屬范圍存在一定的問題。本應該計入到銷售費用中的裝修售樓部費用，卻被會計人員誤入到前期工程費里；而支付土地出讓金不應該列入在前期工程費的扣除范圍內，應該把支付土地出讓金的費用從前期工程費用中剔除掉，調入取得土地使用權支付的金額范圍內。

（三）征管人員的專業(yè)素質有待提高。目前，基層涉稅征管工作的信息量較大，并且比較零散，在開展工作任務的時候，可能會需要很多人力以及物力。如果每個環(huán)節(jié)的工作人員之間無法默契配合的話，各個征收環(huán)節(jié)的業(yè)務連接不夠順暢，影響了稅收征管整體效能的發(fā)揮。由于房地產業(yè)本身的特殊性，在清算往來繁多的時候，如果稅務人員對相關的清算節(jié)點無法確認，沒有足夠深入的理論知識以及足夠充分的實際經驗，可能會影響正常的清算工作，降低工作效率。比如在分類成本賬的時候，如果確認的清算單位出現(xiàn)了錯誤，那么一系列的工作都受到了影響，可能會使得扣除項目金額等的計算出現(xiàn)誤差。

二、改善土地增值稅清算的建議

（一）規(guī)范票據(jù)管理。建立積極完善的票據(jù)管理系統(tǒng)，做到票據(jù)管理規(guī)范化，合理合法地審驗票據(jù)是防止某些企業(yè)開發(fā)商混亂票據(jù)的最佳保障。做到規(guī)范用票單位的票據(jù)管理，以此能夠實現(xiàn)票據(jù)監(jiān)管工作的制度化。提高對建筑業(yè)發(fā)票審查的洞察力，增強核驗管理，杜絕虛開發(fā)票的現(xiàn)象。同時，能夠做到依法合理地加大票據(jù)審核的力度，尤其是應該做到對已經清算過的票據(jù)做好標記，防止他人重復列支。除此之外，應該積極主動地對拆遷補償發(fā)生的費用進行核查檢驗，以防發(fā)生人為虛列成本的情況。

（二）加大懲處力度，完善法規(guī)政策。稅務機關的工作人員應該做到明確地落實好自身的職責范圍，這不僅是政府機關人員本身的責任所在，同時也是建立健全法治社會的潛在義務。對于逃、漏稅行為進行必要合理地處罰，針對情節(jié)嚴重的，必要地依法予以處分，明確表示出道德與法律的底線，提高法律的震懾力。目前，針對土地增值稅清算過程中存在的這些問題，根本上還是需要出臺更加完善、科學的政策，去彌補清算中的漏洞。建立健全合理的成本核查系統(tǒng)，把清算土地增值稅過程中需要扣除的項目與最終要清繳的稅款相連接，進而形成了完備的上下鏈監(jiān)管系統(tǒng)，以此來更好的監(jiān)督清算過程中的各個環(huán)節(jié)。

（三）加強對稅務人員的專業(yè)培訓。對于繁瑣的土地增值稅清算工作而言，稅務人員更加需要高水平的專業(yè)知識素質以及靈活的執(zhí)行能力。然而在實際生活中，由于各方面的因素致使稅務人員的平均素質并沒有達到一致的標準，這時候組織培訓學習活動就顯得尤為重要了。定期地開展學習最新稅務政策的活動，通過舉辦不同形式的活動來提高稅務人員的學習熱情，以此來更好的運用到清算工作中。與此同時，要做到具體地結合地方上的實際問題來分析、解決。除此之外，信息化地快速發(fā)展也要求稅務人員積極主動地利用互聯(lián)網技術來進行清算工作的處理，發(fā)揮智能化的強大力量。

三、結語

伴隨著稅制改革的不斷發(fā)展，土地增值稅清算過程中存在的問題也只是暫時的，相信在未來可以通過合理的對策來改善這種情況。開展土地增值稅的清算工作，不單單是要利用它來約束某些開發(fā)商伺機炒作的行為，還要借助其達到維護正當企業(yè)權益的目的。為此，需要完善相關的法律法規(guī)，處理好系統(tǒng)漏洞的有關問題，增強對稅務人員的專業(yè)培訓，引領房產市場朝健康化發(fā)展。

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作者:郭宇 單位:河南省工業(yè)學校