全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理研究

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摘要：經(jīng)濟(jì)全球化改變了過(guò)去的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)屬性。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)承受著巨大的壓力。在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以現(xiàn)行稅法為基礎(chǔ)，優(yōu)化整體項(xiàng)目效益為目的，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策和可行性研究，貫穿建設(shè)施工、銷(xiāo)售、項(xiàng)目清算等房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的納稅籌劃管理活動(dòng)。本文以常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目為例，通過(guò)采用臨界點(diǎn)籌劃法等稅收籌劃方案模擬測(cè)算不同的稅收籌劃法分別帶來(lái)的不同的土地增值稅整體利潤(rùn)情況，從而表明通過(guò)納稅籌劃，能夠合理地降低土地增值稅，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點(diǎn)籌劃法

近年來(lái)，營(yíng)改增作為降低企業(yè)賦稅、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的調(diào)控手段，在運(yùn)行實(shí)施過(guò)程中獲得了各行各業(yè)良好的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)的稅收成本核心是土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)合理和科學(xué)的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負(fù)從而降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)前管理者普遍關(guān)注的問(wèn)題。

一、土地增值率臨界點(diǎn)稅收

控制土地增值稅的關(guān)鍵在于如何控制增值率，應(yīng)該采用四級(jí)超率進(jìn)稅率來(lái)管控土地增值稅，土地增值稅率=（應(yīng)收稅款-可扣除項(xiàng)目金額）/可扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡(jiǎn)易征收法作為應(yīng)稅最優(yōu)方案，可以將以下稅率控制在預(yù)定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費(fèi)控制在3%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)控制在7%。假設(shè)先扣除10%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以享受加計(jì)扣除后的20%的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，由此計(jì)算出增值稅率為0-200%的臨界點(diǎn)時(shí)，土地成本X和開(kāi)發(fā)成本Y之間存在一定的比例關(guān)系。由此角度深入，可以根據(jù)應(yīng)稅收入和可扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項(xiàng)目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當(dāng)可扣除項(xiàng)目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷(xiāo)售價(jià)格P時(shí)，土地增值稅免征，此價(jià)格即為普通住宅的免稅臨界點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問(wèn)題

（一）增值稅核算問(wèn)題首先，錯(cuò)誤或不合理的增值稅方式會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的核算過(guò)程中帶來(lái)巨大的影響。開(kāi)發(fā)商在計(jì)算增值稅額的時(shí)候一定要注意分清住宅的商業(yè)性質(zhì)，普通住宅和商業(yè)住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，商業(yè)住宅有商業(yè)住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，如果不分清楚，統(tǒng)一使用一樣的免稅條款和優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)白白損失本不必要交的稅額。在現(xiàn)實(shí)的核算過(guò)程部分企業(yè)對(duì)于商業(yè)住宅和民用住宅的意識(shí)淺薄，不在這兩者之間多加區(qū)分，只是在竣工后以建筑面積分?jǐn)傎M(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)白白損失很多經(jīng)營(yíng)成本。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售定價(jià)環(huán)節(jié)時(shí)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理定價(jià)，如果指定的價(jià)格超過(guò)了30%、50%、100%、200%幾個(gè)數(shù)值，要權(quán)衡價(jià)格帶來(lái)的收益是否與優(yōu)惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價(jià)后帶來(lái)的收益，也要考慮到過(guò)高的定價(jià)是否會(huì)得不償失，損失部分的優(yōu)惠政策。土地增值稅的稅率跟銷(xiāo)售價(jià)格的高低息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)臨界點(diǎn)在20%的前提下，符合開(kāi)發(fā)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，享受土地增值稅減免政策。

（二）經(jīng)營(yíng)成本問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后的利益費(fèi)用關(guān)乎著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本是否發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。土地增值稅的稅率會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)扣除利息的操作手法不同而產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)如果持有土地使用權(quán)，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據(jù)實(shí)扣除法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)持有土地使用權(quán)并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產(chǎn)企業(yè)想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產(chǎn)建筑對(duì)外出租，作為商業(yè)用房或者普通住宅，這些房屋根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目增值率?，F(xiàn)有房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產(chǎn)可以通過(guò)建設(shè)房屋租聘，另辟蹊徑，避開(kāi)正面市場(chǎng)上異常焦灼的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)攻對(duì)房屋需求有異常強(qiáng)烈需求卻沒(méi)有足夠資金買(mǎi)賣(mài)房屋的人群。可以通過(guò)大盤(pán)運(yùn)營(yíng)，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)學(xué)等大型公共設(shè)施，積攢社會(huì)正面影響力，構(gòu)建自身企業(yè)形象，保持穩(wěn)定的客流量和業(yè)績(jī)。

三、房地產(chǎn)全生命周期的土地增值稅納稅籌劃

（一）針對(duì)房屋類型的納稅籌劃對(duì)毛坯房類房屋進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注意裝修前后的毛坯房在有關(guān)稅法中的稅收優(yōu)惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房?jī)?nèi)在價(jià)值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標(biāo)準(zhǔn)住宅的形式出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過(guò)一些實(shí)際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤(rùn)更高，僅僅增加部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，卻能享受到稅收政策帶來(lái)的優(yōu)惠，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方是一個(gè)雙贏的方案。開(kāi)發(fā)住宅為精裝修房，可采用分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收來(lái)源是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即所謂的稅率會(huì)跟著房產(chǎn)增值率的提升而提升。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格如果通過(guò)合理的手段進(jìn)行分解就能大大的降低房地產(chǎn)的增值率，房地產(chǎn)的土地增值稅也會(huì)因此而大大降低。很多房地產(chǎn)為了避免增值稅率過(guò)高在出售前都會(huì)選擇簡(jiǎn)單裝修，可單獨(dú)核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個(gè)，一個(gè)為房屋出售合同，一個(gè)為裝修合同，這樣就可以通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地增值稅納稅籌劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目初期，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、業(yè)態(tài)組合、公共設(shè)施等方案都會(huì)給后期的土地增值稅和稅負(fù)帶來(lái)直接影響，針對(duì)此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點(diǎn)籌劃、實(shí)現(xiàn)籌劃選擇清算項(xiàng)目單位、投入配套的公共設(shè)施籌劃等方案。

（三）項(xiàng)目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，主要采取籌劃可扣除項(xiàng)目金額和增加配套公共設(shè)施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規(guī)定。運(yùn)用臨界點(diǎn)籌劃法，可扣除項(xiàng)目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開(kāi)始階段會(huì)計(jì)人員應(yīng)做好以下稅務(wù)籌劃：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)過(guò)程中，綜合考慮供應(yīng)商的報(bào)價(jià)和因素,如所得稅扣除等因素。為財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)處理提供直接參考,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業(yè)企業(yè)開(kāi)出的增值稅抵扣發(fā)票，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān),能夠減輕財(cái)務(wù)人員核算的壓力。第二，提高財(cái)務(wù)人員質(zhì)量,人力資源部門(mén)在招聘財(cái)務(wù)人員應(yīng)該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業(yè)道德和專業(yè)精神,以確保會(huì)計(jì)部門(mén)的先進(jìn),同時(shí),定期向財(cái)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),盡量避免發(fā)生錯(cuò)誤。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值率是稅率的主要來(lái)源,建立良好的納稅籌劃意識(shí),在房地產(chǎn)項(xiàng)目從施工階段到銷(xiāo)售階段進(jìn)行縝密的納稅籌劃,及時(shí)采取有效措施,應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)中的稅率形勢(shì)。從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收財(cái)政壓力,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展,使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目的全生命周期的納稅籌劃，在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中節(jié)節(jié)管控，有效節(jié)稅，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

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作者：余勇 單位：杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司