營運資金管理存在問題及對策

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[摘要]隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，外部競爭日益激烈，營運資金管理對企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展有著重要的影響，企業(yè)營運資金的過程就是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益的過程，其關系著企業(yè)是否能夠實現(xiàn)經(jīng)濟利潤，是否能夠良好地發(fā)展?，F(xiàn)階段，仍有企業(yè)對營運資金管理的概念比較模糊，并不重視營運資金管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展中的作用，使得企業(yè)資金的運行得不到有效的監(jiān)督，影響了企業(yè)的長期發(fā)展，因此，本文將圍繞營運資金管理存在的問題及對策分析，并以房地產(chǎn)企業(yè)為例展開探討[1]。

[關鍵詞]營運資金管理；問題及對策；分析；房地產(chǎn)企業(yè)

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也日益發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量較大，資金周轉期較長，因此，房子產(chǎn)企業(yè)營運資金管理是一項比較復雜的任務，其資金營運關系著房地產(chǎn)企業(yè)相關項目的開發(fā)和建設，同時還與房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用和融資情況有著密切的關系，因此，做好資金運營管理工作，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供有力的資金保障，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，但是，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營運資金管理的過程中還存在許多問題有待解決[2]。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金營運管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金特點：資金可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”這是由于，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他的行業(yè)，其需要的資金量非常大，有的項目在建設過程中所需的資金甚至達到上百億，同時，房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設周期比較長，這就導致其回款周期也非常漫長，有的項目建設周期可以達到三年五年，甚至更長的時間，這些因素都決定了資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理特點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設運行一個項目的基本流程是：投資拿地、啟動項目、項目開工、項目開盤銷售、建設施工、產(chǎn)品交付和項目評估結算[3]。一般的房產(chǎn)企業(yè)的資金也是根據(jù)這個順序在運行，尤其是在前幾個環(huán)節(jié)上，資金一直處于密集流出的狀態(tài)，這時房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量非常大，同時，需要資金保持較快的供給速度，房產(chǎn)企業(yè)的資金流入環(huán)節(jié)比較靠后，需要在開盤銷售回款后才能實現(xiàn)流入。

2.目前房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的現(xiàn)狀

資金是保障一個企業(yè)正常運轉和發(fā)展的基礎，企業(yè)想要可持續(xù)地健康發(fā)展，必須保障其資金的流動性，優(yōu)化資產(chǎn)配置，做好資金營運管理工作。目前，我國許多房產(chǎn)企業(yè)的資金營運能力較低，個別房產(chǎn)企業(yè)還因此陷入經(jīng)濟危機中，這都是因為缺乏對資金營運的重視，缺乏科學、合理的營運策略[4]。資產(chǎn)負債率高，現(xiàn)金流較低：據(jù)相關的調(diào)查表明，截至2019年末，上市房產(chǎn)企業(yè)的債務總額達到了5000億元之高，其中有將近半數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率甚至超過了70%，這表明，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴重資金營運問題，其資產(chǎn)負債率過高時，將導致房產(chǎn)企業(yè)無法進行有效的融資，阻礙房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在日益變化的經(jīng)濟格局中，房產(chǎn)企業(yè)需要面臨的競爭環(huán)境越來越復雜，例如地價上漲、房產(chǎn)銷售量不及預期、國家政策風向的變動等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，其資金流動性非常差，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨變化和環(huán)境和復雜的競爭格局時，企業(yè)資金陷入短缺情況，甚至導致其陷入極其危險的境地[5]。經(jīng)營資金管理能力不足：目前，房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展差異較大，許多小的房產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模較小，實力較差，因此很難在銀行中獲得融資，其融資的渠道也是有限的，同時，房產(chǎn)企業(yè)的資金風險通常來源于經(jīng)營項目風險、管理風險和銷售風險等，其中銷售風險與融資風險又密切相關，因此房產(chǎn)企業(yè)很容易因為融資困難而面臨資金缺乏的情況，導致其陷入危機當中。同時，許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金分配方式不夠科學合理，有的房地產(chǎn)企業(yè)將大部分資金用作項目開發(fā)資金，預留的資金較少，假如此時的貸款利息較高，項目建設周期很長加上房產(chǎn)銷售情況不及預期，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時還清貸款，背負著高額的債務和利息，加上其再融資困難，就會導致資金鏈斷裂，陷入資金短缺，經(jīng)營困難的狀況，這將進一步惡化其經(jīng)營狀況，導致企業(yè)無法正常運行[6]。資金管控低效，流動速度過慢：房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，其存貨變現(xiàn)的能力受到諸多因素的影響和控制，尤其受到國家經(jīng)濟政策的影響較大，很難保證其存貨都可以有效迅速變現(xiàn)，因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資回報率無法保證，經(jīng)常出現(xiàn)資金管理低效，資金周轉速度差等問題，同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設周期較長，銷售周期也較長，這又導致其資金的流動速度較大，這些因素都會導致房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中容易面臨缺乏資金，風險較大并不可預測等情況，意味著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的回收較慢，不能非?？斓貙崿F(xiàn)變現(xiàn)，保證企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流[7]。此外，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)囤積了大量的土地和開發(fā)項目以及在建工程項目，但是由于政策原因和復雜的市場環(huán)境，以及自身決策的失誤等諸多因素的疊加，其房地產(chǎn)銷售的情況不達預期，導致大量的土地、房產(chǎn)被積壓，使資金喪失了流動性，很難被回籠。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金沉淀問題非常嚴重，其資金無法被靈活地周轉和營運，流動性較差，這都嚴重影響著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運行。營運資金結構不夠科學合理：目前，許多企業(yè)都認識到了營運資金重要性，努力保持企業(yè)資金的流動性，將營運資金放在的重要的位置，因此為企業(yè)資金提供足夠的流動性和靈活性，保障企業(yè)的正常經(jīng)營和運轉，但是許多企業(yè)在此過程中，對資金結構的認識并不足，不可理的資產(chǎn)分配和資本結構都會導致資金結構不合理，是企業(yè)的資金陷入流動性困境，資金的流動性陷入困境，就會導致企業(yè)后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營活動陷入困境，導致企業(yè)的經(jīng)濟效益無法實現(xiàn)，因此，不難得出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該注意，根據(jù)其目前經(jīng)營發(fā)展情況調(diào)整資產(chǎn)負債率，才能保障企業(yè)正常運轉，不陷入流動性風險之中，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中比其他企業(yè)面臨更多的確定性，其具有營運資金管理困難，經(jīng)營風險高和高成本運營等特點，因此，必須應合理、科學地對資金進行規(guī)劃和營運，才能保障投資的確定性和可控性。強化現(xiàn)金流量管理，控制資產(chǎn)負債率：房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力較差，資產(chǎn)負債率較高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少其風險，應該對加強對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的控制，提高其存貨變現(xiàn)率和資金周轉效率，以此才能促使房地產(chǎn)企業(yè)迅速回籠資金，防止企業(yè)陷入流動性困境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應在建設項目的過程中加強對資金的監(jiān)管力度，想方設法縮短銷售周期，使其存貨盡快消化，并通過編制預算，加強對企業(yè)內(nèi)部的控制和監(jiān)督，發(fā)揮預算的控制功能，建立全面的責任制，使企業(yè)的資金運營管理和資金的具體使用分配都能有據(jù)可循，責任到人。最后，企業(yè)還可以建立有效的考核機制和激勵機制，將員工的績效與資金營運管理相掛鉤，利用有效的激勵機制促使員工更加合理地分配和利用資金，實現(xiàn)企業(yè)資金的細致化管理和規(guī)范化管理，將嚴格的權責考核制度運用到項目建設當中，從而促使企業(yè)強化資金的管理，達到盈利的目的。強化企業(yè)資金流動管理：在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)較多，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響企業(yè)正常運行，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉不僅需要大量的資金，同時需要資金保持流動性和連貫性，才能保證房產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)正常運行，因此，房產(chǎn)企業(yè)必須加強對資金流的動態(tài)監(jiān)控，才能全面掌握企業(yè)資金流動情況和經(jīng)營情況，保障房產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的正常運轉。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應該對其每一個建設項目都進行可行性分析，并制定有效的計劃性經(jīng)營機制，在制定的過程中可以結合目前外部市場環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展情況和國家政策等方面的內(nèi)容，才能對項目的可行性研究透徹，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)和資源，防止企業(yè)陷入資金困境。目前，想要切實強化房產(chǎn)企業(yè)資金流動管理系統(tǒng)，不僅需要強化財務管理，加強其內(nèi)部資金的監(jiān)控和運行，還需要對企業(yè)的外部融資活動進行控制，提高對融資風險性的認識，量力而行，避免過度融資帶來的高額債務和利息，才能趨利避害，合理使用資金，使資金發(fā)揮其最大的效用。加強融資資金的風險控制：融資是房地產(chǎn)的一項重要經(jīng)濟活動，如果運用的好會對企業(yè)的發(fā)展起到事半功倍的作用，如果運用的不好，將會使企業(yè)面臨巨大的風險，嚴重拖垮企業(yè)，因此，應該盡可能地降低融資成本，做好預算工作，加強對資金成本的控制。企業(yè)在選擇融資產(chǎn)品時，首先要在企業(yè)開展全面的預算，測算該融資產(chǎn)品的整體成本，同時結合企業(yè)預期資金使用情況，盡可能地選擇融資利息低、融資期限長的低成本融資產(chǎn)品，另一方面，企業(yè)要加強財務工作，將借款成本較高的融資產(chǎn)品進行優(yōu)先償還，才能加速企業(yè)資金的周轉速度，發(fā)揮其資金的最大價值和效率。對結算資金進行集中管理：企業(yè)應該對其項目結算資金進行合理有效的集中管理，建立企業(yè)的資金池，尤其對于大型房產(chǎn)企業(yè)，其項目較多，業(yè)務較廣，更應該對資金進行及時整理，選擇合適的，關系較好的銀行建立企業(yè)的資金池，使其企業(yè)的資金能夠有效集中，發(fā)揮其最大的效用，同時，這也能為企業(yè)增加更多的信用，為以后的發(fā)展奠定良好的基礎。其次，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可制定相應的考核機制和獎懲制度，將銷售業(yè)績與員工的考核制度相掛鉤，把考核回款的速度作為考核員工的重要內(nèi)容，并根據(jù)企業(yè)的銷售情況和外部環(huán)境，制定合理、科學的考核獎懲制度，利用有效的激勵制度，才能充分地調(diào)動員工的銷售熱情，促進企業(yè)的資金快速結算和回流，提高資金的管理效率，促進企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

4.結語

總而言之，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目周期較長，企業(yè)的房產(chǎn)銷售不及預期，資產(chǎn)結構不合理，負債過高，就會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金流動性風險中，房地產(chǎn)企業(yè)就會無法正常運轉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證一定的現(xiàn)金流，合理地將資金進行營運，建立健全營運資金的管理制度，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)遠離資金流動性風險。同時，部分房產(chǎn)企業(yè)還要注意不要囤積過多的地皮，以免后續(xù)造成流動性危機。還有部分房產(chǎn)企業(yè)需要在融資方面加強注意，合理利用貸款，不要讓高額的利息和債務將自己壓垮。只有這樣，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能全面保證其資金的正常營運，在復雜的市場環(huán)境中生存下來，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

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作者：李慧燕 單位：廣西旅游發(fā)展集團有限公司