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摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起,我國居民生活水平也有著天翻地覆的變化,國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展體現(xiàn)了房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢迅猛。房地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上促進了社會經(jīng)濟發(fā)展,對金融方面也有穩(wěn)固的作用?,F(xiàn)階段,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn),地皮成本也在不斷的增長、房間改革政策不斷變化、限購令相繼出臺等,致使房價出現(xiàn)了不穩(wěn)定的局面,直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定是產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化、利潤周期縮短、過度開發(fā)導(dǎo)致的。城市化發(fā)展和消費指數(shù)增加讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢,分析房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況系統(tǒng)有利于推動房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。文章從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā),分析房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題,希望能對房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展起到戰(zhàn)略性的發(fā)展建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟;可持續(xù)發(fā)展;路徑
1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀
最近幾年,社會市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型在不斷的深化,我國城市化的建設(shè)速度也不斷加快。房地產(chǎn)也在全球經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的過程中跟上社會發(fā)展的步伐,繁榮發(fā)展,給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了良好的發(fā)展趨勢,并且房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模及業(yè)務(wù)量都不斷的增加,為國民經(jīng)濟發(fā)展做出了很大的貢獻。但是,房地產(chǎn)經(jīng)濟看似發(fā)展良好的狀態(tài)下,也出現(xiàn)了很多問題。例如,由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是開發(fā)商先購買土地資源,相關(guān)部門度土地資源沒有嚴(yán)格的管理制度,更沒有對土地資源進行合理規(guī)劃,因此對人們在住房需求量問題沒有確切掌握,致使土地資源和建筑資源浪費嚴(yán)重,房價隨之提高。這些問題的出現(xiàn),就是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式不先進、陳舊落后導(dǎo)致的,看似規(guī)模很大卻存在很多漏洞。相關(guān)部門的管理力度也不強,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有了制約和阻礙。城市化的不斷深入,大量的農(nóng)村人口涌向城市轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?,在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中,因購房剛需,從而不斷提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟。我國城市居民的貧富分化現(xiàn)象能體現(xiàn)居民的生活收入存在著差異性,對住房的要求也不同。收入水平相對局限的居民對住房條件要求也相應(yīng)較低,收入水平高的居民對住房的要求相對較高。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只在乎企業(yè)的經(jīng)濟效益,對低收入群體購房的要求不了解,增大了城市生存的壓力,給社會的穩(wěn)定和諧帶來了負面影響。同時,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目和企業(yè)自身運行都需要很大的運轉(zhuǎn)資金。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相對遲緩,融資渠道很多,融資制度也很寬松。很多房地產(chǎn)企業(yè)跟銀行有合作關(guān)系,選擇銀行作為融資渠道。監(jiān)管力度有所欠缺,就給房地產(chǎn)企業(yè)自身和銀行增加了融資風(fēng)險。然而,我國大部分銀行的融資制度的法律法規(guī)都存在不完善和不嚴(yán)謹性,從而無法確保有效地管理房地產(chǎn)企業(yè)。這些問題的存在嚴(yán)重的制約了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
2未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢
就目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況來看,發(fā)展?fàn)顩r不是很樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)面對的不僅僅是機遇和挑戰(zhàn),更多的是面臨的困難怎樣解決,最好的處理辦法就是對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。目標(biāo)都已經(jīng)確定好,轉(zhuǎn)型的過程從哪里入手,轉(zhuǎn)型技術(shù)、管理理念、經(jīng)濟政策如何制定,轉(zhuǎn)型過程結(jié)束后如何進行實踐都是前期深思熟慮的問題??梢越梃b國外甚至是國際上比較先進的技術(shù)、科學(xué)的管理理念等,結(jié)合這些技術(shù)和理念認真研究出適合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策,探索出一條和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的道路。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場的開放和激烈競爭面臨著嚴(yán)重的生存危機,為了能解決各種疑難問題,房地產(chǎn)的發(fā)展必須在立足現(xiàn)實情況下提高自身的實力,力求和外部環(huán)境相適應(yīng)。不穩(wěn)定性、轉(zhuǎn)型性是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的特點,只有在轉(zhuǎn)型期間運用科學(xué)的管理措施度過不穩(wěn)定的階段,才能在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地,也能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)整體的實力,房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)狀當(dāng)然會消失,房地產(chǎn)就會出現(xiàn)有序、公平、健康市場環(huán)境。在改革開放政策的引導(dǎo)下,我國房地產(chǎn)市場的步伐邁向了國際化方向,兩者的結(jié)合使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟有了轉(zhuǎn)變。受到國際經(jīng)濟發(fā)展的影響,加上我國房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)政策的支持下,逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),提升了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟競爭優(yōu)勢。
3房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展中出現(xiàn)的問題
3.1環(huán)境保護的問題
大多數(shù)企業(yè)面對目前的經(jīng)濟現(xiàn)狀,只是一味地把企業(yè)發(fā)展的重心放到提高企業(yè)經(jīng)濟效益和增強市場競爭力上,而忽視了土地合理的開發(fā)、資源合理的利用,給周邊自然環(huán)境造成了威脅。房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對住房的需求量,又要保護生態(tài)環(huán)境,土地資源也要合理利用,以保證給后代人提供必要的生活空間。但目前顯然違背了房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的思想,對企業(yè)的長期發(fā)展也有了影響。
3.2資源沒有合理利用
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目建設(shè)周期較長。隨著時間的積累,空間資源和自然資源都有利用效率低的狀況,資源浪費的情況非常嚴(yán)重。例如,施工前期沒有度施工場地合理的規(guī)劃,辦公區(qū)、生活區(qū)、作業(yè)區(qū)等沒有合理的安排,導(dǎo)致施工現(xiàn)場出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象;還有對混凝土、木材、鋼筋沒有按施工需要量計劃采購,過量地采購回來堆積在施工場地,經(jīng)過長時間風(fēng)吹日曬之后原材料質(zhì)量性能達不到施工要求,導(dǎo)致資源的浪費;施工過程中模板、腳手架等隨意丟棄,也造成了資源的浪費現(xiàn)象,從另外一個層面上對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有了制約。同時,我國城市化建設(shè)已經(jīng)步入成熟的階段,城市人口比較密集,這在一定程度上加快了城市的經(jīng)濟發(fā)展,但是城市住房資源緊張、資源分配不合理等情況越來越嚴(yán)重。這就體現(xiàn)出了空間資源被擠占和浪費,影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
3.3商品房的結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理,房價上升過快
從目前的現(xiàn)狀來看,商品房建筑面積和經(jīng)濟適用房建筑面積的比例已經(jīng)超過了1∶3。這都是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能通過開發(fā)項目提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益,大量地開發(fā)商品房項目,導(dǎo)致城市中出現(xiàn)了大量的商品房,使得商品房的價格突飛猛漲,滿足不了大多群眾住房實際需求。
4房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略
4.1加強對房價的合理控制
鑒于房地產(chǎn)發(fā)展迅速的特點,房價的控制也出現(xiàn)失衡的現(xiàn)象。這都是因社會對房價沒有合理宏觀調(diào)控。這個問題需要有效快速地解決,相關(guān)政府部門要依據(jù)經(jīng)濟調(diào)控的原則對房地產(chǎn)經(jīng)濟采取措施控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展??刂品績r是最重要的,只有加強了房價的控制力度,才能保障房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。一方面,政府部門應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟危機全面深入的了解,依據(jù)宏觀調(diào)控政策把房價控制在能讓人們接受合理的價格范圍內(nèi);另一方面,社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律本身要在潛移默化中實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的微觀調(diào)控,減少房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可能面臨的安全隱患,盡可能地規(guī)避發(fā)展風(fēng)險,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的平衡穩(wěn)定。
4.2提升房地產(chǎn)市場規(guī)劃的科學(xué)性
相關(guān)部門要制定一系列措施,制約房地產(chǎn)開發(fā)過程中粗略化的現(xiàn)象和模式,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟秩序向著集中化的方向發(fā)展,進一步提高土地資源、自然資源、空間資源和能源的利用率。同時,項目在建設(shè)前期,房地產(chǎn)企業(yè)授權(quán)咨詢單位對項目進行合理的規(guī)劃和設(shè)計,盡量能做到房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)一致的發(fā)展,進而發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動作用。
4.3減少房地產(chǎn)項目發(fā)展中資源浪費的現(xiàn)象
土地資源是各種自然資源中有限的不可再生的資源。房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中很有必要采取合理科學(xué)的土地資源利用措施對土地資源合理利用。在開發(fā)項目時,在嚴(yán)格控制人均住宅面積,同時加強對周圍環(huán)境的保護。在我國,土地資源的價格一直持續(xù)沒有底線的情況,甚至還出現(xiàn)無價之寶的現(xiàn)象?;谶@些原因,相關(guān)人員要把房地產(chǎn)經(jīng)濟從粗放化的管理模式逐漸向集約化的方向上轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)土地資源的合理有效利用。
4.4在發(fā)展房地產(chǎn)項目的同時,加強對生態(tài)環(huán)境保護的注重
社會經(jīng)濟和生態(tài)經(jīng)濟的發(fā)展很大程度取決于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在我國以人為本的科學(xué)發(fā)展觀的理念下,房地產(chǎn)發(fā)開必須響應(yīng)城市環(huán)境和生態(tài)環(huán)境保護的政策和原則,提高綠色施工材料和環(huán)保材料的應(yīng)用力度。在建設(shè)美好舒適的居住環(huán)境的同時,保護好環(huán)境。
4.5合理處理房地產(chǎn)土地空置問題
從現(xiàn)在的情況來看,住宅房屋的庫存量已經(jīng)在很長的一段時間里出現(xiàn)了飽和的現(xiàn)象,不僅是房屋閑置問題比較嚴(yán)重,而且土地資源的閑置問題也很嚴(yán)重。同時,對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)的法律法規(guī)進行完善主要是為了能讓房地產(chǎn)的土地資源被合理科學(xué)的利用。相關(guān)部門可以采取土地收購、拍賣兼并的方式限制國家的壟斷政策,選擇有實力的開發(fā)商實施規(guī)劃土地資源,提高土地資源的利用率。另外,相關(guān)的部門應(yīng)該深入了解發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求,加強度土地資源的監(jiān)管力度,降低房地產(chǎn)違法違規(guī)的交易行為,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
4.6加強完善金融體系,合理防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
第一,以房地產(chǎn)的金融發(fā)展現(xiàn)狀和體制為依據(jù),對房地產(chǎn)企業(yè)借貸結(jié)構(gòu)進行調(diào)整,提高市場消費的借貸比例。第二,加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的力度,對信貸風(fēng)險有效合理的控制,勸退一些規(guī)模小實力薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)。第三,對于個人住房借貸需求也要制定有效的控制策略,對有住房需求的人群提高借貸力度,嚴(yán)格審查借貸審批程序,抑制“假按揭”問題的出現(xiàn)。第四,針對房地產(chǎn)法發(fā)展的需要和特征,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的開發(fā)、投資和管理方面加大支出力度。
5結(jié)束語
總而言之,房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著城市化進程也快速的發(fā)展。然而,發(fā)展的同時也迎來了一系列的問題。環(huán)境破壞、資源浪費、結(jié)構(gòu)矛盾都是在發(fā)展進程中體現(xiàn)出來的問題,這些問題的出現(xiàn)阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展?;诖?,必須面對實際情況制定合理的措施,正確樹立房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展觀念,重視環(huán)境保護,合理利用資源,調(diào)整結(jié)構(gòu)體系,以增加房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力,給房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展道路奠定堅實的基礎(chǔ)。
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作者:李小燕 單位:莎車縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局