房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理分析

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摘要:針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,對(duì)該行業(yè)中全面預(yù)算管理的應(yīng)用展開深入研究,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理考核、風(fēng)險(xiǎn)與資金管理方面都有著重要意義.據(jù)此,從房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理的重要性出發(fā),就當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)算管理方面出現(xiàn)的有關(guān)問題進(jìn)行總結(jié)與分析,并有針對(duì)性地提出應(yīng)對(duì)策略,從而為該方面的實(shí)踐工作者提供有價(jià)值的參考資料.

關(guān)鍵詞:全面預(yù)算;房地產(chǎn)企業(yè);管理

1全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性

全面預(yù)算管理涉及到的內(nèi)容非常多,包括成本、資金與銷售等多個(gè)方面.在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理水平較以往有了很大提升,但仍存在很多不足之處.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用具有非常強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義,主要表現(xiàn)在如下方面:一是全面預(yù)算管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)目標(biāo),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展起到推動(dòng)作用;二是在全面預(yù)算管理的作用下,房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核工作更加規(guī)范化,員工的積極性能夠得到有效提高,企業(yè)的凝聚力得以增強(qiáng);三是有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力,企業(yè)能夠有效地應(yīng)對(duì)多種風(fēng)險(xiǎn);四是在全面預(yù)算管理的作用下,企業(yè)能夠有效控制各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng),便于企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);五是有助于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的信息傳輸,各個(gè)部門間的交流將更為順暢,部門間的協(xié)作能力將得到大幅度提升;六是全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理水平的重要方面,是企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的必然選擇.總而言之,全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用有著非常重要的意義,是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然選擇.雖然,全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用水平已經(jīng)有了很大提升,但是仍存在著很多不足之處,需進(jìn)一步完善.

2全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用過程中存在的不足之處

2．1缺乏全面預(yù)算管理的意識(shí)

在當(dāng)前社會(huì)中,很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時(shí),并沒有意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性,只是簡單地進(jìn)行年度計(jì)劃的編制.相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)企業(yè)將全面預(yù)算管理理解為預(yù)算計(jì)劃的編制,沒有充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的重要作用.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足,導(dǎo)致全面預(yù)算無法達(dá)到應(yīng)有效果.

2．2各個(gè)部門間的配合程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)中,全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的重要工作內(nèi)容之一,其他部門的配合程度明顯不夠.很多情況下,財(cái)務(wù)部門不得不獨(dú)立完成全面預(yù)算管理工作.在缺乏多部門聯(lián)動(dòng)的情況下,全面預(yù)算管理工作很難充分發(fā)揮作用.加之房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員只具備專業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí),對(duì)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的了解比較少,其在實(shí)際工作時(shí)無法進(jìn)行準(zhǔn)確的工程成本預(yù)算.

2．3全面預(yù)算管理工作的深度不足

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,其盈利狀況不僅僅受銷售業(yè)績的影響,還受到建筑相關(guān)行業(yè)的影響.房地產(chǎn)行業(yè)的日常經(jīng)營工作本來就非常復(fù)雜,會(huì)面臨多種潛在因素的干擾.普通的預(yù)算管理系統(tǒng)難以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的需求,無法發(fā)揮預(yù)算管理應(yīng)有的作用.

2．4全面預(yù)算工作指標(biāo)脫離實(shí)際

全面預(yù)算管理工作的開展是以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的,需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的年度計(jì)劃加以細(xì)分.但是在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算工作指標(biāo)設(shè)置過高,脫離實(shí)際,導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)太過高遠(yuǎn),無法實(shí)現(xiàn).

2．5各種指標(biāo)缺乏綜合性思想

在實(shí)際工作中,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視現(xiàn)金方面的全面預(yù)算管理工作,對(duì)其他方面的預(yù)算管理工作則有所忽視.在過分側(cè)重銷量的情況下,最終的定價(jià)必然會(huì)有所偏差.因?yàn)樵诙▋r(jià)的過程中沒有充分考慮其他指標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)政策的變化,企業(yè)難以準(zhǔn)確把握發(fā)展機(jī)遇.

2．6全面預(yù)算過程缺乏有效的分析依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作的時(shí)候,對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的分析工作難以到位,缺乏科學(xué)而有效的分析依據(jù).很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有認(rèn)真對(duì)全面預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析,盲目進(jìn)行“一刀切”,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的短期經(jīng)營目標(biāo)與長期戰(zhàn)略目標(biāo)間存在嚴(yán)重沖突.

2．7全面預(yù)算管理沒有融合到獎(jiǎng)懲機(jī)制中

從當(dāng)前的實(shí)際狀況來看,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時(shí),都沒有和獎(jiǎng)懲機(jī)制有效地融合在一起.很多房地產(chǎn)企業(yè)的考核指標(biāo)都存在嚴(yán)重問題.預(yù)算考核沒有納入績效考核的范圍中,導(dǎo)致獎(jiǎng)懲制度和預(yù)算管理間脫節(jié),使得房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作難以全面推行.在執(zhí)行環(huán)節(jié)中,由于沒有全面性的獎(jiǎng)懲機(jī)制,企業(yè)的預(yù)算管理工作缺乏內(nèi)動(dòng)力,難以長久維系.

3房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的策略

3．1依托企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略開展全面預(yù)算管理工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其開展全面預(yù)算管理工作的根本目的在于實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo).因此,全面預(yù)算管理工作要想順利開展應(yīng)依托于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略.企業(yè)應(yīng)明確發(fā)展方向,確定合理的戰(zhàn)略目標(biāo),并作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃.根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃,房地產(chǎn)企業(yè)可以制定全面的預(yù)算管理方案,并將此方案落實(shí)到其日常經(jīng)營的各個(gè)方面中,充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用.

3．2構(gòu)建合理的組織體系

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作的過程中,還需要依靠合理的組織體系.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極完善組織結(jié)構(gòu),構(gòu)建預(yù)算管理組織實(shí)施的機(jī)構(gòu),如運(yùn)營中心等.運(yùn)營中心所涉及到的工作內(nèi)容包括預(yù)算計(jì)量、核算、分析、控制、報(bào)告等多方面.運(yùn)營中心在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作中占有重要地位,其負(fù)責(zé)人一般由企業(yè)的總裁或副總裁來擔(dān)任.運(yùn)營中心內(nèi)的工作人員多具備財(cái)務(wù)、市場、建筑工程類的專業(yè)知識(shí).運(yùn)營中心的存在能夠提升企業(yè)全面預(yù)算管理水平,充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用.

3．3根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性來開展全面預(yù)算管理工作

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,其擁有一套特殊的預(yù)算指標(biāo),如房款回收率、工程產(chǎn)值、銷售額、利潤額、管理費(fèi)用率、目標(biāo)成本等.在開展全面預(yù)算管理工作的過程中,應(yīng)格外注意如下幾方面:在以現(xiàn)金預(yù)算為中心的前提下,企業(yè)可以通過控制現(xiàn)金來控制各種日常經(jīng)營活動(dòng);在追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的過程中,股東所創(chuàng)造出的高于資金成本的價(jià)值得以體現(xiàn)出來;在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,能夠更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤;在選擇營銷措施的過程中,可以科學(xué)地選擇高定價(jià)慢銷或者低價(jià)快銷的方式.只有做到上述幾點(diǎn),才能夠編制出合理的全面預(yù)算方案.

3．4根據(jù)政策變化及時(shí)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行調(diào)整

我國宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注這些政策,并及時(shí)根據(jù)政策的變化來調(diào)整全面預(yù)算的內(nèi)容,只有這樣其才能把握發(fā)展機(jī)遇,降低各種風(fēng)險(xiǎn).在依據(jù)政策變化對(duì)全面預(yù)算管理工作進(jìn)行調(diào)整的過程中,應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)的高低作為主要依據(jù).

3．5構(gòu)建有效的獎(jiǎng)懲制度

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作應(yīng)與獎(jiǎng)懲制度有效地融合在一起,只有這樣員工的積極性才能夠被充分調(diào)動(dòng),全面預(yù)算管理在推行中的阻力才會(huì)降到最低.房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長的特殊性,如果不能夠?qū)⑷骖A(yù)算管理與各種獎(jiǎng)懲制度融合在一起,企業(yè)的日常經(jīng)營很容易偏離戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo),不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展.

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作者：廉霞 單位：吉林省領(lǐng)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司