物業(yè)管理對(duì)人居環(huán)境的影響
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摘要:隨著80年代“物業(yè)”一詞在中國(guó)的使用，物業(yè)管理對(duì)人居環(huán)境的影響力是越來(lái)越大，本次在闡述物業(yè)管理對(duì)人居環(huán)境的影響上，也對(duì)宿州市在物業(yè)管理和人居環(huán)境上的現(xiàn)狀存在的問(wèn)題，解決問(wèn)題的對(duì)策以及研究的意義上進(jìn)行了論述。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;人居環(huán)境;服務(wù)水平;物業(yè)行業(yè)
近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，使得居民們?cè)絹?lái)越關(guān)注自身的居住環(huán)境，因此物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生，人們對(duì)物業(yè)的需求也越來(lái)越高。物業(yè)不僅是對(duì)房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，對(duì)區(qū)域內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綠化保養(yǎng)，而且也有豐富居民的精神文化生活，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)居民之間的溝通，構(gòu)建和諧社區(qū)的作用。
1物業(yè)管理的起源與概念
在中國(guó)，物業(yè)一詞自古就有，早在《漢語(yǔ)大辭典》中就有記載“在京有物業(yè)者……”之言，然而近代意義的物業(yè)管理一般來(lái)說(shuō)是起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。而后經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展傳播，1908年美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治組織的芝加哥建筑物管理人員組織召開了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理組織的誕生。而中國(guó)因?yàn)榉N種原因，直到20世紀(jì)80年代中國(guó)現(xiàn)代意義上的物業(yè)才正式出現(xiàn)。物業(yè)管理的概念雖然有很多。但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第504號(hào))第二條的規(guī)定，“物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”
2宿州市物業(yè)管理與人居環(huán)境現(xiàn)狀
在物業(yè)管理方面，宿州市作為一個(gè)四線城市，雖然這幾年處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時(shí)期，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平仍然不高，宿州的本土物業(yè)開始于1996年，源自于宿州市物業(yè)管理有限公司的成立，截止2016年，宿州市現(xiàn)注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)已有80多家，但多為3級(jí)資質(zhì)企業(yè)，規(guī)模較小，小而全的企業(yè)造成了一部分人員和資源的浪費(fèi)，不利于人員和資源的優(yōu)化配置。宿州市的物業(yè)管理在思想觀念上比較落后，仍在走傳統(tǒng)型的道路，對(duì)物業(yè)人員的培訓(xùn)不夠重視，而且物業(yè)公司員工專業(yè)水平低下，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，處理問(wèn)題不及時(shí)做事拖拉。宿州市很多基層員工回答不出什么是物業(yè)，而且經(jīng)過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)眾多小區(qū)門崗保潔人員年齡集中在50歲左右，多為初中及以下學(xué)歷，文化水平較低，保安門衛(wèi)在看到人們隨意進(jìn)出小區(qū)時(shí)也多不進(jìn)行詢問(wèn)及登記。宿州市物業(yè)行業(yè)中業(yè)主少繳拒繳物業(yè)費(fèi)問(wèn)題比較嚴(yán)重，而且多數(shù)業(yè)主有事多自己解決，沒(méi)有遇事找物業(yè)的觀念，業(yè)主與物業(yè)人員互不熟悉，因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題業(yè)主與物業(yè)人員之間多會(huì)發(fā)生矛盾，物業(yè)行業(yè)在宿州發(fā)展還不夠成熟。在人居環(huán)境方面，宿州市作為一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)城市，但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及政策的轉(zhuǎn)變，也開始向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，在2013年以前，宿州的園林綠化一直不盡人意，直到2014年宿州開始啟動(dòng)國(guó)家級(jí)園林城市建設(shè)工作，宿州在人居環(huán)境方面才算真正的進(jìn)行了改造，至2016年宿州市啟動(dòng)的“親水工程”已經(jīng)先后完成了三角洲公園、沱河、汴河、護(hù)城河兩岸綠化建設(shè)。宿州市在城區(qū)道路建設(shè)上，始終堅(jiān)持“道路延伸到哪里，綠化就傳遞到哪里”，因而城市整體自然環(huán)境有了較大的提高。隨著恒大御景灣，龍登和城、天鵝灣、元一新天地、港利錦繡江南等小區(qū)的建立，可以發(fā)現(xiàn)新建小區(qū)綠化率占比增大且均有了物業(yè)入駐，而老式小區(qū)與之對(duì)比可以明顯的發(fā)現(xiàn)綠化嚴(yán)重短缺，僅可以在單元門旁邊發(fā)現(xiàn)幾平米的花壇，幾乎沒(méi)有物業(yè)入駐，經(jīng)詢問(wèn)了解到每戶僅需繳納衛(wèi)生費(fèi)，用于垃圾清運(yùn)。宿州的小區(qū)居民多互不相識(shí)，鄰里互動(dòng)太少，有孩子的家庭目前普遍存在一個(gè)困擾，父母每日工作繁忙小孩子上學(xué)的接送比較麻煩。
3存在問(wèn)題及原因分析
物業(yè)管理方面，(1)物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，在我國(guó)起步較晚且宿州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平不高。直到20年代末，宿州房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展才把物業(yè)引入宿州，僅僅經(jīng)過(guò)短短幾十年的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)仍不成熟，且受宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響因而宿州注冊(cè)的物業(yè)公司規(guī)模較小。(2)物業(yè)行業(yè)基層員工工資集中在1800元上下，吸引不了年輕勞動(dòng)力或高素質(zhì)人才前來(lái)工作，因而造成基層物業(yè)群體年齡偏大，而受當(dāng)時(shí)70年代整體大環(huán)境影響人們知識(shí)水平普遍不高。(3)物業(yè)行業(yè)本就作為一個(gè)薄利行業(yè)，又面臨物業(yè)費(fèi)收繳難的問(wèn)題，因此公司沒(méi)有多余錢財(cái)去支撐物業(yè)較多的培訓(xùn)，且受員工個(gè)人知識(shí)水平的制約及思想上對(duì)培訓(xùn)的不重視，公司的培訓(xùn)效果較弱。在宿州的物業(yè)行業(yè)中物業(yè)公司還面臨一個(gè)現(xiàn)狀就是基層員工的流動(dòng)性大，公司的理念精神以及為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)無(wú)法深入人心。(4)物業(yè)行業(yè)的員工多只負(fù)責(zé)自己區(qū)域內(nèi)的固定工作，對(duì)于業(yè)主遇到的難題不會(huì)熱心幫助解決問(wèn)題及提出意見，因?yàn)榉?wù)問(wèn)題所以一定程度上造成了物業(yè)費(fèi)催繳難的現(xiàn)狀。人居環(huán)境方面，(1)在人居環(huán)境上，宿州整體綠化改造來(lái)自于政府工作積極有效的開展。(2)居住區(qū)域內(nèi)小區(qū)業(yè)主多有正式工作，上班繁忙，鄰里見面次數(shù)少，交流有限且小區(qū)物業(yè)不開展促進(jìn)鄰里活動(dòng)，因而業(yè)主之間關(guān)系比較冷淡陌生。
4對(duì)策與建議
(1)擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模，現(xiàn)國(guó)家政策支持由大公司兼并小公司或物業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一方面有利于物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)對(duì)人才和資源的優(yōu)化配置，另一方面有利于互相學(xué)習(xí)對(duì)方優(yōu)點(diǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。(2)提高員工素質(zhì)，可以從提高工資入手，挑選有素質(zhì)有文化有責(zé)任心的員工，以提高服務(wù)整體水平，滿足業(yè)主要求來(lái)提高物業(yè)費(fèi)收取率，獲得利潤(rùn)，公司必須重視對(duì)員工的培訓(xùn)，實(shí)行實(shí)時(shí)定點(diǎn)培訓(xùn)多宣傳公司理念及服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)員工的專業(yè)知識(shí)，真正做到全心全意服務(wù)業(yè)主，并制定嚴(yán)格的服務(wù)規(guī)范實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，提高員工福利，對(duì)服務(wù)質(zhì)量差的實(shí)行懲罰及淘汰制，與員工必須簽訂勞工合同，減少人員流失。(3)對(duì)待員工推諉工作問(wèn)題，在業(yè)主報(bào)修后，工程人員必須15分鐘內(nèi)上門解決。若無(wú)法按時(shí)到達(dá)，一定要向業(yè)主說(shuō)明原因，請(qǐng)求諒解。(4)物業(yè)管理為了改善業(yè)主人居環(huán)境除了定期修剪草坪，花壇外，也要多開展一些交流互動(dòng)活動(dòng)，開辟出娛樂(lè)場(chǎng)所和文化活動(dòng)中心，如棋牌室、健身房、聊天室、圖書館等，不僅豐富業(yè)主的業(yè)余生活，而且也有利于加強(qiáng)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)人員之間的關(guān)系。(5)物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)增加服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)家政，水電費(fèi)代繳等業(yè)務(wù)增加收入，也可以根據(jù)業(yè)主上班孩子接送困難及放學(xué)后孩子的去處問(wèn)題提供個(gè)性化的服務(wù)，提高員工素質(zhì)，可以從提高工資入手，挑選有素質(zhì)有文化有責(zé)任心的員工，以提高服務(wù)整體水平，滿足業(yè)主要求來(lái)提高物業(yè)費(fèi)收取率，獲得利潤(rùn)，
5物業(yè)管理對(duì)人居環(huán)境的意義
(1)物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到人們的居住環(huán)境，隨著近幾年宿州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，越來(lái)越多的業(yè)主不僅關(guān)注物業(yè)本身的質(zhì)量，而且越來(lái)越在乎周圍環(huán)境的好壞。小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)、草木的修剪、車輛的停放、小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行等等方面已經(jīng)成為業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。這樣一方面可以給業(yè)主提供更好的服務(wù)，另一方面也可以對(duì)物業(yè)的保值有一定的促進(jìn)作用。優(yōu)美的生活環(huán)境，不僅滿足業(yè)主的物質(zhì)文化生活，而且也豐富業(yè)主的精神文化生活，可以陶冶人的情操，讓人感到愉悅。(2)物業(yè)管理的好壞間接關(guān)系到整個(gè)城市的面貌，業(yè)主在滿足了物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾、綠化、車輛、設(shè)備的管理后，對(duì)城市環(huán)境也開始有著需求，這樣一方面有利于推動(dòng)政府加快城市建設(shè)與管理的步伐，促進(jìn)綠化工作的開展，另一方面，有利于提高人們的整體素質(zhì)，自覺(jué)達(dá)到保護(hù)環(huán)境的目的。
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作者：宗杰 陳小芳 單位：宿州學(xué)院
