物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理問題及建議

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摘要：近年來，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，與之有著密切聯(lián)系的物業(yè)行業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)企業(yè)數(shù)量不斷增加，面臨的市場競爭壓力也逐步增大。但是，受到該行業(yè)自身特點的牽絆，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)費用定價上天然缺少主動性，無法結合成本增加情況及時調整物業(yè)費單價。在此情況下，物業(yè)企業(yè)為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要把全面預算管理方法應用到運營工作中?；诖?，本文結合物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理的根本目的，重點分析了物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理過程中存在的問題，并根據(jù)分析結果，提出了物業(yè)企業(yè)應用全面預算管理的建議。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè)；全面預算管理；實際應用

全面預算管理是一種新型管理模式，能夠把物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、經營戰(zhàn)略、績效考核等內容整合到一起，被廣泛應用在企業(yè)管理活動中。但是，物業(yè)企業(yè)在開展全面預算管理的實際工作中，由于預算管理意識還不夠強，導致預算編制與實際脫節(jié)，無法獲取理想的管理效果，這就需要對現(xiàn)有管理模式進行改革創(chuàng)新，科學編制預算管理方案，加強預算執(zhí)行管理，提高物業(yè)企業(yè)預算管理水平，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理的目的

全面預算管理是一個系統(tǒng)性管理工具，對企業(yè)發(fā)展有著直接的影響，是企業(yè)實施內部控制管理的重要方法，在企業(yè)運營發(fā)展中發(fā)揮著重要作用?，F(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)在開展全面預算管理工作時，把控制、管理、績效、考核等內容融為一體，將企業(yè)運營發(fā)展中各項管理問題進行整合，實現(xiàn)問題的有效處理，更好地提高企業(yè)管理水平。

二、物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理存在的問題

1.對全面預算管理認識不到位當前，大部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模較小，管理層為單層或者雙層結構，跨區(qū)域多層管理的大規(guī)模物業(yè)企業(yè)數(shù)量比較少，對全面預算管理價值缺少深入認識，主要停留在財務預算層級上，沒有形成一個完整的預算管理體系，預算本身和企業(yè)日常管理結合得不夠充分，也沒有與企業(yè)經營戰(zhàn)略目標相融合。同時，企業(yè)的管理者普遍認為只要設定一個經營管理目標即可，而不需要與之配套的可行性管理計劃和方案，這就使得預算管理過于形式化，影響了全面預算管理效果。此外，部分物業(yè)企業(yè)管理者對預算管理價值缺少認同感，把工作重心全部放在了業(yè)務條線上，內部資源投入的不足也不利于預算管理工作順利開展。

2.預算編制脫節(jié)全面預算管理作為一項科學化管理工作，需要由專業(yè)部門組織實施，并要求企業(yè)各個部門、各個單元都要參與其中。根據(jù)全面預算的實操經驗來看，具備一定規(guī)模的企業(yè)，需要在內部成立專業(yè)的全面預算管理委員會。但在實際工作中，物業(yè)行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都沒有在內部成立與全面預算管理相匹配的組織機構，或是成立了相關組織機構，由于全員參與度低下，也難以發(fā)揮出其應有的作用。此外，部分跨區(qū)域管理層級的大規(guī)模物業(yè)企業(yè)，雖然也給予了全面預算管理一定重視度，但主要工作還是交由財務部門負責，并沒有把任務細化落實到各個部門，相關部門沒有任務指標的壓力，也就在預算編制過程中缺乏積極主動的專業(yè)思考，造成預算編制和實際運營的脫節(jié)，信息缺少對稱性，與企業(yè)實際情況相背離。

3.預算執(zhí)行力不強在完成預算編制工作后，需要根據(jù)預算方案和預算管理目標，將預算管理工作執(zhí)行到位，從企業(yè)各方面入手，加大預算執(zhí)行管理力度，及時發(fā)現(xiàn)預算管理中出現(xiàn)的問題，合理控制各項資源，保障企業(yè)運營安全。但是從目前情況來看，大部分物業(yè)企業(yè)在預算執(zhí)行管理過程中，預算執(zhí)行力不強，導致該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有以下幾點：首先，企業(yè)預算在編制時就由財務部門獨立編制，缺少其他部門的參與合作，業(yè)務部門對預算發(fā)表意見滯后，編制時無思考，執(zhí)行時意見多；其次，預算過于松弛，當前部分物業(yè)企業(yè)在執(zhí)行預算管理工作時，預算指標不明確，缺乏預算執(zhí)行管理引導，執(zhí)行者對財務賬面盈虧和資金概念混淆，缺少統(tǒng)籌思考，無法對企業(yè)活動進行科學防控；再次，物業(yè)企業(yè)經營過程中難免會出現(xiàn)業(yè)務上的變化，業(yè)務變化要求預算系統(tǒng)必須做出及時的反應，反饋的遲鈍必將導致預算指引性出現(xiàn)偏差；最后，企業(yè)員工預算意識薄弱，不能積極參與預算執(zhí)行管理工作，這也使得預算執(zhí)行效率低下。

三、物業(yè)企業(yè)應用全面預算管理的建議

1.強化全面預算管理意識全面預算管理是一項系統(tǒng)性工作，需要在各部門的配合下實施。在具體實施全面預算管理工作時，需要從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度入手，把全面預算管理當作一項全局性的管理活動，組織相關人員定期學習預算管理知識，將企業(yè)運營各項內容都融入預算管理活動中，如項目人員編制、現(xiàn)金流、外包成本、園區(qū)整改工程、日常材料采購、庫存管理等，形成一個完整的預算管理格局，便于預算管理工作順利開展。以某物業(yè)企業(yè)為例。為了強化企業(yè)職工預算管理意識，該企業(yè)管理層要求定期在內部組織開展各種培訓、分析工作，加強預算管理在企業(yè)內部宣傳，讓每個職工都能認識預算管理的意義和價值，久而久之員工就形成了“無預算、不支出”的工作習慣，并主動參與到預算管理工作中。所以，物業(yè)企業(yè)在開展全面預算管理工作時，需要從根源入手，做好企業(yè)內部宣傳工作，讓每個工作人員都能明確全面預算管理的必要性，強化所有人員思想意識，讓其自主參與到預算管理活動中。同時，要在物業(yè)企業(yè)創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，保證全面預算管理工作落實到位，發(fā)揮應有價值。

2.科學編制預算管理方案預算編制是全面預算管理實施的基礎。在預算編制過程中，需要秉持由上至下的原則實現(xiàn)閉環(huán)管理，結合企業(yè)戰(zhàn)略目標和近期發(fā)展情況，對市場運營發(fā)展狀況進行綜合分析，統(tǒng)籌企業(yè)各項資源，將收入預算、支出預算、資金預算等活動落實到位，提高物業(yè)企業(yè)預算管理水平。為了保證預算編制方案的合理性，物業(yè)企業(yè)各部門要充分交流、達成共識，提出預算建議，并對自己負責的模塊預算負全責。以某企業(yè)為例。該企業(yè)在各個部門對預算編制論證后，提出要綜合考慮年度經營、收入支出、資產負債等內容進行預算編制，預測最小經營期限到月，各業(yè)務需年度內收、支匹配，符合權責發(fā)生制會計準則要求。對于預算收入，需要滿足依據(jù)充足分、月度分配合理的基本要求，嚴禁虛增，收入上下半年收入分配應該做到均勻，要求上半年業(yè)績不小于全年預算指標的50%。在預算成本中，月度列支嚴格按照會計入賬節(jié)點編制，在滿足硬性支出的情況下，合理分配支出結構，月度成本發(fā)生符合實際業(yè)務及會計處理要求，嚴禁刪減某一科目某一月份剛性支出。在預算編制時，結合物業(yè)企業(yè)實際情況，安排財務部門、運營部門及管理部門等一同參與其中，保證預算編制方案的完整性，合理選擇預算編制方法，如零基預算、滾動預算，將其運用到預算管理活動中，保證全面預算編制方案合理性，引導預算工作順利進行。

3.強化預算執(zhí)行管控在完成預算編制工作以后，需要將預算方案執(zhí)行到位。首先，加強預算管理體系建設。預算管理作為一項長期性工作，需要通過剛性制度強化監(jiān)督管理，明確預算管理各個部門工作職責，做好各部門多角度監(jiān)督分工工作：業(yè)務部門在預算管理過程中強調按計劃執(zhí)行；財務部門加強信息采集，承擔信息匯總、協(xié)調等職責，保證預算執(zhí)行情況能夠及時展現(xiàn)給管理層。其次，明確預算指標要求，清晰預算口徑概念，加強績效考核體系建設，調動企業(yè)職工工作積極性。在預算方案編制完成以后，預算指標需要下發(fā)到各個部門，企業(yè)各個部門及預算管理人員都要融入預算執(zhí)行管理范疇中，保證滿足預算管理的全覆蓋要求。再次，加強預算考核。年度預算審批下達以后，各主體要簽署經營目標責任狀，根據(jù)企業(yè)績效考核管理要求，完成預算考核工作。最后，設置預算偏離度，不管考核指標如何，實際業(yè)務方向和預算指標偏離，都要及時反饋調整，通過完備的審批流程，將預算指標調整成與實際相符。

四、結束語

全面預算管理是一套合理的管理體系，需要經過長時間積累和完善，才能獲得理想的管理效果。物業(yè)企業(yè)在實施全面預算管理工作時，需要結合預算管理中存在的問題，加大分析力度，及時提出改進建議，最大限度地提高物業(yè)企業(yè)全面預算管理水平，給物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實基礎。

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作者：王洪飛 單位：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司沈陽分公司