房地產(chǎn)稅收政策與其定價的關聯(lián)性

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房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，對于經(jīng)濟的運行，經(jīng)濟的增長都有著十分重大的影響力。作為關聯(lián)性極強的行業(yè)，房地產(chǎn)的變化發(fā)展對其他行業(yè)的發(fā)展方向有著指示性的作用。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的持續(xù)發(fā)酵，其價格已經(jīng)飆升到一個讓大眾難以承受的價位，這一現(xiàn)象在北上廣等一線城市較為明顯。因此，要讓中國的房地產(chǎn)市場朝著健康良性的方向發(fā)展，就需要國家啟用相應的房地產(chǎn)稅收政策進行調(diào)控。

一、在當前稅收政策下房地產(chǎn)定價的現(xiàn)狀

在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當前房地產(chǎn)定價快速增長的趨勢已經(jīng)得到遏制，但是總地來看，房地產(chǎn)市場的定價依然不容樂觀。房地產(chǎn)定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當前房地產(chǎn)供遠大于求，但是由于開發(fā)商為了平衡權益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。

二、直接相關和間接相關稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響

眾所周知，房地產(chǎn)的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關稅收影響和間接相關稅收影響。直接相關稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關稅收包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

1.直接相關稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。

土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無論是對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來說，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產(chǎn)價值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計入費用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國內(nèi)幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場主體才能調(diào)整預期，從而更好地發(fā)揮政策的導向作用。此外，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房價調(diào)控措施配合使用，才能達到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長的時間內(nèi)商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產(chǎn)價格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對房地產(chǎn)定價有著較為直接的影響。

2.間接相關稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。

間接相關稅收政策包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響，是因為房地產(chǎn)是一個牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產(chǎn)定價的影響較小，因此這些稅收對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場趨于混亂，房地產(chǎn)價格會再次上漲。

三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價的關系

房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個開發(fā)、買賣中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟鏈組成對房地產(chǎn)的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產(chǎn)市場的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會反映到房地產(chǎn)的定價中。從房地產(chǎn)收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價。

1.房地產(chǎn)稅收影響市場供求。

一方面，政府通過稅收的手段向房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價，消費者權衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經(jīng)一段時間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)整，適當降低房地產(chǎn)的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發(fā)商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經(jīng)過一段時間，在價格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時，價格又會有所上浮。

2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。

稅收和建材、工人工資投入、工地設施使用等同屬于房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價也跟這些因素息息相關，也就是說，開發(fā)商在前期墊付的稅收最終會轉移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉嫁效應。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價格也會有所上浮。但是在市場經(jīng)濟環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產(chǎn)的定價。

3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。

稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收過程中最為重要的一環(huán)，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業(yè)額達幾千萬甚至上億的房地產(chǎn)開發(fā)商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產(chǎn)價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動，房地產(chǎn)稅率都會保持較小的變化。

四、結語

通過上文的分析可知，房地產(chǎn)的價格變動對于人們的生活有著較大的影響。要穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行就需要對影響房地產(chǎn)定價的因素進行分析，探究稅收與房地產(chǎn)定價的關系所在。

作者：賈立新 單位：天津市通利房地產(chǎn)開發(fā)公司