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房地產(chǎn)稅收籌劃淺析

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房地產(chǎn)稅收籌劃淺析

一、引言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就,在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展,其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高,據(jù)統(tǒng)計(jì),從2008年至2012年的5年時(shí)間中,房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快,國家宏觀調(diào)控政策收緊,加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看,競爭比較激烈,行業(yè)整體利潤率在下降,尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè),其面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中,其中有20%的為稅收支出,因此,合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑,房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn),合理管理企業(yè)資金,通過稅收籌劃手段降低稅負(fù),進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo),而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策,有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

(一)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種,一種是從一級市場通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán),另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場,還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金,與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”,相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí),占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí),還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種,因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知,房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”,應(yīng)該征稅營業(yè)稅,相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加,而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù),因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅,土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí),需要繳納個(gè)人所得稅。

(三)持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí),需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等,將房屋或者土地自用的,需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí),一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)??傊?,在我國,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

(一)營業(yè)稅稅收籌劃

營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅,計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額全額,一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,營業(yè)稅的稅收籌劃通??梢詮娜齻€(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃,一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策,采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃,一方提供土地使用權(quán),另一方提供建房需要的資金,兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造,對于建成的房屋,合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值,對于以土地使用權(quán)出資的一方,因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán),應(yīng)該繳納營業(yè)稅,而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí),一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種,通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多,因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售,會增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種,就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對于毛坯房的銷售,按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定,采用5%的營業(yè)稅稅率,對于房屋裝修部分,按照“建筑業(yè)”規(guī)定,采用3%的營業(yè)稅稅率,這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會采取一定的促銷政策,比如利用現(xiàn)金折扣等,如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上,就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ),從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān),就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

(二)土地增值稅稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一,土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率,稅率從30%到60%,增值越多,稅率越高。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策,合理進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定,對于增值率不超過20%的普通住宅,可以免征土地增值稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在對房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí),要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策,以提高企業(yè)利潤作為目標(biāo)。舉例來說,A地產(chǎn)在2014年開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目列為普通住宅,共10000平方米,2015年5月完工,該房地產(chǎn)項(xiàng)目共發(fā)生的費(fèi)用如下:取得地盤價(jià)款300萬元,開發(fā)成本500萬元,為了響應(yīng)國家限制房價(jià)的政策,年末企業(yè)推出一批低價(jià)房源,管理層的初步定價(jià)策略有兩個(gè),方案一的定價(jià)策略是1300元/平方米,方案二的定價(jià)策略是1350元/平方米。如果采用方案一,企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為72.8萬元,扣除項(xiàng)目金額為1112.8萬元,增值率為16.82%,由于為普通住宅,且低于20%的增值率,應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二,企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為75.6萬元,扣除項(xiàng)目金額為1115.6萬元,增值率為21.01%,增值率高于20%,應(yīng)交土地增值稅為70.32萬元,方案二的凈利潤為224.08萬元,很顯然,在這兩個(gè)方案中,考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后,可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種:一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高時(shí),可以通過提供金融機(jī)構(gòu)證明,采用分?jǐn)偫⒌姆绞竭M(jìn)行利息費(fèi)用扣除;如果利息支出比較小時(shí),則可將其計(jì)入開發(fā)成本一并扣除,這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額,進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。

(三)企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面,一是通過合理的方法實(shí)現(xiàn)遞延收入;二是對企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行籌劃,以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來說,企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計(jì)價(jià)方法等來實(shí)現(xiàn)。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè),其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高,在適當(dāng)?shù)那闆r下,企業(yè)可根據(jù)發(fā)展,縮短固定資產(chǎn)折舊年限,進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額,企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會隨之減少,形成遞延所得稅。舉例來說,某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋,價(jià)值100萬元,預(yù)計(jì)使用5年,凈殘值為零,企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃,根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案,一是將折舊年限變?yōu)?年,二是采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊,三是采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊,通過計(jì)算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)要求,還可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益。

(四)房產(chǎn)稅的稅收籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種,一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計(jì)征;另一種方法是從租計(jì)征,以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此,房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入,以實(shí)現(xiàn)稅收最小化。比如:某公司自行建造一座辦公樓,價(jià)值400萬元,將其全部對外出租,租金每年30萬元,則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬元,如果房地產(chǎn)企業(yè)在對外出租過程中,將水電費(fèi)、物管費(fèi)等分解開來,由物管公司收取客戶水電費(fèi)、物管費(fèi)8萬元,則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬元,這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產(chǎn)稅。

(五)其他稅種的稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè),在進(jìn)行房產(chǎn)交易過程中,還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅,計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異,比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅,而對于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅,因此,適當(dāng)情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時(shí)還需要繳納契稅,關(guān)于契稅稅收籌劃,一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關(guān)設(shè)備銷售分開進(jìn)行,簽訂兩份銷售合同,這樣可以分解收入,節(jié)約契稅。

四、結(jié)論

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其稅收籌劃的空間很大,通過采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃,不僅有助于提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢,而且能夠很好地響應(yīng)國家的宏觀調(diào)控政策。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在不斷下降,因此,房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展,有必要通過相關(guān)措施降低成本,而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑,企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點(diǎn)以及自身經(jīng)營情況,做好稅收籌劃工作,以使企業(yè)資金得到有效配置,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

作者:鄭麗君