“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

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摘要：我國(guó)自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅納稅人均納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。“營(yíng)改增”制度的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多影響，其在成本、利潤(rùn)方面的影響更是攸關(guān)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對(duì)此予以高度重視。本文闡述“營(yíng)改增”政策的落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)而分析在此背景之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的可行性。

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)

1“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1“營(yíng)改增”政策的積極影響

（1）減稅效益?！盃I(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即以交易金額為依據(jù)直接計(jì)算繳納稅金，計(jì)算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，即將交易金額轉(zhuǎn)換成不含稅收入再計(jì)算應(yīng)繳增值稅。這種層層疊加的計(jì)稅方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原有的重復(fù)征稅、退稅、不能抵扣等現(xiàn)象進(jìn)行了有效控制。（2）市場(chǎng)合理化競(jìng)爭(zhēng)。在營(yíng)業(yè)稅實(shí)施背景之下，企業(yè)按照規(guī)定稅率進(jìn)行繳稅，計(jì)算方式簡(jiǎn)單。在向增值稅調(diào)整之后，通過(guò)進(jìn)項(xiàng)抵扣的計(jì)稅方式使得房地產(chǎn)企業(yè)出于減稅等原因會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新規(guī)劃，將原有松散的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行集約化管理?！盃I(yíng)改增”帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)部門結(jié)構(gòu)調(diào)整使得一些規(guī)模較小，運(yùn)營(yíng)不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法真正享受到“營(yíng)改增”的稅收優(yōu)惠效益，與其他規(guī)范化經(jīng)營(yíng)合理化管理的中大型房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)進(jìn)一步加劇，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

1.2“營(yíng)改增”政策的消極影響

（1）稅率調(diào)整的影響。在營(yíng)業(yè)稅稅率實(shí)行期間，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而在“營(yíng)改增”之后變?yōu)?1%。這使得部分在“營(yíng)改增”之前建造完工，但在“營(yíng)改增”施行之后尚未完全銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由于無(wú)進(jìn)項(xiàng)抵扣、售價(jià)無(wú)法更改等原因面臨嚴(yán)重?fù)p失。（2）行業(yè)規(guī)范性與進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題。同樣考慮到“營(yíng)改增”之后的11%稅率遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅施行時(shí)期的5%，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能因?yàn)樯嫌喂?yīng)商規(guī)模較小，不具有增值稅專項(xiàng)發(fā)票的開票權(quán)、開發(fā)過(guò)程中諸如征地賠償?shù)软?xiàng)目難以取得允許抵扣的金稅額發(fā)票等現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能全額抵扣，進(jìn)而加重房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。（3）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性提出要求。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票需要建造項(xiàng)目完全竣工之后才能取得，而在房地產(chǎn)的預(yù)售環(huán)節(jié)就需要繳稅。這使得“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，無(wú)法較快速的進(jìn)行企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目實(shí)行的等方面的規(guī)范化調(diào)整，企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂、項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)進(jìn)行等現(xiàn)象。（4）“營(yíng)改增”使得稅收負(fù)擔(dān)由建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移。由于供應(yīng)商等環(huán)節(jié)造成的建筑企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)問(wèn)題與11%的稅賦將增加建筑企業(yè)的壓力。作為建筑企業(yè)的合作伙伴，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地受到建筑企業(yè)交稅壓力的影響。實(shí)際上，面臨稅收壓力的建筑業(yè)企業(yè)只有把稅收負(fù)擔(dān)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移才能保持正常的運(yùn)營(yíng)。而這種稅負(fù)的轉(zhuǎn)移可能帶來(lái)商品房定價(jià)的進(jìn)一步上升。

2“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)變化

“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅收體系的影響最直觀的表現(xiàn)在，“營(yíng)改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營(yíng)業(yè)稅。另外，除了企業(yè)應(yīng)繳稅種發(fā)生變化，企業(yè)各稅種的應(yīng)繳稅額也發(fā)生了變化，甚至還會(huì)影響企業(yè)應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)用。因而，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅種、各稅種應(yīng)納稅額、總應(yīng)納稅額都會(huì)發(fā)生變化。為了更加直觀地反映出“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收體系的全面影響，下面將以A公司為例，對(duì)A公司在“營(yíng)改增”下的稅收情況進(jìn)行分析，A公司是一家位于上海市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在2014年投標(biāo)成功了浦東的一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目已在2014年1月開工，預(yù)計(jì)2017年下半年竣工，企業(yè)收入總額R萬(wàn)元，成本及稅率如下（1）營(yíng)業(yè)稅稅改后應(yīng)交稅額變?yōu)?，取而代之企業(yè)需要繳納增值稅；計(jì)算增值稅時(shí)，有別于營(yíng)業(yè)稅的簡(jiǎn)單計(jì)算，增值稅需要分別核算進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額，企業(yè)應(yīng)交稅額的大小就取決于增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應(yīng)交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅）×（7%+3%），由于營(yíng)業(yè)稅與增值稅的變化，勢(shì)必影響營(yíng)業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅的總和，城建稅與教育費(fèi)附加的應(yīng)交稅額也發(fā)生變化，其變化稅額由“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)稅與增值稅的大小決定。（3）由于增值稅為價(jià)外稅，企業(yè)的收入要由原來(lái)的含稅收入換算成為不含稅收入，其總收入減少，而且，營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加的變化，這使得企業(yè)的土地增值稅額也會(huì)發(fā)生變化。（4）由于不含稅收入以及前面各項(xiàng)稅收的變化，企業(yè)所得稅稅額也會(huì)受到影響，其中，“營(yíng)改增”前，企業(yè)所得稅的所得額為企業(yè)收入減去各項(xiàng)成本、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營(yíng)改增”后，企業(yè)所得額為企業(yè)不含稅收入減去各項(xiàng)成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，核算所得額的方法發(fā)生了改變，企業(yè)所得稅額也改變了。

3“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

考慮到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣在“營(yíng)改增”政策中的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大進(jìn)項(xiàng)環(huán)節(jié)的把控。對(duì)此，本文提出以下建議：3.1加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理工作針對(duì)“營(yíng)改增”的進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)杜絕在營(yíng)業(yè)稅模式下的采購(gòu)等環(huán)節(jié)不要發(fā)票、不區(qū)分對(duì)方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購(gòu)價(jià)格應(yīng)選擇一般納稅人進(jìn)行采購(gòu)以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人進(jìn)行的采購(gòu)需要適當(dāng)壓低價(jià)格以彌補(bǔ)增值稅無(wú)法抵扣的損失；在工程決算階段，應(yīng)及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算并取得專用發(fā)票，以便降低當(dāng)期稅負(fù)。另外，在取得對(duì)應(yīng)的專用發(fā)票后應(yīng)積極做好增值稅專用發(fā)票管理工作，以實(shí)現(xiàn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的有效抵扣。3.2利用過(guò)渡政策進(jìn)行稅收籌劃財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過(guò)渡性政策，該規(guī)定指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對(duì)象。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷售17%的稅率，開展稅務(wù)籌劃以獲取更多可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，在為企業(yè)降低稅負(fù)的同時(shí)也能為企業(yè)后期測(cè)算“營(yíng)改增”后稅負(fù)盈虧平衡點(diǎn)提供支持。3.3進(jìn)行積極的銷售政策轉(zhuǎn)變基于“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略。在定價(jià)一定的基礎(chǔ)上，“營(yíng)改增”可以對(duì)企業(yè)的成本和費(fèi)用進(jìn)行一定程度的較少，從而使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，但是也會(huì)增加其他企業(yè)在不同階段的成本。為了應(yīng)對(duì)這種情況，可以對(duì)不同的企業(yè)做出不同的歸類，對(duì)“營(yíng)改增”下的不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取不同的關(guān)注。積極調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。利用進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，以促進(jìn)自身業(yè)務(wù)的升級(jí)。房地產(chǎn)的開發(fā)不要局限于普通住宅的開發(fā)，可以向多元化的方向發(fā)展。對(duì)于一般的房地產(chǎn)的開發(fā)，可以對(duì)商場(chǎng)、商業(yè)性地產(chǎn)等進(jìn)行投資開發(fā)，并讓新的投資點(diǎn)成為業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

4結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)“營(yíng)改增”改革是以減稅為目標(biāo)，在總體上可以減輕企業(yè)稅負(fù)，但從企業(yè)角度來(lái)看，“營(yíng)改增”改革不可避免的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、經(jīng)營(yíng)成本、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)模式造成較大影響?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得減稅機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)面臨諸多問(wèn)題，甚至面臨稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)，威脅企業(yè)的健康發(fā)展。因而，在“營(yíng)改增”的政策還沒(méi)有完全成熟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的稅負(fù)政策，全面看到“營(yíng)改增”帶來(lái)的積極和消極影響，不斷規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)和管理模式，積極進(jìn)行稅收的相關(guān)籌劃，結(jié)合自身的發(fā)展情況，做出科學(xué)合理的決策。

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作者:趙藝飛 單位:上海大學(xué)