房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)探討
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新時期，房地產(chǎn)施工企業(yè)管理需要運用科學(xué)有效的管理方法，同時還需要運用先進(jìn)的技術(shù)，系統(tǒng)化的對施工企業(yè)進(jìn)行管理。因此，對于房地產(chǎn)施工企業(yè)的管理技術(shù)手段與運用方法需全面性的進(jìn)行，進(jìn)而把握好房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量關(guān)。
1房地產(chǎn)施工企業(yè)監(jiān)管方面的問題
1．1工程項目的管理主要包括幾個方面：工程的預(yù)期進(jìn)展、質(zhì)量的把控以及招、投標(biāo)等，在加大工程項目監(jiān)管的力度上，進(jìn)而有效地將預(yù)期的項目順利完成。但是，近a年來工程項目的投資成本過大，投資的成本在一定程度上也對經(jīng)濟(jì)造成了壓力。由此可見，工程施工項目的范圍擴(kuò)大，不再僅限于施工管理，還包括工程前期的預(yù)算、竣工、投入運營等。其中，工程項目的施工也由原來的個人承包轉(zhuǎn)變?yōu)榧w籌資承包。在工程項目的管理施工中，需要結(jié)合新形勢的發(fā)展，除了運用具體可行的措施外，還需要結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的理念，做到嚴(yán)抓重管。
1．2隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土建工程規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，土建的管理也不僅僅只針對工程項目實行管理。所以，關(guān)于房地產(chǎn)施工管理的要求需要將工程施工過程到最后的施工驗收和前期的預(yù)算等一系列問題納入管理的范圍之內(nèi)。在進(jìn)行土建管理時，具體問題要具體對待，根據(jù)不同的施工項目采取不同的管理方法，同時還要注意管理的科學(xué)性與原則性。
1．3施工企業(yè)的項目合同具有較強(qiáng)的法律效力，又是對權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行規(guī)范的有效憑據(jù)，在進(jìn)行土建工程施工時，針對具體問題具體對待，對不同的項目類型選用不同的項目合同，其中不同的合同類型所適用的施工項目不同，一般選用價格型的合同比較有利于約束雙方的責(zé)任和義務(wù)。在正常施工過程中，制定項目合同需按照標(biāo)準(zhǔn)的范圍來完善進(jìn)行。
1．4建筑材料的購買是項目施工有效進(jìn)行的重要保障，也是經(jīng)濟(jì)支出的主要途徑。一般，在進(jìn)行材料購買時需要嚴(yán)格對材料數(shù)量及質(zhì)量做好把控，避免材料的質(zhì)量差而影響施工進(jìn)度。如果對此不進(jìn)行嚴(yán)格的管理就會使得資金耗損，工程質(zhì)量無法達(dá)標(biāo)。只有合理化的按照工程要求進(jìn)行采購，才能保證工程項目的有序進(jìn)行。
2工程施工過程中土建費用的問題
2．1在土建項目的施工過程中，工程的質(zhì)量、時間、以及工程的耗資是土建工程是否順利進(jìn)行的重要因素。所以，項目投資者需要對這三個問題進(jìn)行有效的把控，才能使工程項目順利的進(jìn)行。
2．2房地產(chǎn)在整個建設(shè)過程中，最關(guān)鍵的部分就是施工的質(zhì)量，項目建設(shè)負(fù)責(zé)人必須對項目從開始到收工的整個過程都進(jìn)行嚴(yán)格把控。因而，就要求項目負(fù)責(zé)人應(yīng)對施工當(dāng)中所涉及的相關(guān)法律間題，明確的加以控制，以減少施工過程中所出現(xiàn)的突發(fā)狀況讓項目不能及時完工。
2．3在提前預(yù)期好施工時間時，施工部門如果能按時間完成或提早完成，對投資建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益來說有很大的幫助。它決定了施工項目的資金投入。因而，能否按時按量完成施工進(jìn)度，才能保證投資方的經(jīng)濟(jì)利益最大化。
2．4經(jīng)濟(jì)簽證是施工建設(shè)的一道重要關(guān)卡，對它的及時審理是投資單位比較重視的，只有協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量、時間、經(jīng)濟(jì)簽證三方面的關(guān)系，才能使施工建設(shè)的利益獲得最大化。
3房地產(chǎn)施工過程中工程造價的控制與分析
3．1在工程建設(shè)過程中，工程造價的問題貫穿著整個施工的進(jìn)展程度。當(dāng)前，我國施工建設(shè)的過程中，有關(guān)工程造價問題主要是：工程前期的預(yù)算超出了最終工程決算的成本。這給工程的經(jīng)濟(jì)帶來了直接損耗，因此嚴(yán)格把控施工成本是必須要解決的問題。
3．2同時，施工的鹿量成本需要工程造價的嚴(yán)格監(jiān)管。而工程造價的控制還需要工程施工前期設(shè)計與決策環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控。其中，工程項目決策環(huán)節(jié)起著整個工程項目的決定性作用，施工的設(shè)計則占據(jù)著關(guān)鍵性的地位。此外，還要清楚工程造價所涉及的相關(guān)法律制度，更好地來掌控施工現(xiàn)場作業(yè)情況，掌握好工程質(zhì)量成本的計算方法，合理、準(zhǔn)確的進(jìn)行預(yù)算，最終才能形成合理的工程造價編制。3．3項目施工階段是資金投入的最大階段，加強(qiáng)施工成本的控制，就是加強(qiáng)投資行為約束的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨國家住房體系的改革形成的。雖然與基礎(chǔ)項目建設(shè)工作有著共同性，但也避免不了三超現(xiàn)象的發(fā)生，如果控制不當(dāng)，會使企業(yè)虧本經(jīng)營。
3．4工程項目的投資和工期、質(zhì)量是一個工程能否順利進(jìn)行的主要條件。而每個管理者所要做的就是處理好三個關(guān)鍵因素：①質(zhì)量關(guān)，管理者要加強(qiáng)施工前期到交付使用的每個環(huán)節(jié)。因此，必須掌控好各方面見的相關(guān)規(guī)范要求，嚴(yán)格執(zhí)行，避免經(jīng)濟(jì)損失和施工進(jìn)度的拖延現(xiàn)象；②工期，是項目合同中很重，要的一項條款，能否按要求完成施工進(jìn)度，決定了投資建設(shè)單位是否獲益，是否能降低投資成本。因此，制定相應(yīng)的措施制度是很有必要的，這樣，既保證了工程的質(zhì)量，又能及時完成工期，保證建設(shè)單位的投資獲得良好的收益；③控制投資成本的關(guān)鍵性因素就是嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)簽證的及時辦理，為達(dá)到有效的管理，就要把控、協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量、工期與經(jīng)濟(jì)簽證三個方面的要素。
4房地產(chǎn)施工企業(yè)現(xiàn)場的管理工作
4．1正常情況下，工程的質(zhì)量會應(yīng)材料的質(zhì)量受到影響。所以，在進(jìn)行施工材料的采購時，對材料質(zhì)量的嚴(yán)格把控尤為重要。例如？．如何選擇供材料供應(yīng)商時，管理者首先應(yīng)掌握施工材料的準(zhǔn)確信息，將競標(biāo)商家進(jìn)行比較選取，選擇信譽(yù)度良好供貨能力較強(qiáng)的商家，對其提供的材料樣本做好驗收工作。所以，掌握好材料的市場價格，不僅能避免投資中的浪費，而且還可以時刻掌握好工程的進(jìn)度，保證如期完成工程進(jìn)度。
4．2對于施工進(jìn)度的管理，是保證投資項目能否按期完成并交付使用。因此，工程項目能否達(dá)到所預(yù)定的目標(biāo)要取決于對施工進(jìn)度的管理，如果在項目施工過程中，實際的進(jìn)度并沒有按原計劃如期進(jìn)行，就要具體的去分析其中所存在的問題，及時采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，保證工程如期投入使用。
4．3在工程項目建設(shè)過程中，除了對質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行管理夕卜，還應(yīng)加大對資金的管理力度，工程建設(shè)所用資金主要由：安全管理投資、工程建設(shè)投資、工程設(shè)備投資三方面組成。因此，項目負(fù)貴人必須運用合理的方法讓投資資金得到科學(xué)合理60化的使用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，避免資金的濫用、浪費是保證工期順利進(jìn)行的有效保障。
4．4對于施工中的經(jīng)濟(jì)簽證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的來進(jìn)行審核，一旦遇到工程量出現(xiàn)變化的問題時，應(yīng)及時與現(xiàn)場相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核，避免工程后期因為投資糾紛問題產(chǎn)生一系列的麻煩。同時，根據(jù)施工合同就相關(guān)主要事項，及時辦理經(jīng)濟(jì)簽證，辦理經(jīng)濟(jì)簽證時，應(yīng)注意事故的原因，認(rèn)清責(zé)任，有效的避免工程項目中不必要的支出。
5結(jié)語
由于房地產(chǎn)施工項目的范圍不斷擴(kuò)大，施工過程又極具復(fù)雜性。進(jìn)而對施工質(zhì)量產(chǎn)生了影響，主要存在影響的方面有：施工材料、設(shè)備、人力技術(shù)、施工環(huán)境等。在建筑施工中若要提高工程的質(zhì)量，就必須嚴(yán)格把控好質(zhì)量關(guān)，及時解決工程項目中所遇到的突發(fā)狀況，確保工程項目的有序合理化進(jìn)行。
作者：周曉龍 單位：太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
