房地產企業(yè)成本掌控分析
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摘要：由于房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內的競爭變得越來越來激烈，企業(yè)想要在激烈的競爭環(huán)境中獲得超額利潤，謀得一席之地，關鍵是對企業(yè)的成本進行有效地控制。本文從項目運營以及財務控制兩方面入手，對房地產企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀進行分析，并根據(jù)現(xiàn)有的問題提出相關的對策建議，以推動房地產企業(yè)健康有序地發(fā)展。
關鍵詞：房地產企業(yè)；成本控制
隨著一系列政府政策的出臺，房地產行業(yè)的競爭逐漸加劇，對于行業(yè)發(fā)展透明度的要求也越來越高，房地產企業(yè)的盈利模式逐漸發(fā)生轉變，由最初高收入高盈利的粗放型模式轉變現(xiàn)在的精細型模式，同時競爭的加劇還帶來了其他的影響，如市場區(qū)域規(guī)范、盈利空間縮小等。因此，房地產企業(yè)想要在競爭激勵的行業(yè)中立足就要提高自身的核心競爭力，獲取足夠的利潤，而企業(yè)提高競爭力、獲取利潤的關鍵就是對生產運營過程中的成本進行有效地控制。
一、項目運營過程成本控制分析
( 一)項目設計階段成本控制分析
項目設計階段對于成本的預估是整個項目運營過程中所應達到的成本控制的目標，項目定位在整個的項目開發(fā)過程中起著至關重要的作用。在項目的設計過程中，企業(yè)應注意如下幾點：第一，項目的設計不應只是由領導者或管理者臨時決定，應當經過戰(zhàn)略組織和專業(yè)團隊深思熟慮探討后決定，并由上至下向企業(yè)全員溝通和宣講，讓企業(yè)各業(yè)務部門和員工對項目的定位和設計有一個統(tǒng)一的認知。這個過程應包含項目的定位、市場理念和項目設計的要求、項目如何實施、實施過程中會遇到的問題與相應的解決對策等，并對項目實施過程以及項目完成后可能出現(xiàn)的全部問題進行探討。第二，項目的設計過程要充分考慮市場的變化以及消費者的需求，避免思想守舊、流程老化，積極在項目中引進新產品、新方法、新設計，除了考慮基本居住功能，更要創(chuàng)意生活理念，引導消費需求，才能在銷售市場中獲得消費者的喜愛，在競爭市場中處于不敗之地。第三，項目實施以及消費者的選擇都是以項目的設計圖紙為依據(jù)，因此對圖紙的設計要求很高，圖紙應盡量體現(xiàn)企業(yè)想要表達的全部思想，這就要求企業(yè)經營層、市場營銷人員、設計專業(yè)人員和委托設計機構要充分溝通，將戶型、功能設計理念等展現(xiàn)出來。
( 二 ) 項目實施過程中的成本控制分析
項目的實施過程是整個項目運營的關鍵，但施工過程中企業(yè)面臨的問題也有很多。第一，房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中多以發(fā)包方式委托施工方建設，房地產運營成本耗費受施工方的實施進度和建造成本影響大，在建造方面處于一定的劣勢。第二，項目實施過程中，企業(yè)各個部門往往只考慮本部門自身的利益，對企業(yè)整體成本的耗費不予重視，這樣難免會造成資源浪費的現(xiàn)象。因此，其一，企業(yè)應實施施工契約控制。在訂立合同之初，應明確規(guī)定施工方的工程進度問題，對于由無故拖延進程而造成企業(yè)損失的現(xiàn)象，由施工方承擔責任；同時以施工契約方式約束設計條件，并充分地進行施工圖交底、明確建設要求。其二，企業(yè)應樹立全員成本控制的觀念，達成全員控制的共識。這樣在項目實施的過程中，企業(yè)各部門的員工就不會只單單考慮自身的利益，而將企業(yè)整體的利潤置之不理。首先，提高全員成本控制意識的關鍵是領導者以身作則，言傳身教；其次，積極開展提高成本控制意識的培訓活動，將成本控制的觀念深深地根植在員工的心中；最后將成本控制的理念運用到實踐中，對未能充分發(fā)揮這一作用的部門、員工及時糾正錯誤。其三，企業(yè)應加強內部成本控制的手段，可以從合約控制和資源平臺系統(tǒng)建設來做起，從項目設計后，在企業(yè)流程管理中設定成本的控制目標，把各項工程分解為一個個可控制的合約，和施工單位每簽訂一項合同，都和目標合約對應，這樣就能達到一個目標合約的動態(tài)成本控制。同時為了部門落實合約控制，需要建立資源共享平臺，讓各個業(yè)務部門在一個資源平臺上做到業(yè)務聯(lián)動，這樣的供應鏈系統(tǒng)工具就形成了一個ERP 系統(tǒng)。
(三)項目完成后成本控制分析
成本控制包括項目開始前的計劃預測、項目實施過程中的控制以及項目完成后的總結的全過程，因此，項目交付成功并不意味著項目的徹底完成，但房地產企業(yè)通常只做了前兩步，對第三步即項目完成后的分析總結和“后評估”完全不予重視。項目的管理者以及參與人員應就項目運營的全過程中造成資源浪費或者成本節(jié)約的環(huán)節(jié)進行及時總結。首先，領導者提高全面控制的意識，重視事后總結這一過程，在每次項目完成后及時組織會議，積極鼓勵員工對結束的項目發(fā)表自己的看法；其次，項目領導者以及全體員工不應僅僅停留于項目本身，應在吸取教訓和總結經驗的基礎上，制定改進方案，為下一次的項目實施做準備；最后，對完成的工程項目以及會議總結的內容及時備案，及時存檔，以便在以后的項目實施過程中遇到類似的問題有章可循，并能夠根據(jù)以往的記錄內容，對以后成本控制的目標進行合理地預估。
二、房地產企業(yè)財務控制分析
成本控制中的財務控制包含多方面的內容，房地產行業(yè)的特殊經營模式決定了財務成本控制在項目前期對項目投資資金的引入和實施過程中的預算控制，是房地產企業(yè)成本控制的重點。
( 一 ) 項目開發(fā)前期投資的資金成本控制
項目投資前最重要的工作就是項目融資，而項目融資首先應考慮的問題是融資成本。融資成本包含兩方面的內容，融資費用成本和資金使用成本。其中融資費用成本是指在資金的籌措過程中支付的各種費用；資金使用成本是指在資金的占用過程中，由于資金占用而需支付的利息和機會成本等費用。房地產企業(yè)在融資過程中要做好成本控制就是要以最低的融資成本籌集到所需的資金。因此房地產企業(yè)在融資過程中應采用科學的分析方法對融資成本進行分析，從豐富融資渠道、依靠信保機構等方面入手，降低融資過程中的信用風險以及解決企業(yè)與金融機構信息不對稱的問題，最大程度上降低融資成本，提高融資效益。在項目融資方式基本確定以后，就要進行資金投資使用決策。投資涉及一個重要的問題即投資過程中招投標工作。首先，開發(fā)項目的資金使用成本控制是否能順利進行，與企業(yè)的招投標工作聯(lián)系緊密，企業(yè)要做好充分的招標準備工作，在充分的市場調研、做好詳盡的招標計劃的前提下，才能選擇最合適的建筑承包企業(yè)，去承載項目的建設投入。其次，房地產企業(yè)可以與建筑承包企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，由于在后期項目實施過程中，房地產企業(yè)通常處于被動地位，如果和施工方建立合作關系，雙方就能在多方面的工作中達成共識，如材料定價、施工進度等，就能更有效的控制施工過程中成本的耗費。另外，房地產企業(yè)可以引進戰(zhàn)略伙伴，融通融入戰(zhàn)投資金，也能形成企業(yè)的規(guī)模效益，在項目開發(fā)的各項活動中降低企業(yè)耗費的成本，更好地實現(xiàn)企業(yè)成本控制的目標。
( 二 ) 項目實施過程中的預算成本控制
對于房地產企業(yè)來說，應建立全面預算控制的管理模式，預算管理不僅僅是項目開發(fā)前期制定項目計劃時應考慮的問題，在項目實施過程中，預算成本控制同樣重要。伴隨著房地產行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，房地產企業(yè)的規(guī)模也在逐漸的擴大，大多數(shù)的房地產企業(yè)采用的是集團式的經營模式，這種模式通常意味著高度的集權。在編制預算過程中，通常是企業(yè)的高層管理者制定相應的預算計劃，沒有充分考慮企業(yè)集團項目實施的各個部門的實際情況，項目實施過程中預算控制活動就會受到一定的阻礙。因此，首先應在預算編制過程中充分考慮各個部門的實際情況，遵循“上下結合”的原則，制定科學合理的預算計劃。其次，在實施過程中采用強制實施預算計劃的政策，將房地產企業(yè)“重計劃、輕實施”的錯誤思想糾正過來，對于實施過程中未能滿足預算計劃的情況，業(yè)務部門應及時作出說明和信息反饋。最后，要強化項目實施過程中的監(jiān)督程序，對于出現(xiàn)的與預算計劃有偏差的活動要及時采取糾偏措施，保證預算計劃的有序實行。
三、結論
房地產企業(yè)應首先意識到成本控制的重要性，明確成本控制不是對某一環(huán)節(jié)或者某個部門的控制，而是項目運營的全過程以及全體員工的控制。另外，財務控制作為成本控制的重要內容，企業(yè)應結合自身經營的特點，明確財務控制的重要地位，完善財務管理的基本功能，意識到自身在成本控制方面的不足，積極改進，才能獲得自身的核心競爭力，才能在激勵的競爭環(huán)境中獲脫穎而出，才能在房地產行業(yè)長久生存下去。
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作者:方杰 單位:祥源房地產集團有限公司
