房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道研究

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大離不開大量資金的支持。但是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展正面臨著自由資金不足、融資渠道單一等問題，本文通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在的問題，根據(jù)問題提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；

研究房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系中投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的主力軍。但是其融資渠道目前是以銀行貸款為主，隨著國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度增大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資有向多元化渠道發(fā)展的傾向。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，依賴貸款比較嚴(yán)重

有研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的條件并不完整，自有資金嚴(yán)重不足，一般自由資金只占到總投資的百分之二十左右。自由資金的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過分的依賴貸款，但是因?yàn)樽陨項(xiàng)l件的不足又會增加貸款的難度，于是項(xiàng)目常常中途停滯不前。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與企業(yè)的盈利能力是成正比的，盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)自由資金會相對更加的充足。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)本身就存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此并沒有太多人愿意對房地產(chǎn)企業(yè)投入太多的資金，但是自由資金的不足會影響房地產(chǎn)企業(yè)對一些有發(fā)展?jié)摿?xiàng)目的獲得。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，讓投資人相信項(xiàng)目能夠取得成功、具有較強(qiáng)的盈利能力，同時(shí)企業(yè)有優(yōu)秀的技術(shù)人員和銷售人員等，有利于增加投資人對項(xiàng)目進(jìn)行投資的意愿，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)籌集到更多的資金。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一

我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在中小型的房地產(chǎn)公司能占到百分之八十以上，但是通常房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在百分之六十五左右才更加安全，有更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而這些負(fù)債中銀行貸款作為資金來源占到了百分之六十以上，因此，一旦融資渠道遭遇阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很容易緊張甚至斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

(三)房地產(chǎn)融資渠道容易受國家政策影響

地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源主要是自有資金、銀行貸款、信托融資和利用外資。但是，過快增長的房價(jià)給人民的生活帶來了一定的困難，政府為了保障人民生活的穩(wěn)定，從而出臺了一系列的政策來抑制房價(jià)過快的增長。如2010年的《國十條》、《新國十一條》，2013年的《國五條》，這些政策的出臺讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到了阻礙，降低了房地產(chǎn)交易進(jìn)行的數(shù)量，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的成本。間接證明了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，容易受到政策變動的影響。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)金融融資創(chuàng)新工具有限

我國房地產(chǎn)企業(yè)的金融工具通常就是前文所述的自由資金、銀行貸款和預(yù)收款，與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新是相當(dāng)?shù)谋∪酢＿@不但影響了房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，還使我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低落后于發(fā)達(dá)國家。我們需要根據(jù)自己的實(shí)際情況，不斷地向發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)，從發(fā)達(dá)國家的融資渠道中挑選出適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，來拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

(一)建立健全我國房地產(chǎn)金融市場體系

房地產(chǎn)帝業(yè)金融市場體系的建設(shè)健全是房地產(chǎn)企業(yè)流動性的天然需要。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金需求密集型的產(chǎn)業(yè)，建立資產(chǎn)流動的金融市場體系是非常重要的，流動性對企業(yè)的變現(xiàn)能力、流通能力、對機(jī)會的把握能力都是有重要影響的。建立流通的市場體系需要現(xiàn)代的金融工具去實(shí)現(xiàn)。例如資產(chǎn)的證券化就可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級市場上更容易的進(jìn)行交易和流動，而不再僅僅是集中于信貸機(jī)構(gòu)的資金來源。

(二)國家適當(dāng)減少對房地產(chǎn)融資渠道的限制

如前文所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資渠道是非常少的，甚至很多企業(yè)除了銀行貸款都不知道還有其他的融資渠道。這些都不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬。而國家近幾年為了遏制房價(jià)的持續(xù)增長還出臺一系列的調(diào)控措施增加了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。這無疑使本來就資金匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展雪上加霜。但是，國家也應(yīng)該認(rèn)識到，政策對房價(jià)的抑制作用是非常有限的，期限也比較短，這并不是解決房價(jià)升高的根本方式，只能使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得更加狹窄，政府應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬并且積極的出臺相關(guān)的政策進(jìn)行引導(dǎo)，讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多的資金去建造、開發(fā)房屋，緩解公眾的住房需求。為了緩解低收入群體的住房需求，國家可以通過建造公共廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來滿足。而商品房的價(jià)格應(yīng)該通過市場來進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果政府進(jìn)行過多的干預(yù)會影響房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

(三)發(fā)展多元化融資渠道

國家近些年相繼出臺的政策越來越不利于房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸到款，但是銀行現(xiàn)有資金的不足讓他們不得不進(jìn)行融資來發(fā)展，因此，發(fā)展多元化的融資渠道就是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的趨勢。隨著我國金融行業(yè)的發(fā)展和完善，股權(quán)與債券融資、抵押貸款的證券融資等形式都成了房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮的融資渠道。通過多種融資渠道的結(jié)合可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)對銀行融資的依賴，拓寬了資金的來源也減少了資金的壓力。許多大型的房地產(chǎn)企業(yè)在多元化融資渠道的發(fā)展方面走在行業(yè)的前列，在中小企業(yè)進(jìn)行多元化融資渠道的推廣才是重點(diǎn)。再多的融資渠道、再低的融資成本也要與企業(yè)自身的發(fā)展方向相結(jié)合才能產(chǎn)生完美的化學(xué)反應(yīng)，從而尋找出最有利于企業(yè)發(fā)展的融資渠道組合。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚麗娟.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015(06).

[2]汪波.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道探討[J].中國物價(jià),2008(07).

作者:王永生 單位:西安印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地(集團(tuán))發(fā)展有限公司