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摘要:目前,我國(guó)城市化進(jìn)程正在不斷加快,這也促使房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起來,并成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著市場(chǎng)化改革的加速,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈,這使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著更大的挑戰(zhàn)。為此,本文主要研究了營(yíng)銷環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響,分析了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中存在的問題,并探究了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的有效制定對(duì)策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);市場(chǎng)營(yíng)銷;影響因素
市場(chǎng)營(yíng)銷是一門很深的學(xué)問,需要經(jīng)營(yíng)者認(rèn)真對(duì)待,在我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展至關(guān)重要。而目前房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身營(yíng)銷目標(biāo),必須要適時(shí)地制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略,做好對(duì)相關(guān)影響因素的控制和應(yīng)對(duì),這對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展是很有必要的。
一、營(yíng)銷環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
1.人口環(huán)境影響人是市場(chǎng)中的重要組成部分,人和人口環(huán)境之間的關(guān)系緊密,因此,人口環(huán)境也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也會(huì)帶來一定影響。就房地產(chǎn)企業(yè)來說,他們的主要營(yíng)銷對(duì)象是人,因此,在制定相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的時(shí)候,也需要將人口環(huán)境作為營(yíng)銷策略制定的重要內(nèi)容之一。如,一座城市人口數(shù)量增加較大,住房需求自然也會(huì)提高。此外,除去人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)因素外,人口年齡、價(jià)值觀等對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定也會(huì)產(chǎn)生一定的影響,是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中需要重點(diǎn)參考的因素之一。
2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響目前,我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革正在深入開展,經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較大,給房地產(chǎn)企業(yè)也造成了一定的沖擊。近年來,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,這也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的結(jié)果。兩者之間實(shí)際上是相互促進(jìn)的關(guān)系,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展能夠帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)向前,所以,在制定房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策中,也需要將房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為重要參考內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑,通過對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的分析,制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。
3.政治環(huán)境影響政治環(huán)境主要是指政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)制定的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷產(chǎn)生的影響。政府在市場(chǎng)監(jiān)督中,為了保障消費(fèi)者,幫助房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)能夠有一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境,實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)、公平買賣,需要通過一些政策規(guī)定來約束和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。政治環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,土地政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給能夠起到規(guī)范和整頓的效果;另一方面,住房保障體系的構(gòu)建,也能夠確保對(duì)房?jī)r(jià)的合理控制,實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)的正常波動(dòng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)相對(duì)于一般產(chǎn)品來說,具有一定的特殊性,屬于特殊消費(fèi)品,而房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng),資金需求量大,使用時(shí)間長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷策略差異性也比較大。目前,我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中也存在一些問題,需要房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策略制定中,注意這些問題。
1.營(yíng)銷策略單一現(xiàn)階段,很多房地產(chǎn)企業(yè)在制定和落實(shí)相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷策略時(shí),很大程度上受到了傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的束縛。在營(yíng)銷策略制定中,主要采取戶外廣告、平面媒體、電視廣播等營(yíng)銷策略,相對(duì)來說,營(yíng)銷策略比較單一。這種營(yíng)銷策略會(huì)導(dǎo)致一些問題的產(chǎn)生,首先,是消費(fèi)者對(duì)于相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的印象不足,各房地產(chǎn)產(chǎn)品之間外在差異較小,很難把握各房地產(chǎn)項(xiàng)目的特色。這就很難激發(fā)消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的興趣;其次,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的市場(chǎng)營(yíng)銷中也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
2.市場(chǎng)調(diào)研不足在房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中,很少有房產(chǎn)企業(yè)能夠做好全面的市場(chǎng)調(diào)研工作,沒有將充分的市場(chǎng)調(diào)研作為產(chǎn)品市場(chǎng)開發(fā)的主要基礎(chǔ),也就不會(huì)有好的房地產(chǎn)策劃呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。目前,在在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中,存在的普遍問題是房地產(chǎn)調(diào)研不足,這會(huì)造成房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷沒有科學(xué)性,有效性也不夠。各個(gè)地區(qū)群眾對(duì)于產(chǎn)品需求不一樣,對(duì)于不同區(qū)域群眾的住房需求把握不足,不能有效地把握房產(chǎn)控制面積和景觀等。還有,一些剛起步的地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中,過多地照搬之前的經(jīng)驗(yàn),沒有將市場(chǎng)調(diào)研的重要性提上日程,導(dǎo)致在實(shí)際銷售中出現(xiàn)較多的問題。影響產(chǎn)品銷量。當(dāng)前,在購(gòu)房主體上,也是有一些變化的,現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)主體多為80后90后,他們?cè)谫?gòu)房目的上也出現(xiàn)了一些新變化。實(shí)際上,這些變化因素都會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的策略制定產(chǎn)生影響。
3.市場(chǎng)營(yíng)銷內(nèi)容單一現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的制定中還存在一個(gè)比較嚴(yán)重的問題,即市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容相對(duì)單一,一般都是“以房論房、不論其他”,在為客戶推銷的過程中,往往只給客戶介紹項(xiàng)目房的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),而沒有將房產(chǎn)和周邊商圈聯(lián)系起來,沒有將與客戶今后住房密切相關(guān)的物業(yè)、生活設(shè)施等服務(wù)介紹清楚,這樣單一的營(yíng)銷內(nèi)容很難引起客戶的興趣,是目前房產(chǎn)營(yíng)銷中存在的主要問題之一,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略實(shí)施也有不利的影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的優(yōu)化對(duì)策
1.創(chuàng)新營(yíng)銷策略,滿足多樣化需求在開展房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中,企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新營(yíng)銷理念和策略,要把握客戶的多樣化住房消費(fèi)需要,迎合消費(fèi)者的訴求,開展有針對(duì)性的營(yíng)銷策略的制定。在營(yíng)銷渠道上,要突破傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道和形式的限制,創(chuàng)新營(yíng)銷路徑,發(fā)揮多媒體信息傳播的積極作用,促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的有效實(shí)現(xiàn)。
2.優(yōu)化營(yíng)銷戰(zhàn)略,做好市場(chǎng)調(diào)研在制定房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃之前,企業(yè)應(yīng)該保證營(yíng)銷戰(zhàn)略制定的科學(xué)性和合理性。在日常的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷中,要做好客戶群體的信息收集和整理,并且做好客戶產(chǎn)品使用后的跟蹤調(diào)查,了解客戶群體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷產(chǎn)品的后續(xù)使用評(píng)價(jià)以及再購(gòu)買的意愿等。通過有效的用戶跟蹤調(diào)查,及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題,給予解決,并做好市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的優(yōu)化工作。在相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定中,還要做好對(duì)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)調(diào)研,這一工作量比較大,需要投入一定的時(shí)間和精力,企業(yè)要引起重視,保證相關(guān)營(yíng)銷戰(zhàn)略的科學(xué)性、可靠性,以及可行性。
3.拓展?fàn)I銷渠道,豐富營(yíng)銷內(nèi)容在當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)+背景下,在客戶的消費(fèi)體系中,線上消費(fèi)的比重比較大,在消費(fèi)中應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)提升消費(fèi)的便捷性。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)營(yíng)銷市場(chǎng)的過程中,需要滿足客戶群體的這些消費(fèi)需求,為他們提供線上線下相結(jié)合的營(yíng)銷服務(wù)。拓展和完善相關(guān)的營(yíng)銷服務(wù)渠道,讓廣大客戶的消費(fèi)過程更加輕松舒適,減少消費(fèi)中不必要的繁瑣手續(xù),提升消費(fèi)效率。例如,開發(fā)社區(qū)周邊營(yíng)銷平臺(tái),針對(duì)廣大客戶群體的住房消費(fèi)提供專門的營(yíng)銷APP服務(wù),使客戶群體可以根據(jù)需要在網(wǎng)上訂購(gòu)自己需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù),提升消費(fèi)滿意度。這需要企業(yè)自身具有較為強(qiáng)大的組織結(jié)構(gòu),能夠在線上服務(wù)、線下迎賓、售后服務(wù)等領(lǐng)域都有一定的資源。通過這些來構(gòu)建全方位的營(yíng)銷服務(wù)體系,能夠在廣大客戶群體中體現(xiàn)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),贏得一批忠實(shí)的消費(fèi)者。此外,在營(yíng)銷內(nèi)容上,也要注意在進(jìn)行營(yíng)銷的過程中,將客戶比較關(guān)心的問題涵蓋在內(nèi),對(duì)于住房涉及的周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局、規(guī)劃,重要建設(shè)項(xiàng)目、物業(yè)、學(xué)區(qū)等信息都介紹給客戶,讓客戶形成對(duì)于購(gòu)房區(qū)域的整體認(rèn)識(shí),更好地判斷所購(gòu)房屋是不是符合自己的需求,提升交易量。
四、總結(jié)
影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的因素較多。在實(shí)際的市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定中,房地產(chǎn)企業(yè)要把握相關(guān)影響因素,做好對(duì)營(yíng)銷策略制定中存在問題的有效分析,從而采取有效的應(yīng)對(duì)措施來處理,促進(jìn)整體市場(chǎng)營(yíng)銷效益的提升。針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷中存在的營(yíng)銷策略落后、營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)研不足以及渠道單一、內(nèi)容單一等問題,需要做好對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷措施的完善。要?jiǎng)?chuàng)新營(yíng)銷策略,滿足多樣化需求,促進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研充足、拓展?fàn)I銷渠道、豐富營(yíng)銷內(nèi)容提升房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的有效性。
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作者:藍(lán)俏媛 單位:廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院
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