風(fēng)險管控下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)比較重視在稅務(wù)籌劃過程中對如何節(jié)稅避稅，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，卻很容易忽視稅收風(fēng)險，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險過高進而威脅企業(yè)正常經(jīng)營。本文主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃展開分析，從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃以及風(fēng)險概念入手分析，依次探討影響企業(yè)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險的因素，研究稅務(wù)籌劃問題，最后提出稅務(wù)籌劃要點以及優(yōu)化稅務(wù)籌劃的有效措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提供建議。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險管控；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

在競爭日趨激烈以及稅收政策呈現(xiàn)多樣化的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的稅務(wù)籌劃作用變得尤為突出。在法律政策允許范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過稅務(wù)籌劃進行合理避稅，并響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)改革政策，在政策指導(dǎo)下向新領(lǐng)域進軍，積極促進并實現(xiàn)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)改革和創(chuàng)新。部分房地產(chǎn)企業(yè)因不重視稅務(wù)籌劃中存在的風(fēng)險而造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，由于稅務(wù)籌劃方案中的風(fēng)險因素未能得到及時控制，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃效果被削弱。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃與風(fēng)險，籌劃與風(fēng)險管控雙管齊下，制定并執(zhí)行完善的稅務(wù)籌劃方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及面臨的風(fēng)險概述

稅務(wù)籌劃是指企業(yè)在政策法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過合理的籌劃手段為企業(yè)的應(yīng)稅業(yè)務(wù)進行籌劃，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，增加稅后經(jīng)濟效益。稅務(wù)籌劃風(fēng)險是指企業(yè)在納稅籌劃過程中，因?qū)Χ愂照呃斫獠粶?zhǔn)確或者不全面而產(chǎn)生認(rèn)知誤區(qū)，導(dǎo)致企業(yè)違反稅法規(guī)定進行納稅所產(chǎn)生的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃風(fēng)險具體包括以下內(nèi)容：政策性風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險。在國家政策約束和指導(dǎo)下，各地區(qū)稅務(wù)機關(guān)針對房地產(chǎn)行業(yè)也制定了諸如限購限貸等嚴(yán)格政策。房地產(chǎn)企業(yè)在政策管控下的經(jīng)營模式以及稅務(wù)籌劃工作已經(jīng)發(fā)生較大的變化，在納稅籌劃階段，企業(yè)必須全面深入理解國家稅收政策的基礎(chǔ)上全方位考慮政策變化和內(nèi)部財務(wù)管理工作，避免出現(xiàn)因稅務(wù)籌劃人員對政策理解不到位而出現(xiàn)失誤，滋生風(fēng)險或者稅務(wù)籌劃失效造成經(jīng)濟損失。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險的因素

（一）外部政策因素

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中必須準(zhǔn)確理解政策內(nèi)容，迅速掌握稅收政策和法規(guī)的變化。但實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)具體人員因自身局限或能力不足對新舊稅收政策法規(guī)的理解容易產(chǎn)生認(rèn)知誤區(qū)，容易引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。此外，各地區(qū)稅務(wù)機關(guān)被賦予部分稅種的自由裁量權(quán)利，且受文化環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通時處于相對弱勢的地位，企業(yè)可能面臨稅務(wù)籌劃方案不能落地的風(fēng)險。

（二）內(nèi)部管理因素

1.稅務(wù)籌劃過程中全員參與程度低

在稅務(wù)籌劃過程中，財務(wù)部門是主要的牽頭部門，但是房地產(chǎn)企業(yè)的其他職能部門以及基層部門對籌劃工作的配合度和參與度低，全員參與未能實現(xiàn)，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案缺少全面的數(shù)據(jù)支撐，方案可行性降低。

2.財稅管理人員能力參差不齊

目前負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的財稅管理人員能力參差不齊，大多數(shù)人員專業(yè)素質(zhì)過硬，但仍有少數(shù)人員在處理稅務(wù)籌劃問題方面存在缺陷，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作的效率較低，甚至造成稅務(wù)籌劃成本過高情況。

3.缺乏和稅務(wù)機關(guān)之間的有效溝通

國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策不斷更新，企業(yè)依據(jù)政策展開稅務(wù)籌劃，而稅務(wù)機關(guān)未能及時就政策改革向房地產(chǎn)企業(yè)宣傳和解讀，導(dǎo)致企業(yè)執(zhí)行政策的有效性降低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)之間的溝通機制不合理，企業(yè)的應(yīng)稅業(yè)務(wù)籌劃以及政策中關(guān)于新產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策等都需要稅務(wù)機關(guān)指導(dǎo)，但企業(yè)對稅務(wù)機關(guān)在稅務(wù)籌劃中的重要性認(rèn)識不全面，未能及時尋得稅務(wù)機關(guān)的幫助與支持。

4.稅務(wù)籌劃方案不全面、不合理

大部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的核心目標(biāo)是降低稅負(fù)，而忽略了稅務(wù)籌劃活動對企業(yè)利益產(chǎn)生的影響，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案缺乏全面性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)較多，稅務(wù)人員將籌劃重心集中在銷售環(huán)節(jié)，相對而言，項目立項、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計以及建設(shè)環(huán)節(jié)在籌劃過程中受重視程度不足。

三、風(fēng)險管控下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及存在的問題

（一）現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的關(guān)注度較高，但是少數(shù)部門未能全程參與，參與積極性較低，稅務(wù)籌劃缺乏全員配合。第二，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，過度重視稅負(fù)，重點圍繞降低稅負(fù)制定稅務(wù)籌劃目標(biāo)，忽略了其他因素對企業(yè)應(yīng)繳稅額的實際影響。在房地產(chǎn)行業(yè)中，極少數(shù)企業(yè)將合法避稅與偷稅漏稅概念混淆，稅務(wù)籌劃在企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，是法律允許，而偷稅漏稅則發(fā)生于納稅義務(wù)產(chǎn)生之后，是違法行為。同時，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于從企業(yè)經(jīng)濟效益層面出發(fā)制定稅務(wù)籌劃方案，并未考慮企業(yè)經(jīng)營期間稅收最小值的變化，稅務(wù)籌劃方案與實際情況貼合不緊密，最終稅負(fù)與預(yù)測值差距較大；第三，稅務(wù)籌劃專業(yè)人才短缺，負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的人員必須具備足夠強的稅務(wù)分析和處理能力，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)適用的稅收政策，熟練使用信息技術(shù)，對企業(yè)的稅務(wù)情況了如指掌，但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)實際情況來看，內(nèi)部優(yōu)質(zhì)籌劃人才數(shù)量較少，人才短缺問題嚴(yán)重影響企業(yè)的稅務(wù)籌劃效率。

（二）問題

1.缺乏稅務(wù)風(fēng)險管理意識

企業(yè)管理層人員未能準(zhǔn)確認(rèn)識到在改革后的經(jīng)營模式下形成高負(fù)債率所帶來的稅務(wù)風(fēng)險，忽略了稅務(wù)風(fēng)險管理在經(jīng)營中的重要作用。稅務(wù)風(fēng)險不斷累積，一旦爆發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)將會承受巨大的經(jīng)濟損失以及稅務(wù)機關(guān)的處罰，導(dǎo)致經(jīng)營成本急劇增長。管理層認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險管理是財務(wù)部門的分內(nèi)工作，應(yīng)由財務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)，但是又很少向財務(wù)部門詢問風(fēng)險管控情況，長此以往，財務(wù)部門沒有形成定期向管理層匯報稅務(wù)風(fēng)險防控細(xì)節(jié)的意識，造成管理層與財務(wù)部門在稅務(wù)風(fēng)險防控方面出現(xiàn)信息不對稱，管理層對稅務(wù)風(fēng)險的整體把控出現(xiàn)問題，稅務(wù)風(fēng)險影響范圍逐步擴大。

2.稅務(wù)風(fēng)險管理組織機構(gòu)不健全，稅務(wù)管理和籌劃專業(yè)性不足

缺少稅務(wù)風(fēng)險管理組織或者組織結(jié)構(gòu)不完善，都將造成稅務(wù)風(fēng)險管理專業(yè)性不足、責(zé)任落實不到位。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理組織不健全，而且稅務(wù)管理和籌劃專業(yè)性不足，對企業(yè)整體應(yīng)繳納稅額的影響頗深。

3.稅務(wù)風(fēng)險防控制度體系不健全

當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控制度體系不健全，在稅收政策和法規(guī)發(fā)生變化時，企業(yè)應(yīng)對不及時，對稅務(wù)風(fēng)險防控制度的內(nèi)容調(diào)整速度較慢，稅務(wù)管理以及稅務(wù)籌劃中的風(fēng)險難以得到有效控制。在日常經(jīng)營過程中，稅務(wù)籌劃人員的行為缺少風(fēng)險防控制度的約束指導(dǎo)，稅務(wù)籌劃風(fēng)險加劇，可能會降低稅務(wù)籌劃效益，增加實現(xiàn)節(jié)稅避稅以及提升企業(yè)經(jīng)濟效益目標(biāo)的難度。四、風(fēng)險管控下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃要點以及管理水平優(yōu)化策略

（一）籌劃要點

1.增值稅籌劃要點

在籌劃增值稅應(yīng)稅業(yè)務(wù)時，需要注意以下幾點：第一，合理選擇納稅人身份，不同規(guī)模地房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)其經(jīng)濟利潤和進項稅額不同，應(yīng)從節(jié)稅層面考量，房地產(chǎn)企業(yè)可以從納稅人身份切入進行籌劃，以達到降稅目標(biāo)；第二，嚴(yán)格篩選合作供應(yīng)商，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅抵扣的重要前提是獲得稅法承認(rèn)的抵扣憑證，所以企業(yè)在選擇供應(yīng)商時，需選擇一般納稅人身份的供應(yīng)商，但是在實際經(jīng)營中企業(yè)也可根據(jù)實際情況選擇小規(guī)模納稅人，采購材料可享受較大的折扣，企業(yè)利潤得以增加；第三，借助稅率差異展開籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅主要來自建筑公司、原材料供應(yīng)商，企業(yè)可以分開簽訂工程合同和材料合同，在政策允許范圍內(nèi)可增加材料比例進而提高進項稅抵扣額度；第四，增加精裝修住房數(shù)量，精裝修費用憑借相應(yīng)憑證可以進行抵扣；第五，優(yōu)化銷售方式，比如采用折扣方式減少應(yīng)稅銷售收入額度，但需要注意的是在采用打折銷售時要考慮企業(yè)綜合稅負(fù)；第六，延遲納稅義務(wù)產(chǎn)生時間，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售模式可以延緩增值稅納稅義務(wù)產(chǎn)生時間，在銷售階段，企業(yè)在取獲取進項稅后再收回預(yù)收款并確認(rèn)實際收入。

2.土地增值稅籌劃要點

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，土地增值稅籌劃必須圍繞營改增政策規(guī)定展開籌劃，準(zhǔn)確掌握土地增值稅見面政策適用的范圍和條件。在土地增值稅減免政策規(guī)定：（1）銷售普通住宅，企業(yè)產(chǎn)生的增值稅應(yīng)稅收入低于抵扣項20%；（2）被政府征用和回收的房產(chǎn)；（3）合作開發(fā)，自??；（4）企業(yè)被并購，土地使用權(quán)和建筑項目所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)稅業(yè)務(wù)符合以上條件都可享受相應(yīng)的土地增值稅減免優(yōu)惠，但是常用的是第一項，所以房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞第一個條件展開土地增值稅籌劃。另外，在籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意以下幾點：一是分開核算不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品；二是籌劃過程中將增值額20%作為重要的分界線，嚴(yán)格控制土地增值額，分別從房產(chǎn)市價和可扣除金額方面籌劃，分?jǐn)偪鄢痤~，選擇合適的扣除手段。

3.所得稅籌劃要點

房地產(chǎn)企業(yè)籌劃所得稅過程中應(yīng)準(zhǔn)確把握政策，在項目施工階段，根據(jù)毛利率或者核定征收預(yù)繳所得稅，在項目竣工驗收并開始運行銷售時，按照規(guī)定進行成本結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整毛利率，但是此過程中極容易出現(xiàn)項目交付完成而工程款未結(jié)清的情況，再加上項目公共配套設(shè)施不完善問題，會導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)成本增加。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)所得稅繳納中出現(xiàn)的問題，企業(yè)可過程中提交全面真實的證明材料，預(yù)提成本后及時辦理工程結(jié)算并依法取得發(fā)票入賬。

4.其他稅種籌劃要點

房地產(chǎn)企業(yè)的稅種除了增值稅、土地增值稅、所得稅三大主要稅種之外，還包括地方性稅種，比如城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等。其中契稅，如果企業(yè)的房屋使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收契稅；印花稅率較低，且籌劃空間不大，基于成本效益最大化原則，房地產(chǎn)企業(yè)可以暫不考慮印花稅的籌劃工作。

（二）稅務(wù)籌劃和管理水平優(yōu)化策略

1.建立健全稅務(wù)風(fēng)險防控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全稅務(wù)風(fēng)險防控體系。首先，強化管理層以及其他員工的稅務(wù)風(fēng)險防控意識，稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險防控同步，企業(yè)需逐步完善稅務(wù)風(fēng)險管理責(zé)任機制，要求全員積極參與配合，將稅務(wù)風(fēng)險防控辦法落實到每個經(jīng)營環(huán)節(jié)；其次，健全稅務(wù)風(fēng)險管理制度并編制成冊，要求全體員工遵守制度規(guī)范，在日常工作中規(guī)范自身行為，減少失誤造成的稅務(wù)風(fēng)險；再者，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，加強對企業(yè)日常應(yīng)稅業(yè)務(wù)以及稅務(wù)籌劃的監(jiān)督控制力度，分析稅收數(shù)據(jù)，并根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營、利潤等對稅務(wù)風(fēng)險進行定量分析，明確風(fēng)險等級，對不同等級的稅務(wù)風(fēng)險制定相應(yīng)的預(yù)警方式和應(yīng)對措施；最后，健全稅務(wù)風(fēng)險管理組織，房地產(chǎn)企業(yè)可立足于實際情況，完善內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險管理組織，比如企業(yè)可在稅務(wù)管理部門下增設(shè)稅務(wù)風(fēng)險管理崗位，或者抽調(diào)專業(yè)人員組建稅務(wù)風(fēng)險管理團隊，并定期組織稅務(wù)人員參與專業(yè)培訓(xùn)，分別從籌劃和風(fēng)險防控層面進行定向培訓(xùn)，夯實稅務(wù)籌劃和風(fēng)險管控的人才基礎(chǔ)。

2.充分利用國家稅收新政，多角度優(yōu)化稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于營改增及稅收新政多角度優(yōu)化稅務(wù)籌劃方法，進行多視角綜合稅收籌劃。以營銷費用籌劃為例，房地產(chǎn)企業(yè)為了達到盡快銷售回款的目標(biāo)，每年投入的廣告費用數(shù)額較大，而根據(jù)稅法規(guī)定納稅年度的廣告費用在銷售收入的15%內(nèi)可以進行全部扣除。為了達到稅前扣除的目的，一可根據(jù)銷售目標(biāo)做好廣告費用總額測算控制，二可利用母子公司都是房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢將營銷費用根據(jù)實際使用進行母子公司分?jǐn)倧亩沙浞掷枚愂照哌M行扣除；又如營改增系列新政下，應(yīng)用一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對增值稅發(fā)票的管理力度，從采購招標(biāo)環(huán)節(jié)開始介入，將發(fā)票及時提供作為合同重要內(nèi)容，從而保證及時獲取增值稅專用發(fā)票，可享受國家2019年4月份開始執(zhí)行的增值稅期末留抵退稅政策取得退稅資金，減少企業(yè)運營資金壓力。

3.加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通，保持良好的稅企關(guān)系

合法合規(guī)是稅務(wù)籌劃的重要前提，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要對稅收政策的變化保持足夠高的敏感度，及時關(guān)注稅收政策變化，與稅務(wù)機關(guān)做好信息溝通，保證信息對稱，方便企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)了解最新的政策變化，在稅務(wù)機關(guān)的指導(dǎo)下調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，并解決內(nèi)部稅務(wù)籌劃存在的問題和風(fēng)險。

4.依托信息平臺推進稅務(wù)信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依托信息平臺推進稅務(wù)信息化管理，準(zhǔn)確采集應(yīng)稅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，提高稅務(wù)籌劃效率，提升稅務(wù)籌劃方案的全面性以及稅務(wù)風(fēng)險防控水平。首先，企業(yè)需要應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)優(yōu)勢，將稅務(wù)籌劃融入大數(shù)據(jù)平臺，建立平臺化、信息化、智能化稅務(wù)管理機制，加快內(nèi)部信息共享，打通稅務(wù)籌劃過程中各部門信息溝通渠道，建立部門協(xié)同機制；其次，強化大數(shù)據(jù)平臺功能，自動化采集、分析以及處理應(yīng)稅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，對應(yīng)稅業(yè)務(wù)以及籌劃中產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險進行識別評估，稅務(wù)風(fēng)險管理人員及時調(diào)整應(yīng)對措施；最后，根據(jù)政府政策指導(dǎo)，加快整合票、稅、賬數(shù)據(jù)，將稅務(wù)ERP系統(tǒng)做得更細(xì)致，消除系統(tǒng)孤島，完善數(shù)據(jù)分析平臺。

5.加強對財稅人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)

財稅人員是決定企業(yè)稅務(wù)籌劃質(zhì)量的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織財稅人員參與專業(yè)培訓(xùn)，結(jié)合稅收政策變化、經(jīng)營模式變化、應(yīng)稅業(yè)務(wù)調(diào)整等制定培訓(xùn)計劃，聘請社會專業(yè)人士對企業(yè)內(nèi)部財稅人員進行培訓(xùn)，針對員工培訓(xùn)建立嚴(yán)格的考核和獎懲機制，鼓勵員工積極參與，通過考核保證培訓(xùn)效果，為企業(yè)篩選優(yōu)質(zhì)的財稅人員；房地產(chǎn)企業(yè)還可以不定期邀請稅務(wù)專家進入企業(yè)召開研討會或者座談會，要求財稅人員參與，在會議中就日常工作中的財稅問題進行討論分析，共同找出解決之法，并且及時根據(jù)稅收政策變化調(diào)整稅務(wù)籌劃方案。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為政府主要的稅收來源，在嚴(yán)格執(zhí)行稅法規(guī)定合理納稅的前提下，要充分利用稅收政策展開稅務(wù)籌劃，推動企業(yè)經(jīng)濟效益增長，進而夯實納稅基礎(chǔ)。在稅收政策不斷調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確把握政策變化，及時調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，控制稅務(wù)籌劃成本與效益的關(guān)系，加快實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃目標(biāo)，提升企業(yè)整體經(jīng)濟效益，進一步鞏固房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

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作者:張燕 單位:上海地利置業(yè)有限公司