房貸險的風(fēng)險防控
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本文作者：吳占權(quán)、湯明遠
保險公司與商業(yè)銀行合作，開辦的住房抵押貸款保險簡稱“房貸險”，旨在為個人住房消費貸款提供保障服務(wù)、化解貸款風(fēng)險，也幫助借款人轉(zhuǎn)移風(fēng)險、消化損失。然而，近幾年的業(yè)務(wù)發(fā)展實踐所反映出來的問題充分說明，房貸險業(yè)務(wù)是明險未防，暗險未察，無論是商業(yè)銀行還是保險公司都不具備對風(fēng)險的免疫能力。房貸險具有長時間累積的可能，也有暴露成驚人風(fēng)險損失的可能。因此，為保證房貸險業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，風(fēng)險識別和防控變得極其緊迫和重要。
房貸險風(fēng)險的具體表現(xiàn)
（一）認識偏差影響業(yè)務(wù)發(fā)展。個人住房抵押貸款保險是一種責(zé)任保險，保險公司主要承擔兩方面的責(zé)任，一是房屋因自然災(zāi)害和意外事故造成損失時的賠付責(zé)任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導(dǎo)致借款人失去還款能力時的賠付責(zé)任。在開展此項業(yè)務(wù)中，借款人和商業(yè)銀行均存在不同程度的認識偏差，直接影響業(yè)務(wù)發(fā)展。主要表現(xiàn)在：一是借款人對該業(yè)務(wù)缺乏了解，易產(chǎn)生抵觸情緒。不少購房者認為，辦理住房抵押貸款必須購買保險，違背了投保自愿的原則；保險公司要求借款人必須按照所購房屋價值投保的做法不合理，很多人要求按照銀行的貸款額投保并以此為標準計算保險費；目前各家保險公司的保險單條款中均規(guī)定，第一受益人為發(fā)放貸款的有關(guān)商業(yè)銀行，部分人士認為，房貸保險是購房借款人繳費購買的，而提供貸款的商業(yè)銀行卻要優(yōu)先受益，實難接受。二是銀行重視不夠，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展。房貸險業(yè)務(wù)一般是由商業(yè)銀行代辦的，對于商業(yè)銀行而言是雙重受益的，既有還款保障，又能帶來手續(xù)費收入。然而一些銀行工作人員認為，借款人在辦理個人住房抵押貸款時，已將所購房屋抵押給銀行，如果借款人無力還款，銀行只要拍賣抵押的房屋即可，再添上抵押貸款保險實屬保障重疊，又因擔心招致購房借款人的抵觸和反感，所以對此項業(yè)務(wù)開展缺乏足夠的積極性。
（二）提前還貸和炒房退保使保險公司遭受損失。房貸險業(yè)務(wù)是保險公司委托商業(yè)銀行代辦的，保險費由商業(yè)銀行一次性收足轉(zhuǎn)交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業(yè)銀行手續(xù)費。正常情況下，由商業(yè)銀行和保險公司分享其中的利益。但如果出現(xiàn)提前還貸或遇到炒房退保，將使保險公司遭受手續(xù)費損失。
（三）償付風(fēng)險多種多樣，危及銀行和保險公司的共同利益。上面兩種風(fēng)險問題屬淺表性風(fēng)險，但還有較為隱蔽的最大風(fēng)險就是償付風(fēng)險。個人住房貸款的風(fēng)險暴露期并不是在貸款初期，而是在發(fā)放貸款后的第3年至第8年逐步顯現(xiàn)，而目前國內(nèi)個人住房貸款余額中80%以上是2000年以來發(fā)放的，因此，大部分銀行的個人住房貸款已進入風(fēng)險暴露期。個人房貸和房貸險的償付風(fēng)險主要來自購房借款人，其表現(xiàn)形式多種多樣，背景情況也較為復(fù)雜。而這種風(fēng)險只有等到借款人無法按期歸還貸款本息時才能完全暴露，使保險公司和商業(yè)銀行陷于被動。
1、房價下跌，主動違約。個人房貸期限短則5年、10年，長則20年、30年，在漫長的貸款期內(nèi)房地產(chǎn)市場難免要發(fā)生波動，如果市場房價普遍下跌，借款人發(fā)現(xiàn)用貸款購置房屋的價值低于自己負擔的貸款的價值，便會主動違約，任憑銀行收走已經(jīng)貶值的抵押房屋，即使銀行能夠順利地處置抵押房屋，處置收入也可能無法彌補未償還的貸款和處置費用，使銀行蒙受損失。
2、利率上升，負擔加重被迫違約。個人房貸期限長，利率風(fēng)險也是不言而喻的，國內(nèi)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)都是非固定利率貸款，個人住房借款合同明確規(guī)定：貸款利率在借款期限內(nèi)遇到國家法定利率調(diào)整時，于下年1月1日開始，按相應(yīng)檔次利率執(zhí)行新的利率。如果法定利率頻繁上調(diào)或上調(diào)幅度較大時，會使一些原本有償還能力的借款人變得無力負擔而被迫違約。
3、收入波動，無奈違約。由于我國居民收入尚未完全貨幣化，收入來源多樣化，透明度低，使得實際收入與名義收入有一定差距。而且借款人提供的資料只能表明當期情況，社會保障程度不高的現(xiàn)實又使得未來預(yù)期支出變得不可測。
4、借款人傷殘或死亡，導(dǎo)致無力還貸。在保險期限內(nèi)，借款人所抵押房屋因自然災(zāi)害或意外事故遭受損失的可能性很小，同時借款人（被保險人）因遭受意外傷害事故所致傷殘或死亡，而喪失部分或全部還貸能力的可能性也較小，可一旦出險，保險公司需要賠付的金額卻很大。
房貸險的風(fēng)險防范
房貸險業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險，對保險公司和商業(yè)銀行均構(gòu)成威脅，如果購房借款人集中出現(xiàn)還貸難或不還貸的風(fēng)險，保險公司屆時恐怕難以償付高額賠款，商業(yè)銀行也難以獨善其身。為了避免房貸險業(yè)務(wù)重蹈覆轍，保險公司和商業(yè)銀行應(yīng)密切合作，共尋風(fēng)險防控對策。
（一）加大宣傳力度，統(tǒng)一認識。針對顧客反映意見較大的強制保險、保額偏高和受益人順序問題，保險公司應(yīng)加大對《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國保險法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》的宣傳力度，使客戶充分明白，這樣做是有法律依據(jù)的，這樣做既是為了保障商業(yè)銀行的貸款安全，也是保障借款人的利益，借款人也是直接受益者。房貸險條款具有較強的專業(yè)性和技術(shù)性，保險公司要堅持最大誠信原則，將房貸險合同的主要內(nèi)容告知投保人、被保險人。商業(yè)銀行與其合作的保險公司應(yīng)通過各種方式，為客戶詳細講解房貸險業(yè)務(wù)的有關(guān)政策及條款內(nèi)容，消除模糊認識和抵觸情緒，最大限度地爭取客戶的理解和支持。銀行方面對房貸險應(yīng)有全面的認識，抵押和保險是化解風(fēng)險的兩個不同手段，是相互補充不是相互重疊。如果借款人只將所購房屋抵押給銀行而不上保險，一旦因自然災(zāi)害或意外事故造成房屋滅失，所設(shè)定的抵押將失效，銀行的貸款損失也將無法補償。
（二）嚴格遵守手續(xù)費支付規(guī)定訂立保費退還協(xié)議。提前還貸和炒房退保使保險公司遭受損失，與保險公司的惡性競爭有關(guān)。在房貸險業(yè)務(wù)開辦之初，保險公司沒有充分地認識到其中的風(fēng)險，片面地認為該業(yè)務(wù)穩(wěn)賺不賠，為搶占市場、爭取業(yè)務(wù)規(guī)模，保險公司之間不計成本地展開暗戰(zhàn)，爭相給客戶打折，給銀行支付高額手續(xù)費，有的保險公司向銀行支付的手續(xù)費比例竟高達30%——40%，大大超過了保監(jiān)會規(guī)定的手續(xù)費支付比例。亡羊補牢，為避免損失、減輕業(yè)務(wù)經(jīng)營壓力，保險公司首先要規(guī)范自己的業(yè)務(wù)競爭方式，嚴格遵守有關(guān)規(guī)定按照8%的比例向商業(yè)銀行支付手續(xù)費。此外，要徹底解決由于提前還貸和炒房退保造成的保險公司手續(xù)費損失的問題，保持商業(yè)銀行與保險公司充分合作，協(xié)商訂立保費退還的辦法。
（三）加強銀保合作，共建暢通的風(fēng)險轉(zhuǎn)移渠道。
一是銀行方面要綜合評估還款能力，密切監(jiān)測信用變化。商業(yè)銀行要健全和加強個人房貸的調(diào)查和審批程序，調(diào)查中必須搜集足夠的信息以便對借款人的真實風(fēng)險狀況進行全面綜合評估，了解把握貸款資金的真實用途；審批時要審慎評估第一還款來源的可靠性，及其對經(jīng)濟形勢、市場和個人情況變化的敏感性，充分考慮抵押品當前風(fēng)險狀況和今后在各種情況下提供擔保的充足程度及可實施性，避免因?qū)Φ谝贿€款來源評估失準而過分倚重抵押擔保的被動局面。為了正確掌握客戶個人資信動態(tài)，銀行需要建立并實施有效的個人信用監(jiān)測系統(tǒng)，及時了解借款人財務(wù)狀況的變動，監(jiān)測其對借款合同的遵守履約情況，并通過內(nèi)部風(fēng)險評級系統(tǒng)，對個人信用狀況做出評判。明確風(fēng)險警戒線，建立健全風(fēng)險預(yù)警機制和風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案，以便對實際產(chǎn)生的或潛在的風(fēng)險做出及時反應(yīng)。
二是保險公司要適當調(diào)整費率水平，并設(shè)定免賠額進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在開辦房貸險業(yè)務(wù)之初，保險公司對人身意外、收入波動以及利率變動等情況估計不足，在厘定費率水平時顯然低估了上述因素的發(fā)生情況及其影響后果。為穩(wěn)妥起見，保險公司應(yīng)適當調(diào)整房貸險業(yè)務(wù)的費率水平，以保證所收保費能夠足以抵補一切可能發(fā)生的損失及有關(guān)的營業(yè)費用。房貸險屬于長期保險，時間跨度長，風(fēng)險發(fā)生概率大。因此，在調(diào)整費率水平時應(yīng)區(qū)分保險期限的時間段，不宜搞一刀切。風(fēng)險防控與風(fēng)險轉(zhuǎn)移是一個問題的兩個方面，必須在利益驅(qū)動方面巧做文章，因為在市場經(jīng)濟條件下，風(fēng)險防控僅靠人們的自我約束和自覺行動是遠遠不夠的，只有利益承諾才是硬驅(qū)動。具體到房貸險業(yè)務(wù)上，可以設(shè)定適當?shù)拿赓r額，以提高購房借款人的風(fēng)險防范意識，避免因有保險而產(chǎn)生松弛、懈怠和麻痹大意的心態(tài)，有效防范道德風(fēng)險。商業(yè)銀行在房貸險業(yè)務(wù)中的身份較特殊，它既不是投保人也不是被保險人，但它是直接的受益人，在風(fēng)險防控上自然不能免責(zé)，保險公司要爭取商業(yè)銀行的合作，建立風(fēng)險共擔機制，如果購房借款人不能償還貸款，商業(yè)銀行也應(yīng)承擔部分損失，從而督促其加強客戶管理，防患于未然。
三是深入研究宏觀金融政策及房地產(chǎn)市場，正確評估房貸險的外部環(huán)境風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的波動直接影響住房貸款的風(fēng)險，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢受控于宏觀金融政策，缺乏這方面的研究分析，對待系統(tǒng)性風(fēng)險往往是束手無策，或是處處陷于被動。另外，外部環(huán)境風(fēng)險的發(fā)生，在很大程度上是通過內(nèi)部的微觀風(fēng)險表現(xiàn)出來，因此，商業(yè)銀行和保險公司都要做好這方面的工作，煉就一定的識別判斷能力，及早規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。