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摘要:作為企業(yè)來說,要想在市場上有足夠的競爭力,首要做的就是切實有效地提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理水平,而會計核算作為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容,從當前形勢來看,有些房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計核算還存在著會計制度不完善、收入確認不明確等問題,而這些對于企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高是極為不利的,那么這就需要企業(yè)有針對性的采取措施來加以改進。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務會計核算;問題;改進措施
引言
近些年來,在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為快速的形勢下,行業(yè)的會計制度也得到了進一步的完善。但與此同時,也為企業(yè)財務會計核算提出了新的要求,那么這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員根據(jù)會計準則的相關(guān)規(guī)定,并對財務會計核算進行分析,采取行之有效的方式方法加以改進完善,從而推動企業(yè)的財務管理水平得到顯著提升。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算主要存在的問題
(一)財務會計核算制度尚不完善對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,不能只是對相關(guān)會計制度等進行簡單的套用,而是應該充分的考慮自身行業(yè)特殊性,創(chuàng)建與企業(yè)自身發(fā)展相符合的財務會計核算制度,并設(shè)置專門的會計科目。但從當前情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算制度方面還不夠完善,很多企業(yè)都未創(chuàng)建統(tǒng)一完善會計核算制度,還有些企業(yè)只是將會計制度簡單地照搬過來,并沒有科學的統(tǒng)籌規(guī)劃好會計科目。例如房地產(chǎn)企業(yè)特有的成本核算內(nèi)容就被劃分為土地、開發(fā)以及利息成本等內(nèi)容,如果將他們都納入“開發(fā)成本”科目中,未能結(jié)合實際的核算內(nèi)容及對象進行區(qū)分的話,則會使會計核算缺少科學合理性,進而企業(yè)財務信息的精準性也會受到影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合自身的實際經(jīng)營情況,并嚴格遵守會計制度及準則,完善核算制度,從而使財務會計核算更加具有準確性。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認不明確房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中,通常來說建設(shè)周期都會很長,收入確認也要跨年才能進行,當收到房款后應先將其計入“預收賬款”,就會計準則的相關(guān)規(guī)定來說,確認收入是要在賣方把商品所有權(quán)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方才能進行,其具體主要滿足以下幾個條件:首先,買方已經(jīng)與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂銷售合同,并且已在房產(chǎn)管理部門備過案;其次,房屋已建造施工完畢且達到預期的可使用狀態(tài)以及驗收合格并辦理了竣工備案等手續(xù);最后,買方已交付房款,并且按照合約獲得交房資格,比預定時間提前交樓的則將實際交樓時間作為確認收入的節(jié)點。那么也就是說收入確認只有在實際交樓之后才能夠顯現(xiàn)在會計賬面上。如若不是,就算收齊了房款,客戶并沒有實際收到商品房也是不可以確認收入的,由此看出,收入確認的時間實際上要滯后于實際的收款時間。在此種情況下,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策來說,財務信息的支持力度是極為有限的。而新的收入準則的實施,則使收入確認滯后這一問題得到了解決,從而可以更加及時地獲取財務信息,然而房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式有分期、全額以及商業(yè)按揭等多種形式,那么就需要根據(jù)收款類型來區(qū)分確認銷售收入。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)將資金回籠作為工作的重心,卻忽視了財務會計核算,這樣企業(yè)的經(jīng)濟效益很難得到有效的提升。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)借款費用缺少規(guī)劃性房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著資金投入量大、項目周期長等特點,在開發(fā)經(jīng)營中需要有密集的、大量的資金來作為支撐。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠有充足的資金,通常情況下采用債務資本籌集資金的形式來實現(xiàn)融資,這無疑讓企業(yè)的利息費用大幅增加。而采取不同方式處理借款費用資本化,則會給稅收負擔、財務狀況以及當期損益產(chǎn)生極大的影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應該將借款的性質(zhì)進行明確的區(qū)分,然后按照性質(zhì)對借款利息進行科學合理的核算。當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)在對借款費用資本化金額進行確定時,在核算過程中不能夠清楚地區(qū)分開一般借款和專門借款,而只是根據(jù)借款時間的長短計入“短期借款”或“長期借款”,這就使得借款費用資本化的準確性受到一定程度的影響。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺少規(guī)范性首先,成本費用的歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺少規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中對成本費用進行歸集的時候,通常情況下是根據(jù)工程進度來支付開發(fā)成本的,再經(jīng)由財務部門審核之后,將付款的金額計入開發(fā)成本當中。但就實際情況而言,當某一樓棟的商品房完成竣工并結(jié)轉(zhuǎn)的時候,有部分工程卻并沒有完成相關(guān)的結(jié)算,那么這樣一來成本費用的歸集金額與實際的金額就會產(chǎn)生一定的差異。而在結(jié)轉(zhuǎn)實際成本的過程中,由于各個樓棟的竣工備案時間不一致,所以在財務會計的賬面上無法看到已經(jīng)全面歸集的成本金額,那么這就需要將成本預算部門所提供的預計目標成本作為結(jié)轉(zhuǎn)時的主要依據(jù)。而這樣就會造成成本結(jié)構(gòu)的金額有一定的出入,而且成本預算部門在對目標成本科目進行設(shè)置的時候,跟財務在口徑上往往出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象,這就說明成本結(jié)轉(zhuǎn)缺少一定的規(guī)范性。其次,作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員沒有充分的掌握成本核算規(guī)則。近些年來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢較為迅猛,人員也具有很大的流動性,再加之成本核算在內(nèi)容上具有一定的復雜性,大部分企業(yè)的會計人員不是很了解成本核算規(guī)則。還有就是由于各個地方在政策方面存在著一定的差異,而會計人員對于這些又不是非常了解,這樣使得絕大多數(shù)會計人員在會計核算的工作過程中不可避免地出現(xiàn)一些誤差。除此之外,還有部分會計人員把原本不屬于成本的支出計入成本的名下,這樣就使得房地產(chǎn)成本的準確性受到一定程度的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算的相關(guān)改進措施
(一)不斷完善財務會計核算制度房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分地考慮自身行業(yè)的特殊性,科學合理的選擇并不斷完善及統(tǒng)一企業(yè)的會計核算制度。在財務會計核算制度中,必須要明確的規(guī)定財務會計核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計額的內(nèi)容,并根據(jù)企業(yè)實際情況的發(fā)展變化進行不斷地完善,而且還要不斷地升級操作系統(tǒng),讓核算方法更加具有規(guī)范性和科學性,讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性與全面性得到有效的提升,從而使會計核算結(jié)果更加的科學、合理以及嚴謹。還有就是在對財務會計核算制度進行完善的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際需求對會計科目進行科學合理的添加,例如添加開發(fā)成本、開發(fā)間接費用等科目,這樣可以將房地產(chǎn)企業(yè)的真實財務狀況反映出來,從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平及效率得到有效的提升。
(二)不斷更新完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守新收入準則的有關(guān)規(guī)定,對收入核算規(guī)范進行不斷地更新完善,制定條理明確的收入確認標準。首先,根據(jù)銷售合同可以清楚地知道買方的付款方式,當付款是以商業(yè)或公積金按揭的方式時,房地產(chǎn)企業(yè)銷售出去的商品房,它的控制權(quán)實際上是掌握在提供按揭的機構(gòu)手里的,在此種情況下仍需要按照實際的交樓時間作為收入確認的節(jié)點,在交樓之前所收到的房屋款則應該計入預收賬款中。而付款為一次性全款或分期付款的方式時,客戶其實已經(jīng)掌握了商品房的實際控制權(quán),那么就可以根據(jù)交付時段來確認收入,也就是說根據(jù)工程完工的進度將預收房款計入確認收入。由此可以看出,通過付款方式進行劃分,不僅符合會計準則的相關(guān)要求,而且還能夠真正準確地反映出企業(yè)的財務信息和狀況,從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。
(三)進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算房地產(chǎn)企業(yè)應將借款費用明確的區(qū)分為專門、一般。并通過設(shè)置輔助賬的方式來區(qū)分借款,而在賬面上不能清楚記錄的則可用借款臺賬來區(qū)分。不同性質(zhì)的借款各自分開進行核算。專門借款是指因企業(yè)開發(fā)經(jīng)營而專門借入的款項,而一般借款則是指一般性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營借款。專門借款產(chǎn)生的利息費用,應在其滿足資本化條件下,用實際發(fā)生的利息減掉還未被動用的借款產(chǎn)生的利息計入開發(fā)利息成本。一般借款產(chǎn)生的利息費用則是按照配比原則,將實際占用資金進行分攤計算到各成本對象計入開發(fā)利息成本中。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段,應合理的規(guī)劃借款時間與金額,從而使企業(yè)資金的利用更加合理化。
(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范首先,在成本會計核算工作中,成本預算和成本審核是分屬于兩個部門的,而只有兩部門共同協(xié)作,才能使企業(yè)成本會計工作得以更加有序地開展。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應組織相關(guān)部門一起商討,制定統(tǒng)一的目標成本科目,從而使成本會計核算工作效率得到有效提升。其次,結(jié)合實際情況組織會計人員進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓,并制定財務工作考評制度,推動會計人員充分掌握相關(guān)會計政策、成本核算規(guī)則等,進而使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算更加的具有準確性。
結(jié)語
綜上所述,針對當前房地產(chǎn)企業(yè)在財務會計核算方面存在的問題進行分析研究,采取相應的改進措施,對財務會計核算制度進行不斷地完善,制定并遵守財務會計核算標準,從而使企業(yè)財務管理水平和效率得到有效提高。
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作者:王晶 單位:吉林省同仁眾和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司