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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算論文

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算論文

一、成本核算的特殊性

(一)成本核算的復(fù)雜性

首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)等子項(xiàng)中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費(fèi)用,會(huì)造成成本核算的不正確,產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中,相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等,在核算方面往往存在在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為,在成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部的情況下,工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出;與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊(包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備);項(xiàng)目建設(shè)期實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)的借款利息支出,納入開發(fā)成本核算。其次,要確保成本核算的完整性。在一般情況下,在達(dá)到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后,成本還不能完全歸集,為確保成本核算的完整性、財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性,往往要對(duì)尚未入賬成本,在依據(jù)充分情況下進(jìn)行合理預(yù)計(jì),按照完全成本計(jì)提入賬,且對(duì)計(jì)提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整,直至最終完全成本的確認(rèn)。按照完全成本對(duì)成本進(jìn)行計(jì)提,和稅法的規(guī)定存在差異,會(huì)造成會(huì)計(jì)核算和稅法的差異,在納稅申報(bào)時(shí),要注意進(jìn)行調(diào)整。最后,項(xiàng)目分期核算有講究。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大,產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項(xiàng)目,往往會(huì)進(jìn)行分期核算。但是如何分期,往往要結(jié)合項(xiàng)目證照、項(xiàng)目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測(cè)算,考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。

(二)成本控制難度大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng),成本控制難度大,具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段,把項(xiàng)目成本控制住批準(zhǔn)的限額以內(nèi),控制目標(biāo)隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置,隨時(shí)糾正偏差,動(dòng)態(tài)管理,保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、收入核算的特殊性

房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源,但是,房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng),房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇預(yù)售的方式,銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實(shí)際操作中,預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,需參考以下三個(gè)條件:一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;第二,房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用;第三,產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。(1)對(duì)于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項(xiàng),要及時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款,并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報(bào),避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(2)繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng),由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始,因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。(3)隨同房款一起收取的代收代繳的款項(xiàng),要注意相關(guān)資料及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性,避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、稅務(wù)處理的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進(jìn)行的,在按照配比原則進(jìn)行稅金計(jì)提,預(yù)繳稅金,在資產(chǎn)負(fù)債表中,一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負(fù)數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后,才同比例轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤(rùn)表中計(jì)提之后的稅金不相等。按合同確認(rèn)收入,預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)稅收入及計(jì)稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入,首先要確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利率,根據(jù)預(yù)售收入及毛利率,確定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后,應(yīng)及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額計(jì)算出來,計(jì)入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足,能夠證明出包工程辦理結(jié)算,卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下,未取得的金額可以預(yù)提,但是預(yù)提金額不能超過合同的10%;二是公共配套設(shè)施還未完工的,可以按照工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)建造費(fèi)用的預(yù)提;三是報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)提。結(jié)合我國(guó)稅制,企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)五年,考慮土增稅清算一般都需補(bǔ)繳大額稅款,建議土增稅清算向前推,以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣,形成損失。

四、報(bào)表信息解讀的幾點(diǎn)建議

由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性,在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí),也與其他類型企業(yè)存在差異。例如,利潤(rùn)表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營(yíng)情況,當(dāng)期交納稅金也和利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加不等,要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)置提出了要求,可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報(bào)表,按項(xiàng)目建設(shè)分類的成本收入類明細(xì)表等,以便于會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。

五、結(jié)束語

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加大,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算能力。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí),必須以實(shí)際為依據(jù),依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定,提高企業(yè)對(duì)自身會(huì)計(jì)核算處理特殊性的認(rèn)識(shí),針對(duì)這些特殊性制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算流程,從而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,使企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

作者:胡怡寧 單位:廣東廣物房地產(chǎn)開發(fā)有限公司