房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性研討

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經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的反作用

房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)對其影響勢必存在。一方面房地產(chǎn)投資對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展都起著非常重要的作用；另一方面整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展又會反過來制約房地產(chǎn)投資的水平和規(guī)模。確切的說，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內(nèi)在聯(lián)系，在某些條件下，二者可以互相促進(jìn)共同發(fā)展；在另外的條件下，其中一方的發(fā)展情況則會嚴(yán)重制約另一方的發(fā)展。這樣來看，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長對于房地產(chǎn)投資的作用就主要表現(xiàn)為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經(jīng)濟(jì)增長還可以通過下面的方式作用于房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)一旦增長勢必能夠積累房地產(chǎn)投資所需的資金，而因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的對象價(jià)值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經(jīng)濟(jì)增長能夠增加整個(gè)國民收入，同時(shí)也會增加總投資的規(guī)模，從而為房地產(chǎn)投資提供相應(yīng)的資金支持。此外，經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)人們的收入水平也會增加，導(dǎo)致消費(fèi)水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

房地產(chǎn)投資的投入產(chǎn)出分析

投入是指各部門提供服務(wù)或生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)需投入的原材料；產(chǎn)出是指各行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的總量以及該產(chǎn)品或服務(wù)的分配去向。投入產(chǎn)出模型與投入產(chǎn)出表共同構(gòu)成了投入產(chǎn)出分析法。投入產(chǎn)出表也稱產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)表或部門聯(lián)系平衡表，它能夠把整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)部分中不同的部門，不同部門間的不同產(chǎn)品的相互依存關(guān)系表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，我們可以看出如果從生產(chǎn)和使用的雙重角度來研究整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行將會十分清晰，得出的規(guī)律也更有效?！吨袊?010年投入產(chǎn)出表》是本文的數(shù)據(jù)來源，該表依據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》將整個(gè)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動劃分為132個(gè)部門，本文比較分析的數(shù)據(jù)來源之一是該表中42個(gè)部門的投入產(chǎn)出表。

(一)直接消耗系數(shù)

直接消耗系數(shù)（又稱為投入系數(shù)），表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產(chǎn)過程中第i部門的產(chǎn)品被第j部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的數(shù)量，它不僅反映了兩部門依賴關(guān)系的基礎(chǔ)參數(shù)并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關(guān)系。aij數(shù)值的大小可以反映出i,j兩部門在技術(shù)聯(lián)系的強(qiáng)弱程度。當(dāng)aij較大時(shí)，表現(xiàn)為i,j兩部門的技術(shù)聯(lián)系相對緊密；反之就相對疏遠(yuǎn)。很顯然直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出模型的關(guān)鍵系數(shù)也是建立模型的最基本、最重要的系數(shù)。假如在房地產(chǎn)業(yè)中的直接消耗系數(shù)較大也就表明它們之間具有明顯的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)有相對較大的直接需求。通過對10年投入產(chǎn)出表中42個(gè)部門的直接消耗系數(shù)表進(jìn)行量化處理，我們可以得到在這42個(gè)部門當(dāng)中，直接與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的行業(yè)一共有36個(gè)，而在上述關(guān)聯(lián)行業(yè)中，近有10多個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系體現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)密切(表1)，其中金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的直接消耗產(chǎn)業(yè)，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)業(yè)對與其關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)依存度非常大；此外，由于房地產(chǎn)業(yè)自身的性質(zhì)需要大量融資額度，所以金融服務(wù)業(yè)的景氣與否必然對房地產(chǎn)業(yè)的興衰產(chǎn)生直接影響作用，于此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢對金融保險(xiǎn)業(yè)也會帶來顯著作用，所以兩者的關(guān)系十分密切。

(二)完全消耗系數(shù)

1.完全消耗系數(shù)bij

完全消耗系數(shù)bij指當(dāng)?shù)趈部門每生產(chǎn)出一個(gè)單位產(chǎn)品對第i部門直接或間接投入的服務(wù)和產(chǎn)品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關(guān)系可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗系數(shù)更能深刻地將一個(gè)部門的生產(chǎn)和其他部門發(fā)生的經(jīng)濟(jì)數(shù)量關(guān)系刻畫出來，故在投入產(chǎn)出分析中完全消耗系數(shù)發(fā)揮著重要作用。

2.完全消耗系數(shù)矩陣β

完全消耗系數(shù)矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)的完全投入量；或假設(shè)各列部門均提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)需要對第i部門服務(wù)與產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗系數(shù)矩陣A得到完全消耗系數(shù)矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數(shù)分析產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)程，結(jié)果可以更為全面，所以運(yùn)用的價(jià)值較大。針對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的42個(gè)產(chǎn)業(yè)，在使用直接消耗系數(shù)矩A的基礎(chǔ)上通過運(yùn)用公式③結(jié)合10年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)就可以得到完全消耗系數(shù)。由表2得到的完全消耗系數(shù)可以看到，房地產(chǎn)業(yè)帶動最為明顯的行業(yè)是機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、建筑業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)這幾大行業(yè)，累計(jì)完全消耗系數(shù)為1.6712即每1億元在房地產(chǎn)業(yè)中的投資可引起相關(guān)部門產(chǎn)出1.6712億元。其中我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)與金屬產(chǎn)品制造業(yè)的關(guān)聯(lián)度最高：對金屬產(chǎn)品制造業(yè)的帶動產(chǎn)出為0.3508億元。建筑材料制造業(yè)與建筑業(yè)是緊隨其后，表明這兩個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。由此可以得出結(jié)論，國家政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)多部門的關(guān)聯(lián)程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)二者都能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

結(jié)論

由上面的投入產(chǎn)出表我們可以看出，金融保險(xiǎn)業(yè)是環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)，它們不管是后向關(guān)聯(lián)度還是前向關(guān)聯(lián)度都比較大，該數(shù)據(jù)表明兩個(gè)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是一種“唇齒相依”的高關(guān)聯(lián)度行業(yè)，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開金融業(yè)的強(qiáng)有力支持，反過來說，金融業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展也同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相配合相協(xié)調(diào)。兩個(gè)行業(yè)應(yīng)該是互為動力，互為支持的。同時(shí)，我們可以看到，房地產(chǎn)的大力發(fā)展對于發(fā)展其他商業(yè)經(jīng)濟(jì)也有顯著作用，進(jìn)而可以推動整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。我國由于推行改革開放實(shí)現(xiàn)了近30年的經(jīng)濟(jì)高速增長，目前已由過去的“短缺經(jīng)濟(jì)”發(fā)展成為“過剩經(jīng)濟(jì)”，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位已經(jīng)十分凸顯，同時(shí)它的變動也會影響其他相傳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個(gè)別問題，也不能為此就對房地產(chǎn)業(yè)采取過激政策，迫使房價(jià)下行。因此，從總體上來看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)決不能采取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應(yīng)該是循序漸進(jìn)，有理有據(jù)的改善，爭取把負(fù)面的影響降到最低。（本文作者：李勇 單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）