企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)全過程中包括項目決策階段、可行性研究階段、項目設(shè)計階段、招投標階段、項目實施階段、竣工結(jié)算階段等幾個階段。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)管控工程造價的意義，列舉了房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面存在的種種問題，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在項目決策階段、可行性研究階段、項目設(shè)計階段、招投標階段、項目實施階段、竣工結(jié)算階段如何管控工程造價的策略措施，目的是提高對整個項目工程造價的掌控能力，降低成本,提高投資效益和社會效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價；有效控制；管理現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

所謂房地產(chǎn)項目工程造價，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項目工程建設(shè)所花費的全部費用。在當今的市場經(jīng)濟大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)這些年不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項目需要做到有效地控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，嚴重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項目全過程造價管理，加強工程造價管控?？刂乒こ淘靸r的意義不僅是把項目投資控制在合理預(yù)算范圍之內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財力，提高投資效益，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理理念缺失，管理效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面理念的缺失，嚴重影響了管理效率，在工程管理的項目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標階段、實施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設(shè)計環(huán)節(jié)中如果沒有徹底的工程造價管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對整個項目的控制，嚴重影響工程項目整體的效益。2.房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題，很多原因在于管理方法的理論基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對深入內(nèi)容的認知，也缺乏隨形勢變化而變化的實踐工作指導性，導致在應(yīng)用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達到預(yù)期管控目標。3.房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項目前期造價控制不當?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。4.房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位。在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。5.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學、合理的評價體系。房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面沒有科學的評價體系，導致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價有效管控

1.房地產(chǎn)企業(yè)項目決策階段是工程造價管理的起始。在項目的投資決策階段，項目的經(jīng)濟決策和各項技術(shù)，對項目投資以及項目建成以后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響，是項目投資控制的一個很重要的階段。具體來講，項目決策階段中，新建的一個項目在項目建議書批準以后，工程造價咨詢機構(gòu)應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展各行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的基本要求，對要擬建的項目在技術(shù)上是否先進適用，經(jīng)濟上是否合理、有利，在社會上能否創(chuàng)造效益，資金落實情況等方面都進行全面、充分的調(diào)查、分析和論證，搞好可行性研究，為決策者決定項目提供可靠的依據(jù)，投資決策階段工程造價對建設(shè)工程全過程工程造價具有縱攬全局的決定性影響。在項目可行性研究階段.需要進行投資效益分析，在這個階段，通過應(yīng)用建設(shè)工程造價指標計算建設(shè)項日總投資。通過市場調(diào)查和預(yù)測，進行收入預(yù)測，在這些基礎(chǔ)上，進行項目財務(wù)評價，計算投資回收期和投資收益率等技術(shù)經(jīng)濟評價指標，作為投資決策主要依據(jù)。2.設(shè)計階段是有效管控工程造價的前提。一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設(shè)工程前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，這只能是被動控制。要有效地控制工程造價，必須把重點轉(zhuǎn)移到前期階段上來。影響建設(shè)工程造價的主要階段是設(shè)計階段，在設(shè)計階段主要從以下幾方面進行造價控制。（1）實行設(shè)計方案招標或方案競選。設(shè)計招標有利于競爭和設(shè)計方案的選擇，通過招標選擇設(shè)計方案的范圍擴大，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，設(shè)計招標還有利于控制項目建設(shè)投資，縮短設(shè)計周期，降低設(shè)計費，通過設(shè)計招標評定出技術(shù)先進，功能全面，結(jié)構(gòu)合理，安全適用，滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求，經(jīng)濟實用，造型美觀的設(shè)計方案。（2）推行限額設(shè)計。項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)，而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法，開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。（3）推進價值工程的應(yīng)用。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系的，使之以較低的總成本，可靠的實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的技術(shù)經(jīng)濟分析方法。通過功能和價值的關(guān)系，將技術(shù)問題和經(jīng)濟問題緊密結(jié)合起來，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。3.工程招投標是有效管控工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑酥?，是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟的客觀要求，通過競爭機制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質(zhì)量，高效率地完成工程建設(shè)。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標的目的就是選擇投標報價最低或者評標價最低的投標人，因此，價格的競爭作為招投標工作的核心內(nèi)容無疑成為雙方關(guān)注的焦點。（1）工程項目招標文件的編制，應(yīng)該做到內(nèi)容嚴謹、完整、準確，所提招標條件應(yīng)公平合理，符合有關(guān)規(guī)定。（2）要編制好標底。工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。（3）中標后合同條款的簽定應(yīng)嚴謹、細致、工期合理。工程承包合同是工程建設(shè)質(zhì)量控制、進度控制、投資控制的主要依據(jù)，應(yīng)明確建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程造價、材料設(shè)備供應(yīng)責任、撥款結(jié)算、交工驗收、質(zhì)量保證期、違約責任等內(nèi)容。要對合同全部內(nèi)容仔細閱讀和審查，保證合同內(nèi)容的完整性、嚴謹性和周密性。4.工程實施階段是有效管控造價的重要環(huán)節(jié)。工程實施階段要做到有效管控造價，需做到以下方面。（1）選擇合理的施工方案。對施工單位的施工組織設(shè)計進行審核，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理的施工方案進行施工。應(yīng)該結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機械裝備、材料供應(yīng)情況、運輸、地質(zhì)、氣候條件等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟條件，對承建單位指定的施工組織設(shè)計、施工方案、施工進度計劃進行優(yōu)化，最后選定最合理利用人力、物力、財力、資源的方案。（2）加強圖紙會審。加強圖紙會審，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。把簽證變更提前出具，防止窩工返工現(xiàn)象發(fā)生。確保工程簽證的客觀、準確、及時，嚴格簽證的審核制度，確保簽證的質(zhì)量，由于現(xiàn)場管理人員對造價制度、定額了解不夠深入，往往造成簽證與現(xiàn)行造價規(guī)范矛盾，通過簽證的會簽可以很好地解決。5.竣工決算的審核是有效控制造價的必要手段，竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件，及時、準確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對已竣工建設(shè)項目進行決算審核時要遵循三條原則：（1）在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性（2）在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。（3）采取二審終審制。第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范?？傊?，從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn),降低工程成本事在人為，強投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急，必須抓緊抓好。隨著市場經(jīng)濟改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的問題，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻:

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[2]馬絳紅.設(shè)計階段的造價管理研究[I].山西建筑，2009.35.7

作者:王亞君 單位:寧波三江勞務(wù)發(fā)展有限公司