業(yè)主建筑工程管理論文
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1.1實施準備階段管理
從項目獲得政府的批準到項目開工之前，業(yè)主的主要任務是完成工程勘察、設計；開展融資落實建設資金；開展項目建設采購活動，簽訂工程施工承包合同和材料設備供貨合同；同時還要做好施工現(xiàn)場的各項準備工作，包括征地、拆遷、三通一平，落實水、電、氣等工程施工條件等。
1.2建設項目施工階段管理
從建設項目開工到交付使用，業(yè)主的主要任務是按工程建設計劃和工程承包合同，組織工程施工，實行有效的管理和控制，完成項目建設任務，并按相關規(guī)定組織項目竣工驗收，形成固定資產(chǎn)并將資產(chǎn)交付使用。項目業(yè)主面對復雜的建設項目，首先必須對建設項目進行系統(tǒng)的分析，在明確建設項目目標的前提下，分析辨別建設項目的子系統(tǒng)及其界面，再進行建設項目管理規(guī)劃，并在項目實施過程中進行控制：①對各子系統(tǒng)進行控制和管理，促使參建單位完成子系統(tǒng)目標；②處理好子系統(tǒng)之間的界面，綜合管理整個子系統(tǒng)，保證建設項目總目標的實現(xiàn)。
1.3抓好項目竣工驗收與評價
①全面竣工驗收結束后，項目業(yè)主應及時將項目及其相關資料移交生產(chǎn)使用單位，辦理固定資產(chǎn)移交手續(xù)。民用與公共建筑項目竣工驗收后，要向當?shù)亟ㄔO主管部門和城建檔案管理部門備案。②項目后評價是在建設項目實施過程中的某一時段或竣工驗收投產(chǎn)運營后的某一時點，對項目建設全過程進行系統(tǒng)的回顧和總結，將建設成果和影響與項目決策時確定的目標進行反復對比，找出差異，分析原因，得出經(jīng)驗教訓，提出改進建議，反饋給投資決策部門的工作。
2實例分析業(yè)主加強建筑工程管理的策略
2.1工程概況
某項目總建筑面積496969m2，地下2層（最多），地上15層（最高）。其共分五期開發(fā)，自2006年底開始施工，2012年6月份完成項目的全部建設并交付，項目總共歷時5年半。其中，在2010年3月~2012年6月項目的施工階段，加強了業(yè)主方的工程管理，下文即對其做了具體分析。
2.2業(yè)主加強建筑工程管理的策略
2.2.1建筑工程施工前期
（1）嚴把招標關在項目實施之前，業(yè)主應嚴把招標關，選擇實力過硬的施工單位、監(jiān)理單位、設計單位。
①項目建設實施主要取決于施工單位，施工單位技術管理水平高，則業(yè)主管理施工現(xiàn)場相對容易。
②監(jiān)理單位作為第三方管理者，業(yè)主在選擇監(jiān)理單位時，應選擇信譽度可靠的監(jiān)理單位，要求監(jiān)理單位派駐責任心強有注冊證書的人員擔任總監(jiān)理工程師。
③設計單位水平的高低直接影響建筑物的使用功能和結構安全，業(yè)主在選擇設計單位時應著重篩選。
（2）強化施工前管理在施工開始之前，業(yè)主必須做好一切準備工作：
①強化項目建設用地管理、完成環(huán)境影響評價、土地規(guī)劃許可證、土地使用許可證、施工許可證等相關手續(xù)的審批，避免出現(xiàn)由于手續(xù)未辦理造成停工，帶來不必要的損失。
②業(yè)主應做好項目建設的可行性分析，確定項目建設意義與用途，各個細節(jié)考慮周全，降低項目建成后的投資風險。
③業(yè)主應在施工前審核設計施工圖紙，看圖紙是否滿足使用功能，細節(jié)部位是否處理得當，對不符合要求處積極協(xié)調(diào)設計變更，對施工單位提出的圖紙問題也應積極協(xié)調(diào)設計處理，組織設計交底。
2.2.2建筑工程施工過程中
（1）做好對各參建單位的管理
①在建筑項目施工過程中，業(yè)主應與各參建單位保持密切的交流，通過定期組織參建各方召開周例會、月度例會，不定期組織召開專題會議，促進各方信息傳遞，加強溝通協(xié)調(diào)。業(yè)主應組織參與召開會議，促進各方交流、協(xié)調(diào)各方關系，統(tǒng)攬大局，確保施工順利進行。
②業(yè)主應緊抓監(jiān)理、總承包商管理者，促進其管理現(xiàn)場積極性。同時，業(yè)主必須積極了解施工現(xiàn)場進展，施工中遇到哪些阻礙，需要業(yè)主協(xié)調(diào)解決的應積極配合，如果是承包商自身原因，業(yè)主應督促其積極整改完成，避免延誤工期。
③業(yè)主還應積極督促施工單位按照時間約定完成施工計劃。項目建設中，可能由于施工單位人力、機械設備、施工材料等資源欠缺導致施工進度滯后，此時業(yè)主方應要求施工單位增加上述資源，確保施工進度，避免因工期滯后導致項目開盤時間滯后給業(yè)主方帶來損失。
（2）派遣業(yè)主現(xiàn)場代表為了加強業(yè)主對于施工現(xiàn)場的控制，業(yè)主方應從社會選用部分優(yōu)秀工程管理人員擔任現(xiàn)場代表，負責管理施工現(xiàn)場。現(xiàn)場代表必須經(jīng)常巡視施工現(xiàn)場，核實施工現(xiàn)場出現(xiàn)的問題，以免監(jiān)理、總承包商謊報、漏報施工問題，避免給建筑產(chǎn)品帶來質量安全隱患。勤于記錄施工過程存在的問題，做到工程建設可追溯性。各個工序施工完成后要求施工單位通知總包、監(jiān)理、業(yè)主、政府監(jiān)督做好質量驗收，特別是關鍵部位、關鍵工序、隱蔽工程更應嚴格控制施工質量。
（3）嚴格控制材料質量施工材料的質量優(yōu)劣直接決定了施工項目的質量，因此業(yè)主必須嚴格控制材料質量。一方面，施工材料進場必須認真核查是否與設計圖紙要求一致，材料質量是否合格，是否存在以低代高的現(xiàn)象，需要復檢的材料必須進行復檢。如鋼筋應抽樣檢測其抗彎、抗拉性能，混凝土應現(xiàn)場制作試塊達到試驗要求后做抗壓試驗等等。另一方面，業(yè)主方應盡量避免“甲指乙供”，應通過招標方式采購質量可靠的產(chǎn)品。
（4）配置專人管理施工安全安全是一切生產(chǎn)的前提，為此業(yè)主方必須配置專人進行施工現(xiàn)場的安全管理，同時要求參建各方配備專職安全員管理施工現(xiàn)場。其次，做好安全風險識別工作，針對風險編制應急救援計劃，確保施工安全。新進場員工應組織“三級安全教育”，做好消防應急演練，安全生產(chǎn)全員參與，努力做到確保所有參與工程建設人員能安安全全回家。
（5）做好施工記錄在建筑的施工過程中，做好施工記錄意義重大，特別是工程建設中一旦出現(xiàn)索賠現(xiàn)象，就必須拿出相關證據(jù)證明是否是己方原因導致的工期滯后，此類證據(jù)通常都是來源于平時的施工記錄。施工記錄的內(nèi)容應包括天氣、施工單位人力機械投入情況、工地是否停電等等細節(jié)。
2.2.3項目施工完成后建設項目竣工驗收是項目從建設階段轉入投產(chǎn)使用階段的必經(jīng)程序，主要是項目業(yè)主的任務。項目業(yè)主必須主動、及時做好大量細致的準備和組織工作，承擔起自己應盡的職責。其次，業(yè)主方應總結施工管理中的不足之處和成功之處，作為下一工程建設的經(jīng)驗。
2.3工程施工效果
通過以上管理動作的實施以及落實，該項目的施工質量有了比較明顯的改觀，交付后4個月間報修的質量問題較少。經(jīng)過實踐驗證，本項目在完善業(yè)主方的項目管理、改進工程質量等方面總結出了很好的經(jīng)驗，項目圓滿收官。
3結語
綜上所述，在建筑工程項目的建設過程中，業(yè)主方必須積極參與其施工管理，根據(jù)工程實施條件、外部環(huán)境、內(nèi)部因素，確定管理目標，協(xié)調(diào)各參建方工作，做好施工質量、安全以及進度管理，最終實現(xiàn)整個工程的有序進行。
作者：王新民 單位：海口市教育綜合服務中心