國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

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一、引言

全面預(yù)算管理是企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過對(duì)未來(lái)一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和規(guī)劃，科學(xué)合理地配置企業(yè)各項(xiàng)資源，并對(duì)執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督和分析，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和反饋，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，進(jìn)而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，“三去一降一補(bǔ)”是主流發(fā)展方向，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度將逐步放緩。伴隨著國(guó)家對(duì)樓市新一輪的調(diào)控，各級(jí)政府出臺(tái)了更為嚴(yán)苛的限購(gòu)政策和措施，房地產(chǎn)最終將回歸“居住”屬性，行業(yè)利潤(rùn)率將越來(lái)越低，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，必須結(jié)合公司情況，推行全面預(yù)算。另外,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性還體現(xiàn)在以下方面。

（一）資金密集性行業(yè)特性

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，投資周期長(zhǎng)、占用資金多、容納勞動(dòng)力少，資金的周轉(zhuǎn)速度幾乎決定著企業(yè)的生存和發(fā)展速度。以WK、BGY等為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)十分推崇“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，就是這一行業(yè)特性決定的。并且，國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，如何根據(jù)政策要求生產(chǎn)適銷產(chǎn)品，及時(shí)收回資金，預(yù)防資金鏈斷裂，是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。因此，必須要有合理的資金預(yù)算管理，而要做好資金預(yù)算管理，就必須要建立健全全面預(yù)算管理體系。

（二）高風(fēng)險(xiǎn)高收益特性

房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，可分為兩類：一類是房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)，不確定性極大。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國(guó)家政策緊密相關(guān)，2018年7月31日，中央政治局經(jīng)濟(jì)會(huì)議決定“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。此次政策調(diào)整直接導(dǎo)致BGY等大型房企調(diào)整了預(yù)算各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。另一類是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求存在較大差異、獲取銀行貸款難度大等，這一類風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)可控。只有實(shí)行全面預(yù)算管理，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，提前制定出相應(yīng)預(yù)案，才可能應(yīng)對(duì)內(nèi)外部的高風(fēng)險(xiǎn)，獲取高收益，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)。

（三）國(guó)有企業(yè)特殊背景

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著一些國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目的重要職能，如產(chǎn)業(yè)新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障性住房、公益性道路橋梁、體育中心等民生項(xiàng)目建設(shè)。這類項(xiàng)目具有建設(shè)時(shí)間緊、投資回收期長(zhǎng)等顯著特點(diǎn)。在這樣的情形下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要處理好自身開發(fā)項(xiàng)目與承擔(dān)國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目之間的關(guān)系，創(chuàng)造出差異化、高附加值的產(chǎn)品，就必須要推行全面預(yù)算，合理地進(jìn)行資金、人員、工期等財(cái)務(wù)資源和非財(cái)務(wù)資源的配置，發(fā)揮全體員工的主觀能動(dòng)性，才可能按時(shí)完成國(guó)家交給的建設(shè)任務(wù)，同時(shí)又不耽擱自身開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)程。

二、新常態(tài)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀和存在問題

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率將逐步回歸正常水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理還在持續(xù)改進(jìn)階段，仍然存在一些問題，主要體現(xiàn)在以下方面。

（一）全面預(yù)算管理意識(shí)薄弱

各企業(yè)在推行全面預(yù)算管理時(shí)，設(shè)定的預(yù)算目標(biāo)差異較大，對(duì)預(yù)算目標(biāo)理解程度也差次不齊。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算管理只是財(cái)務(wù)部門的預(yù)算管理，其他部門不用參與制定，只要執(zhí)行就可以；部分企業(yè)高管缺乏全面預(yù)算意識(shí)，沒有正確理解全面預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)，輕視全面預(yù)算管理，沒有在全體員工中普及預(yù)算管理知識(shí)和推廣相應(yīng)措施；經(jīng)理層和基層員工沒有參與預(yù)算制定及執(zhí)行。預(yù)算管理流于形式，無(wú)法真正發(fā)揮作用。

（二）管理機(jī)構(gòu)不健全、員工能級(jí)不匹配

全面預(yù)算管理應(yīng)由直接向股東大會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)的預(yù)算管理委員會(huì)組織和推進(jìn)，各公司高管及經(jīng)理層應(yīng)居于全面預(yù)算管理的核心地位，而現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，或預(yù)算管理委員會(huì)實(shí)際上并不執(zhí)行預(yù)算管理職能。大部分企業(yè)直接將財(cái)務(wù)部門作為預(yù)算管理的牽頭部門，負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析和考核，各業(yè)務(wù)部門只是配合財(cái)務(wù)部門完成預(yù)算管理工作。實(shí)際上，財(cái)務(wù)部們和業(yè)務(wù)部門沒有管轄關(guān)系，導(dǎo)致在預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)困難時(shí)，雙方各執(zhí)己見，執(zhí)行工作根本無(wú)法推進(jìn)。預(yù)算編制，本應(yīng)由相應(yīng)層級(jí)的員工根據(jù)授權(quán)分別執(zhí)行，而在實(shí)際工作中，更多的是基層員工根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行編制，能力級(jí)別不匹配。這使得全面預(yù)算管理不具有可操作性，也無(wú)法體現(xiàn)全面預(yù)算管理的有效性。

（三）全面預(yù)算編制流程和時(shí)間安排不合理

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)一般是在11月份，采取“兩上兩下”的混合式預(yù)算編制方法，開始進(jìn)行下一年預(yù)算的編制工作，如此安排，時(shí)間比較靠后，導(dǎo)致編制預(yù)算時(shí)，各部門無(wú)法進(jìn)行充分溝通，不能解決編制過程中出現(xiàn)的問題。最終結(jié)果通常是如下情況：臨近預(yù)算上報(bào)截止期，企業(yè)被迫采用簡(jiǎn)單粗暴的方式，自上而下，強(qiáng)迫基層員工根據(jù)高管的意見修改預(yù)算，完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分解和細(xì)化。這種情況會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制質(zhì)量極低，執(zhí)行時(shí)各部門間推諉扯皮。

三、加強(qiáng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提高全面預(yù)算管理意識(shí)，樹立以全面預(yù)算管理為基準(zhǔn)的企業(yè)文化

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工，都需要理解全面預(yù)算管理的內(nèi)涵，培養(yǎng)全面預(yù)算管理觀念。企業(yè)高管應(yīng)認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，對(duì)有效控制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具有重要作用；應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算的過程控制，突出管理重點(diǎn)，將業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制相結(jié)合，將預(yù)算管理落到實(shí)處，以提高企業(yè)管理水平；企業(yè)高管還應(yīng)親自主持預(yù)算動(dòng)員大會(huì)、預(yù)算分析會(huì)議等，為全體員工執(zhí)行預(yù)算管理做好榜樣。經(jīng)理層及基層員工須積極參與全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)以專項(xiàng)宣傳、集中培訓(xùn)、知識(shí)競(jìng)賽等形式為全面預(yù)算管理營(yíng)造良好氛圍，讓經(jīng)理層及基層員工參與制定方案，明確各部門和個(gè)人的位置，并熟知部門和個(gè)人職責(zé)，從而形成一致意見，樹立以全面預(yù)算管理為基準(zhǔn)的企業(yè)文化。

（二）健全全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，責(zé)任具體到人

任何單一部門都無(wú)法代替預(yù)算組織管理機(jī)構(gòu)的職能！必須在股東大會(huì)或董事會(huì)下設(shè)預(yù)算管理委員會(huì)直接負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理。并且需要在委員會(huì)下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和日常工作。在預(yù)算管理委員會(huì)辦公室統(tǒng)一組織和管理下，要明確業(yè)務(wù)部門的預(yù)算職責(zé)范圍:包括銷售計(jì)劃、成本歸集、產(chǎn)品生產(chǎn)、期間費(fèi)用等預(yù)算編制、執(zhí)行及考核；同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍:包括資金、稅收等預(yù)算編制，以及對(duì)各業(yè)務(wù)部門數(shù)據(jù)的歸集和最終的報(bào)表編制。分工必須明確、部門間相互配合，責(zé)任具體到人，才可能共同完成預(yù)算管理工作。

（三）理順預(yù)算編制流程，合理安排編制時(shí)間

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)算編制工作提前，保證預(yù)算編制能夠在上下級(jí)間、部門間進(jìn)行溝通。建議在3季度末就開始準(zhǔn)備下一年的預(yù)算編制工作。9月底，由總經(jīng)理主持召開下一年的預(yù)算動(dòng)員及準(zhǔn)備會(huì)議，預(yù)算管理委員會(huì)成員及各部門經(jīng)理層參加，確定公司下一年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的總體思路和目標(biāo)。10月上中旬，由營(yíng)銷部門根據(jù)現(xiàn)行政策和銷售情況，自下而上提出對(duì)下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)結(jié)果。在此基礎(chǔ)上，營(yíng)銷部門召開專項(xiàng)會(huì)議，深入商討下一年銷售指標(biāo)，并上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)審批，保證下一年的銷售預(yù)算與公司發(fā)展目標(biāo)保持一致。10月下旬，總經(jīng)理主持召開公司預(yù)算編制內(nèi)部協(xié)調(diào)會(huì)，預(yù)算管理委員會(huì)成員及各部門經(jīng)理層、具體預(yù)算編制人員參加。根據(jù)經(jīng)審批的銷售預(yù)算，各部門編制部門預(yù)算和專項(xiàng)預(yù)算，包括投資拿地預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、工程施工預(yù)算、資本支出預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等。11月，各部門經(jīng)過至少兩次自下而上、自上而下的有效溝通，以及部門間的反復(fù)磋商，確定各部門的部門預(yù)算和專項(xiàng)預(yù)算，然后提交預(yù)算管理委員會(huì)辦公室匯總。預(yù)算管理辦公室根據(jù)各職能部門的預(yù)算和專項(xiàng)預(yù)算，匯總編制成企業(yè)的年度預(yù)算，并上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)審批通過。12月，總經(jīng)理主持召開全員大會(huì)，對(duì)下一年的發(fā)展目標(biāo)及預(yù)算進(jìn)行宣講，并組織將預(yù)算目標(biāo)分解到每一個(gè)部門和崗位，使全體員工充分理解預(yù)算指標(biāo)，各負(fù)其責(zé)，共同執(zhí)行。

四、總結(jié)

新常態(tài)下，全面預(yù)算管理正被房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用，但執(zhí)行時(shí)遇到的一些問題影響了全面預(yù)算管理的效果。對(duì)這些問題，從樹立全面預(yù)算觀念、健全預(yù)算組織機(jī)構(gòu)、合理安排編制時(shí)間等方面進(jìn)行改善，以提升國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張鐘玲.國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及應(yīng)對(duì)策略[J].財(cái)務(wù)與管理,2017(05).

[2]曹亞麗.關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的思考[J].時(shí)代金融,2017(05).

作者：楊克松 單位：綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司