商品房交付使用管理模式研討

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《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定實施細(xì)則》中規(guī)定:新建商品住宅的配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)達(dá)到規(guī)定的建設(shè)要求。2009年上海市出臺了《關(guān)于印發(fā)〈“上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定”實施細(xì)則〉的通知》,文件第二條規(guī)定“本市國有土地上開發(fā)建設(shè)的新建住宅應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療、郵政、菜場、社區(qū)服務(wù)、公交終點站等公共服務(wù)設(shè)施和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施同步交付使用?！钡谒臈l對住宅項目分期開發(fā)建設(shè)、分期交付使用的項目其交付條件做出明確規(guī)定?！白≌ㄔO(shè)單位按照《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》或者《國有土地劃撥決定書》以及已取得的規(guī)劃建設(shè)方案批復(fù)要求,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)建設(shè)該地塊范圍內(nèi)的配套設(shè)施,并確保與住宅同步建設(shè)、同步交付”。自新建商品住宅交付使用許可施行以來,改變了新建住宅小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)落后的情況,交付后的小區(qū)解決了入住居民在出行、購物、教育、就醫(yī)、居家等方面的困難,聚集人氣,拉動區(qū)域周邊商業(yè)的繁榮。

“蘇州模式”的備案公示制度

1“蘇州模式”的備案和公示制度

蘇州市新建商品住宅交付使用實行備案和公示制度?！短K州市商品住宅交付使用管理辦法》于2006年9月19日市政府第63次常務(wù)會議討論通過,自2007年1月1日起施行,對商品住宅交付使用應(yīng)具備的條件、交付使用的備案文件、監(jiān)督管理部門職責(zé)等做出明確規(guī)定。蘇州市在新建商品住宅交付中汲取“上海模式”的經(jīng)驗,其明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施商品住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)配套設(shè)施和配套工程。”同時還借鑒上海市的做法制定了行政處罰措施?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不符合交付使用條件的商品住宅交付使用的,可處以2萬元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重、造成惡劣影響的,應(yīng)當(dāng)向社會公示,并報請省建設(shè)行政主管部門降低資質(zhì)等級或暫扣、吊銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時未向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理交付使用備案的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,并處以1萬元以上2萬元以下罰款”。采取罰款這種行政處罰方式具有強(qiáng)制性,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的威懾作用,對規(guī)范房地產(chǎn)市場行為產(chǎn)生積極影響。

2“蘇州模式”的亮點

“蘇州模式”的亮點在于該管理辦法要求房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對提交交付使用備案文件的房地產(chǎn)開發(fā)項目實地踏勘后出具《蘇州市商品住宅交付使用通知書》,并對通過交付使用備案的商品住宅在新聞媒體和政府網(wǎng)站上進(jìn)行公示。蘇州市對新建商品住宅的交付管理采用市政府令的形式頒布,具有較強(qiáng)的行政管理力度。其采取的備案和公示制度,一方面公示新建住宅交付使用的備案文件,另一方面公示不嚴(yán)格按照政府規(guī)定要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息,在推進(jìn)政府工作信息化、透明化進(jìn)程中起到了積極作用,后多地紛紛效仿蘇州市的做法。

引入公眾監(jiān)督的“哈爾濱模式”

1哈爾濱的社會評審制度

哈爾濱市采取新建商品住宅交付使用社會評審制度?！豆枮I市新建住宅交付使用管理試行辦法》于2006年1月12日市人民政府第47次常務(wù)會議通過自2006年3月1日起施行。2009年對其進(jìn)行修改,新增加了對新建住宅建設(shè)單位違規(guī)行為進(jìn)行處罰的條款?！豆枮I市新建住宅交付使用管理試行辦法》第十條規(guī)定,“社會評審工作由業(yè)主代表、相關(guān)專家、物業(yè)管理企業(yè)代表、區(qū)人民政府及社區(qū)代表組成的新建住宅交付使用評審委員會進(jìn)行?！睆脑u委會的產(chǎn)生及工作程序看評審工作公正、公開、合理,引入社會多方力量參與此項工作之中,讓社會公眾關(guān)注此類涉及民生的事情,能夠更好維護(hù)購房人的切身利益。第十六條“評審委員會將《評審意見書》報市房產(chǎn)行政主管部門備案。市房產(chǎn)行政主管部門收到備案文件后,應(yīng)當(dāng)將《評審意見書》在新建住宅項目所在地公示3日”。這種做法從一開始就接受社會各界的監(jiān)督,如有異議,還可以申請重新進(jìn)行評審,更體現(xiàn)了該政策的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性及充分尊重業(yè)主的利益。同時《哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法》中還對配套設(shè)施的延期交付做出明確規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出保證落實的具體時間和標(biāo)準(zhǔn),保證了購房者入住后的正常生活需要。

2“哈爾濱模式”的亮點

新建住宅交付使用前,應(yīng)當(dāng)對新建住宅是否達(dá)到交付使用條件進(jìn)行社會評審。未經(jīng)社會評審或者社會評審不合格的,不得交付使用?！肮枮I模式”的亮點在于通過引入社會評審機(jī)制,使住宅建設(shè)交付使用管理更加透明化、公開化,廣泛參與性,讓社會公眾參與共同監(jiān)督,充分發(fā)揮了社會評審制度的主導(dǎo)性和監(jiān)督性作用。

“石家莊模式”實行部門確認(rèn)制

1石家莊的部門確認(rèn)制度

根據(jù)2007年1月8日石家莊人民政府出臺并實施的《石家莊市人民政府關(guān)于印發(fā)石家莊市新建住宅交付使用管理辦法的通知》規(guī)定,石家莊市新建商品住宅交付使用實行部門確認(rèn)制度。新建商品住宅交付涉及到相關(guān)部門包括房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安消防、人防、園林、環(huán)保、民政、衛(wèi)生及供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊、有線電視等,每個部門根據(jù)自身職責(zé)對各自分管的內(nèi)容進(jìn)行交付使用確認(rèn)。建設(shè)單位的新建住宅建設(shè)工程竣工并經(jīng)單位工程驗收合格后,經(jīng)過相關(guān)部門確認(rèn),符合入住的基本條件和使用功能,取得《石家莊市新建住宅交付使用意見書》（以下簡稱《交付使用意見書》）,并在新建住宅項目所在地公示3日后無異議方可交付使用。

2“石家莊模式”的亮點

“石家莊模式”的亮點在于新建商品住宅交付使用過程中能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)涉及住宅交付使用的各相關(guān)部門,充分發(fā)揮各自職能,明確責(zé)任劃分,避免了行政主管部門之間相互推諉扯皮現(xiàn)象,有效提高行政效率。同時形成有效的市、區(qū)、社區(qū)街道辦三級聯(lián)動機(jī)制,共同保證新建住宅的交付使用。石家莊市還規(guī)定將《石家莊市新建住宅交付使用意見書》作為今后辦理房屋權(quán)屬初始登記的前提手續(xù),該規(guī)定相當(dāng)為辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的設(shè)置了前置條件。

與其他城市的新建商品住宅交付使用管理辦法相比,石家莊市實行的管理辦法有一定期限,有效期為五年。此舉兼顧了政策的連續(xù)性和靈活性,便于地方政府根據(jù)政策的執(zhí)行情況并結(jié)合市場的發(fā)展?fàn)顩r適度調(diào)整,使得政府能夠逐漸完善新建商品住宅的交付使用管理制度,保證購房人的合法權(quán)益,有利于房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

除以上較為典型的四個城市四種模式外,天津、無錫、寧波、鄭州等城市也在新建商品住宅交付使用方面取得一定成績。綜合分析四種模式,各種模式都有其亮點和特點。每個城市依據(jù)自身實際情況不同而選取差異化的管理模式,上海、蘇州、哈爾濱的管理辦法均以地方政府令的形式頒布實施,具有較高的效力,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求進(jìn)一步提高。石家莊的管理辦法雖未通過市政府常務(wù)會議,但要求行政主管部門各司其職,分工協(xié)作,促使住宅交付使用工作順利開展。這些管理規(guī)定的有效實施一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場中新建住宅交付使用的條件及程序;另一方面切實保證了購房人的合法利益少受“霸王條款”的侵害。交房問題涉及方面較廣,處理不當(dāng)極易引發(fā)并激化社會矛盾。因此在制定商品住宅交付使用管理規(guī)范時要充分考慮并權(quán)衡各方利害關(guān)系,有條件的地方待時機(jī)成熟時可考慮參照上海的地方立法模式對新房交付進(jìn)一步規(guī)范管理。（本文作者：張秋娟 單位：成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院）