房地產(chǎn)項目招投標成本控制研究

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1招標文件的編制

招標文件既是投標單位編制投標文件的依據(jù)，也是招標單位與中標單位簽定合同的基礎。招標文件提出的各項要求對承包方和發(fā)包方都有約束力。因此招標文件的編制對于順利完成招標工作，控制工程造價十分重要。招標文件的內(nèi)容主要包括工程概況、承包方式、投標報價依據(jù)及要求、材料供應方式、工程付款及結算方法、工程質(zhì)量和安全的控制等相關內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況和市場變化，在成本控制中應對相應條款進行有效約束。

(1)明確投標報價的依據(jù)及要求。

招標報價的主要計價方式分兩種:定額計價費率招標和工程量清單計價招標。目前一些企業(yè)在總承包單位招標的計價方式中，主要采用定額計價費率招標的方式，分部分項的計價規(guī)則和單價計取均套用定額，而投標單位主要在費率報價上進行優(yōu)惠和競爭。這樣的報價模式使項目在完成擴初設計后就可以開始進入招標階段，而不是必須等到所有的施工圖完成后才開始，在總承包單位的選擇上至少提前了2至3個月。即使日后工程圖紙變更，定額計價費率招標也為后期因變更而產(chǎn)生的費用約定了調(diào)整依據(jù)。工程量清量計價方式在計價方式上簡潔明了，投標單位在總價和單價上充分競爭，報價依據(jù)以企業(yè)定額為主并結合市場的價格水平。但投標方為了能實際中標經(jīng)常會利用報價技巧，采用不平衡報價的方式，以低總價高單價的方式進行報價，這就為房地產(chǎn)項目在后期的造價管理上提出了難題。在房地產(chǎn)項目的招標中，工程量清單計價方式一般在市政園林景觀、室內(nèi)裝修等實際施工期短、工程量明確的項目中應用較多。

(2)明確人工、材料等市場要素價格的動態(tài)調(diào)整。

近些年，人工價格的約定已成為項目能否順利完成、承包方是否有利潤的主要決定因素。不同項目因開工時間及項目所在地的不同，在人工價格的調(diào)整方式上也各有差異，控制的效果也相差較大。除此之外，主要材料的采購及定價是影響工程成本的另一重要因素。建設項目所需的材料和設備費用一般占項目總成本的60%以上。因此，在招標文件中應明確合同工期內(nèi)發(fā)包方與承包方在市場要素價格波動中各自承擔的責任與風險，同時明確人工、材料等市場要素因市場價格波動而實施的動態(tài)管理方法，明確價差的合理計算口徑及調(diào)整公式。

2評標階段

2.1評標工作

評標是招投標過程中的核心環(huán)節(jié)。評標工作必須遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則。目前的評標方法主要包括經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標方法。房地產(chǎn)項目在招標階段，需要根據(jù)實際招標內(nèi)容的不同而采用適合的評標方式。經(jīng)評審的最低投標價法一般適用于具有通用技術、性能標準或者招標人對其技術、性能沒有特殊要求的招標項目。采用此投標價法，中標人的投標應當符合招標文件規(guī)定的技術要求和標準，并且經(jīng)評審的投標價格最低。電梯、鋁合金門窗等項目的評標方式較多采用此方法。而采用綜合評估法評標時，中標人的投標應當最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準。無論采用哪種評標方法，在確定中標人之前，還需要對投標內(nèi)容進行詳細的評審和分析，對投標研析行業(yè)視角書中存在的遺漏進行必要的補正，對投標書中的承諾進行仔細審核，進一步確認投標內(nèi)容的真實性、有效性和合理性，從而減少合同履行過程中的爭端和扯皮現(xiàn)象。

2.2詢標工作

詢標會議主要應明確在招投標過程中應明確而未明確的事項，同時進一步了解投標單位的企業(yè)實力和項目經(jīng)理的工作業(yè)績。對投標文件中存在的矛盾、錯誤及不清的地方要求投標方予以說明，同時對投標報價做進一步確認。詢標工作是對投標報價的進一步合理的控制，是招投標階段成本控制的深化。

3合同簽訂

在確定中標單位后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，并在約定的工作日內(nèi)簽訂工程合同。工程合同的類型一般可分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同。在房地產(chǎn)項目招投標過程中應結合招標項目的不同特點來選擇合適的合同類型。項目規(guī)模的大小，工期的長短，工程施工的復雜程度，設計圖紙的完善性，人力及物價的波動等因素都會影響施工合同類型的選擇。作為發(fā)包方，應結合自身的利益，綜合考慮項目的各種因素和承包人的承受能力，在合同類型的選擇上占據(jù)主動權，從而實現(xiàn)工程成本的有效控制。在合同條款的起草和編制過程中，應注重有關風險和責任的約定，應盡}備風險量化，責任明確，公正地維護雙方的利益。合同條款的約定還應與招標文件中實質(zhì)性的內(nèi)容相一致。招標文件、詢標紀要等招標階段的資料均為合同的組成部分，隨合同一起有效，因此必須保持合同條款與前期造價文件的統(tǒng)一。

4結束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)只有牢牢把握招投標階段的各項工作，才能在選擇優(yōu)秀承包單位的同時，全面降低工程造價，使工程成本得圈恰理有效的控制。

作者：吳友祥 單位：廈門航空同翔置業(yè)有限公司