談房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

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摘要：近幾年，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)以及行業(yè)競(jìng)爭愈發(fā)激烈，我國房地產(chǎn)企業(yè)即將迎來新一波的行業(yè)大洗牌。如何準(zhǔn)確地把握企業(yè)成本核算環(huán)節(jié)，嚴(yán)控各項(xiàng)費(fèi)用，保持利潤空間不下滑，成為每個(gè)房地產(chǎn)公司亟待解決的議題?；诖?，本文首先介紹了企業(yè)成本核算的內(nèi)涵及其存在的問題，然后提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；措施

1998年，我國實(shí)施了住房制度改革，進(jìn)一步加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增長，使得居民住房需求不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快速成長的好機(jī)會(huì)，并帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。但隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，行業(yè)自身競(jìng)爭的白熱化，以及居民購房行為趨向理性，各大房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤逐年下滑，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)很難再獲得過去的暴利，行業(yè)利潤會(huì)逐漸趨向社會(huì)正常水平，行業(yè)間競(jìng)爭逐步規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競(jìng)爭日趨加劇的環(huán)境下維持生存和發(fā)展，就必須要提高自身的核心競(jìng)爭力。由于房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)存在資金需求量大、建造周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此特別需要重視成本管理，盡量避免建設(shè)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，從而通過降低成本來取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。而成本核算是成本管理中至關(guān)重要的一環(huán)。基于此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算進(jìn)行探究和完善，不僅對(duì)理論研究有助益，對(duì)實(shí)際操作也是具有重要的指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的基本內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)成本核算的定義成本核算是把某一時(shí)段企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間所產(chǎn)生的費(fèi)用，依據(jù)其性質(zhì)與產(chǎn)生地點(diǎn)進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，從而計(jì)算出企業(yè)實(shí)際成本和盈利狀況的一種管理活動(dòng)。企業(yè)成本核算是企業(yè)成本管理的重要構(gòu)成部分，其任務(wù)是準(zhǔn)確并及時(shí)地計(jì)算出產(chǎn)品實(shí)際總成本與產(chǎn)品單位成本，為企業(yè)管理者的經(jīng)營決策提供正確的參考數(shù)據(jù)。成本核算不僅可以真實(shí)反映企業(yè)的運(yùn)行狀況，還能適時(shí)反饋企業(yè)的生產(chǎn)過程，換言之，科學(xué)有效的企業(yè)成本核算有助于企業(yè)管理者檢查、監(jiān)督、考核企業(yè)成本預(yù)算的實(shí)施情況，檢測(cè)成本控制績效和成本管理水平，評(píng)估成本管理系統(tǒng)的有效性，從而更好地控制企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流，獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容1．土地成本土地成本是指房地產(chǎn)企業(yè)通過市場(chǎng)招拍掛等形式獲取土地使用權(quán)的出讓金，因不同地理位置間差異較大，一般占到總開發(fā)成本的30%-60%。土地成本是企業(yè)成本核算的第一步，因?yàn)槠髽I(yè)必須通過土地面積和容積比率的測(cè)算來估計(jì)開發(fā)工程的土地成本，然后在土地成本的基礎(chǔ)上計(jì)算出待開發(fā)產(chǎn)品的其他成本費(fèi)用，最終評(píng)估出項(xiàng)目的可行性。故土地成本對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制至關(guān)重要，其大小是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行以及是否可盈利的最重要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2．前期費(fèi)用前期費(fèi)用主要包括可行性研究費(fèi)、勘察測(cè)繪、設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”費(fèi)用等，一般占到總成本的3%—5%，且貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過程。前期費(fèi)用多且雜，因此財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)必須分清、分細(xì)科目，才能為之后的成本分類、匯總及核算打好基礎(chǔ)。3．工程成本工程成本為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)體的成本，包括材料、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等，占開發(fā)成本比例高達(dá)50%-70%，是成本核算的重中之重，財(cái)務(wù)人員核算這部分成本時(shí)一定要確定好核算的對(duì)象，根據(jù)其類型或項(xiàng)目計(jì)入相應(yīng)的成本。4．配套及其他費(fèi)用這部分費(fèi)用包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及市政工程建設(shè)費(fèi)等。因?yàn)檫@些費(fèi)用基本由政府部門或壟斷企業(yè)進(jìn)行收費(fèi)，無議價(jià)空間，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，因此合理減少這部分費(fèi)用支出，是增加運(yùn)營收益的重要途徑。5．相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)是指向國家繳費(fèi)的各種稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)，如土地增值稅、增值稅、城建稅等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理的稅收籌劃或利用政府稅收減免政策節(jié)稅。6．籌資成本籌資成本即是項(xiàng)目建設(shè)期借款利息支出。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)一般是需要銀行的貸款來解決資金需求的，導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)高額利息費(fèi)，并且這部分成本核算結(jié)果會(huì)影響后續(xù)開發(fā)成本的計(jì)算。7．開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員和項(xiàng)目核算部門在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。這部分費(fèi)用和工程有關(guān)，但是又沒辦法直接計(jì)入工程項(xiàng)目的費(fèi)用中，所以需要根據(jù)相關(guān)單據(jù)，先計(jì)入各明細(xì)科目，等以后再按項(xiàng)目進(jìn)行分配。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程在遵守會(huì)計(jì)原則和行業(yè)規(guī)則的前提下，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際來制定成本核算會(huì)計(jì)制度，并配備專職成本核算員來負(fù)責(zé)成本核算工作，確保成本核算信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)成本具體核算核算流程如下：首先，基于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)來明確成本核算對(duì)象。其次，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》設(shè)置“開發(fā)成本”和“間接開發(fā)成本”兩個(gè)類目來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)算。再次，按照企業(yè)確定好的方法和標(biāo)準(zhǔn)分配歸集的生產(chǎn)成本。最后，正確劃分在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）企業(yè)缺乏成本核算意識(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，使得多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營側(cè)重點(diǎn)為投資資金是否能快速回籠，即企業(yè)在乎的是短期利潤而非長遠(yuǎn)效益，因此財(cái)務(wù)人員在開展企業(yè)核算計(jì)算工作時(shí)，通常只考慮當(dāng)前項(xiàng)目的總投資額、建造周期以及售價(jià)等問題，不會(huì)花費(fèi)時(shí)間研究成本科目的細(xì)分和各環(huán)節(jié)的控制。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸回歸社會(huì)平均水平，因?yàn)楹雎猿杀竟芾矶斐傻母叱杀疽殉蔀楦鱾€(gè)企業(yè)亟待解決的問題。

（二）成本的核算對(duì)象劃分的不準(zhǔn)確合理確定核算的對(duì)象是企業(yè)成本核算工作的第一步，通過財(cái)政部的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)企業(yè)確定成本核算對(duì)象一般按照其開發(fā)的項(xiàng)目、開發(fā)的期數(shù)或產(chǎn)品類型等因素，也就是說成本對(duì)象的確定既要滿足成本計(jì)算的需求并且利于成本的歸集和結(jié)算，還要符合本監(jiān)控的要求。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目愈發(fā)復(fù)雜，使得確定核算對(duì)象的難度加大。因此，在實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了簡化核算工作，通常會(huì)將擁有多個(gè)功能差異較大的工作板塊作為一個(gè)成本核算對(duì)象，但成本核算對(duì)象劃分模糊、界限不清晰會(huì)導(dǎo)致最后計(jì)算出的項(xiàng)目成本無法準(zhǔn)確反映出項(xiàng)目開發(fā)過程中各部分產(chǎn)品的實(shí)際成本，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ú幻鞔_房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備開發(fā)周期長、資金壓力大等特征，所以企業(yè)通常會(huì)采取分期的開發(fā)方式，且每期開發(fā)項(xiàng)目可能存在多個(gè)類型，例如住宅樓、別墅、酒店、商業(yè)樓等，這使得企業(yè)成本核算牽扯各種費(fèi)用和科目，加大了核算的難度。雖然根據(jù)會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)必須按照受益原則或配比原則進(jìn)行成本分?jǐn)偅曳椒ㄒ唤?jīng)選擇，不得隨意變更，但因其國家還未出臺(tái)完整的標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)判房地產(chǎn)成本核算的歸集和分配，導(dǎo)致各個(gè)企業(yè)處理方式差異大，的成本信息缺乏可比性。

（四）成本核算周期不確切房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴淮_定因素很多，例如資金周轉(zhuǎn)不靈等問題，所以很可能出現(xiàn)竣工拖延的情況。但一個(gè)企業(yè)的成本核算必須按照不同的周期進(jìn)行，因此當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生竣工拖延的問題時(shí)，會(huì)影響企業(yè)成本利潤的計(jì)算和各項(xiàng)稅金結(jié)算，進(jìn)而造成決策者無法及時(shí)獲取會(huì)計(jì)信息，難以對(duì)后續(xù)項(xiàng)目展開準(zhǔn)確性的評(píng)估。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算的措施

（一）強(qiáng)化企業(yè)的成本管理意識(shí)，加強(qiáng)工作人員的成本核算能力首先，企業(yè)管理者要改變短視的經(jīng)營思維，逐漸將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)至創(chuàng)造長期效益的管理上，重視成本管理，了解成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的意義。其次，加強(qiáng)企業(yè)員工，尤其是財(cái)會(huì)人員對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和行業(yè)知識(shí)的了解，鼓勵(lì)員工積極參與項(xiàng)目部門的規(guī)劃、開發(fā)模式的選擇和預(yù)算等方面的工作，使其在后續(xù)工作過程中，可以更加清晰明了。最后，不定期組織員工培訓(xùn)，提升員工的管理水平和綜合能力，促使其在生產(chǎn)的過程中開源節(jié)流，幫助企業(yè)增產(chǎn)增收。

（二）合理劃分成本核算對(duì)象確立成本核算對(duì)象是企業(yè)進(jìn)行成本核算的首要任務(wù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件，如項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，周期和規(guī)模等需求來合理細(xì)分成本核算對(duì)象。對(duì)于大規(guī)模開發(fā)，開發(fā)周期長，分階段規(guī)劃開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)在細(xì)化成本核算對(duì)象時(shí)，可選擇經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)的單獨(dú)項(xiàng)目，因?yàn)檎畬?duì)這些項(xiàng)目的建設(shè)面積、建造設(shè)施等有特殊規(guī)定。而對(duì)于那些啟動(dòng)和完成時(shí)間相似，項(xiàng)目功能也相同的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在明確成本核算對(duì)象時(shí)，可直接將其視為同一個(gè)。另外，對(duì)于規(guī)模大且成本高但類型單一的產(chǎn)品，企業(yè)可直接將其作為成本核算對(duì)象。企業(yè)一旦確定了成本對(duì)象，就不得隨意更改，以確保成本核算的合理性和一致性。

（三）合理確定成本歸集和分配方式在分?jǐn)偝杀举M(fèi)用時(shí)，企業(yè)通常采取受益原則和配比原則，若該成本費(fèi)用可以確認(rèn)是某類成本對(duì)象承擔(dān)的，那就直接計(jì)入該成本核算對(duì)象，若該成本費(fèi)用由多個(gè)成本核算對(duì)象共同承擔(dān)的，則應(yīng)選擇建筑面積法、占地面積法或預(yù)算造價(jià)法等分配計(jì)入成本核算對(duì)象，以保證成本費(fèi)用分配的合理性和準(zhǔn)確性。

（四）科學(xué)設(shè)立成本核算周期房地產(chǎn)企業(yè)可通過工程的規(guī)模大小來確定核算周期。若工程規(guī)模小，持續(xù)時(shí)間短，就可直接根據(jù)整個(gè)工程的周期來制定會(huì)計(jì)成本核算周期。但若項(xiàng)目規(guī)模大，持續(xù)時(shí)間長，房地產(chǎn)企業(yè)就無法繼續(xù)按照工程建造期來確定成本核算周期，因?yàn)闀?huì)影響成本信息的及時(shí)性，所以此種情況企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況估算尚未竣工工程可能發(fā)生的成本和費(fèi)用，通過預(yù)提費(fèi)用賬戶核算還未進(jìn)行的工程預(yù)算。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算工作面臨著諸多問題，這些問題都不利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強(qiáng)化自身的成本核算能夠力，為降本增效，提高企業(yè)核心競(jìng)爭力提供有力保障。

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作者：陳正花 單位：浙江上尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司