房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及對策

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，競爭十分激烈，為求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強成本管理以提高市場競爭能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品金額大、開發(fā)周期長等特點，其成本核算工作也具有明顯的行業(yè)特點。本文針對房地產(chǎn)成本核算的突出問題，經(jīng)過深入的研究及分析，提出了相應(yīng)的解決對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本核算；問題；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)企業(yè)成本即開發(fā)產(chǎn)品成本，是指在開發(fā)商品房過程中發(fā)生的各項費用。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作包括：企業(yè)在建設(shè)發(fā)展過程中的土地出讓金、土地拆遷費用、給予被拆遷戶安置補償費、前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建造費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。具體內(nèi)容如下：（1）土地取得成本，是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的各種費用支出。（2）前期費用，是指企業(yè)取得土地使用權(quán)后、在開發(fā)項目之前發(fā)生的項目可行性研究費、工程勘察費、總規(guī)設(shè)計費、施工圖設(shè)計審查費、環(huán)境影響評價費、水文地質(zhì)勘察費、“三通一平”等費用。（3）建筑安裝工程費，包括建筑工程費和安裝工程費，是指開發(fā)項目過程中發(fā)生的主體結(jié)構(gòu)建造費、外墻保溫及裝飾工程、地面輻射采暖工程、門窗制作安裝工程、室內(nèi)精裝修工程、電梯等設(shè)備采購費用等。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建造費，是指開發(fā)項目紅線內(nèi)的道路、園林綠化、智能化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防、有線電視及寬帶網(wǎng)絡(luò)、給排水、通電、通氣、通暖、亮化等工程費用。（5）公共配套設(shè)施費，是指在開發(fā)項目總規(guī)劃內(nèi)，列入工程造價預(yù)算范圍的工程費支出，屬于非營利性的設(shè)施設(shè)備、但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。例如：物業(yè)用房、會所、公廁、水泵房、配電室、垃圾轉(zhuǎn)運站等。（6）開發(fā)間接費，指企業(yè)為開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，例如：辦公費、工程人員工資及獎金費用、項目貸款利息費、工程監(jiān)理費、產(chǎn)權(quán)面積測繪費等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

企業(yè)在激烈的市場競爭中能夠占有最大的市場份額、獲取最大的經(jīng)濟效益，合理有效地降低產(chǎn)品成本是重要舉措。而精準的成本核算能夠為市場定價提供參考、有利于推動企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、是增加企業(yè)經(jīng)濟效益的根本途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象不準確

首先，因建造的產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富且分期開發(fā)，財務(wù)成本核算工作未采用分類型、分期的方式核算、未進行明確的劃分，導(dǎo)致成本核算不準確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中會采用滾動開發(fā)的模式，同一年度內(nèi)同時開發(fā)不同的項目，但是由于各個項目價格、用途存在著差異，如住宅和商業(yè)之間的差距，在這種情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低賬面利潤達到少交稅金目的，則在不同類型的項目間隨意分配成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的歸類容易混淆

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)水平等因素影響，在成本費用的歸類上存在較多問題，如：行政部門的辦公費用與開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費用混淆，造成虛增開發(fā)成本；開發(fā)不同類型的產(chǎn)品發(fā)生支出未進行合理歸類；開發(fā)過程中向銀行融資發(fā)生的項目貸款利息記入期間費用，未計入開發(fā)成本；以上原因造成成本分攤不準確，最終對企業(yè)所得稅、土地增值稅產(chǎn)生較大影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算滯后

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目由于資金投入量大、核算周期長及開發(fā)產(chǎn)品自身的特殊性，導(dǎo)致賬面核算的開發(fā)成本與實際發(fā)生的成本存在差異，主要為施工單位提供發(fā)票延遲、工程結(jié)算進度滯后等原因影響開發(fā)成本數(shù)據(jù)的完整性，因成本延遲確認，影響收入結(jié)轉(zhuǎn)時間，進而影響企業(yè)所得稅繳納，產(chǎn)生納稅風險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本缺乏動態(tài)成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)管理層認為成本管控屬于財務(wù)部門的工作，導(dǎo)致成本管控工作處于事后控制，忽略了事前控制和事中控制。在項目開發(fā)進度的各個節(jié)點的成本未得到有效控制，導(dǎo)致實際開發(fā)成本高于預(yù)計成本，進而影響企業(yè)整體利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進對策

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，主要考慮項目開發(fā)地點、項目區(qū)域、用途、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型、裝修等因素，經(jīng)過研究分析后進行科學合理的明確劃分，具有不同使用功能的產(chǎn)品，應(yīng)作為獨立的成本對象進行核算；同一地點分期開發(fā)項目應(yīng)按照每一期單獨核算；對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型的差異，導(dǎo)致單位建筑成本差異較大，應(yīng)分別區(qū)分成本對象進行核算；只有準確地確定了成本核算對象，才能使得成本核算工作有序開展，同時體現(xiàn)了會計核算工作的重要性。

（二）科學合理的分配成本

一是企業(yè)行政部門發(fā)生的費用，不屬于開發(fā)項目產(chǎn)生的直接費用，應(yīng)計入期間費用。二是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的房地產(chǎn)開發(fā)的用于對外出售的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；與開發(fā)產(chǎn)品無直接相關(guān)的借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益，不允許在開發(fā)成本核算。三是對于已發(fā)生的直接或者間接成本費用的分配，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際情況按照受益和配比的原則合理歸類，成本分攤方法如：建筑面積法、預(yù)算造價法、占地面積法、直接成本法、層高系數(shù)法。針對開發(fā)間接費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、公共配套設(shè)施費可以按照建筑面積進行合理分配；同一塊土地上分期開發(fā)項目，土地費用可以根據(jù)每期的占地面積進行分攤；建筑安裝成本可直接歸屬于具體的成本對象，故采用直接成本法核算。對于開發(fā)建造過程中發(fā)生的共同成本、無法分清負擔的間接成本，可按照建筑面積法分配。

（三）開發(fā)成本由收付實現(xiàn)制改為權(quán)責發(fā)生制核算

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算每月應(yīng)根據(jù)在建工程的進度，核實合同量完成產(chǎn)值金額，應(yīng)根據(jù)施工單位已完成的產(chǎn)值金額確認開發(fā)成本，而不是按照企業(yè)實際支付施工單位的工程款確認成本，以確保成本核算真實、準確、及時。其次，開發(fā)成本能否及時、準確確認，需要工程部門、預(yù)算部門等配合。針對已付款未提供發(fā)票，財務(wù)應(yīng)按照已付款金額確認開發(fā)成本；對于工程結(jié)算進度滯后，財務(wù)應(yīng)根據(jù)預(yù)算部門提供的項目預(yù)決算成本計提成本；針對未結(jié)算工程項目，工程部人員應(yīng)定期向財務(wù)提供工程進度報告，財務(wù)據(jù)此計提成本。最終確保成本核實的真實、可靠。最后，為了保證開發(fā)項目成本核算的完整性，針對開發(fā)進度滯后于住宅及商業(yè)的公共配套設(shè)施成本，企業(yè)可以按照已簽訂的合同金額或預(yù)算造價成本盡可能準確的預(yù)提配套設(shè)施費。

（四）開發(fā)項目在建過程中實施成本動態(tài)管控

（1）企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)宣貫成本動態(tài)管理理念。成本控制的理念應(yīng)宣貫到公司的每位職工，尤其是中高層管理者。成本控制工作應(yīng)貫穿于項目開發(fā)過程中的各個階段，應(yīng)對全員進行培訓(xùn)，提升職工成本動態(tài)管控意識，只有全員參與成本控制工作，才能有效地推進該項工作。（2）建立完善成本控制體系。建立完善的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，及時監(jiān)控成本執(zhí)行情況。房地產(chǎn)成本控制工作應(yīng)由工程部、審計部、成本控制部對施工現(xiàn)場的進度、質(zhì)量、預(yù)算執(zhí)行情況等進行嚴格控制管理。根據(jù)企業(yè)實際情況建立完善的成本規(guī)范制度，明確的獎懲制度、工程人員行為規(guī)范，同時提高成本管控人員的職業(yè)素養(yǎng)，均是成本控制工作順利進行的有力保障因素。通過嚴格、完善的成本控制體系確保房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的順利推進。（3）分月對在建工程實施動態(tài)成本監(jiān)控，確保項目成本的可控性。房地產(chǎn)企業(yè)在建工程的各個階段應(yīng)進行科學嚴格的成本控制，項目動工前應(yīng)編制整個項目的總目標成本，運用作業(yè)成本管理法和目標成本管理法，加強企業(yè)對成本的管控力度。同時還應(yīng)建立成本動態(tài)控制體系，將財務(wù)核算成本與預(yù)算成本有效地聯(lián)系起來，在項目建設(shè)過程中，及時比對實際成本與目標成本，找出實際與目標的差異，分析差異原因落實到責任部門，制定改進措施，并對后續(xù)工程進行調(diào)整重估，及時調(diào)整事中工作程序，實現(xiàn)開發(fā)成本的實時管控，加強成本管理水平和提升企業(yè)經(jīng)濟利益。

四、結(jié)語

綜上所述,為更好地適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需不斷加強成本核算工作，針對成本核算存在的問題，應(yīng)采取必要的改進措施，保證精準的成本核算工作能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益，從而提高市場競爭能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

［1］劉軍飛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題及完善對策［J］.中外企業(yè)家,2018（33）.

［2］呂秋艷.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析［J］.財會研究,2018（210）.

作者：劉梅珍 單位：銀川建發(fā)地產(chǎn)有限公司