房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的重難點(diǎn)

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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)涉及范圍廣等特點(diǎn)，因此加強(qiáng)對(duì)企業(yè)開發(fā)成本核算工作的重視是十分重要的。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作中存在很多問題，不利于企業(yè)的成本計(jì)算，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的難點(diǎn)和重點(diǎn)進(jìn)行分析，從而不斷提高成本核算業(yè)務(wù)水平和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)資金安全提供有效的保障。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)；難點(diǎn)；重點(diǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)及其內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)中，其開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)工作主要指的是運(yùn)用科學(xué)有效的方法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行管理，將房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營管理情況進(jìn)行體現(xiàn)，為企業(yè)制定重大發(fā)展戰(zhàn)略提供必要的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中涉及到多方面的內(nèi)容，第一是土地費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，土地費(fèi)用占了投資比例的很大部分，大概是總投入的50%。土地費(fèi)用中包含有眾多收費(fèi)項(xiàng)目，例如土地出讓金、土地征收費(fèi)用以及土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。第二是前期的工程費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)初期會(huì)做一些準(zhǔn)備工作，例如地質(zhì)勘探、購買建筑材料等工作，這些都是需要一定的費(fèi)用的，即前期工程費(fèi)用。第三是建筑工程的安裝費(fèi)用，所謂的安裝費(fèi)用主要包含有房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工費(fèi)用，配套設(shè)施安裝費(fèi)用以及房屋的裝修費(fèi)用，這些費(fèi)用都是需要列入房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的，是需要企業(yè)進(jìn)行重視的。第四是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，房地產(chǎn)工程中的基礎(chǔ)設(shè)施主要包含有小區(qū)的水、電、暖、綠化、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是企業(yè)開發(fā)成本中的一部分。最后是公共配套設(shè)施費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用，配套設(shè)施費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)工程中的一些配套場所，例如派出所、幼兒園等場所收取的費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用大多是指企業(yè)建筑施工過程中所消耗的一些折舊費(fèi)用等，例如機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)維修等，這些也都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的難點(diǎn)分析

(一)不能對(duì)收入進(jìn)行準(zhǔn)確確定

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中包含有眾多項(xiàng)目，且項(xiàng)目環(huán)節(jié)眾多，因此在核算房地產(chǎn)開發(fā)成本時(shí)具有很大的難度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與其他的商業(yè)項(xiàng)目不同，根據(jù)我國相關(guān)律法規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目都是由房地產(chǎn)公司自主經(jīng)營的，房屋建設(shè)過程中是可以進(jìn)行銷售的，這樣也可以保證房地產(chǎn)公司提前獲得一定的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。房屋銷售過程中，房地產(chǎn)公司收到的房屋定金、按揭付款的定金都是房屋銷售收入中的一部分，這些資金都是需要交納營業(yè)稅的。房地產(chǎn)企業(yè)的收入一般都是當(dāng)所有的建筑工程項(xiàng)目結(jié)束之后才可以得到有效確認(rèn)，由于房地產(chǎn)公司開發(fā)業(yè)務(wù)收入資金的核算時(shí)期與收入資金納稅時(shí)期不同，因此會(huì)為房地產(chǎn)公司帶來一定的難度。另外房地產(chǎn)公司的房屋建筑產(chǎn)品在未建好之前還是可以進(jìn)行預(yù)售的，前提是拿到預(yù)售許可證，但是預(yù)售獲得的資金不能直接作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤，只有當(dāng)部分建筑物竣工之后才可以將此部分的建筑的銷售額作為企業(yè)應(yīng)得的利潤。根據(jù)我國房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定執(zhí)行核定利潤率，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售金額也需要按照相關(guān)的規(guī)定來繳納稅收。房屋銷售過程中并不是所有的房子都是全款付款的，有一部分是按照分期的方式來付款的，這些收入金額都是需要按照其真正入賬的時(shí)間來進(jìn)行計(jì)算的。

(二)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)多且復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不僅包含有房屋建筑項(xiàng)目，還包含有與建筑工程相配套的公共設(shè)施以及水、電、暖等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。并且這些建設(shè)項(xiàng)目的周期都比較長，再加上涉及的項(xiàng)目多、環(huán)節(jié)多，導(dǎo)致項(xiàng)目核算過程較為復(fù)雜，加大到了核算難度。

(三)核算周期過長

房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目多、房屋工程建設(shè)周期長，導(dǎo)致所收取的資金項(xiàng)目也比較多，如果是一些重要的艱巨的施工項(xiàng)目甚至需要更多的時(shí)間，因此使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算周期也不斷延長，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算工作帶來了極大的核算難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的重點(diǎn)分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算中最主要的工作就是核算好房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況和發(fā)展特點(diǎn)來完成收入和成本核算工作的，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入及成本資金的核算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有資金進(jìn)行科學(xué)有效的管理。由于我國稅法和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則之間存在很大的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的收入和成本在計(jì)算的過程中存在很大的難度，房地產(chǎn)企業(yè)需要將會(huì)計(jì)核算與成本核算有效的區(qū)分開來，對(duì)二者之間的差異和聯(lián)系進(jìn)行分析，從而做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作。

(二)注重借款費(fèi)用資本化

根據(jù)我國新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些借款費(fèi)用，要想對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效核算，就需要對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要一定的運(yùn)轉(zhuǎn)資金，其獲得運(yùn)轉(zhuǎn)資金的主要方式是向銀行進(jìn)行貸款。房地產(chǎn)公司向銀行貸款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)借款項(xiàng)目存在還款周期長、借款利益大的特點(diǎn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用方式也開始向資本化的方向轉(zhuǎn)變。因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算的過程中需要對(duì)借款費(fèi)用資本化的問題進(jìn)行關(guān)注。

(三)加大對(duì)預(yù)繳稅費(fèi)處理工作的重視

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)樗婕暗降捻?xiàng)目類型比較多，并且工程的建設(shè)時(shí)間也比較長，這就導(dǎo)致企業(yè)所要承擔(dān)的納稅種類也比較多，除了主要的營業(yè)所得稅和經(jīng)營稅之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納其他的一些費(fèi)用，例如土地增值稅等，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算的過程中需要將其應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行確認(rèn)，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定對(duì)其繳納稅額進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用情況進(jìn)有效的控制和管理，不斷提高企業(yè)資金的使用效率。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作效率的有效措施

(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入進(jìn)行有效確認(rèn)，做好成本核算工作

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作的順利開展，就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入進(jìn)行有效確認(rèn)，并做好成本核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，由于房屋價(jià)格比較高，只有部分人可以全款支付，因此企業(yè)大多采取房屋預(yù)售的辦法來對(duì)房屋進(jìn)行銷售，這就使得房屋銷售過程中會(huì)包含有很多的工作環(huán)節(jié)，例如交納意向金、選房、交定金、簽購房合同、開發(fā)票等等，還需要將這些內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況進(jìn)行進(jìn)一步的確定。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方法來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入進(jìn)行確認(rèn)，并完成成本核算工作。首先需要對(duì)收入確認(rèn)和成本核算制度進(jìn)行完善，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，具有很大的特殊性，因此企業(yè)需要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)不同環(huán)節(jié)的費(fèi)用使用情況和費(fèi)用的支付情況來制定科學(xué)的確認(rèn)制度，并根據(jù)相關(guān)的制度的要求完成企業(yè)的成本核算工作。其次是需要丟建筑項(xiàng)目施工過程中的成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的環(huán)節(jié)不通過，其核算對(duì)象也不同，需要針對(duì)不同的施工環(huán)節(jié)確定不同的核算對(duì)象，提高成本核算的準(zhǔn)確性。最后房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)不同的施工項(xiàng)目采用不同的成本核算方法，這就需要企業(yè)在成本核算過程中對(duì)核算過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，從而得到有效的解決辦法。

(二)對(duì)成本核算業(yè)務(wù)進(jìn)行完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高成本開發(fā)核算工作效率就需要對(duì)企業(yè)的成本核算業(yè)務(wù)進(jìn)行完善和優(yōu)化，首先房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國家相關(guān)的稅法規(guī)定和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求來制定科學(xué)合理的成本核算標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效核算，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作水平和工作效率。其次是需要建立完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，根據(jù)不同的開發(fā)成本項(xiàng)目對(duì)成本核算風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，例如產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租業(yè)務(wù)等。最后需要完善成本核算的披露制度，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)財(cái)務(wù)部門中的一些重要信息進(jìn)行公開，從而提高對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督力度，為企業(yè)資金安全運(yùn)轉(zhuǎn)提供有效的安全保障。

(三)做好房地產(chǎn)借款費(fèi)用核算工作

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的借款費(fèi)用項(xiàng)目正逐漸向資本化的方向發(fā)展，因此企業(yè)許可要提高對(duì)借款費(fèi)用資本化工作的重視，在對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行核算的過程中，工作人員需要根據(jù)企業(yè)以往的成本核算方式以及借款費(fèi)用的分配原則來對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員來負(fù)責(zé)該工作，不斷完善借款費(fèi)用的信息核算技術(shù)，提高核算過程的科學(xué)化和核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將借款費(fèi)用進(jìn)行償還。

(四)加強(qiáng)對(duì)成本核算工作的監(jiān)督和管理

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立專門的企業(yè)成本內(nèi)部核算審計(jì)部門，對(duì)成本核算工作進(jìn)行統(tǒng)一的檢查和監(jiān)督，對(duì)審計(jì)部門的各項(xiàng)職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行明確。另外需要保證審計(jì)部門的獨(dú)立性和專業(yè)性，賦予其應(yīng)有的權(quán)力，只有這樣審計(jì)部門才能對(duì)企業(yè)的成本核算工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)成本核算工作可以順利進(jìn)行，避免成本核算工作中發(fā)生違規(guī)操作等行為。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷發(fā)展之中。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)具有建設(shè)周期長、涉及范圍廣、使用資金多等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作面臨很大的困難，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作效率，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本核算工作的中的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行分析，并根據(jù)我國相關(guān)稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，制定科學(xué)合理的開發(fā)成本核算方案，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本進(jìn)行有效核算，保證資金使用的安全性。

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作者：李榮梅 單位：連云港邦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司