房地產企業(yè)成本核算問題及對策

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摘要：房地產行業(yè)具有投入資金量大、投資回收期長、投資風險高等特點。成本管控是房地產企業(yè)在其經營過程中，實現(xiàn)利潤最大化的必要前提。會計成本核算作為成本管控的重要基礎以及會計工作的重要組成部分，顯得尤為重要。在成本核算過程中，要明確成本核算對象，進行準確而規(guī)范的成本核算，從而促進企業(yè)的科學決策、降低成本、進一步提高市場競爭力。文章針對房地產企業(yè)在會計成本核算中存在的問題現(xiàn)象進行深入分析，指出問題所在并提出相應的解決措施，以供參考。

關鍵詞：房地產；成本；核算對象；會計科目

1房地產企業(yè)會計成本核算的主要內容

（1）土地費用、前期工程及建筑安裝費用。土地費用主要包含土地轉讓費或征用費以及安置費等；前期工程費主要包含測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等；建筑安裝費用主要包含材料費、人工費等。（2）工程相關的配套費用及其他費用。它是指水，電，煤氣以及道路交通、照明等一系列基礎設施建設費用，以及學校、商店、停車場等公共配套設施建設費用。（3）管理費用及籌資成本。主要是指施工過程中所產生的折舊費、維修費用及人員工資等；籌資成本主要是指貸款利息等。

2存在的問題

2.1科目設置不明確

當前，我國會計法規(guī)相關規(guī)范不夠具體，在現(xiàn)行規(guī)定中以“開發(fā)成本”作為成本核算的一級科目，企業(yè)再根據自身管理需要，設置下一級的明細科目，從而導致房地產企業(yè)會計科目不明確。加之很多房地產企業(yè)的經濟業(yè)務內容，不在傳統(tǒng)的企業(yè)核算內容中，科目設置的不明確使得賬簿反映的經濟活動既不能提供配套成本的金額，又無法準確為配套成本的進一步分攤提供相關數據。進而影響成本分析，無法為決策提供有效支持。

2.2核算對象無有效劃分

房地產項目建設存在項目類型多、且有同一項目涵蓋多功能、多結構的情況，往往需要對其進行分期分批的成本核算。然而由于會計準則中并沒有對這類情況進行較為明確的劃分，使得實際工作中出現(xiàn)核算對象劃分過細或過粗的不恰當情況，從而影響了成本核算的實效性。核算對象劃分的過細會造成公共費用需要進行多次分配，不僅增加了會計核算的工作量，降低會計核算的效率，還增加了企業(yè)的核算成本；核算對象劃分過粗，則不能將實際成本全面地反映出來，對進行成本控制與成本分析不利。

2.3間接性成本費用的分攤隨意性強

配套設施以及拆遷補償費等相應間接成本，應當采用何種標準來進行歸集與分配，決定了成本核算的時效性。隨意轉換對自身有利的成本攤銷，是影響會計成本核算信息不準確的因素之一。房地產企業(yè)成本費用的歸集和分配欠缺規(guī)范性，隨意性強都將影響成本分析資料的可靠性和完整性。

2.4核算周期不穩(wěn)定等問題

房地產項目通常周期較長，存在項目在竣工后都未進行結算、相關配套設施延遲安裝等現(xiàn)象，加之成本核算方法不科學或不合理等因素，最終影響項目的結算周期，導致會計信息失真。使得企業(yè)方不能及時對經營業(yè)績作出準確評價。

3提升會計成本核算實效性的對策

3.1合理劃分，明確成本核算對象

在進行成本核算時，要根據項目開發(fā)的規(guī)模、建設周期、功能和結構類型，項目地點以及承包方等各因素的性質，結合實際情況充分考慮管理需求，科學合理地分配和歸集費用，從而明確費用的承擔主體，在便于稅收清算、滿足成本核算需要的原則下，確定成本核算對象。具體如下：（1）同一項目的不同功能區(qū)域及不同結構形式的，要在分區(qū)、分批進行成本核算的基礎上，按其功能和結構的不同，分別劃分具體的成本核算對象。（2）同一總承包方施工的多個項目，且項目的開工和竣工時間相近、開發(fā)地點和項目結構類型一致的，可作為一個成本核算對象。（3）對于開發(fā)項目規(guī)模較大、建設周期較長的，可根據項目成本管理的需要，有效地結合項目特點，按其區(qū)域及建設周期來劃分成本核算對象。（4）對于需要分攤成本的配套設施，具體情況具體對待。有獨立設計概算或施工圖預算，且為多個主體項目服務的，需要作為一個單獨成本核算對象；若只為一個項目服務且造價較低的，可直接計入該主體項目成本。

3.2完善核算內容

會計成本核算的內容，要根據企業(yè)不斷發(fā)展和變化的經濟業(yè)務形式，作出相應的調整，保證成本核算的全面性，包括無形資產也需納入成本核算的范疇。無形資產的成本核算，要根據各階段的投入和費用支出做出累計攤銷，并全部列入經營成本。

3.3合理設置科目及會計賬簿

科學合理的進行成本核算科目劃分，既有助于工程成本結構的準確性與客觀性反映，又能提升企業(yè)對項目進行成本分析及成本管控。企業(yè)應根據自身的特性以及成本管理的需求，明確成本項目與進行明細核算的科目。在進行會計成本核算時，對于發(fā)生次數較少的費用可進行項目合并；對于發(fā)生次數多或數額較大的費用，應單獨設立會計科目。并根據施工合同，設置開發(fā)成本明細賬目，以多欄式的賬簿格式，對項目開發(fā)過程中所有成本費用進行詳細記錄。

3.4準確分配和歸集成本費用

由于成本核算對象較為復雜，導致部分成本費用不能直接歸集到具體的成本核算對象當中，因此要采用具有針對性的方法，進行科學合理的成本分配，從而實現(xiàn)成本費用的歸集核算，以有效避免因成本費用隨意分攤而導致的成本核算不合理、不公平現(xiàn)象。

3.5明確核算周期

由于影響項目竣工的因素較多，極易導致項目拖延，影響核算周期。因此，在項目尚未完全竣工之前，可先行通過設置“預提費用”科目，將預算支出費用計入開發(fā)成本，提前著手相應的結算工作。等到工程竣工結算時，再按照實際支出進行項目總成本調整。以此來固定成本核算周期，提升核算效率。

3.6加強會計人員職業(yè)素養(yǎng)

會計人員要通過不斷的學習，提升自身的專業(yè)技能水平和信息技術處理能力，提高會計成本核算的正確性和規(guī)范化。進而更好地促進房地產企業(yè)會計成本核算工作的完善。

4結束語

綜上所述，房地產企業(yè)會計成本核算工作是一項復雜、系統(tǒng)的工作，通過科學、合理的會計成本核算，能夠客觀地反映企業(yè)的經營成果，對于企業(yè)降低成本、科學決策、資源優(yōu)化等具有重要的意義。為此，房地產企業(yè)要做到明確核算對象及核算周期，合理地進行成本費用歸集分配等，從而提高成本核算效率與會計信息質量，促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]唐雪.企業(yè)會計成本核算所存在問題及策略[J].商場現(xiàn)代化,2015(1):172.

作者：郭莉格單位：石家莊藁城旅投房地產開發(fā)有限公司